房地產(chǎn)估價師：房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理

1、房地產(chǎn)估價師：房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理一房地產(chǎn)開發(fā)工程治理的含義房地產(chǎn)開發(fā)工程治理是以高效率地實(shí)現(xiàn)工程目標(biāo)為最終目的，以工程經(jīng)理負(fù)責(zé)制為根底，運(yùn)用系統(tǒng)工程的觀點(diǎn)、理論和方法，開發(fā)工程建立的全過程按其內(nèi)在運(yùn)行規(guī)律進(jìn)展有效的打算、組織、協(xié)調(diào)、監(jiān)視和掌握的治理系統(tǒng)。詳細(xì)講，房地產(chǎn)工程開發(fā)建立要實(shí)現(xiàn)的目標(biāo)主要包括成果性目標(biāo)和約束性目標(biāo)。成果性目標(biāo)指投資回報(bào)率、銷售利稅率、自有資金利潤率等投資效益指標(biāo)，以及工程的內(nèi)外部功能要求；約束性目標(biāo)指建立工期、投資限額、質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)等。除此之外，房地產(chǎn)開發(fā)工程還受城市規(guī)劃、土地利用規(guī)劃等條件制約。房地產(chǎn)開發(fā)涉及投資方、監(jiān)理方、勘察、規(guī)劃、設(shè)計(jì)、施工、建材、設(shè)備、市政、交通、

2、供電、電訊、銀行、文教、衛(wèi)生、消防、商業(yè)、效勞、環(huán)境等幾十個部門，近百個單位，以及最終用戶消費(fèi)者的相互制約和相互影響，因此，房地產(chǎn)工程開發(fā)建立是一項(xiàng)簡單的系統(tǒng)工程，必需要有一整套完整、標(biāo)準(zhǔn)和科學(xué)的治理保證體系，來統(tǒng)籌和協(xié)調(diào)開發(fā)工程的全過程和確?？傮w目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。二房地產(chǎn)開發(fā)工程治理的意義房地產(chǎn)工程治理的意義主要表達(dá)在打算、組織、協(xié)調(diào)和掌握四個方面房地產(chǎn)開發(fā)工程的打算治理。對房地產(chǎn)開發(fā)工程進(jìn)展打算治理，能使工程的開發(fā)建立有打算、按挨次有條不紊地綻開。這就是說，通過使用一個動態(tài)打算治理，將工程工程全過程和全部開發(fā)活動納入打算軌道，工程有序地到達(dá)預(yù)期總目標(biāo)。房地產(chǎn)開發(fā)工程的組織治理。這是指通過職責(zé)劃分

3、、授權(quán)、合同的簽訂與執(zhí)行，以及依據(jù)有關(guān)法律法規(guī)，建立各種規(guī)章制度，形成一個高效率的組織保障體系，使工程的各工程標(biāo)得以最終實(shí)現(xiàn)。房地產(chǎn)開發(fā)工程的協(xié)調(diào)治理。其意義是為開發(fā)工程供應(yīng)協(xié)調(diào)和諧的公共環(huán)境，保證工程開發(fā)建立順當(dāng)進(jìn)展。協(xié)調(diào)治理的主要任務(wù)是對開發(fā)工程與外部環(huán)境、工程各子系統(tǒng)之間，以及工程不同階段、不同部門、不同層次之間的關(guān)系進(jìn)展溝通與協(xié)調(diào)。這種溝通與協(xié)調(diào)將更有利于睦鄰公共關(guān)系，吸納融通資金，查找材料設(shè)備供貨渠道，廣攬優(yōu)秀設(shè)計(jì)和施工隊(duì)伍，獲得市場競爭優(yōu)勢，促進(jìn)產(chǎn)品銷售。在各種協(xié)調(diào)之中，人際關(guān)系協(xié)調(diào)最為主要，工程經(jīng)理在人際關(guān)系協(xié)調(diào)過程中處于核心地位。房地產(chǎn)開發(fā)工程的掌握治理。其意義是有利于對工程的

4、質(zhì)量、工期和本錢進(jìn)展掌握，并獲得的綜合效益。掌握治理主要是通過打算、決策、反應(yīng)和調(diào)整等手段，采納工程分解，各種指標(biāo)、定額、階段性目標(biāo)的貫徹執(zhí)行與檢驗(yàn)等措施，對開發(fā)工程的工程質(zhì)量、施工工期、資金使用、本錢造價等進(jìn)展有效掌握，以確保開發(fā)工程用最少的投入，獲得的經(jīng)濟(jì)效益、社會效益和環(huán)境效益。二、房地產(chǎn)開發(fā)工程的工程治理房地產(chǎn)開發(fā)工程的工程治理是指從工程開工預(yù)備到竣工驗(yàn)收的全過程所進(jìn)展的治理。由于房地產(chǎn)開發(fā)工程建筑施工與安裝任務(wù)通常是托付承包給建筑施工單位來完成的，所以開發(fā)工程的工程治理，主要是以合同治理為手段，運(yùn)用打算、組織、協(xié)調(diào)、掌握、檢查、驗(yàn)收等方法，對開發(fā)工程施工建立中的技術(shù)活動和經(jīng)濟(jì)活動，根

5、據(jù)國家標(biāo)準(zhǔn)、標(biāo)準(zhǔn)和合同規(guī)定的目標(biāo)，進(jìn)展嚴(yán)格監(jiān)視、掌握和治理，以確保開發(fā)工程總體目標(biāo)的最終實(shí)現(xiàn)。一工程施工治理對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說，開發(fā)工程的建筑施工和建筑工程安裝是生產(chǎn)階段最主要的任務(wù)，它不僅打算開發(fā)企業(yè)能否為社會供應(yīng)優(yōu)質(zhì)的房地產(chǎn)產(chǎn)品，而且從經(jīng)濟(jì)角度分析，施工階段的投入和開支遠(yuǎn)高于預(yù)備階段。因此，有效的施工治理也是合理節(jié)省開支、提高房地產(chǎn)開發(fā)工程投資效益的關(guān)鍵環(huán)節(jié)。鑒于上述特點(diǎn)，房地產(chǎn)開發(fā)商的工程施工治理活動可以總結(jié)歸納為一個系統(tǒng)模型，如下列圖。這一工程工程治理系統(tǒng)包括人、財(cái)、物掌握系統(tǒng)，工程進(jìn)度打算掌握系統(tǒng)，質(zhì)量掌握，合同履行保證系統(tǒng)，經(jīng)濟(jì)效益保證系統(tǒng)等五個子系統(tǒng)。所以，只有五個子系統(tǒng)的協(xié)

6、調(diào)有效運(yùn)轉(zhuǎn)，才能使一個房地產(chǎn)開發(fā)工程的施工順當(dāng)進(jìn)展。房地產(chǎn)開發(fā)商在工程施工治理中的主要任務(wù)如下。1.工程組織與協(xié)調(diào)工作。一方面，選擇施工、供給等參建單位，明確1.各拘束業(yè)務(wù)往來中應(yīng)遵守的原則；另一方面，落實(shí)工程施工階段的各項(xiàng)預(yù)備和組織工作，包括落實(shí)設(shè)計(jì)意圖、選定施工方案、審定材料與設(shè)備供給品種及供給方式。費(fèi)用掌握。主要包括編制費(fèi)用打算，審核費(fèi)用支出，討論節(jié)支途徑。進(jìn)度掌握。主要進(jìn)展進(jìn)度分析，適時地調(diào)整打算，協(xié)調(diào)各參建單位進(jìn)度。質(zhì)量掌握。提出質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，進(jìn)展質(zhì)量監(jiān)視，處理質(zhì)量問題，組織工程驗(yàn)收。合同治理。對施工前簽訂的施工合同進(jìn)展治理，并處理工程量增減、合同糾紛、索賠等事宜。二開發(fā)工程的工程施工掌

7、握無論是開發(fā)住宅小區(qū)還是金融、商業(yè)區(qū)等，開發(fā)的內(nèi)容構(gòu)成了一項(xiàng)系統(tǒng)工程。而施工掌握是整個開發(fā)工程治理的主要內(nèi)容，也是工程經(jīng)理的主要職責(zé)。因此，必需加強(qiáng)施工掌握，以保證開發(fā)工程按打算有序地實(shí)施。工程進(jìn)度掌握。工程進(jìn)度關(guān)系到建立工程能否如期竣工交付使用，而工程進(jìn)度通過工程打算來詳細(xì)實(shí)現(xiàn)。1進(jìn)度打算的形式。根據(jù)工程工程階段劃分，進(jìn)度打算一般分成三類：第一類，客觀進(jìn)度打算。從工程工程開頭預(yù)備到竣工各階段的進(jìn)度打算，常用橫道圖法和網(wǎng)絡(luò)圖法表不。橫道圖法。在時間坐標(biāo)上用一種直線條表示出各項(xiàng)工程內(nèi)容和進(jìn)度的方法，如下列圖，空白橫道表示某項(xiàng)工作實(shí)際花費(fèi)的時間。圖中A工序已按打算要求時間完成；B工序已完成大約60

8、%,雖然B的生產(chǎn)按打算時間開頭，但在第四周末中斷了，半周后連續(xù)工作；C工序第一局部按打算完成，但工作時間推遲了 1.5周，其次局部提前完成。橫道圖法簡潔明白，但看不出各項(xiàng)工作之間相互依靠和相互制約關(guān)系，看不出某項(xiàng)工作的提前或落后對整個工期的影響程序度，看不出哪些屬于關(guān)鍵工作。網(wǎng)絡(luò)圖法。其根本原理是首先應(yīng)用網(wǎng)絡(luò)形式來表示打算中各項(xiàng)工作的先后挨次和相互關(guān)系；其次通過計(jì)算找出打算中的關(guān)鍵工作和關(guān)鍵路線，在打算執(zhí)行過程中進(jìn)展有效的掌握和監(jiān)視，保證合理地使用人力、物力、財(cái)力，完成目標(biāo)任務(wù)。其次類，總進(jìn)度打算。由承包單位的技術(shù)部門、打算部門、質(zhì)量監(jiān)視部門等，在工程負(fù)責(zé)人領(lǐng)導(dǎo)和監(jiān)視工程師主持下編制。依據(jù)工程

9、所需工時數(shù)以及人力、物力、設(shè)備狀況，求出施工工期，進(jìn)而編制整個工程的施工進(jìn)度打算?？傔M(jìn)度打算也可通過橫道圖和網(wǎng)絡(luò)圖表示。第三類，單位工程進(jìn)度打算。以單位工程為對象進(jìn)展編制。2進(jìn)度打算的監(jiān)測一一防止進(jìn)度滑動。定期取得工程實(shí)際進(jìn)展?fàn)顩r，與原進(jìn)度打算比照、檢查，找出進(jìn)度滑動緣由，保證工期按時完成?！斑M(jìn)度滑動雖然是一種司空見慣的現(xiàn)象，但應(yīng)當(dāng)引起工程治理人員的高度警覺。3進(jìn)度打算的衡量、分析和修訂。衡量工程進(jìn)度的指標(biāo)有實(shí)物量、形象進(jìn)度、工作量完成投資額或者工時數(shù)。衡量、分析與修訂工作一般每月一次。質(zhì)量掌握。工程工程的質(zhì)量是設(shè)計(jì)意圖被實(shí)現(xiàn)的程度。質(zhì)量掌握是指開發(fā)工程治理機(jī)構(gòu)以合同規(guī)定的質(zhì)量目標(biāo)或以國家標(biāo)準(zhǔn)

10、、標(biāo)準(zhǔn)為目標(biāo)所進(jìn)展的監(jiān)視和治理活動。質(zhì)量掌握的任務(wù)主要是在施工過程中準(zhǔn)時發(fā)覺施工工藝等是否滿意設(shè)計(jì)要求和合同規(guī)定，對所選用的材料和設(shè)備進(jìn)展質(zhì)量評價，對整個工程中的工作質(zhì)量水平進(jìn)展評估，將取得的質(zhì)量數(shù)據(jù)和承包商履行職責(zé)的程度，與國家有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)、技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)定進(jìn)展比擬，并作出評判。工程質(zhì)量掌握工作主要包括以下幾項(xiàng)：1對原材料的檢驗(yàn)。為保證材料質(zhì)量，應(yīng)當(dāng)在訂貨階段就向供貨商供應(yīng)檢驗(yàn)的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，并將這些標(biāo)準(zhǔn)列入訂購合同。有些重要材料應(yīng)當(dāng)在簽訂購貨合同前取得樣品，材料到貨后再與樣品對比檢查。未經(jīng)檢驗(yàn)或不合格的材料切忌與合格的材料混裝入庫。2對工程中的配套設(shè)備進(jìn)展檢驗(yàn)。工程建立中應(yīng)確立設(shè)備檢查和試驗(yàn)的標(biāo)準(zhǔn)、

11、手段、程序、記錄、檢驗(yàn)報(bào)告等制度；對于主要設(shè)備的試驗(yàn)和檢查，可考慮到制造廠監(jiān)視和檢查。3確立施工中掌握質(zhì)量的詳細(xì)措施。檢查各項(xiàng)施工設(shè)備、儀器，保證在測量、計(jì)量方面不消失嚴(yán)峻誤差；嚴(yán)格掌握混凝土質(zhì)量，設(shè)立水泥、沙、石和水配比的嚴(yán)格計(jì)量手段，專人負(fù)責(zé)檢驗(yàn)混凝土試塊制作以及挖方、定位、支模等工序；制定有效的質(zhì)量檢查和評定方法，以便保證砌筑工程、裝飾工程和水電安裝工程按合同規(guī)定的技術(shù)要求實(shí)施。4建立有關(guān)質(zhì)量文件的檔案制度。本錢掌握。實(shí)施本錢掌握是在不影響工程進(jìn)度、質(zhì)量、生產(chǎn)操作安全施工的前提下，將工程的實(shí)際本錢掌握在預(yù)算范圍內(nèi)。通常在施工階段，要不斷進(jìn)展直接費(fèi)用監(jiān)測分析和間接費(fèi)用監(jiān)測分析。1直接費(fèi)用監(jiān)測分析。直接費(fèi)用包括工程量、工時、機(jī)械臺班、材料消耗、工程其他費(fèi)用支出。對直接費(fèi)用逐月提