房地產(chǎn)企業(yè)成本核算和扣除實(shí)務(wù)

1、 成本核算與稅前扣除操作實(shí)務(wù)房地產(chǎn)企業(yè)成本核算和扣除實(shí)務(wù) 著名財(cái)稅專家，中央財(cái)經(jīng)大學(xué)稅務(wù)學(xué)院稅收與財(cái)務(wù)管理系主任。中國(guó)第一位稅務(wù)會(huì)計(jì)與稅務(wù)籌劃博士，中國(guó)社會(huì)科學(xué)院博士后。被業(yè)界譽(yù)為“用第三種眼光看稅收籌劃”的奇才。兼任陽(yáng)光財(cái)稅叢書(shū)編委會(huì)主任，中經(jīng)陽(yáng)光稅收籌劃事務(wù)所首席專家、中財(cái)稅務(wù)顧問(wèn)網(wǎng)首席顧問(wèn)。主講嘉賓： 蔡 昌/博士 房地產(chǎn)企業(yè)成本核算和扣除實(shí)務(wù)1成本結(jié)構(gòu) 開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本房地產(chǎn)企業(yè)成本核算和扣除實(shí)務(wù) 房地產(chǎn)成本核算的步驟： 1、確定成本對(duì)象 2、確定成本項(xiàng)目 3、將成本支出計(jì)入成本對(duì)象具體項(xiàng)目 4、確定已銷開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本 比較與掌握：確定成本對(duì)象的原則？ 會(huì)計(jì)核算與稅法要求的差異如何確定成本對(duì)

2、象？房地產(chǎn)企業(yè)成本核算和扣除實(shí)務(wù) 土地征用費(fèi)及拆遷補(bǔ)償費(fèi) 前期工程費(fèi) 建筑安裝工程費(fèi) 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi) 公共配套設(shè)施費(fèi) 開(kāi)發(fā)間接費(fèi) 請(qǐng)分析:哪些成本項(xiàng)目可控?房地產(chǎn)六大成本項(xiàng)目房地產(chǎn)企業(yè)成本核算和扣除實(shí)務(wù) 為取得土地開(kāi)發(fā)使用權(quán)（開(kāi)發(fā)權(quán)）而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用。主要包括以下項(xiàng)目： 1、土地買(mǎi)價(jià)（出讓金） 2、大市政配套費(fèi) 3、契稅 4、耕地占用稅 5、土地使用費(fèi) 6、土地閑置費(fèi) 注意國(guó)家相關(guān)政策。土地征用費(fèi)及拆遷補(bǔ)償費(fèi)房地產(chǎn)企業(yè)成本核算和扣除實(shí)務(wù) 7、土地變更用途和超面積補(bǔ)交的地價(jià)及相關(guān)稅費(fèi) 8、拆遷補(bǔ)償支出 9、安置及動(dòng)遷支出 10、回遷房建造支出 11、農(nóng)作物補(bǔ)償費(fèi) 12、危房補(bǔ)償費(fèi)土地征用費(fèi)及拆遷

3、補(bǔ)償費(fèi)房地產(chǎn)企業(yè)成本核算和扣除實(shí)務(wù) 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)前期發(fā)生的水文地質(zhì)勘察、測(cè)繪、規(guī)劃、設(shè)計(jì)、可行性研究、籌建、場(chǎng)地通平等前期費(fèi)用。 下列費(fèi)用可否列入前期工程費(fèi)： 1、報(bào)批報(bào)建費(fèi) 2、臨時(shí)設(shè)施費(fèi)前期工程費(fèi)房地產(chǎn)企業(yè)成本核算和扣除實(shí)務(wù) 開(kāi)發(fā)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中發(fā)生的各項(xiàng)建筑安裝費(fèi)用，主要包括開(kāi)發(fā)項(xiàng)目建筑工程費(fèi)和安裝工程費(fèi)等。 自營(yíng)方式發(fā)生的建筑安裝工程費(fèi)和以出包方式支付給承包單位的建筑安裝工程費(fèi)。一般稱為“建安成本”。建筑安裝工程費(fèi)房地產(chǎn)企業(yè)成本核算和扣除實(shí)務(wù) 開(kāi)發(fā)項(xiàng)目在開(kāi)發(fā)過(guò)程中所發(fā)生的各項(xiàng)基礎(chǔ)設(shè)施支出，主要包括開(kāi)發(fā)項(xiàng)目?jī)?nèi)道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明等社區(qū)管網(wǎng)工程費(fèi)和環(huán)境衛(wèi)生、園林綠化等園

4、林環(huán)境工程費(fèi)。基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)房地產(chǎn)企業(yè)成本核算和扣除實(shí)務(wù) 開(kāi)發(fā)項(xiàng)目在開(kāi)發(fā)過(guò)程中所發(fā)生的、獨(dú)立的非營(yíng)利性的，且產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主的，或無(wú)償贈(zèng)予地方政府、政府公用事業(yè)單位的公共配套設(shè)施支出。公共配套設(shè)施費(fèi)房地產(chǎn)企業(yè)成本核算和扣除實(shí)務(wù) 企業(yè)為直接組織和管理開(kāi)發(fā)項(xiàng)目所發(fā)生的，且不能將其歸屬于特定成本對(duì)象的成本費(fèi)用性支出。主要包括管理人員工資、職工福利費(fèi)、折舊費(fèi)、修理費(fèi)、辦公費(fèi)、水電費(fèi)、勞動(dòng)保護(hù)費(fèi)、工程管理費(fèi)、周轉(zhuǎn)房攤銷以及項(xiàng)目營(yíng)銷設(shè)施建造費(fèi)等。 運(yùn)用：開(kāi)發(fā)間接費(fèi)與管理費(fèi)用的區(qū)別開(kāi)發(fā)間接費(fèi)房地產(chǎn)企業(yè)成本核算和扣除實(shí)務(wù)2成本核算: 核算過(guò)程與技巧房地產(chǎn)企業(yè)成本核算和扣除實(shí)務(wù)會(huì)計(jì)相關(guān)規(guī)定 企業(yè)應(yīng)當(dāng)以權(quán)責(zé)發(fā)生制

5、為基礎(chǔ)進(jìn)行會(huì)計(jì)確認(rèn)、計(jì)量和報(bào)告。 對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)所發(fā)生的成本支出，能夠分清成本核算對(duì)象的，可直接計(jì)入成本核算對(duì)象的相應(yīng)成本項(xiàng)目；應(yīng)由兩個(gè)或兩個(gè)以上的成本核算對(duì)象負(fù)擔(dān)的費(fèi)用，可通過(guò)相應(yīng)明細(xì)科目進(jìn)行歸集，再按一定標(biāo)準(zhǔn)分配計(jì)入各成本核算對(duì)象。如何計(jì)入成本對(duì)象和成本項(xiàng)目房地產(chǎn)企業(yè)成本核算和扣除實(shí)務(wù)稅法相關(guān)規(guī)定 企業(yè)在進(jìn)行成本、費(fèi)用的核算與扣除時(shí)，必須按規(guī)定區(qū)分期間費(fèi)用和開(kāi)發(fā)產(chǎn)品計(jì)稅成本、已銷開(kāi)發(fā)產(chǎn)品計(jì)稅成本與未銷開(kāi)發(fā)產(chǎn)品計(jì)稅成本。 企業(yè)發(fā)生的期間費(fèi)用、已銷開(kāi)發(fā)產(chǎn)品計(jì)稅成本、營(yíng)業(yè)稅金及附加、土地增值稅準(zhǔn)予當(dāng)期按規(guī)定扣除。 如何計(jì)入成本對(duì)象和成本項(xiàng)目房地產(chǎn)企業(yè)成本核算和扣除實(shí)務(wù)稅法相關(guān)規(guī)定 已銷開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的

6、計(jì)稅成本 按當(dāng)期已實(shí)現(xiàn)銷售的可售面積和可售面積單位工程成本確認(rèn)。計(jì)算公式如下： 可售面積單位工程成本=成本對(duì)象總成本成本對(duì)象總可售面積 已銷開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的計(jì)稅成本=已實(shí)現(xiàn)銷售的可售面積可售面積單位工程成本如何計(jì)入成本對(duì)象和成本項(xiàng)目房地產(chǎn)企業(yè)成本核算和扣除實(shí)務(wù) 企業(yè)在開(kāi)發(fā)區(qū)內(nèi)建造的會(huì)所、物業(yè)管理場(chǎng)所、電站、熱力站、水廠、文體場(chǎng)館、幼兒園等配套設(shè)施：（1）屬于非營(yíng)利性且產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主的，或無(wú)償贈(zèng)與地方政府、公用事業(yè)單位的，可將其視為公共配套設(shè)施，其建造費(fèi)用按公共配套設(shè)施費(fèi)的有關(guān)規(guī)定進(jìn)行處理。（2）屬于營(yíng)利性的，或產(chǎn)權(quán)歸企業(yè)所有的，或未明確產(chǎn)權(quán)歸屬的，或無(wú)償贈(zèng)與地方政府、公用事業(yè)單位以外其他單位的，應(yīng)

7、當(dāng)單獨(dú)核算其成本。除企業(yè)自用應(yīng)按建造固定資產(chǎn)進(jìn)行處理外，其他一律按建造開(kāi)發(fā)產(chǎn)品進(jìn)行處理。如何計(jì)入成本對(duì)象和成本項(xiàng)目房地產(chǎn)企業(yè)成本核算和扣除實(shí)務(wù) 企業(yè)在開(kāi)發(fā)區(qū)內(nèi)建造的郵電通訊、學(xué)校、醫(yī)療設(shè)施應(yīng)單獨(dú)核算成本，其中，由企業(yè)與國(guó)家有關(guān)業(yè)務(wù)管理部門(mén)、單位合資建設(shè)，完工后有償移交的，國(guó)家有關(guān)業(yè)務(wù)管理部門(mén)、單位給予的經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償可直接抵扣該項(xiàng)目的建造成本，抵扣后的差額應(yīng)調(diào)整當(dāng)期應(yīng)納稅所得額。如何計(jì)入成本對(duì)象和成本項(xiàng)目房地產(chǎn)企業(yè)成本核算和扣除實(shí)務(wù)企業(yè)開(kāi)發(fā)、建造的開(kāi)發(fā)產(chǎn)品應(yīng)按制造成本法進(jìn)行計(jì)量與核算。其中，應(yīng)計(jì)入開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本中的費(fèi)用屬于直接成本和能夠分清成本對(duì)象的間接成本，直接計(jì)入成本對(duì)象，共同成本和不能分清負(fù)擔(dān)對(duì)

8、象的間接成本，應(yīng)按受益的原則和配比的原則分配至各成本對(duì)象，具體分配方法可按以下規(guī)定選擇其一： 1占地面積法 按已動(dòng)工開(kāi)發(fā)成本對(duì)象占地面積占開(kāi)發(fā)用地總面積的比例進(jìn)行分配。開(kāi)發(fā)產(chǎn)品采用制造成本法核算房地產(chǎn)企業(yè)成本核算和扣除實(shí)務(wù) 2建筑面積法 按已動(dòng)工開(kāi)發(fā)成本對(duì)象建筑面積占開(kāi)發(fā)用地總建筑面積的比例進(jìn)行分配。 3直接成本法 按期內(nèi)某一成本對(duì)象的直接開(kāi)發(fā)成本占期內(nèi)全部成本對(duì)象直接開(kāi)發(fā)成本的比例進(jìn)行分配 4預(yù)算造價(jià)法 按期內(nèi)某一成本對(duì)象預(yù)算造價(jià)占期內(nèi)全部成本對(duì)象預(yù)算造價(jià)的比例進(jìn)行分配。開(kāi)發(fā)產(chǎn)品采用制造成本法核算房地產(chǎn)企業(yè)成本核算和扣除實(shí)務(wù) 1土地成本的分配 土地成本，一般按占地面積法進(jìn)行分配。如果確需結(jié)合

9、其他方法進(jìn)行分配的，應(yīng)商稅務(wù)機(jī)關(guān)同意。 土地開(kāi)發(fā)同時(shí)連結(jié)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的，屬于一次性取得土地分期開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)的情況，其土地開(kāi)發(fā)成本經(jīng)商稅務(wù)機(jī)關(guān)同意后可先按土地整體預(yù)算成本進(jìn)行分配，待土地整體開(kāi)發(fā)完畢再行調(diào)整。 共同成本的分配房地產(chǎn)企業(yè)成本核算和扣除實(shí)務(wù) 2公共配套設(shè)施開(kāi)發(fā)成本 單獨(dú)作為過(guò)渡性成本對(duì)象核算的公共配套設(shè)施開(kāi)發(fā)成本，應(yīng)按建筑面積法進(jìn)行分配。 3借款費(fèi)用 借款費(fèi)用屬于不同成本對(duì)象共同負(fù)擔(dān)的，按直接成本法或按預(yù)算造價(jià)法進(jìn)行分配。 4其他成本項(xiàng)目 其他成本項(xiàng)目分配法由企業(yè)自行確定。共同成本的分配房地產(chǎn)企業(yè)成本核算和扣除實(shí)務(wù) 1通過(guò)市場(chǎng)正常購(gòu)買(mǎi)的土地使用權(quán) 計(jì)稅成本=購(gòu)買(mǎi)價(jià)款+契稅+相關(guān)交易費(fèi)用

10、2接受別的企業(yè)（單位）以股權(quán)形式投入的土地使用權(quán) 計(jì)稅成本=市場(chǎng)公允價(jià)值+相關(guān)稅費(fèi)+（-）補(bǔ)價(jià) 土地使用權(quán)的計(jì)稅成本問(wèn)題房地產(chǎn)企業(yè)成本核算和扣除實(shí)務(wù) 3對(duì)方企業(yè)（單位）以換取開(kāi)發(fā)產(chǎn)品為目的，將土地使用權(quán)投資企業(yè)的，按下列規(guī)定進(jìn)行處理： （1）換取的開(kāi)發(fā)產(chǎn)品如為該項(xiàng)土地開(kāi)發(fā)、建造的，接受投資的企業(yè)在接受土地使用權(quán)時(shí)暫不確認(rèn)其成本，待首次分出開(kāi)發(fā)產(chǎn)品時(shí)，再按應(yīng)分出開(kāi)發(fā)產(chǎn)品（包括首次分出的和以后應(yīng)分出的）的市場(chǎng)公允價(jià)值和土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移過(guò)程中應(yīng)支付的相關(guān)稅費(fèi)計(jì)算確認(rèn)該項(xiàng)土地使用權(quán)的成本。如涉及補(bǔ)價(jià)，土地使用權(quán)的取得成本還應(yīng)加上應(yīng)支付的補(bǔ)價(jià)款或減除應(yīng)收到的補(bǔ)價(jià)款。土地使用權(quán)的計(jì)稅成本問(wèn)題房地產(chǎn)企業(yè)成本核

11、算和扣除實(shí)務(wù) 3對(duì)方企業(yè)（單位）以換取開(kāi)發(fā)產(chǎn)品為目的，將土地使用權(quán)投資企業(yè)的，按下列規(guī)定進(jìn)行處理： （2）換取的開(kāi)發(fā)產(chǎn)品如為其他土地開(kāi)發(fā)、建造的，接受投資的企業(yè)在投資交易發(fā)生時(shí)，按應(yīng)付出開(kāi)發(fā)產(chǎn)品市場(chǎng)公允價(jià)值和土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移過(guò)程中應(yīng)支付的相關(guān)稅費(fèi)計(jì)算確認(rèn)該項(xiàng)土地使用權(quán)的成本。如涉及補(bǔ)價(jià)，土地使用權(quán)的取得成本還應(yīng)加上應(yīng)支付的補(bǔ)價(jià)款或減除應(yīng)收到的補(bǔ)價(jià)款。土地使用權(quán)的計(jì)稅成本問(wèn)題房地產(chǎn)企業(yè)成本核算和扣除實(shí)務(wù) 不論會(huì)計(jì)如何處理，預(yù)提費(fèi)用一般不得作為計(jì)稅成本扣除，僅有以下三項(xiàng)可以預(yù)提并稅前扣除： 1出包工程款 出包工程未最終辦理結(jié)算而未取得全額發(fā)票的，在證明資料充分的前提下，其發(fā)票不足金額可以預(yù)提，但最高

12、不得超過(guò)合同總金額的10。預(yù)提費(fèi)用的核算與扣除問(wèn)題房地產(chǎn)企業(yè)成本核算和扣除實(shí)務(wù) 2公共配套設(shè)施建造費(fèi)用 公共配套設(shè)施尚未建造或尚未完工的，可按預(yù)算造價(jià)合理預(yù)提建造費(fèi)用。此類公共配套設(shè)施必須符合已在售房合同、協(xié)議或廣告、模型中明確承諾建造且不可撤銷，或按照法律法規(guī)規(guī)定必須配套建造的條件。 3報(bào)批報(bào)建費(fèi)用、物業(yè)完善費(fèi) 應(yīng)向政府上交但尚未上交的報(bào)批報(bào)建費(fèi)用、物業(yè)完善費(fèi)用可以按規(guī)定預(yù)提，如企業(yè)承擔(dān)的物業(yè)管理基金、公建維修基金等。預(yù)提費(fèi)用的核算與扣除問(wèn)題房地產(chǎn)企業(yè)成本核算和扣除實(shí)務(wù)3成本策劃: 成本的理財(cái)與節(jié)稅房地產(chǎn)企業(yè)成本核算和扣除實(shí)務(wù) 1.間接開(kāi)發(fā)費(fèi)：性質(zhì)界定 2.策劃辦法 房地產(chǎn)企業(yè)往往很難嚴(yán)格劃

13、分開(kāi)發(fā)間接費(fèi)和管理費(fèi)用的界限。因此，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司在機(jī)構(gòu)設(shè)置上應(yīng)考慮盡量將相關(guān)人員向項(xiàng)目?jī)A斜，加大項(xiàng)目人員編制，增加 開(kāi)發(fā)間接費(fèi)，加大房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本。 3.操作要點(diǎn)：機(jī)構(gòu)設(shè)置、管理配合間接開(kāi)發(fā)費(fèi)的策劃房地產(chǎn)企業(yè)成本核算和扣除實(shí)務(wù) 1.成本對(duì)象報(bào)廢或毀損 （1）成本對(duì)象在建造過(guò)程中如發(fā)生單項(xiàng)工程或單位工程報(bào)廢或毀損，應(yīng)按減去殘料價(jià)值或保險(xiǎn)公司、責(zé)任人賠償后的凈損失，直接計(jì)入繼續(xù)施工工程的開(kāi)發(fā)成本。 （2）成本對(duì)象如整體報(bào)廢或毀損，其損失可按規(guī)定報(bào)稅務(wù)部門(mén)批準(zhǔn)后，按報(bào)廢原因分別計(jì)入管理費(fèi)用或營(yíng)業(yè)外支出。 2.操作要點(diǎn)：盡早確認(rèn)成本對(duì)象報(bào)廢或毀損的策劃房地產(chǎn)企業(yè)成本核算和扣除實(shí)務(wù) 1.盡量減少預(yù)提費(fèi)

14、用 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司在進(jìn)行開(kāi)發(fā)建設(shè)時(shí)，合理安排公共配套設(shè)施的工程節(jié)點(diǎn)，保證開(kāi)發(fā)產(chǎn)品完工之時(shí)，基礎(chǔ)設(shè)施和配套設(shè)施也同時(shí)完工。這樣，盡量減少預(yù)提費(fèi)用的扣除問(wèn)題，使會(huì)計(jì)成本和計(jì)稅成本最大程度地保持一致。 2.操作要點(diǎn)： 在工程建設(shè)實(shí)踐中，應(yīng)該合理安排或調(diào)整公共配套設(shè)施的開(kāi)工時(shí)間。預(yù)提費(fèi)用的策劃房地產(chǎn)企業(yè)成本核算和扣除實(shí)務(wù) 1.政策分析 營(yíng)業(yè)稅暫行條例實(shí)施細(xì)則規(guī)定：納稅人從事建筑、修繕、裝飾工程作業(yè)，無(wú)論與對(duì)方如何結(jié)算，其營(yíng)業(yè)額均應(yīng)包括工程所用原材料及其他物資和動(dòng)力的價(jià)款在內(nèi)。納稅人從事安裝工程作業(yè)，凡所安裝的設(shè)備的價(jià)值作為安裝工程產(chǎn)值的，其營(yíng)業(yè)額應(yīng)包括設(shè)備的價(jià)款在內(nèi)。設(shè)備由甲供還是乙供的策劃房地產(chǎn)企業(yè)

15、成本核算和扣除實(shí)務(wù) 2.實(shí)踐操作 整個(gè)工程如果包含所安裝的設(shè)備價(jià)值，營(yíng)業(yè)稅負(fù)擔(dān)就很重。對(duì)于工程項(xiàng)目而言，有一些須安裝的設(shè)備具有較強(qiáng)的獨(dú)立性，與整個(gè)施工工程是一種松散型關(guān)聯(lián)關(guān)系。如所建房屋需要安裝的電梯、冷卻塔、供暖設(shè)施、中央空調(diào)等，這些設(shè)施一般由生產(chǎn)或銷售的廠家銷售并負(fù)責(zé)安裝。在簽訂建筑施工合同時(shí)，可以將這些設(shè)施的價(jià)款包含在合同總金額中，也可以不包含。設(shè)備由甲供還是乙供的策劃房地產(chǎn)企業(yè)成本核算和扣除實(shí)務(wù) 方案選優(yōu) 方案一：設(shè)備乙購(gòu)。即：設(shè)備由建筑公司(乙方)采購(gòu)，并向房地產(chǎn)企業(yè)(甲方)結(jié)算價(jià)款，設(shè)備價(jià)款包含在雙方簽訂的建筑施工合同中。 方案二：設(shè)備甲購(gòu)。即：設(shè)備由房地產(chǎn)企業(yè)（甲方）采購(gòu)，并由生

16、產(chǎn)或銷售廠家負(fù)責(zé)安裝。 分析與提高：如何決策？設(shè)備由甲供還是乙供的策劃房地產(chǎn)企業(yè)成本核算和扣除實(shí)務(wù)4答疑解惑 常見(jiàn)疑難問(wèn)題房地產(chǎn)企業(yè)成本核算和扣除實(shí)務(wù) 企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則對(duì)此沒(méi)有規(guī)定。 模式一：將“甲供材料”視為房地產(chǎn)企業(yè)（建設(shè)單位）撥付工程款。 模式二：將“甲供材料”視為房地產(chǎn)企業(yè)（建設(shè)單位）在建工程直接領(lǐng)用。 分析與提高：何種處理更合適？1.“甲供材料”的成本如何核算？房地產(chǎn)企業(yè)成本核算和扣除實(shí)務(wù) 案例分析： 甲方（建設(shè)單位）自行購(gòu)買(mǎi)2000萬(wàn)元材料，乙方（施工單位）提供建筑業(yè)勞務(wù)3000萬(wàn)元（含營(yíng)業(yè)稅）。甲方與乙方分別如何做賬？1.“甲供材料”的成本如何核算？房地產(chǎn)企業(yè)成本核算和扣除實(shí)務(wù) （1）由建設(shè)單位或總包單位提供。邊遠(yuǎn)地區(qū)或工期較長(zhǎng)的大型項(xiàng)目，施工所需的臨時(shí)設(shè)施一般由建設(shè)單位提供，或由建筑企