上海高端住宅和服務(wù)公寓目標(biāo)客戶群體調(diào)研報(bào)告

1、 2011 上海羿鴻商務(wù)咨詢有限公司. All rights reserved. 上海高端住宅和效勞公寓目標(biāo)客戶群體調(diào)研報(bào)告2021年7月25日目錄一、調(diào)查過程描述1調(diào)查時(shí)間12樣本甄選原那么及樣本配額完成情況13受訪對(duì)象的社會(huì)屬性及特征11受訪者性別特征12受訪者年齡特征23受訪者出生區(qū)域、工作區(qū)域及常住區(qū)域24受訪者教育特征45受訪者從事行業(yè)及職位46受訪者婚姻狀況及家庭構(gòu)成同住人員57受訪者家庭年總收入稅后68受訪者家庭轎車擁有情況69受訪者的家庭背景610受訪者的財(cái)富能級(jí).7二、訪談內(nèi)容分析一不同類型客戶的主要生活方式與價(jià)值觀分析.71消費(fèi)習(xí)慣分析71購(gòu)物習(xí)慣. .72餐飲習(xí)慣73社交

2、娛樂習(xí)慣82家庭生活情況分析83投資觀念與心得尤其是房地產(chǎn)投資理念94生活觀念分析9二不同客戶的居住體驗(yàn)1現(xiàn)有住房情況 91.1 目前居住區(qū)域 91.2 購(gòu)房用途 91.3 購(gòu)房考慮因素 101.4 房屋類型、面積、戶型 101.5 居住滿意度分析 102未來購(gòu)房需求 112.1 未來購(gòu)房目的 112.2 未來購(gòu)房考慮因素關(guān)鍵因素 112.3 可能考慮的區(qū)域 122.4 房屋類型 12三不同客戶的區(qū)域認(rèn)知 . 121閘北區(qū)認(rèn)知 122蘇河灣認(rèn)知 133大悅城認(rèn)知 13四不同客戶對(duì)中糧品牌的認(rèn)知 .13五不同客戶對(duì)蘇河灣未來規(guī)劃的認(rèn)知與偏好 . 141看到蘇河灣規(guī)劃后對(duì)地塊的新認(rèn)知 142對(duì)大悅

3、城工程的接受和抗拒因素 143對(duì)工程內(nèi)的酒店配套和品牌的偏好 154對(duì)工程內(nèi)產(chǎn)品氣質(zhì)的看法、對(duì)排布方式的偏好、對(duì)工程整體立面的偏好 155對(duì)該區(qū)域在建設(shè)高層的高檔住宅/效勞公寓方面的優(yōu)勢(shì)和劣勢(shì)的看法156希望有哪些軟性效勞 167對(duì)大悅城生活方式的定位 173六不同財(cái)富能級(jí)客戶對(duì)大悅城工程的購(gòu)置偏好分析 171低財(cái)富能級(jí)客戶的購(gòu)置偏好 .172高財(cái)富能級(jí)客戶的購(gòu)置偏好 .19三、調(diào)研結(jié)論1目前市場(chǎng)上客戶自住、投資的主要需求和特點(diǎn) .202大悅城工程的獨(dú)特優(yōu)勢(shì)和缺乏 .203大悅城工程潛在客戶的根本需求 .20四、建議1目標(biāo)群體定位.202如何利用工程優(yōu)勢(shì)，推廣闊悅城工程在全國(guó)潛在客戶中的知名度

4、和美譽(yù)度.21附錄一：已購(gòu)樓盤名稱及地址. 22附錄二：受訪者名單. 234為深入了解上海市、江蘇省、浙江省及其他省份高端客戶對(duì)上海高端住宅和效勞公寓，及對(duì)大悅城工程的看法，本公司圍繞核心問題，運(yùn)用訪談法在上海、江蘇、浙江等地共選取40位受訪者，進(jìn)行深入訪談，另有4位受訪者為中糧自行約訪，故樣本總量計(jì)44位?，F(xiàn)根據(jù)訪談過程和訪談資料進(jìn)入詳細(xì)分析。具體報(bào)告如下：一、調(diào)查過程描述1調(diào)查時(shí)間。整個(gè)工程訪談起始時(shí)間為6月10日為本公司起始時(shí)間，不包括中糧4份訪談的時(shí)間，至7月17日所有訪談結(jié)束，整個(gè)過程耗時(shí)47天。就單個(gè)客戶訪談來說，平均每個(gè)客戶訪談時(shí)間約為60分鐘，訪談深入，受訪者對(duì)問題的答復(fù)較為充

5、分。2樣本甄選原那么及樣本配額完成情況。本次訪談挑選樣本的主要條件包括：1家庭年總收入稅后在150萬(wàn)元以上；2高端職業(yè)群體，如私營(yíng)企業(yè)主、跨國(guó)公司高層管理人員、海外生活閱歷者、文體娛樂行業(yè)管理者等；35年內(nèi)曾購(gòu)置住宅或效勞公寓，且目前單價(jià)在5萬(wàn)/平米以上或總價(jià)在1000萬(wàn)元以上；或者在未來35年內(nèi)擬購(gòu)置高端住宅或效勞公寓的客戶。4當(dāng)前工作區(qū)域?yàn)樯虾Ｊ?、江蘇省和浙江省等地域。其中1、2為訪談根本條件；34為樣本配額依據(jù)。具體樣本配額及實(shí)際完成情況如下：類別區(qū)域劃分（戶籍地）計(jì)劃樣本數(shù)實(shí)際完成樣本數(shù)已購(gòu)高端住宅者本地10份16份10份16份外地浙江2份2份江蘇2份2份其他省市2份2份（廣東，哈爾濱

6、）已購(gòu)高端服務(wù)公寓者本地10份16份8份14份外地浙江2份2份江蘇2份2份其他省市2份2份（廣東、香港）擬購(gòu)高端住宅/服務(wù)公寓者本地4份8份（4份住宅、4份服務(wù)式公寓）6份10份（6份住宅、4份服務(wù)式公寓）外地浙江2份3份江蘇1份1份其他省市1份/另外，中糧公司也訪問了四位已購(gòu)高端住宅的客戶，其中上海本地1位，來自湖北、加拿大、香港的客戶各1位，即最終完成樣本44份。其中已購(gòu)高端住宅樣本20份，已購(gòu)效勞公寓樣本14份，擬購(gòu)高端住宅樣本6份，擬購(gòu)效勞式公寓樣本4份?？傮w來看，采訪樣本根本符合配額要求，具有較高的針對(duì)性。3受訪對(duì)象的社會(huì)屬性及特征。1受訪者性別特征。在44位受訪者中，女性人數(shù)僅4位

7、，男性人數(shù)為40位，說明在家庭房地產(chǎn)購(gòu)置行為中男性占據(jù)主導(dǎo)地位。52受訪者年齡特征。44位受訪者中，年齡最小者為32歲，最大者為55歲，其中年齡在3239歲之間的共有8人；4049歲之間的共有23人，超過總訪問人數(shù)的一半；5055歲之間的共有13人圖1。平均年齡為45歲，大局部受訪者還處于事業(yè)的上升期，會(huì)繼續(xù)開展其事業(yè)。3受訪者出生區(qū)域、工作區(qū)域及常住區(qū)域。出生區(qū)域方面，上海本地樣本實(shí)際完成26人包括羅小姐，雖為加拿大戶籍，但出生于上海；浙江省樣本實(shí)際完成7人；江蘇省樣本實(shí)際完成5人；其它省市樣本實(shí)際完成6人，包括廣東省2人，湖北省1人，黑龍江省1人，香港2人。圖2在總受訪者44人中，有31人

8、的主要工作區(qū)域在上海分布在上海市各個(gè)市區(qū)，有12人的主要工作區(qū)域同時(shí)在上海和江蘇、浙江等地，有1人是全職太太羅小姐。圖3即除全職太太外，余下受訪者都會(huì)在上海工作。從常住區(qū)域來看，來自上海戶籍地的25受訪者中常住徐匯區(qū)9人、浦東新區(qū)4人、長(zhǎng)寧區(qū)4人、閔行區(qū)3人、黃浦區(qū)2人、寶山區(qū)1人、靜安區(qū)1人、楊浦區(qū)1人、閘北區(qū)1人、青浦區(qū)1人，其中2人在徐匯區(qū)和閔行區(qū)輪流??；來自江蘇的5位受訪者都在上海常住，其中2人同時(shí)還在常州、蘇州居??；來自浙江的7位受訪者僅有1人常住上海，1人同時(shí)常住寧波和上海，2人常住杭州，2人常住寧波，1人常住海寧；來自其它省份的7位受訪者均常住上海，徐匯區(qū)2人、靜安區(qū)2人、長(zhǎng)寧區(qū)

9、1人，虹口區(qū)1人，浦東新區(qū)1人。圖4年齡圖1674受訪者教育特征?？傮w上來說，44位受訪者的教育程度都非常高，有40位受訪者受過大學(xué)?？苹蛞陨铣潭鹊奈幕逃?，另外4位也具有高中文化程度圖5，考慮到這四位受訪者的年齡分別46,50,51,52，相比同齡人而言，其教育程度也是較高的。5受訪者從事行業(yè)及職位。44位受訪者從事的行業(yè)相當(dāng)廣泛，包括制造業(yè)、建筑業(yè)、電子、化工、投資/貿(mào)易、廣告/傳媒、咨詢、餐飲、金融等多種行業(yè)圖6，囊括了資金密集型和人力資源密集型兩種類型。他們從事相關(guān)行業(yè)的原因一局部主要跟大學(xué)時(shí)所學(xué)專業(yè)有關(guān)，另外一局部人主要和家族繼承有關(guān)。另外，局部受訪者同時(shí)從事、投資了多種行業(yè)。從職位

10、來看，44位受訪者中有26人擔(dān)任企業(yè)或公司的總經(jīng)理，6人擔(dān)任董事長(zhǎng)，3人擔(dān)任副總經(jīng)理，2人擔(dān)任總裁，其它人員也分別擔(dān)任公司或企業(yè)的高層管理人或者是所有者圖7。除羅小姐全職太太以外，43位受訪者中僅3人為打工者職業(yè)經(jīng)理人，其余40位都是公司的決策層。86受訪者婚姻狀況及家庭構(gòu)成同住人員。所有44位受訪者中，有42位是已婚，僅1人未婚，有1人離婚現(xiàn)獨(dú)居。從受訪者的家庭結(jié)構(gòu)來看以同住人員劃分主要包括三種類型，最主要的是核心家庭即父母同未成年子女共居，共有23位；其次是擴(kuò)大家庭即父母同已婚子女共同居住，一般包含三代人，共有11位；再次是空巢家庭即由于子女成年后，不再同父母居住，此類家庭共有8位；還有2

11、位受訪者沒有被歸入上述三種類型，其中一位是離婚后獨(dú)居，一位未婚獨(dú)居。圖897受訪者家庭年總收入稅后。根據(jù)本次調(diào)研的甄別條件，要求受訪者家庭年總收入稅后要在150萬(wàn)元以上，在實(shí)際訪談過程中，共有21位受訪者家庭年總收入的超過300萬(wàn)元，接近總數(shù)的一半；有10位受訪者的家庭年總收入在251萬(wàn)300萬(wàn)之間，接近總數(shù)的四分之一；有5位受訪者的家庭年總收入在201萬(wàn)250萬(wàn)之間；其余8位受訪者家庭年總收入在151萬(wàn)200萬(wàn)之間?？紤]到家庭收入是敏感性問題，受訪者在實(shí)際答復(fù)過程中會(huì)有所隱瞞，因而受訪者的實(shí)際家庭年總收入可能要更高一些。結(jié)合受訪者的年齡特征來看，40-49歲受訪者的家庭總收入最高，稅后總收入

12、在300萬(wàn)元以上的到達(dá)13位，接近本組總?cè)藬?shù)的六成；32-39歲以及50-55歲兩個(gè)年齡段的受訪者家庭年總收入在300萬(wàn)元以上的比例不到四成。圖98受訪者家庭轎車擁有情況。從被訪者私人轎車擁有率來看，所有家庭都至少有一輛私人轎車。僅有6位受訪者擁有一輛轎車，其余38位受訪者都擁有2輛及以上轎車31位受訪者擁有2輛轎車，還有7位受訪者擁有3輛或以上的轎車圖10。從私人汽車的配備來看，有2輛轎車及以上的家庭，一般都是丈夫和妻子各人一輛。從汽車的品牌來看，44位受訪者擁有的大多為名貴品牌，如蘭博基尼、賓利、勞斯萊斯、保時(shí)捷、凱迪拉克、雷克薩斯凌志等，比較普遍的是奔馳、寶馬和奧迪等。9受訪者的家庭背景

13、。受訪者的家庭背景主要可以粗分為三種類型。第一：家族企業(yè)繼承，這種類型比例不多，主要是40歲以下的受訪者。第二，獨(dú)立創(chuàng)業(yè)，完全白手起家，即受訪者在創(chuàng)業(yè)過程中，沒有或極少受到父母的幫助，通過自己大學(xué)學(xué)習(xí)的專業(yè)或?qū)κ袌?chǎng)行情的把握，完全靠自己積累，這類受訪者大多是從投資實(shí)業(yè)起家的，占有一定比例。第三，合伙創(chuàng)業(yè)，這類受訪者一般先在大公司工作，積累了一定的人脈和資本，之后同朋友一起合作創(chuàng)業(yè)，這種類型的受訪者所占比例最多。家庭轎車擁有數(shù)圖101010受訪者的財(cái)富能級(jí)。根據(jù)工程設(shè)計(jì)，家庭資產(chǎn)在5億元及以上者的被定義為高財(cái)富能級(jí)，5億元以下者定義為低財(cái)富能級(jí)。根據(jù)實(shí)際訪談結(jié)果財(cái)富能級(jí)高者共有10位，其中上海4

14、位，江蘇2位、浙江1位，香港1位，加拿大籍1位久居上海和湖北1位久居上海，其中年齡在40-49歲之間的5人，50-55歲之間3人，32-39歲之間2人圖11。財(cái)富能級(jí)低者為34位。二、訪談內(nèi)容分析一不同類型客戶的主要生活方式與價(jià)值觀分析1消費(fèi)習(xí)慣分析。1購(gòu)物習(xí)慣。受訪者在購(gòu)物方面有以下特點(diǎn)：第一，購(gòu)物場(chǎng)所一般均為當(dāng)?shù)刂懈邫n商場(chǎng)，如上海南京西路恒隆廣場(chǎng)、久光百貨；徐家匯港匯廣場(chǎng)、東方商廈；淮海路香港廣場(chǎng)；浦東八佰伴等消費(fèi)場(chǎng)所，杭州的杭州大廈等。第二，大局部受訪者有較為明顯的品牌偏好，尤其是涉及商務(wù)活動(dòng)時(shí)，如Armani、Boss、Burberry等，他們認(rèn)為所選擇的品牌要符合個(gè)人的身份和地位。只

15、有少數(shù)受訪者對(duì)品牌不是十分講究。第三，大多數(shù)受訪者都有海外購(gòu)物經(jīng)歷，由于大多數(shù)受訪者每年都有出境時(shí)機(jī)，他們?cè)诤Ｍ饴糜位虺霾顣r(shí)，也會(huì)在當(dāng)?shù)刭?gòu)置一些商品，也有不少受訪者專門去香港和日本購(gòu)物。第四，男性受訪者一般很少獨(dú)立去購(gòu)置衣物，而主要是陪太太一起購(gòu)物，并由太太決定購(gòu)置，或者完全交由太太決定購(gòu)置什么服飾。從消費(fèi)者年齡上來看，年紀(jì)較輕的受訪者32-39歲精力充分，購(gòu)物地點(diǎn)多樣化，各大商場(chǎng)均有所涉及。年長(zhǎng)者40-55歲購(gòu)物時(shí)機(jī)相對(duì)不多，地點(diǎn)也較為局限。從來源地來看，上海本地受訪者購(gòu)物場(chǎng)所較多，而外地江浙等受訪者由于對(duì)上海商圈不是特別熟悉，往往只選擇知名的商圈如徐家匯、靜安寺等場(chǎng)所購(gòu)物。受訪者艾先生36

16、歲，杭州“像我有時(shí)候大大咧咧的，有些衣服就不能穿，像CK、VERSACE、ZEGNA這種穿不來的，我不太喜歡穿西裝打領(lǐng)帶，穿的很正經(jīng)也不舒服，除非是正式場(chǎng)合，需要開會(huì)了，其他時(shí)間就穿的舒服點(diǎn)最重要我很少去逛商店，一般都是老婆幫我買的，除非我實(shí)在沒事請(qǐng)，順便逛，我逛一次可以把一年的衣服都買好，春夏秋冬的都買好。2餐飲習(xí)慣。受訪者外出就餐分為兩個(gè)方面，即隨家人一起外出就餐和商務(wù)應(yīng)酬。在同家人一起外出用餐時(shí)，較為隨意，不會(huì)專門挑選高檔酒店或會(huì)所，一般會(huì)挑選一些較有特色的餐廳或酒店，口味也時(shí)常變化，不同風(fēng)格的菜品均會(huì)嘗試，如日本料理、11粵菜等；而在商務(wù)應(yīng)酬過程中，那么特別講究。一般會(huì)依據(jù)客戶身份及口

17、味來挑選星級(jí)酒店、高檔會(huì)所和高等特色餐廳如海鮮酒樓、宮廷菜，他們認(rèn)為餐飲場(chǎng)所及菜式都能夠反映個(gè)人及企業(yè)的形象特征，對(duì)待客人要講究品位。從年齡人上來看，年輕32-39歲受訪者家庭外出用餐較多，也更加追求特色，一般依家人口味選擇用餐場(chǎng)所。年長(zhǎng)40歲及以上受訪者家庭外出用餐相對(duì)較少一些，認(rèn)為在外面用餐比較油膩，對(duì)健康不利，跟客戶用餐時(shí)也比較注重健康，另外，他們對(duì)私密性要求較高。從來源地看，本地受訪者通常對(duì)上海各種特色餐廳都較為熟悉，選擇范圍較廣；外地江浙等受訪者往往同客戶用餐時(shí)，會(huì)選擇滬上一些知名的酒店或餐廳，如皇朝、帕蘭朵等。受訪者林先生45歲，上海“我對(duì)餐飲方面的要求是就餐環(huán)境要安靜，菜式豐富，

18、檔次高，私密性好一點(diǎn)的，類似于高檔會(huì)所型的或者是高星級(jí)酒店餐飲等，因?yàn)槲疫@里應(yīng)酬相對(duì)較多，談生意免不了要請(qǐng)客戶吃吃飯什么的，檔次低的飯店我請(qǐng)了也挺沒面子的。3社交娛樂習(xí)慣。受訪者的社交娛樂習(xí)慣也包括兩個(gè)方面，其一是運(yùn)動(dòng)，其二是休閑娛樂。在運(yùn)動(dòng)方面，每位受訪者都意識(shí)到運(yùn)動(dòng)對(duì)身體健康有利，但由于工作和時(shí)間關(guān)系，不是所有受訪者都能保持良好的鍛煉習(xí)慣。相對(duì)來說年輕32-39歲受訪者能夠保持每個(gè)星期2-3次的體育鍛煉，其中不少受訪者還聘請(qǐng)了私人健身教練，其主要鍛煉方式一般是運(yùn)動(dòng)量較大的運(yùn)動(dòng)，如游泳、打羽毛球、壁球等，一般以個(gè)人健身為主，少數(shù)情況下會(huì)陪客戶打高爾夫球。而年長(zhǎng)40歲以上受訪者的運(yùn)動(dòng)頻率明顯要

19、比年輕者低，其運(yùn)動(dòng)的目的和方式也有所變化，一般依陪同客戶為主，主要是打高爾夫球；個(gè)人鍛煉的時(shí)機(jī)較少，一般以游泳為主；只有少數(shù)人聘請(qǐng)了私人教練。在休閑娛樂方面，一般以陪同客戶和朋友為主，但是時(shí)機(jī)并不多，休閑方式也比較單一，例如品酒紅酒、啤酒、品茶、旅游度假、私人party等。這可能也與受訪者工作較為忙碌有關(guān)。受訪者朱先生51歲，寧波“家里有一些健身器材。平時(shí)工作較忙沒有專門的健身只是有空時(shí)會(huì)自己鍛煉身體如打打乒乓。陪客戶時(shí)也會(huì)打打橋牌或是高爾夫。2家庭生活情況分析。絕大局部受訪者都為了使自己的事業(yè)更好而忙碌，應(yīng)酬多，陪伴家人的時(shí)間非常少，但是他們又非常希望能夠多抽出一些時(shí)間來陪伴家人。相對(duì)于工作

20、日，他們?cè)谥苣⒐?jié)假日同家人相聚的時(shí)間更多一些，但也要看工作安排。一般而言，他們每年都會(huì)陪同愛人和子女未成年出國(guó)旅游假設(shè)干次；短期的話，那么選擇周邊自駕出游。年輕者處于事業(yè)的上升期，陪伴家人的時(shí)間最少。而父母已經(jīng)年長(zhǎng)的受訪者，大多會(huì)在有空的時(shí)候選擇陪伴父母。總體上，所有受訪者都非常注重家庭這一點(diǎn)在生活理念中也有所表達(dá)，但是更多受到事業(yè)的約束、因事業(yè)仍處上升期而難以兼顧。受訪者靳先生40歲，廣州“由于工作比較忙的關(guān)系，我經(jīng)常應(yīng)酬好回家，家人都睡著了，第二天我有可能還在睡夢(mèng)中，太太、孩子就出門了，最多也就是一些國(guó)定假日或者是逢年過節(jié)的時(shí)候有點(diǎn)空陪他們出去旅游。123投資觀念與心得尤其是房地產(chǎn)投資理

21、念。除了經(jīng)營(yíng)公司業(yè)務(wù)之外，絕大多數(shù)受訪者都有較為明顯的投資意識(shí)，會(huì)進(jìn)行不同領(lǐng)域、多方面、分散風(fēng)險(xiǎn)的投資。他們對(duì)于房產(chǎn)投資的觀點(diǎn)也根本相同，第一：由于地皮的不可再生性稀缺性，地價(jià)將會(huì)越來越貴，即使政府出面調(diào)控，地價(jià)也不會(huì)下降；第二，不動(dòng)產(chǎn)投資穩(wěn)定、風(fēng)險(xiǎn)較低，且能保值；不像金融投資如股票、期貨等風(fēng)險(xiǎn)較大。第三，在選擇房產(chǎn)方面，他們都非常注重地段、環(huán)境及性價(jià)比。在不同年齡層次方面，40歲以下受訪者除了房產(chǎn)以外，還有一局部人涉足股票，但一般做長(zhǎng)線。40-49歲受訪者，除了房產(chǎn)以外，還有一局部人喜歡收藏如名表、紅酒、古董等，也會(huì)拿出一局部錢做股票，但是一般都是拿給家人做主要是妻子或委托朋友做；50歲以上

22、受訪者那么堅(jiān)信房產(chǎn)投資的穩(wěn)定性，對(duì)金融投資有較強(qiáng)的抵觸情緒，認(rèn)為風(fēng)險(xiǎn)太大。總體來說受訪者們講求投資回報(bào)率、對(duì)大宗金額物業(yè)投資都是非常謹(jǐn)慎的。40歲以下受訪者相較于40歲以上的受訪者投資金融方面更多、更愿意承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)，40歲以上的受訪者那么相對(duì)保守。受訪者黃先生55歲，上海“平時(shí)也會(huì)做點(diǎn)股票，不放在一個(gè)籃子里，分散投資。在我現(xiàn)在看來最穩(wěn)的還是投資房子，畢竟有政府撐腰，一定不會(huì)輸?shù)摹?生活觀念分析。在生活方面，受傳統(tǒng)思想的影響，每位受訪者都非常強(qiáng)調(diào)對(duì)家的感情和義務(wù)，主張男人是家庭的頂梁柱，為家人創(chuàng)造優(yōu)越的生活條件是他們應(yīng)盡的義務(wù)，同時(shí)家人開心，他們也就開心了。此外，他們還非常注重生活的其他方面，如生

23、活品質(zhì)、健康、養(yǎng)生、享受等。在不同年齡層的人有明顯的不同，年輕者32-39歲由于子女尚小，負(fù)擔(dān)較輕，更加注重生活品質(zhì)；40-49歲由于子女正在步入成年，需要為他們謀劃事業(yè)和家庭，因此希望能為子女創(chuàng)造更好的生活條件；年長(zhǎng)者50歲及以上，由于子女已經(jīng)成年，且都有了自己的事業(yè)，因此更加注重自身健康，養(yǎng)生和享受生活。受訪者胡先生51歲，上?！拔沂莻€(gè)崇尚簡(jiǎn)單的人，生活也好，工作也好。作為一個(gè)男人，如果自己有能力的話，總歸希望自己的家人能過上更加優(yōu)越的生活，這是一種責(zé)任和義務(wù)。二不同客戶的居住體驗(yàn)1現(xiàn)有住房情況：1.1 目前居住區(qū)域。見?一、調(diào)查過程描述?的?3受訪對(duì)象的社會(huì)屬性及特征?下?3受訪者出生區(qū)

24、域、工作區(qū)域及常住區(qū)域?局部。從受訪者居住的樓盤來看，都是當(dāng)?shù)匾恍└邫n住宅樓盤或別墅工程。1.2 購(gòu)房用途。所有受訪者都表示當(dāng)初購(gòu)置目前居住區(qū)域住宅的目的都是為了滿足自住需求，同時(shí)也有幾位受訪者表示由于房產(chǎn)本身的商品屬性，因而也帶有投資目的。131.3 購(gòu)房考慮因素。購(gòu)置當(dāng)前住宅的影響因素有很多，主要包括以下幾個(gè)方面：第一，地段；第二，周邊環(huán)境與配套；第三，離工作地點(diǎn)距離；第四，樓盤知名度；第五，房型等都在考慮之列。本地人和外地人在購(gòu)置當(dāng)前住宅時(shí)，考慮因素有明顯不同。上海本地受訪者購(gòu)置住宅時(shí)偏好市中心地段，認(rèn)為居住區(qū)域也是身份的一種象征。同時(shí)，子女就學(xué)便利與否也是他們購(gòu)置住房的重要影響因素，如

25、：他們選擇在徐匯區(qū)購(gòu)置住宅很重要的一個(gè)原因是徐匯區(qū)擁有多所市重點(diǎn)中學(xué)；另外，徐匯區(qū)還集中市內(nèi)多家三甲醫(yī)院，就醫(yī)便利也是他們的考慮因素之一。相比較而言，外地受訪者江浙等地，更加注重交通便利性與離工作、辦事地點(diǎn)的距離。受訪者董先生46歲，香港“因?yàn)槲冶容^喜歡這里的地段，周邊很繁華，購(gòu)物很方便，離我公司也很近那里地段好呀，離南京西路那么近，上海最貴的地方就是靜安區(qū)的房子了，那里交通也很方便，門口就是南京西路，坐車也很方便，有很多條公交線路，地鐵也不遠(yuǎn)，周邊的配套也不錯(cuò)。1.4 房屋類型、面積、戶型。受訪者當(dāng)前住宅類型以大面積高層住宅為主共有37戶，其中有一戶小高層住戶，面積一般在150-350平米之

26、間，最小一戶的面積為120平米；面積在170平米以下的房型多以三房?jī)蓮d兩衛(wèi)為主，面積在180平米以上的房型多以四房?jī)蓮d兩衛(wèi)三衛(wèi)為主。另外，有5位受訪者當(dāng)前住宅為別墅，面積都在300平米以上。其中，2位是輪流居住于市區(qū)的高層住宅和郊區(qū)的別墅，還有1位那么是在兩處別墅間輪流住。 有1位受訪者當(dāng)前住宅為多層復(fù)式結(jié)構(gòu)，面積在113平米，房型是四房?jī)蓮d兩衛(wèi)。只有1位是居住在效勞公寓里，相對(duì)來說效勞公寓的面積較小，只有100平米左右，兩房?jī)蓮d結(jié)構(gòu)圖12。從居住格局來看，房型和面積大小表達(dá)了受訪者對(duì)住房空間和私密性的有非常高的要求。1.5 居住滿意度分析。高層住宅受訪者的住宅大多地處市中心地段，交通便利，周

27、邊配套超市、醫(yī)院、學(xué)校等齊全，物業(yè)管理專業(yè)，小區(qū)整體規(guī)劃合理等等，他們對(duì)這些因素都非常滿意，還有局部受訪者看中當(dāng)前住宅的升值空間，認(rèn)為有投資前景、升值潛力。主要不滿意的方面主要集中在，個(gè)別小區(qū)的房型不是很正；靠近人車集中地交通出行塞車嚴(yán)重如天鑰橋路；附近場(chǎng)館有重大活動(dòng)時(shí)如上海體育場(chǎng)舉辦演唱會(huì)，產(chǎn)生的噪音較大，14影響休息；還有少數(shù)受訪者對(duì)小區(qū)內(nèi)物業(yè)保安不專業(yè)以及小區(qū)內(nèi)沒有游泳池、網(wǎng)球場(chǎng)等表示不滿。別墅住戶對(duì)居住空間的舒適性和私密性有較高的滿意度，不滿意因素較少，根本集中于距離市中心的距離相對(duì)較遠(yuǎn)、車程上需花費(fèi)一定時(shí)間，出門購(gòu)物較不方便等。效勞公寓住戶主要對(duì)公寓提供的高質(zhì)量效勞以及房屋的建筑風(fēng)格

28、、裝修設(shè)計(jì)等非常滿意，沒有不滿意因素。總體上來說，受訪者對(duì)當(dāng)前住宅的滿意度都比較高。2未來購(gòu)房需求2.1 未來購(gòu)房目的。局部受訪者明確表示未來會(huì)在上海購(gòu)房，但購(gòu)房目的在不同區(qū)域、年齡的受訪者方面有明顯差異。上海本地受訪者絕大多數(shù)都表示未來購(gòu)房會(huì)以長(zhǎng)期投資出租為主要目的；也有幾位受訪者表示是以改善當(dāng)前居住環(huán)境為首要目的，但也不排除長(zhǎng)期投資的目的；個(gè)別財(cái)富能級(jí)高的受訪者那么是以長(zhǎng)期持有收藏、資產(chǎn)配置為主要目的，并作為自己居住使用。江蘇5位受訪者未來購(gòu)房的投資傾向不明顯，他們來上海購(gòu)房首要目的是打算長(zhǎng)期持有，為子女未來在上海開展打下根底，其次才是投資出租。浙江的7位受訪者其購(gòu)房意愿的不確定因素較多，

29、如公司業(yè)務(wù)開展方向如：是否向上海轉(zhuǎn)移等、國(guó)家出臺(tái)的限購(gòu)政策等，如果購(gòu)置的話，主要還是以投資為主。其它省市的7位受訪者，其購(gòu)房意愿主要是以長(zhǎng)期投資為主，出租，等升值以后再出手，或留給子女做婚房；有一位表示是長(zhǎng)期持有為目的，純粹的個(gè)人占有謝先生。從年齡上來看，年輕者暫時(shí)不需要為子女打算，因而其購(gòu)房主要是長(zhǎng)期投資出租為主，而有子女即將步入成年的受訪者，那么更多的選擇長(zhǎng)期持有，為子女未來開展考慮。另外，擬購(gòu)效勞公寓的受訪者，大多以長(zhǎng)期投資、收取租金為目的，而擬購(gòu)住宅的受訪者主要以改善目前居住環(huán)境、長(zhǎng)期持有收藏、資產(chǎn)配置幾類為主。受訪者劉女士43歲，哈爾濱“住宅的話考慮過多層，但別墅現(xiàn)在還不能考慮，因?yàn)?/p>

30、別墅位置比較偏遠(yuǎn)，離市區(qū)比較遠(yuǎn)?？紤]多層，面積比較大一點(diǎn)的那種。因?yàn)閷砗⒆涌赡芤^來。投資的話除了住宅，也可以考慮效勞公寓。2.2 未來購(gòu)房考慮因素關(guān)鍵因素。大局部受訪者其主要購(gòu)房目的是長(zhǎng)期投資，而房產(chǎn)投資涉及的金額巨大，因而幾乎所有受訪者在房產(chǎn)投資時(shí)都非常謹(jǐn)慎，他們都愿意選擇具有開展?jié)摿蜕悼臻g的房產(chǎn)。而絕大局部受訪者認(rèn)為決定房產(chǎn)升值空間的首要因素是地段的稀缺性和景觀視野，其次是周邊環(huán)境及配套設(shè)施出行是否便利，是否有大型商務(wù)區(qū)等，以及價(jià)格是否合理等對(duì)投資房產(chǎn)行為也非常重要。除此之外，他們還非常注重開發(fā)商的資質(zhì)，實(shí)力雄厚的開發(fā)商產(chǎn)品他們比較信賴在后文分析中，大局部受訪者對(duì)中糧的經(jīng)濟(jì)實(shí)力和政

31、府背景都非?？隙ā?duì)于其它因素，如房型、物業(yè)管理是否專業(yè)等也有一定關(guān)注，但程度較上述因素要弱。受訪者胡先生51歲，上海“首先還是會(huì)考慮地段的稀缺性以及景觀視野，因?yàn)槲矣X得上海的土地，特別是市中心的話，很緊張，其他因素都可以在后期建造的時(shí)候慢慢改善的。152.3 可能考慮的區(qū)域。受訪者對(duì)未來購(gòu)房的區(qū)域沒有具體的要求，但是絕大局部希望是市中心或者一些成熟的版塊。從受訪者來源地看，上海本地受訪者的區(qū)域意識(shí)較強(qiáng)，很多受訪者雖然沒有指定具體的區(qū)域，但是明確要求是市中心，最好是內(nèi)環(huán)以內(nèi)，或者是臨近一些大型的成熟商務(wù)區(qū)也都可以考慮，對(duì)陸家嘴和靜安寺等板塊的投資前景不是很看好，因?yàn)楫?dāng)前房?jī)r(jià)已經(jīng)非常高了，對(duì)虹橋

32、板塊和蘇州河沿岸的開展前景較為看好。浙江的受訪者也表示希望在市中心購(gòu)房，他們對(duì)陸家嘴的居住環(huán)境不太滿意，認(rèn)為主要是商務(wù)區(qū)，人員較雜不適宜居??；對(duì)蘇州河沿岸開展前景比較看好。江蘇的受訪者沒有明確的市中心意識(shí)，他們希望交通便利和擁有景觀視野的房子，希望蘇州河沿岸能夠開展成為類似濱江大道的區(qū)域。其它外地7位受訪者，多數(shù)表示希望在市中心或大型成熟的商業(yè)板塊購(gòu)置，如徐家匯、漕河涇、淮海路、陸家嘴、靜安區(qū)等。受訪者董先生46歲，香港“關(guān)鍵還是看地段，最好是市中心，因?yàn)槲沂峭顿Y用的，肯定要將來有升值空間，還有就是開發(fā)商品牌，要實(shí)力雄厚，這樣小區(qū)的管理效勞相對(duì)會(huì)比較好點(diǎn)，對(duì)房?jī)r(jià)也有影響的。2.4 房屋類型。對(duì)

33、于未來購(gòu)置房屋的類型，大局部受訪者根據(jù)購(gòu)置目的的不用，有明顯的選擇偏好，在財(cái)富能級(jí)較低的受訪者當(dāng)中，如果基于長(zhǎng)期投資目的的受訪者，表示主要會(huì)偏向效勞公寓。如果是自住，那么不太會(huì)選擇效勞公寓，至于是小高層住宅、高層住宅那么都可以考慮，一般不太會(huì)選擇多層住宅，如會(huì)擔(dān)憂要爬樓梯、樓上鄰居向下丟東西等。對(duì)于財(cái)富能級(jí)高的受訪者來說，自住的話喜歡低密度的類別墅或大平層，不太喜歡高層住宅，如果是投資的話，高層住宅那么可以考慮。受訪者華先生54歲，上?！安粫?huì)考慮多層，要走樓梯，哪怕住一樓，有可能鄰居從樓上丟東西。別墅的話，市中心太貴，而且市中心沒特別好的別墅，除非確實(shí)是有讓我能夠感覺到特別好的。所以，我投資可

34、能還是會(huì)選擇效勞公寓。三不同客戶的區(qū)域認(rèn)知1閘北區(qū)認(rèn)知。閘北區(qū)在不同地域受訪者當(dāng)中印象有明顯的不同。上海本地人對(duì)閘北區(qū)總體上還是有一定的抵觸情緒，因?yàn)樯虾；疖囌?、長(zhǎng)途客運(yùn)站等都在閘北，人流量大，外來務(wù)工人員多，治安狀況差，環(huán)境臟亂差，在很多人眼中是上海的下只角。隨著近年來政府規(guī)劃的調(diào)整，以及世博會(huì)的召開，閘北的環(huán)境有較大改善，但是局部受訪者的遺留印象仍然存在。就上海本地受訪者而言，不同區(qū)域出生的受訪者對(duì)閘北區(qū)的看法沒有明顯不同。但，局部西南片區(qū)及市中心區(qū)域出生及成長(zhǎng)的受訪者對(duì)閘北區(qū)認(rèn)可度較低，其觀點(diǎn)具有一定的代表性，可見其后大悅城高檔住宅工程的上海本地客戶方面，會(huì)具有一定的區(qū)域局限性。但，也有

35、局部西南片區(qū)及市中心區(qū)域出生及成長(zhǎng)的受訪者仍然看好該區(qū)未來的開展。一局部長(zhǎng)期在外省市、境外工作、生活過的上海本地受訪者對(duì)閘北區(qū)的抵觸情緒也相對(duì)較弱。此外，已經(jīng)在上海工作及居住了假設(shè)干年的外省市受訪者，因其工作、生活及社交區(qū)域主要在市中心或開展成熟區(qū)域，對(duì)上海地段已經(jīng)形成了自己的地緣性和認(rèn)同感，他們對(duì)閘北區(qū)域也有一定的抗性。16就年齡而言，年輕人32-39歲對(duì)閘北區(qū)的地區(qū)情緒明顯較弱，中年40-49歲受訪者對(duì)閘北的認(rèn)識(shí)更加理性，他們認(rèn)識(shí)到閘北雖然過去比較差，只要地鐵覆蓋和高檔樓盤帶動(dòng)，未來開展?jié)摿κ蔷薮蟮?，類似五角?chǎng)、打浦橋等區(qū)域。年長(zhǎng)受訪者50歲以上對(duì)閘北的雜亂印象較深，認(rèn)為閘北的開展還需要較

36、長(zhǎng)一段時(shí)間?？傮w而言，相較于上海本地受訪者，浙江和江蘇及其他省市的受訪者對(duì)閘北區(qū)的了解相對(duì)來說都比較少，對(duì)閘北區(qū)、火車站周邊環(huán)境有一定負(fù)面的印象，但沒有明顯的抵觸情緒。 受訪者劉先生47歲，上海“按照以前老上海的說法，覺得不怎么樣的。但是最近幾年下來，閘北區(qū)整治得不錯(cuò)。比方新客站，無論南北，整治得都不錯(cuò)。相對(duì)來說，閘北的房?jī)r(jià)比較適中一些。2蘇河灣認(rèn)知。上海本地受訪者對(duì)蘇州河的認(rèn)同感較強(qiáng)，認(rèn)為蘇州河是上海的母親河，蘊(yùn)含了深厚的文化底蘊(yùn)，在蘇州河污染治理之后，大多數(shù)受訪者對(duì)未來的開展空間十分看好。相對(duì)來說，浙江受訪者對(duì)蘇州河及蘇河灣有一定知曉，但沒有像上海人那樣的認(rèn)同，對(duì)蘇河灣的開展前景較為看好，

37、這主要基于蘇河灣的地理位置和獨(dú)特優(yōu)勢(shì)；江蘇受訪者對(duì)蘇河灣的認(rèn)知程度較低，根本上沒怎么聽說過。其它外地7位受訪者對(duì)蘇州河有一定了解，但對(duì)蘇河灣板塊了解較少。受訪者陳先生40歲，上?！疤K州河對(duì)上海人來說是有歷史意義的，有感情的，也算是上海的一個(gè)標(biāo)志，不整頓是不行的。蘇河灣要全部開展起來，3-5年估計(jì)也是不夠的，可能需要更長(zhǎng)的時(shí)間，因?yàn)椴恢皇且粋€(gè)建設(shè)的問題，還要去改變?nèi)藗児逃杏^念中對(duì)它的看法。3大悅城認(rèn)知。大局部受訪者對(duì)大悅城工程都不太熟悉，僅表示從電視廣告、播送廣告上聽說過，或開車經(jīng)過，但并不了解。上海本地受訪者有一局部人對(duì)大悅城的地理位置和工程內(nèi)餐廳和專賣店有一定了解，但大局部受訪者還是表示不熟

38、悉。相對(duì)上海受訪者來說，江浙等地的受訪者對(duì)大悅城工程的了解程度更低，甚至很多受訪者表示沒聽說過。受訪者吳先生54歲，上?！伴_車路過看到過，我過西藏路地道看到過，但沒進(jìn)去過。四不同客戶對(duì)中糧品牌的認(rèn)知絕大多數(shù)的受訪者對(duì)中糧的企業(yè)性質(zhì)認(rèn)知都源于食品進(jìn)出口、糧油生產(chǎn)之類，強(qiáng)調(diào)中糧的央企和政府背景，非常認(rèn)同中糧的經(jīng)濟(jì)實(shí)力。對(duì)中糧開發(fā)的浦東樓盤工程有一定了解，并有較高的美譽(yù)度，認(rèn)為中糧品牌做的東西比較可靠。只有較少幾位受訪者對(duì)中糧涉足房產(chǎn)表示不知曉，對(duì)中糧產(chǎn)品多元化程度關(guān)注不多。受訪者顧先生53歲，上?！爸屑Z的話，大品牌，是中國(guó)最大的糧油食品進(jìn)出口公司，以前人說到中糧，無非就是柴米油鹽，現(xiàn)在的話，據(jù)我了

39、解，中糧也涉及房產(chǎn)方面了，像你之前說的大悅城應(yīng)該也是中糧的吧，還有浦東陸家嘴好似也有中糧的樓盤，名字我一下子叫不出來。17五不同客戶對(duì)蘇河灣未來規(guī)劃的認(rèn)知與偏好1看到蘇河灣規(guī)劃后對(duì)地塊的新認(rèn)知。在受訪者觀看蘇河灣規(guī)劃ppt之后，對(duì)蘇河灣板塊都有了新的認(rèn)知。不同地域受訪者也表現(xiàn)出不同的態(tài)度。上海本地受訪者由于本身對(duì)蘇河灣板塊有一定了解，觀看ppt之后，對(duì)蘇河灣了解的程度更加深入，主要包括以下幾個(gè)方面，第一：認(rèn)為蘇河灣的地段好，處于市中心，內(nèi)環(huán)以內(nèi)，離南京路、人民廣場(chǎng)、外灘等地距離都非常近，鬧中取靜，具有地段稀缺性；第二，蘇河灣依傍并充分利用了蘇州河的天然景觀；第三，整體規(guī)劃合理，綠化率較高，加上

40、蘇州河的水環(huán)境，將來非常適宜居住。但也有少數(shù)幾位受訪者對(duì)蘇河灣的開展有一定疑慮，第一，雖然蘇河灣整體規(guī)劃較高，但是周邊還存有較多的棚戶區(qū)、老房子，可能會(huì)影響整個(gè)板塊的形象；其次，由于個(gè)別受訪者對(duì)閘北區(qū)的偏見，認(rèn)為此地始終檔次不夠。浙江受訪者也加深了對(duì)蘇河灣板塊的了解，但是不像上海本地受訪者那樣深入、具體。他們認(rèn)同的是蘇河灣的地段好，景觀好，整體規(guī)劃合理，周邊配套較為完善，未來升值空間大。相對(duì)來說，江蘇受訪者那么表現(xiàn)的更為謹(jǐn)慎或質(zhì)疑，認(rèn)同浙江受訪者所說的大多方面，但都表示要看最終效果，規(guī)劃再好，也只是規(guī)劃。其它外地受訪者對(duì)蘇河灣的規(guī)劃前景比較看好，但目前主要還是持觀望態(tài)度。 受訪者孫先生32歲，

41、杭州“地塊還是相當(dāng)不錯(cuò)的將來的升值空間大周邊的商業(yè)配套，旁邊有河，景色也很不錯(cuò)，像杭州的京杭大運(yùn)河邊還有錢塘江邊，都是不錯(cuò)的地段，西湖是不可能有這些的，有這樣子一個(gè)稀缺性在這邊，就比較好，中糧這個(gè)牌子本身也很不錯(cuò)，整體還是不錯(cuò)的，就看價(jià)格。2對(duì)大悅城工程的接受和抗拒因素。大局部受訪者對(duì)認(rèn)為大悅城工程是可以接受的，并提出了一些建議和擔(dān)憂，不過這些不構(gòu)成他們的抗拒因素。上海本地受訪者對(duì)大悅城工程了解程度要高一些，所以他們談的比較具體，主要接受因素包括與對(duì)蘇河灣新認(rèn)知類似地段好、整體規(guī)劃合理，工程內(nèi)有酒店，大悅城一期、二期商業(yè)差異定位適合不同層次消費(fèi)者等，主要擔(dān)憂和建議包括，第一：希望能夠保存板塊內(nèi)

42、有歷史人文價(jià)值的老建筑、舊址遺跡等，走田子坊和新天地路線，將歷史人文的東西和現(xiàn)代化商業(yè)、管理模式融合起來；第二：擔(dān)憂住宅、商業(yè)等集中在一起，人流量較大，比較嘈雜，影響居住和業(yè)主出入平安。浙江受訪者對(duì)地段、規(guī)劃、周邊配套都有較高的支持度，對(duì)未來投資前景比較看好，對(duì)人流量大、吵雜和業(yè)主平安也有一定擔(dān)憂。江蘇受訪者，沒有明確的接受或抗拒，更關(guān)注于最終效果是否和規(guī)劃一樣，這將決定他們的實(shí)際態(tài)度。受訪者朱先生46歲，上?！拔抑耙彩翘岬竭^的，你們整個(gè)工程的占地面積那么大，規(guī)劃也是很全面的，接受度要大于抗拒因素，我覺得唯一有點(diǎn)問題的地方是，你們的住宅、商業(yè)都在一塊區(qū)域的話，人流量就很大了，那整個(gè)小區(qū)業(yè)主進(jìn)

43、出的平安，不得不考慮到，會(huì)不會(huì)顯得太過嘈雜。183對(duì)工程內(nèi)的酒店配套和品牌的偏好。絕大局部受訪者對(duì)工程內(nèi)建設(shè)酒店都表示贊同，一方面高檔酒店會(huì)提升小區(qū)品質(zhì)和房產(chǎn)價(jià)值，另一方面，招待朋友或客戶時(shí)也比較有面子。對(duì)于酒店的品牌大多要求是國(guó)際化知名品牌的連鎖酒店，像希爾頓、凱悅等，酒店的級(jí)別至少應(yīng)是五星級(jí)或超五星的酒店；在物業(yè)管理方面，也要請(qǐng)外資管理公司且有中國(guó)管理經(jīng)驗(yàn)的，配套要齊全，如游泳池、SPA等；酒店的設(shè)施最好也要是全國(guó)國(guó)外進(jìn)口的，要與酒店的級(jí)別協(xié)調(diào)。相對(duì)外地受訪者來說，上海本地受訪者有不少表示在工程內(nèi)建設(shè)特色酒店或精品酒店也是不錯(cuò)的選擇，如東南亞風(fēng)情酒店、歐洲宮廷酒店等，精品酒店像新天地88，

44、JIA上海等。 受訪者朱先生46歲，上?！拔覀€(gè)人反而比較喜歡有主題式酒店，并不用千篇一律做成5星級(jí)酒店，可以往有特色的方面去走，比方說以東南亞風(fēng)情的酒店啊，引進(jìn)一些當(dāng)?shù)氐奶厣朗嘲?，或者是以歐洲宮廷風(fēng)格啊，可以適當(dāng)?shù)臉?biāo)新立異一點(diǎn)，至于酒店的配套設(shè)施一定要上點(diǎn)檔次的，最好都是進(jìn)口的，國(guó)內(nèi)買不到也看不到的，品牌的話，我覺得最好是由國(guó)外比較專業(yè)的企業(yè)或者知名度比較高的。4對(duì)工程內(nèi)產(chǎn)品氣質(zhì)的看法、對(duì)排布方式的偏好、對(duì)工程整體立面的偏好。受訪者對(duì)總體上認(rèn)同當(dāng)前的排布方式，但由于工程內(nèi)產(chǎn)品的多樣性，他們希望不同產(chǎn)品之間既要具有整體協(xié)調(diào)性包括工程內(nèi)各產(chǎn)品的協(xié)調(diào)以及周邊環(huán)境的協(xié)調(diào)，如大華錦繡華城，能讓人一眼就

45、看出是一個(gè)開發(fā)商做的，又要具有區(qū)別性商業(yè)、酒店、住宅之間要有明顯的區(qū)分，做到鬧中取靜，根據(jù)樓層上下遞進(jìn)式排布，要有足夠的樓間距，不用影響采光和通風(fēng)，以及確保住戶的私密性。 在外立面風(fēng)格方面，受訪者有喜歡中式復(fù)古的，有喜歡歐式、新古典主義的，也有喜歡現(xiàn)代感的，但普遍認(rèn)為建筑風(fēng)格應(yīng)當(dāng)是高貴、大氣氣派、穩(wěn)重的，涉及具體樓盤類型舉例時(shí)，大局部受訪者并沒有對(duì)某個(gè)樓盤留有深刻印象，僅少數(shù)受訪者提到并認(rèn)同仁恒河濱花園、巴卡拉和芝大廈等樓盤的外立面風(fēng)格。但他們同時(shí)也認(rèn)為大悅城工程應(yīng)有自己的風(fēng)格，不應(yīng)同其它工程雷同。在外立面用材方面，大局部受訪者希望采用進(jìn)口大理石、進(jìn)口花崗石、或釉面磚作為建筑材料，這樣既高貴、

46、又便于清洗，反對(duì)采用涂料。受訪者劉先生39歲，南通“如果能在建筑風(fēng)格上動(dòng)點(diǎn)腦筋，作得比較有中國(guó)特色，復(fù)古一些的建筑，相信會(huì)更有吸引力。整體風(fēng)格我偏好于中式，因?yàn)闅W式的建筑看多了，更喜歡有中國(guó)特色的朩質(zhì)結(jié)構(gòu)。5對(duì)該區(qū)域在建設(shè)高層的高檔住宅/效勞公寓方面的優(yōu)勢(shì)和劣勢(shì)的看法。由于地處同一板塊，建高檔住宅或效勞公寓都有一些共同的優(yōu)勢(shì)及劣勢(shì)。共同優(yōu)勢(shì)在于地段較好，離南京路、人民廣場(chǎng)等地都比較，屬于市中心稀缺地段；共同的劣勢(shì)在于人們對(duì)閘北區(qū)可能有一定偏見，及以后工程周邊仍有大量的舊房子，整改還需要較長(zhǎng)時(shí)間。但是這些優(yōu)勢(shì)和劣勢(shì)對(duì)于建設(shè)高檔住宅和效勞公寓來說，其影響又是不一樣的?？傮w上來說，大局部受訪者認(rèn)為建

47、造效勞公寓的優(yōu)勢(shì)較大而建造高檔住宅的優(yōu)勢(shì)較小。19分開來說，建造高檔住宅的主要優(yōu)勢(shì)在于，局部高層住宅可以俯視陸家嘴風(fēng)景；另一方面，生活本錢相對(duì)偏低，日常開支物業(yè)水電費(fèi)用等較低。但劣勢(shì)在于用于有能力購(gòu)置高檔住宅的的人群對(duì)周邊環(huán)境的要求普遍較高，而閘北區(qū)留給人們的固有雜亂印象及該區(qū)域的不夠成熟都會(huì)對(duì)在此建設(shè)高檔住宅產(chǎn)生不利影響。此外，還包括購(gòu)置住宅受到國(guó)家宏觀政策的調(diào)控，限購(gòu)、限貸問題比較突出。對(duì)于效勞公寓而言，可以極大的滿足投資需求，國(guó)家不限夠、不限貸，以后出租的話租賃人對(duì)于周邊環(huán)境的要求不會(huì)像自住者那樣高，而且效勞公寓能夠提供各種家政效勞也是住宅不能提供的。此外，在閘北區(qū)并沒有高檔的效勞公寓，

48、如果大悅城效勞公寓能夠做好的話，還可以提升整個(gè)社區(qū)品質(zhì)。以上這些都是在該區(qū)域建設(shè)高檔效勞公寓的優(yōu)勢(shì)。而劣勢(shì)在于，由于同一工程內(nèi)還有酒店存在，面臨客源分配問題，有可能導(dǎo)致效勞公寓的出租率不高、租客頻繁更換等問題，這是投資者所擔(dān)憂的。但又考慮到大悅城地段及周邊商務(wù)的便利性，認(rèn)為出現(xiàn)上述情況的可能性并不大。受訪者劉先生39歲，南通“如果辦公及商業(yè)都很充裕，那效勞式公寓應(yīng)該比較有市場(chǎng)，而且相對(duì)能提高這個(gè)區(qū)域的檔次。如果是高檔住宅，我覺得這個(gè)地段不夠理想，作為自住或者投資，這個(gè)地段目前沒方法高檔到哪里去。直接影響消費(fèi)者的定位。6希望有哪些軟性效勞。由于受訪者對(duì)中糧品牌的信任，他們對(duì)硬件設(shè)施這一塊沒有什么

49、擔(dān)憂。但是，對(duì)軟性效勞提出了許多建議或創(chuàng)意。潛在業(yè)主、如果受訪者居住在該工程受訪者最關(guān)心的是物業(yè)管理效勞是否能夠跟得上，他們明確表示，雖然上海有很多高端樓盤，剛?cè)胱r(shí)感覺非常好，但是一段時(shí)間之后，由于物業(yè)管理跟不上，出現(xiàn)了各種各類的問題。他們認(rèn)為物業(yè)管理不能承包給其他公司來做，而應(yīng)由開發(fā)商下屬物業(yè)公司/部門直接承擔(dān)，物業(yè)管理人員必須要接受系統(tǒng)培訓(xùn)，能夠?yàn)闃I(yè)主提供人性化效勞如維修隨叫隨到、家庭管家、房產(chǎn)管家等，小區(qū)內(nèi)保安系統(tǒng)要完善，要為業(yè)主平安著想畢竟這里住的都是有身份的人；小區(qū)內(nèi)要有會(huì)所、游泳池、網(wǎng)球場(chǎng)等設(shè)施配套，而且不對(duì)外人開放具有私密性，還要有特色餐飲配套及送餐效勞；小區(qū)內(nèi)最好有兒童托管場(chǎng)

50、所有專人照看和高質(zhì)量的學(xué)校很多受訪者擔(dān)憂自己的孩子在外面上學(xué)不平安。 在室內(nèi)裝修方面，要使用環(huán)保健康的材料，而且裝修格要滿足業(yè)主的需求，能按需設(shè)計(jì)，如提供多種可選方案、供業(yè)主自行搭配。 另外，小區(qū)還要有自己的風(fēng)格或賣點(diǎn)，比方有的小區(qū)主推高科技、地暖、新風(fēng)系統(tǒng)，或遠(yuǎn)程操控家電系統(tǒng)，或開水即飲，或低碳、環(huán)保等。 受訪者甘先生50歲，上?！拔椰F(xiàn)在看下來我們國(guó)內(nèi)緊缺就是物業(yè)管理這方面國(guó)內(nèi)現(xiàn)在硬件不錯(cuò)，沒問題的，軟件方面還有待于提升，房子建造好以后，后面各方面的效勞沒跟上的很多，物業(yè)管理這塊一定要跟上。最好要有醫(yī)院啊這一類的，一個(gè)大家庭住進(jìn)去，會(huì)為家里老人考慮下，希望可以有像家庭醫(yī)生一樣的，隔一段時(shí)間上

51、門來看一下。還有安保系統(tǒng)、報(bào)警裝置。還有救急系統(tǒng)，家里 旁邊安裝一個(gè)按鈕，和社區(qū)效勞或者和醫(yī)院連通的那種。207對(duì)大悅城生活方式的定位。大多數(shù)受訪者都贊同在上海這樣一個(gè)大都市，大悅城應(yīng)當(dāng)走高端的國(guó)際化路線，能夠吸引較多的外籍人士或港臺(tái)人士，而沒有必要走奢華路線。在上海本地受訪者中，也只有極少數(shù)的幾位受訪者表示要走奢華或低調(diào)的奢華路線，以表達(dá)自己的身份和地位，朋友和客戶來訪時(shí)，會(huì)覺得很有面子；但是大多數(shù)受訪者還是認(rèn)為沒有必要奢華，而希望在國(guó)際化的同時(shí)，能有一些上海外鄉(xiāng)特色的東西。江浙等外省市受訪者根本都贊同走國(guó)際化路線，也沒有強(qiáng)調(diào)上海外鄉(xiāng)特色的東西。受訪者周先生39歲，上?！拔矣X得應(yīng)該走國(guó)際化路

52、線，現(xiàn)在上海不像以前了，走在路上看到外國(guó)人，好奇的不得了，現(xiàn)在不稀奇了，外國(guó)人一抓一大把，而且上海周邊有經(jīng)濟(jì)實(shí)力購(gòu)置你們樓盤的人也不在少數(shù)，所以我認(rèn)為還是國(guó)際化路線比較適合一點(diǎn)。六不同財(cái)富能級(jí)客戶對(duì)大悅城工程的購(gòu)置偏好分析1低財(cái)富能級(jí)客戶的購(gòu)置偏好在財(cái)富能級(jí)較低的34位受訪者當(dāng)中，其中有16人是已購(gòu)住房受訪者，13位是已購(gòu)效勞公寓受訪者，3位擬購(gòu)效勞公寓受訪者和2位擬購(gòu)住宅受訪者。34位受訪者當(dāng)中，不管是自住還是投資都不會(huì)考慮50年商辦屬性工程的共有6人，其主要原因是，一方面，產(chǎn)權(quán)年限短，未來交易比較麻煩；第二，如果是自住，周邊有70年產(chǎn)權(quán)的住宅產(chǎn)品可替代，如果是投資，周邊有50年產(chǎn)權(quán)的效勞公

53、寓產(chǎn)品可替代；第三，即使價(jià)格相對(duì)70年住宅較低，但降價(jià)空間有限，對(duì)該區(qū)域預(yù)期7-8萬(wàn)元/平方米及以上的單價(jià)不能接受，認(rèn)為缺乏以抵消后期較高的生活本錢及高額的轉(zhuǎn)讓稅費(fèi)。另，6人中有1人明確提到，其不考慮的主要因素之一是不能接受閘北區(qū)這一區(qū)域，其他5人那么對(duì)于該區(qū)域沒有排斥的抵觸情緒。而不管是自住還是投資都可以考慮50年商辦屬性工程的受訪者只有3人，但他們依然表示，50年商辦屬性工程應(yīng)與70年住宅產(chǎn)品有所區(qū)別；旁邊有70年住宅的話，還是會(huì)偏向優(yōu)先考慮70年的住宅產(chǎn)品自住/投資。其余25位受訪者表示在投資時(shí)會(huì)優(yōu)先考慮50年商辦屬性工程，但如果是自住的話，那么不會(huì)考慮50年產(chǎn)權(quán)的商辦屬性產(chǎn)品；同時(shí)在考

54、慮投資50年商辦屬性工程時(shí)，會(huì)優(yōu)先考慮已經(jīng)獲得市場(chǎng)廣泛認(rèn)知度的效勞式公寓，或者購(gòu)此50年商辦屬性產(chǎn)品作為辦公/辦公兼臨時(shí)自住用途，以降低投資風(fēng)險(xiǎn)。關(guān)于產(chǎn)品面積段及房型，70年住宅產(chǎn)品方面，受訪者希望面積在100-300平米之間，主體需求是200-250平米的4房及180平米左右的3房或者4房，可承受價(jià)格以7-10萬(wàn)/平米為主圖13-1、13-2。如果是50年商辦屬性住宅，預(yù)期價(jià)格要比70年住宅產(chǎn)品低，大致在6-8萬(wàn)之間，與效勞式公寓類似，但具體還要看實(shí)際產(chǎn)品。效勞式公寓方面，面積在100-250平米之間都有需求，主體需求那么是100-150平米的2房或者3房，可承受價(jià)格在5-8萬(wàn)/平米之間圖1

55、4-1、14-2 ?？傮w上來說，受訪者在投資時(shí)，對(duì)工程的產(chǎn)權(quán)年限沒有太大偏見，但作為自住住宅時(shí)，他們更偏好于70年產(chǎn)權(quán)的住宅。21受訪者邱先生54歲，上?！瓣P(guān)于50年70年，我倒不是很介意，因?yàn)槲以儋?gòu)房肯定是以投資為目的，再加上一般50年的商辦同等條件下，肯定比70年的住宅廉價(jià)一些，至于水、電、煤貴，對(duì)我們這種投資的人沒什么大影響的，關(guān)鍵還是地方好，配套好，這樣比較容易租借得出價(jià)錢。自住的話我不會(huì)考慮，目前來說不會(huì)考慮這個(gè)區(qū)域，距工作地太遠(yuǎn)，50年產(chǎn)權(quán)的住宅也不會(huì)考慮，有70年的房子沒必要選50年的。注：除圖表中標(biāo)示人數(shù)外，其余受訪者皆表示不確定、很難說等。注：除圖表中標(biāo)示人數(shù)外，其余受訪者皆

56、表示不確定、很難說等。222高財(cái)富能級(jí)客戶的購(gòu)置偏好財(cái)富能級(jí)較高的10位受訪者對(duì)于50年商辦屬性產(chǎn)品均沒有年限及費(fèi)用上的抵觸，但共同提到這樣的產(chǎn)品必須具備稀缺性、不可替代性的特點(diǎn)，這是購(gòu)置的重要前提。對(duì)于他們來說，在購(gòu)置3000-5000萬(wàn)物業(yè)時(shí)，主要有三種購(gòu)置取向，一是市中心的類別墅產(chǎn)品共有3位受訪者選擇，二是大平層產(chǎn)品共有2位受訪者選擇，三是復(fù)式/錯(cuò)層產(chǎn)品共有1位受訪者選擇。 圖15還有4位受訪者對(duì)這三類產(chǎn)品類型均未作出選擇，一位是羅小姐沒有說出具體的購(gòu)置傾向，一位是謝先生“關(guān)鍵是喜歡，沒有具體的購(gòu)置傾向，一位是艾先生“有這一筆錢，與其買這一套，不如買幾套，比方你們的效勞公寓我可以買下一層

57、，回報(bào)率可能更高，還有一位周先生“作為公司商務(wù)會(huì)談，朋友聚會(huì)的公館使用會(huì)有興趣。從3位傾向于購(gòu)置市中心類別墅產(chǎn)品的受訪者情況來看，他們購(gòu)置的用途主要是自住，主要考慮因素是產(chǎn)品的稀缺性和低密度，市區(qū)生活及出行的便利；傾向的面積段在300平米以上。要求產(chǎn)品能夠鬧中取靜、適合人居，具有高私密性，擁有高科技、綠色環(huán)保，并具備齊全的功能性、完善的物業(yè)效勞、配套的周邊商業(yè)設(shè)施。從2位傾向于大平層產(chǎn)品的受訪者來看，他們購(gòu)置的主要用途一位是給兒子今后作為辦公或自住用，另一位那么是自住。面積要求在400平米-500平米之間，對(duì)樓內(nèi)結(jié)構(gòu)方面，要求房間分布可以根據(jù)業(yè)主需求進(jìn)行規(guī)劃，一層一戶，做到稀缺性和私密性。后期

58、的裝修維護(hù)以及軟性效勞都要到位，做到人性化。從1位傾向于復(fù)式/錯(cuò)層產(chǎn)品的受訪者來看，他購(gòu)置的主要用途是長(zhǎng)期持有、資產(chǎn)配置，要求具備一定的升值空間，但自住可能性較小。面積要求在350平米-400平米之間，房間可以自行分隔，室內(nèi)的設(shè)施希望能根據(jù)所需來提供，具備能夠提供給急效勞和商務(wù)效勞的物業(yè)總體來說，財(cái)富能級(jí)更高的受訪者易接收的面積和價(jià)位都更大、更高，對(duì)產(chǎn)權(quán)年限的抗性那么更低，他們更關(guān)注于產(chǎn)品的稀缺性和私密性。受訪者曹先生45歲，上?！敖ㄗh為大面積的類別墅產(chǎn)品，300平米以上，像聯(lián)體、雙拼這樣，做到鬧中取靜、適合人居，擁有石庫(kù)門前廳、客堂、門廳的這種功能性，更符合原有居住文化的。自己居住的話就是傾

59、向于這種低密度型的住宅，日后希望回歸住回市中心，因?yàn)槟敲炊嗄甓际亲≡趧e墅，出門就得開車，時(shí)間久了要方便了，所以會(huì)希望回歸相較于70年土地住宅而言，50年商辦屬性工程更要注重它的私密性、高科技的應(yīng)用以及綠色低碳的建造，那就是一個(gè)很好的獨(dú)特點(diǎn)價(jià)格方面，如果50年產(chǎn)權(quán)上是350-400平米的類別墅產(chǎn)品，10萬(wàn)/平米可以的，如果能做到稀缺性，甚至價(jià)格可以到10萬(wàn)/平米以上我也是可以接受的，這也是我比較感興趣的產(chǎn)品，會(huì)用來自住的。23三、調(diào)研結(jié)論1目前市場(chǎng)上客戶自住、投資的主要需求和特點(diǎn)目前市場(chǎng)上高端客戶在本市根本都擁有2-3套及以上的高檔住宅、效勞公寓或別墅，只有較少數(shù)受訪者有改善居住環(huán)境或?yàn)樽优磥?/p>

60、結(jié)婚、事業(yè)開展置辦房產(chǎn)的需求。因而他們的改善自住需求并不旺盛，不會(huì)輕易選擇更換住處。相對(duì)來說，他們的房產(chǎn)投資意識(shí)和需求比較強(qiáng)烈，對(duì)于其它金融投資來說，房產(chǎn)投資更加可靠、穩(wěn)定。在投資方面，財(cái)富能級(jí)較低的受訪者主要傾向于效勞公寓投資，房屋面積需求不等，大面積房屋可以出租給公司作為辦公場(chǎng)所及家庭租戶，小面積房屋可以出租給個(gè)人租戶等。對(duì)于財(cái)富能級(jí)較高的受訪者來說，那么喜歡低密度的類別墅或大平層，以產(chǎn)品稀缺性為再次購(gòu)置住宅的第一考慮因素。2大悅城工程的獨(dú)特優(yōu)勢(shì)和缺乏大悅城工程依托獨(dú)特的地理景觀環(huán)境優(yōu)勢(shì)，地段具有稀缺性，這些都是吸引購(gòu)置者的重要因素，依照目前的規(guī)劃，如果能夠切實(shí)執(zhí)行的話，應(yīng)當(dāng)還會(huì)吸引更多的