8203估價(jià)師協(xié)會(huì)網(wǎng)站cms案例分析

1、位于珠海市香洲區(qū)前山翠微生活區(qū)旁商住用地的國(guó)有土地使用權(quán)抵押價(jià)格的評(píng)估報(bào)告案例分析概述該土地估價(jià)報(bào)告的編號(hào)為：珠榮正2008估字第T004號(hào)，是珠海榮正土地房地產(chǎn)資產(chǎn)評(píng)估有限公司，于2008年5月7日出具的，委托方抵押貸款估價(jià)對(duì)象位于珠海市香洲區(qū)前山翠微生活區(qū)旁（珠海市香洲區(qū)前山翠前路西側(cè)），為2006年更名所得，土地面積為10000.57平方米，宗地東至翠前路，南至金之園，西至東大新村，北至悅安雅苑。估價(jià)對(duì)象原批準(zhǔn)用途為住宅用地，據(jù)珠規(guī)業(yè)函（2006）184號(hào)關(guān)于申請(qǐng)調(diào)整容積率和用地功能的復(fù)函，估價(jià)對(duì)象于2006年8月28日經(jīng)珠海市規(guī)劃局批準(zhǔn)改變土地用途為商住。據(jù)建設(shè)工程規(guī)劃許可證（2007

2、建筑字030號(hào)）及珠海市建設(shè)用地計(jì)費(fèi)情況記錄卡，估價(jià)對(duì)象已辦理報(bào)建手續(xù)，且已繳清地價(jià)款，宗地上建筑物總建筑面積為50308.61平方米，其中，住宅建筑面積為40043.39平方米，商業(yè)建筑面積為2208.61平方米，架空層建筑面積為1969.32平方米，地下室建筑面積為5774平方米，居委會(huì)、變電站、垃圾房等小區(qū)公共配套建筑面積為313.29平方米。所在宗地房地產(chǎn)權(quán)證編號(hào)為粵房地證字第C3944641號(hào)，權(quán)屬人為珠海市谷銘翠城房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司，建設(shè)工程規(guī)劃許可證編號(hào)為（2006）撥字048號(hào)，建設(shè)工程施工許可證編號(hào)為2007建筑字030號(hào)。估價(jià)目的：為確定房地產(chǎn)抵押貸款額度提供參考依據(jù)而評(píng)估

3、土地使用權(quán)抵押價(jià)格。估價(jià)基準(zhǔn)日：二八年五月一日估價(jià)日期：二八年五月一日至二八年五月七日二、估價(jià)項(xiàng)目背景分析（一）、一般因素分析：1、地理位置：主要對(duì)珠海市的座落位置，經(jīng)緯度及四至，陸地及海洋面積，轄區(qū)，2006年的人口統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)等作了詳細(xì)介紹。2、自然環(huán)境：主要介紹珠海的山脈、盆地的地質(zhì)構(gòu)造，方向排列，及水道。自然環(huán)境，氣候，綠化率，污水、垃圾處理成果，及近年來(lái)珠海在城市環(huán)境衛(wèi)生方面所獲得的榮譽(yù)。3、社會(huì)經(jīng)濟(jì)狀況：介紹了珠海市2007年國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值及地方財(cái)政收入等情況。4、土地政策情況：介紹了珠海市國(guó)有土地價(jià)格管理辦法（香洲區(qū)部分）的發(fā)布及地價(jià)的調(diào)整情況。5、金融政策：介紹了估價(jià)時(shí)點(diǎn)期間利率和銀

4、行準(zhǔn)備金的調(diào)整及金融市場(chǎng)狀況。6、房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況：介紹了估價(jià)時(shí)點(diǎn)期間的珠海市各類房產(chǎn)的交易平均價(jià)格及價(jià)格走勢(shì)。以上一般因素的分析基本上包括了地理位置、自然環(huán)境、社會(huì)經(jīng)濟(jì)狀況、土地政策、金融政策、房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況等。一般因素介紹得比較全面，但缺少對(duì)各個(gè)因素的估價(jià)對(duì)象價(jià)值影響的分析，應(yīng)該給予加強(qiáng)。（二）、區(qū)域因素分析1、區(qū)域概況：介紹了前山在珠海市的地理位置、人口狀況及規(guī)劃前景。2、交通條件：介紹了前山的交通網(wǎng)絡(luò)及正在興建的廣珠城際快軌重點(diǎn)項(xiàng)目對(duì)前山交通的影響。3、基礎(chǔ)設(shè)施狀況：介紹了前山的公交路線、學(xué)校、銀行、超市、市場(chǎng)及長(zhǎng)途汽車(chē)站等基礎(chǔ)設(shè)施。4、環(huán)境狀況：介紹了前山的環(huán)境狀況及發(fā)展空間。以上區(qū)域

5、因素的分析基本上包括了區(qū)域概況、交通條件、基礎(chǔ)設(shè)施狀況、環(huán)境狀況等。區(qū)域因素介紹得比較全面具體，每個(gè)因素還分析了其發(fā)展的前景，使報(bào)告使用者對(duì)前山的區(qū)域狀況有較全面清晰的了解。（三）、個(gè)別因素分析1、位置、面積、形狀及規(guī)劃：介紹宗地位置、面積和土地規(guī)劃條件等。2、市政基礎(chǔ)設(shè)施：介紹了宗地通路、通電、通上水、通下水、通訊狀況及宗地內(nèi)平整程度。3、交通條件：介紹了宗地臨路條件。4、規(guī)劃限制：介紹了宗地規(guī)劃的住宅部分、商業(yè)部分、架空層部分、地下室部分、居委會(huì)部分等建筑面積的分布。5、地質(zhì)條件：介紹了宗地的地質(zhì)狀況。6、開(kāi)發(fā)條件：介紹了宗地周?chē)恋氐拈_(kāi)發(fā)狀況及宗地的開(kāi)發(fā)前景。以上個(gè)別因素的介紹較全面，對(duì)

6、宗地的各個(gè)個(gè)別因素都進(jìn)行了介紹和分析，為確定土地的開(kāi)發(fā)利用方式提供前提。三、估價(jià)項(xiàng)目難點(diǎn)分析（一）、市場(chǎng)比較法測(cè)算過(guò)程的分析市場(chǎng)比較法是指將估價(jià)對(duì)象與在估價(jià)時(shí)點(diǎn)近期有過(guò)交易的類似宗地進(jìn)行比較，對(duì)這些類似宗地的已知價(jià)格作適當(dāng)?shù)男拚源斯浪愎纼r(jià)對(duì)象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值的方法。珠海市的土地交易市場(chǎng)較為成熟、大部分土地都是通過(guò)土地交易中心掛牌交易的，從2006年至2008年間的交易案例中，選擇了和估價(jià)對(duì)象在同一區(qū)域的三塊交易地塊作為交易案例，其分別為珠國(guó)土儲(chǔ)200513地塊、d1108011號(hào)地塊和珠國(guó)土儲(chǔ)200601地塊。三塊地塊都是商住用地，都處于珠海市香洲區(qū)，和估價(jià)對(duì)象屬于同一種類型用地。根據(jù)

7、估價(jià)對(duì)象和比較案例的特點(diǎn)，選取多個(gè)對(duì)土地價(jià)格有影響的因素作為比較因素。比較因素用分為區(qū)域因素和個(gè)別因素兩大類，其中區(qū)域因素包括商業(yè)繁華度、公交便捷度、人文環(huán)境影響度、生活設(shè)施完備度及公用設(shè)施完備度等。個(gè)別因素包括容積率、宗地面積、宗地形狀、地形地質(zhì)條件等。估價(jià)對(duì)象和比較案例從區(qū)域因素和個(gè)別因素兩個(gè)角度分析并量化打分，計(jì)算出商住用地的修正系數(shù)。除了考慮區(qū)域因素和個(gè)別因素的修正外，還應(yīng)考慮交易方式修正、估價(jià)期日修正和土地使用年期修正。由于比較案例都是公開(kāi)的掛牌交易，屬于正常交易無(wú)需進(jìn)行交易方式修正。通過(guò)分析珠海市在2006年和2007年期間的房地產(chǎn)市場(chǎng)變化及統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，可確定比較案例的期日修正系數(shù)。

8、年期修正系數(shù)可以通過(guò)公式：K=11/（1+r）m/11/（1+ r）n計(jì)算。比較案例經(jīng)過(guò)各種系數(shù)修正后，可得出案例的修正價(jià)格，因?yàn)槿齻€(gè)案例的修正價(jià)格較接近，差別在20以內(nèi)，所以以三個(gè)案例的修正價(jià)格的平均值作為市場(chǎng)法的評(píng)估結(jié)果。（二）、剩余法測(cè)算過(guò)程的分析剩余法：是在估算開(kāi)發(fā)完成后不動(dòng)產(chǎn)正常交易價(jià)格的基礎(chǔ)上，扣除工程建造費(fèi)用和與建筑物建造相關(guān)的費(fèi)用、利息、利潤(rùn)、稅收等費(fèi)用后，以其余額來(lái)確定估價(jià)對(duì)象土地價(jià)格的一種方法。根據(jù)估價(jià)對(duì)象的特點(diǎn)、規(guī)劃指標(biāo)及周?chē)恋氐睦们闆r，確定土地的最佳開(kāi)發(fā)利用方式如下表：功能商業(yè)住宅地下室公共建筑架空層建筑面積2208.6140043.395774.00313.291

9、969.32備注可銷售、計(jì)容積率可銷售、計(jì)容積率可銷售車(chē)位99個(gè)、不計(jì)容積率不可銷售，計(jì)容積率不可銷售，不計(jì)容積率確定開(kāi)發(fā)方式后，需分清楚哪些部分是計(jì)算容積率、哪些部分是可以銷售的，為后續(xù)的計(jì)算做好準(zhǔn)備。由于估價(jià)對(duì)象是商住項(xiàng)目，周?chē)泻芏囝愃频囊呀?jīng)開(kāi)發(fā)的商住項(xiàng)目，通過(guò)調(diào)查這些項(xiàng)目的情況及銷售價(jià)格，可以確定估價(jià)對(duì)象建成后的銷售價(jià)格。調(diào)查了周邊的悅安雅苑、華業(yè)香荘、芭堤雅境的三個(gè)樓盤(pán)，通過(guò)比較計(jì)算，最終確定估價(jià)對(duì)象開(kāi)發(fā)完成后住宅的平均售價(jià)為6500元/平方米，商鋪平均售價(jià)為16000元/平方米，地下室車(chē)位每個(gè)12萬(wàn)元。估價(jià)對(duì)象開(kāi)發(fā)完成后的總價(jià)值，除了根據(jù)周?chē)愃祈?xiàng)目比較計(jì)算外，還要考慮估價(jià)對(duì)象開(kāi)發(fā)期間，房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格的變化。開(kāi)發(fā)成本包括總工程費(fèi)用、專業(yè)費(fèi)用、資金成本、開(kāi)發(fā)利潤(rùn)、銷售費(fèi)用及稅費(fèi)等。其中開(kāi)發(fā)利潤(rùn)可以通過(guò)分析一般房地產(chǎn)公司的利潤(rùn)率取得，本次評(píng)估