商業(yè)房地產(chǎn)投資決策研究

1、第五章 商業(yè)地產(chǎn)投資決策與開發(fā)策劃第一節(jié) 基于知識創(chuàng)新的商業(yè)房地產(chǎn)投資決策研究 本節(jié)運用開開發(fā)的復復雜巨系系統(tǒng)方法法論，把把商業(yè)房房地產(chǎn)投投資涉及及的有形形資產(chǎn)與與無形資資產(chǎn)納入入統(tǒng)一的的決策框框架，為為企業(yè)提提供輔助助決策服服務。商業(yè)房地產(chǎn)產(chǎn)是資金金密集、技技術密集集的產(chǎn)業(yè)業(yè)，由于于具有開開發(fā)商業(yè)業(yè)物業(yè)的的地塊一一般都在在商業(yè)圈圈內(nèi)，土土地成本本較高，商商業(yè)房地地產(chǎn)投資資規(guī)模較較大。因因此，研研究和采采用商業(yè)業(yè)房地產(chǎn)產(chǎn)投資決決策的新新方法對對控制成成本、提提升經(jīng)濟濟效益意意義重大大。由于房地產(chǎn)產(chǎn)與零售售、金融融關系密密切，房房地產(chǎn)開開發(fā)能夠夠帶動建建筑施工工、建材材、機電電、裝飾飾等多個個產(chǎn)

2、業(yè)的的發(fā)展，所所以如果果使商業(yè)業(yè)房地產(chǎn)產(chǎn)投資決決策最優(yōu)優(yōu)化，那那么就非非常有利利于創(chuàng)造造社會財財富，解解決大量量社會就就業(yè)問題題；否則則，不僅僅會造成成重大經(jīng)經(jīng)濟損失失，而且且會對整整個社會會經(jīng)濟發(fā)發(fā)展產(chǎn)生生負面影影響。例例如，20002年以來來，許多多商業(yè)地地產(chǎn)項目目缺乏科科學的策策劃，非非理性過過熱發(fā)展展，在很很多不適適合開發(fā)發(fā)商業(yè)物物業(yè)的地地塊上盲盲目開發(fā)發(fā)，違背背了商業(yè)業(yè)房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)常常識和規(guī)規(guī)律，造造成銀行行壞賬擾擾亂了經(jīng)經(jīng)濟秩序序，不利利于我國國的經(jīng)濟濟發(fā)展。我國是發(fā)展展中國家家，人均均收入與與世界中中等發(fā)達達國家相相比還很很低，仍仍然屬于于貧窮國國家。因因此，中中國房地地產(chǎn)投資資

3、決策更更應該追追求決策策的科學學化與最最優(yōu)化，珍珍惜來之之不易的的資金與與人力資資源，避避免類似似日本的的“房地產(chǎn)產(chǎn)泡沫”。一、國內(nèi)房房地產(chǎn)投投資決策策研究現(xiàn)現(xiàn)狀1.綜合集集成體系系 由由戴汝為為院士、于于景元、顧顧基發(fā)牽牽頭的支支持宏觀觀經(jīng)濟決決策的人人機結合合綜合集集成體系系研究課課題已經(jīng)經(jīng)列為國國家自然然科學基基金重大大項目，研研究周期期自19999年1月至20002年12月，研研究經(jīng)費費500萬元。該學術領導導小組成成員有：成思危危、戴汝汝為、于于景元、顧顧基發(fā)、王王潼、烏烏家培、李李善同、涂涂序彥等等。圖5-1課課題組負負責人戴戴汝為院院士、于于景元研研究員 該項目共分分四個子子課題

4、：（1）人機機結合綜綜合集成成體系雛雛形及其其支撐環(huán)環(huán)境的研研制；（2）宏觀觀經(jīng)濟信信息、模模型體系系及其功功能研究究；（3）支持持宏觀經(jīng)經(jīng)濟決策策綜合集集成方法法體系與與系統(tǒng)學學研究；（4）與宏宏觀經(jīng)濟濟決策有有關的認認知與知知識發(fā)現(xiàn)現(xiàn)技術（KDD）研究。綜合集成法法是處理理開放的的復雜巨巨系統(tǒng)的的方法論論，是解解決復雜雜問題的的有效途途徑。經(jīng)經(jīng)濟系統(tǒng)統(tǒng)是開放放的復雜雜巨系統(tǒng)統(tǒng)，宏觀觀經(jīng)濟決決策是最最復雜的的問題之之一。該該項目將將在深入入研究綜綜合集成成理論及及體系結結構的基基礎上，完完成支持持宏觀經(jīng)經(jīng)濟決策策的人機機結合綜綜合集成成體系雛雛形的建建設。這這是該重重大基金金項目的的實際落落

5、腳點，是是綜合集集成法理理論和實實際的結結合點，具具有理論論和實際際的雙重重意義。2.房地產(chǎn)產(chǎn)投資清華大學房房地產(chǎn)研研究所劉劉洪玉教教授對房房地產(chǎn)投投資進行行研究，與與李寧衍衍共同在在19994年第2期的建建筑學報報上發(fā)發(fā)表了房房地產(chǎn)開開發(fā)中的的投資評評估分析析的論論文，主主要論述述了商業(yè)業(yè)地產(chǎn)投投資評估估的分析析方法。3.住宅市市場一體體化 220022年5月,上海房房地產(chǎn)企企業(yè)家協(xié)協(xié)會秘書書長董純純飛教授授在上海?，F(xiàn)代住住宅發(fā)展展合理化化的研討討會發(fā)言言中提出出了住宅宅市場一一體化概概念。他他認為，住住宅市場場是一個個開放的的復雜巨巨系統(tǒng)，是是按系統(tǒng)統(tǒng)工程觀觀點將眾眾多相關關產(chǎn)業(yè)、部部門、

6、企企業(yè)進行行整合，由由諸多階階段環(huán)節(jié)節(jié)、過程程有序串串連，構構建成的的一個復復雜巨系系統(tǒng)。系系統(tǒng)工程程在設置置目標、正正確定位位、優(yōu)化化組合，構構建成整整體系統(tǒng)統(tǒng)后，運運行時追追求的是是系統(tǒng)的的一致性性、有效效性和持持續(xù)性。而而既與國國際市場場接軌又又適合我我國國民民經(jīng)濟發(fā)發(fā)展和廣廣大居民民需求，具具有中國國特色的的住宅市市場一體體化運行行模式，其其運行一一體化的的內(nèi)容有有：開發(fā)發(fā)一體化化、管理理一體化化、多位位一體化化的中介介服務鏈鏈。筆者認為商商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)比比住宅開開發(fā)還要要復雜，商商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)需要依依靠商業(yè)業(yè)經(jīng)營來來提升價價值。因因此，商商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)是一個個與金融融密切相相關的復復雜巨系系

7、統(tǒng)。二、商業(yè)房房地產(chǎn)開開發(fā)與運運營是典典型的開開放的復復雜巨系系統(tǒng)1990年年，79歲的錢錢學森發(fā)發(fā)表了一一個科學學新領域域開放的的復雜的的巨系統(tǒng)統(tǒng)及其方方法論的的論文，總總結了系系統(tǒng)學和和信息技技術的最最新發(fā)展展成果，提提煉出開開放的復復雜巨系系統(tǒng)的新新概念，并并提出了了從定性性到定量量綜合集集成法的的方法論論，實現(xiàn)現(xiàn)了還原原論、整整體論的的辯證統(tǒng)統(tǒng)一。圖5-2 錢學森森提出開開放的復復雜巨系系統(tǒng)學術術思想復雜巨系統(tǒng)統(tǒng)具有跨跨學科、跨跨領域、跨跨層次的的鮮明特特點。對對于開放放的復雜雜巨系統(tǒng)統(tǒng)，錢學學森在19990年10月16日系系統(tǒng)學討討論班上上的發(fā)言言中，指指出了它它的四個個特征：（1）

8、系統(tǒng)統(tǒng)本身與與系統(tǒng)周周圍的環(huán)環(huán)境有物物質(zhì)交換換、能量量交換和和信息交交換；（2）系統(tǒng)統(tǒng)所包含含的子系系統(tǒng)很多多，有成成千上萬萬個，甚甚至上億億萬個；（3）子系系統(tǒng)的種種類繁多多，有幾幾十種、幾幾百種甚甚至幾千千種；（4）從整整系統(tǒng)到到子系統(tǒng)統(tǒng)的層次次很多，中中間的層層次又不不認識，甚甚至連有有幾個層層次也不不清楚。這這里所謂謂的層次次是指已已經(jīng)認識識得比較較清楚的的子系統(tǒng)統(tǒng)到可以以宏觀觀觀測的整整個系統(tǒng)統(tǒng)之間和和系統(tǒng)結結構的層層次。錢老給“開開放的”賦予了了新的內(nèi)內(nèi)涵?！伴_放的”不僅意意味著系系統(tǒng)一般般地與環(huán)環(huán)境進行行物質(zhì)、能能量、信信息的交交換,接受環(huán)環(huán)境的輸輸入和擾擾動，向向環(huán)境提提供輸出

9、出，而且且還具有有主動適適應和進進化的含含義。商業(yè)房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)涉涉及商業(yè)業(yè)經(jīng)營、業(yè)業(yè)態(tài)設計計、建筑筑規(guī)劃、建建筑設計計、室內(nèi)內(nèi)設計、景景觀設計計、建筑筑施工、房房地產(chǎn)金金融等多多個學科科；商業(yè)業(yè)房地產(chǎn)產(chǎn)經(jīng)營涉涉及城市市規(guī)劃、商商業(yè)政策策、稅收收政策、居居民消費費等多個個領域。房房地產(chǎn)開開發(fā)涉及及的多個個層次中中的投資資開發(fā)決決策是最最高層次次，商業(yè)業(yè)經(jīng)營與與物業(yè)管管理是最最低層次次。商業(yè)業(yè)房開發(fā)發(fā)與經(jīng)營營是復雜雜的開放放巨系統(tǒng)統(tǒng)，70%的內(nèi)容容要與外外界進行行信息交交換，30%左右的的內(nèi)容在在企業(yè)內(nèi)內(nèi)部運作作。信息時代地地產(chǎn)經(jīng)營營的法則則是：具具備準確確而又快快速決策策的競爭爭能力 ，建立立基

10、于知知識的動動態(tài)投資資決策模模型作為為正確決決策的基基礎。過去采用單單一技術術手段建建立的計計算機輔輔助地產(chǎn)產(chǎn)投資決決策系統(tǒng)統(tǒng)大都失失敗了，原原因是：（1）商業(yè)業(yè)房地產(chǎn)產(chǎn)投資決決策涉及及多門學學科，是是復雜的的巨系統(tǒng)統(tǒng)，采用用單一的的數(shù)學手手段難以以準確模模擬地產(chǎn)產(chǎn)投資經(jīng)經(jīng)營。（2）商業(yè)業(yè)房地產(chǎn)產(chǎn)投資決決策與時時間機會會密切相相關，失失去時機機的決策策導致模模擬失真真，例如如按照平平均地價價并不一一定能按按照自己己的期望望獲取合合適地段段的土地地。（3）沒有有考慮無無形資產(chǎn)產(chǎn)的投入入產(chǎn)出，對對于企業(yè)業(yè)無形資資產(chǎn)與商商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)項目經(jīng)經(jīng)營缺乏乏定量分分析。（4）商業(yè)業(yè)地產(chǎn)決決策涉及及形象思思維，沒

11、沒有有效效模擬形形象思維維的方法法。 220世紀80年代末末，錢學學森提煉煉出處理理開放的的復雜巨巨系統(tǒng)的的方法論論是“從定性性到定量量綜合集集成方法法”，將創(chuàng)創(chuàng)造性工工作交給給人腦去去處理，以以人為主主，將事事務性與與重復性性工作交交給計算算機處理理，采用用人機結結合方法法處理房房地產(chǎn)經(jīng)經(jīng)營系統(tǒng)統(tǒng)模型。 這這種方法法的實質(zhì)質(zhì)是將專專家體系系、數(shù)據(jù)據(jù)庫和信信息體系系以及計計算機體體系結合合起來，構構成一個個高度智智能化的的人機結結合系統(tǒng)統(tǒng)。這個個方法的的成功應應用，就就在于發(fā)發(fā)揮了這這個系統(tǒng)統(tǒng)的綜合合優(yōu)勢、整整體優(yōu)勢勢和智能能優(yōu)勢。它它把人的的思維、思思維的成成果、人人的經(jīng)驗驗、知識識、智慧慧

12、以及各各種情報報資料和和信息通通通集成成起來，從從多方面面定性認認識上升升到定量量認識，錢錢學森將將此方法法稱為大大成智慧慧工程。 結結合系統(tǒng)統(tǒng)學理論論與人工工智能技技術的發(fā)發(fā)展，19992年錢學學森又提提出“綜合集集成研討討廳體系系”的構想想，這是是綜合集集成方法法運用的的實踐形形式和組組織形式式，具體體應用定定性與定定量方法法，采用用專家經(jīng)經(jīng)驗與數(shù)數(shù)學模型型等綜合合方法解解決房地地產(chǎn)投資資決策知知識模型型問題。 鑒鑒于商業(yè)業(yè)地產(chǎn)的的復雜性性，需要要用開放放的巨系系統(tǒng)解決決商業(yè)地地產(chǎn)問題題，因此此新摩爾爾注意整整合全球球商業(yè)資資源，首首先是整整合亞洲洲商業(yè)經(jīng)經(jīng)營資源源、世界界主要發(fā)發(fā)達國家家

13、百貨以以及大賣賣場資源源、次主主力店資資源；其其次是根根據(jù)我國國商業(yè)地地產(chǎn)特點點，集中中引進購購物中心心開發(fā)與與運營流流程，積積極開發(fā)發(fā)購物中中心開發(fā)發(fā)與經(jīng)營營決策專專家系統(tǒng)統(tǒng)。三、商業(yè)房房地產(chǎn)投投資決策策相關因因素分析析商業(yè)房地產(chǎn)產(chǎn)投資決決策相關關因素重重大，我我們從財財務指標標分析入入手。 1.靜靜態(tài)評價價指標（1）投資資回收期期投資回收期期就是從從商業(yè)房房地產(chǎn)項項目投建建之日起起，用項項目各年年的凈收收益將全全部投資資收回所所需的年年限。商業(yè)物業(yè)開開發(fā)通過過三種方方法回收收投資：租金收收益、商商業(yè)經(jīng)營營收益和和商鋪銷銷售收入入。（2）投資資收益率率投資收益率率就是房房地產(chǎn)項項目在正正常年

14、份份的凈收收益與投投資總額額的比值值。其表表達式為為R=NNB/KK年利潤總額額年產(chǎn)產(chǎn)品銷售售收入年產(chǎn)品品銷售稅稅金及附附加年年總成本本費用 22.動態(tài)態(tài)評價指指標動態(tài)評價指指標不僅僅考慮了了資金的的時間價價值，而而且考慮慮了商業(yè)業(yè)房地產(chǎn)產(chǎn)項目在在整個壽壽命期內(nèi)內(nèi)收入與與支出的的全部經(jīng)經(jīng)濟數(shù)據(jù)據(jù)。（1）商業(yè)業(yè)經(jīng)營利利潤預測測由商業(yè)專家家根據(jù)在在該區(qū)域域的經(jīng)營營經(jīng)驗，通通過計算算周邊人人口收入入、消費費能力和和消費偏偏好，預預測商業(yè)業(yè)經(jīng)營銷銷售額和和利潤。通通過商業(yè)業(yè)利潤的的預測，才才能制定定正確的的租金基基準。策策略是根根據(jù)不同同業(yè)態(tài)方方案分析析不同租租金結果果?？梢灶A先確確定基本本租金與與浮

15、動租租金，其其中浮動動租金與與主力商商家銷售售額掛鉤鉤。通過過租金數(shù)數(shù)據(jù)和周周邊商鋪鋪銷售情情況，才才能最終終做出商商鋪銷售售定價方方案，因因此，商商業(yè)經(jīng)營營預測是是商業(yè)物物業(yè)動態(tài)態(tài)評價的的基礎。（2）財務務凈現(xiàn)值值（NPV） 凈凈現(xiàn)值是是指按設設定的折折現(xiàn)率，將將項目壽壽命期內(nèi)內(nèi)每年發(fā)發(fā)生的現(xiàn)現(xiàn)金流量量折現(xiàn)到到建設期期初現(xiàn)值值之和。凈凈現(xiàn)值是是對項目目進行動動態(tài)評價價的最重重要指標標之一，其其表達式式為：式中CI為為現(xiàn)金流流入量，CO為現(xiàn)金流出量，ic為基準折現(xiàn)率，n為開發(fā)經(jīng)營期，t是第幾期的意思。判別準則：多方案案比較時時，凈現(xiàn)現(xiàn)值越大大,方案相相對越優(yōu)優(yōu)。對單單一項目目方案而而言，若若凈

16、現(xiàn)值值NPVV0,則項目目應予接接受；若若NPVV0,則項目目應予拒拒絕。 如如果幾個個投資方方案NPPV都大大于零，但但投資規(guī)規(guī)模相差差較大?？煽梢杂脙魞衄F(xiàn)值指指數(shù)來衡衡量。NPVI=NPVV/Kp其中，項目目投資總總額現(xiàn)值值Kp計算公公式為：基準折現(xiàn)率率是經(jīng)濟濟評價中中一個最最重要的的參數(shù)，是是投資者者對資金金時間價價值的最最低期望望值。它它不僅取取決于資資金來源源的構成成，而且且還取決決于項目目未來風風險的大大小和通通貨膨脹脹率的高高低(見表5-1)。表5-1 基準折折現(xiàn)率影影響因素素表序號名稱含義1加權平均資資本成本本r1（1）加權權平均資資本成本本是項目目從各種種渠道所所得到的的資金

17、所所平均付付出的代代價。其其大小取取決于資資金來源源的構成成及其各各種籌資資渠道的的資本成成本加權平均資資本成本本r1=自有資資金比例例資金成成本借借款比例例資金成成本債債券比例例資金成成本（2）投資資的機會會成本是是指投資資者可籌籌集到的的有限資資金如果果不用于于擬建項項目，而而用于其其他最佳佳投資機機會所能能獲得的的贏利結論：基準準折現(xiàn)率率不能低低于投資資的機會會成本2風險貼補率率r2風險貼補率率就是對對可能發(fā)發(fā)生風險險的補償償3年通貨膨脹 率r33基準折現(xiàn)率率ic=(1+ r1)(11+ rr2)(11+ rr3)1 從從基準折折現(xiàn)率的的上述含含義可知知，所謂謂NPVV就是項項目資金金的

18、贏利利超出最最低期望望贏利的的超額凈凈收益。（3）內(nèi)部部收益率率（IRRR）內(nèi)部收益率率就是凈凈現(xiàn)值為為零時的的折現(xiàn)率率。計算算公式如如下：內(nèi)部收益率率表示項項目所能能承受的的最大貸貸款利率率，所以以應將計計算得出出的項目目內(nèi)部收收益率與與目前資資本市場場的實際際資金成成本進行行比較，從從而確定定項目在在現(xiàn)實資資本市場場背景下下的可行行性。（4）動態(tài)態(tài)投資回回收期動態(tài)投資回回收期考考慮了資資金的時時間價值值。計算算公式如如下：判別規(guī)則：若多方方案間比比較，應應該優(yōu)選選動態(tài)投投資回收收期短的的方案，若若大于基基準動態(tài)態(tài)投資回回收期，則則項目可可以被接接受。3對財務務評價指指標根據(jù)據(jù)物價變變動情況

19、況進行相相應的調(diào)調(diào)整 在房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)過過程中，房房地產(chǎn)項項目所涉涉及的物物價因素素是不斷斷變化的的，傳統(tǒng)統(tǒng)的財務務評價是是在假設設物價沒沒有變動動或不考考慮物價價變動情情況下做做出的。因因此，傳傳統(tǒng)項目目財務評評價與實實際相差差甚遠，因因此應該該根據(jù)物物價變化化條件對對財務評評價指標標進行相相應調(diào)整整。（1）財務務凈現(xiàn)值值（FNNPV）式中，（CCicCoc）物價變變動條件件下的第第t年凈現(xiàn)現(xiàn)金流量量； nn建設項項目計算算期； iic物價變變動因素素調(diào)整后后的行業(yè)業(yè)基準收收益率（2）財務務凈現(xiàn)值值率（FNPPVR）FNPVRRFNPPVIc式中Ic是是投資現(xiàn)現(xiàn)值。（3）財務務內(nèi)部收收益率（F

20、IRRR）式中FIRRR物價變變動條件件下計算算確定的的財務內(nèi)內(nèi)部收益益率。（4）動態(tài)態(tài)投資回回收期（Pc） Pc =（累計計折現(xiàn)凈凈現(xiàn)金流流量出現(xiàn)現(xiàn)正值的的年份-1）+（出現(xiàn)現(xiàn)正值年年份累計計折現(xiàn)凈凈現(xiàn)金流流量絕對對值出出現(xiàn)正值值年份當當年折現(xiàn)現(xiàn)凈現(xiàn)金金流量）四、住宅投投資決策策模型研研究通過對深圳圳蔚藍海海岸等數(shù)數(shù)個住宅宅樓盤研研究，我我們提煉煉出住宅宅投資決決策的基基本模型型（見圖圖5-3）。投資成本住宅會所投入入綠化投入投資成本住宅會所投入入綠化投入建筑主體投入地價投入給排水投入營銷費用投入投入企業(yè)無形資產(chǎn)企業(yè)有形資產(chǎn)住 宅 投 資 決 策圖5-3 住宅投投入產(chǎn)出出模型 投投資比例例和

21、數(shù)額額與現(xiàn)代代房地產(chǎn)產(chǎn)經(jīng)營思思想密切切相關，因因此，投投資決策策不僅要要應用數(shù)數(shù)學模型型，更重重要的是是應用先先進的管管理理論論，綜合合考慮有有形資產(chǎn)產(chǎn)和無形形資產(chǎn)的的增值。 11. 小小區(qū)會所所設計規(guī)規(guī)模的確確定（1）推算算法。通通過小區(qū)區(qū)總戶數(shù)數(shù)，推算算出總人人口，根根據(jù)使用用人數(shù)預預測，計計算出會會所各種種設施與與總體規(guī)規(guī)模，考考慮到周周邊社區(qū)區(qū)可能使使用本小小區(qū)會所所，一般般大于預預測需求求10%就可以以了。（2）經(jīng)驗驗法。實實際調(diào)查查同樣規(guī)規(guī)模的小小區(qū)的五五個會所所的使用用情況，根根據(jù)經(jīng)驗驗值加權權求平均均值，修修正本小小區(qū)會所所的設計計。2.綠地面面積的確確定大于國家優(yōu)優(yōu)秀住宅宅小

22、區(qū)2%以上的的綠化面面積是理理想的綠綠化面積積。過大大的綠化化面積造造成投資資加大，過過小的面面積無法法評選國國家優(yōu)秀秀住宅小小區(qū)，不不利于今今后營造造小區(qū)良良好的生生態(tài)環(huán)境境品質(zhì)，影影響住宅宅小區(qū)的的品牌形形象。3.設計單單位的選選擇與設設計費用用規(guī)劃與建筑筑設計費費用是住住宅中重重要的支支出。設設計水平平的高低低直接關關系到整整個項目目的投資資。對于于較小投投資規(guī)模模的小區(qū)區(qū)，可以以選擇中中等的設設計單位位；對于于需要創(chuàng)創(chuàng)建知名名品牌的的小區(qū)，可可以選擇擇國際知知名的設設計師，例例如香榭榭里花園園聘請RTKKL設計師師事務所所，花費費的投資資是普通通國內(nèi)設設計公司司的七倍倍。4.營銷費費用

23、 根據(jù)深圳住住宅項目目的調(diào)查查，投放放廣告過過多的房房地產(chǎn)企企業(yè)，盡盡管營銷銷效果不不錯，但但是從根根本上來來講，客客戶滿意意度不高高，不利利于企業(yè)業(yè)無形資資產(chǎn)的增增值，特特別不利利于企業(yè)業(yè)長期穩(wěn)穩(wěn)健發(fā)展展。比較較合理的的營銷費費用盡量量控制在在項目總總銷售額額的2以內(nèi) 。五、商業(yè)房房地產(chǎn)投投資決策策模型研研究與住宅地產(chǎn)產(chǎn)相比，商商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)需要做做出幾個個重要的的決策：（1）總體體商業(yè)定定位和業(yè)業(yè)態(tài)決策策、招商商決策 ；（2）確定定建筑形形態(tài)，即即采用何何種建筑筑形態(tài)最最能發(fā)揮揮商業(yè)定定位的優(yōu)優(yōu)勢；（3）商業(yè)業(yè)設施決決策，采采用何種種空調(diào)、暖暖氣、電電梯等設設備，設設計多大大規(guī)模的的停車場場，

24、停車車模式是是采用地地面停車車、地下下停車、還還是考慮慮采用空空中停車車以及立立體停車車庫等；（4）經(jīng)營營管理決決策，究究竟采用用出租模模式還是是出租與與自營模模式相結結合。 商商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)的決策策關系項項目成敗敗，許多多關鍵環(huán)環(huán)節(jié)決策策直接關關系項目目建成后后的贏利利能力。下下面從不不同購物物中心案案例說明明商業(yè)地地產(chǎn)相關關決策的的規(guī)律：（一）美國國拉斯維維加斯凱凱撒宮古古羅馬廣廣場購物物中心案案例主題：羅馬馬文化主主題購物物中心。決策思路：旅游與與購物相相結合。決策前提：拉斯維維加斯是是旅游區(qū)區(qū)。圖5-4 羅馬風風格公共共空間電腦控控制的天天空主題策劃是是決策的的重要內(nèi)內(nèi)容，選選擇何種種主題

25、以以及這種種主題對對消費者者的吸引引力大小小決定項項目開發(fā)發(fā)的成敗敗。美國拉斯維維加斯凱凱撒宮古古羅馬廣廣場購物物中心讓讓我們的的思考一一個問題題：到底底哪些人人有可能能參與該該項目的的主題策策劃？答答案是：發(fā)展商商與商業(yè)業(yè)策劃公公司。主題實施：發(fā)展商商、建筑筑設計公公司和室室內(nèi)設計計公司。裝飾實施：設計師師、藝術術家和工工匠。凱撒宮古羅羅馬廣場場購物中中心的環(huán)環(huán)境藝術術設計與與室內(nèi)設設計極其其復雜，施施工難度度較大，主主要體現(xiàn)現(xiàn)在如何何突出羅羅馬主題題的藝術術表現(xiàn)力力上。該購物中心心開業(yè)后后不僅達達到了預預期效果果，而且且創(chuàng)造銷銷售價格格每平方方米129917美元的的坪效記記錄。凱凱撒宮古古

26、羅馬廣廣場的成成功告訴訴我們：只有在在購物中中心主題題策劃上上投入精精力和財財力精心心構思，才才能取得得預期的的經(jīng)營效效果。在在神州大大地，不不能開發(fā)發(fā)一批沒沒有主題題、沒有有吸引力力的垃圾圾建筑，真真正的購購物中心心是具有有生命活活力的復復合商業(yè)業(yè)區(qū)。只只有注入入文化藝藝術的內(nèi)內(nèi)涵，中中國的購購物中心心開發(fā)才才能提高高成功率率。圖5-5古古羅馬風風格裝飾飾圖5-6娛娛樂式陳陳列深圳濱海購購物中心心決策案案例性質(zhì)：濱海海地鐵商商業(yè)物業(yè)業(yè)。決策目標：企業(yè)價價值最大大化，追追求商業(yè)業(yè)地產(chǎn)可可持續(xù)發(fā)發(fā)展。策劃階段：通過數(shù)數(shù)月的調(diào)調(diào)研分析析，我們們摸清了了深圳商商圈的全全部數(shù)據(jù)據(jù)，并通通過長期期的商業(yè)

27、業(yè)地產(chǎn)開開發(fā)與運運營實踐踐，判斷斷出能夠夠創(chuàng)造最最大價值值的環(huán)節(jié)節(jié)就是業(yè)業(yè)態(tài)設計計和購物物中心主主題策劃劃，并通通過最佳佳的建筑筑形式體體現(xiàn)，這這就是商商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)決策的的本質(zhì)。深圳濱海購購物中心心，我們們就提出出多種業(yè)業(yè)態(tài)方案案，如表表5-2、表5-3所示。表5-2 業(yè)態(tài)組組合方案案1（配有有酒店式式公寓）6層大型餐飲酒酒樓50000平方米米婚禮殿殿堂（兼兼娛樂演演藝中心心）20000平方米米1000平平方米休休閑式書書店5層辦公50000平方米米培訓中心330000平方米米及咖啡啡廳4層兒童主題百百貨70000平方米米休息區(qū)餐飲飲區(qū)10000平方米米3層家樂福70000平方米米1000平平方

28、米的的特色餐餐廳2層家樂福50000平方米米設置二層330000平方米米停車場場1層精品步行街街，旗艦艦品牌店店70000平方米1000平平方米特特色餐廳廳負1層主題地鐵步步行街150000平方米 其中10000平方米米用于快快餐廳，引引進麥當當勞及面面點王負2層運動休閑主主題商場場50000平方米米100000平方米米停車場場負3層停車場150000平方米米停車場場表5-3 業(yè)態(tài)組組合方案案2（配有有酒店式式公寓）6層大型餐飲酒酒樓50000平方米米婚禮殿殿堂（兼兼娛樂演演藝中心心）20000平方米米1000平平方米休休閑式書書店5層辦公50000平方米米4層生態(tài)型超市市70000平方米米休

29、息區(qū)餐飲飲區(qū)10000平方米米3層美式兒童主主題百貨貨70000平方米米1000平平方米特特色餐廳廳2層太平洋百貨貨70000平方米米1000平平方米特特色餐廳廳1層精品步行街街，旗艦艦品牌店店80000平方米米1000平平方米特特色餐廳廳負1層主題精品地地鐵步行行街120000平方米米，其中中10000平方米米用于快快餐廳，引引進麥當當勞及面面點王3000平平方米停停車場負2層運動休閑主主題商場場1萬平方方米5000平平方米大大型停車車場負3層停車場150000平方米米停車場場地下停車面面積：23，000平方米米；地面面停車位位：120個左右右停車位位。通過場地分分析，我我們從節(jié)節(jié)約土地地以

30、及方方便顧客客角度出出發(fā)，在在地面停停車特別別少的前前提下，決決定采用用地下三三層停車車與立體體停車相相結合的的模式，為為比較立立體停車車設備的的優(yōu)劣，我我們組團團到日本本和韓國國考察比比較不同同立體停停車設備備的性能能與價格格。通過不同方方案的租租金計算算，得出出結論，并并選擇最最優(yōu)方案案。購物中心主主題設計計的依據(jù)據(jù)：(1)滿足足顧客需需求，符符合顧客客消費心心理需求求和文化化習俗。(2)參考考相似地地塊的購購物中心心主題。(3)提出出數(shù)個基基于海洋洋文化的的創(chuàng)意主主題，最最后研討討。研討討基于兩兩個層次次：專家家研討，聽聽取專家家意見；最后公公司研討討，確定定主題。主題決策需需要運用用大

31、量形形象思維維的知識識，而功功能性決決策主要要運用邏邏輯思維維知識。建筑策劃劃決策在十字路口口采取退退讓方式式，拿出出寶貴的的空間做做生態(tài)廣廣場，以以方便人人流聚集集停留。陽陽光中庭庭直達地地下負二二層商場場，地鐵鐵人流可可以直接接到濱海海購物中中心負一一層和負負二層，利利用地鐵鐵物業(yè)和和濱海優(yōu)優(yōu)勢聚集集人流，同同時方便便市民出出入地鐵鐵。由于濱海購購物中心心擁有6萬平方方米酒店店式公寓寓，建議議該公寓寓做成高高科技節(jié)節(jié)能公寓寓，從設設計角度度和建筑筑材料角角度，均均考慮與與國外節(jié)節(jié)能建筑筑標準接接軌。圖5-7 濱海商商業(yè)廣場場概念設設計效果果圖 通通過對香香港太古古廣場的的考察，我我們擬定定

32、了購物物中心與與地鐵無無縫銜接接的方案案，不僅僅滿足地地下空間間人員的的疏散要要求，而而且方便便進入購購物中心心優(yōu)雅的的公共空空間。 將將購物中中心的中中庭和生生態(tài)廣場場室內(nèi)步步行街作作為公共共空間，向向市民開開放。圖5-8 地鐵接接口方案案招商決策策我們將深圳圳濱海購購物中心心招商作作為一個個大的項項目來嚴嚴密管理理，建立立整個項項目的知知識框架架體系，合合理進行行作業(yè)分分解?？偟牟呗裕菏紫冗M進行娛樂樂主力店店招商，其其次進行行零售主主力店招招商，最最后進行行零散品品牌招商商。決策優(yōu)點：通過資資源的合合理運用用，采取取最佳招招商步驟驟，降低低招商成成本，提提高招商商成功率率。銷售決策策：鑒于

33、于購物中中心的經(jīng)經(jīng)營特點點，我們們傾向于于可持續(xù)續(xù)經(jīng)營，經(jīng)經(jīng)營興旺旺以后再再考慮整整體出售售，將產(chǎn)產(chǎn)權整體體出讓給給大型企企業(yè)集團團或投資資基金。經(jīng)營決策策：選擇擇的經(jīng)營營方式不不同，企企業(yè)獲得得的收益益回報也也就不同同。選擇擇一個主主力店自自營，其其他統(tǒng)一一經(jīng)營，例例如深圳圳金光華華購物中中心就采采取這種種模式。全全部物業(yè)業(yè)統(tǒng)一出出租經(jīng)營營，例如如華潤萬萬象城采采取此模模式。六、灰色理理論在投投資決策策中的應應用（一）灰色色預測灰色系統(tǒng)預預測按照照房地產(chǎn)產(chǎn)投資的的固有特特性，以以對投資資本金的的安全性性、流動動性、現(xiàn)現(xiàn)期收入入、遠期期收入、通通貨膨脹脹的防護護等影響響的顯著著程度，根根據(jù)先進

34、進的灰色色系統(tǒng)理理論建立立灰色關關聯(lián)序模模型，通通過對關關聯(lián)度的的計算實實現(xiàn)房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)項目的的前景預預測和方方案優(yōu)選選。（二）商業(yè)業(yè)房地產(chǎn)產(chǎn)可行性性研究分分析測算算可行性研究究測算根根據(jù)國家家政策、法法規(guī)精確確測算投投資規(guī)模模，包括括土地出出讓金、拆拆遷補償償費、業(yè)業(yè)態(tài)設計計與建筑筑策劃、招招商策劃劃與代理理費用、招招商宣傳傳費用、規(guī)規(guī)劃設計計與建筑筑設計費費用、前前期工程程費、基基礎設施施費、建建安工程程費、公公共設施施費、不不可預見見費等；同時通通過資金金來源和和資金運運用分析析，完成成包括總總投資、自自有資金金、甲方方投資、乙乙方投資資等的現(xiàn)現(xiàn)金流量量分析以以及銷售售收入、經(jīng)經(jīng)營成本

35、本、土地地增值稅稅、企業(yè)業(yè)所得稅稅、稅后后利潤、償償還貸款款、財務務平衡分分析等，評評價項目目的財務務內(nèi)部收收益率、財財務凈現(xiàn)現(xiàn)值、投投資回收收期以及及進行盈盈虧平衡衡分析、敏敏感性分分析、財財務效益益綜合評評價和項項目的抗抗風險能能力分析析。（三）投資資決策分分析商業(yè)地產(chǎn)決決策分析析依據(jù)項項目前景景預測，首首先做出出商業(yè)定定位與業(yè)業(yè)態(tài)設計計決策。通通過可行行性研究究分析的的基礎數(shù)數(shù)據(jù)收集集和對期期望收益益、標準準離差率率的計算算，實現(xiàn)現(xiàn)對項目目經(jīng)營風風險、財財務風險險的評價價；以樂樂觀法、悲悲觀法、后后悔值法法、機會會均等法法對項目目進行不不確定性性分析，以以最為科科學、客客觀的方方法和程程

36、序?qū)崿F(xiàn)現(xiàn)最為理理性的決決策。將將商業(yè)房房地產(chǎn)投投資決策策作為一一個完整整的動態(tài)態(tài)系統(tǒng)工工程，在在實際選選擇中采采用“滿意標標準”來比較較各個方方案的優(yōu)優(yōu)劣，最最后確定定具體的的實施方方案。說明：商業(yè)業(yè)房地產(chǎn)產(chǎn)投資決決策是一一個完整整的動態(tài)態(tài)系統(tǒng)工工程，屬屬于長期期投資決決策范疇疇，投資資資金的的時間價價值和資資金的風風險價值值至關重重要。所所以，針針對于一一個項目目，有時時要運用用現(xiàn)代模模糊數(shù)學學的理論論，把總總體的模模糊性轉轉化為局局部的精精確性；把定性性分析的的模糊性性轉化為為定量分分析的精精確性；把質(zhì)和和量統(tǒng)一一起來，通通過其隸隸屬的量量的差異異比較，實實現(xiàn)風險險性決策策。有時時要運用用

37、現(xiàn)代系系統(tǒng)論的的理論，把把低層次次系統(tǒng)的的不確定定量置于于高層次次系統(tǒng)來來考察，使使之變?yōu)闉樵谳^高高層次可可確定的的量，充充分利用用轉化的的高層次次系統(tǒng)的的相對穩(wěn)穩(wěn)定量尋尋求系統(tǒng)統(tǒng)發(fā)展的的規(guī)律，以以實現(xiàn)不不確定型型決策。商業(yè)地產(chǎn)項項目決策策過程，形形象思維維與定量量分析并并重易家方略機機構新摩摩爾商業(yè)業(yè)管理公公司根據(jù)據(jù)興平市市的實際際情況，重重點計算算了零售售市場的的容量，同同時細致致考慮了了商鋪銷銷售情況況，最終終確定選選擇2.3萬平方方米的開開發(fā)方案案。圖5-9 典型的的縣級市市購物中中心興平市市金城廣廣場在興平購物物中心項項目決策策過程中中，楊寶寶民等牽牽頭的金金城廣場場項目組組（簡稱稱

38、金城廣廣場項目目組）運運用形象象思維方方法，借借鑒了日日本難波波城項目目的建筑筑設計思思想，根根據(jù)金城城廣場位位于縣城城兩個繁繁華區(qū)域域中間新新區(qū)的實實際情況況，將項項目打造造成為興興平的顧顧客目的的地。通過借鑒與與策劃，金金城廣場場項目組組與甲方方共同改改變了原原來的火火柴盒建建筑方案案，形成成圖5-9的建筑筑效果圖圖。整個個項目的的業(yè)態(tài)方方案以百百貨和電電器商店店為主，頂頂層設置置健身和和餐飲及及娛樂業(yè)業(yè)態(tài)，建建筑形式式與業(yè)態(tài)態(tài)實現(xiàn)最最佳匹配配。 通通過金城城廣場項項目運作作，易家家方略機機構新摩摩爾商業(yè)業(yè)管理公公司積累累了運作作縣級購購物中心心的寶貴貴經(jīng)驗。我們不僅重重視數(shù)值值計算為為主

39、的定定量方法法，也特特別重視視實際經(jīng)經(jīng)驗利用用，特別別是從世世界范圍圍選擇行行業(yè)項目目標桿，借借鑒了日日本購物物中心開開發(fā)經(jīng)驗驗。決策技術說說明：決決策技術術和方法法可以把把多種行行動方案案以及各各個方案案的可能能結果簡簡單明了了地表示示出來，幫幫助決策策者抓住住事物的的本質(zhì)、要要害，分分清項目目決策的的主觀、客客觀因素素，更充充分地發(fā)發(fā)揮主觀觀能動性性和創(chuàng)造造性，做做出合理理的決策策。一般般說來，決決策要解解決的問問題不同同，即決決策的類類型不同同，則所所采用的的決策技技術、決決策方法法也不同同。1.風險型型決策分分析商業(yè)房房地產(chǎn)投投資決策策常常是是在有風風險的情情況下進進行的。也也就是說說

40、，在投投資決策策中對未未來事件件進行預預測時，可可能存在在多種結結果，這這種未來來結果的的不確定定性就意意味著存存在風險險。（1）經(jīng)經(jīng)營風險險的衡量量在存在風險險的情況況下，需需要通過過一定的的方法來來衡量風風險程度度的大小小。投資資可行性性研究分分析中敏敏感性分分析雖然然指出了了各種不不確定因因素對投投資項目目經(jīng)濟效效果的影影響程度度，但是是不能指指出這些些因素出出現(xiàn)的可可能性有有多大，以以及給投投資項目目造成的的風險大大到什么么程度等等定量的的結論。在商業(yè)房地地產(chǎn)經(jīng)營營風險度度量中，我我們通常常要計算算不同經(jīng)經(jīng)營方式式的最大大利潤，同同時也要要計算可可以承受受的最大大經(jīng)濟損損失，并并將可能

41、能造成的的不同損損失詳細細列出，例例如自營營損失、商商家選擇擇不當?shù)牡淖饨饟p損失等。衡量投投資企業(yè)業(yè)經(jīng)營風風險通常常采用定定性和定定量相結結合的方方法，將將情況的的分析判判斷和數(shù)數(shù)據(jù)的整整理計算算結合起起來。由由于風險險和概率率有著直直接的聯(lián)聯(lián)系，所所以常用用概率方方法衡量量風險的的程度。（2）財務務風險的的衡量財務風險的的衡量就就是在有有風險的的狀況下下，解決決投資報報酬率的的計算。投投資企業(yè)業(yè)因籌措措資金而而帶來財財務風險險。在投投資企業(yè)業(yè)資金全全部自有有而不存存在借入入資金的的情況下下，投資資企業(yè)只只有經(jīng)營營風險而而無財務務風險。當當投資企企業(yè)全部部資金中中包含借借入資金金時，投投資企業(yè)業(yè)除經(jīng)營營風險外外，還要要外加財財務風險險。衡量財財務風險險可以通通過計算算自有資資金利潤潤率及其其方差和和標準差差來進行行，根據(jù)據(jù)標準差差和標準準離差率率判斷風風險程度度。根據(jù)商業(yè)地地產(chǎn)的財財務風險險，我們們設計出出能夠有有效管理理風險的的商業(yè)地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)贏利模模式。在在前期策策劃階段段就計算算出不同同融資模模式的成成本，同同時計算算資金回回收的期期限與可可行性，充充分利用用企業(yè)無無形資產(chǎn)產(chǎn)，例如如，企業(yè)業(yè)自身知知名度不不夠的時時候，可可以吸引引知名度度較高的的企