工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)流程

1、工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)流程我國工業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展面臨新的歷史性機遇，也蘊藏著新的商機。中國作為“世界工廠”的顯著地位吸引著越來越多行業(yè)投資者來到中國投資工業(yè)地產(chǎn)。國內(nèi)工業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展空間非常巨大，將有更多國際機構(gòu)投資到這一領域，未來潛力無限。 一、工業(yè)地地產(chǎn)理論論及開發(fā)發(fā)模型介介紹 （一）工業(yè)業(yè)地產(chǎn)理理論 （1）工業(yè)業(yè)地產(chǎn)的的概念 工工業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)是住宅宅、商服服和綜合合類用地地外的第第四種性性質(zhì)用地地。具體體指工業(yè)業(yè)類使用用性質(zhì)的的土地及及其土地地上建筑筑物和附附屬物，工工業(yè)類土土地上建建筑物通通常包括括工業(yè)廠廠房、物物流倉庫庫和工業(yè)業(yè)研發(fā)樓樓宇等。簡簡單而言言，就是是工業(yè)性性質(zhì)的房房地產(chǎn)。 （2）常規(guī)規(guī)工業(yè)地

2、地產(chǎn)開發(fā)發(fā)模式分分類 根據(jù)國內(nèi)外外工業(yè)地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)建設的的經(jīng)驗，工工業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)常常見的四四種模式式主要有有工業(yè)園園區(qū)開發(fā)發(fā)模式、主主體企業(yè)業(yè)引導模模式、工工業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)商模式式和綜合合運作模模式。 如下是工業(yè)業(yè)地產(chǎn)開開發(fā)模式式分析。 (1)工工業(yè)園區(qū)區(qū)開發(fā)模模式 在在政府主主導的前前提下進進行，通通過創(chuàng)造造相關產(chǎn)產(chǎn)業(yè)支持持政策、稅稅收優(yōu)惠惠等條件件營造園園區(qū)與其其他工業(yè)業(yè)地產(chǎn)項項目所具具備的獨獨特優(yōu)勢勢，然后后通過招招商引資資、土地地出讓等等方式引引進符合合相關條條件的工工業(yè)發(fā)展展項目。基基于區(qū)域域經(jīng)濟建建設、社社會發(fā)展展、百姓姓就業(yè)等等各種綜綜合因素素考慮而而設置，是是促進區(qū)區(qū)域經(jīng)濟濟發(fā)展的的

3、強有力力的推動動器。是是目前中中國各級級地方政政府最常常使用的的工業(yè)地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)模式，也也是我國國目前工工業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)市場的的主要載載體如如北京亦亦莊開發(fā)發(fā)區(qū)，杭杭州經(jīng)濟濟技術開開發(fā)區(qū)等等，是目目前中國國各級地地方政府府最常使使用的工工業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)模模式，同同樣也是是我國目目前工業(yè)業(yè)地產(chǎn)市市場的主主要載體體。在政政府主導導的前提提下進行行，通過過創(chuàng)造相相關產(chǎn)業(yè)業(yè)政策支支持、稅稅收優(yōu)惠惠等條件件營造園園區(qū)與其其他工業(yè)業(yè)地產(chǎn)項項目所具具備的獨獨特優(yōu)勢勢，然后后通過招招商引資資、土地地出讓等等方式引引進符合合相關條條件的工工業(yè)發(fā)展展項目。 (2)主主體企業(yè)業(yè)引導模模式是是主體企企業(yè)進行行的工業(yè)業(yè)地產(chǎn)開開

4、發(fā)某個個產(chǎn)業(yè)領領域具有有強大的的綜合實實力的企企業(yè)，營營建一個個相對獨獨立的工工業(yè)園區(qū)區(qū)；在自自身企業(yè)業(yè)入駐且且占主導導的前提提下，借借助企業(yè)業(yè)在產(chǎn)業(yè)業(yè)中的強強大的凝凝聚力與與號召力力，通過過土地出出讓、項項目租售售等方式式引進其其他同類類企業(yè)的的聚集，實實現(xiàn)整個個產(chǎn)業(yè)鏈鏈的打造造及完善善主體企企業(yè)引導導模式嚴嚴格意義義上來說說并不是是單純的的房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)，其其主要是是圍繞主主體企業(yè)業(yè)進行的的開發(fā)運運作，是是企業(yè)產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈的的打造及及完善。如如上海金金山的上上海石化化工業(yè)園園區(qū)，在在上海石石化龍頭頭企業(yè)的的帶動下下，做大大做強石石化企業(yè)業(yè)，同時時進行相相關行業(yè)業(yè)延伸及及細化，進進而達到到整個產(chǎn)產(chǎn)

5、業(yè)鏈的的完善與與發(fā)展，為為實現(xiàn)整整個金山山“大石石化戰(zhàn)略略”發(fā)展展目標奠奠定堅實實的基礎礎。這是是一種相相對獨立立的工業(yè)業(yè)園區(qū)。在在核心企企業(yè)入駐駐且占主主導的前前提下，借借助企業(yè)業(yè)在產(chǎn)業(yè)業(yè)鏈中的的強大的的凝聚力力與號召召力，通通過土地地出讓、項項目租售售等方式式引進其其他同類類企業(yè)的的聚集，實實現(xiàn)整個個產(chǎn)業(yè)鏈鏈的集成成和提高高。 （3）工業(yè)業(yè)地產(chǎn)商商模式房房地產(chǎn)投投資開發(fā)發(fā)企業(yè)在在工業(yè)園園區(qū)內(nèi)或或其他地地方獲取取工業(yè)土土地項目目，在進進行項目目的道路路、綠化化等基礎礎設施建建設乃至至廠房、倉倉庫、研研發(fā)等房房產(chǎn)項目目的營建建，然后后以租賃賃、轉(zhuǎn)讓讓或合資資、合作作經(jīng)營的的方式進進行項目目相關

6、設設施的經(jīng)經(jīng)營、管管理。獲獲取合理理的地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)利利潤全球球最大的的工業(yè)房房地產(chǎn)開開發(fā)商普普洛斯即即是模式式代表。具具體由普普洛斯打打造一個個設施平平臺，吸吸引物流流企業(yè)入入駐，普普洛斯只只作房地地產(chǎn)投資資開發(fā)和和物業(yè)管管理，日日常物流流業(yè)務仍仍由客戶戶操作，其其本質(zhì)是是依舊是是房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)商商。如如普洛斯斯公司的的開發(fā)模模式，其其在取得得土地之之后，進進行一級級開發(fā)包包括基礎礎設施的的建設，二二級項目目以倉儲儲設施為為主，采采用租賃賃方式銷銷售，客客戶對象象包括制制造商、零零售商和和物流公公司等等等。之后后，派出出專業(yè)團團隊進行行二級項項目的物物業(yè)管理理和客戶戶維護工工作。普普洛斯稱稱之為“

7、物物流房地地產(chǎn)”，即即由普洛洛斯打造造一個設設施平臺臺，吸引引物流企企業(yè)入駐駐，普洛洛斯只作作房地產(chǎn)產(chǎn)投資開開發(fā)和物物業(yè)管理理，日常常物流業(yè)業(yè)務仍由由客戶操操作，其其本質(zhì)是是依舊是是房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)商商。 （44）綜合合運作模模式 綜綜合運作作模式是是指對上上述的工工業(yè)園區(qū)區(qū)開發(fā)模模式、主主體企業(yè)業(yè)引導模模式和工工業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)商模式式進行混混合運用用的工業(yè)業(yè)地產(chǎn)開開發(fā)模式式。 就就我國目目前來說說，工業(yè)業(yè)地產(chǎn)的的開發(fā)模模式主要要以工業(yè)業(yè)園區(qū)開開發(fā)和工工業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)商模式式為主，特特別是工工業(yè)園區(qū)區(qū)的開發(fā)發(fā)模式，在在我國工工業(yè)及工工業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)的發(fā)展展過程中中起到了了積極的的作用。針針對園區(qū)區(qū)開發(fā)類類企業(yè)，其其

8、管理體體制主要要有：一一是以政政府為損損益主體體的管理理模式。政政府作為為土地開開發(fā)的主主體，并并承擔最最終的損損益；二二是以開開發(fā)企業(yè)業(yè)為損益益主體的的管理模模式。政政府委托托或者授授權(quán)開發(fā)發(fā)公司從從事開發(fā)發(fā)區(qū)內(nèi)的的土地開開發(fā)和市市政道路路建設業(yè)業(yè)務，開開發(fā)公司司作為土土地開發(fā)發(fā)的主體體，并由由開發(fā)公公司承擔擔最終的的損益。目目前，省省級和國國家級開開發(fā)區(qū)一一般采用用以開發(fā)發(fā)企業(yè)為為損益主主體的管管理模式式。出于于開發(fā)區(qū)區(qū)總體規(guī)規(guī)劃和環(huán)環(huán)境等因因素的考考慮，開開發(fā)區(qū)或或者新區(qū)區(qū)管委會會通常與與區(qū)域內(nèi)內(nèi)一家開開發(fā)企業(yè)業(yè)簽訂長長期合作作協(xié)議，該該協(xié)議雖雖然不一一定具有有排他性性，但至至少園區(qū)區(qū)開

9、發(fā)企企業(yè)在土土地開發(fā)發(fā)和市政政道路建建設業(yè)務務方面具具有一定定的優(yōu)先先權(quán)。因因此，園園區(qū)開發(fā)發(fā)業(yè)務具具有一定定區(qū)域性性，進入入壁壘相相對比較較高。 就就我國來來說，工工業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)的開發(fā)發(fā)模式主主要以工工業(yè)園區(qū)區(qū)開發(fā)和和工業(yè)地地產(chǎn)商模模式為主主，特別別是工業(yè)業(yè)園區(qū)的的開發(fā)模模式，由由于其在在很大程程度上受受到政府府的影響響，需要要根據(jù)當當?shù)卣恼卟邞獙?，包包括園區(qū)區(qū)產(chǎn)業(yè)類類型，土土地出讓讓和規(guī)劃劃等因素素的綜合合影響，在在我國工工業(yè)及工工業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)的發(fā)展展過程中中起到了了積極的的作用。 （3）工業(yè)業(yè)地產(chǎn)公公司運作作 工工業(yè)房地地產(chǎn)土地地的批租租年限為為50年年。目前前主業(yè)為為工業(yè)地地產(chǎn)的上上市

10、公司司主要有有鑫茂科科技、空空港股份份、海泰泰發(fā)展、大大港股份份、張江江高科、SST運盛盛等。它它們大多多以經(jīng)濟濟或高新新技術開開發(fā)區(qū)為為基礎平平臺，從從事工業(yè)業(yè)園區(qū)或或高新技技術開發(fā)發(fā)區(qū)內(nèi)的的土地一一級開發(fā)發(fā)、房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)、工業(yè)業(yè)物業(yè)出出租、配配套設施施服務等等。 工工業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)公司最最大的優(yōu)優(yōu)勢是經(jīng)經(jīng)營業(yè)績績穩(wěn)定，一一般現(xiàn)金金流充沛沛；享受受工業(yè)土土地增值值帶來的的資產(chǎn)溢溢價；不不受住宅宅地產(chǎn)政政策調(diào)控控影響。 （4）工業(yè)業(yè)地產(chǎn)的的發(fā)展 工工業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)市場在在過去很很長一段段時間內(nèi)內(nèi)并不是是一個完完整發(fā)展展的商業(yè)業(yè)市場。 隨著這這兩年工工業(yè)投資資基金的的興起，特特別是住住宅、商商業(yè)類物物業(yè)的

11、價價格日趨趨走高，投投資回報報日漸降降低的情情況下，越越來越多多的民營營或海外外資金逐逐步向工工業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)轉(zhuǎn)移，使使得這些些獨立的的小型工工業(yè)園區(qū)區(qū)逐步興興起，而而這樣的的園區(qū)往往往更多多考慮的的是園區(qū)區(qū)工業(yè)房房地產(chǎn)的的回報問問題，這這也就更更接近于于大家現(xiàn)現(xiàn)在比較較流行的的“工業(yè)業(yè)地產(chǎn)”的的概念了了。 （二）工業(yè)業(yè)地產(chǎn)四四大特征征 工工業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)的商業(yè)業(yè)模式具具備大投投資、快快啟動、提提供增值值服務、追追求長期期穩(wěn)定回回報的四四大特性性。從運運營的規(guī)規(guī)律來說說，工業(yè)業(yè)地產(chǎn)租租期相對對較長、相相對回報報穩(wěn)定。 （三）工業(yè)業(yè)地產(chǎn)主主要開發(fā)發(fā)流程 工工業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)作為一一門產(chǎn)業(yè)業(yè)，其贏贏利點體體現(xiàn)在能能夠

12、快速速啟動、以以收入抵抵償支出出、并能能夠在抵抵償支出出后有剩剩余。 有有其獨有有的商業(yè)業(yè)模式，包包括工業(yè)業(yè)地產(chǎn)開開發(fā)商籌籌措資金金、建設設基礎設設施、開開發(fā)經(jīng)營營項目并并提供工工業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)產(chǎn)業(yè)與與服務等等一系列列活動。 （四）工業(yè)業(yè)地產(chǎn)成成功開發(fā)發(fā)要素 工工業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)如何成成功，主主要從以以下六個方面面： 一一、首先先是選址址，分析析區(qū)域市市場環(huán)境境和所在在城市的的核心競競爭力。要要先確定定主導產(chǎn)產(chǎn)業(yè)，圍圍繞主導導產(chǎn)業(yè)進進行資源源的配套套，二級級、三級級的配套套企業(yè)在在哪種情情況下可可以進來來，了解解企業(yè)需需求和園園區(qū)的產(chǎn)產(chǎn)業(yè)定位位及產(chǎn)業(yè)業(yè)發(fā)展方方向?？鐕髽I(yè)選選址是從從四個方方面考慮慮的：11

13、、尋求求資源：自然資資源、勞勞動力資資源。22、尋求求市場：追隨出出口覆蓋蓋的市場場范圍。33、尋求求效率：提高企企業(yè)在全全球運營營的效率率。4、尋尋求戰(zhàn)略略機遇。一一般園區(qū)區(qū)的選址址從區(qū)域域分析、產(chǎn)產(chǎn)業(yè)分析析、 HYPERLINK /y 開發(fā)發(fā)區(qū)分析析、交通通物流分分析、客客戶分析析，以及及圍繞客客戶本身身的需求求。市市場分析析。對本本身城市市的競爭爭力，環(huán)環(huán)境的競競爭力和和區(qū)域本本體的競競爭力來來考察，一一般情況況下把開開發(fā)區(qū)分分成成熟熟和即將將成熟兩兩個部分分，即將將成熟和和成熟的的開發(fā)區(qū)區(qū)即將處處置再生生產(chǎn)業(yè)升升級的階階段， 開開發(fā)區(qū)的的分析。要要對開發(fā)發(fā)區(qū)本身身的產(chǎn)業(yè)業(yè)要進行行分析，

14、有有哪些龍龍頭企業(yè)業(yè)，能不不能帶動動它的配配套企業(yè)業(yè)進來。 產(chǎn)業(yè)分析。對對一個產(chǎn)產(chǎn)業(yè)來講講，首先先要確定定主導產(chǎn)產(chǎn)業(yè)，一一個是自自己本身身確定了了，圍繞繞它的主主導產(chǎn)業(yè)業(yè)進行資資源的配配套，二二級、三三級的配配套企業(yè)業(yè)在哪種種情況下下可以進進來，找找到它的的需求，本本身的園園區(qū)的產(chǎn)產(chǎn)業(yè)定位位和產(chǎn)業(yè)業(yè)的發(fā)展展方向。 二、其次是是定位，任任何一個個園區(qū)本本身的定定位是起起決定性性作用的的。先要要移植外外部強勢勢資源，培培育內(nèi)部部特色優(yōu)優(yōu)勢，整整合區(qū)域域優(yōu)勢資資源，形形成園區(qū)區(qū)本身特特有的優(yōu)優(yōu)勢。在具體定位位的時候候，要考考慮市場場的導向向、資源源的整合合、創(chuàng)新新的能力力。比如如從定位位的角度度可以

15、判判斷是制制造型的的園區(qū)、物物流園區(qū)區(qū)，還是是研發(fā)型型園區(qū)、商商務型園園區(qū)。定位，任何何一個園園區(qū)本身身的定位位是起決決定性的的作用，如如果定位位錯了或或者是方方向錯了了，你所所有的東東西都錯錯了。定定位一個個是移植植外部強強勢資源源，培育育內(nèi)部特特色優(yōu)勢勢，整合合區(qū)域優(yōu)優(yōu)勢資源源。根據(jù)據(jù)本身有有的能力力，比如如本身就就是一個個物流類類的企業(yè)業(yè)，可以以把你的的資源帶帶到你所所要進入入的區(qū)域域來，另另外要挖挖掘區(qū)域域內(nèi)部有有沒有獨獨特的資資源。把把這兩點點結(jié)合起起來，把把區(qū)域的的資源整整合起來來，形成成園區(qū)本本身特有有的優(yōu)勢勢，實際際就是吸吸引企業(yè)業(yè)入住的的理由，這這樣就會會形成一一個非常常好的

16、定定位。在在具體定定位的時時候，要要考慮市市場的導導向，資資源的整整合，創(chuàng)創(chuàng)新的能能力。從從定位的的角度可可以得出出是制造造型的園園區(qū)還是是物流園園區(qū)還是是研發(fā)型型園區(qū)，商商務型園園區(qū)，這這樣更實實用一些些，對一一個企業(yè)業(yè)的本身身的吸引引力更強強一些。綜綜合起來來來講，作作為一個個定位是是兩個方方面，一一個是借借助本區(qū)區(qū)域優(yōu)勢勢，發(fā)展展工業(yè)園園區(qū)，進進而促進進開發(fā)區(qū)區(qū)的發(fā)展展。確定園區(qū)選選址及產(chǎn)產(chǎn)業(yè)定位位后，就就要開始始園區(qū)的的設計及及建造。工工業(yè)園區(qū)區(qū)的設計計必需符符合產(chǎn)業(yè)業(yè)規(guī)劃，不不過類型型的工業(yè)業(yè)園區(qū)有有不同的的注意事事項。生生態(tài)工業(yè)業(yè)園區(qū)就就必段有有一個完完整的排排污循環(huán)環(huán)再利用用的產(chǎn)

17、業(yè)業(yè)鏈。廠廠房可按按不同的的企業(yè)需需求建造造為簡易易廠房、標標準廠房房或鋼結(jié)結(jié)構(gòu)廠房房。當中中各種類類型廠房房建造的的標準也也必須達達標。 第第三是客客戶，要要對目標標客戶進進行細分分。一般般情況下下，對客客戶的分分析要從從幾個方方面進行行。一個個是對現(xiàn)現(xiàn)有園區(qū)區(qū)企業(yè)和和潛在客客戶進行行分析；一個是是從產(chǎn)業(yè)業(yè)鏈的角角度，包包括對區(qū)區(qū)域本身身的主導導產(chǎn)業(yè)分分析，跟跟蹤二級級配套企企業(yè)、關關聯(lián)企業(yè)業(yè)的投資資動向。另另外要確確立以商商招商概概念，對對專業(yè)市市場進行行分析，考考慮把市市場和制制造融合合在一起起，形成成前店后后廠的園園區(qū)模式式。客戶分析析。要客客戶進行行把握，一一般情況況下，客客戶分析析

18、從五個個方面來來進行的的：第一一，現(xiàn)有有園區(qū)的的企業(yè)的的分析，目目前的開開發(fā)區(qū)進進了哪些些企業(yè)，同同類的園園區(qū)進了了哪些企企業(yè)，這這些企業(yè)業(yè)本身的的發(fā)展階階段，這這些企業(yè)業(yè)的進入入是因為為成本、政政策還是是市場，這這樣你知知道什么么東西吸吸引它來來；第二二，有同同區(qū)域企企業(yè)搬遷遷的分析析，在我我們的很很多的城城市都有有退二進進三的概概念，老老的工廠廠都分布布在市中中心或者者市中心心的地帶帶，隨著著城市的的發(fā)展要要進行搬搬遷，你你給它提提供一個個很好的的場地，很很好的硬硬件和軟軟件的服服務設施施，吸引引他到你你的園區(qū)區(qū)來，這這樣的分分析也要要分析透透；第三三，是從從產(chǎn)業(yè)鏈鏈的角度度，如奔奔馳進入

19、入北京之之后，圍圍繞奔馳馳對他的的產(chǎn)業(yè)鏈鏈進行分分析；第第四，還還要對國國外的企企業(yè)進行行跟蹤，跟跟蹤具體體的大的的企業(yè)的的動向，它它的產(chǎn)業(yè)業(yè)方面的的動向，發(fā)發(fā)現(xiàn)它投投資的趨趨勢，會會帶來關關聯(lián)企業(yè)業(yè)的投資資的動向向；第五五，還有有以商招招商的概概念，還還要對專專業(yè)市場場進行分分析。任任何一個個城市，按按照我國國的規(guī)劃劃和發(fā)展展，都會會規(guī)劃幾幾個專業(yè)業(yè)的市場場，這個個市場本本身聚集集大量的的商家之之外，它它的上下下游企業(yè)業(yè)都會過過來，比比如說北北京大紅紅門的服服裝市場場。 第第四是造造勢，通通過挖掘掘潛在優(yōu)優(yōu)勢，創(chuàng)創(chuàng)造市場場，促進進發(fā)展。首首先確定定園區(qū)營營銷的推推廣理念念，搭建建公關平平臺（

20、政政府溝通通平臺、中中介商務務平臺、客客戶交流流平臺），創(chuàng)創(chuàng)新傳播播渠道（網(wǎng)網(wǎng)絡、行行業(yè)、戶戶外、展展會論壇壇）。要要結(jié)合城城市資源源、城市市特點，考考慮產(chǎn)業(yè)業(yè)經(jīng)濟和和園區(qū)發(fā)發(fā)展的和和諧共贏贏。讓客客戶意識識到園區(qū)區(qū)不僅僅僅提供廠廠房，更更重要的的是提供供一種全全新的適適合企業(yè)業(yè)發(fā)展的的生活方方式和超超值服務務。造勢，挖挖掘潛在在優(yōu)勢通通過策劃劃提煉創(chuàng)創(chuàng)造市場場促進發(fā)發(fā)展，我我想有這這樣一個個過程。第五是產(chǎn)業(yè)業(yè)招商。招招商的核核心是招招商渠道道的建設設，可分分為國內(nèi)內(nèi)投資企企業(yè)、國國內(nèi)異地地企業(yè)、同同區(qū)域企企業(yè)，通通過優(yōu)惠惠政策等等各種方方式把真真正需要要的企業(yè)業(yè)招進來來。以一一個汽車車產(chǎn)業(yè)鏈

21、鏈為例分分析，一一個整車車的組裝裝廠家涉涉及的產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈企企業(yè)比較較多，要要把各個個配套行行業(yè)層層層分解，找找到適合合園區(qū)發(fā)發(fā)展和需需要的零零部件企企業(yè)。產(chǎn)業(yè)招商 定位之之后，面面對你的的產(chǎn)業(yè)也也好，面面對你的的行業(yè)也也好，怎怎樣招商商，以一一個汽車車產(chǎn)業(yè)鏈鏈的分析析為例，實實際一個個整車的的組裝廠廠家，下下面產(chǎn)業(yè)業(yè)鏈的企企業(yè)比較較多，涉涉及勞動動各個配配套的行行業(yè)，從從上到下下一層一一層的分分解，會會發(fā)現(xiàn)有有哪些零零部件的的企業(yè)會會到你的的園區(qū)來來。有的的在園區(qū)區(qū)內(nèi)配套套，比如如說發(fā)動動機的生生產(chǎn)廠，把把一級的的配套，把把本身園園區(qū)外的的企業(yè)拿拿進來之之后，針針對他們們招商。從從招商角角度來看

22、看還有一一個很重重要的因因素是渠渠道的建建設，要要想成功功的運營營一個工工業(yè)園，最最關鍵的的要素是是招商，招招商的核核心是招招商渠道道的建設設，可以以分為國國內(nèi)投資資企業(yè)、國國內(nèi)異地地企業(yè)，同同區(qū)域企企業(yè)，把把真正想想要的企企業(yè)招進進來。在在招商或或者渠道道拓展的的基礎上上，對園園區(qū)也要要進行一一定的推推廣，首首先是確確定了營營銷的理理念推廣廣理念，公公關平臺臺，四大大傳播渠渠道，因因為城市市有城市市的資源源，有城城市的特特點。賣賣產(chǎn)業(yè)是是要宜依依據(jù)城市市產(chǎn)業(yè)的的特點，你你做的園園區(qū)不僅僅僅提供供的是廠廠房，不不僅僅提提供的是是硬件的的樓體，更更重要的的是提供供生活，一一種全新新的適合合企業(yè)發(fā)

23、發(fā)展的生生活方式式，還要要給他提提供超值值的服務務，我們們規(guī)劃園園區(qū)的時時候，首首先把園園區(qū)的配配套設施施的服務務配套完完整，整整套生活活必備的的東西解解決好了了。當和和外企談談的時候候，他們們把一些些員工過過來參觀觀，最后后發(fā)現(xiàn)有有宿舍、有有食堂、有有公寓，員員工很滿滿意，很很多的企企業(yè)因為為這個選選擇了該該園區(qū)。從從配套、服服務的角角度來考考慮，搭搭建了一一個非常常好的點點。還有有搭建三三個平臺臺，政府府溝通平平臺、中中介商務務平臺、客客戶交流流平臺。目目前園區(qū)區(qū)內(nèi)刊、園園區(qū)內(nèi)部部的網(wǎng)絡絡，可以以供園區(qū)區(qū)內(nèi)部的的客戶進進行相互互的交流流，你再再把有價價值的信信息傳播播出去，四四大傳播播渠道

24、，網(wǎng)網(wǎng)絡、行行業(yè)、戶戶外、展展會論壇壇，這樣樣會形成成一個相相對完整整的工業(yè)業(yè)園區(qū)推推廣宣傳傳的一個個體系，會會形成非非常實效效，有針針對性的的園區(qū)。因因為工業(yè)業(yè)地產(chǎn)招招商不是是要有多多高的知知名度，要要針對性性和有效效性，你你的客戶戶能不能能找到你你。六、最后關關鍵因素素是服務務。要想想成功的的運營工工業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)，更重重要的一一點就是是服務。一一是對政政府和開開發(fā)區(qū)服服務，政政府和開開發(fā)區(qū)最最需要的的是推動動產(chǎn)業(yè)升升級，促促進區(qū)域域產(chǎn)業(yè)集集群，產(chǎn)產(chǎn)生稅收收。另外外要為客客戶提供供價值?？涂蛻粲袇^(qū)區(qū)域的價價值需求求，只要要來園區(qū)區(qū)就享受受低成本本、優(yōu)惠惠政策等等便利。更更重要是是通過園園區(qū)的管管

25、理，提提供上下下游的產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈和和供應鏈鏈，形成成園區(qū)獨獨特的企企業(yè)文化化。要想想成功的的運營工工業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)，更重重要的一一點就是是你的服服務，園園區(qū)服務務可分成成兩個方方面，第第一個層層面是對對政府和和開發(fā)區(qū)區(qū)的服務務，這兩兩類客戶戶都要提提供價值值，政府府和開發(fā)發(fā)區(qū)最需需要的是是推動產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的升升級，促促進區(qū)域域產(chǎn)業(yè)的的集群，更更重要的的是需要要稅收。目目前U谷谷的園區(qū)區(qū)到今年年年底是是建成335萬，去去年提供供給政府府的稅收收是1.4億，進進駐的企企業(yè)是不不到1000家，政政府非常常的滿意意。你給給政府創(chuàng)創(chuàng)造了很很好的價價值，你你只有給給政府提提供價值值，政府府才會支支持你，這這也是我我們進行

26、行工業(yè)地地產(chǎn)發(fā)展展最根本本的，不不能突破破底線的的原則。另另外還要要為客戶戶提供價價值，客客戶有區(qū)區(qū)域的價價值，這這個區(qū)域域價值本本身就有有了，只只要來這這里就享享受這個個價值。低低成本的的優(yōu)勢，不不僅僅是是租金或或者是賣賣價低，更更重要是是通過園園區(qū)的管管理，通通過了解解它的產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈和和供應鏈鏈。高品品質(zhì)的園園區(qū)，任任何的企企業(yè)都需需要形象象，要有有園區(qū)的的文化，形形象的核核心是文文化。要要做好增增值服務務，物業(yè)業(yè)管理只只是一個個基礎的的管理，很很多的企企業(yè)需要要增值，從從哪個角角度增值值，如園園區(qū)可成成立了人人力資源源部，和和園區(qū)周周邊區(qū)域域的各個個職校形形成了戰(zhàn)戰(zhàn)略的關關系，招招產(chǎn)業(yè)工工

27、人，進進而拓展展招中層層，和工工商、稅稅務形成成戰(zhàn)略合合作關系系，為入入園企業(yè)業(yè)提供便便利的，非非常好的的提供價價值的增增值服務務，這種種增值服服務是園園區(qū)持續(xù)續(xù)發(fā)展非非常重要要的一點點，因為為最終的的園區(qū)是是形成企企業(yè)的社社區(qū)，要要給企業(yè)業(yè)打造一一個家，社社區(qū)里面面有什么么東西，只只要引進進來，符符合企業(yè)業(yè)的需求求，肯定定會有很很好的發(fā)發(fā)展。工業(yè)房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)流流程第一房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)公公司的設設立房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)公司設設立階段段的法律律程序一、內(nèi)資房房地產(chǎn)綜綜合開發(fā)發(fā)公司的的設立1、公公司設立立準備2、申申請資質(zhì)質(zhì)等級審審批3、申申請辦理理企業(yè)名名稱預先先核準4、辦辦理工商商注冊登登記5、辦辦理稅務

28、務登記二二、外資資房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)公公司的設設立6、申申請批準準項目建建議書7、辦辦理企業(yè)業(yè)名稱登登記8、送送審合資資或合作作合同、章章程9、申申領外商商投資企企業(yè)批準準證書100、辦理理企業(yè)登登記開發(fā)發(fā)公司設設立階段段的相關關稅費1、企企業(yè)法人人開業(yè)登登記費2、企企業(yè)法人人變更登登記費3、企企業(yè)法人人年度檢檢驗費4、補補、換、領領證照費費第二開發(fā)項項目的立立項和可可行性研研究 房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)項項目的立立項和可可行性研研究階段段的法律律程序1、選選定項目目，簽定定合作意意向書2、初初步確定定開發(fā)方方案3、申申報規(guī)劃劃要點4、申申報、審審批項目目建議書書55、編制制項目可可行性研研究報告告66、申報報

29、、審批批項目可可行性研研究報告告 項目目立項和和可行性性研究階階段的相相關稅費費1、可可行性研研究費2、建建設工程程規(guī)劃許許可證執(zhí)執(zhí)照費第三開發(fā)項項目的規(guī)規(guī)劃設計計和市政政配套 開發(fā)項項目規(guī)劃劃設計和和市政配配套階段段的法律律程序 一、房房地產(chǎn)開開發(fā)項目目的規(guī)劃劃設計1、申申報選址址定點2、申申報規(guī)劃劃設計條條件3、委委托作出出規(guī)劃設設計方案案44、辦理理人防審審核5、辦辦理消防防審核6、審審定規(guī)劃劃設計方方案7、住住宅設計計方案的的專家組組審查8、落落實環(huán)保?！叭龔U廢”治理理方案9、委委托環(huán)境境影響評評價并報報批10、建建設工程程勘察招招、投標標111、委委托地質(zhì)質(zhì)勘探122、委托托初步設設

30、計13、申申報、審審定初步步設計 二、房房地產(chǎn)開開發(fā)項目目的市政政配套144、征求求主管部部門審查查意見155、落實實市政公公用設施施配套方方案16、報報審市政政配套方方案17、市市政各管管理部門門提出市市政配套套意見188、市政政管線綜綜合 開發(fā)發(fā)項目規(guī)規(guī)劃設計計和市政政配套階階段的相相關稅費費1、工工程勘察察（測量量）費2、工工程設計計費3、建建設工程程規(guī)劃許許可證執(zhí)執(zhí)照費4、竣竣工檔案案保證金金55、臨時時用地費費66、臨時時建設工工程費7、建建設工程程勘察招招標管理理費 88、勘察察設計監(jiān)監(jiān)督管理理費9、古古建園林林工程設設計費第四開發(fā)項項目土地地使用權(quán)權(quán)的取得得 取取得開發(fā)發(fā)項目土土

31、地使用用權(quán)的法法律程序序 一、國國有土地地使用權(quán)權(quán)的出讓讓11、辦理理建設用用地規(guī)劃劃許可證證22、辦理理建設用用地委托托釘樁3、辦辦理國有有土地使使用權(quán)出出讓申請請44、主管管部門實實地勘察察55、土地地估價報報告的預預審6、委委托地價價評估7、辦辦理核定定地價手手續(xù)8、辦辦理土地地出讓審審批9、簽簽訂國有有土地使使用權(quán)出出讓合同同110、領領取臨時時國有土土地使用用證11、領領取正式式國有土土地使用用證12、國國有土地地使用權(quán)權(quán)出讓金金的返還還 二、國國有土地地使用權(quán)權(quán)的劃撥撥113、國國有土地地使用權(quán)權(quán)劃撥用用地申請請114、主主管部門門現(xiàn)場勘勘察15、劃劃撥用地地申請的的審核、報報批1

32、6、取取得劃撥撥用地批批準 三三、集體體土地的的征用177、征用用集體土土地用地地申請188、到擬擬征地所所在區(qū)（縣縣）房地地局立案案119、簽簽訂征地地協(xié)議200、簽訂訂補償安安置協(xié)議議221、確確定勞動動力安置置方案222、區(qū)（縣縣）房地地局審核核各項協(xié)協(xié)議23、市市政府下下文征地地224、交交納菜田田基金、耕耕地占用用稅等稅稅費25、辦辦理批地地文件、批批地圖266、辦理理凍結(jié)戶戶口27、調(diào)調(diào)查戶口口核實勞勞動力288、辦理理農(nóng)轉(zhuǎn)工工工作299、辦理理農(nóng)轉(zhuǎn)居居工作300、辦理理超轉(zhuǎn)人人員安置置工作311、地上上物作價價補償工工作32、征征地結(jié)案案取得房房地產(chǎn)開開發(fā)項目目土地使使用權(quán)的的相

33、關稅稅費1、地地價款（土土地出讓讓金）2、資資金占用用費3、滯滯納金4、土土地使用用費5、外外商投資資企業(yè)土土地使用用費6、防防洪工程程建設維維護管理理費7、土土地閑置置費8、土土地權(quán)屬屬調(diào)查、地地籍測繪繪費9、城城市土地地使用稅稅110、地地價評估估費11、出出讓土地地預訂金金112、征征地管理理費13、土土地補償償費14、青青苗及樹樹木補償償費15、地地上物補補償費166、勞動動力安置置費17、超超轉(zhuǎn)人員員安置費費118、新新菜田開開發(fā)建設設基金199、耕地地占用稅稅第五房房地產(chǎn)開開發(fā)項目目的拆遷遷安置 開發(fā)發(fā)項目拆拆遷安置置階段的的法律程程序1、委委托進行行拆遷工工作2、辦辦理拆遷遷申請

34、3、審審批、領領取拆遷遷許可證證44、簽訂訂房屋拆拆遷責任任書 55、辦理理拆遷公公告與通通知6、辦辦理戶口口凍結(jié)7、暫暫停辦理理相關事事項8、確確定拆遷遷安置方方案9、簽簽訂拆遷遷補償書書面協(xié)議議110、召召開拆遷遷動員會會，進行行拆遷安安置11、發(fā)發(fā)放運作作拆遷補補償款122、拆遷遷施工現(xiàn)現(xiàn)場防塵塵污染管管理13、移移交拆遷遷檔案資資料14、房房屋拆遷遷糾紛的的裁決155、強制制拆遷 開發(fā)發(fā)項目拆拆遷安置置階段的的相關稅稅費1、房房屋拆遷遷補償費費22、搬家家補助費費33、提前前搬家獎獎勵費4、臨臨時安置置補助費費（周轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)費）5、清清理費6、停停產(chǎn)停業(yè)業(yè)綜合補補助費7、對對從城區(qū)區(qū)位置較較

35、好的地地區(qū)遷往往位置較較差的地地區(qū)或遠遠郊區(qū)縣縣的居民民的補助助費8、一一次性異異地安置置補助費費99、房屋屋拆遷管管理費100、房屋屋拆遷服服務費第六項目的的開工、建建設、竣竣工階段段 項項目開工工、建設設、竣工工階段的的法律程程序 一一、房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)項目開開工前準準備工作作11、領取取房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)項項目手冊冊22、項目目轉(zhuǎn)入正正式計劃劃33、交納納煤氣（天天然氣）廠廠建設費費44、交納納自來水水廠建設設費5、交交納污水水處理廠廠建設費費66、交納納供熱廠廠建設費費77、交納納供電貼貼費及電電源建設設集資費費88、土地地有償出出讓項目目辦理“四四源”接接用手續(xù)續(xù)99、設計計單位出出報批圖圖

36、110、出出施工圖圖111、編編制、報報送工程程檔案資資料，交交納檔案案保證金金112、辦辦理消防防審核意意見表133、審批批人防工工程、辦辦理人防防許可證證114、核核發(fā)建設設工程規(guī)規(guī)劃許可可證15、領領取開工工審批表表，辦理理開工登登記二、房房地產(chǎn)開開發(fā)項目目的工程程建設招招投標166、辦理理招標登登記、招招標申請請117、招招標準備備118、招招標通告告119、編編制招標標文件并并核準200、編制制招標工工程標底底221、標標底送審審合同預預算審查查處確認認222、標標底送市市招標辦辦核準，正正式申請請招標233、投標標單位資資格審批批224、編編制投標標書并送送達25、召召開招標標會，

37、勘勘察現(xiàn)場場226、召召開開標標會議，進進行開標標227、評評標、決決標28、發(fā)發(fā)中標通通知書299、簽訂訂工程承承包合同同330、工工程承包包合同的的審查三三、房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)項目開開工手續(xù)續(xù)的辦理理331、辦辦理質(zhì)量量監(jiān)督注注冊登記記手續(xù)322、建設設工程監(jiān)監(jiān)理33、辦辦理開工工統(tǒng)計登登記 334、交交納實心心黏土磚磚限制使使用費355、辦理理開工前前審計366、交納納投資方方向調(diào)節(jié)節(jié)稅37、領領取固定定資產(chǎn)投投資許可可證38、報報裝施工工用水、電電、路399、協(xié)調(diào)調(diào)街道環(huán)環(huán)衛(wèi)部門門440、協(xié)協(xié)調(diào)交通通管理部部門41、交交納綠化化建設費費，簽訂訂綠化協(xié)協(xié)議42、領領取建設設工程開開工證四四、

38、房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)項目的的工程施施工43、施施工場地地的“三三通一平平”44、施施工單位位進場和和施工暫暫設45、工工程的基基礎、結(jié)結(jié)構(gòu)施工工與設備備安裝466、施工工過程中中的工程程質(zhì)量監(jiān)監(jiān)督五、房房地產(chǎn)開開發(fā)項目目的竣工工驗收477、辦理理單項工工程驗收收手續(xù)488、辦理理開發(fā)項項目的綜綜合驗收收，領取取工程程質(zhì)量竣竣工核驗驗證書49、商品住宅性能認定50、竣工統(tǒng)計登記51、辦理竣工房屋測繪52、辦理產(chǎn)權(quán)登記 項目目開工、建建設、竣竣工階段段的相關關稅費1、三三通一平平費2、自自來水廠廠建設費費33、污水水處理廠廠建設費費44、供熱熱廠建設設費5、煤煤氣廠建建設費6、地地下水資資源養(yǎng)蓄蓄基金7

39、、地地下熱水水資源費費88、市政政、公用用設施建建設費（大大市政費費）9、開開發(fā)管理理費10、城城建綜合合開發(fā)項項目管理理費11、建建筑行業(yè)業(yè)管理費費112、綠綠化建設設費13、公公園建設設費14、綠綠化補償償費15、路路燈維護護費16、環(huán)環(huán)衛(wèi)設施施費17、生生活服務務設施配配套建設設費（小小區(qū)配套套費）188、電源源建設集集資費（用用電權(quán)費費）19、外外部供電電工程貼貼費（電電貼費）20、建安工程費21、建設工程招投標管理費22、合同預算審查工本費23、質(zhì)量管理監(jiān)督費24、竣工圖費25、建材發(fā)展補充基金26、實心黏土磚限制使用費27、工程監(jiān)理費28、工程標底編制管理費29、機電設備委托招標服

40、務費30、超計劃用水加價31、夜間施工噪聲擾民補償費32、占道費33、固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅第七開發(fā)項項目的經(jīng)經(jīng)營階段段 開發(fā)項項目經(jīng)營營階段的的法律程程序一、外銷商商品房的的銷售1、辦辦理外外銷商品品房預（銷銷）售許許可證2、選定中介代理機構(gòu)和律師事務所3、與購房者簽訂認購書4、簽訂正式買賣契約 55、辦理理簽約公公證6、辦辦理外銷銷商品房房預售契契約公證證77、辦理理外銷商商品房的的預售登登記8、外外銷商品品房轉(zhuǎn)讓讓登記9、外外銷商品品房抵押押登記100、樓宇宇交付入入住手續(xù)續(xù)111、辦辦理產(chǎn)權(quán)權(quán)過戶手手續(xù)二、內(nèi)內(nèi)銷商品品房的銷銷售12、提提交完成成建設項項目投資資證明133、簽署署預售內(nèi)

41、內(nèi)銷商品品房預售售款監(jiān)管管協(xié)議144、辦理理內(nèi)銷銷商品房房預（銷銷）售許許可證15、銷售項目備案16、委托中介代理機構(gòu)進行銷售17、與購房者簽訂認購書18、與購房者簽訂買賣契約19、辦理預售登記20、辦理轉(zhuǎn)讓登記21、辦理房地產(chǎn)抵押登記手續(xù)22、樓宇交付入住23、質(zhì)量保證書和使用說明書24、辦理產(chǎn)權(quán)立契過戶手續(xù)三、房地產(chǎn)出租的綜合管理25、房屋出租權(quán)的確認26、申請房屋租賃許可證27、出租人與承租人簽訂書面承租協(xié)議28、租賃當事人辦理租賃登記手續(xù)29、租賃房屋的轉(zhuǎn)租30、房屋租賃關系的終止四、房地產(chǎn)出租的專項管理31、房屋出租權(quán)的確認32、出租人辦理房屋租賃許可證33、出租人辦理房屋租賃安全合

42、格證34、簽訂書面租賃協(xié)議35、租賃雙方辦理租賃登記備案手續(xù)五、房地產(chǎn)的抵押36、抵押權(quán)的設定37、簽訂抵押合同38、辦理房地產(chǎn)抵押登記39、抵押房地產(chǎn)的占管40、抵押房地產(chǎn)的處分 開發(fā)發(fā)項目經(jīng)經(jīng)營階段段的相關關稅費1、營營業(yè)稅2、城城市維護護建設稅稅33、教育育費附加加44、印花花稅5、契契稅6、土土地增值值稅7、企企業(yè)所得得稅8、個個人所得得稅9、房房產(chǎn)稅100、城市市房地產(chǎn)產(chǎn)稅11、房房屋產(chǎn)權(quán)權(quán)登記費費112、房房屋所有有權(quán)證工工本費133、房產(chǎn)產(chǎn)共有權(quán)權(quán)執(zhí)照費費114、房房屋他項項權(quán)利執(zhí)執(zhí)照費155、房屋屋買賣登登記費166、房屋屋買賣手手續(xù)費177、房屋屋租賃審審核備案案手續(xù)費費11

43、8、租租賃房屋屋審核備備案手續(xù)續(xù)費19、租租賃私房房合同登登記備案案手續(xù)費費220、房房屋租賃賃登記費費221、房房屋估價價手續(xù)費費222、房房屋公證證估價手手續(xù)費233、房地地產(chǎn)價格格評估費費224、房房地產(chǎn)中中介服務務費第八開發(fā)項項目的物物業(yè)管理理階段 開開發(fā)項目目物業(yè)管管理階段段的法律律程序1、物物業(yè)管理理單位經(jīng)經(jīng)營資質(zhì)質(zhì)審批2、簽簽署物業(yè)業(yè)管理委委托合同同33、居住住小區(qū)的的物業(yè)接接管綜合合驗收4、物物業(yè)使用用、管理理、維修修公約的的核準5、安安排簽訂訂管理公公約6、制制定、提提供質(zhì)量量保證書書和使用用說明書書77、物業(yè)業(yè)管理服服務基本本要求8、物物業(yè)管理理委員會會的設立立 開發(fā)發(fā)項目

44、物物業(yè)管理理階段的的相關稅稅費1、居居住小區(qū)區(qū)物業(yè)管管理啟動動經(jīng)費2、共共用部位位共用設設施設備備維修基基金3、普普通居住住小區(qū)物物業(yè)管理理費4、高高檔住宅宅物業(yè)管管理費5、經(jīng)經(jīng)濟適用用住房小小區(qū)物業(yè)業(yè)管理費費工業(yè)地產(chǎn)投投資風險險隨著中國國經(jīng)濟的的快速發(fā)發(fā)展，越越來越多多的境外外企業(yè)來來華投資資，并且且不少企企業(yè)在中中國設置置生產(chǎn)基基地， HYPERLINK / 工工業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)投資日日趨升溫溫。在國國內(nèi)一些些城市，為為適應發(fā)發(fā)展的需需要，工工業(yè)用地地逐漸升升級為符符合新經(jīng)經(jīng)濟和新新型工業(yè)業(yè)化發(fā)展展的產(chǎn)業(yè)業(yè)需要，不不少的住住宅地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)也也轉(zhuǎn)型走走工業(yè)地地產(chǎn)投資資路線。那那么當前前的工業(yè)業(yè)地產(chǎn)投投

45、資注意意事項有有哪些呢呢？主要要存在兩兩大注意意事項：中中國工業(yè)業(yè)地產(chǎn)投投資存在在三大風風險 11、市場場風險 工工業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)市場是是一種要要素市場場，其存存在背后后是工業(yè)業(yè)的發(fā)展展需要。因因此說，工工業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)需求的的背后是是由于工工業(yè)生產(chǎn)產(chǎn)活動的的引致需需求，或或者說工工業(yè)品的的需求。許許多開發(fā)發(fā)商在住住房政策策及住宅宅產(chǎn)業(yè)政政策調(diào)控控加緊的的趨勢下下選擇工工業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)，極容容易忽視視工業(yè)地地產(chǎn)對工工業(yè)的依依賴性。基基于這樣樣一種背背景，作作為工業(yè)業(yè)的中間間引致需需求，工工業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)的需求求并不是是很大，如如果盲目目進入工工業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)，是很很危險的的。 22、經(jīng)營營風險 一一般而言言，工業(yè)業(yè)廠房的的

46、租賃價價格在長長期保持持平穩(wěn)上上升，這這與經(jīng)濟濟周期和和行業(yè)波波動的相相關性相相吻合。許許多開發(fā)發(fā)商認為為，我國國目前產(chǎn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)構(gòu)正處于于二次產(chǎn)產(chǎn)業(yè)占主主導地位位，工業(yè)業(yè)的快速速發(fā)展為為廠房的的需求提提供支撐撐，基于于這么大大的市場場需求，競競爭不甚甚激烈，而而且工業(yè)業(yè)房地產(chǎn)產(chǎn)很少存存在住宅宅和商業(yè)業(yè)地產(chǎn)中中經(jīng)常出出現(xiàn)的投投機炒作作現(xiàn)象，因因此價格格始終保保持了較較平穩(wěn)的的上升。 然然而，在在國家頻頻繁出臺臺行業(yè)調(diào)調(diào)控政策策的背景景下，許許多地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)商商認為工工業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)能夠避避開調(diào)控控的風雨雨，同時時，此類類企業(yè)具具有經(jīng)營營風險小小，回報報穩(wěn)定的的特點，因因此是不不錯的投投資選擇擇。這樣樣無

47、疑導導致了工工業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)投資的的大量進進入，由由此帶來來了投資資與經(jīng)營營上的風風險。為為什么這這樣說呢呢？業(yè)內(nèi)內(nèi)都看到到國外工工業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)巨頭紛紛紛搶灘灘中國，但但它們與與國內(nèi)開開發(fā)商有有著很大大的不同同： 其其一、發(fā)發(fā)展基礎礎不同。進進入國內(nèi)內(nèi)市場的的國外巨巨頭，如如上面提提到的普普洛斯集集團和嘉嘉民集團團等全球球工業(yè)地地產(chǎn)巨頭頭，其已已經(jīng)是本本領域的的老牌企企業(yè)，其其背后是是與全球球性大跨跨國公司司的產(chǎn)業(yè)業(yè)鏈關系系，其每每到一國國或一地地區(qū)的工工業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)的背后后，都是是在為某某大型跨跨國公司司在華的的工業(yè)倉倉儲進行行定制，因因此，其其工業(yè)地地產(chǎn)的投投資與開開發(fā)，基基本上按按需定制制，這是是國內(nèi)

48、開開發(fā)商所所截然不不同的。國國內(nèi)目前前還缺乏乏完全立立足于工工業(yè)發(fā)展展而發(fā)展展的工業(yè)業(yè)地產(chǎn)開開發(fā)商，其其經(jīng)營目目標還主主要在于于規(guī)避政政策風險險和追求求短期土土地增值值收益上上，這將將產(chǎn)生巨巨大的供供需求脫脫節(jié)，經(jīng)經(jīng)營風險險也就不不可避免免。 其其二、融融資制度度不同。國國外工業(yè)業(yè)地產(chǎn)巨巨頭進軍軍中國市市場的背背后，是是其與跨跨國公司司千絲萬萬縷的金金融聯(lián)系系、是全全球化的的資本融融資市場場支撐，是是強大的的投資基基金、RReitts等金金融工具具，這不不僅可以以保持工工業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)商商在競地地中的財財務優(yōu)勢勢，也可可以增強強其在工工業(yè)產(chǎn)業(yè)業(yè)波動中中帶來的的影響，還還可以為為支撐工工業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)開

49、發(fā)商商的長期期現(xiàn)金流流有足夠夠保證。一一旦遭遇遇金融緊緊縮政策策，中小小開發(fā)商商將成為為第一批批倒閉者者。 3、政策風風險 一一直到220066年為止止，與其其他用途途土地相相比，工工業(yè)用地地價格指指數(shù)相對對平穩(wěn)，這這是因為為，除了了深圳、廣廣州等城城市實行行了工業(yè)業(yè)用地招招標拍賣賣掛牌出出讓政府府外，多多數(shù)地方方政府一一般都以以低地價價、零地地價甚至至是負地地價來出出讓工業(yè)業(yè)用地，目目的是在在與鄰近近地區(qū)競競爭招商商引資中中實現(xiàn)“政政策競爭爭力”。為為杜絕土土地被賤賤賣、被被圈地，國國務院于于20006年331號文文中明確確指出工工業(yè)用地地要走招招拍掛的的路子全全國所有有工業(yè)用用地必須須采用

50、招招拍掛方方式出讓讓，這事事實上在在政策上上消除了了各地“零零地價”、“負負地價”出出讓工業(yè)業(yè)用地的的可能。然然而，由由于各地地方政府府在招商商上競爭爭無法消消除，發(fā)發(fā)展地方方經(jīng)濟的的政績追追求目標標也沒有有消除，不不少地方方政府仍仍試圖通通過各種種途徑，通通過土地地換市場場、土地地換資本本的方式式來出讓讓工業(yè)用用地。而而地方政政府的這這種考慮慮恰好與與開發(fā)商商降低拿拿地成本本的追求求一拍即即合。在在這種背背景下，就就會產(chǎn)生生開發(fā)商商、地方方政府與與中央政政府之間間的博弈弈將變得得更加復復雜。但但從工業(yè)業(yè)用地出出讓的總總趨勢來來看，中中央政府府是不可可能做出出讓步的的，預計計今后中中央政府府將

51、運用用更頻繁繁的監(jiān)管管與監(jiān)察察手段，加加大對工工業(yè)用地地出讓的的過程監(jiān)監(jiān)管與事事后監(jiān)管管，這無無疑會為為工業(yè)地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)商的日日后經(jīng)營營帶來很很大的政政策不確確定性，政政策風險險也就隨隨之而生生，這是是開發(fā)商商在進軍軍工業(yè)地地產(chǎn)之前前必須考考慮的。 中中國工業(yè)業(yè)地產(chǎn)投投資有地地域限制制 近近年來，在在國內(nèi)制制造業(yè)的的升級和和轉(zhuǎn)移，國國家推動動重點工工業(yè)園區(qū)區(qū)建設、跨跨國企業(yè)業(yè)的投資資落戶和和擴張行行動等因因素的推推動下，國國內(nèi)工業(yè)業(yè)地產(chǎn)需需求持續(xù)續(xù)增長。工工業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)的投資資價值正正在逐步步顯現(xiàn)，工工業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)投資商商關注的的焦點開開始從傳傳統(tǒng)的東東部沿海海地區(qū)投投向內(nèi)陸陸省份，投投資布局局趨勢明

52、明顯。而而目前國國內(nèi)的幾幾個區(qū)域域中，由由于發(fā)展展時間、區(qū)區(qū)域經(jīng)濟濟等各不不相同，使使得工業(yè)業(yè)地產(chǎn)在在各地的的發(fā)展也也不盡相相同。 珠珠三角 “貪新新改舊” 珠珠三角是是是世界界制造業(yè)業(yè)中心，工工業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)起步較較早。而而近年來來珠三角角的產(chǎn)業(yè)業(yè)升級轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)移，并并沒有影影響珠三三角的工工業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)發(fā)展勢勢頭。事事實上，珠珠三角要要淘汰轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)移的是是一些傳傳統(tǒng)勞動動密集型型企業(yè)和和污染企企業(yè)，重重點發(fā)展展新型工工業(yè)，實實現(xiàn)騰龍龍換鳥。因因而高新新產(chǎn)業(yè)園園越來越越受發(fā)展展商追捧捧。 深深圳、東東莞、廣廣州是目目前珠三三角工業(yè)業(yè)地產(chǎn)的的重鎮(zhèn)，也也是工業(yè)業(yè)地產(chǎn)發(fā)發(fā)展成熟熟的幾個個城市。但但由于發(fā)發(fā)展較早早，這

53、一一區(qū)域的的工業(yè)用用地已經(jīng)經(jīng)非常有有限，而而地處珠珠江出海?？诘膹V廣州南沙沙區(qū)，是是珠三角角少有的的一塊待待開發(fā)的的區(qū)域，發(fā)發(fā)展前景景不可估估量。 長長三角 外資鏖鏖戰(zhàn) 長長三角作作為我國國最重要要的出口口基地，有有力拉動動了區(qū)域域國際物物流業(yè)的的發(fā)展，我我國第三三方物流流收益的的一半都都來自長長三角地地區(qū)。因因而，外外資對長長三角的的物流地地產(chǎn)投資資，可謂謂不斷升升溫。 因因此，企企業(yè)進行行工業(yè)地地產(chǎn)投資資的時候候，應該該著重考考慮這兩兩點因素素，才能能做到投投資不盲盲目。工業(yè)地產(chǎn)開開發(fā)商大大全中國 HYPERLINK 工業(yè)地地產(chǎn)在近近年的發(fā)發(fā)展神速速，這當當中少不不了工業(yè)業(yè)地產(chǎn)開開發(fā)商的的

54、功勞。但但具體有有哪些工工業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)商商呢？大大部分人人不太清清楚，或或者只了了解一二二。下面面為大家家介紹在在中國工工業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)界中的的工業(yè)地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)商大全全： 外外資工業(yè)業(yè)地產(chǎn)開開發(fā)商：普洛斯斯投資管管理有限限公司、新新加坡騰騰飛集團團、安美美德(AAMATTA)集集團、新新加坡凱凱德置地地、安博博置業(yè)有有限公司司國國內(nèi)工業(yè)業(yè)地產(chǎn)開開發(fā)商：北京聯(lián)聯(lián)東投資資(集團團)有限限公司、金金地工業(yè)業(yè)地產(chǎn)、中中國五礦礦集團公公司、聯(lián)聯(lián)華國際際（集團團）有限限公司、成成都工投投園區(qū)建建設投資資有限公公司、武武漢市萬萬通置業(yè)業(yè)有限公公司、重重慶盈田田置業(yè)發(fā)發(fā)展有限限公司、運運盛（上上海）實實業(yè)股份份有限

55、公公司、天天津鑫茂茂科技投投資集團團、上海海張江高高科技園園區(qū)開發(fā)發(fā)股份有有限公司司、上海海復地 （集團團） 股股份有限限公司、上上海綠地地（集團團）有限限公司、天天津海泰泰控股集集團有限限公司、中中航工業(yè)業(yè)地產(chǎn)投投資發(fā)展展有限公公司、合合生創(chuàng)展展廣東東東部區(qū)域域有限公公司、港港盛時代代工業(yè)地地產(chǎn)公司司、天津津萬通新新創(chuàng)工業(yè)業(yè)資源投投資有限限公司、珠珠江地產(chǎn)產(chǎn)集團、津津通集團團江蘇津津通投資資建設有有限公司司萬通董事長長馮侖：萬通將將成最大大工業(yè)地地產(chǎn)投資資商2008年年03月月07日日02:15 來源源： 221世紀紀經(jīng)濟報報道 “野蠻生長長”著的的馮侖，下下一個目目標將是是工業(yè)地地產(chǎn)。20

56、008年33月4日日，北京京萬通實實業(yè)股份份有限公公司董事事長馮侖侖在參加加20008年中中國工業(yè)業(yè)地產(chǎn)高高層峰會會時向本本報記者者透露，萬萬通不久久將進入入工業(yè)地地產(chǎn)?！拔椅覀儗⒑秃鸵粋€很很大的工工業(yè)企業(yè)業(yè)合作，把把他們的的廠房和和土地買買下來后后再出租租給他們們?！瘪T馮侖說。馮侖強強調(diào)，此此次收購購與 HYPERLINK /600246.shtml 萬通通地產(chǎn)( HYPERLINK /600246.shtml 60002466行情, HYPERLINK /600246,guba.html 股吧)(60002466。SHH)絕無無關系?！笆鞘俏覀兎欠巧鲜械牡哪腹舅疽酝顿Y資商的身身份去做做。

57、”最大的的工業(yè)地地產(chǎn)投資資商？“荷爾爾蒙決定定了男人人都有征征服的欲欲望?！瘪T馮侖書中中寫道。首次涉涉足工業(yè)業(yè)地產(chǎn)，馮馮侖語出出驚人：“萬通通將有可可能在一一兩年內(nèi)內(nèi)成為本本土最大大的工業(yè)業(yè)地產(chǎn)投投資商?！睆?0007年年開始，馮馮侖便有有了投資資工業(yè)地地產(chǎn)的想想法，直直到近日日開始實實施，但但他表示示還不方方便具體體透露是是哪家工工業(yè)企業(yè)業(yè)。投資工工業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)，萬通通并非首首例。上上海復地地集團(23337。HHK)、合合生創(chuàng)展展(07754。HHK)、富富力(227777。HKK)等在在內(nèi)的諸諸多開發(fā)發(fā)商都曾曾對工業(yè)業(yè)地產(chǎn)表表示過興興趣?！肮I(yè)業(yè)地產(chǎn)市市場是個個很有潛潛力的市市場，投投資回報

58、報相對穩(wěn)穩(wěn)定，中中國的經(jīng)經(jīng)濟發(fā)展展速度很很快，工工業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)的需求求很旺盛盛，工業(yè)業(yè)地產(chǎn)受受宏觀調(diào)調(diào)控的程程度影響響較小”在在準備投投資工業(yè)業(yè)地產(chǎn)之之前，馮馮侖已經(jīng)經(jīng)找到了了數(shù)個說說服自己己和股東東的理由由。對于國國內(nèi)民營營開發(fā)商商來說，開開發(fā)工業(yè)業(yè)地產(chǎn)面面臨最大大的問題題就是資資金緊缺缺。由于于絕大多多數(shù)客戶戶更愿意意選擇租租賃而非非購買，開開發(fā)商對對物業(yè)只只能長期期持有，將將占用大大量開發(fā)發(fā)資金。對對此，馮馮侖不以以為然。“資資金問題題是技術術問題，可可以通過過很多種種途徑解解決?！彼f。而現(xiàn)在在的馮侖侖，手上上亦握有有大量現(xiàn)現(xiàn)金。此此前他在在接受某某媒體采采訪也表表示，“(拐點)對萬通通

59、來講是是一個機機會。我我們的非非上市公公司負債債才200%，所所以這對對我們來來說是最最好的時時候，因因為我們們借助繁繁榮時期期，把所所有的結(jié)結(jié)構(gòu)都調(diào)調(diào)順了，把把所有的的問題都都去除了了，集中中了大量量的現(xiàn)金金。這種種情況下下，大家家都迷惑惑或者是是對市場場預期不不清晰，萬萬通就開開始了更更加清晰晰的發(fā)展展道路?！比绻?，資資金不是是馮侖最最關心的的問題，擺擺在萬通通進軍工工業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)道路上上最迫切切的問題題是如何何選擇一一種更成成熟的模模式?！安徊煌某浅鞘袝杏胁煌牡男枰?，我我們未來來可能會會和不同同的國際際工業(yè)地地產(chǎn)巨頭頭合作，學學習不同同產(chǎn)品模模式?！瘪T馮侖說。馮馮侖稱近近一段時時間來已

60、已有意和和工業(yè)地地產(chǎn)人士士接觸，尋尋找合作作。“不會與上上市公司司同業(yè)競競爭”參與工工業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)收購的的主角將將是萬通通實業(yè)，“工工業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)將由母母公司運運作，我我們不會會令母公公司和上上市公司司形成同同業(yè)競爭爭的局面面?！瘪T侖稱稱，從上上市公司司重組的的第一天天起，董董事會就就不斷開開會討論論要將上上市公司司與非上上市公司司的業(yè)務務嚴格區(qū)區(qū)隔開來來，實現(xiàn)現(xiàn)相互無無競爭性性，在最最大限度度保護上上市公司司股東利利益的同同時，也也使非上上市公司司的業(yè)務務能夠有有自身的的定位和和更好的的發(fā)展?！叭f萬通實業(yè)業(yè)(非上上市部分分)轉(zhuǎn)變變?yōu)橐粋€個投資控控股公司司，不再再從事任任何開發(fā)發(fā)業(yè)務，而而開發(fā)業(yè)業(yè)務將