某地產(chǎn)開發(fā)工程季度可持性發(fā)展戰(zhàn)略策劃

1、確保開發(fā)利潤(rùn)率 走可持續(xù)發(fā)展之路和順陽(yáng)光城市三、四季度策劃戰(zhàn)略 根據(jù)股份公司下達(dá)的房產(chǎn)開發(fā)指標(biāo)，要求年終所有開發(fā)的房產(chǎn)項(xiàng)目稅后利潤(rùn)率必須達(dá)到15%。和順陽(yáng)光城市立足南陵，前期開發(fā)贏得了階段性的勝利，取得了部分成果，但與股份公司的開發(fā)目標(biāo)要求還有一定的距離，為了保證整個(gè)開發(fā)過(guò)程的總體利潤(rùn)，走可持續(xù)發(fā)展之路，南陵和順各個(gè)部門分別根據(jù)指標(biāo)要求制定詳細(xì)計(jì)劃，為實(shí)現(xiàn)既定目標(biāo)而進(jìn)行階段性開發(fā)分解，并逐步落實(shí)到工作實(shí)際中去。工程緊抓進(jìn)進(jìn)度，控控制時(shí)間間節(jié)點(diǎn)：從06年77月份至至07年年1月份份，工程程進(jìn)度如如下表，工工程部應(yīng)應(yīng)該嚴(yán)格格按照計(jì)計(jì)劃安排排部署，保保證開發(fā)發(fā)節(jié)點(diǎn)，為為營(yíng)銷提提供便利利。期別類別樓號(hào)

2、建筑面積（）工程開發(fā)主主要節(jié)點(diǎn)點(diǎn)內(nèi)容與與控制時(shí)時(shí)間設(shè)計(jì)招標(biāo)開工開盤竣工交付1.1多層住宅1# 2# 3# 4#109588已完成已完成已完成已完成06.7.3006.122.3111.2多層住宅6# 8# 9# 122#119755已完成已完成已完成已完成06.8.3007.4.311.31.3A多層住宅7# 100# 111# 15#106455已完成已完成已完成06.8.2007.4.3007.100.3001.3B花園洋房16# 117# 18#4990已完成06.8.1006.9.106.111.28807.9.107.122.3111.41.4A多層住宅20# 221#7759已完成

3、已完成已完成已完成07.3.107.8.301.4B多層住宅22#2500已完成已完成06.9.106.122.28807.9.107.122.3111.51.5A多層住宅5# 133# 23# 244# 225# 26#13257706.8.2006.100.106.111.107.1.107.8.108.6.301.5B多層及洋房房14# 227# 28# 299#741906.100.20006.122.107.1.107.3.107.100.108.8.302.12.1A多層住宅30# 331# 32#7731已完成06.8.1006.9.106.122.28807.9.107.122

4、.3112.12.2B多層住宅33# 334#9500已完成06.8.1006.9.106.111.18807.9.107.122.311策劃推陳出出新，保保障樓盤盤的熱銷銷：根據(jù)工程開開發(fā)進(jìn)度度，策劃劃上會(huì)相相應(yīng)的推推出相關(guān)關(guān)活動(dòng)對(duì)對(duì)新老客客戶進(jìn)行行項(xiàng)目推推介宣傳傳，保持持與開發(fā)發(fā)節(jié)奏的的一致性性，從而而提升項(xiàng)項(xiàng)目的品品質(zhì)，為為后期樓樓盤做出出合理的的價(jià)格而而不斷升升溫。為為了對(duì)策策劃推廣廣費(fèi)用進(jìn)進(jìn)行控制制，針對(duì)對(duì)南陵當(dāng)當(dāng)?shù)氐娜巳宋娘L(fēng)俗俗及文化化底蘊(yùn)，策策劃部將將有針對(duì)對(duì)性的開開展以中中小型、大大眾喜好好型活動(dòng)動(dòng)為主，以以大型公公關(guān)活動(dòng)動(dòng)為輔對(duì)對(duì)項(xiàng)目亮亮點(diǎn)進(jìn)行行深化、闡闡述，促促使項(xiàng)目目每期

5、推推出都有有吸引人人的新賣賣點(diǎn)，從從而達(dá)到到項(xiàng)目的的火暴銷銷售。具體策劃事事件及預(yù)預(yù)算單項(xiàng)項(xiàng)費(fèi)用如如下：序號(hào)銷售推廣計(jì)計(jì)劃時(shí)間節(jié)點(diǎn)內(nèi)容/和居居會(huì)活動(dòng)動(dòng)預(yù)算（萬(wàn)元）1業(yè)主乒乓球球賽活動(dòng)動(dòng)06.01106.15與新老業(yè)主主聯(lián)誼0.242項(xiàng)目美譽(yù)度度的深化化，對(duì)對(duì)對(duì)聯(lián)活動(dòng)動(dòng)：上聯(lián)：蛙聲聲 水聲 讀書聲聲 聲聲悅悅耳 ；06.15509.055對(duì)聯(lián)做好掛掛在銷售售大廳入入口處，讓讓所有的的南陵人人民都深深深地記記住本項(xiàng)項(xiàng)目的亮亮點(diǎn)，讓讓學(xué)生們們能背得得出來(lái)。0.323 “市級(jí)安安全文明明工地”稱號(hào)宣宣傳06.15507.15過(guò)街條幅(縣城/鄉(xiāng)鎮(zhèn))、電視視字幕、短短信群發(fā)發(fā)、現(xiàn)場(chǎng)場(chǎng)布幅、彩彩車上街街等0

6、.64房管局乒乓乓球邀請(qǐng)請(qǐng)賽07.011 08.311政企關(guān)系活活動(dòng)、運(yùn)運(yùn)動(dòng)衫、宣宣傳單頁(yè)頁(yè)等65業(yè)主紙牌比比賽07.10007.20起到以老帶帶新的作作用0.246陽(yáng)光城市產(chǎn)產(chǎn)品展銷銷聯(lián)合會(huì)會(huì)08.08808.20邀請(qǐng)與房地地產(chǎn)相關(guān)關(guān)行業(yè)單單位聯(lián)手手一起搞搞活動(dòng)促促銷，使使淡季不不淡0.27陽(yáng)光女孩電電視大獎(jiǎng)獎(jiǎng)賽評(píng)選選08.01108.31社會(huì)性公共共活動(dòng)，大大型社會(huì)會(huì)活動(dòng)使使淡季不不淡88銷售大廳廣廣場(chǎng)納涼涼晚會(huì)（電電影播放放/文藝演演出）07.31109.300起到以老帶帶新的作作用，兩兩個(gè)月期期間不定定期開展展，可半半月一次次0.89銷售大廳周周圍一圈圈霓虹燈燈制作07.31108.3

7、31亮化工程1.210廣場(chǎng)舞臺(tái)制制作07.01107.220 為開展展系列和和居活動(dòng)動(dòng)和相關(guān)關(guān)外來(lái)產(chǎn)產(chǎn)業(yè)商的的促銷活活動(dòng)而設(shè)設(shè)置1.411與政府等部部門的公公共活動(dòng)動(dòng)開展06.07712.31有利項(xiàng)目品品牌提升升、政企企關(guān)系和和諧、促促進(jìn)開盤盤等活動(dòng)動(dòng)1012陽(yáng)光城市文文學(xué)家筆筆會(huì)09.07709.20 與南陵文化化局、報(bào)報(bào)社名記記者、作作家等政政府官方方合作，發(fā)發(fā)表著作作，影響響公務(wù)員員購(gòu)房0.2413業(yè)主可愛(ài)寶寶貝比賽賽10.01110 .200準(zhǔn)業(yè)主1歲歲5歲可愛(ài)愛(ài)寶貝才才智表演演賽0.3514成交客戶去去蕪湖春春天參觀觀半日游游10.15510.25起到以老帶帶新的作作用0.3515業(yè)

8、主兒童繪繪畫、書書法比賽賽：我愛(ài)愛(ài)我家陽(yáng)光光城市11.01111.15 現(xiàn)場(chǎng)速寫、素素描、水水彩繪畫畫、書法法表演評(píng)評(píng)比獎(jiǎng)項(xiàng)項(xiàng)目0.3516銷售大廳廣廣場(chǎng)業(yè)主主（成人）才才藝表演演11.01111.30 文化社區(qū)、鬧鬧市區(qū)印印象，以以老帶新新。0.3517與青少年活活動(dòng)中心心等單位位聯(lián)手舉舉辦青少少年愛(ài)家家愛(ài)國(guó)愛(ài)愛(ài)科技活活動(dòng)12.01112.18借助學(xué)生而而發(fā)動(dòng)家家長(zhǎng)，促促成愛(ài)我我陽(yáng)光城城市0.3518小區(qū)首批交交付活動(dòng)動(dòng)12.15501.05制造交付氣氣氛、心心平氣和和、送禮禮品等1 .519圣誕節(jié)、元元旦室內(nèi)內(nèi)外裝飾飾12.20012.31一年復(fù)始，萬(wàn)萬(wàn)象更新新0.520籍山路路燈燈桿、大

9、大廣告牌牌更新12.12212.31繼續(xù)保持銷銷售案場(chǎng)場(chǎng)周邊不不被其它它項(xiàng)目干干擾18廣告新穎、客客戶定位位準(zhǔn)確：根據(jù)南陵房房產(chǎn)現(xiàn)狀狀，和順順陽(yáng)光城城市基本本上已經(jīng)經(jīng)達(dá)到家家喻戶曉曉的地步步，后期期推盤只只需在時(shí)時(shí)間節(jié)點(diǎn)點(diǎn)上予以以深化與與炒作，告告知開盤盤信息。由由于廣告告及其他他營(yíng)銷費(fèi)費(fèi)用一般般控制在在房產(chǎn)銷銷售總額額的3%左右，為為了達(dá)到到效果以以及實(shí)現(xiàn)現(xiàn)開發(fā)115%的的利潤(rùn)，可可以采用用靈活的的小、中中型與客客戶互動(dòng)動(dòng)的活動(dòng)動(dòng)為主，既既節(jié)省了了營(yíng)銷廣廣告宣傳傳費(fèi)用也也達(dá)到了了預(yù)期的的廣告宣宣傳效果果，所以以后期作作為戶外外推廣這這一方面面將以與與客戶聯(lián)聯(lián)誼活動(dòng)動(dòng)為主，大大型公關(guān)關(guān)性活動(dòng)動(dòng)

10、為輔的的形式持持續(xù)。具體媒體仍仍以電視視、短信信、條幅幅、巨幅幅為主，適適當(dāng)時(shí)間間可以采采取宣傳傳單頁(yè)進(jìn)進(jìn)行上街街派發(fā)，為為了擴(kuò)大大項(xiàng)目的的指名度度，大大江晚報(bào)報(bào)及蕪蕪湖日?qǐng)?bào)報(bào)可做做為第二二媒體選選擇對(duì)象象。后期以觀念念廣告及及形象廣廣告為主主推，全全力打造造一種全全新生活活理念，為為繁忙的的都市群群體在新新城區(qū)提提供一快快休閑與與鍛煉身身體的良良好去處處，適當(dāng)當(dāng)減少促促銷性的的廣告宣宣傳，主主動(dòng)迎合合客戶，而而不是強(qiáng)強(qiáng)違客戶戶意愿。以以城區(qū)公公務(wù)員及及鄉(xiāng)鎮(zhèn)經(jīng)經(jīng)濟(jì)較好好的潛在在客戶為為客源目目標(biāo)，進(jìn)進(jìn)行挖掘掘。開發(fā)成本預(yù)預(yù)算控制制：房地產(chǎn)的開開發(fā)成本本包含有有眾多項(xiàng)項(xiàng)目，每每一個(gè)環(huán)環(huán)節(jié)都必必須

11、進(jìn)行行嚴(yán)格的的控制，方方能實(shí)現(xiàn)現(xiàn)預(yù)期利利潤(rùn)目標(biāo)標(biāo)，工程程成本預(yù)預(yù)算中具具體大項(xiàng)項(xiàng)有：建建安工程程費(fèi)用、報(bào)報(bào)批報(bào)建建費(fèi)用、設(shè)設(shè)計(jì)、勘勘探、監(jiān)監(jiān)理費(fèi)用用、供電電、供水水、供氣氣費(fèi)用、景景觀工程程費(fèi)用、門門、墻工工程費(fèi)用用、智能能化工程程費(fèi)用、管管理費(fèi)用用、營(yíng)銷銷費(fèi)用等等，大小小幾十項(xiàng)項(xiàng)費(fèi)用，所所以如果果那一項(xiàng)項(xiàng)超標(biāo)就就會(huì)影響響預(yù)期利利潤(rùn)的實(shí)實(shí)現(xiàn)，從從此也可可以看出出房產(chǎn)開開發(fā)是一一個(gè)復(fù)雜雜、多部部門溝通通協(xié)作的的過(guò)程，是是一個(gè)集集體力量量的凝結(jié)結(jié)。風(fēng)險(xiǎn)成本：和順陽(yáng)光城城市作為為南陵城城市的第第一大盤盤，其操操作具有有不可估估測(cè)的風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)，不不可預(yù)見(jiàn)見(jiàn)性較多多，所以以只有在在合理規(guī)規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)情況下下，

12、才能能保證預(yù)預(yù)期利潤(rùn)潤(rùn)的實(shí)現(xiàn)現(xiàn)，考慮慮了風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)成本后后的利潤(rùn)潤(rùn)也才比比較真實(shí)實(shí)。房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)的利潤(rùn)潤(rùn)應(yīng)主要要看現(xiàn)金金利潤(rùn)，而而不是實(shí)實(shí)物利潤(rùn)潤(rùn)，就是是不以公公司到底底開發(fā)了了多少樓樓盤為衡衡量。管理成本：南陵和和順目前前具有職職工約550人，一一個(gè)規(guī)模?；墓倦r形形以現(xiàn)，相相比管理理費(fèi)用也也隨之增增加，所所以說(shuō)作作為一個(gè)個(gè)走可持持續(xù)發(fā)展展的大公公司要有有很強(qiáng)的的協(xié)調(diào)和和管理水水平，要要不斷提提高自身身的管理理水平，這樣才能降低管理成本，為預(yù)期利潤(rùn)的實(shí)現(xiàn)降低投入。時(shí)間成本：和順陽(yáng)光城城市的完完全開發(fā)發(fā)估計(jì)需需要100年左右右，在這這么長(zhǎng)的的時(shí)間里里，怎么么運(yùn)作，需需要一個(gè)個(gè)人做充充分考慮慮

13、，具有有前瞻性性，指導(dǎo)導(dǎo)項(xiàng)目的的發(fā)展。開開發(fā)周期期越短，資資金回籠籠越快，開開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)就越低低，資金金成本、管管理和經(jīng)經(jīng)營(yíng)成本本也就越越小，公公司的經(jīng)經(jīng)營(yíng)狀況況才會(huì)越越好。預(yù)算部相關(guān)關(guān)預(yù)算的的準(zhǔn)確性性，對(duì)上上層的領(lǐng)領(lǐng)導(dǎo)決策策起著至至關(guān)重要要的作用用，相關(guān)關(guān)部門的的協(xié)調(diào)配配合也是是十分重重要，一一個(gè)長(zhǎng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)目標(biāo)的的實(shí)現(xiàn)必必須靠各各個(gè)部門門的完美美配合。在后期提價(jià)價(jià)中，預(yù)預(yù)算起著著先導(dǎo)作作用，成成本加利利潤(rùn)作為為樓盤提提價(jià)的第第一資料料來(lái)源與與確切指指導(dǎo)，應(yīng)應(yīng)該予以以重視。提升價(jià)格之之見(jiàn)：房產(chǎn)的價(jià)格格主要決決定于兩兩大因素素，一個(gè)個(gè)是原始始成本，一一個(gè)是開開發(fā)商的的欲望，作作為安徽徽水利上上市企業(yè)業(yè)

14、在完成成房產(chǎn)開開發(fā)的同同時(shí)，肩肩負(fù)著一一個(gè)重任任，那就就是攜手手南陵人人民共建建和諧新新社會(huì)（包包括防洪洪工程、市市橋河治治理等），可可謂是責(zé)責(zé)任重大大，眾目目關(guān)注，所所以在考考慮開發(fā)發(fā)成本及及后期利利潤(rùn)的同同時(shí)，還還必須帶帶有人性性化的關(guān)關(guān)懷政策策。所以以在提升升價(jià)格時(shí)時(shí)，應(yīng)該該進(jìn)行充充分考慮慮，考慮慮市場(chǎng)的的接受度度及客戶戶的心理理價(jià)位,有針對(duì)對(duì)性、合合理性的的對(duì)項(xiàng)目目的價(jià)格格做出評(píng)評(píng)估。為為了合理理提升價(jià)價(jià)格，必必須對(duì)賣賣點(diǎn)進(jìn)行行合理整整合，領(lǐng)領(lǐng)讀國(guó)家家房產(chǎn)新新政策，預(yù)預(yù)防后期期開發(fā)隱隱患，突突出項(xiàng)目目亮點(diǎn)，選選擇適當(dāng)當(dāng)?shù)臅r(shí)機(jī)機(jī)適當(dāng)?shù)牡臅r(shí)間進(jìn)進(jìn)行推廣廣與宣傳傳。針對(duì)目前的的南陵房房產(chǎn)市場(chǎng)

15、場(chǎng)及和順順陽(yáng)光城城市本身身的地理理位置等等因素，營(yíng)營(yíng)銷策劃劃部有目目的的對(duì)對(duì)市場(chǎng)進(jìn)進(jìn)行了分分析，并并對(duì)和順順陽(yáng)光城城市的后后期開發(fā)發(fā)及定價(jià)價(jià)提出了了建設(shè)性性的意見(jiàn)見(jiàn)，下面面是市場(chǎng)場(chǎng)的價(jià)格格現(xiàn)狀：老城鬧市區(qū)區(qū)附近的的茗桂華華庭為115200元/；大阪阪城為117300元/；蔚藍(lán)藍(lán)世紀(jì)花花園為116500元/；祥生生如意花花園為116500元/；新城城區(qū)的成成熟小區(qū)區(qū)金都花花園為116500元/；萬(wàn)森森花園為為16000元/；新新世紀(jì)花花園價(jià)格格為17780元元/；銀河香香江為220000元/。 和順陽(yáng)光光城市最最近一次次對(duì)外公公開開盤盤價(jià)為115700元/，實(shí)際際開盤均均價(jià)為116000元/，考

16、慮慮以上所所提到的的本次開開盤樓棟棟位置、環(huán)環(huán)境與開開盤季節(jié)節(jié)等綜合合因素，本本次調(diào)價(jià)價(jià)不宜大大跨度提提高，實(shí)實(shí)際開盤盤均價(jià)建建議上浮浮為500元以內(nèi)內(nèi)，為116500元/以內(nèi)，對(duì)對(duì)外公開開開盤價(jià)價(jià)為16600元元/。 以下是歷次次開盤樓樓號(hào)及均均價(jià)提升升示意圖圖，均價(jià)價(jià)呈小幅幅上升趨趨勢(shì)，屬屬于緊跟跟市場(chǎng)型型：1480元/1480元/1540元/1578元/1600元/一期二期1#、2#4#、12#3#、8#、9#6#、20#、21#10#、15#1650元/從以上規(guī)律律看，采采取多次次開盤的的形式，每每次提升升價(jià)格幅幅度不大大，客戶戶容易接接受，使使產(chǎn)品的的升值處處于無(wú)形形與有形形之間，達(dá)

17、達(dá)到客戶戶與公司司雙贏的的態(tài)勢(shì)，利利于可持持續(xù)發(fā)展展。本次推盤是是07年年的第二二次，由由于現(xiàn)在在南陵市市場(chǎng)上的的房產(chǎn)銷銷售均價(jià)價(jià)基本上上較和順順陽(yáng)光城城市略有有上浮，但但考慮到到公司的的可持續(xù)續(xù)開發(fā)及及7555畝大盤盤的長(zhǎng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)運(yùn)做，建建議本次次推盤定定價(jià)應(yīng)該該慎重，多多從客戶戶心理意意愿以及及能承受受的價(jià)位位出發(fā)，對(duì)對(duì)本次推推盤給予予一個(gè)合合理的價(jià)價(jià)位，從從而達(dá)到到當(dāng)天開開盤的火火暴銷售售，為后后期開發(fā)發(fā)也提供供便利。尋求賣點(diǎn)整整合：區(qū)位價(jià)值：和順陽(yáng)光城城市位于于未來(lái)南南陵新城城的中心心領(lǐng)地，獨(dú)獨(dú)占新城城房產(chǎn)領(lǐng)領(lǐng)域之鰲鰲頭，加加之方便便的交通通，2005國(guó)道道、3118國(guó)道道相繼穿穿過(guò)，是是

18、通往旅旅游勝地地黃山與與九華山山的必經(jīng)經(jīng)之地，外外出十分分便捷，也也是招商商等的一一個(gè)最大大亮點(diǎn)，但但需要正正確引導(dǎo)導(dǎo)與深化化宣傳。自然景觀：和順陽(yáng)光城城市一期期陽(yáng)光水水岸，以以自然“水”系作為為最大賣賣點(diǎn)，但但目前水水系還未未進(jìn)行治治理與優(yōu)優(yōu)化，后后期開發(fā)發(fā)過(guò)程中中，應(yīng)加加快景觀觀進(jìn)度的的節(jié)奏，使使一個(gè)清清新景觀觀呈現(xiàn)在在客戶面面前，作作為小區(qū)區(qū)入住的的一大支支撐點(diǎn)。產(chǎn)品類別：和順陽(yáng)光城城市戶型型適中，從從80的二房房到1220左左右的三三房，完完全可以以滿足城城區(qū)及鄉(xiāng)鄉(xiāng)鎮(zhèn)上三三口之家家以及兩兩代同堂堂的需要要，基本本價(jià)格與與縣城其其他樓盤盤相比，還還處于客客源的能能承受范范圍之內(nèi)內(nèi)，所以以

19、前期的的銷售去去化較快快，良好好的銷售售形式為為下一步步的數(shù)次次開盤打打下了堅(jiān)堅(jiān)實(shí)的基基礎(chǔ)。現(xiàn)現(xiàn)在國(guó)家家又通過(guò)過(guò)制度限限制大面面積房產(chǎn)產(chǎn)的開發(fā)發(fā)，而和和順陽(yáng)光城城市基本本上是以以中小戶戶型為主主，迎合合了市場(chǎng)場(chǎng)的需要要，利于于項(xiàng)目的的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)發(fā)展。人以群分：和順陽(yáng)光城城市從成成交客戶戶的分析析看，以以城區(qū)公公務(wù)員及及鄉(xiāng)鎮(zhèn)上上經(jīng)濟(jì)穩(wěn)穩(wěn)定的一一族為主主，加上上教師、醫(yī)醫(yī)生各個(gè)個(gè)群體的的加入，使使整個(gè)和和順陽(yáng)光城城市小區(qū)區(qū)內(nèi)部人人文品質(zhì)質(zhì)有了一一定的檔檔次，整整體素質(zhì)質(zhì)較高，所所以說(shuō)和和順陽(yáng)光城城市小區(qū)區(qū)是個(gè)高高素質(zhì)群群體居家家的理想想之地。功能提升：建設(shè)一一個(gè)客戶戶滿意的的健康、生生態(tài)、和和諧之城城

20、是南陵陵和順一一直努力力的方向向，隨著著開發(fā)進(jìn)進(jìn)程的加加快，一一個(gè)純自自然生態(tài)態(tài)理念、理理想健康康的新城城將展示示于廣大大客戶面面前。和和順陽(yáng)光城城市將以以其超大大的規(guī)模模、原始始逸人的的環(huán)境為為未來(lái)南南陵的新新城規(guī)劃劃點(diǎn)上精精彩的一一筆。產(chǎn)品嫁接：和順陽(yáng)光城城市未來(lái)來(lái)走規(guī)模模化、城城市化發(fā)發(fā)展這條條路，教教育概念念的塑造造、運(yùn)動(dòng)動(dòng)理念的的宣傳勢(shì)勢(shì)不可少少。現(xiàn)在在產(chǎn)品基基本上處處于前期期，但可可以借未未來(lái)的無(wú)無(wú)形價(jià)值值來(lái)贏得得目前的的價(jià)值空空間，在在可實(shí)現(xiàn)現(xiàn)的范圍圍內(nèi)進(jìn)行行產(chǎn)品延延伸宣傳傳，想必必會(huì)取得得理想的的效果。樓盤軟性：現(xiàn)在和和順陽(yáng)光城城市的硬硬件就猶猶如我們們的產(chǎn)品品、我們們的景觀觀

21、等，但但到物業(yè)業(yè)交付以以后，就就要到一一些具體體的軟性性服務(wù)上上來(lái)，正正如我們們現(xiàn)在宣宣傳的五五星物業(yè)業(yè)，它是是一種服服務(wù)，是是一種無(wú)無(wú)形產(chǎn)品品；我們們的小區(qū)區(qū)內(nèi)部文文化的營(yíng)營(yíng)造，業(yè)業(yè)主生活活氛圍的的融合將將是一個(gè)個(gè)長(zhǎng)期的的過(guò)程。公公司前期期的品牌牌烘托這這些都是是樓盤軟軟性的極極大化發(fā)發(fā)揮?？涂蛻羟捌谄谫I的是是樓盤的的口碑，但但到了交交付對(duì)樓樓盤的評(píng)評(píng)價(jià)，才才是真正正意義的的對(duì)樓盤盤的認(rèn)可可或否定定。我們們注重現(xiàn)現(xiàn)在，但但也應(yīng)該該注重未未來(lái)。樓盤及發(fā)展展商形象象：在房房產(chǎn)開發(fā)發(fā)如火如如荼的時(shí)時(shí)代，注注重品牌牌，注重重自身形形象的深深化已經(jīng)經(jīng)成了所所有開發(fā)發(fā)商必走走的途徑徑，也有有前期塑塑造成

22、功功的，也也有不是是很理想想的；和和順陽(yáng)光城城市前期期項(xiàng)目的的立項(xiàng)以以及賣點(diǎn)點(diǎn)挖掘宣宣傳都是是十分到到位，所所以才贏贏得了銷銷售上的的良好業(yè)業(yè)績(jī)。良良好的品品牌將指指引項(xiàng)目目向和諧諧化、成成功化發(fā)發(fā)展，是是一個(gè)永永遠(yuǎn)的真真理。居住文化與與生活方方式：和和順陽(yáng)光城城市以和和居會(huì)為為依托，努努力為客客戶創(chuàng)造造一個(gè)和和諧理想想的居住住小區(qū)，打打造一種種陽(yáng)光、健健康、活活力的新新城新生生活，為為客戶的的未來(lái)生生活方式式給予一一個(gè)恰到到好處的的定位，讓讓客源對(duì)對(duì)未來(lái)的的生活充充滿希望望與祈求求，未來(lái)來(lái)的和順順陽(yáng)光城城市將是是一個(gè)充充滿歡樂(lè)樂(lè)和諧與與歌聲幸幸福的和和諧小區(qū)區(qū)。創(chuàng)意促銷：隨著房房產(chǎn)銷售售的空

23、間間不斷縮縮小，房房產(chǎn)開發(fā)發(fā)商之間間的競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)也愈演演愈烈，廣廣告是鋪鋪天蓋地地，各種種促銷活活動(dòng)也是是比比皆皆是，不不乏明星星助陣、歌歌星、演演員捧場(chǎng)場(chǎng)，甚至至一些大大盤不吝吝中金邀邀請(qǐng)國(guó)際際大脘進(jìn)進(jìn)行操作作。和順順陽(yáng)光城城市項(xiàng)目目立足于于縣城，可可以選取取小中型型的活動(dòng)動(dòng)為主，以以與客戶戶互動(dòng)為為主，注注重客戶戶參與性性，達(dá)到到與客源源的心里里溝通，方方能取得得好的宣宣傳效果果。國(guó)家新政領(lǐng)領(lǐng)讀與規(guī)規(guī)避：明確新建住住房結(jié)構(gòu)構(gòu)比例：自20006年年6月11日起，各各城市（包包括縣城城，下同同）年度度（從66月1日日起計(jì)算算，下同同）新審審批、新新開工的的商品住住房總面面積中，套套型建筑筑面積99

24、0平方方米以下下住房（含含經(jīng)濟(jì)適適用住房房）面積積所占比比重，必必須達(dá)到到70%以上。妥善處理已已審批但但未取得得施工許許可證的的商品住住房項(xiàng)目目：對(duì)于于20006年66月1日日前已審審批但未未取得施施工許可可證的商商品住房房項(xiàng)目，由由城市人人民政府府根據(jù)當(dāng)當(dāng)?shù)啬甓榷刃陆ㄉ躺唐纷》糠拷Y(jié)構(gòu)比比例要求求，區(qū)別別規(guī)劃用用地性質(zhì)質(zhì)、項(xiàng)目目布局，因因地制宜宜地確定定需要調(diào)調(diào)整套型型結(jié)構(gòu)的的具體項(xiàng)項(xiàng)目。嚴(yán)肅查處違違法違規(guī)規(guī)行為：各地建建設(shè)、規(guī)規(guī)劃、房房地產(chǎn)主主管部門門要根據(jù)據(jù)有關(guān)法法律法規(guī)規(guī)的規(guī)定定，加強(qiáng)強(qiáng)市場(chǎng)監(jiān)監(jiān)管，嚴(yán)嚴(yán)肅查處處違反或或規(guī)避套套型結(jié)構(gòu)構(gòu)要求的的違法違違規(guī)行為為。加強(qiáng)監(jiān)督檢檢查，落落實(shí)責(zé)任

25、任追究制制度：對(duì)對(duì)沒(méi)有按按要求嚴(yán)嚴(yán)格審查查，違規(guī)規(guī)發(fā)放規(guī)規(guī)劃、施施工、商商品房預(yù)預(yù)售許可可證和施施工圖設(shè)設(shè)計(jì)文件件審查合合格書的的單位和和個(gè)人，要要及時(shí)予予以嚴(yán)肅肅查處。加強(qiáng)商品房房預(yù)售許許可管理理。各級(jí)級(jí)房地產(chǎn)產(chǎn)管理部部門要按按照法定定程序和和許可條條件，嚴(yán)嚴(yán)格把好好商品房房預(yù)售許許可關(guān)。房房地產(chǎn)開開發(fā)企業(yè)業(yè)取得預(yù)預(yù)售許可可證后，應(yīng)應(yīng)當(dāng)在110日內(nèi)內(nèi)開始銷銷售商品品房。未未取得商商品房預(yù)預(yù)售許可可證的項(xiàng)項(xiàng)目，房房地產(chǎn)開開發(fā)企業(yè)業(yè)不得非非法預(yù)售售商品房房，也不不得以認(rèn)認(rèn)購(gòu)（包包括認(rèn)訂訂、登記記、選號(hào)號(hào)等）、收收取預(yù)定定款性質(zhì)質(zhì)費(fèi)用等等各種形形式變相相預(yù)售商商品房。各級(jí)房地產(chǎn)產(chǎn)管理部部門要按按照

26、法定定程序和和許可條條件，嚴(yán)嚴(yán)格把好好商品房房預(yù)售許許可關(guān)。房房地產(chǎn)開開發(fā)企業(yè)業(yè)取得預(yù)預(yù)售許可可證后，應(yīng)應(yīng)當(dāng)在110日內(nèi)內(nèi)開始銷銷售商品品房。未未取得商商品房預(yù)預(yù)售許可可證的項(xiàng)項(xiàng)目，房房地產(chǎn)開開發(fā)企業(yè)業(yè)不得非非法預(yù)售售商品房房，也不不得以認(rèn)認(rèn)購(gòu)（包包括認(rèn)訂訂、登記記、選號(hào)號(hào)等）、收收取預(yù)定定款性質(zhì)質(zhì)費(fèi)用等等各種形形式變相相預(yù)售商商品房。加強(qiáng)房地產(chǎn)產(chǎn)廣告發(fā)發(fā)布管理理。未取取得商品品房預(yù)售售許可證證的房地地產(chǎn)項(xiàng)目目，不得得發(fā)布商商品房預(yù)預(yù)售廣告告。加強(qiáng)商品房房預(yù)（銷銷）售合合同管理理。房地地產(chǎn)管理理部門應(yīng)應(yīng)嚴(yán)格預(yù)預(yù)售合同同登記備備案制度度，落實(shí)實(shí)購(gòu)房實(shí)名制制。公司應(yīng)該根根據(jù)國(guó)家家房管新新政策，對(duì)對(duì)

27、不利于于公司發(fā)發(fā)展的一一面，例例如上面面條例關(guān)關(guān)于建設(shè)設(shè)面積、預(yù)預(yù)售、廣廣告發(fā)布布等一些些有礙公公司推盤盤的內(nèi)容容，公司司給予合合理適當(dāng)當(dāng)?shù)囊?guī)避避，采取取靈活多多樣的房房產(chǎn)促銷銷形式，帶帶動(dòng)銷售售，以客客戶最終終滿足作作為工作作目標(biāo)。品牌與開發(fā)發(fā)商至關(guān)重重要：品牌的樹立立在項(xiàng)目目的前期期至關(guān)重重要，成成功的品品牌塑造造可以影影響項(xiàng)目目的開發(fā)發(fā)，使項(xiàng)項(xiàng)目朝更更好的方方向發(fā)展展，反之之則不然然。品牌牌可以作作為一個(gè)個(gè)賣點(diǎn)進(jìn)進(jìn)行側(cè)重重化宣傳傳，但其其也是獨(dú)獨(dú)立的，品品牌就是是客源對(duì)對(duì)開發(fā)商商的第一一印象。作作為開發(fā)發(fā)商應(yīng)該該引起足足夠的重重視，所所以項(xiàng)目目的立項(xiàng)項(xiàng)入市宣宣傳定位位一定要要成功，要要不

28、然會(huì)會(huì)給后期期的開發(fā)發(fā)帶來(lái)許許多麻煩煩與不良良后果。安徽水利上上市品牌牌為支撐撐，以本本土開發(fā)發(fā)商的身身份易于于接近客客戶，客客源對(duì)本本土企業(yè)業(yè)的后期期物業(yè)較較放心，所所以才贏贏得前期期的火暴暴銷售，外外省及外外資企業(yè)業(yè)雖然可可以開發(fā)發(fā)好的樓樓盤，但但客源擔(dān)擔(dān)心后期期物業(yè)交交付后的的管理問(wèn)問(wèn)題，所所以說(shuō)安安徽水利利上市品品牌為和和順陽(yáng)光城城市的銷銷售贏得得了先機(jī)機(jī)。南陵和順立立足南陵陵身兼數(shù)數(shù)職，一一個(gè)是蕪蕪湖市重重點(diǎn)項(xiàng)目目南陵城城市防洪洪工程，一一個(gè)是縣縣市橋河河清淤治治理，再再次才是是和順陽(yáng)光城城市的開開發(fā)，所所以只有有前者有有了好的的業(yè)績(jī)，才才能給政政府帶來(lái)來(lái)信心，故故此才能能保證后后期

29、和順順陽(yáng)光城城市房地地產(chǎn)的開開發(fā)，所所以三者者是相輔輔相成的的，互為為制約與與影響。銷售與銷售售管理溝通、協(xié)協(xié)作：房產(chǎn)銷售進(jìn)進(jìn)入900年代以以后，房房產(chǎn)銷售售已經(jīng)不不是簡(jiǎn)單單的賣房房了，而而是對(duì)客客戶一種種理念的的闡述，對(duì)對(duì)未來(lái)的的一種把把握，客客戶買房房也是買買的一種種服務(wù)，一一種對(duì)未未來(lái)生活活的向往往與渴望望?，F(xiàn)代的購(gòu)房房要求已已經(jīng)不是是簡(jiǎn)單的的住房，而而是一個(gè)個(gè)以居住住為基本本滿足元元素而引引出一個(gè)個(gè)能滿足足生活所所需及高高于生活活所需的的綜合體體，它是是附購(gòu)物物、娛樂(lè)樂(lè)、餐飲飲或教育育、運(yùn)動(dòng)動(dòng)及家庭庭辦公為為一體的的綜合房房產(chǎn)。把握顧客心心態(tài)，迎迎合客戶戶心理所所需，想想客戶所所想，把

30、把客戶的的利益放放在首位位，已經(jīng)經(jīng)成了眾眾多房產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)公公司的一一種不可可缺失的的銷售理理念?？紤]一個(gè)家家庭，而而不僅僅僅是對(duì)一一個(gè)購(gòu)房房者。銷售管理注注重對(duì)全全體銷售售人員房房產(chǎn)基本本知識(shí)的的灌輸，注注重服務(wù)務(wù)，以人人性化的的關(guān)懷贏贏得客源源，在適適當(dāng)?shù)臅r(shí)時(shí)機(jī)充分分發(fā)揮個(gè)個(gè)人能力力，以維維護(hù)公司司信譽(yù)、企企業(yè)品牌牌作為立立足點(diǎn)。作為銷售人人員除了了具有扎扎實(shí)的專專業(yè)知識(shí)識(shí)以外，必必須具備備親和性性以及與與客戶良良好的溝溝通能力力，首先先要有推推銷自己己的能力力，然后后才是推推銷開發(fā)發(fā)商，只只有客戶戶對(duì)以上上兩者在在心理上上接受或或者說(shuō)認(rèn)認(rèn)可，才才能進(jìn)一一步推銷銷樓盤，這這樣一個(gè)個(gè)程序下下來(lái)，

31、客客戶達(dá)成成意向的的幾率較較高。在銷售講解解中，可可以灌輸輸項(xiàng)目的的高附加加值，并并利用個(gè)個(gè)人技能能創(chuàng)造一一些緊迫迫感，促促成下單單，在客客戶合理理的要求求下，也也可適當(dāng)當(dāng)為客戶戶購(gòu)房提提些建議議。景觀配套靚裝出出爐：景觀環(huán)境的的包裝是是居住要要求的很很大一部部分，現(xiàn)現(xiàn)在客戶戶在預(yù)購(gòu)購(gòu)房以前前對(duì)景觀觀及外圍圍環(huán)境的的考慮也也占了較較大份額額，良好好的社區(qū)區(qū)景觀，勢(shì)勢(shì)必會(huì)帶帶來(lái)良好好的銷售售。前期的景觀觀只能通通過(guò)沙盤盤對(duì)客戶戶進(jìn)行介介紹，從從此客戶戶將把沙沙盤上美美麗的景景觀作為為一個(gè)印印象，如如果開發(fā)發(fā)商在后后期的景景觀配套套中，沒(méi)沒(méi)能按照照規(guī)劃要要求或者者低于沙沙盤模型型所展示示在客戶戶面

32、前的的進(jìn)行設(shè)設(shè)置，開開發(fā)商的的形象也也將因此此而大大大折扣，不不利于長(zhǎng)長(zhǎng)期的發(fā)發(fā)展。以適當(dāng)?shù)膱@園林小品品對(duì)社區(qū)區(qū)景觀進(jìn)進(jìn)行點(diǎn)綴綴、美化化，對(duì)社社區(qū)道路路進(jìn)行整整理，對(duì)對(duì)廣場(chǎng)進(jìn)進(jìn)行氛圍圍營(yíng)造及及晚間亮亮化等。社區(qū)文化氛氛圍營(yíng)造造創(chuàng)造造和諧新新生活：社區(qū)是在一一定地域域內(nèi)發(fā)生生社會(huì)活活動(dòng)和社社會(huì)關(guān)系系、有特特定生活活方式并并具有成成員歸屬屬感的人人群所組組成的相相對(duì)獨(dú)立立的社會(huì)會(huì)生活共共同體。社社區(qū)為一一定的地地緣群體體和區(qū)域域社會(huì)，它它必須具具有一個(gè)個(gè)相對(duì)穩(wěn)穩(wěn)定的人人文區(qū)位位意義上上的地域域、一定定規(guī)模和和具有同同質(zhì)性的的人口、以以橫向分分布和聯(lián)聯(lián)系為主主要特征征的組織織結(jié)構(gòu)、有有一定程程度共同

33、同性的文文化心理理和生活活方式。和順陽(yáng)光光城市具具備了較較大的規(guī)規(guī)模，可可以容納納較多的的人群，而而且客戶戶人文素素質(zhì)都較較高，基基本上達(dá)達(dá)到了一一個(gè)社區(qū)區(qū)的要求求，也易易于各種種社區(qū)文文化活動(dòng)動(dòng)開展。目前以和居居會(huì)的形形式拉動(dòng)動(dòng)新老客客戶參與與組織的的系列活活動(dòng)，形形式多樣樣、內(nèi)容容豐富，贏贏得了客客戶的喜喜愛(ài)，如如大家參參與的運(yùn)運(yùn)動(dòng)類活活動(dòng)。組織家庭式式、大眾眾喜聞樂(lè)樂(lè)見(jiàn)以及及符合當(dāng)當(dāng)?shù)仫L(fēng)俗俗的中、小小型客戶戶互動(dòng)活活動(dòng)，全全力營(yíng)造造一個(gè)新新家的氛氛圍，讓讓客戶對(duì)對(duì)家有一一個(gè)新印印象、一一個(gè)新的的定位。聆聆聽(tīng)客戶戶的需要要，尊重重客戶的的意見(jiàn)，為為客戶營(yíng)營(yíng)造一個(gè)個(gè)舒適的的家，贏贏得良好好的

34、社會(huì)會(huì)口碑。交房節(jié)點(diǎn)把把握：07年底前前期開發(fā)發(fā)的1#、2#樓相繼繼就要交交房，于于交房節(jié)節(jié)點(diǎn)把握握良好的的造勢(shì)宣宣傳時(shí)機(jī)機(jī)，帶動(dòng)動(dòng)下一輪輪新客戶戶的累積積。交樓標(biāo)準(zhǔn)的的公示，嚴(yán)嚴(yán)格保證證施工質(zhì)質(zhì)量，不不回避缺缺點(diǎn)：名稱項(xiàng)目主要內(nèi)容基礎(chǔ)部分結(jié)構(gòu)層高2.88M ，全全框架結(jié)結(jié)構(gòu)外檐高級(jí)涂料頂部平頂：屋面面鋪新型型防水保保溫材料料，預(yù)留留太陽(yáng)能能熱水器器機(jī)位首層小院設(shè)置院落分分隔（圍圍欄），院院內(nèi)綠化化公共部分地面防滑地磚墻面涂料樓梯扶手鐵藝扶手樓道燈聲控延時(shí)燈燈排油煙井道道預(yù)制排油煙煙井道室內(nèi)部分外墻外墻環(huán)保涂涂料粉刷刷內(nèi)墻墻體混合沙沙漿、白白色膩?zhàn)幼臃鬯㈨斉锘旌仙碀{、白白色膩?zhàn)幼臃鬯⒌孛嫠嗌?/p>

35、漿，刮刮糙毛面面門窗住宅房進(jìn)門門為防盜盜門，無(wú)無(wú)內(nèi)門，鋁鋁塑窗廚房預(yù)留給排水水接口和和管道天天然氣接接口空間間衛(wèi)生間不設(shè)潔具，預(yù)預(yù)留給排排水接口口陽(yáng)臺(tái)南陽(yáng)臺(tái)為大大面積落落地陽(yáng)臺(tái)臺(tái)，塑窗窗門，歐歐式鐵藝藝欄桿電梯品牌電梯配套部分水自來(lái)水供給給到戶，一一戶一表表，PPPR給水水管，預(yù)預(yù)留太陽(yáng)陽(yáng)能熱水水管，UUPVCC下水，首首層獨(dú)立立下水電一戶一表，不不少于550W/平方米米天燃?xì)忸A(yù)留鋪設(shè)管管道空間間電話電話入戶，客客廳、主主臥預(yù)留留端口電視有線電視，起起居室、主主臥室預(yù)預(yù)留接口口寬帶網(wǎng)寬帶網(wǎng)入戶戶，書房房，次臥臥智能化1、可視門門鈴對(duì)講講；2、閉閉路電視視監(jiān)控；3、車車輛管理理系統(tǒng)；4、周周界報(bào)警警系統(tǒng)；5、電電子公告告牌；66、背景景音樂(lè)系系統(tǒng)；77、多媒媒體信息息箱。贈(zèng)送部分電子對(duì)講單單元門電子對(duì)講話話機(jī)品牌防盜門門廚房、衛(wèi)生生間水龍龍頭室內(nèi)照明白白枳燈交房活動(dòng)的的組織：交鑰匙匙活動(dòng)（慶慶典）。物業(yè)管理趨向人人性化：以蚌埠錦江江物業(yè)為為藍(lán)本，制制定相關(guān)關(guān)的規(guī)范范、約束束機(jī)制；提供保保安的應(yīng)應(yīng)變技能能、以及及良好的的保潔服服務(wù)等。一般的主要要公眾制制度有：a)前前期物業(yè)業(yè)管理服服務(wù)協(xié)議議；bb)物物業(yè)管理理委托合合同；c