物管企業(yè)需要一個公平、公正的市場空間

1、精品文檔 精心整理精品文檔 可編輯的精品文檔企業(yè)需要一個公平、公正的市場空間對完善招投標(biāo)制的一點思考蘇州新港物業(yè)管理公司物業(yè)管理的產(chǎn)生源于市場經(jīng)濟的確立和住房制度的改革，經(jīng)過十多年來的探索和實踐，物業(yè)管理已從城市走向鄉(xiāng)鎮(zhèn)，物業(yè)類型也涉及各類住宅物業(yè)、寫字樓、工業(yè)廠房及學(xué)校、醫(yī)院等物業(yè)，物業(yè)管理在城市建設(shè)和社區(qū)管理中發(fā)揮的作用和所處的地位也日見突出，物業(yè)管理已逐漸被人們認(rèn)同和重視，因而物業(yè)管理行業(yè)得到了很大的發(fā)展，被人們喻為“朝陽產(chǎn)業(yè)”。同時伴隨國民物質(zhì)生活水平的大幅度提高，人們對物業(yè)管理也提出了越來越高的要求，當(dāng)前物業(yè)管理又成了一個議論和爭議的焦點話題，市場呼喚質(zhì)優(yōu)價廉的物業(yè)管理與服務(wù)。高水準(zhǔn)

2、優(yōu)質(zhì)的物業(yè)管理與服務(wù)一方面有賴于物業(yè)管理法律法規(guī)的健全、業(yè)主自治意識的提高和物業(yè)管理企業(yè)服務(wù)意識的深化，更有賴于有序的市場競爭，只有依靠有效的市場競爭來實現(xiàn)“優(yōu)勝劣汰”才能促進物業(yè)管理水平的整體提高和物業(yè)管理行業(yè)的良性發(fā)展。筆者認(rèn)為在現(xiàn)階段建立和完善招投標(biāo)制是規(guī)范市場競爭、促進物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展的有效途徑之一。當(dāng)前物業(yè)管理市場現(xiàn)狀以本公司所處的蘇州周邊地區(qū)的物業(yè)管理市場來看，目前主要有以下幾種方式：第一種：政府指定，如由以前的房管所轉(zhuǎn)制成的物業(yè)管理公司，其大都管轄其原有的物業(yè)；第二種：開發(fā)商直接委托其屬下的物業(yè)管理部門或由其投資成立的企業(yè)化的物業(yè)管理公司來管轄自己開發(fā)的物業(yè)；第三種：開發(fā)商（或業(yè)

3、主委員會）通過招投標(biāo)、邀標(biāo)、議標(biāo)的方式選擇適合其要求的物業(yè)管理公司。上述方式的弊端及解決辦法第一種方式是歷史原因造成的特殊產(chǎn)物，房屋投入使用的時間較長，加之缺少養(yǎng)護和管理而顯得陳舊，另一方面，居住在此的居民一般經(jīng)濟收入水平偏低，且多年來已習(xí)慣只交房租而不承擔(dān)房屋設(shè)施維護與物業(yè)管理費用，讓其轉(zhuǎn)變觀念很難，所以按市場確定物業(yè)收費標(biāo)準(zhǔn)和物業(yè)公司收繳物業(yè)管理費都很難實施，所以我們建議可根據(jù)物業(yè)規(guī)模的不同采取下面兩種管理方式：對不成規(guī)模的舊住宅小區(qū)，采取“廉租屋”的管理方式，由政府的環(huán)衛(wèi)部門組織住宅區(qū)的清掃保潔；由居委會、派出所、聯(lián)防聯(lián)合負責(zé)其安全防范工作，由居民繳納相對較低的費用。對成片開發(fā)，規(guī)模較大

4、的舊住宅小區(qū)，由轉(zhuǎn)制的物業(yè)管理公司進行管理，對這類物業(yè)的管理要求只要一般水平如日常保潔、治安防范、基本的便民服務(wù)即可，居民也只要承擔(dān)較低的物業(yè)管理費，同時對居住在小區(qū)內(nèi)的夫妻雙方下崗家庭、軍烈屬及其它貧困特貧家庭，經(jīng)民政部門核實認(rèn)可后，由民政部門支付物業(yè)管理費。第二種方式是目前采用較多的一種方式，但因開發(fā)商與物業(yè)管理公司具有上下屬的關(guān)系，雙方的權(quán)利義務(wù)不明確，地位上的不平等往往使得物業(yè)管理公司按照開發(fā)商的意圖或要求來開展物業(yè)管理工作，當(dāng)開發(fā)商的利益與業(yè)主的利益發(fā)生沖突時，受傷害的是業(yè)主；另一方面物業(yè)管理公司長期處于開發(fā)商的保護下，缺乏競爭意識，習(xí)慣于“等、靠、要”，沒有改善服務(wù)態(tài)度、不斷提高管

5、理水平的外在壓力，因而最終受傷害的還是業(yè)主?？梢姟罢l建設(shè)誰管理”的方式不利于物業(yè)管理水平的提高和物業(yè)管理行業(yè)的良性發(fā)展，與市場經(jīng)濟的要求不符。為改變這種狀況，建議今后對新建達到一定規(guī)模的住宅小區(qū)或檔次在中檔以上的住宅小區(qū)及寫字樓、工業(yè)廠房等實行招投標(biāo)。由市場選擇物業(yè)管理企業(yè)，打破本位主義和壟斷局面。第三種方式是與市場經(jīng)濟相適應(yīng)的方式，也是促進物業(yè)管理行業(yè)良性發(fā)展的必有之路，國內(nèi)一些發(fā)達地區(qū)在這方面已做了積極的嘗試，我們江蘇省也有了成功進行招投標(biāo)的項目如南京的“百家湖花園”、常州的“常州房產(chǎn)市場”。我公司也曾參與過蘇州周邊地區(qū)幾個項目的邀標(biāo)、議標(biāo)的競爭，其中有二個物業(yè)我公司中標(biāo)后接管，但有些項目

6、因為物業(yè)管理要求與提供的管理費用相差較遠，最終只能放棄。綜觀當(dāng)前的招投標(biāo)，目前尚沒有統(tǒng)一的行業(yè)招投標(biāo)法規(guī)，使得各項操作不夠規(guī)范，不能充分發(fā)揮競爭機制的作用。當(dāng)前招投標(biāo)中存在的主要問題招標(biāo)者沒有明確的中標(biāo)要求與條件，選擇隨意性大。表現(xiàn)為發(fā)標(biāo)前沒有明確的招標(biāo)要求，如物業(yè)服務(wù)質(zhì)量的要求、物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)的要求、管理費用的要求，對物業(yè)管理的約束等，即沒有形成明確的標(biāo)底，因而在實際選擇中標(biāo)企業(yè)時也就沒有明確而統(tǒng)一的選擇依據(jù)，造成人為因素作用過大，競爭的公平性受到影響，未能充分發(fā)揮市場競爭的作用。招標(biāo)程序不公開，操作隨意性大。沒有公開而明確的招投標(biāo)程序，如投標(biāo)的時間要求，投標(biāo)者數(shù)量上下限、開標(biāo)與評標(biāo)、中標(biāo)

7、單位的確定與宣布等，因沒有上述諸方面的約束，造成操作上的隨意性，缺少公開的競爭同樣未能充分發(fā)揮市場競爭的作用。物業(yè)管理企業(yè)從自身利益出發(fā)，導(dǎo)致不正當(dāng)競爭物業(yè)管理企業(yè)從自身利益出發(fā)，采用壓低標(biāo)價、低于運行成本的標(biāo)價或其它途徑方式參與投標(biāo)，加之諸如招標(biāo)底等要求的不明確，造成低價格成為中標(biāo)的首要因素或決定因素，因而出現(xiàn)了一些企業(yè)以管理其它物業(yè)取得的利潤或增加投資來壓低標(biāo)價爭奪一些物業(yè)的管理權(quán)，以此達到擴大市場知名度、迅速占領(lǐng)市場的短期目的，而當(dāng)其達到目的一段時間后便會以虧損為由要求追加費用或干脆退出對此物業(yè)的管理，給廣大業(yè)主的利益造成了不可彌補的損失；同時以管理某一物業(yè)取得的利潤來彌補其它物業(yè)收費的

8、不足，如果是高額利潤則損害了該物業(yè)全體業(yè)主的整體利益；如果是合理利潤，則損害了物業(yè)企業(yè)的員工利益和企業(yè)投資者的利益；同樣以增加投資來彌補收費不足也損害了投資者的利益；長期以往采用這種不正當(dāng)競爭手段不但在物業(yè)管理企業(yè)之間造成惡意競爭、自相殘殺，不利于物業(yè)管理企業(yè)與行業(yè)的良性發(fā)展，而且掩蓋了市場競爭中的一些不足，不利于物業(yè)市場的發(fā)展和有序競爭的形成。缺少必要的監(jiān)督機制目前，在招投標(biāo)運作中，沒有必要的監(jiān)督機制，因而缺少對招投標(biāo)雙方和招投標(biāo)操作的有效控制和約束，使不規(guī)范的競爭和操作有機可乘。對完善招投標(biāo)的探討從上述招投標(biāo)中存在的問題來看，其根源在于缺少統(tǒng)一的競爭規(guī)則和公正的裁判。為促進物業(yè)管理市場的發(fā)

9、展，培育和形成有序的市場競爭，我們呼吁政府應(yīng)盡快制訂出臺相關(guān)的法律法規(guī)予以規(guī)范，考慮到法律法規(guī)的制訂需經(jīng)過較多的程序和部門，時間較長，所以我們建議當(dāng)前建設(shè)部應(yīng)把制訂物業(yè)管理行業(yè)招投標(biāo)規(guī)定擺上議事日程，盡快制訂出臺一個行業(yè)規(guī)定來規(guī)范市場競爭。我們建議應(yīng)考慮下列幾個方面：明確哪些物業(yè)必須進行招投標(biāo)。對新開發(fā)的達到一定規(guī)模的住宅小區(qū)、檔次在中等以上的住宅小區(qū)、寫字樓、工業(yè)廠房等在前期就必須通過招投標(biāo)方式選擇物業(yè)管理企業(yè)。以免促進物業(yè)管理市場化進程。明確投標(biāo)企業(yè)的資質(zhì)要求根據(jù)物業(yè)規(guī)模和類型分別明確與其對應(yīng)的物業(yè)管理企業(yè)的資質(zhì)要求，從而為實現(xiàn)物業(yè)的管理目標(biāo)和管理水平創(chuàng)造條件，從資質(zhì)上把不符合要求的物業(yè)管

10、理企業(yè)排除在外，同時也促進物業(yè)管理企業(yè)上等級，促進其管理水平的提高。在項目發(fā)標(biāo)前進行必要的審查發(fā)標(biāo)單位在發(fā)標(biāo)前應(yīng)向物業(yè)管理行業(yè)主管部門提出發(fā)標(biāo)申請，由行業(yè)主管部門對其企業(yè)資質(zhì)、物業(yè)項目、管理要求等進行審查，符合條件才能組織招投標(biāo)。統(tǒng)一招投標(biāo)程序?qū)Πl(fā)標(biāo)、投標(biāo)、評標(biāo)與開標(biāo)等環(huán)節(jié)進行規(guī)定，統(tǒng)一操作程序。確定明確的標(biāo)底對每個招投標(biāo)項目，由行業(yè)主管部門根據(jù)項目的特點和管理目標(biāo)，確定標(biāo)底，尤其是對物業(yè)管理費用的明確。對管理費用的確定，我們建議應(yīng)根據(jù)物業(yè)項目的規(guī)模、物業(yè)服務(wù)質(zhì)量要求進行運行成本的測算，以此確定管理費用的下限，考慮物業(yè)管理企業(yè)的規(guī)模效應(yīng)，其管理費用可下浮多少，據(jù)此凡價格低于標(biāo)底或浮度下限的按無效投標(biāo)處理，以此杜絕通過壓低標(biāo)價的惡意競爭、不正當(dāng)競爭。明確評審小組的組成和監(jiān)督機構(gòu)建議明確由物業(yè)管理專家、學(xué)者，開發(fā)商代表，主管部門代表組成，其中開發(fā)商代表人數(shù)不能超過總?cè)藬?shù)的1/3。以此保證評審的公正性。建議明確物業(yè)管理行業(yè)主管部門為監(jiān)督機構(gòu)，從發(fā)標(biāo)前的審定至中標(biāo)結(jié)果的公布進行必要的資格審查和全過程的監(jiān)督，以提高競爭的公平性、操作的規(guī)范性。通過制訂物業(yè)管理