疫情對(duì)2020勾地工作影響及建議

1、房地產(chǎn)開發(fā)勾地涉及土地問題梳理；一二三如何全面判斷項(xiàng)目合法合規(guī)性，避免拿地風(fēng)險(xiǎn)？疫情后期，房企該如何抓住政策機(jī)遇，解決勾地痛點(diǎn)？房地產(chǎn)開發(fā)勾地涉及土地問題梳理文旅、康養(yǎng)、大數(shù)據(jù)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展要求，政府既定的規(guī)劃設(shè)計(jì)條件已經(jīng)不能滿足產(chǎn)業(yè)發(fā)展的需求，產(chǎn)業(yè)對(duì)土地性質(zhì)要求越來越高直接招拍掛二級(jí)拿地市場越來越規(guī)范。開發(fā)企業(yè)可操作空間越來越少20202020背 景背 景土地問題-（一）是否符合規(guī)劃（1）目標(biāo)項(xiàng)目如果符合規(guī)劃，至少在土規(guī)層次項(xiàng)目是可建設(shè)，是合法的。反之不可建設(shè)，即使建設(shè)，屬于違法。土規(guī)控制性詳細(xì)規(guī)劃城市規(guī)劃生態(tài)規(guī)劃規(guī)劃設(shè)計(jì)條件修建性詳細(xì)規(guī)劃不符合規(guī)劃，存在哪些勾地風(fēng)險(xiǎn)：項(xiàng)目不合法不能征地報(bào)批不能

2、辦理農(nóng)轉(zhuǎn)用不能辦理建設(shè)用地預(yù)審不能合法出讓，即使出讓，也需要被收回不符合規(guī)劃，存在哪些勾地風(fēng)險(xiǎn)：罰款，補(bǔ)辦手續(xù)土地性質(zhì)風(fēng)險(xiǎn)耕地林地建設(shè)拆除違建，復(fù)墾原狀重建房產(chǎn)性質(zhì)風(fēng)險(xiǎn)科研住宅補(bǔ)繳出讓金合約其他不可預(yù)見風(fēng)險(xiǎn)（違約）李總，想將某村50畝耕地“盤”下來整體設(shè)計(jì)一個(gè)游樂區(qū)。目前的操作手段如下:(1)高價(jià)流轉(zhuǎn)農(nóng)民的土地，跟農(nóng)民簽署協(xié)議，一次性付款（所有權(quán)、資格權(quán)、使用權(quán)）（2）想著土地就是自己的，可以隨便開發(fā)（3）認(rèn)為農(nóng)村集體土地是可以批建設(shè)用地的，覺得現(xiàn)在找村民流轉(zhuǎn)過來，后期批成建設(shè)用地。（4）土地用途 耕地建設(shè)用地，只能耕種方法：01.核實(shí)地塊是否規(guī)劃為建設(shè)用地02.不是建設(shè)用地，則需要修改規(guī)劃0

3、3.辦理農(nóng)轉(zhuǎn)用手續(xù)，農(nóng)用地 建設(shè)用地04.占補(bǔ)平衡 05.辦理鄉(xiāng)村規(guī)劃許可證06.一級(jí)開發(fā)，征收轉(zhuǎn)國有，招拍掛拿地，協(xié)議出讓07.集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市，收回農(nóng)民土地使用權(quán)，整合入市科研用地科技辦公區(qū)，科研基地科研用地住宅，科研基地土地性質(zhì)房產(chǎn)性質(zhì)使用年限，住宅70，科研50房屋不可抵押貸款房屋不可交易買賣土地問題-（二）是否具有建設(shè)指標(biāo)（1）具有建設(shè)用地指標(biāo)，是一切建設(shè)的基礎(chǔ)，具有建設(shè)用地指標(biāo)，才會(huì)符合規(guī)劃。新增建設(shè)用地 指 標(biāo)三 舊 改 造棚 戶 區(qū) 改 造城 市 更 新建 設(shè) 指 標(biāo)存量建設(shè)用地 指 標(biāo)解釋：存量建設(shè)指標(biāo)：規(guī)劃地類、現(xiàn)狀地類均為建設(shè)用地新增建設(shè)指標(biāo)：現(xiàn)狀建設(shè)用地（比如是農(nóng)

4、用地），規(guī)劃建設(shè)用地存量建設(shè)用地（三舊改造、城市更新、棚戶區(qū)改造）土地問題-（三）是否可以辦理農(nóng)轉(zhuǎn)用手續(xù)符合土地規(guī)劃符合城市規(guī)劃符合土地利用年度計(jì)劃是辦理農(nóng)轉(zhuǎn)用基礎(chǔ)的基礎(chǔ)。土地問題-（四）何種情況需要占補(bǔ)平衡占一補(bǔ)一，質(zhì)量數(shù)量對(duì)等或不低于占用耕地。占用耕地占用林地根據(jù)地方情況、地塊情況確定，繳納森林植被恢復(fù)費(fèi)。占卜平衡主要在一級(jí)開發(fā)階段土地問題-（五）現(xiàn)在及將來主要是以產(chǎn)業(yè)用地政策實(shí)施工作指引（2019年版），產(chǎn)業(yè)用地基本原則：應(yīng)當(dāng)遵守國家有關(guān)法律法規(guī)規(guī)章和產(chǎn)業(yè)用地政策規(guī)定，落實(shí)國土空間規(guī)劃的管控要求，在保障產(chǎn)業(yè)發(fā)展用地中堅(jiān)持規(guī)劃確定用途、用途確定供應(yīng)方式、市場確定供應(yīng)價(jià)格的原則。由過去開發(fā)城

5、市中心開發(fā)逐漸向外圍發(fā)展，也逐漸涉及耕地、林地、園地等現(xiàn)狀地類的占用，如何認(rèn)識(shí)現(xiàn)狀地類、規(guī)劃地類的用途，更好的為工作服務(wù)，也是我們需要學(xué)習(xí)的內(nèi)容。案例討論：投拓現(xiàn)場看地，現(xiàn)狀是住宅和工廠，判斷此項(xiàng)目是否符合規(guī)劃？現(xiàn)狀=規(guī)劃，項(xiàng)目合法現(xiàn)狀規(guī)劃，違法建筑不要被眼前的景象所迷惑，規(guī)劃更為重要，規(guī)劃才是法律依據(jù)。規(guī)劃先行，規(guī)劃是一切的綱領(lǐng)，一切以規(guī)劃為準(zhǔn)，不要盲目簽約一級(jí)開發(fā)協(xié)議。土地現(xiàn)狀/土地規(guī)劃雙重判斷，才可以識(shí)破陷阱。如何全面判斷項(xiàng)目合法合規(guī)性避免拿地風(fēng)險(xiǎn)？如何核實(shí)土地規(guī)劃（ ）核實(shí)規(guī)劃地類，是否與我方建設(shè)地類相符（城鎮(zhèn)用地）城鄉(xiāng)建設(shè)用地城鎮(zhèn)用地交通水利用地鐵路用地農(nóng)村居名點(diǎn)采礦用地公路用地民用

6、機(jī)場其他獨(dú)立建設(shè)用地如何核實(shí)土地規(guī)劃（ ）核實(shí)建設(shè)用地管制區(qū)，是否位于允許建設(shè)區(qū)圖例- 圖件一一對(duì)應(yīng)如何核實(shí)土地規(guī)劃（ ）核實(shí)土地用途區(qū)，是否與我方建設(shè)用途一致如何核實(shí)土地規(guī)劃不符合 修改規(guī)劃（ ）能否修改（ ）如何修改（ ）修改時(shí)間（ ）困難如何核實(shí)城市規(guī)劃（ ）主要核實(shí)用地性質(zhì)目標(biāo)地塊：用地性質(zhì)、位置、面積如何核實(shí)城市開發(fā)商一定要避開強(qiáng)規(guī)區(qū)域開發(fā)！總規(guī)- 強(qiáng)規(guī)市域內(nèi)必須控制開發(fā)的地域。包括：風(fēng)景名勝區(qū)，濕地、水源保護(hù)區(qū)等生態(tài)敏感區(qū)，基本農(nóng)田保護(hù)區(qū)，地下礦產(chǎn)資源分布地區(qū)。城市基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施。包括：城市主干道的走向、城市軌道交通的線路走向、大型停車場布局；城市取水口及其保護(hù)區(qū)范圍、給水

7、和排水主管網(wǎng)的布局；電廠位置、大型變電站位置、燃?xì)鈨?chǔ)氣罐站位置；文化、教育、衛(wèi)生、體育、垃圾和污水處理等公共服務(wù)設(shè)施的布局。歷史文化名城保護(hù)。包括：歷史文化名城保護(hù)規(guī)劃確定的具體控制指標(biāo)和規(guī)定；歷史文化保護(hù)區(qū)、歷史建筑群、重要地下文物埋藏區(qū)的具體位置和界線。城市防災(zāi)工程。包括：城市防洪標(biāo)準(zhǔn)、防洪堤走向；城市抗震與消防疏散通道；城市人防設(shè)施布局；地質(zhì)災(zāi)害防護(hù)規(guī)定。如何核實(shí)城市規(guī)劃不符合 修改規(guī)劃（ ）能否修改（ ）如何修改（ ）修改時(shí)間（ ）困難如何核實(shí)城市規(guī)劃總體規(guī)劃修改流程實(shí)施情況總結(jié)上位規(guī)劃要求行政區(qū)調(diào)整是否具備“五情形”之重大工程建設(shè)一評(píng)估確需修改審批機(jī)關(guān)認(rèn)為應(yīng)該修改不具備不得修改規(guī)劃規(guī)

8、劃區(qū)范圍發(fā)生變化向原審批機(jī)關(guān)申請(qǐng)是否涉及強(qiáng)規(guī)內(nèi)容規(guī)劃區(qū)建設(shè)用地規(guī)?；A(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)用地水源地和水系涉及專題報(bào)告基本農(nóng)田和綠化用地環(huán)境保護(hù)自然與歷史文化遺產(chǎn)保護(hù)防災(zāi)減災(zāi)同意規(guī)劃修編進(jìn)入規(guī)劃編制程序如何核實(shí)城市規(guī)劃控規(guī)- 規(guī)定性編號(hào)指標(biāo)分類注解12用地性質(zhì)用地面積規(guī)定性規(guī)定性規(guī)定性規(guī)定性規(guī)定性規(guī)定性規(guī)定性規(guī)定性規(guī)定性規(guī)定性規(guī)定性3建筑密度4容積率開發(fā)商非常關(guān)注的問題5建筑高度/層數(shù)綠地率（30%）公建配套項(xiàng)目建筑后退道路紅線建筑后退用地邊界社會(huì)停車場庫配建停車場庫用于一般建筑/住宅建筑678用于沿道路的地塊9用于地塊之間1011用于城市分區(qū)、片的社會(huì)停車12地塊出入口方位、數(shù)量和允許開口路段規(guī)定

9、性主要用于重點(diǎn)地段、文化保護(hù)區(qū)、歷史街區(qū)、特色街道，城市公園以及其他城市開敞空間周邊地區(qū)13建筑形體、色彩、風(fēng)格等城市設(shè)計(jì)內(nèi)容引導(dǎo)性規(guī)劃設(shè)計(jì)條件變更流程申請(qǐng)單位（開發(fā)商）申請(qǐng)規(guī)劃設(shè)計(jì)條件變更規(guī)劃部門審核是否符合受理?xiàng)l件（不受理）規(guī)劃設(shè)計(jì)條件不受理通知書（受理）規(guī)劃設(shè)計(jì)條件變更申請(qǐng)材料接收憑據(jù)受理后20日內(nèi)決定是否變更上報(bào)人民政府和城規(guī)（準(zhǔn)變更）發(fā)放準(zhǔn)予規(guī)劃設(shè)計(jì)條件變更決定書（發(fā)放新的規(guī)劃條件）（不予變更）下發(fā)不予變更決定書委員會(huì)審批決定申請(qǐng)單位（開發(fā)商）如何核實(shí)生態(tài)規(guī)劃禁止建設(shè)區(qū)是指禁止建設(shè)用地邊界所所包含的空間范圍。規(guī)劃期間將具有重要資源、生態(tài)、環(huán)境和歷史文化價(jià)值，必須禁止各類建設(shè)開發(fā)的區(qū)域

10、。（生態(tài)紅線劃定成果）如何核實(shí)生態(tài)規(guī)劃風(fēng)景名勝區(qū)保護(hù)規(guī)劃水源保護(hù)地規(guī)劃、水利發(fā)展規(guī)劃地質(zhì)災(zāi)害防治規(guī)劃林地發(fā)展規(guī)劃生態(tài)環(huán)境保護(hù)規(guī)劃其他(1 土地供應(yīng)計(jì)劃(2 限制供地目錄(3 禁止供地目錄案例某公司欲收購上海本地一塊工業(yè)用地，占地面積1萬，報(bào)價(jià)相對(duì)市場價(jià)格優(yōu)惠一些，建設(shè)手續(xù)齊全、具有土地證，但是目前規(guī)劃被劃定為基本農(nóng)田，問這個(gè)項(xiàng)目是否可以收購？案例提醒！1、項(xiàng)目本身存在問題，不符合規(guī)劃，是基本農(nóng)田，這種地塊不碰，即使價(jià)位便宜。（風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移、拆除、政策）2、原則上，一般項(xiàng)目不得占用基本農(nóng)田，只有省級(jí)以上重大項(xiàng)目（能源、水利、交通）等基礎(chǔ)設(shè)施，無法避讓基本農(nóng)田的，按照“先補(bǔ)后占”的原則，補(bǔ)數(shù)量、質(zhì)量相當(dāng)?shù)幕巨r(nóng)田，并報(bào)國務(wù)院批準(zhǔn)