市房地產市場

1、143/143第一章 重慶市社會經濟概況一地理環(huán)境和居住結構分析（一）地理環(huán)境分析重慶市位于中國西南部，長江與嘉陵江交匯處，是一座聞名遐邇的山城，最突出的特點是地形起伏有致，立體感強。重慶轄區(qū)要緊分布在長江沿線，以丘陵、低山為主，平均海拔400米。地勢從南北兩面向長江作山谷狀傾斜，起伏較大，多呈現“一山一嶺”，“一山一槽二嶺”的形貌。轄區(qū)擁有8.2萬平方公里的土地，設15個區(qū)、12個縣和4個市。獨特的地形，造就了重慶是一座“山城”兼“江城”，既是有特大都市的某些特點，又有顯著的農村特征。都市不是放射型進展，而是組團式建設。各組團相對自成一體,自發(fā)形成商業(yè)中心、居住區(qū)、行政辦公區(qū)等功能區(qū)。（二）

2、居住結構分析由于交通的不便利，致使重慶的區(qū)域居住比較有本地特色。市民在選擇居住時更傾向于其現工作、原生活的區(qū)域。據調查，重慶人乘坐最多的交通工具仍是公交車，幾乎占了1/2，其次是中巴車約占1/4，其它依次是計程車、步行及其它交通工具。在購房者或有意向購買的消費者中，中、高收入者較多，經常乘坐計程車占15%，擁有私家車6%。在區(qū)域居住結構里面，渝中區(qū)是傳統的行政和商業(yè)區(qū)，也是原來重慶人心目中的“高尚居住區(qū)域”，沙坪壩區(qū)是教育文化區(qū)，江北、渝北是新興的城區(qū)，南岸區(qū)是工業(yè)和旅游區(qū)。盡管，重慶沒有上海原來“寧要浦西一張床，不要浦東一間房”的居住結構趨向，但由于兩江分割和交通不便帶來的傳統居住結構在短期

3、內不易發(fā)生重大變化。隨著全市路橋一票制的實行，南岸與北部新城環(huán)境交通的改善以及全市性優(yōu)秀住宅小區(qū)建設，在居住結構中南岸和北部新城的比重已有較大提高，逐步形成了渝中區(qū)、南岸區(qū)、沙坪壩區(qū)、北部新城四分天下的格局。 二經濟進展狀況GDP持續(xù)穩(wěn)定增長，為房地產進展提供良好外部環(huán)境1995年至2003年間，在國家接著實施積極的財政政策和穩(wěn)健的貨幣政策，加大對西部地區(qū)投入力度的推動下，重慶市經濟進展快速平穩(wěn)，全市GDP由1995年的1009.47億元增加到2003年的2250.11億元，增加了1240.64億元，按可比價格計算，比2002年增長11.4%，增幅高于上年1.1個百分點，是重慶成立直轄市七年來

4、經濟增長較快的一年。穩(wěn)健運行、增長勢頭良好的經濟，為房地產業(yè)提供了良好的外部環(huán)境。展望2004年，隨著國際國內經濟環(huán)境的持續(xù)好轉，全市經濟增長仍將保持快速、穩(wěn)健勢頭。同時，2003年，重慶房地產增加值達到87.8億元，全市GDP約11%的增幅中，房地產就占了近4%。加上相關行業(yè)，房地產對GDP直接與間接貢獻在5%以上。房地產首次成為支柱產業(yè)之一，這在一定程度上改變了重慶過于單一的經濟結構，為重慶進展成為長江經濟中心奠定了基礎。重慶市歷年國內生產總值曲線圖（數據來源：重慶市統計年鑒）（二）產業(yè)結構優(yōu)化，促進經濟進一步增長第一、第二、第三產業(yè)在保持穩(wěn)定增長的同時逐步實現了產業(yè)結構優(yōu)化。產業(yè)結構由1

5、995年末的25.9 ：42.3 ：31.8演變?yōu)?003年末的16 ：41.9 ：42.1。2003年重慶市一產業(yè)增加值343.07億元，增長4.2%；第二產業(yè)增加值為896.45億元，增長13.5%；第三產業(yè)增加值為931.09億元，增長9.4%。顯示出第一產業(yè)占GDP比重逐年下降，第二及第三產業(yè)占GDP的比重逐年上升，重慶市國民經濟的增長要緊得益于第二、第三產業(yè)，特不是第三產業(yè)的快速增長。第三產業(yè)中，新興產業(yè)如房地產、旅游、信息服務、廣告、社會服務等行業(yè)進展明顯加快，就業(yè)人員快速增加，社會經濟效益增長顯著。第三產業(yè)快速增長帶來的產業(yè)結構優(yōu)化，表明了重慶經濟更有活力，經濟結構也向現代型方向

6、好轉。重慶市國內生產總值產業(yè)結構（%）年份199519961997199819992000200120022003第一產業(yè)25.924.222.620.919.217.816.71615.3第二產業(yè)42.341.841.741.040.941.441.541.941.1第三產業(yè)31.834.035.738.139.940.841.842.143.6（數據來源：重慶市統計年鑒）（三）重慶市基礎建設情況1996至2003年期間重慶市強化了基礎產業(yè)和基礎設施的建設,尤其是加大了對交通運輸郵電、市政設施及住宅建議的投資力度，從而極大的改善了都市面貌和投資環(huán)境。2003年全年都市基礎設施建設完成投資49

7、3億元，同比增長25.9%。其中交通運輸占全市基礎設施總投資的35.8%，年內，渝長、長涪、渝合、長梁、梁萬、渝黔一期高速公路相繼建成并投入使用；渝黔二期、渝臨、渝合二期高速公路、渝懷鐵路、渝遂鐵路、江北機場航站區(qū)擴建、寸灘港口碼頭及三峽庫區(qū)碼頭擴建等項目建設進展順利，集水運、鐵路、公路、航空為一體的立體綜合交通運輸網絡進一步得到完善。各重大投資項目要緊有“半小時主城”、長江一路改造、大坪循環(huán)道改造、中興路石板坡立交、渝澳大橋二期工程、四公里立交橋等。受土地價格、三材價格上漲及大規(guī)模拆遷建設等諸多因素阻礙，2003年重慶房地產開發(fā)投資力度進一步加大，投資增速接著高走，各月投資增幅均保持在30%

8、以上。全年累計完成房地產開發(fā)投資327.89億元，同比增長33.3%，占全社會投資總量的25.8%，比重較去年同期上升1.1個百分點。其中，住宅投資177.43億元。（四）居民收入穩(wěn)定增加，生活水平不斷提高城鄉(xiāng)居民生活水平接著提高。一是2003年全年都市居民人均可支配收入接近1000美元，已超越人均800美元的差不多小康水平；二是全年實現社會消費品零售總額835.52億元，比上年增長9.5%，增幅比上年高出0.4個百分點。新一輪消費熱潮逐步形成，住房、汽車、電子通訊設備持續(xù)旺銷。全年商品住宅、汽車、通訊器材銷售額分不增長了34.9%、37.6%和45.7%，消費結構升級趨勢進一步明顯。都市居民

9、消費逐漸向教育、醫(yī)療保健、通訊、居?。ú缓徺I住房）等非實物消費傾斜。深化住房制度改革對居民的消費產生巨大阻礙，部分收入和專門大部分存款投資于住房。最能反映居民家庭生活水平的恩格爾系數不斷下降，2003年重慶都市和農村居民的恩格系數不斷下降到35.5%和51.2%，主城區(qū)居民的生活水平已接近實現“小康”，消費結構得到了明顯改善。充分顯示出重慶市居民特不是主城區(qū)居民生活水平大幅度提高，消費需求旺盛，經濟收入穩(wěn)步增長，使住房、旅游、通訊、教育等成為新的消費熱點。重慶市1995年至2003年人均GDP變動圖 單位：元資料來源：重慶統計年鑒重慶市1996至2003年社會消費品零售總額 單位：億元（資料

10、來源：重慶市統計年鑒）三人口狀況截止2002年底重慶全市的總人口為3107萬人，人口自然增長率為3.3，總戶數約為950萬戶，平均每戶居住人數為3.26人。重慶市現已成為中國人口最多的都市，占全國總人口的2.4%，位居全國第20位。隨著重慶都市化的進程，大量的農業(yè)人口轉為非農業(yè)人口，來渝務工經商人員的增多，將產生大量的住宅需求。重慶市要緊年份總人口及非農業(yè)人口（數據來源：重慶市統計年鑒）主城區(qū)人口分布變化呈以下特點：（一）渝北區(qū)人口最多，九龍坡區(qū)人口增長率最快。老城區(qū)及老工業(yè)區(qū)人口下降，其它區(qū)人口平穩(wěn)增長。隨著舊城區(qū)發(fā)行和新區(qū)的開發(fā)建設，渝中區(qū)和大渡口區(qū)的人口開始下降，居民開始從人口擁擠、土地

11、緊張的渝中區(qū)和工業(yè)污染較重的大渡口區(qū)向外區(qū)遷居；江北、渝北及南岸區(qū)是人口的要緊遷入區(qū)。（二）人口密度與人口變動大致相同，渝中區(qū)人口密度仍是最高。全市總的人口密度為375人/平方公里，在八個主城區(qū)，渝中區(qū)的人口密度為最高，人口密度每平方公里超過27000人，渝北區(qū)人口密度最低，人口密度每平方公里不到600人。從人口密度上來看，近兩年內，江北區(qū)的人口密度增長率最高，其次是南岸區(qū)，而渝中區(qū)人口密度增長率位居主城區(qū)各區(qū)最低值。三區(qū)人口增長與各區(qū)經濟進展狀況尤其是房地產業(yè)的進展有緊密的聯系。渝中區(qū)的人居狀況差不多處于超飽和狀態(tài)，房屋建筑只能往高處進展（這也是渝中區(qū)高層建筑位居重慶各城區(qū)第一位的全然緣故）

12、，導致房屋居住質量不高；而相比之下，南岸區(qū)、九龍坡區(qū)、沙坪壩區(qū)的人口密度較小，其房地產進展?jié)摿ο鄬^大。尤其是江北區(qū)與南岸區(qū)，離渝中區(qū)解放碑中心商務區(qū)與中心商圈距離較近，交通方便，相對滿足重慶人居家、購物的現代需求。與此同時，渝中區(qū)從功能上來講已愈來愈趨向于商業(yè)、信息、貿易為主導的專門商務區(qū)，而南岸區(qū)、江北區(qū)、沙坪壩區(qū)在進展自身產業(yè)的同時，也成為市民選擇居家地的要緊地區(qū)。（三）依照全國第五次人口普查結果，同1990年第四次人口普查相比，65歲及以上人口的比重上升了0.87個百分點，表現出一定程度上的人口老齡化速度加快。隨著人口老齡化速度的加快，都市居民住宅結構在一定的時期也將發(fā)生相應的市場變化

13、。這種結構的變化與一個地區(qū)的民族、文化、教育、經濟等多種因素有著緊密的關系。同時與第四次人口普查相比，十年零四個月共增長了203.83萬人，增長率為7.06%，平均每年增加19.73萬人，增長率為0.66%。其中主城六區(qū)（渝中區(qū)、南岸區(qū)、江北區(qū)、沙坪壩區(qū)、九龍坡區(qū)、大渡口區(qū)）人口為378.16萬人，占重慶市總人口的12.24%。（數據來源：重慶市2000年第五次人口普查要緊數據公報）（四）人口分布各城區(qū)的地理環(huán)境與經濟結構等導致人口的具體分布呈現出不平衡狀況。例如，渝中區(qū)各街道人口密度均較大，尤其是解放碑新華路、朝天門、儲奇門、一號橋、人和街、上清寺、兩路口、大坪等，相對而言李子壩地段較為疏松

14、。而南岸區(qū)的人口密度要緊集中在南岸商圈附近，越往四周擴散，人口密度相對減少，尤其是從南岸商圈沿四公里、五公里、六公里方向延伸，人口密度逐漸稀少。重慶市是一個重工業(yè)進展都市，近幾年商業(yè)經濟的進展使城區(qū)建設呈現新舊交替狀況，人員居住與商業(yè)經營沒有嚴格的區(qū)分，加上重慶人對都市生活的“固著”情結（如老解放碑人對解放碑的情結），導致商業(yè)越發(fā)達地段，人口密度越大。其次，人口密度與各城區(qū)工業(yè)分布情況、教育分布情況也緊密相關。（五）人口文化程度重慶主城區(qū)人口文化程度結構 人數百分比(%)622100.0609.620032.224639.58313.3325.110.2（數據來源：重慶市統計局人口普查資料）調

15、查顯示，重慶市主城區(qū)人口的文化程度比重慶市總體人口文化程度高，這與都市的區(qū)域經濟進展成正比。然而，與國內同等經濟規(guī)模的都市相比，重慶主城區(qū)家庭中具有高學歷的人口比重較小，文化程度普遍偏低。又據調查了解，重慶各經濟單位近年來普遍重視文化程度的普及與提高，成人教育較為普及，這一定程度地提高了重慶從業(yè)人員的文化教育水平。此外，重慶市人口的文化水平總體上來講也在不斷的提高。與1990年第四次人口普查相比，全市每10萬人中擁有各種受教育程度的人數出現了如下變化：具有大學程度的由1070人上升為2802人，具有高中程度的由6230人上升為8596人，具有初中程度的由22860人上升為29413人，具有小學

16、程度的由45000人下降為43386人。都市人口文化程度的提高，有助于消費市場的引導。四都市化進程加速，房地產業(yè)面臨重大機遇目前重慶城鎮(zhèn)化水平只有34.7%，低于全國平均水平。按照政府規(guī)劃將在2005年提高到40%。隨著城鎮(zhèn)人口的增多和住房建設重點由都市中心區(qū)向周邊地區(qū)的轉移，住宅需求量亦將同步增加。據測算，“十五”期間重慶市城鎮(zhèn)居民住宅潛在需求量年均約2000萬平方米左右，這必定將成為重慶市房地產業(yè)持續(xù)進展的強大動力。這種加速都市化的進程，政府已由“打算”變?yōu)閷嶋H行動。首先政府正加緊進行以“八小時重慶”和“半小時主城區(qū)”工程為主的基礎設施建設；以后幾年內將相繼建成幾個百萬人的衛(wèi)星都市；把渝中

17、區(qū)作為以后“中央商務圈”的規(guī)劃建設和都市發(fā)達經濟圈城鎮(zhèn)面積的擴大等都將極大地促進房地產開發(fā)的進展。其次，舊城改造的大規(guī)模實施，如江北城片區(qū)，化龍橋片區(qū)的拆遷改造建設的啟動以及居民的大規(guī)模外遷，也將為房產開發(fā)和房地產交易帶來現實的進展機遇。五消費水平提高，消費結構改善從90年代后期起，中國居民的整體消費結構已從滿足“溫飽型”向“小康型”轉變，相當一部分高收入的居民群體開發(fā)向“富裕型”轉變。消費重點由衣、食為主轉向住、用、行為主。關于重慶都市居民消費重心發(fā)生轉移，消費需求發(fā)生三個方面的重要轉向，一是差不多消費逐漸向居住、交通、通訊等領域擴展，二是日用品類消費進入更新換代時期，并向品牌化進展，三是文

18、化教育及知識產品的消費比重明顯增加。反映在支出結構上，日常消費中，吃、穿、用消費支出下降了12個百分點，住、行、醫(yī)、教育支出提高了13個百分點。重慶市是進展中的新興直轄市，但人均收入與京、津、滬、粵相比仍有一定差距。重慶市主城區(qū)居民家庭消費已步入小康時期（依照恩格爾系數推斷）。醫(yī)療保健和住房支出的大幅增長，已成為重慶市城鎮(zhèn)居民家庭生活的兩大消費熱點。隨著經濟的進展，居民家庭收入的增長幅度將會加快。六重慶各區(qū)域要緊商業(yè)狀況綜觀重慶市各行政區(qū)域的經濟進展，呈現出多樣性和不平衡性：（一）渝中區(qū)渝中區(qū)是重慶市乃至西南地區(qū)最大的商貿中心、金融中心、科技中心、水陸交通樞紐。據統計2003年全區(qū)國內生產總值

19、實現136.74億元，比上年增長10.8%；人均國內生產總值達到2.55萬元，全區(qū)社會消費品零售總額達113億元，同比增長13%。渝中區(qū)有各類商品市場67個，市場經營面積達47萬平方米，其中具有代表性的朝天門綜合交易市場，由27個交易區(qū)組成，市場建筑面積達35萬平方米，要緊從事服裝、小商品百貨的批發(fā)。渝中區(qū)的專業(yè)市場還包括有：菜園壩市場群，全年成交達10.7億元；新華路家電批發(fā)市場，全年成交額達10億元；學田灣小儀器市場，全年成交額達5.1億元；大坪汽摩配市場，全年成交額達3億元。解放碑商業(yè)區(qū)集中了重慶市各大型綜合商廈，從傳統經營的國營百貨商場，到集購物、休閑、娛樂于一體的綜合商廈，是商家必爭

20、之地。其中具代表性的商場有：重慶百貨大樓、新世紀百貨、新華書店、大都會廣場、王府井百貨等。渝中區(qū)作為重慶政治、經濟中心，對重慶市經濟進展發(fā)揮了越來越大的作用，其功能上趨于更加單一化，以政治、經濟、信息、商貿、物流、都市旅游為重點成為渝中區(qū)的興市方針，這在一定程度上改變了過去人們將渝中區(qū)作為居住地首選的消費心理，人們更情愿在渝中區(qū)工作，而將臨近的南岸區(qū)、沙坪壩、江北區(qū)等作為居住地，同時渝中區(qū)的開發(fā)程度已特不高，二度開發(fā)的成本將會成倍增加，這也是目前渝中區(qū)房地產進展后勁不足的要緊緣故。（二）江北區(qū)江北區(qū)位于重慶市主城區(qū)，是建設中的北部新城的中心，是重慶市以后的行政中心、科技中心、文化藝術中心和交通

21、樞紐。它現有各類商業(yè)網點1600多個，經營面積80萬平方米，據統計，2003年全區(qū)實現國內生產總值68.76億元，社會消費品零售總額達39.46億元，集市成交額為35.6億元。江北區(qū)要緊大型的商場分布情況為：建新北路沿線協信黃金海岸、重百大樓江北分店、世紀新都、華聯商廈和龍湖北城天街，營業(yè)面積超過50萬方。家樂福金觀音店，總建筑面積超過30萬平方米，年營業(yè)額達60億元以上，盤溪蔬菜批發(fā)市場全年成交額達6億元。黃花園大橋、重慶至涪陵高速公路相繼建成，加之重慶江北國際機場的擴建，江北成為重慶聯系世界的窗口。江北區(qū)由于其獨特的地理優(yōu)勢，使之成為重慶繼渝中區(qū)之后綜合實力第二大區(qū)，隨著政府遷址江北，對江

22、北的房地產進展起到了極大的促進作用，自2002年起形成了江北投資熱，但由于江北區(qū)是一個以工業(yè)見長的地區(qū)，有重慶長安等一批大型工業(yè)企業(yè)，其商業(yè)被建新北路分隔，購物環(huán)境相對較差?，F正在興建的江北步行街將完全改變江北的商業(yè)布局，對江北區(qū)的房地產開發(fā)及投資產生深遠的阻礙。江北區(qū)與北部新城作為政府所在地、臨近機場和規(guī)劃中的新火車站，交通將進一步改善。隨著五里店、黃泥磅地區(qū)眾多中高檔物業(yè)的開發(fā)，將有眾多具有較強消費能力的人群入住江北及北部新城，為江北商圈提供了新的潛在消費人群。在宏觀環(huán)境上，政府在江北更是規(guī)劃出重慶最大面積達43.38公頃的休閑步行街，在步行街中，將修造三座廣場及寬度達4060米的架空層橫

23、躍建新北路，將從全然上解決江北商圈在地理、交通、布局、上的缺點，特不是三大廣場之一的現代文化廣場，面積達5500平方米，并將重現觀音古橋，增加該地區(qū)的文化內涵。龍湖花園的開發(fā)商中建科在江北興建的北城天街，引進了知名的華聯超市，重慶知名開發(fā)商協信集團在觀音橋轉盤開發(fā)大型商業(yè)物業(yè)黃金海岸，同樣知名開發(fā)商東和物業(yè)，在五黃路核心地帶，開發(fā)“皇冠自由城”，這些個案都將進一步繁榮江北商圈。政府打算通過宏觀大環(huán)境的改善，使江北商圈具有與解放碑商圈競爭的能力，并在重慶幾個城區(qū)的商圈中脫穎而出。盡管江北的潛在優(yōu)勢較多，但因其與解放碑臨近，及眾多規(guī)劃需政府實實在在的落實，因此近期該商圈在重慶市的商業(yè)地位可不能出現

24、大的變動。沙坪壩區(qū)沙坪壩中心商圈是指商業(yè)步行街至綠色文化藝術廣場一線為主線，輔以南開商業(yè)步行街。那個地點是沙坪壩人流量最大，大小商家最集中的地點。各類服務營業(yè)面積達40多萬平方米，重百沙坪壩店、明日百貨、新世紀百貨沙坪壩店，金誠廣場、巴黎廣場、融信大廈，、華夏銀座、華宇廣場、立海國際商務公寓等都在此中心區(qū)，提供吃喝玩樂服務的小型商家也密布其間。去年日均人流量逾30萬人，要緊商場營業(yè)額達15億元，其中重百沙坪商場銷售額達4億元，超過重百解放碑總店，可見沙區(qū)購買力非同一般。沙坪壩距離解放碑較遠，受主流商圈阻礙較小，長期以來其商業(yè)進展都自成體系，由于沙坪壩的購買力組成專門有特色，平日要緊由高收入的知

25、識分子、政府工作人員、純消費型大中學學生等構成，周末甚至吸引了北碚、井口、雙碑的消費者，這給沙坪壩中心商圈的零售經營帶來了極大契機，也給商業(yè)定位和商場布置，甚至商用物業(yè)營銷帶來了較大的靈活性和便利性，使沙坪壩步行街中心商圈人潮涌動，商機澎湃！沙坪壩作為重慶市第二商圈，其商業(yè)進展牽動全市商業(yè)進展的脈博，目前上規(guī)模已營業(yè)的商場要緊有：好又多量販、新世經凱瑞商都、立洋百貨、華宇時尚商業(yè)廣場、金鷹女的廣場、華夏銀座、賽博數碼、欣陽百貨、三峽廣場。（四）九龍坡區(qū)楊家坪商圈由于地上商場經營面積較少，而且地下信道為人行必經之道，使得地下商場能占據一席之地。據悉，僅楊家坪地下商場一家去年商品零售總額就超過4億

26、元。這就形成了楊家坪獨特的“地面+地下商圈”。由于商業(yè)氛圍太淡，商業(yè)結構不合理，九龍坡消費外流嚴峻，為留住消費，政府下決心興建楊家坪商業(yè)步行街，其中以楊家坪轉盤為中心的1平方公里的商業(yè)步行街將在2002年底建成并“開街”營業(yè)，如此造成一個最直接的后果確實是：商業(yè)面積的大放量。躍華商都、晉愉都市彩園、建設廣場，三個區(qū)域商業(yè)“航母”的先后“起航”，加上鶴頭路B區(qū)的改造將用于商業(yè)用途，以及上海銀星集團將步行街周圍打造“上海中心”。斌鑫集團將在新華四村開發(fā)商業(yè)物業(yè)以后兩三年內，商業(yè)面積將增加2030萬平方米，如算上社區(qū)門面這一面積將更為可觀；其次產商業(yè)結構的調整，商業(yè)面積放量絕不能視為中、低檔商業(yè)量上

27、的擴張，而應是質的提升。晉愉彩園已成功引進新世紀百貨，躍華商都也鄭重在引進品牌商家的工作中大做文章。隨著步行街的啟動，以后兩三年內，楊家坪商圈將會重新“洗牌”；同時輕軌較新線全面建成后，可形成高峰期單向每小時3萬人流的運載能力，年客流量可達3億人次，而楊家坪處在較新線樞紐位置，對商業(yè)推動是革命性的。輕軌沿線大坪、大渡口等區(qū)域居住人口眾多，商業(yè)配套滯后，商業(yè)功能不齊全，輕軌建成后，區(qū)域的連接更加有機會吸引更多外區(qū)客戶前往楊家坪商圈消費。（五）南岸區(qū)南岸區(qū)與渝中區(qū)僅有一江之隔，長江大橋通車前，兩岸要緊依靠長江索道聯系，八十年代彈子石地區(qū)棉紡企業(yè)的興起，加之南岸區(qū)區(qū)政府位于上新街，使彈子石、上新街成

28、了南岸區(qū)經濟的重心點和商貿中心。通過十幾年的進展，特不是長江大橋和鵝公巖大橋的通車，南岸區(qū)的經濟重點轉移到南坪鎮(zhèn)并已實現市場、網點布局的戰(zhàn)略重點轉移，建設規(guī)模擴大，設施水平提高，各類市場結構趨于合理。網點、市場建設呈現持續(xù)進展的良好勢頭。全區(qū)已建成以大型商貿設施為主，采納現代化經營、治理模式為主的貿易區(qū)；建成以會議、展覽為標志的會展中心區(qū)；以舊車、機動車為龍頭的專業(yè)市場批發(fā)區(qū)；以餐飲、休閑、娛樂為特色的南濱路景觀休閑區(qū)；與生活小區(qū)內的市場和連鎖店、零售網點共同構成全區(qū)的商業(yè)設施布局網絡。全區(qū)共建成各類市場51個，面積38萬平方米，擁有各類大中型網點（2000平方米以上）29個，面積47萬余平方

29、米；在建、擬建的大中型商業(yè)設施25個，面積70萬平方米。還另有證券、人才、勞動力、房地產等生產要素市場。全區(qū)目前擁有市場51個，其中專業(yè)批發(fā)市場7個，消費品市場10個，建立了以區(qū)域性市場為龍頭，地點性生產生活資料市場為骨干，各類消費品市場為基礎的市場框架體系。南坪南路區(qū)塊在南岸區(qū)政府的合理規(guī)劃和引導下，進展成為專業(yè)市場區(qū)，如汽配城、機動車交易市場、二手車交易市場、重慶家具市場等專業(yè)交易市場。南坪西路集中了百盛百貨、北京華聯（近期開業(yè)）、新世紀江南商都、諾馬特超市、金臺百貨、流行前線地下商業(yè)街、山城平價超市、昌龍百貨、浪高地下商場等.初步形成了以大型綜合性百貨、大型超市為主，各類中小型百貨及店鋪

30、商業(yè)為輔的核心商業(yè)區(qū)，其營業(yè)面積達26萬平方米。在政府規(guī)劃中，現有步行街將不斷擴容，并最終形成占地33萬平方米、商業(yè)面積80多萬平方米的超大型綜合性商業(yè)步行街區(qū)。南坪東路區(qū)塊以眾多中小臨街商鋪為主，以及宏聲廣場的地下宏聲商業(yè)廣場。作為南岸區(qū)與外區(qū)連接的重要車站南坪公交車總站就位于該區(qū)域。南岸與外區(qū)的交通車幾乎都以南坪公交總站為中轉點，但政府已規(guī)劃將公交總站搬遷出主城區(qū)，加上重百整體搬遷至天龍廣場，這已成為該區(qū)塊商業(yè)進展的重要抗性。隨著南岸區(qū)政府的不斷傾力打造，具有“重慶外灘”之稱的南濱路已逐漸成為集陪都文化、大禹文化、川江文化、宗教文化、飲食文化等諸多內涵為一體的都市景觀商業(yè)帶。已成人氣鼎沸之

31、勢，吸引了眾多本地市民和外地游客到此觀光、休閑、娛樂、就餐。南濱路成為重慶夜景經濟的代名詞。盡管，目前該區(qū)域總體規(guī)模不大，其阻礙力卻覆蓋整個重慶主城區(qū)。隨著南濱路沿線各樓盤的商業(yè)設施相繼問世，加上政府的大力扶持，該區(qū)域必定成為重慶最具人氣、活力和品質的地區(qū)之一。七宏觀環(huán)境小結綜上所述，重慶市的國民經濟正在持續(xù)健康穩(wěn)定的進展，各項經濟指標逐年增長，都市化進程加速，都市面貌日新月異，交通及投資環(huán)境大為改善，城鄉(xiāng)居民的收入與支出逐年增加，不斷提高，商業(yè)進展日益成熟。作為西部唯一的直轄市，重慶市正在逐步鞏固自己的交通、能源、經濟和商貿中心地位。目前正值中國加入WTO和西部大開發(fā)的大好時機，西部12個省

32、、市、自治區(qū)地域寬闊，人口眾多，資源豐富，必將成為投資重點；而重慶市的經濟基礎和投資環(huán)境在西部各省市中獨樹一幟，必會成為西部大開發(fā)的重點都市，都市的經濟將得到更大的進展，這為本市的各行各業(yè)，特不是房地產業(yè)帶來了不可多得的進展契機。重慶市自然環(huán)境一重慶主城區(qū)要緊景觀分布景觀所在區(qū)域景點渝中區(qū)朝天門碼頭、鵝嶺公園、枇杷山公園、人民大禮堂、珊瑚壩公園、紅巖村革命烈士紀念館等南岸區(qū)南山公園、老君洞、一棵樹、慈母山溫泉、科普中心等北部城區(qū)花卉園、寶圣湖等沙坪壩區(qū)沙坪公園、烈士陵園、歌樂山、平頂山公園等九龍坡區(qū)華巖寺、海蘭云天等大渡口區(qū)巴南區(qū)南溫泉、南湖、橋口壩溫泉、東泉等重慶市的旅游資源十分豐富，可供巡

33、游參觀的景點達100多處，國家級風景名勝有縉云山、四面山和長江三峽，全國重點文物愛護單位有八路軍駐渝辦事處舊址、中美合作所集中營舊址、寶頂山摩崖造像、北山摩巖造像，還有合川釣魚城古戰(zhàn)場、抗戰(zhàn)遺址、萬盛石林、銅鼓灘漂流、統景峽谷風光、東泉熱洞及洞穴群等等，市內風景區(qū)總共為44個，其中國家級風景區(qū)為4個。三峽工程的興建和重慶周邊環(huán)形旅游線的形成給重慶旅游帶來空前的進展契機，重慶極為豐富的自然和人文旅游資源正在逐漸展示出來，一個以重慶為中心的大三峽旅游區(qū)域以其獨有的魅力將吸引更多的游客。 豐富的旅游資源為重慶市經濟的騰飛增加了動力，據市旅游局的統計顯示，近年來重慶市外出旅游的市民和來渝的外地游客呈現

34、穩(wěn)中有升的態(tài)勢，對重慶市經濟進展貢獻率初步可能在10%左右。作為房地產項目的進展，都市景觀的挖掘和改善將對提升都市綜合形象和都市人居環(huán)境有特不大的關心。綜合國內其它地區(qū)，上海以浦東東方明珠電視塔作為上海市的標志性建筑，極大地促進了浦東的開發(fā)和陸家嘴金融區(qū)的進展，而黃浦江外灘的改建也為外灘金融業(yè)的再度振興提供了強大的助推劑。作為重慶市擁有特不豐富的自然和人文景觀，假如能進一步發(fā)掘和開發(fā)，將對都市和區(qū)域經濟有特不大的促進作用。二重慶市自然地理環(huán)境重慶市是中國西南地區(qū)和長江上游最大的經濟中心都市，中國經濟發(fā)達的東部地區(qū)與資源富集的西部地區(qū)的結合部，在地貌構成上，最典型的特征是山多河多。眾多山脈連綿起

35、伏，大小河流縱橫交錯。地貌結構比較復雜，要緊有4個特點：一是地勢起伏大，層狀地貌分明。二是地貌類型多樣，以山地、丘陵為主。三是地貌形態(tài)組合的地區(qū)差異明顯。四是喀斯特地貌分布廣泛。在城鎮(zhèn)地理分布結構上，重慶直轄市是由1個特大都市、2個中等都市、4個小都市和1400多個鄉(xiāng)鎮(zhèn)組成的復合型都市。主城區(qū)非農業(yè)人口278多萬人，為特大都市。中心區(qū)在兩江匯合處，呈半島狀，海拔在168米400米之間。城廓依山傍水，建筑物層層迭迭，形成獨特的山城景觀。中心區(qū)是重慶的行政中心，金融、商貿中心和水陸客運樞紐。萬州、涪陵2個中等都市分布在主城區(qū)以東長江沿岸，與主城區(qū)分不相距200公里和120公里左右。小都市和城鎮(zhèn)呈帶

36、狀分布，要緊在江河沿岸和鐵路、公路沿線，密度從西向東逐漸減小。由此使重慶形成了特大都市中等都市小都市小城鎮(zhèn)多中心、組團式的都市布局，成為全國面積最大、人口最多、二元結構突出的新型都市。 重慶市主城區(qū)覆蓋面積較廣，除渝中區(qū)外，其都市整體開發(fā)程度不高，都市擴容潛力特不大，作為都市開發(fā)商而言，其市場前景是特不行的。同時，重慶獨有的山地地貌，有利于建山水結合的園林都市，對提升都市整體規(guī)劃和都市市容景觀差不多上特不有利的。重慶市政府已將重慶的山水園林建設作為重慶市政今后進展的一個方向，因此作為開發(fā)商，應利用相應的政府政策支持，從而提高項目的市場競爭力。三重慶市環(huán)境污染重慶市兩江環(huán)抱，“城是一座山，山是一

37、座城”，“山城”由此而得名。重慶是一個老工業(yè)基地，為我國經濟做出了重要貢獻。與此同時，重慶市也是一個污染比較嚴峻的都市，其空氣質量和飲水質量相比其它大型都市較差。自三峽工程動工以來，重慶市將環(huán)境愛護工作作為振興重慶的重要步驟之一。以改善市民的生存環(huán)境為目標，以環(huán)境愛護和園林綠化為重點的戰(zhàn)略思想差不多確立。近年來，重慶市加強了都市飲用水源的愛護和大氣污染與交通噪聲的治理，確立治理污染源項目220項。大氣二氧化硫濃度下降0.005毫克/平方米，煙塵操縱區(qū)覆蓋率達90，主城區(qū)空氣質量明顯改觀；分析近幾年重慶消費者購買商品房的消費適應，“生活方便性”是消費者購房的一大考慮因素，因此，在重慶那個多經濟中

38、心的特大都市中，居民往往首選“當前”居住區(qū)域為購房首選區(qū)域。因而，都市的自然景觀只是阻礙消費者購買的大環(huán)境因素，這種因素對消費者購房的阻礙力遠不如房地產本身、“交通條件”等重要。如江北區(qū)固有的自然景觀極少，但并沒有阻礙消費者對該區(qū)購房的熱情。在消費者實際購房過程中，消費者已將“自然景觀”的概念理解轉化成個人對“社區(qū)居住環(huán)境”的理解。因此，我們認為，都市“自然景觀”是阻礙消費者旅游的重要因素，但并不是消費者選擇居住地的重要因素。盡管自然景觀對消費者購房的阻礙不大重要，但消費者對居住環(huán)境的追求是永恒的。這確實是開發(fā)商將自然景觀與居住環(huán)境概念轉換的意義。第三章 重慶社會文化環(huán)境一居民職業(yè)構成與商品房

39、購買的相關性（一）年齡結構從置業(yè)者的年齡結構來看，他們的年齡要緊集中在20-50歲之間，其中20-25歲的置業(yè)者占置業(yè)人群的29.9%，26-30歲的占23.5%，31-40歲的占24%，41-50歲的占4.2%。由以上數據，我們推斷出重慶的置業(yè)人群其年齡結構趨向于以“中青年”消費群為主，那個年齡段層面上的消費者是房產銷售的目標群體。（二）文化結構從置業(yè)者的受教育程度來看，他們中間受過中等教育的置業(yè)者占置業(yè)人群總體的42.7%，高等學歷（大專以上）的置業(yè)者占總體的36.4%。由此，我們能夠認為，重慶的置業(yè)者已具備了一定的文化素養(yǎng)。（三）職業(yè)結構從置業(yè)者的職業(yè)結構來看，重慶置業(yè)者的職業(yè)構成要緊以

40、公司職員、個體戶/私營業(yè)主、其它（如律師等）為主，他們構成了置業(yè)人群的主力軍。國家機關公務員、教師、大夫等事業(yè)單位工作人員由于單位性質的緣故，他們多數考慮在本單位購房，隨著人們對商品房高質量的進一步追求，在二次購房的人群中，這部分人員比率有一定的上升。（四）經濟狀況從置業(yè)者的經濟收入狀況來看，重慶置業(yè)者的個人穩(wěn)定月收入要緊集中在800-3000元之間，占置業(yè)人群總體的62.6%。個人月收入在800元以下的置業(yè)者也占有一定的比例（31.2%）。依照這種現象我們分析，目前重慶推出了購房信貸消費，銀行提供按揭貸款，即使置業(yè)者的個人月收入較低（800元），只要他們有一份較為穩(wěn)定的收入，置業(yè)購房的動機將

41、促進其購房的需求，從而產生購房行為。（五）區(qū)域選擇從置業(yè)者的購房區(qū)域趨一直看，重慶置業(yè)者選擇將會在江北區(qū)購房的占44.7%，選擇將會在渝中區(qū)購房的占21%，選擇將會在沙坪壩區(qū)購房的占26.2%，選擇將會在渝北區(qū)購房的占20.3%，選擇將會在南岸區(qū)購房的占16.2%，選擇將會在其它地區(qū)購房的占3%。通過我們多次房地產的調查，數據結果證明，目前，重慶置業(yè)者考慮購房的區(qū)域選擇存在著強烈的“區(qū)域情結”，換句話講，確實是置業(yè)者會考試就近選擇當前居住區(qū)域購房。他們差不多適應了目前所居住區(qū)域的文化、政治、經濟等方面的生活氛圍。二文化教育水平及其對購房的阻礙沙坪壩區(qū)是文化區(qū)，居民職業(yè)分布以文化、教育及衛(wèi)生為主

42、；渝中區(qū)是經濟商貿中心，居民職業(yè)分布以公司職員、白領階層為主；大渡口及九龍坡區(qū)是工業(yè)區(qū)，居民職業(yè)分布以工人為主；南岸區(qū)是工業(yè)、旅游、商貿區(qū)，居民職業(yè)分布以工人、經營業(yè)主、職員為主。在全市人口中，同意大學（指大專以上）教育的86.58萬人，占2.8%；同意高中（含中專）教育的265.67萬人，占8.6%，同意初中教育的909.02萬人，占29.41%；同意小學教育的1340.85萬人，占43.39%（以上各種教育程度的人口包括各類學校的畢業(yè)生、肄業(yè)生和在校生）。與1990年第四次人口普查相比，全市每10萬人中擁有各種受教育程度的人數有如下變化；具有大學程度的由1070人上升為2802人，具有高中

43、程度的由6230人上升為8596人，具有初中程度的由22860人上升為29413人，具有小學程度的由45000人下降為43386人。全市人口中，文盲人口（15歲及15歲以上不識字或識字專門少的人）為214.78萬人。與1990年第四次人口普查相比，文盲率由17.89%下降為8.9%，下降了8.99個百分點。從以上數據的對比，我們能夠清晰的看到重慶人的文化教育水平在明顯的上升。受教育水平越高就會受到更多的尊敬，成為人們追逐的目標，相應地其社會地位與經濟收入相對提高。這類人群差不多差不多具備購房置業(yè)的經濟支付能力。一旦這類人群中的潛在置業(yè)者有購房置業(yè)的動機時，就會把潛在的動機轉變成為現實的購買力。

44、三重慶居民生活形態(tài)與消費行為特征重慶主城區(qū)消費者選擇百貨公司/購物中心的考慮因素排名考慮因素百分比（%）1質量可靠62.12交通便利43.33價格適中35.54商品種類齊全28.05服務態(tài)度好20.36就近12.07退換商品方便5.58空間寬敞5.19經常有促銷活動3.710可送貨上門1.811大型商品保修1.412室內外裝潢設計現代化1.213提供餐飲休息配套服務0.414有大量進口商品0.3除了百貨公司/購物中心以外，隨著中國大中型都市超高零售業(yè)的迅速進展，“超市”消費成了現代人消費的一種重要形式。據調查，重慶市主城區(qū)消費者中有81.3%的人員“最近三個月”光顧過超市，可見超市市場消費潛力

45、巨大。重慶主城區(qū)消費者最常去的超市排名排名品牌百分比（%）1家樂福68.42新世紀超市19.53好又多超市17.24山城（平價超市）14.85十點利4.06躍華超市3.2重慶主城區(qū)消費者選擇超市的考慮因素排名考慮因素百分比（%）1價格適中59.92質量可靠43.53交通便利43.34商品種類齊全34.15就近14.26服務態(tài)度好11.07經常有促銷活動6.58空間寬敞4.99退換商品方便1.810提供餐飲休息配套服務0.911可送貨上門0.612大型商品保修0.513室內外裝潢設計現代化0.314有大量進口商品0.1重慶人“好吃”是其生活形態(tài)典型的一個方面。通常訪親會友通常喜愛在外聚餐，通常去

46、的飲食場所包括街過特點餐廳、火鍋店、大排檔等，有“夜啤酒”提供是消費者選擇聚餐的一個重要因素。近幾年隨著人們物質水平的提高，各大酒樓、特色餐廳（如川菜“七十二行”、“菜根香”以及渝派“香積廚”等）聚攏了大量的中等以上消費水平的消費者。火鍋是重慶常勝不衰的一項重要餐飲。重慶人的率直與豪放個性使他們對麻、辣味道較重的菜品表現出濃厚的興趣，同時，重慶人喜愛飲食更新，只要消費者口碑中盛傳新品上市，路途再遠也親臨光顧。能夠講，重慶人在飲食方面的個性能夠總結成“麻辣情結”、“追求創(chuàng)新”。然而，重慶人對西餐的偏好遠遠不及北京、上海與廣州。據調查，僅有25.8%的消費者“最近三個月”光顧過西式快餐店。對各大快

47、餐店的選擇意見如下：重慶主城區(qū)消費者最常去的西式快餐店排名排名品牌百分比（%）1肯德基70.92德克士51.83麥當勞40.24美國鄉(xiāng)村雞13.1重慶主城區(qū)消費者經常使用的交通工具.百分比（%）公共汽車/空調巴士81.5小公共汽車51.8出租車25.4步行24.2單位交通車3.9摩托車2.3私人汽車1.5自行車1.1輪渡0.8電動扶梯0.3助動車0.2其它0.9重慶主城區(qū)消費者常做的休閑活動排名排名活動項目百分比（%）1看書70.92逛街購物62.93聽音樂58.54去動物園或公園44.65打麻將41.86唱卡拉OK39.97慢跑33.58打羽毛球31.89游泳24.810編織裁剪23.311

48、打乒乓球22.012看電影21.913打游戲機21,614電腦游戲19.015種花盆裁16.516國內一天以上的旅行15.917打籃球15.318酒吧/咖啡屋/茶室14.519踢足球13.120滾軸溜冰12.721看展覽會12.322釣魚10.823打保齡球10.524聽演唱會/音樂會10.025國內一天往返旅游8.926繪畫書法7.927郊游露營7.628跳迪斯科7.428扭秧歌/木蘭拳/交誼舞7.429登山7.230去博物館或美術館5.531打網球5.032樂器演奏3.632開汽車兜風3.633滑冰2.834玩滑板1.435海外旅行1.036打高爾夫球0.7重慶主城區(qū)消費者家用汽車比例百分

49、比（%）有0.7沒有99.3表3-1-9：重慶主城區(qū)消費者現在汽車來源百分比（%）自家購買的85.7單位配發(fā)使用的14.3表3-1-10：重慶主城區(qū)消費者以后購車打算百分比（%）打算買4.9不打算買95.1以上消費者有關的生活形態(tài)可供開發(fā)商進行小區(qū)規(guī)劃、配套設施建設等方面參考有關意見。（以上數據來源于專業(yè)市場研究公司消費者調查）四居民要緊價值取向（一）不同消費者層對時尚流行指標的意識適應：男性中54.7%的消費者屬于“平實生活指向”，女性中45.3%的消費者屬于“平實生活指向”；屬于“時尚流行指向”的消費者男性占43.7%，女性占56.3%。（二）不同消費者層對廣告態(tài)度指標的意識適應：不同年齡

50、段的消費者對廣告的熱衷程度不同，屬于“廣告淡漠指向”、“中間層”或“信賴廣告指向”型消費者各年齡段的所占比率如下：16-24歲25-34歲35-44歲45-54歲55-60歲17.425.124.622.810.2中間層23.230.023.215.58.2信16.733.325.021.43.6（三）不同消費者層對飲食健康指標的意識：不同消費者層的個人月收入對“飲食健康”的認知態(tài)度如下： 認識態(tài)度收入狀況飲食“溫飽”指向中間層健康營養(yǎng)指向無收入21.020.819.4500元以下39.131.731.5501-1000元26.634.731.51001-1500元9.07.711.31501

51、-2000元3.02.71.62001-3000元0.92.33.23001-4000元0.00.00.84001-5000元0.40.00.05000元以上0.00.00.8（四）不同性不構成的消費者對“價格態(tài)度指標”的認識：屬于“價格無關懷指向”型的消費者男性占62.3%，女性占37.7%；屬于“中間層”型的消費者男性占56.1%，女性占43.9%；屬于“價格重視指向”型的消費者男性占38%，女性占62%。（五）不同學歷構成的消費者對“信息交流指標”具體認識態(tài)度如下：初中大學專科大學本科10.646.829.810.62.10.0中間層10.129.339.115.75.60.38.833

52、.841.710.55.30.0通過上述幾點描述，我們能夠看出性情耿直、豪爽是重慶人的一大特點。他們業(yè)余時刻喜愛邀約三朋四友打麻將。重慶人喜愛吃，特不是對麻辣味重的食品情有獨鐘，火鍋是重慶人最喜愛的一種飲食。重慶人不太注重飲食健康，也可不能經常吃保健品來補充營養(yǎng)。結合重慶經濟環(huán)境分析，重慶人的收入水平不太高，但他們卻喜愛在大型的商場或娛樂場所進行購物與消費。重慶人關于理財的觀念，他們認為經濟上的安定對自身來講特不重要，但他們缺乏對金融投資方面的知識，有相當一部分人寧愿把鈔票存入銀行，也有一部分人把鈔票投資股票進行短線投資，他們不太熱衷于信用卡消費。五都市要緊文化機構與設施分布概況文化設施建設取

53、得實質性進展，相繼建成紅巖革命紀念陳列館、歌樂山烈士陵園紅巖魂廣場及陳列館。大足石刻成功列入世界文化遺產名目，成為我國第23處世界文化遺產，檔案館49個。全年出版各類報紙5.27億份，比上年增長13.3%，各類雜志3000萬冊、圖書1.23億冊，分不增長18.5%和5.1%.重慶現有文化機構要緊包括：重慶市文化局、重慶新聞出版局、重慶市川劇院、重慶市廣播電視局、重慶市京劇團、重慶市話劇團、重慶市越劇團等。第四章 重慶市房地產及相關政策環(huán)境分析（20022003年度）眾所周知，房地產是與國家政策緊密相關的一個行業(yè)，政策方向的變動直接阻礙到那個行業(yè)的進展，作為那個行業(yè)的市場主體開發(fā)商對政策的敏感度

54、和運用力必定阻礙其項目運作的順利程度。因此，我們特將2003年重要的政策、法規(guī)以及政府新舉措收集、整理如下： 一房地產業(yè)政策法規(guī)（20022003）2002年能夠講是重慶房地產的“政策拉動”年，重慶市政府出臺了一些重大政策，對房地產業(yè)起到了明顯的拉動作用：（一）重慶主城區(qū)土地價格上漲內容列示：重慶市國有土地使用權基準地價 單位：元/平方米用用途土地級不商業(yè)用地（40年）住宅用地（70年）工業(yè)用地（50年）111953350314992997730781204374992206711459571777460548221237350643349592865399384122083109737185

55、926486601018755891194744412491338注： 上表基準地價為城鎮(zhèn)國有土地“五通一平”條件下的平均價格。 國有土地開發(fā)程度修正系數及容積率修正系數由市國土房管局另行制定頒布。 上表基準地價包括土地取得費、土地開發(fā)費及土地增值收益（土地出讓金）等。（數據來源：重慶市房地產市場報告）重慶市國有土地使用權出讓金標準單位：元/平方米用用途土地級不商業(yè)用地（40年）住宅用地（70年）工業(yè)用地（50年）1840590440266050030035304201704450310150538027013063302501205290210908260160809240110102201

56、0011200901219080（數據來源：重慶市房地產市場報告）注： 上表所列為樓面價出讓金 上表所列土地出讓金不包括新征建設用地有償使用費、拆遷安置補償及土地開發(fā)等費用。 上表所列土地出讓金可依照實際用途的效益差異及土地位置條件的優(yōu)劣進行適當浮動，浮動范圍不超過正負20%。意義：重慶市政府從2002年6月18日起，調整了主城區(qū)國有土地級不基準地價和土地出讓金標準。其中，商業(yè)、住宅用地平均增長91%，工業(yè)用地維持原有標準。此次地價的調整不但一方面使房地產市場理性升值，另一方面促進國有資產增值保值。還由于政府和媒體的大力宣傳，使市民第一次直接感受房價升值的可能性，刺激了購房者交易積極性。200

57、2年68月房地產市場由淡季奇跡般地變成了銷售旺季，大部分消費者認為房地產存在上漲空間。事實上，由于政策拉動，2002-2003年年房地產售價一直連續(xù)攀高。（二）重慶房地產規(guī)費上漲過去，重慶市規(guī)費一直處于全國較低水平。去年重慶市政府全面上調配套費，由過去的每平米44.28元上調到140元。意義：配套費上調一方面會導致房價被動上漲，另一方面也會促進政府在各項基礎配套上的投入和完善。（三）重慶市都市規(guī)劃治理技術規(guī)定開始施行內容列示以下就該規(guī)定的一些相對重要的內容節(jié)選如下：1車位增加：規(guī)定要求，新建、改建、擴建的建筑必須按規(guī)定設置停車位。停車位的數量由建筑面積確定，居住建筑每300平方米至少設置1個停

58、車位；其中，地面停車位應許多于總停車位的10%。2增加公眾空間：規(guī)定對增加公共開放空間的開發(fā)商制定了優(yōu)惠。核定建筑容積率小于2時，每提供1平方米開放空間，同意增加建筑面積1.2平方米。容積率大于等于2小于4時，每提供1平方米開放空間，同意增加建筑面積1.5平方米。容積率大于等于4時，每提供1平方米開放空間，同意增加建筑面積2平方米。3采光透亮化：以主采光面相對平行布置的建筑間距而言，住宅要緊采光面之間的距離：舊城改造區(qū)不小于平均高度的0.8倍，新建區(qū)不小于平均高度的1倍。以下兩種情況：一是8層及8層以下，或計算高度小于或等于24米；一是9層及9層以上，或計算高度大于24米、面寬大于40米的住宅

59、，都按此執(zhí)行。4建筑物退后：臨街建筑必須退讓到道路紅線后，臨支干道后退不小于1.5米；臨次干道后退不小于3米；臨主干道后退不小于5米。5綠地將變大：舊城改造區(qū)綠地率不低于25%，新建區(qū)綠地率不低于30%。建設用地內應有集中綠地，面積不得小于建設用地面積的10%。另外，綠地控建區(qū)內，只能以低層建筑為主，綠地率不得低于60%，建筑密度不得高于20%。意義這些法規(guī)的制定和頒布，表明重慶市房地產市場差不多全面進入買方市場，而且政府也清醒地認識到這一市場法則，并加以監(jiān)控和扶持。如何建設更具人性化的建筑，如何面對更挑剔的消費者，是擺在開發(fā)商面前的一道重大課題。（四）2002年8月1日起開始實施重慶市城鎮(zhèn)房

60、地產交易治理條例內容列示這是重慶首個房地產交易權威性法規(guī)，它對目前房地產交易的各方面都有了明確的規(guī)定，與過去不同點要緊有：1商品房銷售以套內建筑面積作為計價依據，從而讓消費者明明白白購房。2現售商品房，房地產開發(fā)企業(yè)應在銷售合同簽訂30日之內，為購房者辦理土地所有權變更及房屋所有權登記；3為保證購房者的預售資金不被挪用和卷走，對預售資金實施工程監(jiān)理單位和銀行共同監(jiān)管；4開發(fā)商應在預售房交房使用60日之內，為購房者辦理土地及房屋產權登記。意義:該法規(guī)就房地產交易行為進行規(guī)范，針對以往房地產交易中不規(guī)范的環(huán)節(jié)作了明確的限定，將有效規(guī)避一些不良行為的產生，使房地產向健康、有序的方向進展。其它房地產業(yè)