合肥市濱湖新區(qū)核心啟動區(qū)項目投標書尊地97

1、房地產(chǎn) 策劃大全 1本案項目概況項目分析本項目位于合肥市濱湖新區(qū)核心啟動區(qū)內(nèi)西藏路和林芝路交口西北側(cè)，北至合肥師范附小，南至林芝路，東西兩側(cè)均有規(guī)劃用地。項目總占地面積畝，容積率，規(guī)劃建設30-32層高層住宅，總建筑面積約64200平方米。2濱湖區(qū)將成為“最宜人居的生態(tài)濱湖城”發(fā)展前景可觀 濱湖新區(qū)啟動區(qū)位于徽州大道與方興大道交口區(qū)域，北承合肥主城區(qū)，西接經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)，南延濱湖新區(qū)核心區(qū)，距巢湖岸線公里，總用地規(guī)模約3200畝。一幅宏偉藍圖正在盛情展開，一個大型濱湖新城的中心區(qū)正在迅速崛起。濱湖區(qū)經(jīng)開區(qū)老城區(qū)濱湖新區(qū)是合肥城市規(guī)劃重點發(fā)展區(qū)域，大規(guī)劃指引，大市政配套跟進，必將創(chuàng)建一個區(qū)域的奇

2、跡。項目區(qū)位項目分析3北東南西林芝路南面待開發(fā)地擬建五星級酒店及西藏路合肥示范附小在建濱湖新區(qū)經(jīng)濟適用房學區(qū)配套，路網(wǎng)建設，在建小區(qū)，臨近巢湖，對項目啟動存在利好因素項目四至項目分析4目前項目周邊交通環(huán)境較為不便，僅有快速公交1號線和18路公交兩條線路，顯然給本區(qū)域的住戶帶來出行上的影響，但近期合肥將擬建輕軌線路直達濱湖區(qū)以及增加多條公交線路，這必然將在一定程度上緩解濱湖區(qū)的交通問題以及消費者對濱湖區(qū)交通上的抗性因素輕軌線路1號線直達濱湖區(qū)1項目交通項目分析5集中的商業(yè)街，合家福超市，合肥示范附小，農(nóng)業(yè)服務中心等相關(guān)區(qū)域配套逐漸完善，對項目區(qū)域價值提升帶來利好。項目配套項目分析6項目分析項目優(yōu)

3、勢及利用項目劣勢及應對項目機會及把握項目威脅及規(guī)避項目SWOT分析及策略項目分析及應對策略項目分析7項目分析項目優(yōu)勢及利用項目SWOT分析及策略項目分析及應對策略項目分析8項目位于濱湖啟動區(qū)的核心區(qū)域，在合肥的城市發(fā)展中占有重要地位結(jié)合市政府對濱湖區(qū)的前瞻規(guī)劃，炒熱項目區(qū)域，獲得目標客戶群的認同優(yōu)勢一：項目分析及應對策略項目分析9項目體量較小，開發(fā)周期較短，易在短時間內(nèi)交付使用中小體量的社區(qū)，適宜居住，短時間內(nèi)達到較為濃厚的居住氛圍優(yōu)勢二：項目分析及應對策略項目分析10戶型以中小戶型為主，總價相對不高，市場接受度較好利用項目這項優(yōu)勢，可以提升項目銷售單價，實現(xiàn)項目的快速銷售優(yōu)勢三：項目分析及應

4、對策略項目分析11濱湖投資控股集團公司的大品牌優(yōu)勢在營銷推廣中對開發(fā)商的品牌進行重點塑造，強大的開發(fā)背景，增強客戶置業(yè)信心優(yōu)勢四：項目分析及應對策略項目分析12項目分析項目劣勢及應對項目SWOT分析及策略項目分析及應對策略項目分析13劣勢一：項目西臨濱湖經(jīng)濟適用房、南挨高壓線，將對項目品質(zhì)產(chǎn)生較大的負面影響可以通過對客戶的說辭引導，以及相關(guān)數(shù)據(jù)證明南面的高壓線對項目居住并不產(chǎn)生負面影響。項目分析及應對策略項目分析14劣勢二：項目周邊居住氛圍不濃厚，不利于項目居住品質(zhì)的提升向客戶群闡明本項目建成以后，將成為片區(qū)乃至合肥獨一無二的居住標桿，并和周邊數(shù)個居住區(qū)形成濃厚的居住氛圍項目分析及應對策略項目

5、分析15劣勢三：目前項目所在區(qū)域公共交通較少，出行較為不便快速公交1號線和18路的開啟，表明政府將在濱湖區(qū)的交通配套上投入更多的資金，2008年年底輕軌的建設將大大緩解濱湖區(qū)的出行問題。項目分析及應對策略項目分析16本案地塊項目分析及應對策略項目分析17劣勢四：項目為純高層項目，市場接受度相對不高以高層的“遠景”來打動客戶，本項目的高層可以遠眺800里巢湖和老城區(qū)，從而引導“空中生活”概念。項目分析及應對策略項目分析18劣勢五：項目地塊較小，不利于項目進行整體規(guī)劃，無法形成規(guī)模社區(qū)效應讓本案置身于整個濱湖區(qū)，從整個濱湖區(qū)的居住和規(guī)劃高度來看，從而達到一定的集群效應。項目分析及應對策略項目分析1

6、9項目分析項目機會及把握項目SWOT分析及策略項目分析及應對策略項目分析20合肥城市經(jīng)濟指標年年竄高，合肥城市大建設的開展以及合肥房地產(chǎn)市場的持續(xù)不斷繁榮，給項目帶來利好消息城市大建設，特別是長江路的改造，輕軌2號線的規(guī)劃，將提升合肥整個城市的發(fā)展?jié)摿?；城市建設所帶來的便利，將促進房地產(chǎn)市場的持續(xù)繁榮機會一：項目分析及應對策略項目分析21合肥重點規(guī)劃區(qū)域濱湖區(qū)的發(fā)展建設，給項目發(fā)展帶來契機濱湖區(qū)將成為“最宜人居的生態(tài)濱湖城”發(fā)展前景可觀 ，利用該機會擴大項目的區(qū)位優(yōu)勢機會二：項目分析及應對策略項目分析22濱湖區(qū)的整體建設，多個居住區(qū)在建或完建，將提升整體居住氛圍項目周邊的經(jīng)濟適用房，濱湖品閣、

7、濱湖明珠，濱湖世紀城等，可在營銷中借此提升項目的居住氛圍機會三：項目分析及應對策略項目分析23區(qū)域大型商業(yè)的建設，促進項目周邊配套完善，提升項目升值潛力項目周邊規(guī)劃有商業(yè)MALL、五星級酒店、極品學區(qū)以及現(xiàn)在的合家福超市組團商業(yè)街等均為本案及區(qū)域客戶提供完善的配套項目。機會四：項目分析及應對策略項目分析24濱湖區(qū)的房產(chǎn)價格指數(shù)在合肥市場上處于中低下游合肥房地產(chǎn)市場目前仍然處在總價市場，特別在本項目區(qū)域內(nèi)，剛性需求占主導地位，尤其反映在總價市場上機會五：項目分析及應對策略項目分析25項目周邊大型在建同類項目及產(chǎn)品較少，減輕了競爭壓力項目周邊競爭項目較少，本項目可利用市場存在的空白點，快速打開市場

8、，實現(xiàn)項目快速銷售。機會六：項目分析及應對策略項目分析26項目分析項目威脅及規(guī)避項目SWOT分析及策略項目分析及應對策略項目分析27威脅一：項目周邊地塊供應增多，潛在競爭威脅較大快速啟動項目，迅速占有市場，樹立項目名牌，增強競爭壁壘。項目分析及應對策略項目分析28威脅二：濱湖區(qū)以及經(jīng)開區(qū)等區(qū)域在售樓盤供應量較大，分流項目的客戶群（濱湖前城、濱湖品閣、濱湖明珠、濱湖世紀城）強化營銷和推廣，以項目的優(yōu)勢與賣點，吸引目標客戶群。主要突顯項目的區(qū)位前景優(yōu)勢、未來交通配套優(yōu)勢、環(huán)境優(yōu)勢。項目分析及應對策略項目分析29威脅三：目前合肥市場小戶型產(chǎn)品日漸增加，則在一定程度上對本項目的小戶型形成沖擊改造項目戶

9、型，采用“偷面積”的手法，贈送面積給購買客戶，增強項目戶型的競爭力。項目分析及應對策略項目分析30威脅四：合肥房地產(chǎn)市場部分樓盤出現(xiàn)有價無市的現(xiàn)象，營銷難度增加合理定價，并采用科學的銷售策略，以保證項目順利銷售。項目分析及應對策略項目分析31威脅五：宏觀調(diào)控力度加大，未來政策性風險較大密切關(guān)注市場，特別是國家、地方出臺的房地產(chǎn)調(diào)控政策，建立預警體制，根據(jù)市場隨時調(diào)整策略。項目分析及應對策略項目分析32通過對項目地塊的SWOT分析，可克服不利因素的影響，最大限度地發(fā)揮資源優(yōu)勢，挖掘本項目客戶群最能切實感知的價值點：產(chǎn)品優(yōu)勢居住優(yōu)勢景觀優(yōu)勢中小戶型設計品牌優(yōu)勢難以復制的核心優(yōu)勢開發(fā)商實力與品牌營銷

10、公司品牌物業(yè)管理公司品牌區(qū)位優(yōu)勢位置優(yōu)勢發(fā)展優(yōu)勢區(qū)位優(yōu)勢項目分析及應對策略項目分析33 善戰(zhàn)者，決勝于未戰(zhàn)之前！對項目屬性的深入思考，確定項目市場定位！項目項目定位34什么樣的人群會購買我們的項目什么樣的概念適合我們的項目什么樣的產(chǎn)品符合市場什么樣的價格易被市場和項目接受通過對項目屬性的深入思考和分析，我們需要明確我們項目的市場定位位！項目難點思考項目定位35如果要給項目進行準確的市場定位，那么我們需要了解我們的終端客戶群到底是哪些，他們具有什么呢樣的特征，他們的喜好又是什么，只有找準我們的客戶群定位，那么我們才能得到一個準確的市場定位應用方法產(chǎn)品屬性目標客戶細分客戶細分方法市場研判客戶定位定

11、位區(qū)域職業(yè)收入客戶定位項目定位36客戶定位項目定位其主要置業(yè)目的為結(jié)婚或者居住，促使他們在濱湖區(qū)置業(yè)的原因有濱湖區(qū)相對低廉的房價，以及濱湖區(qū)未來的發(fā)展空間；第二套房消弱了投資客戶的投資信心，但是目前濱湖區(qū)置業(yè)條件對外地已購房客戶來說影響不大，這類客戶多為投資，看好濱湖的發(fā)展趨勢；隨著濱湖區(qū)的日漸發(fā)展，越來越多的企事業(yè)單位聚集于此，大量的企事業(yè)單位員工日漸成為購房的主流客群。首次置業(yè)的年輕客戶群體二次置業(yè)的外地客戶周邊的區(qū)域客戶經(jīng)過對濱湖區(qū)房地產(chǎn)市場產(chǎn)品和客戶群的調(diào)研，我們發(fā)現(xiàn)目前濱湖區(qū)的消費者分為三種：通過分析，我們可以初步判定本項目目標客戶群體為以家庭年收入5-8萬的家庭為主，8萬元以上家庭

12、及3-5萬家庭為輔。37周邊政府、銀行等單位的員工以及教師周邊原始居民投資客核心客戶重點客戶游離客戶偶得客戶針對項目對客戶進行細分，我們的客戶群具體區(qū)域是在：首次置業(yè)的青年置業(yè)者客戶定位項目定位38追求個性特質(zhì)年齡層25-35歲工作時間不長，積蓄不多，大多數(shù)依靠父母完成首付富有創(chuàng)意、才華橫溢、思維活躍，有相當?shù)纳钇肺逗腿松硐?，大都受過良好的教育，熱愛生活，對未來充滿憧憬，沖動型購房，易受廣告、現(xiàn)場包裝、產(chǎn)品時尚亮點等花哨的東西吸引，但會忽略實際的產(chǎn)品問題置業(yè)心態(tài)迫切，急于擺脫出租屋的生活，首次置業(yè)多帶有過度階段信息獲取途徑廣泛，尤其是網(wǎng)絡信息核心客群的行為特征項目定位39401、都市：時尚

13、感、貼近年輕人的心2、精品：細微之處的體現(xiàn)3、中小戶型：受政策和合肥市場中小戶型的走勢影響，中小戶型已經(jīng)成 為目前合肥市場最暢銷的戶型，其空置率最低、最易消化，建議最 大化規(guī)劃好戶型空間，增強項目市場競爭力都市精品中小戶型根據(jù)目標客群的喜好和置業(yè)特性，塑造特有的產(chǎn)品形象，我們建議我們做產(chǎn)品定位項目定位41根據(jù)項目所具有的各項目優(yōu)勢條件，以及對項目客戶群的分析，我們建議將項目定位為：濱湖新區(qū)創(chuàng)新型高層景觀府邸1、濱湖新區(qū)，項目所在片區(qū)，代表著合肥城市的未來發(fā)展方向；2、創(chuàng)新型，打造產(chǎn)品上的創(chuàng)新，力求在市場上得到突破，與目標客戶群產(chǎn)生共鳴，3、高層, 項目為純高層項目，符合濱湖區(qū)的規(guī)劃方針；4、景

14、觀，登高望遠，800里巢湖美景盡收眼底；5、府邸，尊貴樓盤氣質(zhì)的表現(xiàn)，雍容華貴，不可多得。項目整體定位項目定位42新城市中心慢生活樣板住區(qū)1、新城市，濱湖區(qū)，一個猶如上海浦東的新地標；2、中心，項目所在位置為片區(qū)核心區(qū)域，地理位置不可復制；3、慢生活，遠離喧鬧的老城區(qū)，在湖天一色的景色中慢慢享受生活的樂趣；4、樣板住區(qū), 我們不僅僅有幾套樣板房，我們戶戶都是樣板房，我們的社區(qū)亦成為榜樣；在形象上，我們更需要和我們的目標消費群產(chǎn)生共鳴，他們年輕，我們亦需要時尚，在前衛(wèi)，在潮流，在張揚的基礎上我們需要迎合他們的口味。房子是用來生活的，合肥不快的節(jié)奏我想是很多年輕人喜歡的，不能說懶，僅僅是慢而已，所

15、以我們建議，在濱湖區(qū)一個新興的城市里，我們提供一個：項目形象定位項目定位43樓盤案名是一個項目營銷策劃的第一步。好的案名可以吸引住消費者的眼球，在眾多樓盤中脫穎而出，顯現(xiàn)出樓盤的特質(zhì)，并把這些特質(zhì)在第一時間內(nèi)傳遞給消費者。 結(jié)合區(qū)域市場、產(chǎn)品創(chuàng)新、目標客群的喜好以及在宣傳推廣中的實際效果，我們建議案名為：備選案名：濱湖慢城,濱湖美麗灣，花樣年華慢城項目案名項目定位44慢在哪里？支撐點：1、符合目標客戶群的置業(yè)特點，在前衛(wèi)時尚的基礎上，略微加了一點點厚重2、在區(qū)域的打造上，突出濱湖區(qū)的未來發(fā)展前景3、突出項目的開發(fā)品牌優(yōu)勢4、在濱湖區(qū)一個新的城市中，我們所表現(xiàn)的是一種悠閑的生活方式5、800里巢

16、湖，天然景觀至尊獨享6、項目體量不大，用“城”拔高項目形象項目案名項目定位45從合肥其它區(qū)域各樓盤銷售情況看，暢銷的戶型為一房、面積較小的二房和小三房，大多數(shù)樓盤一推出該類型戶型，一般在很短的時間內(nèi)售罄，此類產(chǎn)品倍受市場的歡迎。除20-30過于小的戶型以外，40-90之間的戶型設計，在市場上產(chǎn)生強烈的購買需求，受到年輕首次置業(yè)者和投資客戶的普遍青睞。區(qū)域市場戶型均以兩房等小三房為主，濱湖明珠、濱湖品閣的稍大面積戶型產(chǎn)生嚴重滯銷。對小戶型產(chǎn)品的實用性和創(chuàng)新性要求較高，設計緊湊、不浪費面積、公攤較小、創(chuàng)新性強的小戶型受到的關(guān)注度最高，如50挑高的鉑金漢宮公寓。在戶型面積上，40-50的1/1/1，

17、60-70的2/1/1，80-90的3/2/1，這些區(qū)間的戶型面積和對應的戶型設計較為符合目前的合肥房地產(chǎn)市場小戶型產(chǎn)品的需求。戶型定位依據(jù)戶型定位項目定位46種類戶型面積（）戶型面積比A一房一廳一衛(wèi)40505%B二房一廳一衛(wèi)606515%C二房二廳一衛(wèi)758030%D三房二廳一衛(wèi)859030%E三房二廳一衛(wèi)9010010%F三房二廳二衛(wèi)100以上10%根據(jù)前期市場分析，尊地認為以下戶型配比較符合未來市場，并容易實現(xiàn)快速銷售：戶型定位項目定位47根據(jù)住宅物業(yè)的普遍特性，我們結(jié)合本項目周邊住宅物業(yè)的實際情況，制定符合本項目的市場定價方法對項目進行精準定位。市場比較法市場比準均價最低均價擬定銷售均

18、價挑戰(zhàn)均價支撐 產(chǎn)品特色的銷售檢驗尊地營銷附加值加價各方精誠合作的附加值加價價格定位項目定位48價格定位項目定位目前濱湖區(qū)在售樓盤僅僅為濱湖明珠和濱湖品閣，以下為兩個項目備案情況：濱湖明珠住宅套數(shù)住宅面積2422289673.65可售住宅套數(shù)可售住宅面積52868703.55已備案住宅套數(shù)已備案住宅面積1894220970.1目前均價已成交均價35003100濱湖品閣住宅套數(shù)住宅面積1554148413.65可售住宅套數(shù)可售住宅面積24826919.22已備案住宅套數(shù)已備案住宅面積1306121494.43目前均價已成交均價3800340049價格定位項目定位通過濱湖明珠和濱湖品閣兩個項目的備

19、案情況來看，目前均價相對于前期來說有較大幅度的提升，其可售房源減少，市場環(huán)境漸好，無競爭項目等原因促使其房價持續(xù)不斷上漲。但是面對目前較高的在售均價，其成交量卻一直在急速下降，目前剩余單位均為25層以上，面積較大，單價較高的物業(yè)單位。那么面對濱湖明珠、濱湖品閣直接的威脅，濱湖世紀城、濱湖和園的潛在威脅，以及濱湖區(qū)的區(qū)位特殊性和目標消費群體的價格接受范圍，我司建議，本項目價格策略為：低開高走，逐步實現(xiàn)項目價值最大化。我司建議項目最低均價3500元/平方米50項目最低均價元/平方米4190元/平方米項目擬定銷售均價元/平方米4442元/平方米項目挑戰(zhàn)均價元/平方米4620元/平方米 由于尊地專業(yè)銷

20、售代理對項目產(chǎn)品的挖掘及營銷創(chuàng)新，在項目最低價格的基礎上，依照我司常規(guī)的操盤經(jīng)驗，項目均價仍有6%以上的提升，則：項目操作各方的精誠合作將使項目銷售各環(huán)節(jié)操作更加順暢，有利于提高項目的整體銷售均價，屆時項目均價將能再提升4%，即：由于本項目產(chǎn)品推出有一段時間差，根據(jù)合肥房地產(chǎn)市場近年價格漲幅幅度來看，本項目還有5%左右的升值空間：價格三級跳價格定位項目定位51物業(yè)發(fā)展建議52物業(yè)發(fā)展建議設計原則1、以市場為導向，發(fā)揮項目自身最大優(yōu)勢條件，實現(xiàn)項目價值最大化。2、從整體出發(fā)，完善細節(jié)功能，實現(xiàn)項目完美布局，為住戶提供一個可靠、安全、方便的居家之所，亦為項目獲得較高認同。3、水電供給系統(tǒng)、交通安全

21、系統(tǒng)、地方性居住習慣、自身項目配套、商業(yè)會所、車位、入口、日照等等，在整體上力求做到和諧統(tǒng)一的設計思想，。53物業(yè)發(fā)展建議規(guī)劃布局建議在容積率允許的條件下，小區(qū)的建筑單體排列上建議以單個樓體為單位相互關(guān)聯(lián)而不交融，相互交錯圍合排列，樓體與樓體之間形成一個巨大的圍合空間，上風上水聚氣之地。拋開傳統(tǒng)的直板式排列，形成多變建筑圍合態(tài)勢，大氣而不單調(diào)，更具時尚魅力組團景觀組團景觀主入口中間建筑部分底層架空，保持景觀的通透性道路，綠化54物業(yè)發(fā)展建議建筑風格建議結(jié)合項目整體定位，以及其針對中青年階層的中小戶型產(chǎn)品，為順應市場以及客戶群的需要，我司建議現(xiàn)代主義建筑風格應該是上佳選擇。現(xiàn)代風格的作品大都以體

22、現(xiàn)時代特征為主，沒有過分的裝飾，一切從功能出發(fā)，講究造型比例適度、空間結(jié)構(gòu)圖明確美觀，強調(diào)外觀的明快、簡潔。體現(xiàn)了現(xiàn)代生活快節(jié)奏、簡約和實用，但又富有朝氣的生活氣息 55物業(yè)發(fā)展建議立面建議建筑立面的視覺語言效果是高附加值產(chǎn)品衡量的最重要一環(huán)，震撼式的建筑立面往往能讓購房者一見傾心，成為購房選擇的一個重要砝碼；1、外立面用材以符合項目特色的高級外飾面磚、高級涂料為主，強調(diào)立面的價值感；2、外立面色彩應追求鮮明、現(xiàn)代的視覺感受，通過色彩的運用營造現(xiàn)代、舒適、時尚、自然的家居氛圍；3、在部分色彩的使用上可以用橙色、紅色等跳躍性強的顏色作為點綴色系，讓人感覺耳目一新使建筑更具挺拔感；56物業(yè)發(fā)展建議

23、立面建議57物業(yè)發(fā)展建議立面建議58物業(yè)發(fā)展建議立面建議通過項目超高建筑現(xiàn)代感、時尚感的營造、鮮明現(xiàn)代的外立面的感受，本項目可以成為：濱湖新區(qū)標志性建筑！項目標桿的樹立，必然使項目的目標客戶群對項目本身的認同度提升，市場接受度增加，從而提高項目影響力，拔高項目銷售價格。59物業(yè)發(fā)展建議社區(qū)出入口在社區(qū)入口處設置醒目的人行與車行的指示標牌，人性化提示做到功能區(qū)分明確。人行入口更應該體現(xiàn)文化味與時尚感，設置標識性的造型裝置。 60物業(yè)發(fā)展建議產(chǎn)品建議使本案的產(chǎn)品能適應市場，緊扣本案產(chǎn)品定位，力爭開發(fā)出別具風格的產(chǎn)品；產(chǎn)品設計從宏觀上和微觀上配合本案的主題定位，共同構(gòu)筑本案的鮮明形象；要充分考慮本案

24、的目標客戶群，重點從戶型設計等方面迎合目標客戶群的需求；要針對合肥房地產(chǎn)市場以及區(qū)域周邊競爭市場，尋找其不足或空白之處，結(jié)合本案實際作為突破口；注重創(chuàng)新產(chǎn)品與高附加值產(chǎn)品在本案的使用。產(chǎn)品建議原則61物業(yè)發(fā)展建議目前合肥市場上中小戶型產(chǎn)品日漸增多，通過超高性價比、超高附加值的產(chǎn)品來達到與其他項目的產(chǎn)品產(chǎn)生剝離，進而提升自身項目的核心價值。超高性價比主要通過產(chǎn)品價值感的營造,形成價值和價格的一個落差來實現(xiàn)。超高附加值則主要通過贈送或半贈送面積來實現(xiàn),讓購房者得到真正的實惠,如陽臺轉(zhuǎn)角空間實為算面積空間，但經(jīng)特殊“陽臺化”處理后只計一半面積，加之加寬的凸窗和大露臺、空中庭院等贈送面積，達到戶戶均贈

25、送面積。產(chǎn)品建議超高性價比、超高附加值產(chǎn)品622層高大露臺落地景觀凸窗產(chǎn)品建議戶型創(chuàng)新物業(yè)發(fā)展建議63步入式陽臺6m高入戶花園物業(yè)發(fā)展建議戶型創(chuàng)新64物業(yè)發(fā)展建議戶型創(chuàng)新挑高觀景陽臺，錯落有致65物業(yè)發(fā)展建議外墻百葉任何一個幾何體均由點、線、面構(gòu)成，百葉作為建筑立面的線型構(gòu)成，能豐富立面的光影，虛實，形成一種節(jié)奏和韻律還能豐富立面肌理，形成材質(zhì)對比，并能噴塑成不同顏色。66物業(yè)發(fā)展建議由于地塊條件限制，小區(qū)會所建議設置泛會所，由項目中間建筑單體底層架空構(gòu)成，提供一定的娛樂休閑設施，供業(yè)主免費使用，并且與中心景觀帶形成呼應，產(chǎn)生通透感，增加項目的賣點 。泛會所67物業(yè)發(fā)展建議泛會所底層架空，景觀

26、通透68最大限度做到“明廳、明室、明廚、明衛(wèi)”；客廳設計要求較大面積，餐廳獨立并且緊臨廚房，具備形成開放式條件；有小孩房或有一個房間能兼顧居住與辦公功能（書房）；陽臺：每戶至少一個陽臺，3房以上建議設置2個陽臺（觀景陽臺和生活陽臺）；創(chuàng)新挑高6米陽臺，入戶花園，空中庭院贈送一半面積；朝向：先滿足主臥的朝向，再滿足客廳的朝向； 較受歡迎朝向包括正南、東南；窗戶：客廳窗戶以落地窗為主，房間是外凸窗；可采用封閉式、雙層中空玻璃，隔音隔熱；所有管線及梁柱盡量采用隱蔽式設計，進行美化處理；室外分體空調(diào)位做成半封閉式，既美觀又可保護空調(diào)機；玄關(guān)的設計，不只是過渡空間，可安置衣帽柜和鞋柜；挑高、錯層等創(chuàng)新元

27、素滲入戶型設計之中。物業(yè)發(fā)展建議戶型設計建議戶型設計原則69優(yōu)秀參考戶型物業(yè)發(fā)展建議戶型建議70時尚家庭超值版 面積：78平方 二房二廳一衛(wèi)戶型緊湊,在戶型總面積只有78平米的空間下,設置室,兩廳,一廚一衛(wèi),結(jié)構(gòu)完整,并且三室均為南向,采光明亮,空氣通透。物業(yè)發(fā)展建議71 單身世界典雅版 面積：38平方 一房二廳一衛(wèi)戶型緊湊,在戶型總面積只有38平米的空間下,設置室,一廳,一廚一衛(wèi),結(jié)構(gòu)方正,并且?guī)в心详柵_，兩室均朝南，采光與通風較好。物業(yè)發(fā)展建議72 合租時代終結(jié)者 面積：49平方 二房一廳一衛(wèi)戶型緊湊,在戶型總面積只有49平米的空間下,設置室,兩廳,一廚一衛(wèi),結(jié)構(gòu)完整,并且兩室均朝南,主臥

28、較寬敞,舒適實用。物業(yè)發(fā)展建議73 實用主義終結(jié)版 面積：56平方 一房一廳一衛(wèi)戶型方正,在戶型總面積只有56平米的空間下,設置兩室,兩廳,一廚一衛(wèi),為兩進深戶型結(jié)構(gòu)完整, 兩室均為南向,采光空氣較好，并且無暗衛(wèi)。物業(yè)發(fā)展建議74袖珍豪宅典藏版 面積：平方 三房二廳一衛(wèi)戶型方正,在戶型總面積只有90平米的空間下,設置三室,兩廳,一廚一衛(wèi),兩陽臺加一入戶花園，為兩進深戶型結(jié)構(gòu)完整, 總進深控制在米,由此采光與通風較好，并且無暗衛(wèi)。入戶花園為此戶型的畫龍點睛之筆物業(yè)發(fā)展建議75面積：平方 二房二廳一衛(wèi)，陽臺可以作為一個單獨的房間，但在面積計算上僅僅算一半面積物業(yè)發(fā)展建議76天倫之樂全能版 面積：1

29、27平方 四房二廳二衛(wèi)戶型方正,在戶型總面積只有127平米的空間下,設置四室,兩廳,一廚兩衛(wèi),為三進深戶型結(jié)構(gòu)完整, 三室均為南向,采光通風較好，客廳連通超大景觀陽臺，飽攬園區(qū)美麗景色。物業(yè)發(fā)展建議77雋朗天地 兩房兩廳一衛(wèi)參考面積：精致布局，坐北朝南，享受空間的分寸之美；方正客廳，動靜合理分區(qū)，無盡舒適寫意；客廳、雙臥室、廚房均朝南，清風與陽光肆意流淌；主臥格調(diào)高尚，設有雅致飄窗，美景盡收眼底；物業(yè)發(fā)展建議78風臨錦繡 三房兩廳一衛(wèi) 參考面積：106.43m2南北通透，雙陽臺清逸滿堂，于風雅中盡享天倫； 全明設計，獨立餐廳，米寬幅客廳，尊貴不凡； 主臥典雅飄窗，次臥轉(zhuǎn)角飄窗，陽光布景，星辰拌

30、眠； 戶型緊湊，空間利用更優(yōu)化，無浪費空間； 物業(yè)發(fā)展建議79物業(yè)發(fā)展建議景觀設計建議景觀設計目的提升項目品質(zhì)，增加項目賣點，提升項目市場競爭力景觀設計原則充分利用項目地塊優(yōu)勢以及項目高層產(chǎn)品的特殊性，將高綠化率、近觀園林景色、遠觀湖天一色充分表現(xiàn)出來80物業(yè)發(fā)展建議景觀設計建議景觀概念受地塊范圍限制，本案不適宜做大的景觀塑造，但是在細節(jié)，在主題上面我們要緊緊抓住我們的目標消費群。時下最熱門的話題，無非是08年中國的奧運會，那么奧運會所傳達的：“同一個世界，同一個夢想！”（One World、One Dream）。滲透給了每一個年輕人，我們建議我們的景觀概念是：運動，休閑，健康81物業(yè)發(fā)展建議

31、景觀小品建議82生態(tài)休閑健康物業(yè)發(fā)展建議康體設施建議83項目樓體頂部或者中上部公建部分，建議設置空中觀景會所，在其中設置廊架、草坪等。使之成為整棟樓業(yè)主分享的空中觀景花園，方便業(yè)主南向觀景，此處設置將大大提升項目單位售價，增加項目實用賣點和品質(zhì)感。物業(yè)發(fā)展建議空中觀景會所84在單體入口處可設置與項目風格近似的經(jīng)典門口，以增強本項目現(xiàn)代時尚的樓盤氣質(zhì)物業(yè)發(fā)展建議單體入口建議85路面的材料、構(gòu)圖也融入變化，增強質(zhì)感，緊扣項目的“生態(tài)園林”主題。 物業(yè)發(fā)展建議路面處理建議86停車場建議：停車場應是地上停車場與地下車庫相結(jié)合，地上停車場利于業(yè)主方便臨時停車，地下停車場，可以減少空氣和噪聲污染；但是地上

32、停車場對項目品質(zhì)有較大影響，建議停車場以地下為主。車庫入口建議：車庫入口造型也是園林的一部分，造型拼接、色彩跳躍、虛實間的對比，令回家成為美麗的旅程。物業(yè)發(fā)展建議停車場建議87物業(yè)發(fā)展建議新政下，不少房地產(chǎn)開發(fā)商已經(jīng)把創(chuàng)建智能化樓宇看作市場競爭的突破口。如何使自己開發(fā)的樓盤更具特色、更具有人性化是抓住現(xiàn)代客戶的關(guān)鍵，用創(chuàng)新技術(shù)推行智能化的小區(qū)、安全的保安管理、規(guī)范的物業(yè)管理、垂直交通系統(tǒng)等建設正是所具備的條件。誰先開發(fā)、先推出適合于目標客戶的特色智能化樓盤，誰就在房地產(chǎn)市場占有先機，助力樓盤熱銷。社區(qū)智能化88GKB全屋管家 安防報警 電器控制 信息接收 服務申請 遠程抄表 可視對講 巡更監(jiān)控

33、 樓宇可視對講及室內(nèi)安全報警系統(tǒng)閉路監(jiān)控系統(tǒng)周界防范系統(tǒng)停車場智能管理系統(tǒng)寬頻小區(qū)家庭信息系統(tǒng)背景音樂系統(tǒng)電子巡更系統(tǒng)物業(yè)發(fā)展建議智能化系統(tǒng)89太陽能板亦可與遮陽體系結(jié)合考慮 用途一：室外環(huán)境景觀照明系統(tǒng)供電系統(tǒng)安裝在管理設備用房頂面上，安裝面積約260，安裝功率共約26KWp，可供最大8KVA，每日用電8小時。用途二：高層及小高層的電梯廳、公共走道照明系統(tǒng)采用晶體硅太陽能電池安裝在各樓層的屋頂，少量蓄電池保證應急用電，可與市電自動切換，預留并網(wǎng)接口，可任意擴容。 高層住宅屋頂應用效果水平式光電板應用實例垂直式光電板應用實例物業(yè)發(fā)展建議太陽能光熱應用90物業(yè)發(fā)展建議太陽能光熱應用據(jù)考察了解：

34、高層住宅能熱水系統(tǒng)的造價分 攤到建筑面積上每平方米：僅約150元，而銷售時卻能將房屋單價提升300400元/平方米91把本案每一個物業(yè)都裝扮成數(shù)字化的家，業(yè)主選擇的是現(xiàn)代科技智能數(shù)碼生活，這在房產(chǎn)銷售上是一個新的模式，也是一種品牌價值的體現(xiàn)。安全崗哨數(shù)碼可視對講系統(tǒng)美格數(shù)碼可視對講智能終端集成了可視對講、戶戶通話。留言留影等功能。有人來訪時，通過智能終端與主人進行通話確認，然后開鎖。當電視連接到數(shù)碼可視智能終端上時，主人可以在二樓房間里通過電視就可以看到來訪人的信息。如果是陌生人來訪或騷擾，主人可以通過視頻截圖并發(fā)送給小區(qū)報警中心，否則，主機實行信息上報，自動報警功能。美格數(shù)碼可視對講系統(tǒng)由可

35、視對講門口機、室內(nèi)機、管理服務器和管理員機等組成，除提供可視對講、遠程開鎖等基本功能外，還可提供訪客留影、信息發(fā)布、廣告服務、緊急報警、設備運行狀態(tài)監(jiān)控等先進功能。為了能切實保障居家和財產(chǎn)安全，美格數(shù)碼可視對講系統(tǒng)是基于TCP/IP網(wǎng)絡建立起來的可視對講系統(tǒng)，數(shù)據(jù)傳輸保密安全性高，系統(tǒng)兼容性也非常好。物業(yè)發(fā)展建議數(shù)字化產(chǎn)品開辟差異化競爭92阻擋99.5%紫外線，現(xiàn)代樓宇的品質(zhì)印證，XlR膜夾層玻璃隔熱節(jié)能已經(jīng)是當前樓盤的熱門話題，也是智能樓宇的必備條件。XIR膜是一種特殊的功能膜，它能夠在確保70%以上可見光透過的前提下，將太陽能的透射率降至40%以下，從而有效地隔絕熱量。將此高科技“智能型”

36、薄膜夾在兩層PVB膠片中間，再類似夾層玻璃工藝制成夾層玻璃后，能十分有效地阻隔太陽光譜中紫外線的射入，從而起到節(jié)能環(huán)保的作用。性能特點高達72的優(yōu)異可見光透明度。陽光得熱系數(shù)低至或，增加舒適程度。 低至8%的可見光反射率，高度透明。阻擋高達99.5%的紫外線，減少室內(nèi)飾物退色。鍍膜玻璃難以達到的平面，曲面色澤外觀一致性。降低室外噪音的干擾。可見光透過Tvis=72，遮蔽系數(shù)SC=0.48,可見光反射Rvis=8%，陽光總能量反射Rsol=34%。隔熱節(jié)能物業(yè)發(fā)展建議93新風系統(tǒng)是持續(xù)而且能控制通風路徑的住宅通風方式，通過性能良好的風機和氣流控制系統(tǒng)，新風的更換完全得到控制， 這種技術(shù)使不影響室內(nèi)的溫度，保證室內(nèi)的人的舒適程度。通過增加新風系統(tǒng)，提高項目室內(nèi)的空氣清新和流通，使之成為項目一大賣點。新風系統(tǒng)物業(yè)發(fā)展建議94項目入戶大堂，是走進公寓的第一印象。入戶大堂的對項目的品質(zhì)、項目檔次的提升有著相當大的作用。建議項目大堂部分應采用挑高設計，并進行精裝修，以突顯項目高檔定位。入戶大堂物業(yè)發(fā)展建議95高層建筑對電梯的要求較高，建議采用質(zhì)量好、速度快、靜音、容量大