房地產(chǎn)開發(fā)的建設(shè)過程管理課件

1、房地產(chǎn)開發(fā)的建立過程管理 本課件PPT僅供大家學(xué)習(xí)使用 學(xué)習(xí)完請(qǐng)自行刪除，謝謝！ 本課件PPT僅供大家學(xué)習(xí)使用 學(xué)習(xí)完請(qǐng)自行刪除，謝謝！ 本課件PPT僅供大家學(xué)習(xí)使用 學(xué)習(xí)完請(qǐng)自行刪除，謝謝！ 本課件PPT僅供大家學(xué)習(xí)使用 學(xué)習(xí)完請(qǐng)自行刪除，謝謝！房地產(chǎn)開發(fā)的建立過程管理 本課件PPT僅供大家學(xué)習(xí)使用第一節(jié) 住宅建立工程的建管管理 住宅建立工程的建管管理是指在住宅建立工程施工前，由政府建筑業(yè)管理部門對(duì)住宅建立工程報(bào)建開場(chǎng)到施工許可證發(fā)放為止的全過程管理。第一節(jié) 住宅建立工程的建管管理一、住宅建立工程建管管理工作的根本流程二住宅建立工程建管管理的工作流程圖 在圖5-1的各個(gè)工作流程中，政府部門采

2、用“電子身份證的形式來進(jìn)展管理，即采用工程工程IC卡來對(duì)整個(gè)住宅建立工程建管管理的工作流程中關(guān)鍵的節(jié)點(diǎn)進(jìn)展管理。 一、住宅建立工程建管管理工作的根本流程工程報(bào)建*勘察發(fā)包*施工許可證申辦*設(shè)計(jì)合同簽證設(shè)計(jì)審圖登記施工合同登記*質(zhì)量安全監(jiān)督申報(bào)*施工合同登記初步設(shè)計(jì)審批*一般項(xiàng)目初步設(shè)計(jì)審批*住宅工程項(xiàng)目施工圖設(shè)計(jì)審查勘察合同簽證施工監(jiān)理合同登記設(shè)計(jì)審圖登記施工監(jiān)理招標(biāo)發(fā)包*住宅項(xiàng)目發(fā)包資格審查*設(shè)計(jì)發(fā)包*施工發(fā)包*初步設(shè)計(jì)審批*施工監(jiān)理招標(biāo)發(fā)包*市政公用事業(yè)項(xiàng)目項(xiàng)目分類工程報(bào)建*勘察發(fā)包*施工許可證申辦*設(shè)計(jì)合同簽證設(shè)計(jì)施工合同二、住宅建立工程建管管理中的主要工作一 住宅建立工程工程報(bào)建2、住

3、宅建立工程工程報(bào)建的范圍 凡在上海市進(jìn)展建立的住宅建立工程，總投資在50萬元以上不含50萬元的，住宅建立工程的建立單位應(yīng)當(dāng)在住宅建立工程工程立項(xiàng)文件批準(zhǔn)后30天內(nèi)，且在住宅建立工程工程勘察、設(shè)計(jì)發(fā)包前向政府報(bào)建部門辦理報(bào)建手續(xù)。 二、住宅建立工程建管管理中的主要工作一 住宅建立工3、住宅建立工程工程報(bào)建的管理部門 市建委主管，交易中心組織實(shí)施和管理。 區(qū)縣建立主管，分中心實(shí)施。4、住宅建立工程工程報(bào)建的管理權(quán)限 市建立工程交易管理中心負(fù)責(zé)全市建立工程總投資在1500萬元以上的住宅建立工程和總投資在500萬美元以上的非限制性中外合資的工程工程的報(bào)建管理。 各區(qū)縣，總投資在1500萬元以下含150

4、0萬元的住宅建立工程和總投資在500萬美元以下含500萬美元的非限制性中外合資的工程工程的報(bào)建管理；3、住宅建立工程工程報(bào)建的管理部門5、住宅建立工程工程報(bào)建的內(nèi)容 工程名稱；建立地點(diǎn)；總投資、總面積；當(dāng)年投資額；資金來源；工程規(guī)模；預(yù)計(jì)開、竣工日期。 5、住宅建立工程工程報(bào)建的內(nèi)容6、住宅建立工程工程報(bào)建的程序 住宅建立工程的建立單位向報(bào)建管理部門領(lǐng)取?上海市建立工程報(bào)建表?和?上海市建立工程報(bào)建信息卡?。 住宅建立工程的建立單位填妥上述表格后隨帶建立工程立項(xiàng)批準(zhǔn)文件原件和復(fù)印件、企業(yè)營(yíng)業(yè)執(zhí)照及有關(guān)證明文件的原件和復(fù)印件，報(bào)送市建立工程交易中心或各區(qū)縣建立工程交易分中心審核。凡符合要求的住宅

5、建立工程，市交易中心或分中心將當(dāng)場(chǎng)予以辦理手續(xù)，并發(fā)給工程IC卡。 6、住宅建立工程工程報(bào)建的程序二 住宅建立工程工程發(fā)包資格審查 1、住宅建立工程工程發(fā)包資格審查的內(nèi)容住宅建立工程工程發(fā)包單位應(yīng)具備以下條件：1是否有法人資格或系依法成立的組織；2是否有與建立工程相適應(yīng)的資金；3是否有與建立工程相適應(yīng)的人員。二 住宅建立工程工程發(fā)包資格審查 1、住宅建立工 三 勘察招標(biāo)發(fā)包 凡屬本市設(shè)計(jì)招標(biāo)范圍的建立工程工程總投資額在500萬元以上的居住小區(qū)、高層住宅、公共建筑及其他民用建立工程和新建、擴(kuò)建、技術(shù)改造的工業(yè)、市政工程等工程，其工程勘察任務(wù)必須進(jìn)展勘察招標(biāo)。 四 設(shè)計(jì)招標(biāo)發(fā)包 總投資額在500萬

6、元以上含500萬元的居住小區(qū)、高層住宅、公共建筑及其他民用建筑工程；總投資額在100萬元含100萬元以上的市區(qū)廣場(chǎng)、主要道路兩旁和重要風(fēng)景區(qū)的新建、改建、擴(kuò)建的建筑物；總投資額在1000萬元以上含1000萬元的新建、擴(kuò)建、技術(shù)改造的工業(yè)、市政工程等工程。 三 勘察招標(biāo)發(fā)包六 住宅建立工程初步設(shè)計(jì)審批 1、建立工程初步設(shè)計(jì)的審批機(jī)關(guān)實(shí)行分級(jí)管理，建委局是建立工程初步設(shè)計(jì)的審批機(jī)關(guān)。2、建立單位送審初步設(shè)計(jì)時(shí)，應(yīng)提交的文件資料1工程建立工程可行性研究報(bào)告的批準(zhǔn)文件復(fù)印件；2規(guī)劃部門簽發(fā)的規(guī)劃設(shè)計(jì)要求及設(shè)計(jì)方案審核意見；3設(shè)計(jì)單位提供的全套初步設(shè)計(jì)文件應(yīng)加蓋市建委統(tǒng)一頒發(fā)的出圖專用章；4批租地塊的?

7、土地使用權(quán)有償出讓合同?復(fù)印件；5相關(guān)土地批準(zhǔn)文件。六 住宅建立工程初步設(shè)計(jì)審批 1、建立 審批機(jī)關(guān)應(yīng)組織住宅、環(huán)保、綠化等相關(guān)部門評(píng)審，并以住宅房地產(chǎn)部門為主。 有關(guān)部門可能根據(jù)整個(gè)小區(qū)周圍環(huán)境及國(guó)家的有關(guān)規(guī)定進(jìn)展調(diào)整。 初步設(shè)計(jì)審批合格，將由相應(yīng)負(fù)責(zé)部門批復(fù)，其一經(jīng)批準(zhǔn)，不得任意修改。如需作較大修改，那么須重新報(bào)原審批機(jī)關(guān)批準(zhǔn)。 審批機(jī)關(guān)應(yīng)組織住宅、環(huán)保、綠化等相關(guān)部門評(píng)七 住宅工程工程施工圖設(shè)計(jì)審查1、住宅工程工程施工圖設(shè)計(jì)審查、送審、內(nèi)容審查單位是具有設(shè)計(jì)審圖資質(zhì)的審圖公司。送審單位是承擔(dān)住宅工程工程施工圖設(shè)計(jì)的設(shè)計(jì)單位。內(nèi)容：1是否符合有關(guān)的法律、法規(guī)和現(xiàn)行的技術(shù)、標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定的要求；2

8、提供審查的設(shè)計(jì)文件是否齊全和符合程序；3是否按照經(jīng)批準(zhǔn)的初步設(shè)計(jì)文件進(jìn)展施工圖設(shè)計(jì)，施工圖設(shè)計(jì)文件是否到達(dá)規(guī)定的設(shè)計(jì)深度標(biāo)準(zhǔn)要求；4根底處理是否妥當(dāng)，根底最終沉降計(jì)算值、偏心距計(jì)算值、傾斜率計(jì)算值是否符合本市有關(guān)規(guī)定； 5上部構(gòu)造設(shè)計(jì)是否平安等。 七 住宅工程工程施工圖設(shè)計(jì)審查1、住宅工程工程施工圖八施工監(jiān)理招標(biāo)發(fā)包1、施工監(jiān)理招標(biāo)的范圍 根據(jù)國(guó)家的有關(guān)規(guī)定，實(shí)施施工監(jiān)理招標(biāo)的范圍為：國(guó)家和本市重大建立工程；大、中型公益事業(yè)工程；住宅工程；利用外國(guó)政府或者國(guó)際金融組織贈(zèng)款、貸款的工程等。2、施工監(jiān)理招標(biāo)的管理部門 上海市建立工程交易管理中心監(jiān)理分中心負(fù)責(zé)本市范圍內(nèi)上述工程的施工監(jiān)理交易活動(dòng)的管

9、理。 八施工監(jiān)理招標(biāo)發(fā)包1、施工監(jiān)理招標(biāo)的范圍九施工監(jiān)理合同登記1、施工監(jiān)理合同登記的范圍：凡監(jiān)理公司所承接的所有施工監(jiān)理工程。2、施工監(jiān)理合同登記的管理部門：上海市建立工程交易管理中心監(jiān)理分中心負(fù)責(zé)承辦施工監(jiān)理合同的登記手續(xù)。3、施工監(jiān)理合同登記需提交的材料：建立工程IC卡僅限應(yīng)當(dāng)通過招標(biāo)方式選擇監(jiān)理單位的工程；監(jiān)理企業(yè)IC卡、交易席位證；建筑總平面圖一張復(fù)印件；標(biāo)準(zhǔn)施工監(jiān)理合同本及復(fù)印件等。4、進(jìn)展施工監(jiān)理合同登記的單位。施工監(jiān)理合同登記應(yīng)由住宅建立單位和施工單位共同前往辦理。九施工監(jiān)理合同登記1、施工監(jiān)理合同登記的范圍：凡監(jiān)理公司十住宅建立工程施工招標(biāo)發(fā)包1、住宅建立工程施工招標(biāo)投標(biāo)的管

10、理部門 上海市建立工程招標(biāo)投標(biāo)管理辦公室及各區(qū)縣的建立工程招標(biāo)投標(biāo)管理辦公室。2、住宅建立工程施工招標(biāo)投標(biāo)的范圍 總投資額在50萬元含50萬元的住宅建立工程。3、住宅建立工程施工招標(biāo)投標(biāo)的管理權(quán)限 市建立工程招標(biāo)投標(biāo)管理辦公室負(fù)責(zé)全市建立工程總投資在3000萬元及以上的生產(chǎn)性建立工程工程，總投資在1500萬元及以上的非生產(chǎn)性建立工程工程的施工招標(biāo)投標(biāo)管理； 區(qū)縣招標(biāo)投標(biāo)管理辦公室負(fù)責(zé)本區(qū)域內(nèi)總投資在3000萬元以下的生產(chǎn)性建立工程工程，總投資在1500萬元以下的非生產(chǎn)性建立工程工程的施工招標(biāo)投標(biāo)管理。4、專業(yè)分包管理 凡本市地域內(nèi)建立工程的土方、石方、樁基、建筑幕墻、金屬構(gòu)造等專業(yè)承包或分包的

11、交易都必須進(jìn)入相應(yīng)的交易市場(chǎng)公開交易。 十住宅建立工程施工招標(biāo)發(fā)包1、住宅建立工程施工招標(biāo)投標(biāo)的十一住宅建立工程質(zhì)量、平安監(jiān)視申報(bào)1、住宅建立工程質(zhì)量、平安監(jiān)視的范圍 本市范圍內(nèi)除個(gè)人建造自住房屋外的房屋建筑、土木工程、工程設(shè)備安裝、管道敷設(shè)等新建、改建、擴(kuò)建的建立工程。2、住宅建立工程質(zhì)量、平安監(jiān)視的管理部門 由市建立工程質(zhì)量監(jiān)視總站及各區(qū)縣質(zhì)監(jiān)站負(fù)責(zé)。 申報(bào)的工程中含有人防工程的，建立單位應(yīng)將其中人防工程局部向上海市民防建立工程質(zhì)量監(jiān)視站辦理民防工程質(zhì)量核驗(yàn)監(jiān)視的申報(bào)。 十一住宅建立工程質(zhì)量、平安監(jiān)視申報(bào) 十三施工許可申辦1、施工許可申辦的管理部門 市建立工程交易中心或市建立工程交易中心派

12、出分中心或區(qū)縣分中心為施工許可申辦的管理部門。2、施工許可申辦的管理范圍 凡在本市行政區(qū)域內(nèi)新建、改建和擴(kuò)建的建立工程施工前，建立單位應(yīng)當(dāng)辦理建立工程施工許可證手續(xù)。施工許可證應(yīng)放在施工現(xiàn)場(chǎng)，隨時(shí)備查。 十三施工許可申辦1、施工許可申辦的管理部門帶以下資料申領(lǐng)建立工程施工許可證：1建立工程規(guī)劃許可證；2資金入賬憑證；3通水、通電、通路以及場(chǎng)地平整等有關(guān)證明；4建立工程承發(fā)包合同副本和廉潔協(xié)議；5監(jiān)理合同應(yīng)當(dāng)實(shí)行監(jiān)理的工程；6建立工程質(zhì)量和平安監(jiān)視申報(bào)材料；7工程施工登記卡中標(biāo)單位；8勘察、設(shè)計(jì)、施工中標(biāo)交易成交通知書；9住宅新開工審核通知單；10?住宅建立工程配套建立條件審核申請(qǐng)表?審核意見通

13、知單等。 根據(jù)規(guī)定，未領(lǐng)取建立工程施工許可證的住宅建立工程，不得進(jìn)展施工。 帶以下資料申領(lǐng)建立工程施工許可證：1建立工程規(guī)劃許可證； 第二節(jié) 住宅建立工程招標(biāo)投標(biāo)管理 一、住宅建立工程招投標(biāo) 住宅建立工程招投標(biāo)是住宅建立工程發(fā)包的一項(xiàng)重要方式，它可分為勘察招標(biāo)、設(shè)計(jì)招標(biāo)、監(jiān)理招標(biāo)和施工招標(biāo)。 第二節(jié) 住宅建立工程招標(biāo)投標(biāo)管理 一、住宅建立工程招投 一住宅建立工程勘察、設(shè)計(jì)、監(jiān)理招標(biāo) 住宅建立工程勘察、設(shè)計(jì)、監(jiān)理招標(biāo)有一個(gè)共同的特點(diǎn)，就是其費(fèi)用在一般情況下，各投標(biāo)者的報(bào)價(jià)根本相似，因?yàn)閲?guó)家對(duì)勘察、設(shè)計(jì)、監(jiān)理的收費(fèi)都有明確的指導(dǎo)價(jià)。因此，招標(biāo)單位在評(píng)標(biāo)時(shí)，不應(yīng)將商務(wù)標(biāo)作為主要的評(píng)分標(biāo)準(zhǔn)，而應(yīng)以技術(shù)

14、標(biāo)作為評(píng)標(biāo)時(shí)的依據(jù)。 一住宅建立工程勘察、設(shè)計(jì)、監(jiān)理招標(biāo) 住宅建進(jìn)入市場(chǎng)參與投標(biāo)YesNoNoOrYes委托代理機(jī)構(gòu)發(fā)包方補(bǔ)充條件滿足發(fā)包條件滿足承發(fā)包條件簽訂承包合同進(jìn)入建筑市場(chǎng)直接發(fā)包議標(biāo)發(fā)包承包方選擇發(fā)包方式補(bǔ)充條件招標(biāo)發(fā)包滿足發(fā)包條件進(jìn)入市場(chǎng)參與投標(biāo)YesNoNoOrYes委托代理機(jī)構(gòu)發(fā)包方補(bǔ)3、施工發(fā)包方式 根據(jù)現(xiàn)行的做法，施工發(fā)包的方式，主要可分為： 招標(biāo)發(fā)包又可分為：公開招標(biāo)、邀請(qǐng)招標(biāo)； 議標(biāo)發(fā)包； 直接發(fā)包三種。 3、施工發(fā)包方式4、施工承包1施工承包的根本概念 施工承包是指具有資質(zhì)證書或者承接業(yè)務(wù)許可證的建筑施工單位在規(guī)定的業(yè)務(wù)范圍內(nèi)承包建立工程施工的過程。 4、施工承包二、

15、施工招投標(biāo)程序一施工招標(biāo)程序 二、施工招投標(biāo)程序政府招標(biāo)管理部門職責(zé)審核合同草稿鑒證中標(biāo)通知書監(jiān)督、見證開標(biāo)核準(zhǔn)招標(biāo)補(bǔ)充文件審核投標(biāo)申請(qǐng)者審核招標(biāo)文件審核招標(biāo)項(xiàng)目登記表簽訂承包合同簽發(fā)中標(biāo)通知書評(píng)標(biāo)、定標(biāo)開標(biāo)接受投標(biāo)文件編制招標(biāo)補(bǔ)充文件組織現(xiàn)場(chǎng)踏勘、答疑分發(fā)招標(biāo)文件接受投標(biāo)報(bào)名進(jìn)行資格預(yù)審編制招標(biāo)文件發(fā)布招標(biāo)信息招標(biāo)登記成立評(píng)標(biāo)小組成立招標(biāo)工作小組監(jiān)督、見證評(píng)標(biāo)、定標(biāo)評(píng)標(biāo)階段準(zhǔn)備階段招標(biāo)階段政府招標(biāo)管理部門職責(zé)審核合同草稿鑒證中標(biāo)通知書監(jiān)督、見證開標(biāo)二“無標(biāo)底招標(biāo)，有標(biāo)底評(píng)標(biāo)的實(shí)施方法 上海市在施工評(píng)標(biāo)中試行“無標(biāo)底招標(biāo)，有標(biāo)底評(píng)標(biāo)的評(píng)標(biāo)方法，其做法如下：1、公開擇優(yōu)選擇施工投標(biāo)單位 假設(shè)擇優(yōu)

16、選擇了6家符合其各方面要求的施工投標(biāo)單位，分別設(shè)定為A1、A2、A3、A4、A5和A6。2、公布建立工程工程的參考工程造價(jià) 編制該工程的參考工程造價(jià)，向各個(gè)參加競(jìng)爭(zhēng)的施工招標(biāo)單位公布一般公布在招標(biāo)文件里。設(shè)定該工程編制的參考工程造價(jià)為b。 二“無標(biāo)底招標(biāo)，有標(biāo)底評(píng)標(biāo)的實(shí)施方法 3、施工投標(biāo)單位自主報(bào)價(jià)設(shè)定：a3最高a4a6a1a2a5最低去掉一個(gè)最高的報(bào)價(jià)a3和去掉一個(gè)最低的報(bào)價(jià)a5。設(shè)定為： 規(guī)定：有效區(qū)間的系數(shù)在+2%-6%間。那么不舍去的有效區(qū)間在1+2%1-6%范圍里。如果a31+2%，那么，決定a3舍去；如果a51-6%，決定a5不舍去。 3、施工投標(biāo)單位自主報(bào)價(jià)設(shè)定：a3最高a4a

17、6a14、計(jì)算正式確定后的算術(shù)平均值計(jì)算5家報(bào)價(jià)的算術(shù)平均值，設(shè)定為，那么：5、隨機(jī)抽取報(bào)價(jià)算術(shù)平均值的權(quán)數(shù)規(guī)定報(bào)價(jià)算術(shù)平均值的權(quán)數(shù)范圍在0.600.70這八個(gè)數(shù)之間。由評(píng)標(biāo)小組的組長(zhǎng)在這八個(gè)數(shù)碼簽中當(dāng)場(chǎng)抽取。假設(shè)抽取的數(shù)碼簽為0.65，那么報(bào)價(jià)算術(shù)平均值的權(quán)數(shù)是0.65，而參考工程造價(jià)的權(quán)數(shù)就是0.35了。4、計(jì)算正式確定后的算術(shù)平均值 6、計(jì)算加權(quán)平均工程造價(jià)，c=0.65+0.35b。7、隨機(jī)抽取加權(quán)平均工程造價(jià)的下浮率 假定規(guī)定的下浮率范圍在1%3%之間。由評(píng)標(biāo)小組的組長(zhǎng)在1.0%、1.1%、1.2%、3.0%的數(shù)碼簽中當(dāng)場(chǎng)抽取。假設(shè)抽取的數(shù)碼簽為2.3%，那么下浮率就是2.3%。設(shè)定

18、期望工程造價(jià)為d，那么d=1-2.3%c=0.977c，即為在“無標(biāo)底招標(biāo)，有標(biāo)底評(píng)標(biāo)中的評(píng)標(biāo)標(biāo)底。 6、計(jì)算加權(quán)平均工程造價(jià)，c=0.65+0.35b8、給各個(gè)施工投標(biāo)單位的報(bào)價(jià)打分 根據(jù)招標(biāo)文件中評(píng)標(biāo)方法的規(guī)定，假設(shè)規(guī)定的商務(wù)標(biāo)的總分值為60分，報(bào)價(jià)偏離標(biāo)底，上浮1%，扣2分；下浮1%，扣1分。據(jù)此給各投標(biāo)單位打分。即： 假設(shè)為正值，選用 公式計(jì)算；假設(shè)為負(fù)值，選用 公式計(jì)算。 8、給各個(gè)施工投標(biāo)單位的報(bào)價(jià)打分三施工投標(biāo) 獲取招標(biāo)信息授標(biāo)、簽約詢標(biāo)參加開標(biāo)會(huì)、確認(rèn)有效標(biāo)遞交投標(biāo)文件準(zhǔn)備投標(biāo)保函編制投標(biāo)標(biāo)書參加答疑會(huì)研究招標(biāo)文件、踏勘等取得招標(biāo)文件投標(biāo)申請(qǐng)參加資格審查成立投標(biāo)小組、進(jìn)行投標(biāo)決

19、策三施工投標(biāo) 獲取招標(biāo)信息授標(biāo)、簽約詢標(biāo)參加開標(biāo)會(huì)、確認(rèn)有四投標(biāo)應(yīng)注意的幾個(gè)問題 投標(biāo)活動(dòng)是一個(gè)系統(tǒng)工程，每一個(gè)環(huán)節(jié)都要認(rèn)真對(duì)待，要做到：加強(qiáng)信息管理，把握投標(biāo)時(shí)機(jī)；研究投標(biāo)決策，化解市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)；解讀投標(biāo)須知，防止廢標(biāo)產(chǎn)生；編好投標(biāo)文件，造價(jià)技術(shù)并重。 同時(shí)要注意防止導(dǎo)致廢標(biāo)原因的產(chǎn)生，因?yàn)橥稑?biāo)標(biāo)書列為廢標(biāo)，一切努力將前功盡棄。通常廢標(biāo)產(chǎn)生的原因有：投標(biāo)文件沒密封、標(biāo)書無印鑒、格式不對(duì)、超時(shí)送達(dá)等。 四投標(biāo)應(yīng)注意的幾個(gè)問題 投標(biāo)活動(dòng)是一個(gè)系 第三節(jié) 房地產(chǎn)開發(fā)工程的監(jiān)理 通過恰當(dāng)?shù)姆绞胶屯緩?，?duì)工程質(zhì)量、工程進(jìn)度、工程造價(jià)、工程設(shè)計(jì)、竣工驗(yàn)收等重要環(huán)節(jié)實(shí)施必要的管理和監(jiān)視。 第三節(jié) 房地產(chǎn)開發(fā)工

20、程的監(jiān)理 通一、工程監(jiān)理概述一工程監(jiān)理的根本含義 建筑工程監(jiān)理，是指由具有法定資質(zhì)條件的工程監(jiān)理單位，根據(jù)建立單位的委托，依照法律、行政法規(guī)及有關(guān)的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)、設(shè)計(jì)文件和建筑工程承包合同，在施工質(zhì)量、建立工期和建立資金使用等方面，代表建立單位對(duì)工程施工實(shí)施專門的監(jiān)視活動(dòng)，以求用最少的人力、物力、財(cái)力和時(shí)間獲得符合質(zhì)量要求的產(chǎn)品。 一、工程監(jiān)理概述一工程監(jiān)理的根本含義二監(jiān)理工作的主體及其職能1、政府監(jiān)理 政府監(jiān)理是指各級(jí)人民政府建立行政主管部門和國(guó)務(wù)院工業(yè)交通部門對(duì)工程建立實(shí)施階段建立行為實(shí)施的監(jiān)理，以及對(duì)社會(huì)監(jiān)理單位監(jiān)視管理。 政府監(jiān)理的主要內(nèi)容包括：制定并監(jiān)視實(shí)施監(jiān)理法規(guī)以及相關(guān)的建立法規(guī)；審

21、批建立監(jiān)理單位資質(zhì)；歸口管理所轄區(qū)域的建立監(jiān)理工作；對(duì)工程建立工程實(shí)施直接監(jiān)理，如建立工程是否符合國(guó)家經(jīng)濟(jì)開展總體要求，是否符合環(huán)境保護(hù)要求等。 二監(jiān)理工作的主體及其職能1、政府監(jiān)理2、社會(huì)監(jiān)理 社會(huì)監(jiān)理是指社會(huì)監(jiān)理單位受建立單位的委托，對(duì)工程建立實(shí)施階段建立行為實(shí)施的監(jiān)理。 社會(huì)監(jiān)理單位可以是專門從事監(jiān)理業(yè)務(wù)的工程建立監(jiān)理公司或事務(wù)所，也可以是兼承建立監(jiān)理業(yè)務(wù)的工程設(shè)計(jì)、科學(xué)研究、工程建立咨詢單位等。 社會(huì)監(jiān)理的內(nèi)容非常廣泛，從投資決策咨詢的建立工程前期準(zhǔn)備階段，到工程保修階段，貫穿整個(gè)工程的全過程。 2、社會(huì)監(jiān)理四工程監(jiān)理的總?cè)蝿?wù) 工程監(jiān)理有四項(xiàng)主要任務(wù)，即建立工程的三大目標(biāo)控制與合同管理

22、。 三大目標(biāo)是費(fèi)用控制目標(biāo)、總工期目標(biāo)和質(zhì)量目標(biāo)。通過對(duì)這三大目標(biāo)在工程實(shí)施過程 中的動(dòng)態(tài)控制，及時(shí)跟蹤糾偏，有利于到達(dá)預(yù)期目的。 四工程監(jiān)理的總?cè)蝿?wù) 工程監(jiān)理有四項(xiàng)主要任務(wù)，即建三、監(jiān)理工作的內(nèi)容與方法一工程投資監(jiān)理 工程投資監(jiān)理是對(duì)工程的投資可能性、投資量、投資分配形式和方案等作具體的研究、考證和管理。1、投資監(jiān)理的內(nèi)容1投資決策階段的投資監(jiān)理2設(shè)計(jì)階段的投資監(jiān)理3施工招標(biāo)階段的投資監(jiān)理4施工階段的投資監(jiān)理3、投資監(jiān)理的方法投資監(jiān)理的主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析方法有：1方案比較法2盈虧分析法3回歸分析法4決策樹法5價(jià)值分析法三、監(jiān)理工作的內(nèi)容與方法一工程投資監(jiān)理二建立工程進(jìn)度監(jiān)理 工程建立進(jìn)度監(jiān)理是

23、指對(duì)工程建立工程的各建立階段的工作順序和持續(xù)時(shí)間進(jìn)展規(guī)劃、實(shí)施、檢查、協(xié)調(diào)及信息反響等一系列活動(dòng)的總稱。建立工程進(jìn)度監(jiān)理的總目標(biāo)是建立工期，通過監(jiān)理單位的咨詢和監(jiān)視活動(dòng)，確保如期完成工程。 二建立工程進(jìn)度監(jiān)理 工程建立進(jìn)度監(jiān)理是指對(duì)工程建 1、工程進(jìn)度監(jiān)理的方法1橫道圖法工序ABCABC周實(shí)際進(jìn)度計(jì)劃進(jìn)度 1、工程進(jìn)度監(jiān)理的方法工周實(shí)際進(jìn)度計(jì)劃進(jìn)度三建立工程質(zhì)量監(jiān)理 工程質(zhì)量監(jiān)理是指建立工程在準(zhǔn)備和實(shí)施過程中，監(jiān)理單位通過對(duì)市場(chǎng)調(diào)查、設(shè)計(jì)、采購(gòu)物資、加工訂貨、施工、試驗(yàn)和檢驗(yàn)、安裝和試運(yùn)轉(zhuǎn)、竣工驗(yàn)收、用后效勞等一系列環(huán)節(jié)中的作業(yè)技術(shù)活動(dòng)的檢查和催促，使建立工程在性能、壽命、平安性、可靠性、經(jīng)濟(jì)

24、性等方面都到達(dá)一定的標(biāo)準(zhǔn)的活動(dòng)。質(zhì)量監(jiān)理貫穿工程建立的始終，是整個(gè)建立工程的重要組織局部。三建立工程質(zhì)量監(jiān)理 工程質(zhì)量監(jiān)理是指建立 3、設(shè)工程質(zhì)量監(jiān)理的內(nèi)容工程質(zhì)量監(jiān)理從內(nèi)容上看主要包括以下三個(gè)方面： 1對(duì)原材料的監(jiān)理2對(duì)混凝土澆灌的試驗(yàn)監(jiān)理3對(duì)施工程序的監(jiān)理 3、設(shè)工程質(zhì)量監(jiān)理的內(nèi)容四建立工程本錢造價(jià)監(jiān)理 是防止預(yù)算超概算，決算超預(yù)算的重要手段。 1、建立工程本錢造價(jià)監(jiān)理的任務(wù)和控制方法 在工程建立實(shí)施過程中，工程本錢造價(jià)監(jiān)理的任務(wù)是按預(yù)算本錢階段、分部位地進(jìn)展本錢控制，不使其一個(gè)部位或一個(gè)工程超出預(yù)算規(guī)定，否那么就要進(jìn)展比較分析，找出原因。 工程本錢造價(jià)監(jiān)理與傳統(tǒng)管理方法的重要區(qū)別是：傳統(tǒng)

25、管理是一次撥款，竣工后決算，對(duì)工程的預(yù)控工作難以落實(shí)，往往是虧盈既成事實(shí)；而工程本錢造價(jià)監(jiān)理那么正好彌補(bǔ)了傳統(tǒng)管理的缺陷，實(shí)行工程建立過程的預(yù)先控制，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)分析處理，并采取補(bǔ)救措施。 四建立工程本錢造價(jià)監(jiān)理 是防止預(yù)算超概算，決算超預(yù) 1、招標(biāo)承包工程的本錢造價(jià)監(jiān)理 1詳細(xì)分析中標(biāo)者的標(biāo)書和報(bào)價(jià)，并根據(jù)合同預(yù)算，組織雙方簽訂合同，并以此作為工程結(jié)算的依據(jù)。2工程開工后，要逐月進(jìn)展本錢分析，具體核算實(shí)際本錢與方案價(jià)格、投標(biāo)報(bào)價(jià)、合同預(yù)算、施工預(yù)算之間的各分局部期工程及各階段差異，進(jìn)展比較和盈虧分析。如果發(fā)現(xiàn)問題，應(yīng)及時(shí)采取有力措施，確保施工過程中的實(shí)際本錢始終在方案價(jià)格幅度之內(nèi)，直至工程竣

26、工結(jié)算。3逐步建立檢查制度和程序，進(jìn)展定量工作，制定切實(shí)可行的措施負(fù)責(zé)人、執(zhí)行人等，從而保證方案的實(shí)施和目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。4根據(jù)工期計(jì)算工程造價(jià)的監(jiān)理程序，應(yīng)先根據(jù)建立單位提出的工期計(jì)算造價(jià)，編制二或三個(gè)不同工期的進(jìn)度方案方案，詳細(xì)計(jì)算每個(gè)方案的造價(jià)，然后求得最低造價(jià)的工期即為最優(yōu)工期。 1、招標(biāo)承包工程的本錢造價(jià)監(jiān)理第四節(jié) 住宅配套建立管理一、住宅區(qū)市政、公用配套設(shè)施一住宅區(qū)市政、公用配套設(shè)施的內(nèi)容和設(shè)置要求1、住宅區(qū)市政、公用配套設(shè)施分類第四節(jié) 住宅配套建立管理一、住宅區(qū)市政、公用配套設(shè)施住宅市政、公用配套設(shè)施地上設(shè)施地下設(shè)施環(huán)境建設(shè)市政公用設(shè)施市政設(shè)施公用設(shè)施綠化環(huán)境設(shè)施市政公用設(shè)施雨水管網(wǎng)污

27、水管網(wǎng)市政道路上水管網(wǎng)電力線網(wǎng)燃?xì)夤芫W(wǎng)通訊線網(wǎng)有線電視網(wǎng)垃圾收集設(shè)施住宅市政、公用配套設(shè)施地上設(shè)施地下設(shè)施環(huán)境建設(shè)市政公用設(shè)施市二、住宅區(qū)公共建筑配套建立內(nèi)容和設(shè)置要求二住宅區(qū)公建配套建立的內(nèi)容和設(shè)置 1、住宅區(qū)公建配套建立的內(nèi)容 主要包括：教育系統(tǒng)的中、小學(xué)，幼兒園、托兒所；交通系統(tǒng)的公交站點(diǎn)、郵政所等；建立系統(tǒng)的物業(yè)用房、管養(yǎng)段、煤氣營(yíng)業(yè)所、環(huán)衛(wèi)分所道班房、公共廁所及小區(qū)公園前期征地；地區(qū)系統(tǒng)的街道辦事處、派出所以及居委會(huì)；社區(qū)效勞的托老所、活動(dòng)中心等；商委系統(tǒng)的街坊級(jí)局部商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)；小區(qū)及居住區(qū)級(jí)的商業(yè)用房、體育場(chǎng)館、圖書館、敬老院、民政福利用房、文化娛樂中心等。二、住宅區(qū)公共建筑配套建立

28、內(nèi)容和設(shè)置要求二住宅區(qū)公建配2、住宅區(qū)公建配套建立的設(shè)置 居住區(qū)公建配套費(fèi)用根本上都納入住宅本錢，但投資方式具體有兩種：一種是開發(fā)商按規(guī)定交配套費(fèi)，除經(jīng)營(yíng)性工程由開發(fā)商按規(guī)劃要求直接投資建立外，其他公建工程由主管部門立項(xiàng)統(tǒng)一安排建造。二是開發(fā)商經(jīng)批準(zhǔn)不交配套費(fèi)，所有公建工程都由開發(fā)商直接投資，包干建立。 居委會(huì)雖然是群眾性組織，但是它和居民的日常生活密切相關(guān)，因此，目前其用房仍實(shí)行開發(fā)商無償轉(zhuǎn)交的方式進(jìn)展，居委會(huì)擁有使用權(quán)。2、住宅區(qū)公建配套建立的設(shè)置三、居住區(qū)綠化環(huán)境建立 居住區(qū)綠化能充分發(fā)揮植物在防塵、遮陽、隔音、降溫、防災(zāi)等方面的綜合功能，到達(dá)改善住區(qū)小氣候的目的，創(chuàng)造人與自然和諧共存，

29、貼近自然的自然環(huán)境。三、居住區(qū)綠化環(huán)境建立 居住區(qū)綠化能充 二 總體要求 居住區(qū)是人居環(huán)境最直接的空間，應(yīng)充分表達(dá)“以人為本，以創(chuàng)造舒適、平安、安康、寧?kù)o、平衡的生態(tài)環(huán)境為目標(biāo)?？傮w要求是：1、力求自然活潑的風(fēng)格，創(chuàng)造景觀各異、豐富多彩的人工植物群落。2、合理的地形設(shè)計(jì)。進(jìn)展地形設(shè)計(jì)是為了豐富景觀，為植物生長(zhǎng)創(chuàng)造條件。3、從居住的特定功能出發(fā)，做到因地制宜，綠化不影響居室的通風(fēng)、采光。4、高層、小高層住區(qū)的綠化規(guī)劃設(shè)計(jì)還必須充分注意鳥瞰效果，滿足住在高樓上的居民俯視欣賞園林構(gòu)圖的色彩美、藝術(shù)美，給人以賞心悅目的享受。5、充分運(yùn)用我國(guó)傳統(tǒng)園林設(shè)計(jì)手法。 二 總體要求三配植建議1、居住區(qū)的綠化建立應(yīng)堅(jiān)持