南京城東三地塊可行性研究報(bào)告課件

1、 謹(jǐn)呈：中南房地產(chǎn)集團(tuán)公司2014年10月中南國(guó)際市場(chǎng)部南京城東三地塊可行性研究報(bào)告 謹(jǐn)呈：中南房地產(chǎn)集團(tuán)公司2014年10月南京城東三地塊可行PART 1 房地產(chǎn)市場(chǎng) 商品房市場(chǎng) 區(qū)域市場(chǎng)PART 1 房地產(chǎn)市場(chǎng) 商品房市場(chǎng)上市面積：2014年1-9月，南京全市商品住宅供應(yīng)756.87萬方，同比增長(zhǎng)16.5%。成交面積：2014年1-9月，南京全市商品住宅成交506.19萬方，同比下降30.98%。成交均價(jià)：2014年1-9月，南京全市商品住宅成交均價(jià)12623元/，同比上漲6.97%。供求比： 2014年1-9月，南京全市商品住宅供求比1.58，整體市場(chǎng)供大于求。2014年1-9月南京商品

2、住宅市場(chǎng)供大于求，供求比已達(dá)1.58；同比2013年1-9月，上市量上升、去化量下降、成交價(jià)格上升。房地產(chǎn)市場(chǎng)/2014年1-9月上市成交情況上市面積：2014年1-9月，南京全市商品住宅供應(yīng)756.82014年1-9月商品住宅庫(kù)存逐月上升，于9月突破5000套大關(guān)，按每月成交量計(jì)算庫(kù)存去化周期，訖9月底，庫(kù)存量需11.5個(gè)月去化。在9月21日南京結(jié)束為期3年多的“限購(gòu)期”后，樓市出現(xiàn)小幅回暖，9月第4周日均銷量年內(nèi)首次突破400套。伴隨著南京限貸政策的逐步放松，市場(chǎng)將會(huì)維持穩(wěn)定較好的水平。房地產(chǎn)市場(chǎng)/2014年1-9月庫(kù)存量及去化周期2014年1-9月商品住宅庫(kù)存逐月上升，于9月突破5000

3、套南京周成交一直處于相對(duì)穩(wěn)定的狀態(tài)，但隨著限購(gòu)的取消，成交量出現(xiàn)較大幅度的增長(zhǎng)，但漲幅趨勢(shì)逐漸回落，市場(chǎng)趨于緩和。房地產(chǎn)市場(chǎng)/近24周認(rèn)購(gòu)套數(shù)走勢(shì)限購(gòu)取消后一個(gè)月南京周成交一直處于相對(duì)穩(wěn)定的狀態(tài)，但隨著限購(gòu)的取消，成交量出2014年1-9月南京商品住宅市場(chǎng)以江寧板塊和浦口板塊為主，江寧上市成交量居首位，占比19.47%、20.98%，浦口板塊上市成交量次之，占比17.8%、18.69%；成交均價(jià)除高淳、溧水、六合外，浦口處于最低水平。房地產(chǎn)市場(chǎng)/2014年1-9月各版塊上市成交情況2014年1-9月南京商品住宅市場(chǎng)以江寧板塊和浦口板塊為主，房地產(chǎn)市場(chǎng)/城東近6年供銷關(guān)系對(duì)比從近6年的城東供銷關(guān)

4、系對(duì)比可以看出，城東板塊在2009年處于供不應(yīng)求的狀況而隨后幾年基本上都處于供大于求，2014年略有好轉(zhuǎn)，該區(qū)域市場(chǎng)庫(kù)存壓力相對(duì)較大。房地產(chǎn)市場(chǎng)/城東近6年供銷關(guān)系對(duì)比從近6年的城東供銷關(guān)系對(duì)比房地產(chǎn)市場(chǎng)/城東2014年各面積段供銷分析從2014年城東各面積段供銷對(duì)比可以看出，小面積產(chǎn)品相對(duì)空缺，而90100平方米及120144平方米這兩個(gè)面積段的產(chǎn)品供大于求，去化壓力較大。房地產(chǎn)市場(chǎng)/城東2014年各面積段供銷分析從2014年城東各房地產(chǎn)市場(chǎng)/區(qū)域在售項(xiàng)目分布金馬路地塊馬術(shù)場(chǎng)地塊技工學(xué)校地塊五礦G53地塊樓面價(jià)15455元/平方米（2014年）騁望云邸樓面價(jià)8603元/平方米（2012年）紫

5、金華府20000元/平方米（小高層）奧克斯樓面價(jià)12021元/平方米（2014年）紫金東郡16000元/平方米（洋房）復(fù)地御鐘山25000元/平方米（平墅）朗詩保利麓院27000元/平方米（洋房）中南世紀(jì)雅苑11800元/平方米（高層）銀億東城8300元/平方米（高層）中海國(guó)際社區(qū)11500元/平方米（高層）啟迪方洲12000元/平方米（高層）剛需類產(chǎn)品剛改、首善產(chǎn)品改善類產(chǎn)品待上市項(xiàng)目城東區(qū)域在售產(chǎn)品類型相對(duì)豐富，從剛需級(jí)產(chǎn)品到改善類豪宅均有，區(qū)域市場(chǎng)活躍度一般，后期競(jìng)爭(zhēng)較為激烈。去化速度對(duì)比：剛需剛改、首改改善類房地產(chǎn)市場(chǎng)/區(qū)域在售項(xiàng)目分布金馬路地塊馬術(shù)場(chǎng)地塊技工學(xué)校地塊住宅市場(chǎng)整體市場(chǎng)供

6、略大于求，仍處健康水平，近兩月價(jià)格略有下滑。限購(gòu)放開后，南京整體市場(chǎng)成交變化明顯，但增長(zhǎng)幅度趨于緩和。區(qū)域市場(chǎng)從近6年的城東供銷關(guān)系對(duì)比可以看出，城東板塊在2009年處于供不應(yīng)求的狀況而隨后幾年基本上都處于供大于求，2014年略有好轉(zhuǎn)，該區(qū)域市場(chǎng)庫(kù)存壓力相對(duì)較大。從2014年城東各面積段供銷對(duì)比可以看出，小面積產(chǎn)品相對(duì)空缺，而90100平方米及120144平方米這兩個(gè)面積段的產(chǎn)品供大于求，去化壓力較大。在售項(xiàng)目城東區(qū)域在售產(chǎn)品類型相對(duì)豐富，從剛需級(jí)產(chǎn)品到改善類豪宅均有，區(qū)域市場(chǎng)活躍度一般，后期競(jìng)爭(zhēng)較為激烈。房地產(chǎn)市場(chǎng)/小結(jié)住宅市場(chǎng)房地產(chǎn)市場(chǎng)/小結(jié)PART 2 土地屬性分析 地塊分析 區(qū)域分析

7、SWOT分析PART 2 土地屬性分析 地塊分析新街口土地屬性分析/地塊區(qū)位分析金馬路地塊馬術(shù)場(chǎng)地塊技工學(xué)校地塊8.3km12.2km11.8km從這三塊地的區(qū)位來看，金馬路與馬術(shù)場(chǎng)屬于棲霞區(qū)，技工學(xué)校屬玄武區(qū)，同時(shí)與南京中心新街口的距離來看，技工學(xué)校距離最近。所以，從區(qū)位來看，技工學(xué)校地塊馬術(shù)場(chǎng)地塊金馬路地塊。新街口土地屬性分析/地塊區(qū)位分析金馬路地塊馬術(shù)場(chǎng)地塊技工學(xué)校土地屬性分析/地塊交通分析金馬路地塊馬術(shù)場(chǎng)地塊約500m往仙林方向往市區(qū)方向技工學(xué)校地塊往市區(qū)方向往市區(qū)方向往仙林方向約900m315路138、323路138、323路從這三塊地的交通來看，金馬路離地鐵站最近，其次為馬術(shù)場(chǎng)地塊

8、，技工學(xué)校地塊最遠(yuǎn)；從公交路線來看，金馬路及馬術(shù)場(chǎng)均有2條公交線路，而技工學(xué)校僅一條公交線路；從開車路線來看，三塊地的駕車路線均不復(fù)雜。所以，從交通來看，金馬路地塊馬術(shù)場(chǎng)地塊技工學(xué)校地塊。土地屬性分析/地塊交通分析金馬路地塊馬術(shù)場(chǎng)地塊約500m往仙土地屬性分析/地塊配套分析技工學(xué)校地塊2km鐘山體育公園森林摩爾君臨紫金商業(yè)街孝陵衛(wèi)初中中西醫(yī)結(jié)合醫(yī)院金馬路地塊馬術(shù)場(chǎng)地塊2km2km招商花園城馬會(huì)小學(xué)亞東商業(yè)廣場(chǎng)仙鶴門新天地廣場(chǎng)從這三塊地的交通來看，金馬路離地鐵站最近，其次為馬術(shù)場(chǎng)地塊，技工學(xué)校地塊最遠(yuǎn)；從公交路線來看，金馬路及馬術(shù)場(chǎng)均有2條公交線路，而技工學(xué)校僅一條公交線路；從開車路線來看，三塊

9、地的駕車路線均不復(fù)雜。所以，從交通來看，技工學(xué)校地塊金馬路地塊馬術(shù)場(chǎng)地塊。土地屬性分析/地塊配套分析技工學(xué)校地塊2km鐘山體育公園森林土地屬性分析/地塊本體分析地塊內(nèi)部：內(nèi)部堆土較高空氣狀況：周邊自然環(huán)境優(yōu)良，空氣質(zhì)量?jī)?yōu)。噪聲情況：東側(cè)臨近地鐵及高鐵軌道，可能存在一定噪音影響。污染情況：生態(tài)環(huán)境良好，無明顯污染。危險(xiǎn)源情況：無。周邊景觀：自然環(huán)境一般。主要變化：地塊西側(cè)為地鐵4號(hào)線施工現(xiàn)場(chǎng)。金馬路地塊西側(cè)東側(cè)東北側(cè)北側(cè)金馬路地塊整體情況較好，內(nèi)部有大量堆土，西側(cè)有地鐵及高鐵軌道，有一定噪音影響，但西南側(cè)為金馬路地鐵站，目前2號(hào)線已通車，4號(hào)線正在建設(shè)中。土地屬性分析/地塊本體分析地塊內(nèi)部：內(nèi)部

10、堆土較高金馬路地塊西土地屬性分析/地塊本體分析馬術(shù)場(chǎng)地塊東側(cè)地塊內(nèi)部：內(nèi)部與外部高差較大?？諝鉅顩r：周邊自然環(huán)境一般，空氣質(zhì)量一般。噪聲情況：南側(cè)為滬寧高速，西側(cè)為地鐵及高鐵軌道，北側(cè)為馬路，噪音影響較為嚴(yán)重。污染情況：生態(tài)環(huán)境良好，無明顯污染。危險(xiǎn)源情況：無。周邊景觀：自然環(huán)境一般。主要變化：暫無。西側(cè)南側(cè)北側(cè)內(nèi)部馬術(shù)場(chǎng)地塊整體情況較差，地塊與外部高差較大，南側(cè)為滬寧高速，西側(cè)有地鐵及高鐵軌道，有噪音影響，北側(cè)為規(guī)劃道路，噪音影響較大。土地屬性分析/地塊本體分析馬術(shù)場(chǎng)地塊東側(cè)地塊內(nèi)部：內(nèi)部與外部土地屬性分析/地塊本體分析技工學(xué)校地塊東側(cè)北側(cè)內(nèi)部東南側(cè)技工學(xué)校地塊整體情況較差，地塊外圍道路狹窄

11、，內(nèi)部有待拆遷建筑，東南側(cè)有高壓線，南側(cè)有一液化氣站。地塊內(nèi)部：內(nèi)部有待拆遷建筑。空氣狀況：周邊自然環(huán)境一般，空氣質(zhì)量一般。噪聲情況：西側(cè)為狹窄道路，噪音影響較小。污染情況：生態(tài)環(huán)境良好，無明顯污染。危險(xiǎn)源情況：南側(cè)有一液化氣站，東南側(cè)有高壓線。周邊景觀：自然環(huán)境一般。主要變化：暫無。土地屬性分析/地塊本體分析技工學(xué)校地塊東側(cè)北側(cè)內(nèi)部東南側(cè)技工項(xiàng)目名稱用地面積用途容積率建筑面積預(yù)計(jì)價(jià)格（萬）土地單價(jià)（萬元/畝）樓板價(jià)金馬路70327二類居住1.5105491馬術(shù)場(chǎng)56364二類居住1.267636.875000887.0911089技工學(xué)校44200二類居住1.56630050000754.1

12、57541土地屬性分析/地塊指標(biāo)分析從地塊指標(biāo)來看，馬術(shù)場(chǎng)容積率最低，技工學(xué)校建筑面積最小，而金馬路地塊建筑面積最大。綜合考慮，金馬路地塊馬術(shù)場(chǎng)地塊技工學(xué)校地塊。項(xiàng)目名稱用地面積用途容積率建筑面積預(yù)計(jì)價(jià)格（萬）土地單價(jià)（萬土地屬性分析/結(jié)論從區(qū)位來看，技工學(xué)校地塊馬術(shù)場(chǎng)地塊金馬路地塊；從交通來看，金馬路地塊馬術(shù)場(chǎng)地塊技工學(xué)校地塊；從配套來看，技工學(xué)校地塊金馬路地塊馬術(shù)場(chǎng)地塊;從地塊本體來看，金馬路地塊技工學(xué)校地塊馬術(shù)場(chǎng)地塊；從地塊經(jīng)濟(jì)指標(biāo)來看，金馬路地塊馬術(shù)場(chǎng)地塊技工學(xué)校地塊。綜上所述，金馬路地塊技工學(xué)校地塊馬術(shù)場(chǎng)地塊不建議獲取技工學(xué)校地塊及馬術(shù)場(chǎng)地塊。土地屬性分析/結(jié)論從區(qū)位來看，技工學(xué)校地

13、塊馬術(shù)場(chǎng)地塊金馬PART 3 可行性研究 產(chǎn)品定位 價(jià)格定位 經(jīng)濟(jì)測(cè)算PART 3 可行性研究 產(chǎn)品定位可行性研究/產(chǎn)品定位綜合地塊經(jīng)濟(jì)指標(biāo)及地塊本體屬性考慮，金馬路地塊客戶群體為品質(zhì)剛需、首次改善及剛需改善，建議物業(yè)類型為小高層，臨近金馬路地鐵站一側(cè)可設(shè)計(jì)雙層沿街商鋪。商業(yè)排布示意面積配比建議面積面積比例體量（）戶數(shù)戶數(shù)比例8950%52745.559355%10535%36921.8535233%11515%15823.6513813%合計(jì)1054911082可行性研究/產(chǎn)品定位綜合地塊經(jīng)濟(jì)指標(biāo)及地塊本體屬性考慮，金馬可行性研究/價(jià)格定位金馬路地塊鐘山晶典15218元/平方米（小高層）紫金上林苑18277元/平方米（多層）保利紫晶山19066元/平方米（高層）鐘山綠郡26180元/平方米（多層 科技住宅）亞東城19786元/平方米（高層）仙龍灣18253元/平方米（高層）周邊在售同類型新房很少，本次價(jià)格測(cè)算以周邊二手房?jī)r(jià)格為基礎(chǔ)，保守預(yù)估該地塊售價(jià)在19000元/平方米。紫金東郡16000元/平方米（洋房）可行性研究/價(jià)格定位金馬路地塊鐘山晶典紫金上林苑保利紫晶山鐘可行性研究/經(jīng)濟(jì)測(cè)算產(chǎn)品類型整體均價(jià)（元/）可售體量（）樓面價(jià)（元/）每平米建安及財(cái)務(wù)等綜合成本每平米毛利潤(rùn)小高層190001