聚首裕隆推廣思路

1、 聚首裕隆推廣思路一、引言凡成事者，三三機(jī)不可可缺其一一，曰：天時(shí)、地地利、人人和。凡樓盤(pán)鼎立立者，三三足不可可短一隅隅，曰：市場(chǎng)、實(shí)實(shí)力、宣宣傳。對(duì)開(kāi)發(fā)商而而言：是是如何做做出更加加受消費(fèi)費(fèi)者青睞睞的樓盤(pán)盤(pán)。對(duì)代理公司司而言：是如何何以最快快、最有有效、最最引發(fā)興興趣與關(guān)關(guān)注的方方式，將將產(chǎn)品推推介給消消費(fèi)者。對(duì)聚首裕裕隆而言言：一張張白紙，萬(wàn)萬(wàn)事待書(shū)書(shū)，可以以說(shuō)有充充分發(fā)揮揮的空間間，也可可以說(shuō)無(wú)無(wú)憑可依依，無(wú)落落手之處處。對(duì)于光輝偉偉業(yè)而言言：市場(chǎng)場(chǎng)把握是是經(jīng)驗(yàn)，全全面策劃劃是能力力，廣告告創(chuàng)意是是專(zhuān)業(yè)。而而豐富的的、超群群的想象象力，是是自己最最驕傲的的地方，也也是同行行最妒嫉嫉的所在

2、在。想象象力不是是模仿，不不是迎合合，而是是獨(dú)一無(wú)無(wú)二的創(chuàng)創(chuàng)造力。對(duì)于我們雙雙方的合合作而言言：找到到一個(gè)共共同的支支點(diǎn)，托托起20007年年一個(gè)令令莒南城震震撼的項(xiàng)項(xiàng)目聚首裕隆。需要特別說(shuō)說(shuō)明的是是：在本本方案中中，鑒于于項(xiàng)目自自身資料料短缺，我我公司即即憑借以以往經(jīng)驗(yàn)驗(yàn)與對(duì)項(xiàng)項(xiàng)目的有有限理解解，展開(kāi)開(kāi)不受限限制的創(chuàng)創(chuàng)意發(fā)想想，以證證明我司司的工作作態(tài)度與與方式；更重要要的，是是通過(guò)我我方對(duì)項(xiàng)項(xiàng)目整體體策劃建建議，從從開(kāi)發(fā)理理念的角角度，為為發(fā)展商商提供一一個(gè)更新新的視角角，更廣廣闊的思思路。聚首裕隆隆，致力打打造莒南南高檔公公寓標(biāo)志志性建筑筑之一，將將在莒南南的建設(shè)設(shè)與繁華華的歷程中中寫(xiě)上

3、濃濃墨重彩彩的一筆筆。作為物業(yè)形形態(tài)豐富富多樣的的復(fù)合型型地產(chǎn)項(xiàng)項(xiàng)目，聚聚首裕隆是否否能以一一個(gè)有力力（有勁勁、有吸吸引力、有有新意）的的聲音唱唱出不同同的變調(diào)調(diào)？作為莒南高高檔公寓寓的標(biāo)志志之一，聚首裕隆是否能以全新的建設(shè)理念和非同一般的形象驚艷市場(chǎng)？這正是我們們要考慮慮的核心心。聚首裕隆隆是一幢幢12層小高層層物業(yè)，面面對(duì)這樣樣一個(gè)新新的推廣廣課題，我我們敏銳銳地意識(shí)識(shí)到：整合是我們們必須的的方法，創(chuàng)新是我們們策略的的靈魂。二、整合推推廣方向向思考 （一）核心心方向思思考從營(yíng)銷(xiāo)推廣廣的角度度來(lái)看，聚首裕隆有什么能夠吸引足夠多的眼球，在市場(chǎng)上掀起風(fēng)潮？如果從單個(gè)個(gè)產(chǎn)品的的功能性性角度來(lái)來(lái)看，

4、并并不具有有這樣的的力量。也也就是說(shuō)說(shuō)如果把把建筑、住住宅、生生活方式式等拆開(kāi)開(kāi)來(lái)，和和我們的的對(duì)手相相比，很很難做到到從本質(zhì)質(zhì)上與它它們有所所區(qū)別并并煥發(fā)新新意。我我們這樣樣考慮：聚首裕隆隆的基本本功能可可分為兩兩大塊：生活與品位。其其中生活活功能我我們主張張簡(jiǎn)約的的生活態(tài)態(tài)度，而品位位包括精神神與身份份的炫耀耀。不再像一般般的項(xiàng)目目中多種種形態(tài)分分開(kāi)推廣廣，我們們換一種種角度來(lái)來(lái)看。這這兩種功功能結(jié)合合在一起起會(huì)有什什么樣的的新事物物產(chǎn)生？一種全新的的、具有有革命性性意義的的、可以以創(chuàng)造一一種導(dǎo)向向性的城城市物業(yè)業(yè)形態(tài)聚首 在經(jīng)濟(jì)濟(jì)的不斷發(fā)發(fā)展下，“聚首”是現(xiàn)階段為部分“發(fā)達(dá)”起來(lái)的，并追

5、求高舒適生活的“準(zhǔn)普及型產(chǎn)物”；“聚首首”，舒適的的生活、居家的的名片得得以融會(huì)會(huì)，形成成生活與與品位相相對(duì)“類(lèi)聚”的獨(dú)立格格局；“聚首首”，把一種種精神灌灌入住宅宅之中，通通過(guò)工程程技術(shù)、營(yíng)營(yíng)銷(xiāo)手段段使兩者者有機(jī)聯(lián)聯(lián)系，形形成莒南南特別的的品質(zhì)化化物業(yè)“代表座座”；“聚首首”，一種種新的物物業(yè)模式式，它使使得生活活與品位能夠夠較好的的融合，滿滿足“三世”（已經(jīng)“發(fā)達(dá)”的、正正在“發(fā)達(dá)”的、將將來(lái)“發(fā)達(dá)”的）業(yè)主主的居住住需求，但又又不是高高不可攀攀、華而而不實(shí)的的“花瓶”物業(yè)； 這種新新模式的的基本前前提是處處于在城市市戰(zhàn)略性性發(fā)展的的核心地地段，在在交通便便利、發(fā)發(fā)展前景景光明的的城市新新

6、經(jīng)濟(jì)區(qū)區(qū)域中，而而使得消消費(fèi)者購(gòu)購(gòu)買(mǎi)聚首首裕隆時(shí)，產(chǎn)生生出欲望望滿足的的精神快快感。 作為“欲+住”雙重模式式的一種種解決方方式，相相對(duì)普通通住宅，聚首提出了了一種更更接近本本質(zhì)的途途徑。普通住住宅僅為為可利用用強(qiáng)大現(xiàn)現(xiàn)代生活活方式提提供了一一種棲居居滿足，而而不能為為更多的的精神寄寄托、欲欲望奢求求乃至品品位彰顯顯等“特定”群體提供供一個(gè)“3D”出路“3DD：立體。在在此寓意意著生活活的長(zhǎng)度度、精神神的廣度度、品質(zhì)質(zhì)的寬度度”，而聚首則從根根本上、人人性化地地解決了了欲、住如如何有機(jī)機(jī)相融的的問(wèn)題。（二）延展展性思考考A.關(guān)于聚聚首，我們們有這樣樣的思考考： 聚首首是核心心概念，在在這一概概

7、念下可可以做深深度的延延展； 聚首首是聚首裕隆面對(duì)對(duì)市場(chǎng)舞舞起的一一面大旗旗，它具具有極大大的新意意和被聚聚焦的可可能，能能夠吸引引到更多多的市場(chǎng)場(chǎng)關(guān)注和和目標(biāo)人人群，實(shí)實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品品知名度度的迅速速擴(kuò)大； 除了項(xiàng)項(xiàng)目本身身已有的的特性外外，在建建筑結(jié)構(gòu)構(gòu)和營(yíng)銷(xiāo)銷(xiāo)策略方方面，我我們可以以為聚首首裕隆提供供堅(jiān)實(shí)的的支撐點(diǎn)點(diǎn)； 聚首裕隆，它它將成為為莒南物業(yè)業(yè)中一個(gè)個(gè)具有最最鮮明個(gè)個(gè)性的產(chǎn)產(chǎn)品。在聚首的的核心理理念下，我我們可以以做這樣樣的延展展性闡發(fā)發(fā)： 聚首首強(qiáng)調(diào)空間間的概念念，各種種空間的的相對(duì)獨(dú)獨(dú)立又有有機(jī)融合合才能成成就聚首，包括括生活空間間、居住住空間、精神空間、欲望空間； 聚首首是科學(xué)的

8、的（有效效融合商商住并規(guī)規(guī)避矛盾盾）； 聚首首是人性的的（完全全符合目目標(biāo)消費(fèi)費(fèi)群需要要）； 聚首首是自由的的（商務(wù)務(wù)與居住住是自由由調(diào)配的的空間）； 聚首首是全方位位的（有有全面的的內(nèi)部配配套和服服務(wù)）。（三）整合合推廣結(jié)結(jié)構(gòu)圖聚首裕隆隆聚首生活優(yōu)越 精神支支柱聚首裕隆隆 生活活空間 精精神空間間 欲望望空間 配套套 服服務(wù) 建建筑結(jié)構(gòu)構(gòu) 欲+住新空空間三、案名設(shè)設(shè)計(jì)聚首裕隆隆 之所以以此此命名，主主要立意意有三點(diǎn)點(diǎn)：1）該物業(yè)業(yè)定位為為莒南高高端物業(yè)業(yè)形態(tài)，那那么在“聚首”的意義義范疇上上講，“聚首”是最為為直接點(diǎn)點(diǎn)題的，蘊(yùn)蘊(yùn)藏“匯聚莒莒南首富富”之意，是是每一個(gè)個(gè)“有資本本、有條條件”的

9、從業(yè)業(yè)住內(nèi)心心必求的的占有和和向往，盡盡管藏而而不露，但但從內(nèi)心心本質(zhì)上上講，占占有“裕隆”能帶來(lái)來(lái)“精神享享受上的的滿足”、“聚首”能衍生生“身份的的尊貴”、“裕隆”能誘發(fā)發(fā)“事業(yè)、生生活雙向向的飛黃黃騰達(dá)”?！熬凼自ＴＢ　笔菑纳钫吒桓挥袧M足足的精神神追求與與膜拜。2）從項(xiàng)目目上講，該該物業(yè)屬屬于莒南南高端形形象，寓寓意著“全莒南南的富有有者聚集集在本項(xiàng)項(xiàng)目”的一個(gè)個(gè)“集中”體。3）從整體體字面的的相互聯(lián)聯(lián)系上講講，一語(yǔ)語(yǔ)雙關(guān)，既既有形象象又有召召集的雙雙重含義義，且上上口易記記，傳播播力度強(qiáng)強(qiáng)，直接接點(diǎn)題，形形象上乘乘。四、項(xiàng)目分分析 【莒莒南縣簡(jiǎn)簡(jiǎn)況】莒南縣位于于山東省省東南部部魯蘇

10、交交界處，東東與新興興港城日日照市相相鄰，緊緊靠嵐山山港，南南與新亞亞歐大陸陸橋東橋橋頭堡江蘇蘇省連云云港市接接壤，西西與臨沂沂市河?xùn)|東區(qū)毗鄰鄰，北與與日照市市莒縣相相接。全全縣轄118處鄉(xiāng)鄉(xiāng)鎮(zhèn)（116鎮(zhèn)2鄉(xiāng)），7759個(gè)個(gè)行政村村，999萬(wàn)人口口；總面面積17752平平方公里里，1009萬(wàn)畝畝耕地，其其中丘陵陵、山地地占711%，平平原占229%。兗兗石鐵路路橫貫東東西，境境內(nèi)公路路覆蓋全全縣，運(yùn)運(yùn)輸便捷捷；距青青島港2200公公里，距距嵐山港港30公里里，日照照港500公里，連連云港990公里里，臨沂沂機(jī)場(chǎng)440公里里，青島島機(jī)場(chǎng)2200公公里，海海陸空運(yùn)運(yùn)輸方便便。莒南縣工業(yè)業(yè)生產(chǎn)發(fā)發(fā)展

11、迅速速，對(duì)外外經(jīng)貿(mào)勢(shì)勢(shì)頭強(qiáng)勁勁?，F(xiàn)已已形成以以輕工、紡紡織、化化工、機(jī)機(jī)械、建建材、食食品、工工藝美術(shù)術(shù)等產(chǎn)業(yè)業(yè)為骨干干，以福福瑞集團(tuán)團(tuán)、宇達(dá)達(dá)集團(tuán)、路路克士集集團(tuán)、春春園集團(tuán)團(tuán)等十二二家省以以上大中中型企業(yè)業(yè)為代表表的門(mén)類(lèi)類(lèi)比較齊齊全的工工業(yè)體系系。全縣縣各類(lèi)企企業(yè)發(fā)展展到20000多多家，有有60多種種產(chǎn)品分分別獲市市、省、部部、國(guó)優(yōu)優(yōu)稱號(hào)，其其中路克克士牌運(yùn)運(yùn)動(dòng)鞋、福福瑞牌味味精、宇宇達(dá)牌墻墻地磚、玉玉皇牌花花生油等等獲省、市市名牌產(chǎn)產(chǎn)品稱號(hào)號(hào)。肉類(lèi)類(lèi)加工、花花生食品品、石雕雕石刻、板板栗食品品、草柳柳編、紡紡織服裝裝、磨料料磨具、五五金工具具、制鞋鞋等155大類(lèi)3000多種種系列產(chǎn)產(chǎn)品

12、已打打入國(guó)際際市場(chǎng)，春春園集團(tuán)團(tuán)、雪鳳鳳集團(tuán)、同同泰食品品、金勝勝糧油、綠綠潤(rùn)食品品、外貿(mào)貿(mào)公司、青青云服裝裝等出口口創(chuàng)匯骨骨干企業(yè)業(yè)群體進(jìn)進(jìn)一步擴(kuò)擴(kuò)大，并并重點(diǎn)培培植了花花生、板板栗、肉肉類(lèi)、磨磨料磨具具、草柳柳編、石石雕石刻刻六大加加工出口口基地，其其中花生生基地已已具備全全國(guó)最大大的花生生貿(mào)易集集散地的的規(guī)模。目目前，我我縣已與與40多個(gè)個(gè)國(guó)家和和地區(qū)建建立了穩(wěn)穩(wěn)定的經(jīng)經(jīng)貿(mào)關(guān)系系，擁有有自營(yíng)進(jìn)進(jìn)出口權(quán)權(quán)的企業(yè)業(yè)達(dá)到559家。莒南縣基礎(chǔ)礎(chǔ)設(shè)施建建設(shè)日趨趨完善，商商貿(mào)服務(wù)務(wù)業(yè)繁榮榮活躍。莒莒南縣地地處交通通要沖。兗兗（州）石石（臼）鐵鐵路、嵐嵐（山）濟(jì)濟(jì)（寧）公公路橫穿穿東西，莒莒（縣）新新

13、（浦）、莒莒（縣）阿阿（湖）公公路縱貫貫?zāi)媳保?06國(guó)道在境內(nèi)西北部穿過(guò)，全縣公路通車(chē)?yán)锍踢_(dá)1143.3公里，實(shí)現(xiàn)了鄉(xiāng)鄉(xiāng)通油路，形成了四通八達(dá)的交通網(wǎng)絡(luò)；距石臼港50公里，嵐山港25公里，距連云港及其機(jī)場(chǎng)各60公里，臨沂機(jī)場(chǎng)40公里，海陸空運(yùn)輸十分方便。通訊條件非常優(yōu)越，全縣程控電話交換機(jī)總?cè)萘窟_(dá)到11萬(wàn)門(mén)，建成了莒南信息港。水、電資源充足，發(fā)電裝機(jī)總?cè)萘窟_(dá)到25萬(wàn)千伏安。城鄉(xiāng)建設(shè)起點(diǎn)高、發(fā)展快，縣容、縣貌整潔美觀，服務(wù)功能齊全，連續(xù)五年通過(guò)省級(jí)衛(wèi)生城市考核，建有全國(guó)最大的縣級(jí)公園和賓館、飯店、歌舞廳、影劇院等服務(wù)娛樂(lè)設(shè)施，其中高、中檔賓館可為國(guó)內(nèi)外客商在食宿、購(gòu)物、旅游、洽談業(yè)務(wù)、會(huì)議接待等

14、方面提供一流的服務(wù)。基礎(chǔ)設(shè)施條件的改善，有力地拉動(dòng)了商貿(mào)流通業(yè)的快速發(fā)展。目前，全縣共有各類(lèi)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)15714個(gè)，集貿(mào)市場(chǎng)102個(gè)，專(zhuān)業(yè)批發(fā)市場(chǎng)7處，年完成城鄉(xiāng)集市貿(mào)易成交額10億元左右。一、對(duì)產(chǎn)品品內(nèi)容的的分析 11、地理理位置比比較優(yōu)越越，屬于于“待發(fā)展展的升級(jí)級(jí)板塊”區(qū)域。確切地講，此此地域的的生活居居住功能能比較強(qiáng)強(qiáng)盛，而而富有形形象代表表意義上上的物業(yè)業(yè)尚無(wú)形形成，再再加上“同質(zhì)化化”的形象象均衡影影響，在在此區(qū)域域開(kāi)發(fā)具具有代表表性的的的高檔物物業(yè)，是有著著極大的的發(fā)展前前景的。周邊供應(yīng)的多是普通商品房（少許中檔次，目前直接競(jìng)爭(zhēng)者沒(méi)有），區(qū)域的整體形象不是很理想，高端商品房開(kāi)發(fā)的基

15、礎(chǔ)仍在薄弱中，項(xiàng)目高端社區(qū)形象塑造的難度較大，但機(jī)遇大于風(fēng)險(xiǎn)。2、產(chǎn)品定定位為高高檔建筑筑，并凸凸顯事業(yè)業(yè)場(chǎng)、居住住雅、休閑閑優(yōu)等關(guān)鍵鍵元素，與與區(qū)域內(nèi)內(nèi)其他項(xiàng)項(xiàng)目差異異化優(yōu)勢(shì)勢(shì)明顯。項(xiàng)目力求通通過(guò)對(duì)事事業(yè)與生生活現(xiàn)代代居住觀觀的演繹繹，以簡(jiǎn)簡(jiǎn)潔、明明快的現(xiàn)現(xiàn)代建筑筑風(fēng)格，詮詮釋原汁汁原味的的自然意意境的品品質(zhì)生活活，使其其建設(shè)成成為區(qū)域域內(nèi)追求求“事業(yè)與生生活”，是把把原生莒莒南風(fēng)韻韻的生活活美感匯匯聚成為為高尚的的工作、居居住、休休閑為一一體的社社區(qū)，這這是具有有明顯優(yōu)優(yōu)勢(shì)的，區(qū)區(qū)域內(nèi)的的競(jìng)爭(zhēng)個(gè)個(gè)案并不不具有這這些特點(diǎn)點(diǎn)。3、總體規(guī)規(guī)模為112層小小高層“莒南首首府”物業(yè)，物物業(yè)形態(tài)態(tài)高雅

16、、時(shí)時(shí)尚、品品質(zhì)卓越越?，F(xiàn)區(qū)域內(nèi)雖雖然目前前沒(méi)有直直接的強(qiáng)強(qiáng)勁競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)對(duì)手存存在，但但由于本本案其所所針對(duì)的的客戶群群體的獨(dú)獨(dú)特性，故故日后即即便是產(chǎn)產(chǎn)生其他他對(duì)手，也構(gòu)不成對(duì)本項(xiàng)目的直接競(jìng)爭(zhēng)與威脅。本項(xiàng)目中的高層住宅的功能定位差異化明顯，其所針對(duì)的目標(biāo)消費(fèi)群體是“全莒南”范圍內(nèi)的中高端客戶。二、對(duì)市場(chǎng)場(chǎng)環(huán)境的的分析1、富有特特色的高高端物業(yè)業(yè)有著很很大的市市場(chǎng)發(fā)展展空間。雖然近來(lái)莒莒南的房房地產(chǎn)市市場(chǎng)緩步步發(fā)展，物物業(yè)開(kāi)發(fā)發(fā)的主攻攻目標(biāo)由由于受市市場(chǎng)的“綜合素素質(zhì)”影響，朝朝著“工薪族族、實(shí)用用經(jīng)濟(jì)型型”路線發(fā)展展，真正正的高端端產(chǎn)品并并沒(méi)有出出現(xiàn)，也也就是說(shuō)說(shuō)目前市市場(chǎng)上并并沒(méi)有真真正的“豪

17、宅產(chǎn)產(chǎn)品”。在供給給面向大大眾的同同時(shí)，中中高端市市場(chǎng)發(fā)展展緩慢，看看似蕭條條，但也也最有可可能成為為發(fā)展前前途最為為看好的的一個(gè)形形態(tài)。在在市中心心出現(xiàn)真真正意義義上的豪豪宅產(chǎn)品品，我們們預(yù)測(cè)正正是機(jī)遇遇。2、將呈現(xiàn)現(xiàn)出板塊塊競(jìng)爭(zhēng)激激烈、品品質(zhì)競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)激烈、莒南“高端物業(yè)革命”能夠改變本形態(tài)物業(yè)升溫等特點(diǎn)。 版塊之之爭(zhēng)將更更加明顯顯：高檔物物業(yè)的競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)更多多的不是是地段之之爭(zhēng)，而而是該區(qū)區(qū)位的競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)，哪哪個(gè)區(qū)域域的政府府運(yùn)營(yíng)城城市的能能力越強(qiáng)強(qiáng)，哪個(gè)個(gè)區(qū)域的的高檔物物業(yè)升值值潛力就就越大。本地域并沒(méi)有叫響的高檔物業(yè)集聚區(qū)，多是項(xiàng)目?jī)?nèi)部搭配少量的中高檔產(chǎn)品，相對(duì)來(lái)說(shuō)，目前處于城市大發(fā)展的領(lǐng)先地位

18、，高檔物業(yè)的成型指日可待。 品質(zhì)競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)更加加突現(xiàn)：隨著市市場(chǎng)的發(fā)發(fā)展，整整個(gè)高檔檔物業(yè)市市場(chǎng)的細(xì)細(xì)節(jié)品質(zhì)質(zhì)將呈現(xiàn)出出精彩紛紛呈的態(tài)態(tài)勢(shì)，各各類(lèi)風(fēng)格格的高檔檔物業(yè)將將會(huì)紛紛紛出現(xiàn)，景景觀、配配套也做做得越來(lái)來(lái)越到位位，消費(fèi)費(fèi)者對(duì)高高檔物業(yè)業(yè)的風(fēng)格格、戶型型布局等等基本要要求越來(lái)來(lái)越高，高高檔品質(zhì)質(zhì)的競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)將會(huì)愈演演愈烈。 高端公公寓的消消費(fèi)觀：隨著莒南南城市化化進(jìn)程的的推進(jìn)，莒南城市圈進(jìn)一步形成、擴(kuò)大，在莒南與各個(gè)城區(qū)內(nèi)選擇高檔次的“一房多用的復(fù)合型生活”將是一種潮流。雖然莒南市域的自然資源相對(duì)偏少，但本項(xiàng)目是象征著莒南的高檔次生活是現(xiàn)代城市化進(jìn)程的代表，追求高檔次生活的消費(fèi)必將充分體現(xiàn)馬太效應(yīng)

19、，富足的人群與客戶的消費(fèi)觀也將越來(lái)越泛城市化。3、目前區(qū)區(qū)域內(nèi)產(chǎn)產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)層次較較低，而而且高檔檔消費(fèi)市市場(chǎng)對(duì)真真正需求求的“現(xiàn)實(shí)與與適用的的高檔次次生活”認(rèn)同程程度還不不夠。目前該區(qū)域域內(nèi)有代代表性的的商品房房供應(yīng)比比較滯后后，都是是普通的的多層，真正意義上的而且是“貼合實(shí)際”的高檔產(chǎn)品但供應(yīng)量為零，在該區(qū)位看不到。從產(chǎn)品定位上看，基本上都圍繞“生活、“生態(tài)”、“健康”等空洞概念進(jìn)行延展，同質(zhì)化現(xiàn)象非常明顯。另外，從高檔消費(fèi)市場(chǎng)的反應(yīng)來(lái)看，相對(duì)于高檔物業(yè)，客戶對(duì)發(fā)展型板塊尚未建立足夠的認(rèn)同印象。三、對(duì)項(xiàng)目目所在區(qū)區(qū)域的分分析1、市場(chǎng)現(xiàn)現(xiàn)狀分析析(1)供需需市場(chǎng)，潛力十足對(duì)住宅位置置的選擇擇，

20、莒南西部的跨跨越式發(fā)發(fā)展，形形成消費(fèi)費(fèi)者的首首選。而而該區(qū)域域也有新新盤(pán)不斷斷推出，供供需市場(chǎng)場(chǎng)比較平平穩(wěn)。（2）區(qū)域域配套較較完善區(qū)域內(nèi)綜合合質(zhì)素良良好，多多年的開(kāi)開(kāi)發(fā)積累累已經(jīng)形形成了完完善的生生活配套套，交通通、環(huán)境境、教育育、金融融、商貿(mào)貿(mào)、醫(yī)療療、休閑閑、餐飲飲等都具具一定規(guī)規(guī)模。居居民生活活十分方方便。2、市場(chǎng)產(chǎn)產(chǎn)品分析析(1)樓盤(pán)盤(pán)主要以以中低檔為為主本區(qū)域是發(fā)發(fā)展比較較快速的的區(qū)域，但該區(qū)域樓盤(pán)的開(kāi)發(fā)主要以中低檔為主。樓盤(pán)在規(guī)劃設(shè)計(jì)上也僅注重社區(qū)內(nèi)小環(huán)境作為主體，而且采用現(xiàn)代設(shè)計(jì)，在大環(huán)境中穿插一些小景和娛樂(lè)設(shè)施。充分考慮業(yè)主的社區(qū)文化活動(dòng)，建立各自不同的中庭文化廣場(chǎng)和休閑系統(tǒng)

21、以及健身娛樂(lè)等休閑設(shè)施，把居住休閑以及健康運(yùn)動(dòng)融入一體，體現(xiàn)了“以人為本，天人合一”的開(kāi)發(fā)理念，依托外環(huán)境對(duì)周邊的市政設(shè)施作一些改進(jìn)，美化周邊環(huán)境等方面欠缺。本項(xiàng)目的誕生，無(wú)疑形成了這一區(qū)域的高檔住宅的首席代表作。(2)戶型型面積豐豐富，以以中大戶戶型為主主經(jīng)過(guò)對(duì)在售售樓盤(pán)戶戶型的統(tǒng)統(tǒng)計(jì)分析析，本片片區(qū)的戶戶型面積積跨度也也較大，戶戶型從一一房、兩兩房、三三房、四四房到躍躍式都有有。其中中以1220以上上的面積積居多。3)價(jià)格主主要在113000-15500元/平方米米之間統(tǒng)計(jì)分析表表明，片片區(qū)市場(chǎng)場(chǎng)的行情情價(jià)格在在13000-115000元/ mm2左右。主主力總價(jià)價(jià)在14400元元/ mm

22、2左右。從從全市范范圍內(nèi)比比較，片片區(qū)的行行情價(jià)格格處于較較均衡的的價(jià)位段，這也也能體現(xiàn)現(xiàn)莒南整整體區(qū)域域的中低低檔物業(yè)業(yè)消費(fèi)水水平特征征。（4）如果果市場(chǎng)出出現(xiàn)純小小戶型項(xiàng)項(xiàng)目，銷(xiāo)銷(xiāo)售成績(jī)績(jī)將十分看好。3、未來(lái)市市場(chǎng)預(yù)測(cè)測(cè)（1）區(qū)域域房地產(chǎn)產(chǎn)發(fā)展將將緩步升升溫多年以來(lái)，本項(xiàng)目是作為莒南商貿(mào)集中和發(fā)展樞紐的地段，然而由于城市形象缺乏統(tǒng)一的計(jì)劃、組織和協(xié)調(diào)，使得城市十分雜亂，總體感覺(jué)上講，不是一個(gè)理想的“升華”之地。根據(jù)莒南發(fā)展戰(zhàn)略的整體布局與走向，該地域重點(diǎn)以發(fā)展形象、功能、文化及民居等城市形態(tài)的，以休閑居住發(fā)展導(dǎo)向的綜合性城市生活文化區(qū)已逐漸成為現(xiàn)實(shí)，未來(lái)的發(fā)展前景，使整個(gè)莒南以此為軸心互動(dòng)

23、，這些有利因素必將帶動(dòng)華興房地產(chǎn)業(yè)往新高發(fā)展。（2）項(xiàng)目目更具特特色長(zhǎng)期在莒南南生活工工作的人人口有十萬(wàn)萬(wàn)人，其其中不乏乏有購(gòu)房房能力的的人，他他們需要要提高居居住質(zhì)量量，需要要一批上上規(guī)模上上檔次的的樓盤(pán)來(lái)來(lái)滿足這這部分人人的需要要。這就就使得高高端物業(yè)業(yè)有著大大量的消消費(fèi)群體體。再加加上本項(xiàng)項(xiàng)目大環(huán)環(huán)境的特特殊性以及競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)盤(pán)的還沒(méi)沒(méi)有出現(xiàn)現(xiàn)，促使使我項(xiàng)目目的定位位也走高高檔次路路線，且且在項(xiàng)目目特色和和營(yíng)銷(xiāo)等等方面創(chuàng)創(chuàng)造性的的要求增增加。（3）莒南南市購(gòu)置高高端物業(yè)業(yè)的概率率成因正正在形成成由于其現(xiàn)有有特定的的環(huán)境影影響，造造成該區(qū)區(qū)域房地地產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)一直比比較低迷迷，近段段時(shí)間的的供應(yīng)

24、量量相對(duì)于于其他區(qū)區(qū)域也比比較少。整個(gè)莒南流動(dòng)人口不多（可謂極少），人文環(huán)境一般。但由于城市在不斷的發(fā)展壯大中，莒南大發(fā)展戰(zhàn)略的逐步實(shí)施，也促使住宅項(xiàng)目的高精段形成，并且許多市政配套，生活配套在不斷完善，勢(shì)必造成整個(gè)區(qū)域居家氛圍的濃厚。莒南發(fā)展方向的確定，城市副中心建設(shè)啟動(dòng)，使得城市副中心規(guī)劃發(fā)展地帶更加令人向往，市場(chǎng)需求趨旺，帶動(dòng)其他片區(qū)客戶到該區(qū)域市場(chǎng)置業(yè)。（4）莒南南中低檔樓盤(pán)盤(pán)的主要要特點(diǎn)： 從區(qū)域域上：比比較零散散，沒(méi)有有形成一一個(gè)聚集集區(qū)間，缺缺乏領(lǐng)頭頭羊的項(xiàng)項(xiàng)目提升升整個(gè)莒莒南形象象，以此此形成軸軸心呈輻輻射型發(fā)發(fā)展。 從價(jià)格格上：均均價(jià)集中中在14400元元/平方米米（左右右）

25、。少少數(shù)運(yùn)作作水平和和開(kāi)發(fā)成成本較高高的住宅價(jià)格格在15500/平方米米元以上上。 目標(biāo)客客戶：目目標(biāo)客戶戶來(lái)源渠渠道較廣廣，缺乏乏客戶細(xì)細(xì)分，定定向模糊糊，使得得項(xiàng)目普普遍存在在同一客客戶群爭(zhēng)爭(zhēng)奪的現(xiàn)現(xiàn)象存在在。 從戶型型上：基基本集中中在較寬寬松的中中大戶型型，有少少量小戶戶型；但但戶型供供給多樣樣，有平平層、錯(cuò)錯(cuò)層、躍躍層。 從規(guī)模模上：樓樓盤(pán)相當(dāng)當(dāng)部分為為中小規(guī)規(guī)模項(xiàng)目目。超大大型項(xiàng)目目（包括括形象工工程）還還沒(méi)有出出現(xiàn)。 從產(chǎn)品品本身：運(yùn)作水水平一般般，雖然然各具特特色，能能體現(xiàn)目目標(biāo)客戶戶的身份份和品位位的樓盤(pán)盤(pán)不多。 本項(xiàng)目目?jī)?yōu)勢(shì)上上的補(bǔ)充充： -現(xiàn)現(xiàn)樓盤(pán)的的價(jià)格支支撐點(diǎn)主主要依

26、據(jù)據(jù)于“城市經(jīng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展展的綜合合型態(tài)”上，便便利的交交通、成成熟的市市政配套套為樓盤(pán)盤(pán)帶來(lái)了了“先天”的附加價(jià)值還沒(méi)沒(méi)有呈現(xiàn)現(xiàn)，且產(chǎn)產(chǎn)品的質(zhì)質(zhì)素和自自身配套套則一般般，為本本項(xiàng)目贏贏得發(fā)展展的空間間。 -富有代代表的高高尚住宅宅區(qū)、富富人聚居居地沒(méi)有有出現(xiàn)。為本項(xiàng)項(xiàng)目帶來(lái)來(lái)不可比比擬的推推廣優(yōu)勢(shì)勢(shì)。此片片區(qū)的樓樓盤(pán)本身身的質(zhì)素素都普遍遍較低，但完善的配配套設(shè)施施，諸如如：商業(yè)業(yè)街、泳泳池、會(huì)會(huì)所，甚甚至學(xué)校校、醫(yī)院院存在匱匱乏，為為本項(xiàng)目目今后的的物業(yè)運(yùn)運(yùn)營(yíng)提供供很大的的規(guī)劃空空間。 -本項(xiàng)目目的建筑筑風(fēng)景作作為項(xiàng)目目?jī)?yōu)勢(shì)吸吸引客戶戶。 -本項(xiàng)目以規(guī)模效效應(yīng)、品品牌優(yōu)勢(shì)勢(shì)、產(chǎn)品品硬件價(jià)價(jià)值、可

27、可感受價(jià)價(jià)值、居居住文化化、生活活方式、社社區(qū)配套套等綜合合因素取取勝。（5）主要要價(jià)格因因素： 座擁城城鎮(zhèn)新發(fā)發(fā)展中心心的區(qū)位位。 片區(qū)人人文環(huán)境境。 建筑風(fēng)風(fēng)景。 高品質(zhì)質(zhì)的建筑筑。 有品位位的園林林。 完善的的社區(qū)配配套。 成熟的的市政配配套。 優(yōu)質(zhì)的的物業(yè)管管理服務(wù)務(wù)。（6）中高高檔物業(yè)業(yè)住宅市市場(chǎng)總結(jié)結(jié)：從以上莒南南中低檔物業(yè)業(yè)整體樓樓盤(pán)調(diào)查查，莒南住宅宅市場(chǎng)呈呈現(xiàn)以下下特點(diǎn)： 開(kāi)發(fā)商商較為成熟熟，但品牌的開(kāi)發(fā)沒(méi)有有帶動(dòng)莒南南整體水水平的提提升莒南的開(kāi)開(kāi)發(fā)商在在觀念、手手法、概概念的提提升上正正日趨成成熟，但但在推盤(pán)盤(pán)水平上上與前沿城城市的推推廣水平平還有差距距。偏重重于環(huán)境境、服務(wù)

28、務(wù)、質(zhì)量量成為莒莒南房地地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)的主流流。 住宅開(kāi)開(kāi)發(fā)類(lèi)型型區(qū)域性性強(qiáng)莒南因?yàn)闉槌鞘薪?jīng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)發(fā)展還沒(méi)沒(méi)有產(chǎn)生生的“階層”聚集區(qū)區(qū)，區(qū)域域內(nèi)普通通項(xiàng)目存存在著同同質(zhì)競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)性，市市場(chǎng)定位位各雷同同，從而而沒(méi)有區(qū)區(qū)隔區(qū)域域優(yōu)劣各各異的局局面。 主題概概念不多只局局限于健健康、綠綠色、品品質(zhì)等等等居家概念念，也有有部分項(xiàng)項(xiàng)目概念念比較空空洞，缺缺乏演繹繹的基礎(chǔ)礎(chǔ)。 在戶型型面積方方面，主主流戶型型面積偏偏大受地域域消費(fèi)特特點(diǎn)影響響，莒南的房地地產(chǎn)住宅宅戶型面面積普遍遍偏大，戶戶型面積積從使用用角度來(lái)來(lái)說(shuō)屬于于舒適型型的戶型型面積。住住宅二房房在900-1220m22左右，三三房在1130-1500

29、m2左右，甚甚至還有有大的戶戶型。 在戶型型定位方方面，單單個(gè)項(xiàng)目目戶型面面積跨度度大、戶戶型多莒南住宅宅項(xiàng)目的的戶型面面積跨度度不大，戶戶型種類(lèi)類(lèi)設(shè)置雖雖然多，戶戶型面積積差在110m22左右，跨跨度難以以體現(xiàn)戶戶型的特特點(diǎn)。 在建筑筑風(fēng)格方方面，通通常與地地方文化化相結(jié)合合的樓盤(pán)盤(pán)不多在建建筑風(fēng)格格上體現(xiàn)現(xiàn)出“千篇一一律”的感覺(jué)，缺乏變變化。 價(jià)格方方面，莒莒南住宅宅絕對(duì)價(jià)價(jià)格不高高，而且且價(jià)差不不大相對(duì)同同等城市市，莒南市住住宅絕對(duì)對(duì)價(jià)格不不高，從從而也直直接導(dǎo)致致了價(jià)差差不大，價(jià)價(jià)格普遍遍在13300mm215000m22以內(nèi)，市市場(chǎng)的準(zhǔn)準(zhǔn)入門(mén)檻檻還可以以，然而而邊際收收益不大大。 配

30、套設(shè)設(shè)施逐漸漸較全，但但將配套套設(shè)施作作為重要要賣(mài)點(diǎn)的的項(xiàng)目才才剛剛起起步相當(dāng)部部分項(xiàng)目目的配套套設(shè)施都都很多，如如會(huì)所、中庭等配套。但沒(méi)有鋪開(kāi)來(lái)作為重要賣(mài)點(diǎn)，更沒(méi)有提升到概念高度。四、對(duì)目標(biāo)標(biāo)客戶的的分析1、緣于地地理區(qū)域域等因素素，潛在在客戶總總量有所所局限。盡管高檔物物業(yè)本身身是一種種小眾產(chǎn)產(chǎn)品，盡盡管高檔檔物業(yè)本本身就應(yīng)應(yīng)該選擇擇理性生生活的客客戶，但但是從目目前莒南南小高層物業(yè)來(lái)來(lái)看，項(xiàng)項(xiàng)目的人文環(huán)環(huán)境、配配套設(shè)施施等仍然然是消費(fèi)費(fèi)者考慮慮的幾個(gè)個(gè)主要因因素。而而對(duì)于本本項(xiàng)目而而言，在在這幾個(gè)個(gè)方面都都存在往往高端化化轉(zhuǎn)向的的條件，這這無(wú)疑將將追求高高品位的的客戶給給于吸引引因素，使

31、使得本項(xiàng)項(xiàng)目的潛潛在客戶戶范圍逐逐漸變大大，總量量有所遞遞增。目前正在蓬蓬勃發(fā)展展的區(qū)域域變化為為本項(xiàng)目目的高檔檔物業(yè)產(chǎn)產(chǎn)品提供供了充足足的目標(biāo)標(biāo)消費(fèi)群群體?！败炷献钭钯N近現(xiàn)現(xiàn)實(shí)的高高檔物業(yè)業(yè)”的定位位，也將將為本項(xiàng)項(xiàng)目帶來(lái)來(lái)了大量量的客戶戶。2、客戶區(qū)區(qū)域很難難界定，應(yīng)應(yīng)放眼于于莒南整整個(gè)區(qū)域域。同樣，也是是由于本本項(xiàng)目地地理位置置及行政政區(qū)屬的的復(fù)雜性性，使得得目標(biāo)客客戶的區(qū)區(qū)域?qū)傩孕砸埠茈y難界定。因因此，我我們?cè)谶M(jìn)進(jìn)行客戶戶定位是是肯定不不能只局局限于本本區(qū)域這個(gè)狹狹小的空空間，對(duì)對(duì)高檔物物業(yè)而言言，應(yīng)該該放眼于于莒南全全境，而而且，隨隨著區(qū)域域經(jīng)濟(jì)發(fā)發(fā)展的聯(lián)聯(lián)動(dòng)，外外地人（泛臨沂地區(qū)內(nèi)

32、）來(lái)莒南置業(yè)也將成為現(xiàn)實(shí)，所以，本項(xiàng)目的目標(biāo)客戶應(yīng)該定位為本土地區(qū)以及經(jīng)?；钴S在莒南地區(qū)的區(qū)域外精英人士。3、主力客客戶的身身份地位位應(yīng)該屬屬于中產(chǎn)產(chǎn)階級(jí)。從本項(xiàng)目的的產(chǎn)品定定位來(lái)看看，走的的是一條條高端路路線，因因此，本本項(xiàng)目主主力客戶戶的身份份地位也也應(yīng)該是是“中產(chǎn)階階級(jí)”，個(gè)人人財(cái)富及及事業(yè)均均處于資資本自由由并穩(wěn)步步發(fā)展或或逐漸膨膨脹階段段。目前前，這一一部分人人正在各各自不同同的領(lǐng)域域中迅速速崛起并并逐漸壯壯大。主主要特征征為年齡齡在35550歲之之間，家家庭資產(chǎn)產(chǎn)在500萬(wàn)萬(wàn)元元之間（以上），擁有自己的公司等等。4、結(jié)論及及問(wèn)題 結(jié)論一一：本項(xiàng)項(xiàng)目相對(duì)對(duì)于整個(gè)個(gè)市場(chǎng)而而言，最最大優(yōu)

33、勢(shì)勢(shì)在于它它具有豐豐富的“人造資源源”莒南南首座小小高層物物業(yè)（高高層品位位化），但但是這種種優(yōu)勢(shì)同同其他區(qū)區(qū)域的項(xiàng)項(xiàng)目比較較來(lái)看，優(yōu)優(yōu)勢(shì)是明顯的。 結(jié)論二二：本項(xiàng)項(xiàng)目是一一個(gè)迎合合市場(chǎng)消消費(fèi)趨勢(shì)勢(shì)并定位位為高檔檔的商住住型社區(qū)區(qū)，在產(chǎn)產(chǎn)品的規(guī)規(guī)劃設(shè)計(jì)計(jì)以及概概念定位位都應(yīng)高于區(qū)區(qū)域內(nèi)的的競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)項(xiàng)目。 結(jié)論三三：本項(xiàng)項(xiàng)目的目目標(biāo)客戶戶區(qū)域范范圍比較較寬廣，目目標(biāo)客戶戶覆蓋面面較大，但但潛在客客戶對(duì)所所在板塊塊尚需進(jìn)進(jìn)一步認(rèn)認(rèn)同，因因此在客客戶的有有效拓展展上需下下較大的的工夫。 問(wèn)題一一：如何何充分發(fā)發(fā)揮本項(xiàng)項(xiàng)目在產(chǎn)產(chǎn)品概念念上與無(wú)無(wú)實(shí)際概概念的其其他項(xiàng)目目的差異異化優(yōu)勢(shì)勢(shì)？ 問(wèn)題二二：在具具

34、有莒南南第一、高尚物物業(yè)以及及景觀建建筑的優(yōu)優(yōu)勢(shì)下如如何化解解地理位位置的相相對(duì)劣勢(shì)勢(shì)？ 問(wèn)題三三：在莒南居居住圈高高檔物業(yè)業(yè)消費(fèi)觀觀尚不踴踴躍的形形勢(shì)下如如何為本本項(xiàng)目贏贏得客戶戶？ 問(wèn)題四四：如何何充分闡闡釋“高尚、都都市現(xiàn)代代化”的概念念，吸引引莒南以以及外埠埠客源的的中高端端客戶購(gòu)購(gòu)買(mǎi)本項(xiàng)項(xiàng)目的產(chǎn)產(chǎn)品？五、項(xiàng)目特特質(zhì)分析析1、項(xiàng)目位位于城鎮(zhèn)鎮(zhèn)發(fā)展帶帶上在莒南整體體發(fā)展規(guī)規(guī)劃中，我我們可以以看到“政府西移移的發(fā)展展戰(zhàn)略正正在實(shí)施施，中遠(yuǎn)遠(yuǎn)期隨著著區(qū)域的建建設(shè)和城城鎮(zhèn)形象象的改造造，重點(diǎn)點(diǎn)發(fā)展西西部的建建設(shè)格局局正在開(kāi)開(kāi)展。隨隨著城鎮(zhèn)鎮(zhèn)的綜合整整治、改改造的實(shí)現(xiàn)，本區(qū)域域?qū)⑷谌肴胲炷习l(fā)發(fā)展

35、的經(jīng)經(jīng)濟(jì)圈，發(fā)發(fā)展前景景看好。 新區(qū)的的建設(shè)，使使本項(xiàng)目目具備了了對(duì)周邊邊區(qū)域較較強(qiáng)的集集聚功能能。新區(qū)的建設(shè)設(shè)，增強(qiáng)強(qiáng)了本項(xiàng)項(xiàng)目對(duì)周周邊區(qū)域域消費(fèi)者者的集聚聚功能。 政策優(yōu)優(yōu)勢(shì)政府對(duì)該區(qū)區(qū)域其基基礎(chǔ)設(shè)施施建設(shè)投投入巨大大，區(qū)域域內(nèi)各項(xiàng)項(xiàng)生活機(jī)機(jī)能日漸漸完善，使使項(xiàng)目具具備了較較為完善善的大配配套。 規(guī)模優(yōu)優(yōu)勢(shì)作為正規(guī)開(kāi)開(kāi)發(fā)的商商品房，項(xiàng)項(xiàng)目122層的規(guī)規(guī)模在區(qū)區(qū)域內(nèi)是是首屈一一指的，這這也是區(qū)區(qū)域內(nèi)目目前所缺缺少的，大大規(guī)模就就意味著著完善的的配套、便便利的生生活。 高檔物物業(yè)，項(xiàng)項(xiàng)目所提提供的產(chǎn)產(chǎn)品都是是目前市市場(chǎng)上的的稀有產(chǎn)產(chǎn)品純高檔形象象的品質(zhì)質(zhì)化居住住，設(shè)計(jì)的的新概念念是目前前市場(chǎng)上

36、上很受歡歡迎、但但供應(yīng)量量又有限限的產(chǎn)品品，這是是項(xiàng)目自自身所具具有的最最大特點(diǎn)點(diǎn)，也是是以后推推廣中所所需要重重點(diǎn)強(qiáng)調(diào)調(diào)的元素素。 建筑景景觀小高層項(xiàng)目目具有莒莒南第一一樓的優(yōu)優(yōu)勢(shì)，有有利于社社區(qū)景觀觀的營(yíng)造造。 區(qū)域內(nèi)內(nèi)缺乏高高端產(chǎn)品品，本項(xiàng)項(xiàng)目的出出現(xiàn)，填填補(bǔ)了市市場(chǎng)的空空白通過(guò)市場(chǎng)調(diào)調(diào)查的總總結(jié)和對(duì)對(duì)莒南中高高檔樓盤(pán)盤(pán)的總結(jié)結(jié)，在莒莒南住宅宅市場(chǎng)的的現(xiàn)時(shí)水水平下，在在目前的的市場(chǎng)競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)條件件下，本本項(xiàng)目應(yīng)應(yīng)該做到到以下幾幾點(diǎn)： 本項(xiàng)目目要成為為莒南高檔檔物業(yè)的的一面旗旗幟，應(yīng)應(yīng)在制造造準(zhǔn)入門(mén)門(mén)檻上阻阻隔競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)，甚至至在大配配套上為為區(qū)域板板塊服務(wù)務(wù)； 本項(xiàng)目目需要有有易于分分期延展展、

37、包容容性強(qiáng)的的總體概概念支撐撐整個(gè)開(kāi)開(kāi)發(fā)過(guò)程程； 本項(xiàng)目目是否可可以在主主流戶型型面積之之外，補(bǔ)補(bǔ)充些緊緊湊面積積的小戶戶型； 本項(xiàng)目目應(yīng)該設(shè)設(shè)置多種種戶型，擴(kuò)擴(kuò)大客戶戶層面； 本項(xiàng)目目建筑風(fēng)風(fēng)格應(yīng)采采用與莒莒南文化化相融合合或易于于被本地地市場(chǎng)接接受的現(xiàn)現(xiàn)代風(fēng)情情； 本項(xiàng)目目應(yīng)該以以相對(duì)較較低的價(jià)價(jià)格制造造項(xiàng)目的的高性價(jià)價(jià)比，形形成同價(jià)價(jià)格下的的品質(zhì)優(yōu)優(yōu)勢(shì)； 本項(xiàng)目目配套不不僅要齊齊全，而而且要有有特色，要要成為項(xiàng)項(xiàng)目的重重要賣(mài)點(diǎn)點(diǎn)，甚至至提升為為分主題題； 本項(xiàng)目目定位要要有一定定的居住住和事業(yè)業(yè)共贏的的兼容性性。六、項(xiàng)目品品牌形象象建立一、與本項(xiàng)項(xiàng)目相關(guān)關(guān)的幾個(gè)個(gè)思考1、品質(zhì)主主義莒南樓

38、市還還沒(méi)有真真正走出出“地段時(shí)時(shí)代”，產(chǎn)品品的價(jià)格格大部分分還是取取決于其其所處的的地段，品品質(zhì)的因因素含量量甚微！但是，沒(méi)沒(méi)有永遠(yuǎn)遠(yuǎn)的利好好市場(chǎng)，不不認(rèn)真做做事肯定定會(huì)有嘗嘗到苦果果的一天天！樓盤(pán)盤(pán)開(kāi)一個(gè)個(gè)火一個(gè)個(gè)的情況況將不會(huì)會(huì)再出現(xiàn)現(xiàn)，“好房子子賣(mài)好價(jià)價(jià)錢(qián)、爛爛房子賣(mài)賣(mài)不掉”的趨勢(shì)勢(shì)已初見(jiàn)見(jiàn)端倪。我們預(yù)言：品質(zhì)主主義在新新樓盤(pán)的的開(kāi)發(fā)中中將大行行其道！2、“一房房多用并并與心理理期望值值相符的的高檔次次復(fù)合型型住宅”將是未未來(lái)的發(fā)發(fā)展趨勢(shì)勢(shì)隨著莒南經(jīng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)發(fā)展，消消費(fèi)水平平的提高高，人們們?cè)谧非笄缶幼〉牡馁|(zhì)量上上、房屋屋使用的的功能上上以及精精神大與與物質(zhì)需需求的都都市化生生活觀念念的

39、成熟熟，現(xiàn)代代化的實(shí)實(shí)用哲學(xué)學(xué)觀將產(chǎn)產(chǎn)生較好好的發(fā)展展的態(tài)勢(shì)勢(shì)。不管管是開(kāi)發(fā)發(fā)商還是是購(gòu)房者者都不再再拘泥于于“老三區(qū)區(qū)（城區(qū)區(qū)、中心心區(qū)、商商業(yè)發(fā)達(dá)達(dá)區(qū)）”的地理理概念中中，一些些新興的的城市板板塊隨著著房地產(chǎn)產(chǎn)的開(kāi)發(fā)發(fā)將進(jìn)入人人們的關(guān)關(guān)注視野野。本項(xiàng)項(xiàng)目所在在的“前沿板板塊”卻沒(méi)有有高素質(zhì)質(zhì)產(chǎn)品推推出，但但由于周周邊企業(yè)業(yè)眾多、原原有居民民區(qū)也大大多較為為破舊，換換新房子子已成為為很多富富裕起來(lái)來(lái)的人們們的需求求，市場(chǎng)場(chǎng)對(duì)中高高端產(chǎn)品品有現(xiàn)實(shí)實(shí)的需求求，未來(lái)來(lái)的住房房發(fā)展趨趨勢(shì)，將將會(huì)朝著著“一房多多用并與與心理期期望值相相符的高高檔次復(fù)復(fù)合型住住宅”發(fā)展。二、定位要要點(diǎn)作為區(qū)域范范圍內(nèi)，

40、首首個(gè)大規(guī)規(guī)模正規(guī)規(guī)商品房房社區(qū)，項(xiàng)項(xiàng)目具有有其他區(qū)區(qū)域社區(qū)區(qū)所不可可比擬的的天時(shí)、地地利、人人和，這這也是項(xiàng)項(xiàng)目定位位的基本本依據(jù)。 天時(shí)：政府大大力發(fā)展展此區(qū)域域，基礎(chǔ)礎(chǔ)設(shè)施投投入巨大大，區(qū)域域的生活活氛圍正正在迅速速形成，隨隨著城鎮(zhèn)鎮(zhèn)建設(shè)的的推進(jìn)，區(qū)區(qū)域的發(fā)發(fā)展已進(jìn)進(jìn)入快車(chē)車(chē)道。 地利：項(xiàng)目位位于“莒南新新崛起中中心帶”，是莒南南近階段段重點(diǎn)發(fā)發(fā)展的區(qū)區(qū)域，有有政策的的引導(dǎo)，新新區(qū)的開(kāi)開(kāi)發(fā)更容容易借力力。生活活居住區(qū)區(qū)內(nèi)，周邊邊各項(xiàng)生生活公建建設(shè)施建建設(shè)已經(jīng)經(jīng)啟動(dòng)，借借助這些些現(xiàn)有優(yōu)優(yōu)勢(shì)，可可以迅速速地建立立起項(xiàng)目目的品牌牌優(yōu)勢(shì)。 人和：由于是是區(qū)域內(nèi)內(nèi)第一個(gè)個(gè)大規(guī)模模市場(chǎng)化化的高檔檔樓

41、盤(pán)，產(chǎn)產(chǎn)品特色色鮮明，市市場(chǎng)有現(xiàn)現(xiàn)實(shí)的需需求，其其對(duì)莒南南本土和和外埠移移民等消消費(fèi)者有有較大的的吸引力力。 在項(xiàng)目目前期的的推廣中中，以發(fā)發(fā)展的眼眼光看待待區(qū)域發(fā)發(fā)展前景景，并提提高消費(fèi)費(fèi)者對(duì)項(xiàng)項(xiàng)目所在在區(qū)域的的關(guān)注度度是一個(gè)個(gè)基本點(diǎn)點(diǎn)。 品質(zhì)、現(xiàn)代、高高尚等新新型商住住一體化生生活是很很容易引導(dǎo)導(dǎo)的。 產(chǎn)品類(lèi)類(lèi)型、產(chǎn)產(chǎn)品本身身所具有有的特點(diǎn)點(diǎn)是推廣廣根本的的所在。三、項(xiàng)目定定位1、產(chǎn)品特特征定位位莒南“最貼貼近生活活現(xiàn)實(shí)的的品質(zhì)豪豪宅”（“最貼近近生活現(xiàn)現(xiàn)實(shí)的商商住豪宅宅”：主要要指一種種全新的的、具有有革命性性意義的的、可以以創(chuàng)造一一種導(dǎo)向向性的城城市“聚首”物業(yè)模模式） 22、產(chǎn)品功功

42、能定位位莒南導(dǎo)向性性居住的的標(biāo)桿社社區(qū)（最貼近生生活現(xiàn)實(shí)實(shí)的商住住豪宅“一房多多用復(fù)合合型住宅宅”創(chuàng)始篇篇） 33、產(chǎn)品形形象定位位莒南首府 階層層榮耀（強(qiáng)調(diào)產(chǎn)品品類(lèi)型和和目標(biāo)消消費(fèi)群體體特性） 44、廣告告總精神神高層高騁騁高城凸現(xiàn)高層（建筑形形態(tài)）、高騁騁（迅猛增增長(zhǎng)）、高城城（高尚尚的居住住之城） 55、目標(biāo)標(biāo)客戶群群體定位位聚首（全莒莒南的精精英者，聯(lián)聯(lián)合起來(lái)來(lái)）6、產(chǎn)品賣(mài)賣(mài)點(diǎn)設(shè)計(jì)計(jì) 莒南領(lǐng)領(lǐng)軍性、高高尚項(xiàng)目目?！耙环慷喽嘤脧?fù)合合型住宅宅”社區(qū)的的新典范范。 莒南，最最高規(guī)模模社區(qū)。 莒南首首府。七、項(xiàng)目推推廣一、思路形形成一般而言，一一個(gè)成功功的房地地產(chǎn)項(xiàng)目目的營(yíng)銷(xiāo)銷(xiāo)推廣主主要有兩兩

43、條途徑徑： 其一就就是產(chǎn)品品優(yōu)先路路線。即即通過(guò)創(chuàng)創(chuàng)造一種種全新的的房產(chǎn)產(chǎn)產(chǎn)品，并并在此產(chǎn)產(chǎn)品精神神中提煉煉一種生生活方式式，以這這種全新新的生活活理念來(lái)來(lái)吸引客客戶，形形成市場(chǎng)場(chǎng)、贏得得市場(chǎng)。這這種路線線的特點(diǎn)點(diǎn)是：以以產(chǎn)品打打動(dòng)客戶戶，比較較“務(wù)實(shí)”，但是是客戶處處于被動(dòng)動(dòng)接受狀狀態(tài)。 其二就就是客戶戶優(yōu)先路路線。即即通過(guò)分分析一個(gè)個(gè)特定的的消費(fèi)群群體，從從中發(fā)現(xiàn)現(xiàn)他們的的生活方方式，并并將這種種生活內(nèi)內(nèi)涵賦予予到一個(gè)個(gè)房產(chǎn)項(xiàng)項(xiàng)目中，從從而籠絡(luò)絡(luò)客戶，發(fā)發(fā)現(xiàn)市場(chǎng)場(chǎng)贏得市市場(chǎng)。比比如以SSOHOO概念聞聞名的現(xiàn)現(xiàn)代城。這這種路線線的特點(diǎn)點(diǎn)是：以以概念籠籠絡(luò)客戶戶，比較較“務(wù)虛”，但是是客戶處

44、處于主動(dòng)動(dòng)趨同狀狀態(tài)。而對(duì)于本項(xiàng)項(xiàng)目，根根據(jù)以上上的分析析和莒南南人特有有的消費(fèi)費(fèi)者心理理，我們們很顯然然地發(fā)現(xiàn)現(xiàn)：在目目前的定定位和規(guī)規(guī)劃前提提下，單單一的客客戶優(yōu)先先路線很很難為消消費(fèi)者所所完全接接受，其其差異化化也很難難凸顯。因此，我們們建議本本項(xiàng)目的的營(yíng)銷(xiāo)推推廣采用用產(chǎn)品優(yōu)優(yōu)先路線線為主、客客戶優(yōu)先先路線為為輔的策策略，即即：在以優(yōu)勢(shì)的的產(chǎn)品類(lèi)類(lèi)型訴求求的前提提下（本本項(xiàng)目的的商住類(lèi)類(lèi)產(chǎn)品是是其他項(xiàng)項(xiàng)目所沒(méi)沒(méi)有的），通通過(guò)對(duì)潛潛在客戶戶的深入入分析，總總結(jié)出其其特有的的生活理理念和生生活方式式，使得得大量的的邊緣客客戶迅速速類(lèi)聚，以以此有效效的擴(kuò)大大目標(biāo)客客戶群體體；從而而真正實(shí)實(shí)現(xiàn)本

45、項(xiàng)項(xiàng)目的同同質(zhì)差異異化，并并有效地地化解或或規(guī)避了了本項(xiàng)目目存在的的問(wèn)題。二、推廣原原則 11、締造造“莒南標(biāo)標(biāo)志”運(yùn)動(dòng)打造“莒南南標(biāo)志”，強(qiáng)調(diào)調(diào)新標(biāo)桿桿居住的的優(yōu)勢(shì)和和發(fā)展前前景，以以及周邊邊未來(lái)高高規(guī)格配配套設(shè)施施。在項(xiàng)目前期期的推廣廣中，我我們認(rèn)為為應(yīng)該先先期炒熱熱“聚首”的概念念，因?yàn)闉槲覀冺?xiàng)項(xiàng)目的所所有外在在優(yōu)勢(shì)都都是建立立在“新模式式”這個(gè)載載體上的的，如果果新模式式的形象象對(duì)消費(fèi)費(fèi)者沒(méi)有有吸引力力，我們們就很難難讓消費(fèi)費(fèi)者相信信我們?cè)谠趶V告中中所訴求求的一些些“生活前前景”和“投資價(jià)價(jià)值”，當(dāng)然然，對(duì)新新模式的的宣傳，我我們需要要借助政政府的力力量，炒炒熱“一房多多用復(fù)合合型住宅

46、宅”在這個(gè)區(qū)區(qū)域的美美感，“莒南小小眾生活活中心區(qū)區(qū)”和“新生活大革革命”標(biāo)桿。居住文化化新模式式與我們們項(xiàng)目的的關(guān)系就就如“皮與毛毛”的關(guān)系系，皮之之不存，毛毛將焉附附？在做以上操操作時(shí)，我我們還要要把握住住“排他性性”，就是是說(shuō)在炒炒熱新模模式的目目的是為為了為本本項(xiàng)目造造勢(shì)，要要防止為為他人做做嫁衣的的后果，因因此在操操作中，要要從面（新新模式）到到點(diǎn)（聚聚首），著著眼點(diǎn)還還是這個(gè)個(gè)“領(lǐng)軍項(xiàng)項(xiàng)目”，先期期確立本本項(xiàng)目在在區(qū)域中中的“領(lǐng)導(dǎo)地地位”。2、由“塑塑造產(chǎn)品品品牌”到“打造開(kāi)開(kāi)發(fā)商品品牌”我們的任務(wù)務(wù)之一就就是通過(guò)過(guò)塑造項(xiàng)項(xiàng)目品牌牌來(lái)提高高項(xiàng)目的品品牌知名名度和美美譽(yù)度，從從而為開(kāi)

47、開(kāi)發(fā)商其其他項(xiàng)目目的推廣廣奠定良良好的品品牌基礎(chǔ)礎(chǔ)。 找準(zhǔn)整整個(gè)社區(qū)區(qū)形象的的支撐點(diǎn)點(diǎn)本項(xiàng)目最大大的特色色就是有有著新模模式的“一房多多用復(fù)合合型住宅宅”，這是是本項(xiàng)目目區(qū)別于于區(qū)域內(nèi)內(nèi)其他項(xiàng)項(xiàng)目的根根本所在在，因此此在前期期的品牌牌形象塑塑造上，需需要特別別強(qiáng)調(diào)新新商住類(lèi)類(lèi)產(chǎn)品帶帶來(lái)的高高端形象象，但同同樣強(qiáng)調(diào)調(diào)“聚首”概念，從從而達(dá)到到提高項(xiàng)項(xiàng)目整體體檔次的的目的。 借用其其他品牌牌，發(fā)揮揮捆綁效效應(yīng)充分利用社社區(qū)內(nèi)的的文化、娛娛樂(lè)設(shè)施施，在宣宣傳中，造造成這些些設(shè)施也也是社區(qū)區(qū)的配套套設(shè)施之之一的印印象。3、倡導(dǎo)“產(chǎn)品主主義”以產(chǎn)品品質(zhì)質(zhì)為骨架架，以泉泉水景觀觀為血肉肉，以生生活方式式為

48、魂，共共同塑造造和豐滿滿“稀有品品質(zhì)”的產(chǎn)品品形象。三、推廣基基調(diào) 以創(chuàng)造造新生活活概念為為切入點(diǎn)點(diǎn)和發(fā)光光點(diǎn)（如如小眾階階層）； 以策劃劃多種公公關(guān)活動(dòng)動(dòng)形成市市場(chǎng)向心心力； 以感性性訴求先先行理性性訴求跟跟進(jìn)開(kāi)展展心理誘誘導(dǎo)； 以高層層高騁高城為廣廣告總精精神； 以詮釋釋產(chǎn)品“稀有品品質(zhì)”的關(guān)鍵鍵優(yōu)勢(shì)為為點(diǎn)綴插插花； 以描述述或營(yíng)造造“小眾階階層”的生活活特征為為主體訴訴求。八、價(jià)格定定位結(jié)合市場(chǎng)基基本情況況，并且且結(jié)合“加減法法”原則，以以購(gòu)買(mǎi)者者導(dǎo)向作作為本項(xiàng)項(xiàng)目定價(jià)價(jià)方法。具具體價(jià)格格定位為為：無(wú)風(fēng)險(xiǎn)下限限：16600元元/平方米米（清水水房）市場(chǎng)沖擊上上限：220000元/平方米米

49、（精裝裝修）平均價(jià)：118000元/平方米米（精裝裝修）九、規(guī)劃設(shè)設(shè)計(jì)建議議整體規(guī)劃設(shè)設(shè)計(jì)以智智能化為為主題，突突出不同同于其它它項(xiàng)目的的品質(zhì)，讓讓客戶切身身感受后后信息時(shí)時(shí)代所帶帶來(lái)的生生活品質(zhì)質(zhì)。附表：規(guī)劃劃設(shè)計(jì)建建議表項(xiàng)目分項(xiàng)指針具體內(nèi)容設(shè)備配置電梯配備3部國(guó)國(guó)際品牌牌高速電電梯；在在一處集集中安裝裝強(qiáng)電、弱電電、供水水及布線線系統(tǒng)強(qiáng)電：按每每平米配配7080瓦的電電源，每每套配 45千瓦的電源源。三個(gè)個(gè)獨(dú)立回回路（照照明、空空調(diào)、插插座）； 按按每300 M22使用面面積配備備一個(gè)空空調(diào)插座座，每15 MM2使用面面積配備備一個(gè)普普通電源源插座。配配備發(fā)電機(jī)組組，保障障電梯運(yùn)運(yùn)行244

50、小時(shí)不不間斷。弱電：配衛(wèi)衛(wèi)星電視視、IDDD電話話、寬帶帶網(wǎng)絡(luò)線線路。按按每300M2使用面面積配備備一個(gè)光光纖插座座，每115 MM2使用面面積配備備一個(gè)電電話（含含寬帶網(wǎng)網(wǎng)）插座座。供水：配備備24小時(shí)時(shí)供熱水水系統(tǒng)、直直飲水系系統(tǒng)。布線：綜合合布線系系統(tǒng)。智能化系統(tǒng)統(tǒng)消防：每間間房屋、過(guò)過(guò)廳設(shè)煙煙感探頭頭，公共共信道設(shè)設(shè)煙感探探頭、噴噴淋系統(tǒng)統(tǒng)和自動(dòng)動(dòng)消防報(bào)報(bào)警系統(tǒng)統(tǒng)。安全：公共共信道設(shè)設(shè)自動(dòng)監(jiān)監(jiān)控系統(tǒng)統(tǒng)、可視視對(duì)講及及室內(nèi)安安防系統(tǒng)統(tǒng)。停車(chē)：停車(chē)車(chē)場(chǎng)管理理系統(tǒng)。信息：配備備樓宇管管理系統(tǒng)統(tǒng)、VOOD視頻頻點(diǎn)播系系統(tǒng)。網(wǎng)絡(luò)：社區(qū)區(qū)模擬服服務(wù)器系系統(tǒng)。裝修標(biāo)準(zhǔn)公共信道裝裝修地面：花崗崗石或

51、大大理石（高高檔標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)）。墻面：高檔檔乳膠漆漆。頂部：采用用弧型透透光玻璃璃作頂部部裝飾。裝飾：擺置置植物、花花卉；燈燈光以較較柔和乳乳色調(diào)為為主。布置：廢物物箱。電梯廳地面：花崗崗石或大大理石（高高檔標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)）。墻面：花崗崗石、大大理石或或高檔面面磚（高高檔標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)）。公寓大廳地面：花崗崗石或大大理石（高高檔標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)）墻面：花崗崗石或大大理石（高高檔標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)），間間以名貴貴木制裝飾材料。頂部：采用用白色高高檔乳膠膠漆。裝飾：擺置置植物、花花卉，訪訪客用沙沙發(fā)。燈飾：簡(jiǎn)約約、時(shí)尚尚燈具。布置：廢物物箱、業(yè)業(yè)主信箱箱。室內(nèi)裝修體體現(xiàn)個(gè)性性化之市市場(chǎng)定位位，提出出聚首裕隆“E計(jì)劃”-個(gè)性性化家居居顧問(wèn)服服

52、務(wù)。E計(jì)劃”高尚而而完美（Elegance Par Excellence） 高檔社社區(qū)告別別清水房房隨著著人們生生活節(jié)奏奏的加快快，時(shí)間間的寶貴貴，由于于購(gòu)房者者對(duì)家居居裝修、建建筑材料料不甚了了解，購(gòu)購(gòu)買(mǎi)清水水房自行行裝修、又又要花費(fèi)費(fèi)大量的的時(shí)間和和精力，費(fèi)費(fèi)用又高高。許多多樓盤(pán)，交交付后一一兩年內(nèi)內(nèi)裝修不不斷，業(yè)業(yè)主不能能安靜入入住。清清水房實(shí)實(shí)際上是是一個(gè)不不完整的的半成品品。從國(guó)國(guó)外經(jīng)驗(yàn)驗(yàn)看，提提倡和推推行帶精精裝修的的商品房房，使建建設(shè)同裝裝修有機(jī)機(jī)結(jié)合勢(shì)勢(shì)在必行行?！熬b修修”的革命由開(kāi)發(fā)發(fā)商統(tǒng)一一精裝修修的物業(yè)業(yè)，交房房后即可可入住，為為買(mǎi)房者提提供了極極大的方方便。由由于開(kāi)發(fā)

53、發(fā)商在成成本及工工期上的的考慮，千千篇一律律、缺乏乏個(gè)性以以及用料料不精的的弊端在在所難免免。因此此一般由由開(kāi)發(fā)商商提供的的統(tǒng)一標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)化的的裝修很很難滿足足客戶個(gè)個(gè)性化的的需求。因此，精裝修必須限期一場(chǎng)革命。 菜單式式精裝修修近年年來(lái)一些些開(kāi)發(fā)商商為客戶戶提供二二到三種種裝修方方案讓客客戶去選選擇，這這是一種種菜單式式的精裝裝修服務(wù)務(wù)?？蛻魬糁荒茉谠诎l(fā)展商商提供的的幾種即即定方案案中選擇擇，雖有有一定的的改進(jìn)但但仍不能能滿足客客戶個(gè)性性化的需需要。 個(gè)性化化家居顧顧問(wèn)服務(wù)務(wù)體系建議議開(kāi)發(fā)商商與專(zhuān)業(yè)業(yè)設(shè)計(jì)公公司強(qiáng)強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合，在在專(zhuān)業(yè)室室內(nèi)設(shè)計(jì)計(jì)師的指指導(dǎo)下，根根據(jù)客戶戶的需求求提供的的一個(gè)完完整的個(gè)個(gè)性化居居室裝修修服務(wù)。 - 專(zhuān)專(zhuān)業(yè)設(shè)計(jì)計(jì)師咨詢?cè)兎?wù)業(yè)主主可與開(kāi)開(kāi)發(fā)商所所聘請(qǐng)的的專(zhuān)業(yè)室室內(nèi)（建建筑）設(shè)設(shè)計(jì)師、家家居美化化專(zhuān)家、藝藝術(shù)家共共同探討討家居設(shè)設(shè)計(jì)方案案，設(shè)計(jì)師根據(jù)據(jù)客戶的的需求，在在裝修風(fēng)風(fēng)格、材材質(zhì)、家家居飾品品配件、家家具等各各方面提提供專(zhuān)業(yè)業(yè)指導(dǎo)和和咨詢服服務(wù)。以以提升業(yè)業(yè)主生活活品質(zhì)，從而體現(xiàn)項(xiàng)項(xiàng)目品質(zhì)質(zhì)。 - 全新的的品牌組組合開(kāi)發(fā)商商將組合合優(yōu)秀的的材料、家家裝品牌牌以及家家具、飾飾品，給給客戶提提供充分分的選擇擇空間，由由客