選址及商圈調(diào)查

1、時間工作內(nèi)容第一周第二周第三周第四周第五周第六周第七周第八周第九周第十周第十一周第十二周第十三周第十四周第十五周第十六周一、商圈分析二、選址三、辦理證照四、裝修五、市場宣傳五、招聘與培訓六、教師練課七、館內(nèi)物品安裝到位八、開館童學館開館籌備工作進度表1.2時間工作內(nèi)容第一周第二周第三周第四周第五周第六周第七周第八周第九周第十周第十一周第十二周第十三周第十四周第十五周第十六周一、商圈分析二、選址三、辦理證照四、裝修五、市場宣傳五、招聘與培訓六、教師練課七、館內(nèi)物品安裝到位八、開館1.2.1宏觀選址-大商圈分析1、各個行政區(qū)的人文分析對人文分析調(diào)查和研究的目的是主要是搜集該地區(qū)內(nèi)消費者生活形態(tài)的資

2、料，即針對消費者生活的特征，從人口結構，家庭戶數(shù)構成，收入水平，消費水平，購買行為以及選擇的交通出行方式等對消費者行為進行定量和定性研究。人口結構：主要依據(jù)年齡、性別、教育程度、職業(yè)分布等進行分類整理，以便深入分析。家庭戶數(shù)構成：依據(jù)家庭戶數(shù)變動的情況以及家庭人數(shù)、成員狀況、人員的變化趨勢進行了解。收入水平：根據(jù)收入水平確定消費的可能性，消費能力以及目前的消費處于什么樣的狀況。消費水平：是我們定價的重要衡量指標，據(jù)此可以了解每一個家庭的消費情形，特別是課程的消費購情形，一次計算出消費者購買能力的實際情況。購買行為：目的了解消費者經(jīng)常在哪里消費以及消費的主要商品和服務，再者知悉消費者所選擇的商品

3、和服務的標準，可以為以后的服務標桿做參考。交通和出行方式：隨著汽車越來越多的進入家庭，交通方式發(fā)生了很大的變化，消費者會因為需求不同，在路上花費的時間有不同而有不同的心理尺度。2、核心商業(yè)中心的商圈分析通過對城市中心地帶以及周圍區(qū)域城市機構機能的調(diào)查，了解現(xiàn)狀，規(guī)劃未來的發(fā)展。交通：交通便利的地方自然是館址的理想地點，所以調(diào)查是將交通路線以及車輛往來的班次，載送量作為考慮的重點，對于停車空間也要調(diào)查。繁華地段的位置，形態(tài)：繁華地段往往是人流量大，品牌認知度提升較快的地方，但是租金較高，因此在投資成本提高的情況下，如何運作以及將來可能變動的方向，都成為考慮因素。各項城市機能：城市的行政管理、經(jīng)濟

4、流通、文化娛樂、商品銷售等機能，較高的人流量究竟是公務人群還是購物社交娛樂為主的人群等。城市規(guī)劃：商圈內(nèi)交通網(wǎng)的開發(fā)，社區(qū)發(fā)展以及商業(yè)區(qū)的建設計劃都是考慮的要素。商圈劃分：商圈分為核心商圈，次級商圈和邊緣商圈三部分構成，核心商圈區(qū)域目標客戶人群在人口種站的比例最高，圖示如下。邊緣商圈邊緣商圈次級商圈次級商圈核心商圈核心商圈成交客戶占總數(shù)成交客戶占總數(shù)的5575成交客戶占總數(shù)的15成交客戶占總數(shù)的15253、大型住宅區(qū)的分布分析（中/高檔）中/高檔住宅的分布：各區(qū)域內(nèi)中高檔小區(qū)的數(shù)量，最好做個地圖，在上面標識出其分布情況。入住率：每個中高檔小區(qū)的入住率，若入住人數(shù)較少則說明該區(qū)域目標潛在客戶很少

5、，若入住率比較多，但都為年輕家庭無小孩，那么等待他們成為童學館的目標客戶需要一定時間的積累。居民服務習慣：習慣購買的服務有哪些，它們的收費是如何的周圍商圈配套設置幼兒園，小學和圖書館的分布：了解中高檔小區(qū)旁教學單位的具體情況，有助于計算出此區(qū)域內(nèi)的小區(qū)目標客戶人數(shù)。4、競爭者選址分析加盟合作伙伴的正確決策都是建立在對競爭者的充分了解基礎上的，通過對競爭對手的調(diào)研，了解競爭者的分布、規(guī)模、結構、定價等，為正確選址，決定經(jīng)營規(guī)模提供幫助。了解高檔兒童教育機構的地址分布：調(diào)查在同一個城市或者區(qū)域內(nèi)競爭者的分布情況，制作競爭者分布圖，幫助決定是采取避開競爭者戰(zhàn)略還是趨近競爭者戰(zhàn)略。了解高檔兒童教育機構

6、的規(guī)模：主要是指競爭者的營業(yè)面積也營業(yè)額估算。在對競爭者的調(diào)查基礎上，加盟合作伙伴可以考慮自己最佳的童學館面積，而且可靠的競爭者營業(yè)額是自己營業(yè)額的預測依據(jù)。了解高檔兒童機構的結構與定價：作為在總部統(tǒng)一定價的基礎上做促銷活動的一種依據(jù)。商圈調(diào)查表參考附件29311.3廣泛談判租金租金給付方式雙方的權力和義務相關稅費責任的歸屬損益平衡點：也就是租金成本之預估。因為隨著童學館每個課程的生命周期不同，如導入期、成長期、衰退期各有不同之利潤基準及發(fā)展目標，可承受之租金也不同。好地點一定貴，而貴的地點卻不一定能創(chuàng)造好的商機，因此如何取得損益平衡是最重要的考慮因素。7、合作約定時間：一般來說，合同簽訂以3

7、5年為佳。因為童學館是一種逐漸適應，逐步培養(yǎng)的培訓行業(yè)，一般只要在環(huán)境無大變動的情況下，長期開展比較有利。1.4館面/館型（姿態(tài)）的決策單館面積大小標準單館面積大小為5間教室（30平米/間）+一間接待廳（100-150平米/間）+1間辦公室（20平米）+1間家長休息室（30-50平米）+兒童洗手間（10平米），共300-400平米。鑒于各地有細微差別，每間教室的面積不應小于30平米，否則教室空間過小，容納學員人數(shù)有限，成本過高，且課堂教學活動不方便開展。有無門面招牌通過架設廣告招牌來提升童學館可見度，招牌是童學館的工作人員與家長溝通的第一步，因此越明顯的招牌對童學館的營業(yè)越好。戶外招牌廣告或者

8、立式廣告等方面都比較有利。標準的童學館都是在入口 處的上端設置一個條狀的牌匾，這是童學館最基礎的招牌，若館址未選在街面，則需在街面設置一個招牌，例如社區(qū)館可另在社區(qū)入口處設置招聘，商業(yè)中心館一般設置在寫字樓，可將招牌設置在寫字樓入口處或者館內(nèi)面朝大街的玻璃處懸掛招牌。對于預定的童學館來說，除門面招牌的設之外，臨近100M內(nèi)是否有明顯的路邊也是衡量館址是否明確的標準。一般來說，地址是家長認識童學館的鑰匙。因此，明確的地址是第一條件。明確的地址包括有明顯的路標和廣告招牌等。明顯的路標有助于家長尋找，如車站旁，公園旁、百貨公司旁都是可以使用的路標。裝修檔次高低分為精裝和普通裝修，普通裝修建議標準館采

9、用，旗艦館需要精裝。所有裝修方案應參總部統(tǒng)一規(guī)劃設計。四種形態(tài)的選擇商業(yè)中心館（臨街二樓/寫字樓高層）客流量越大的地方，對于童學館品牌的認知度的提升就越有幫助，另外童學館的目標客戶群體為28-35歲之間白領女性，因此將童學館開在商業(yè)黃金地段，是伴搶占市場時是常用的策略。需要注意的在開設商業(yè)中心館時，應充分利商圈人流量大資源優(yōu)勢，將招牌充分的暴露在臨街處，可以極大的提高童學館的品牌滲透力。住宅社區(qū)館（商住兩用樓內(nèi)）隨著生活水準的提高，許多城市開始注重居民社區(qū)的建設，而一個入住率較高的小區(qū)，與童學館客成相適應的孩子的比率也一定非常高，這樣將童學館開在小區(qū)內(nèi)，從而可以形成獨立自主的社區(qū)商圈。店中館（

10、高檔百貨公司樓上）顧名思義，就是在商店里面的童學館，多開在大規(guī)模高檔百貨店店內(nèi)。它的布置可以有自己獨特的風格以突顯品牌文化特色，但也會受到百貨公司的約束和管理。大型高檔百貨公司的巨大客流量是吸引童學館進駐店中館的主要原因。潛在的商機帶給我們幾倍于受約束的補償。而且百貨公司內(nèi)或者周邊商圈會有很多聯(lián)合營銷的伙伴，它們分布包括女性化妝品、美容院、健身館、兒童游樂園等。店旁館（如在大型美容店邊）店旁館就是將童學館開在聯(lián)合營銷伙伴旁，由于聯(lián)合營銷的潛在目標客戶和童學館相似或相同，所以可以共同享受客戶資源，以達到雙贏的目的，在這里我們所有特別提出的是店旁館的店，并不單指美容院或者健身場所，也可以包括教育機

11、構，比如幼兒園或者小學等?；蛘邔⑼瘜W館開在培訓中心比較集中的商圈內(nèi)，周圍同事培訓機構，也可視為店旁館的一種。下面，將四種店鋪形態(tài)的優(yōu)劣勢進行一個簡單的比較，希望能夠給大家?guī)椭?。開館形態(tài)主要優(yōu)勢主要劣勢商業(yè)中心館人流量大，品牌認知度迅速提升費用高，前期投入成本大住宅社區(qū)館目標客戶集中，口碑宣傳較快潛在客戶資源有限，容易飽和。店中館人流量大，目標客戶集中，聯(lián)合營銷伙伴多。費用較高，管理受限店旁館利于聯(lián)合營銷人流量一般，客戶資源過于依賴1.5地址斟選-小商圈分析1、館址的可接近度，分別包括員工和家長的可接進度員工的可接進度是指方便不斷獲取新員工，對于老員工來說交通便利，若離大學比較近則利于源源不斷的

12、找到合適的兼職員工。家長的可接進度包括：在館址200m內(nèi)有公交車站牌或者出租車?？空?，所在道路的寬度合適，方便家長停車或調(diào)頭等，提供停車場，樓層設置得當，3層以下最好，3層以上一定要有電梯。2、館址道路環(huán)境童學館周邊近期內(nèi)是否有道路拓寬或掩埋管線計劃。對于剛剛開館的童學館來說，需要時間來適應商圈，并且讓家長了解自己，但是如果在童學館開館一段時間內(nèi)周邊有各項開挖馬路工程，這些都不會有利于童學館的長期發(fā)展，更會影響家長上門參加免費試聽課的意愿?？晒┡R街的門面寬度，臨街的門面可以是直接進入到童學館的大廳，即入口，也可是咨詢接待處等，了解臨街的門面寬度，方便我們整體設置童學館的布局、招牌擺放與整體裝修

13、方案等。可供臨街的廣告牌位，前面已經(jīng)提到戶外廣告有利于童學館的品牌認知，方便家長接近等諸多好處，所以應充分了解是否提供臨街的廣告牌位，大小，可直立式擺放，還是懸掛拜訪或者壁式拜訪等。3、商圈行業(yè)環(huán)境區(qū)域人口密度，其中包括商圈人口、住家戶數(shù)、辦公戶數(shù)的推算調(diào)查。人流量，測量包括兩個周期，周一到周四為1個周期，周五到周日為一個周期。每天又分不同的時間段，早上上班為一個時間段，晚上下班為一個時間段區(qū)域人口消費習慣，對于消費習慣的描述主要包括以下幾個方面：對便利性、服務品質(zhì)的要求概況；習慣消費(培訓機構、快餐飲食、銀行服務)情況；年齡分配和教育程度分配情況。附近教育機構狀況，包括小學、幼兒園和兒童周末

14、培訓機構，需要了解它們各自的數(shù)量，各自人數(shù)，班級分配，收費情況，課程開設類別、所作地址分布等。高檔小區(qū)數(shù)和人數(shù)：商圈內(nèi)的高檔小區(qū)數(shù)量，交通，入住人數(shù)，家庭分布情況，以及各幼兒園，小學及培訓機構的周邊布點狀況。高檔休閑店鋪數(shù)，高檔休閑店鋪包括分布針對成人、兒童和家庭的。成人的包括百貨商店、品牌專賣店、美容院、健身中心、書店等等。針對兒童的包括玩具店，童裝店。針對家庭的包括親子中心，餐館等等。鋪數(shù)。4、館址租賃條件設置齊全性童學館所在建筑物內(nèi)含有哪些設置？通常設施越齊備，便越可省，便越可省下開館裝修成本，當然如果建筑物內(nèi)部恰好特殊設計，則需要與房東進行協(xié)商，在童學館內(nèi)部設計上做適當調(diào)整，進行拆除工

15、作，但這樣將會增加經(jīng)營成本。當童學館設計師為了提高審美度，可與房東進行協(xié)商，并適當爭取拆除補助費，一次來降低裝修成本費。周邊租戶狀況指對童學館初選址周邊租戶的類別和特點的了解，及不適宜與之相鄰的確定。如果這些鄰居屬于同行，則新開童學館必定會對同行造成很大的威脅，同時他們會采取一些競爭策略來威脅新開的童學館。如果想出得好，可以構成“同行同市”的效應，共同發(fā)展。租金、押金和租期童學館所處商圈的地價高低關系到租金成本。租金調(diào)查是必不可少的環(huán)節(jié)，需要了解的是房租的行情以及附近房租行情等，從價格上來看，一般都是在1元/平米/天，同時還必須確認付款方式。建筑物的年份及現(xiàn)況是評估的首要條件。一般來說，不可因

16、價格便宜考慮十年以上的老屋，這將是一個致命的錯誤選擇。再者，不可因為試探性的發(fā)展而簽署3年以內(nèi)的房屋租賃合同，童學館是一項穩(wěn)線投資長期回報的教育項目，若教育者以一兩年的短期眼光來進行操作，只會將自己辛苦經(jīng)營的2年的童學館最后因房屋合同租賃到期無法續(xù)簽而改地址，那將得不償失。我們推薦合作伙伴在簽署房屋租賃合同時至少5年。裝修期明確約定出租人是否同意承租人對房屋進行裝修，以及裝修圖紙或方案是否需要取得出租人同意等，若有特別的改建、搭建的，應當明確約定清楚，對于廣告、店招位置也可約定清楚。解除合同的違約責任，不僅僅考慮違約金部分，因為違約金常常會約定等同于押金，數(shù)額不高，往往不及承租人的裝修損失，因此，應當約定在此情形下，出租人除承擔違約金外，還需要承擔承租人所遭受的裝修損失費用。明確租賃期滿時，裝修、添附的處置方式。 明確租賃時間，即館址預選地點的現(xiàn)行使用人是誰，需要多久才能騰空移交用。越短時間騰空對童學館的加盟伙伴愈有利。1.5簽約注意問題在正式與房產(chǎn)所有者簽租房合同時，房產(chǎn)租賃者應當通過合同明確以下若干事項：1、在簽合同前，必須驗證各項執(zhí)照是否真實有效，明確房產(chǎn)是否為持有人合法所有。2、確認房屋使用面積：在童學館租賃是經(jīng)常會遇到實際面積比合同面積少的現(xiàn)象。一經(jīng)發(fā)現(xiàn)，雙方協(xié)商可以按照實際面積扣款，并明確于合同上。3、確定租期：租期一般至少三