物業(yè)管理師考試復(fù)習(xí)-《物業(yè)經(jīng)營管理》5

1、精品文檔 精心整理精品文檔 可編輯的精品文檔物業(yè)管理師考試復(fù)習(xí)-物業(yè)經(jīng)營管理5第五章 房地產(chǎn)市場與市場分析本章要求：掌握：物業(yè)經(jīng)營管理計(jì)劃及其編制，計(jì)劃的主要內(nèi)容和表現(xiàn)方式。熟悉：房地產(chǎn)市場的特性與功能，房地產(chǎn)市場的供求規(guī)律，房地產(chǎn)市場的結(jié)構(gòu)、細(xì)分方式。了解：反映和描述房地產(chǎn)市場狀況的指標(biāo)，房地產(chǎn)市場的運(yùn)行環(huán)境和影響因素，政府干預(yù)房地產(chǎn)市場的原則、手段和措施。本章考試知識(shí)要點(diǎn)：1 房地產(chǎn)市場的構(gòu)成及影響其轉(zhuǎn)變的因素2 房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)的構(gòu)成3 房地產(chǎn)供給的主要指標(biāo)4 房地產(chǎn)市場的特性與功能5 房地產(chǎn)市場分析的內(nèi)容6 物業(yè)管理規(guī)劃及制定的基本原則7 物業(yè)管理計(jì)劃的分類8 編制物業(yè)經(jīng)營管理計(jì)劃的基礎(chǔ)

2、工作內(nèi)容9 物業(yè)管理計(jì)劃的主要內(nèi)容本章復(fù)習(xí)綱要：一、房地產(chǎn)市場概述1. 房地產(chǎn)市場概述房地產(chǎn)市場可以理解為從事房地產(chǎn)買賣、租賃、抵押、典當(dāng)?shù)冉灰谆顒?dòng)場所以及一切交易途徑和形式。房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)中對(duì)房地產(chǎn)市場的定義，則是指當(dāng)前潛在的房地產(chǎn)買者和賣者，以及當(dāng)前的房地產(chǎn)交易活動(dòng)。一個(gè)完整的房地產(chǎn)市場由市場主體、客體、價(jià)格、資金、運(yùn)行機(jī)制等因素構(gòu)成的一個(gè)系統(tǒng)。與一般市場相同，房地產(chǎn)市場也是由參與房地產(chǎn)交換的當(dāng)事者、房地產(chǎn)商品、房地產(chǎn)交易需求、交易組織機(jī)構(gòu)等要素構(gòu)成的。2. 房地產(chǎn)市場的運(yùn)行環(huán)境房地產(chǎn)市場的運(yùn)行環(huán)境，是指把房地產(chǎn)市場作為一個(gè)中心體時(shí)，它周圍各種影響因素的總和。包括:社會(huì)環(huán)境、政治環(huán)境、經(jīng)濟(jì)環(huán)

3、境、金融環(huán)境、法制環(huán)境、技術(shù)環(huán)境、資源環(huán)境、國際環(huán)境。3.房地產(chǎn)市場的影響因素(l)影響房地產(chǎn)市場發(fā)展的社會(huì)經(jīng)濟(jì)因素；(2)影響房地產(chǎn)市場轉(zhuǎn)變的社會(huì)經(jīng)濟(jì)困素。（技術(shù)、金融、人文、自然、政治。）二、房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)與市場指標(biāo)（熟悉）（一）房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)包括總量結(jié)構(gòu)、區(qū)域結(jié)構(gòu)、產(chǎn)品結(jié)構(gòu)、供求結(jié)構(gòu)和投資結(jié)構(gòu)。（二）房地產(chǎn)市場細(xì)分我們可以按照地域范圍、房地產(chǎn)類型、增量存量、交易形式等標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)房地產(chǎn)市場進(jìn)行細(xì)分。細(xì)分市場：買方市場是由若干個(gè)購買者組成的，而他們?cè)诋a(chǎn)品需求、購買能力、地理位置、購買態(tài)度等方面都會(huì)有差異，這些差異便形成了市場細(xì)分的依據(jù)。市場細(xì)分的方法：根據(jù)買主對(duì)產(chǎn)品的不同需求或營

4、銷反映將購買者分為若干類型。（三）房地產(chǎn)市場指標(biāo)反映和描述房地產(chǎn)市場狀況的指標(biāo)，包括供給指標(biāo)、需求指標(biāo)和市場交易指標(biāo)三種類型：1.供給指標(biāo)存量，是指報(bào)告期期末(如第t年或半年、季度、月，下同)已占用和空置的物業(yè)空間總量，單位為建筑面積或套數(shù)；在數(shù)值上，報(bào)告期存量上期存量報(bào)告期新竣工量報(bào)告期滅失量；可按物業(yè)類型分別統(tǒng)計(jì)。新竣工量，是指報(bào)告期內(nèi)新竣工房屋的數(shù)量，單位為建筑面積或套數(shù)，可接物業(yè)類型分別統(tǒng)計(jì)。我國竣工量統(tǒng)計(jì)指標(biāo)是竣工面積，指報(bào)告期內(nèi)房屋建筑按照設(shè)計(jì)要求已全部完工，達(dá)到入住和使用條件，經(jīng)驗(yàn)收合格(或達(dá)到竣工驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn))，可正式移交使用的各棟房屋建筑面積的總和。滅失量，是指房屋存量在報(bào)告期內(nèi)

5、由于各種原因(毀損、拆遷等)滅失掉的部分。空置量，是指報(bào)告期期末房屋存量中沒有被占用的部分。我國目前空置量的統(tǒng)計(jì)是不完整的，是指“報(bào)告期末己竣工的可供銷售或出租的商品房屋建筑面鞏中，尚未銷售或出租的商品房屋建筑面積，包括以前年度竣工和本期竣工的房屋面積，但不包括報(bào)告期己竣工的拆遷還建、統(tǒng)建代建、公共配套建筑、房地產(chǎn)公司自用及周轉(zhuǎn)房等不可銷售或出租的房屋面積”。空置率，是指報(bào)告期期末空置房屋占同期房屋存量的比例。在實(shí)際應(yīng)用中，可以根據(jù)房屋的類型特征和空置特征分別進(jìn)行統(tǒng)計(jì)，包括不同類型房屋空置率、新竣工房屋空置率、出租房屋空置率、自用房屋空置率等。可供租售量，是指報(bào)告期可供銷售或出租房屋的數(shù)量，單

6、位為建筑面積或套數(shù)。可供租售量上期可供租售數(shù)量上期吸納量本期新竣工量；實(shí)際統(tǒng)計(jì)過程中，可按銷售或出租、存量房屋和新建房屋、不同物業(yè)類型等分別統(tǒng)計(jì)。因?yàn)椴⒎撬械目罩梅课荻荚诘却鍪刍虺鲎?，所以某時(shí)點(diǎn)的空置量通常大于該時(shí)點(diǎn)可供租售數(shù)量。房屋施工面積，是指報(bào)告期內(nèi)施工的全部房屋建筑面積。包括本期新開工的面積和上期開工跨入本期繼續(xù)施工的房屋面積，以及上期已停建在本期恢復(fù)施工的房屋面積。本期竣工和本期施工后又停建緩建的房屋面積仍包括在施工面積中，多層建筑應(yīng)為各層建筑面積之和。房屋新開工面積，是指在報(bào)告期內(nèi)新開工建設(shè)的房屋面積。不包括上期跨人報(bào)告期繼續(xù)施工的房屋面積和上期停緩建而在本期恢復(fù)施工的房屋面積

7、。房屋的開工應(yīng)以房屋正式開始破土刨槽(地基處理或打永久樁)的日期為準(zhǔn)。平均建設(shè)周期，是指某種類型的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目從開工到竣工交付使用所占用的時(shí)間長度。在數(shù)值上，平均建設(shè)周期房屋施工面積/新竣工面積?？⒐し课輧r(jià)值，是指在報(bào)告期內(nèi)竣工房屋本身的建造價(jià)值。竣工房屋的價(jià)值一般按房屋設(shè)計(jì)和預(yù)算規(guī)定的內(nèi)容計(jì)算。包括竣工房屋本身的基礎(chǔ)、結(jié)構(gòu)、屋面、裝修以及水、電、衛(wèi)等附屬工程的建筑價(jià)值，也包括作為房屋建筑組成部分而列入房屋建筑工程預(yù)算內(nèi)的設(shè)備(如電梯、通風(fēng)設(shè)備等)的購置和安裝費(fèi)用；不包括廠房內(nèi)的工藝設(shè)備、工藝管線的購置和安裝，工藝設(shè)備基礎(chǔ)的建造；辦公和生活用家具的購置等費(fèi)用；購置土地的費(fèi)用E遷移補(bǔ)償費(fèi)和場地

8、平整的費(fèi)用及城市建設(shè)配套投資?？⒐し课輧r(jià)值一般按結(jié)算價(jià)格計(jì)算。2.需求指標(biāo)房屋空間使用數(shù)量，是指按使用者類型劃分的正在使用中的房屋數(shù)量。商品零售價(jià)格指數(shù)，是反映一定時(shí)期內(nèi)城鄉(xiāng)商品零售價(jià)格變動(dòng)趨勢和程度的相對(duì)數(shù)。商品零售物價(jià)的變動(dòng)直接影響到城鄉(xiāng)居民的生活支出和國家的財(cái)政收入，影響居民購買力和市場供需的平衡，影響到消費(fèi)與積累的比例關(guān)系。城市居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)，是反映一定時(shí)期內(nèi)城市居民家庭所購買的生活消費(fèi)品價(jià)格和服務(wù)項(xiàng)目價(jià)格變動(dòng)趨勢和程度的相對(duì)數(shù)。該指數(shù)可以觀察和分析消費(fèi)品的零售價(jià)格和服務(wù)項(xiàng)目價(jià)格變動(dòng)對(duì)職工貨幣工資的影響，作為研究職工生活和確定工資政策的依據(jù)。3.市場交易指標(biāo)銷售量，是指報(bào)告期內(nèi)銷售房

9、屋的數(shù)量，單位為建筑面積或套數(shù)。在統(tǒng)計(jì)過程中，可按物業(yè)類型、存量房屋和新建房屋分別統(tǒng)計(jì)。我國房地產(chǎn)開發(fā)統(tǒng)計(jì)中采用是實(shí)際銷售面積，指報(bào)告期已竣工的房屋面積中己正式交付給購房者或已簽訂(正式)銷售合同的商品房屋面積。不包括已簽訂預(yù)售合同正在建設(shè)的商品房屋面積，但包括報(bào)告期或報(bào)告期以前簽訂了預(yù)售合同，在報(bào)告期又竣工的商品房屋面積。出租量，是指報(bào)告期內(nèi)出租房屋的數(shù)量，單位為建筑面積或套數(shù)。在統(tǒng)計(jì)過程中，可按房屋類型和新建房屋分別統(tǒng)計(jì)。我國房地產(chǎn)開發(fā)統(tǒng)計(jì)中的出租面積，是指在報(bào)告期期末房屋開發(fā)單位出租的商品房屋的全部面積。吸納量，是指報(bào)告期內(nèi)銷售和出租房屋的數(shù)量之和，單位為建筑面積或套數(shù)。實(shí)際統(tǒng)計(jì)過程中，

10、可按銷售或出租、存量房屋和新建房屋、不同物業(yè)類型等分別統(tǒng)計(jì)。吸納率，是指報(bào)告期內(nèi)吸納量占同期可供租售量的比例，以百分?jǐn)?shù)表示，有季度吸納率、年吸納率等。實(shí)際計(jì)算過程中，可按銷售或出租、存量房屋和新建房屋、不同物業(yè)類型等分別計(jì)算。吸納周期，是指按報(bào)告期內(nèi)的吸納速度(單位時(shí)間內(nèi)的吸納量)計(jì)算，同期可供租售量可以全部被市場吸納所需要花費(fèi)的時(shí)間，單位為年、季度或月，在數(shù)值上等于吸納率的倒數(shù)。在計(jì)算過程中，可按銷售或出租、存量房屋和新建房屋、不同物業(yè)類型等分別計(jì)算。在新建商品房銷售市場，吸納周期又稱為銷售周期。預(yù)售面積，是指報(bào)告期末仍未竣工交付使用，但己簽訂預(yù)售合同的正在建設(shè)的商品房屋面積。報(bào)告期預(yù)售又在

11、報(bào)告期轉(zhuǎn)正式或協(xié)議銷售的商品房屋的面積應(yīng)列入實(shí)際銷售面積，同時(shí)統(tǒng)計(jì)為銷售收入 。房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)，是反映一定時(shí)期內(nèi)房地產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)趨勢和程度的相對(duì)數(shù)，包括房屋銷售價(jià)格指數(shù)、房屋租賃價(jià)格指數(shù)和土地交易價(jià)格指數(shù)。我國目前的各類房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)，通?；谄骄鶅r(jià)格。房地產(chǎn)價(jià)格，是指報(bào)告期房地產(chǎn)市場中的價(jià)格水平，通常用不同類型房屋的中位數(shù)價(jià)格表示。我國現(xiàn)有房地產(chǎn)價(jià)格統(tǒng)計(jì)，是基于各類物業(yè)平均價(jià)格的統(tǒng)計(jì)。房地產(chǎn)租金，是指報(bào)告期房地產(chǎn)市場中的租金水平，通常用不同類型房屋的中位數(shù)租金表示。我國現(xiàn)有房地產(chǎn)租金統(tǒng)計(jì)，是基于各類物業(yè)平均租金的統(tǒng)計(jì)。三、房地產(chǎn)市場的特性與功能（熟悉）1. 房地產(chǎn)市場的特性：、市場供給的點(diǎn)；、

12、市場需求的特點(diǎn)；、市場交易的特點(diǎn)；、市場價(jià)格的特點(diǎn)。2. 房地產(chǎn)市場的功能：、配置存量房地產(chǎn)資源和利益；、顯示房地產(chǎn)市場需求變化；、指導(dǎo)供給以適應(yīng)需求的變化；、指導(dǎo)政府制訂科學(xué)的土地供給計(jì)劃；、引導(dǎo)需求適應(yīng)供給條件的變化。3. 政府干預(yù)房地產(chǎn)市場的原則、手段和措施原則：目標(biāo)的確定性、政策的連續(xù)性與協(xié)調(diào)性、政策的針對(duì)性和導(dǎo)向性、政策的公平性和效率。手段:土地供應(yīng)政策、金融政策、住房政策、城市規(guī)劃、地價(jià)政策、稅收政策、租金控制。措施:健全市場準(zhǔn)入制度、推動(dòng)行業(yè)誠信體系建設(shè)、規(guī)范交易程序、加強(qiáng)產(chǎn)權(quán)管理。四、房地產(chǎn)市場分析（了解）房地產(chǎn)市場分析，是通過信息將房地產(chǎn)市場的參與者與房地產(chǎn)市場聯(lián)系起來的一種

13、活動(dòng)，即通過房地產(chǎn)市場信息的收集、分析和加工處理，尋找出其內(nèi)在的規(guī)律和含義，預(yù)測市場未來的發(fā)展趨勢，用以幫助房地產(chǎn)市場的參與者掌握市場動(dòng)態(tài)、把握市場機(jī)會(huì)或調(diào)整其市場行為。房地產(chǎn)市場的運(yùn)行規(guī)律房地產(chǎn)空間市場與資產(chǎn)市場的聯(lián)系和均衡狀態(tài)：空間市場的供求關(guān)系決定了房地產(chǎn)租金的水平，該租金水平同時(shí)決定了房地產(chǎn)資產(chǎn)的收益率，從而影響資產(chǎn)市場中的需求；同時(shí)，空間市場上的供給又是由資產(chǎn)市場決定的。房地產(chǎn)市場分析的內(nèi)容：1、宏觀因素分析；經(jīng)濟(jì)增長、人口、社會(huì)政治、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)等。2、市場供求分析；供給、需求、競爭、市場占有率分析。3、相關(guān)因素分析。五、物業(yè)經(jīng)營管理計(jì)劃（掌握）1、物業(yè)經(jīng)營管理計(jì)劃的概念物業(yè)經(jīng)營管理計(jì)

14、劃，是物業(yè)管理規(guī)劃一系列子過程的結(jié)果，是物業(yè)管理師思想的具體化，體現(xiàn)了他們準(zhǔn)備做什么，什么時(shí)候做，由誰去做以及如何做，即對(duì)未來行動(dòng)方案的一種說明。制定物業(yè)管理計(jì)劃的基本原則是：第一，物業(yè)管理師必須參加和主持；第二，發(fā)揮物業(yè)管理人員的集體智慧，鼓勵(lì)大家參與；第三，實(shí)際參與物業(yè)管理工作的人員必須參與該項(xiàng)活動(dòng)和工作計(jì)劃的制定。物業(yè)經(jīng)營管理計(jì)劃有多種用途，主要現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：（1）指導(dǎo)物業(yè)管理的具體行動(dòng)；（2）書面記載物業(yè)管理計(jì)劃的目標(biāo)、前提與制約因素；（3）書面記載選擇并最終確定物業(yè)管理方案的決策過程；（4）幫助利害關(guān)系各方之間進(jìn)行溝通，有助于統(tǒng)一各方面的認(rèn)識(shí)；（5）便于明確物業(yè)管理服務(wù)的工作內(nèi)容、范圍、時(shí)間安排、質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)、所需費(fèi)用和風(fēng)險(xiǎn)等重大問題；（6）測量物業(yè)管理活動(dòng)，幫助物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)行相關(guān)的控制，幫助業(yè)主考核物業(yè)經(jīng)營管理活動(dòng)的績效。2、編制計(jì)劃的基礎(chǔ)工作制定物業(yè)經(jīng)營管理計(jì)劃的基礎(chǔ)工作包括：區(qū)域宏觀市場環(huán)境分析；房地產(chǎn)市場分