沿河土家族自治縣商品房?jī)r(jià)格的研究

1、沿河土家族自治縣商品房?jī)r(jià)格的研究【內(nèi)容摘要】2010年，國(guó)務(wù)院頒布了“國(guó)十一條”來(lái)抑制部分城市出現(xiàn)的房?jī)r(jià)上漲過(guò)快問(wèn)題，力圖通過(guò)加強(qiáng)和完善對(duì)政府部門(mén)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的監(jiān)督與管理，有效地抑制房?jī)r(jià)的快速上漲。房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策的措施實(shí)施自進(jìn)入21世紀(jì)以來(lái)，我國(guó)政府在制定各項(xiàng)促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)快速發(fā)展的同時(shí)也加大了對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)整體上的宏觀調(diào)控和把握。中國(guó)的房?jī)r(jià)自2004年開(kāi)始就呈現(xiàn)出持續(xù)走高的態(tài)勢(shì)，范圍波及全國(guó)，其上漲的速度之快，影響范圍之廣，是房?jī)r(jià)上漲的主要特點(diǎn)。因此，本文以沿河土家族自治縣商品房?jī)r(jià)格為主要研究對(duì)象，分析了沿河土家族自治縣地區(qū)商品房發(fā)展過(guò)程中的影響因素，最終，提出加強(qiáng)沿河土家族自治縣商品

2、房、房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的建議?！娟P(guān)鍵詞】沿河土家族自治縣；商品房?jī)r(jià)格；政策調(diào)控A Study on the Price of Commercial Housing in Tujia Autonomous County along the River【Abstract】In 2010, the State Council promulgated the National 11 to curb the rise of housing prices in some cities too fast, trying to strengthen and improve the government depar

3、tments on the real estate market supervision and management, effectively curb the rapid rise in house prices. Real estate market regulation and control policy measures Since entering the 21st century, the Chinese government in the development of the promotion of the rapid development of the real est

4、ate industry has also increased the overall real estate industry in China on the macro - control and grasp. Chinas housing prices since 2004 began to show a sustained trend, the scope of the spread of the country, its rising speed, the impact of a wide range, is the main features of rising house pri

5、ces. Therefore, this paper analyzes the influencing factors of commercial housing development along the Tujia Autonomous County along the river, and puts forward the suggestions to strengthen the development of real estate and real estate in the Tujia Autonomous County along the river.【Key words】 al

6、ong the river Tujia Autonomous County; commercial housing prices; policy control目 錄 TOC * MERGEFORMAT 1 緒論 1 緒論1.1研究背景眾所周知，物質(zhì)是保障一個(gè)城市的發(fā)展的基礎(chǔ)，房地產(chǎn)恰恰是促進(jìn)城市發(fā)展的重要物質(zhì)，對(duì)一個(gè)城市經(jīng)濟(jì)、生活等方面發(fā)揮著重要作用。同時(shí)，房地產(chǎn)資產(chǎn)是家庭、企業(yè)等資產(chǎn)重要的組成部分，也是居民財(cái)產(chǎn)收入的重要來(lái)源。當(dāng)然，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展也能帶動(dòng)本地區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施、住房條件的改善，為美化城鎮(zhèn)環(huán)境、改善居民生活水平等做出突出貢獻(xiàn)。因此，房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)生變動(dòng)并非一個(gè)行業(yè)變動(dòng)，而是會(huì)對(duì)相關(guān)產(chǎn)業(yè)

7、產(chǎn)生影響，進(jìn)而產(chǎn)生積極或負(fù)面影響。在國(guó)民經(jīng)濟(jì)眾多部門(mén)中，多數(shù)產(chǎn)業(yè)部門(mén)與房地產(chǎn)業(yè)有直接或間接的聯(lián)系，其中，金融業(yè)、建筑業(yè)、建材業(yè)等與其關(guān)系最密切，關(guān)聯(lián)度更高，上述行業(yè)對(duì)我國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)健康發(fā)展產(chǎn)生積極地影響。因此，正確處理房地產(chǎn)行業(yè)問(wèn)題，要明確房地產(chǎn)行業(yè)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的地位，這也是本課題開(kāi)發(fā)的背景之一。沿河土家族自治縣作為廣東省區(qū)域經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的中堅(jiān)力量，該地區(qū)房地產(chǎn)業(yè)也獲得顯著成績(jī)。近年來(lái)，沿河土家族自治縣在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資、施工面積、商品房銷售等方面不斷增長(zhǎng)，房地產(chǎn)行業(yè)已成為沿河土家族自治縣地區(qū)的支柱性產(chǎn)業(yè)。因此，理清沿河土家族自治縣目前房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)現(xiàn)狀，深入分析沿河土家族自治縣房地產(chǎn)業(yè)與區(qū)域經(jīng)濟(jì)之間的關(guān)

8、系，診斷并消除其發(fā)展中存在的問(wèn)題，以促進(jìn)沿河土家族自治縣房地產(chǎn)業(yè)和區(qū)域經(jīng)濟(jì)健康、穩(wěn)定的發(fā)展。1.2研究意義住房是關(guān)乎國(guó)計(jì)民生的大問(wèn)題，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展也是國(guó)內(nèi)外學(xué)者重點(diǎn)關(guān)注和研究的課題。隨著國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，大眾對(duì)于住房需求不斷增加。房地產(chǎn)業(yè)作為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱性產(chǎn)業(yè)，它與國(guó)民經(jīng)濟(jì)之間存在密切的聯(lián)系，能否解決好房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展中存在的問(wèn)題，將直接影響房地產(chǎn)業(yè)和國(guó)民經(jīng)濟(jì)的健康發(fā)展。對(duì)影響房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的各項(xiàng)因素進(jìn)行研究，有利于準(zhǔn)確把握市場(chǎng)對(duì)住房的需求及其發(fā)展規(guī)律，進(jìn)而為實(shí)踐提供重要指導(dǎo)，降低實(shí)踐中的盲目性。當(dāng)前，我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)研究的較零散，缺乏系統(tǒng)性，本論文試圖從房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)方面展開(kāi)研究，使這方面的理論系統(tǒng)

9、化。因此，本課題以沿河土家族自治縣地區(qū)為例，探究沿河土家族自治縣地區(qū)房地經(jīng)濟(jì)發(fā)展區(qū)域差異，并提出相應(yīng)的解決對(duì)策，以期為類似研究提供一定指導(dǎo)。1.3文獻(xiàn)綜述西方發(fā)達(dá)國(guó)家已將房地產(chǎn)領(lǐng)域的研究作為經(jīng)濟(jì)研究重要組成部分，并已形成相對(duì)成熟的體系。我國(guó)雖然已有學(xué)者開(kāi)展與之相關(guān)的研究工作，但由于經(jīng)濟(jì)政策、宏觀環(huán)境等因素的影響，依然缺少相對(duì)穩(wěn)定的研究體系。因此，需要更多國(guó)內(nèi)學(xué)者的重視與關(guān)注，促進(jìn)我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)研究體系趨于成熟。房地產(chǎn)業(yè)作為國(guó)民經(jīng)濟(jì)做出突出貢獻(xiàn)的產(chǎn)業(yè)，它不僅受國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平的影響，也能推動(dòng)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。房地產(chǎn)特殊的地位，決定能夠帶動(dòng)、推動(dòng)相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。加之，房地產(chǎn)業(yè)由于業(yè)務(wù)流程復(fù)雜，其產(chǎn)業(yè)鏈

10、上會(huì)分布多個(gè)行業(yè)部門(mén)，各行業(yè)之間形成緊密合作的關(guān)系。早在2003年，我國(guó)就通過(guò)制定保障性住房政策來(lái)降低高檔商品建設(shè)過(guò)快引起房地產(chǎn)結(jié)構(gòu)失衡問(wèn)題，解決不同收入層次結(jié)構(gòu)中對(duì)房地產(chǎn)的需求。但是自2007年以來(lái)，我國(guó)政府對(duì)保障性住房建設(shè)的支持力度逐漸增大，該年8月份，國(guó)家建設(shè)部為加強(qiáng)保障性住房建設(shè)積極制定了相應(yīng)政策，并明確規(guī)定了廉租住房以及經(jīng)濟(jì)適用房年度規(guī)劃的具體要求。一直以來(lái)，解決低收入居民居住困難問(wèn)題就是政府部門(mén)建立住房保障制度的出發(fā)點(diǎn)和落腳點(diǎn)。我國(guó)政府部門(mén)不僅將解決城鎮(zhèn)低收入居民住房問(wèn)題作為改革住房制度的重要內(nèi)容，而且還將其作為政府公共服務(wù)的一項(xiàng)重要職責(zé)。即之前的房地產(chǎn)調(diào)控的基礎(chǔ)上，2008年，為

11、滿足城鎮(zhèn)中低收入居民的住房需求，國(guó)家稅務(wù)總局聯(lián)合財(cái)政部共同制定了增加保障性住房扶持力度的政策，降低了房屋租賃市場(chǎng)稅收比率，擴(kuò)大了保障性住房的優(yōu)惠覆蓋范圍，使更多的低收入城鎮(zhèn)居民都能享受到政策的照顧。國(guó)家發(fā)展改革委聯(lián)合住房與城鄉(xiāng)建設(shè)部等四部門(mén)共同制定了2009-2011年廉租住房保障規(guī)劃，將解決城鎮(zhèn)低收入居民人均的住房需求問(wèn)題歸納為改善民生的主要內(nèi)容，力圖通過(guò)進(jìn)一步加大對(duì)廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用房等抵擋商品房建設(shè)的扶持力度，采用增加住房供給量以及住房租賃財(cái)稅補(bǔ)貼等手段進(jìn)一步完善對(duì)城鎮(zhèn)低收入人群的住房保障制度。2014年，住房建設(shè)部提出了進(jìn)一步加快廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用房等低檔商品房的建設(shè)以更大力度遏制房?jī)r(jià)

12、上漲過(guò)快問(wèn)題的通知，將大力推廣公共租賃住房建設(shè)作為今后的重點(diǎn)工作予以大力的推廣和執(zhí)行。由最近我國(guó)相關(guān)政府部門(mén)幾年的房地產(chǎn)政策可以看出，政府部門(mén)主要通過(guò)增加低檔商品房的建設(shè)來(lái)降低由對(duì)高檔商品房過(guò)多需求引起的我國(guó)房?jī)r(jià)整體上漲的可能性，使我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)健康平穩(wěn)的發(fā)展，從而促進(jìn)整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的健康持續(xù)發(fā)展與社會(huì)和諧。2 貴州省銅仁市房地產(chǎn)及商品房的發(fā)展現(xiàn)狀2.1貴州省銅仁市房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展現(xiàn)狀隨著貴州省銅仁市土地資源的不斷開(kāi)發(fā)，加之國(guó)家調(diào)控政策的實(shí)施，沿河土家族自治縣的經(jīng)濟(jì)也借助這一有效推動(dòng)力在近幾年來(lái)持續(xù)增長(zhǎng)。土地開(kāi)發(fā)和房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)成為相互依存和共同發(fā)展的兩個(gè)整體，也同時(shí)促進(jìn)了房地產(chǎn)業(yè)的有效開(kāi)發(fā)，房地

13、產(chǎn)業(yè)促進(jìn)業(yè)的興盛發(fā)展。據(jù)有效數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，從2011年到2014年貴州省銅仁市這四年的發(fā)展中，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的投資總額不斷的提高，從一開(kāi)始的126.95億元到287.96億元，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)增長(zhǎng)的速度也從42.3%轉(zhuǎn)變?yōu)?014年的44.5%，在貴州省銅仁市房地產(chǎn)注重量的積累的同時(shí)，也積極尋求在房地產(chǎn)版塊中質(zhì)的突破與發(fā)展。貴州省銅仁市的房地產(chǎn)行業(yè)的不斷發(fā)展，促進(jìn)了貴州省銅仁市政府整體財(cái)政收入的提高，從2011年的9.73%的增長(zhǎng)到2014年的15.8%的增長(zhǎng)。其中，貴州省銅仁市房地產(chǎn)行業(yè)對(duì)貴州省銅仁市經(jīng)濟(jì)的發(fā)展也有較大的貢獻(xiàn)，從2011年的28.9%到現(xiàn)在的35.3%，這也能夠有效推動(dòng)貴州省銅仁市經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)

14、的有效改善。2.2貴州省銅仁市商品房的發(fā)展現(xiàn)狀依托城市規(guī)劃的優(yōu)勢(shì)，貴州省銅仁市的地產(chǎn)價(jià)值將不斷提升。貴州省銅仁市的房地產(chǎn)已經(jīng)進(jìn)入房地產(chǎn)價(jià)格發(fā)展的后時(shí)代，低價(jià)高漲，一類地段的樓面地價(jià)高達(dá)兩三千元/平；二類和三類也在千元上下，規(guī)劃報(bào)建費(fèi)用達(dá)到160-260多元/平，建材人工價(jià)格高漲。綜合開(kāi)發(fā)成本原先最低可按制在2500-3000/平，加上開(kāi)發(fā)商起碼的利潤(rùn)、稅費(fèi)、財(cái)務(wù)成本及營(yíng)銷成本，貴州省銅仁市房地產(chǎn)已經(jīng)進(jìn)入萬(wàn)元時(shí)代。貴州省銅仁市房地產(chǎn)在近幾年中，樓市銷量持續(xù)低迷，但價(jià)格依舊處于比較高端的位置。以貴州省銅仁市幾大房地產(chǎn)企業(yè)2014年的銷售情況來(lái)分析貴州省銅仁市目前的市場(chǎng)發(fā)展現(xiàn)狀。在2014年的12月

15、前四周，貴州省銅仁市樓市成交均價(jià)、成交量對(duì)比2014年11的總量有所下降。在2014年12月第一周的銷售情況中，成交的房屋數(shù)量為572套，環(huán)比下跌8.25；成交均價(jià)為977.31元/平方米，環(huán)比下跌5.1%。在2014年12月第二周中，貴州省銅仁市樓市成交量持續(xù)下跌，成交的房屋數(shù)量為500套，環(huán)比下跌12.6%；貴州省銅仁市商品房住宅簽約235套，面積約為24930.9平方米，環(huán)比下跌2.1%。在第三周中，貴州省銅仁市樓市成交持續(xù)走低，第三周成交478套，環(huán)比下跌4.4%，成交均價(jià)回落，市場(chǎng)環(huán)境進(jìn)一步惡劣，成交價(jià)格進(jìn)一步走低。從貴州省銅仁市幾大房地產(chǎn)企業(yè)2014年12月房屋銷售的分析中，不難發(fā)

16、現(xiàn)貴州省銅仁市的房地產(chǎn)的價(jià)格相對(duì)于平穩(wěn)，有下降的趨勢(shì)，但是趨勢(shì)不是特別的明顯。2.3貴州省沿河土家族自治縣商品房的發(fā)展現(xiàn)狀國(guó)家的房地產(chǎn)調(diào)控措施一度讓沿河土家族自治縣商品房在近幾年的發(fā)展中，商品房銷量持續(xù)低迷，但價(jià)格依舊堅(jiān)挺。受到國(guó)家房地產(chǎn)政策調(diào)控的影響，消費(fèi)者對(duì)沿河土家族自治縣商品房未來(lái)的發(fā)展持一個(gè)觀望的態(tài)度，其商品房銷量相較于2010年也有所下降，處于低迷期，但價(jià)格依舊處于比較高端的位置。沿河土家族自治縣商品房的特征之一也是其目前市場(chǎng)的現(xiàn)狀體現(xiàn)就是沿河土家族自治縣商品房的房子空置率較高，沿河土家族自治縣商品房作為外來(lái)人員的第二居所、第三居所，房子的使用率較低，主要用于工作住房，物業(yè)管理費(fèi)收繳

17、較為困難。目前沿河土家族自治縣商品房基礎(chǔ)設(shè)施配套并不完善，沿河土家族自治縣作為一個(gè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展快速的城市，在其房屋的周圍并沒(méi)有完善的小學(xué)、幼兒園或者托兒所等基礎(chǔ)設(shè)施，據(jù)2011年沿河土家族自治縣商品房基礎(chǔ)設(shè)施建筑調(diào)查中的數(shù)據(jù)顯示，沿河土家族自治縣商品房的基礎(chǔ)設(shè)計(jì)完善程度只有37.6%。沿河土家族自治縣商品房市場(chǎng)目前較為混亂，缺乏誠(chéng)信。建設(shè)單位不按工程建設(shè)程序辦事，強(qiáng)行要求墊資承包，明招暗定，拖欠工程款；與此同時(shí)，承包企業(yè)層層轉(zhuǎn)包工程，偷工減料，導(dǎo)致工程出現(xiàn)質(zhì)量和安全問(wèn)題；商品房中介違背誠(chéng)信原則，一房?jī)少u等擾亂了沿河土家族自治縣商品房的正常發(fā)展秩序。沿河土家族自治縣目前的商品房市場(chǎng)出現(xiàn)了房地產(chǎn)泡沫這

18、一現(xiàn)象。3 論文研究的主要內(nèi)容、研究方法及技術(shù)路線3.1論文研究的主要內(nèi)容文本從房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策的分析入手，對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策進(jìn)行了分析，以及近幾年房地產(chǎn)調(diào)空政策內(nèi)容進(jìn)行了解析，包括調(diào)控政策出臺(tái)的背景、調(diào)空房地產(chǎn)市場(chǎng)的主要方法、近幾年出臺(tái)的調(diào)控政策的主要內(nèi)容。并分析了我國(guó)房地產(chǎn)調(diào)控政策的效果及影響，即：沿河土家族自治縣房地產(chǎn)市場(chǎng)對(duì)調(diào)控政策的反應(yīng)、調(diào)控政策具體利弊分析。其次，介紹了沿河土家族自治縣房地產(chǎn)市場(chǎng)的基本情況和沿河土家族自治縣地產(chǎn)市場(chǎng)當(dāng)前存在的問(wèn)題，如：房地產(chǎn)區(qū)域發(fā)展不平衡、房地產(chǎn)供給結(jié)構(gòu)不合理、部分樓盤(pán)投機(jī)現(xiàn)象突出和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)自身存在的問(wèn)題。最后根據(jù)提出的問(wèn)題，指出促進(jìn)沿河

19、土家族自治縣房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的對(duì)策以及建議。即：采取多種調(diào)控手段細(xì)分房地產(chǎn)市場(chǎng)，包括了市內(nèi)各區(qū)以及周邊各縣市房地產(chǎn)市場(chǎng)分析、控制中心區(qū)域剛性需求住房建設(shè)、放寬沿河土家族自治縣周邊郊區(qū)各縣市戶籍制度政策、調(diào)整房屋面積落戶政策，吸引外來(lái)消費(fèi)者購(gòu)房和加大新農(nóng)村城市建設(shè)的力度和步伐。而加大城市交通體系建設(shè)、加大公共配套設(shè)施的建設(shè)、加快城郊招商引資步伐以及針對(duì)剛需、改善型住房和投資住房人群的需求出臺(tái)不同的貸款政策，都會(huì)促進(jìn)沿河土家族自治縣房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展。3.2論文研究的方法及技術(shù)路線筆者通過(guò)收集、分析、整理相關(guān)文獻(xiàn)資料，研究可靠數(shù)據(jù)和研究者的經(jīng)典論著，為本次研究課題提供有效的論據(jù)。同時(shí)，通過(guò)理論與

20、實(shí)際相聯(lián)系的方法對(duì)沿河土家族自治縣房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展情況進(jìn)行分析，并結(jié)合沿河土家族自治縣房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況探究該地區(qū)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r。基于此，詳細(xì)研究影響沿河土家族自治縣房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的各項(xiàng)因素，提出一系列促進(jìn)沿河土家族自治縣房地產(chǎn)與經(jīng)濟(jì)協(xié)調(diào)發(fā)展建議。4 沿河土家族自治縣商品房?jī)r(jià)格的影響因素分析4.1房地產(chǎn)的供求結(jié)構(gòu)消費(fèi)者購(gòu)買(mǎi)房地產(chǎn)的最主要的心理因素就在于消費(fèi)者對(duì)沿河土家族自治縣房地產(chǎn)價(jià)格未來(lái)的發(fā)展趨勢(shì)的預(yù)期。沿河土家族自治縣作為一個(gè)快速發(fā)展的城市，商品房具有極大的投資作用，消費(fèi)者極大程度上看重了這一未來(lái)良好的發(fā)展趨勢(shì)，對(duì)其房地產(chǎn)需求的數(shù)量就會(huì)增多；相反，如果消費(fèi)者預(yù)期未來(lái)的房地產(chǎn)的價(jià)格會(huì)在近幾年下

21、降，那么就會(huì)減少對(duì)于房地產(chǎn)的有效需求量。而房地產(chǎn)商為了保持一定數(shù)量的銷售額，不得不與消費(fèi)者的心理因素和政策的發(fā)展保持一定的腳步。4.2企業(yè)自身發(fā)展因素房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)基層的人員素質(zhì)是一直制約房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的深度有限發(fā)展的一個(gè)重要因素，主要是因?yàn)榻逃鶎铀絽⒉畈积R，且大多數(shù)農(nóng)民工工作在工地基層建設(shè)，這類群體的受教育程度較低，難以進(jìn)行在同一水平培訓(xùn)，安全的重要性是難以深入理解。這導(dǎo)致了施工技術(shù)和質(zhì)量都很難保證，人員素質(zhì)與安全事故頻發(fā)有很大的關(guān)系，我們可以看到，在建設(shè)項(xiàng)目管理的發(fā)展過(guò)程中需要注意的基層基礎(chǔ)工作，加強(qiáng)的人才質(zhì)量，保證建設(shè)工作順利進(jìn)行。4.3當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展因素商業(yè)區(qū)和區(qū)的房?jī)r(jià)因多方面的因素

22、始終呈現(xiàn)出不同的價(jià)格變化，商業(yè)區(qū)的房?jī)r(jià)通常是以人口的變化和消費(fèi)水準(zhǔn)的變化而隨之產(chǎn)生變化，但區(qū)則是以其獨(dú)特的地理位置和環(huán)境屬性對(duì)房?jī)r(jià)造成不同的影響，有研究表明，沿河土家族自治縣區(qū)的房?jī)r(jià)與商業(yè)區(qū)的房?jī)r(jià)相比，區(qū)的房?jī)r(jià)普遍高于商業(yè)區(qū)的房?jī)r(jià)。因此，經(jīng)濟(jì)環(huán)境對(duì)房?jī)r(jià)的影響是巨大的。4.4當(dāng)?shù)丨h(huán)境發(fā)展因素消費(fèi)者的需求心理將受到房地產(chǎn)自身及其周邊環(huán)境狀態(tài)的影響,如土地的位置、面積、形狀、建筑物的外觀、朝向、結(jié)構(gòu)、內(nèi)部格局、設(shè)備配置狀況、施工質(zhì)量,以及所處環(huán)境的地質(zhì)、地貌、氣象、水文、環(huán)境污染情況等。首先,房地產(chǎn)自身的內(nèi)在因素對(duì)房地產(chǎn)的生產(chǎn)成本和效用起著重大的制約作用,從而影響著房地產(chǎn)的價(jià)格。4.5土地開(kāi)發(fā)成本因

23、素在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的主要過(guò)程中，土地成本一直是一個(gè)影響房?jī)r(jià)的重要的因素。沿河土家族自治縣省土地成本的升高，會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的有效利潤(rùn)減少，會(huì)挫傷開(kāi)發(fā)商繼續(xù)發(fā)展的積極性；沿河土家族自治縣省土地成本降低的話，開(kāi)放商看到能夠在短時(shí)間內(nèi)獲得有效的巨額利潤(rùn)，在有利可圖的情況下，會(huì)加快對(duì)沿河土家族自治縣房地產(chǎn)市場(chǎng)的開(kāi)發(fā)，同時(shí)也可以促進(jìn)沿河土家族自治縣省整體經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。4.6人口結(jié)構(gòu)變化因素根據(jù)國(guó)家發(fā)布的人口數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示，在20世紀(jì)90年代，我國(guó)的撫養(yǎng)比呈現(xiàn)出下降的趨勢(shì)，直到21世紀(jì)初，我國(guó)自從98年出臺(tái)了房改政策后，撫養(yǎng)比下降了近十個(gè)百分點(diǎn)。這一切都源于我國(guó)在20世紀(jì)80年代爆發(fā)的第三次嬰兒潮，21世紀(jì)時(shí)，

24、他們已經(jīng)成長(zhǎng)為青年，帶動(dòng)了社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，以及加大了人均收入，從而提高了生活質(zhì)量和住房要求。因此，沿河土家族自治縣商品住宅的消費(fèi)者群體中，第三次嬰兒潮的人口加大了商品住宅的需求，以此推動(dòng)了沿河土家族自治縣商品房?jī)r(jià)格的上升。5 促進(jìn)沿河土家族自治縣商品房市場(chǎng)健康發(fā)展的建議5.1采取多種調(diào)控手段細(xì)分房地產(chǎn)市場(chǎng)5.1.1市內(nèi)各區(qū)以及周邊各縣市房地產(chǎn)市場(chǎng)分析2012年至2014年，沿河土家族自治縣房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資累計(jì)完成4545億元，占全省固定資產(chǎn)投資總額的439%，年均増長(zhǎng)331%高出全國(guó)127個(gè)百分點(diǎn)。2010-2014年，沿河土家族自治縣房地產(chǎn)業(yè)增加值占GDP比值年均為10%從上，比全國(guó)同期占比高

25、出5-6個(gè)百分點(diǎn)。以2014年為例，根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局沿河土家族自治縣調(diào)查總隊(duì)統(tǒng)計(jì)，2014年，沿河土家族自治縣共有3項(xiàng)主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)增速位列全國(guó)第一。分別是：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資排名第一；第三產(chǎn)業(yè)增速排名第一；第一城鎮(zhèn)居民年人均可支配收入增速排名第一。其中，房地產(chǎn)投資增速也在沿河土家族自治縣省的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)領(lǐng)域中迅速擴(kuò)展，房地產(chǎn)從東部向中西部、由沿海向腹地加快推進(jìn)，中西部地區(qū)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資快速增長(zhǎng)。2014年，東部地區(qū)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資1098.02億元，同比増長(zhǎng)17.0，占沿河土家族自治縣房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資總額的83.0；中部地區(qū)投資75.33億元，增長(zhǎng)25.8，占6；西部地區(qū)投資249.10億元，增長(zhǎng)24.4

26、，占11。東部地區(qū)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資仍占據(jù)主導(dǎo)地位，但中西部等増速更快。分投資用途看，商品住宅投資為1135.21億元，與去年同期相比增長(zhǎng)13.4，增速回落15.9個(gè)百分點(diǎn)；住宅投資占房地產(chǎn)投資總額的77.3，比重比上年同期回落5.6個(gè)百分點(diǎn)。同時(shí)，在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的主要過(guò)程中，土地成本一直是一個(gè)影響房?jī)r(jià)的重要的因素。沿河土家族自治縣省土地成本的升高，會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的有效利潤(rùn)減少，會(huì)挫傷開(kāi)發(fā)商繼續(xù)發(fā)展的積極性；沿河土家族自治縣省土地成本降低的話，開(kāi)放商看到能夠在短時(shí)間內(nèi)獲得有效的巨額利潤(rùn)，在有利可圖的情況下，會(huì)加快對(duì)沿河土家族自治縣房地產(chǎn)市場(chǎng)的開(kāi)發(fā)，同時(shí)也可以促進(jìn)沿河土家族自治縣省整體經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。

27、在2011年以前，一線樓盤(pán)以絕對(duì)優(yōu)勢(shì)的一線資源以投資、度假為主，土地成本的升高導(dǎo)致其市場(chǎng)價(jià)格大約在1.8萬(wàn)-3.5萬(wàn)左右；在2011年以后，主要是進(jìn)行高端樓盤(pán)的修建，著重的是生活配套設(shè)施的完善，以養(yǎng)老為主，在政策的全面實(shí)施后，沿河土家族自治縣中心的房?jī)r(jià)大約在2.5萬(wàn)-4.5萬(wàn)左右。因此，土地成本也是影響房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格的一個(gè)主要的因素所在。5.1.2控制沿河土家族自治縣中心區(qū)域剛性需求住房建設(shè)國(guó)內(nèi)有些觀點(diǎn)認(rèn)為房?jī)r(jià)高漲，主要是因?yàn)橛小皠傂孕枨蟆蓖苿?dòng)的。但很多學(xué)者并不認(rèn)同這一觀點(diǎn)?！皠傂孕枨蟆贝_實(shí)存在，而且是巨大的，但在很多大城市都因房?jī)r(jià)過(guò)高而被淹沒(méi)了，有購(gòu)房需求的廣大中低收入階層在高房?jī)r(jià)面前是沒(méi)有

28、能力購(gòu)買(mǎi)住房的。在國(guó)外，一個(gè)家庭購(gòu)買(mǎi)一套住房的花費(fèi)常是家庭年收入的3倍左右，而我國(guó)有些城市，住房對(duì)中低收入家庭而言，常是其年收入的十幾倍、幾十倍，甚至上百倍。因此，我們的住房建設(shè)，一定要從它的公益性、政治性考慮，要重視建設(shè)“可承受性”住房，要把廣大“剛性需求”作為住房建設(shè)的服務(wù)方向?？紤]到我國(guó)城市化的推進(jìn)、數(shù)以億計(jì)的農(nóng)民轉(zhuǎn)市民，以及每年數(shù)百萬(wàn)大學(xué)生進(jìn)入城市的實(shí)際，住房的“剛性需求”潛力是巨大的，只要把住房建設(shè)的政策制定好，住房建設(shè)的服務(wù)方向把握好，這種“剛性需求”不僅會(huì)推動(dòng)房地產(chǎn)的大發(fā)展，也一定會(huì)為城市經(jīng)濟(jì)的發(fā)展創(chuàng)輝煌。5.1.3放寬沿河土家族自治縣周邊郊區(qū)各縣市戶籍制度政策沿河土家族自治縣是

29、山東省首個(gè)實(shí)行“積分落戶”制的城市。在放寬沿河土家族自治縣周邊郊區(qū)各縣市戶籍制度政策的同時(shí)，要按照“尊重自愿、分類指導(dǎo)、有序推進(jìn)”的原則和“合理控制城區(qū)、適當(dāng)放寬新區(qū)、全面放開(kāi)縣域”的準(zhǔn)入要求，本輪戶籍制度改革將重在引導(dǎo)轉(zhuǎn)移人口向城鎮(zhèn)有序流動(dòng)，逐步形成城鄉(xiāng)統(tǒng)一的社會(huì)保障制度、廣覆蓋的基本公共服務(wù)制度和多元化的轉(zhuǎn)移人口成本分擔(dān)機(jī)制，加快構(gòu)建以合法穩(wěn)定住所(含租賃)和合法穩(wěn)定職業(yè)為戶口遷移基本條件、以經(jīng)常居住地登記戶口為基本形式，城鄉(xiāng)統(tǒng)一、以人為本、科學(xué)高效、規(guī)范有序的新型戶籍制度。5.1.4調(diào)整房屋面積落戶政策，吸引外來(lái)消費(fèi)者購(gòu)房調(diào)整房屋面積落戶政策，例如市外人員在市區(qū)購(gòu)買(mǎi)商品房（含二手房），建

30、筑面積達(dá)到45平方米以上的，可一次性為其本人、配偶、共同生活的未婚子女落戶。在落戶條件審核方面，申請(qǐng)購(gòu)房落戶的房屋條件可以為：具有房屋產(chǎn)權(quán)證并實(shí)際居住，同時(shí)房屋已取得市民政局地名辦核定的標(biāo)準(zhǔn)地名，并允許一方按房屋產(chǎn)權(quán)證注明其所有的建筑面積，參照個(gè)人產(chǎn)權(quán)房屋申請(qǐng)落戶，以此來(lái)吸引外來(lái)消費(fèi)者購(gòu)房。5.1.5加大沿河土家族自治縣新農(nóng)村城市建設(shè)的力度和步伐隨著農(nóng)村經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，現(xiàn)代城市建設(shè)的腳步也隨之加快了。伴隨著農(nóng)村經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)，越來(lái)越多的老房子和老住宅區(qū)亟待進(jìn)行改建和修正，有些房屋需要進(jìn)行現(xiàn)代化的景觀改造等。正因?yàn)檗r(nóng)村正在快速的與時(shí)代接軌，與現(xiàn)代化靠攏，加之都市居民更加向往田園生活，憧憬著農(nóng)村樸實(shí)無(wú)

31、華的景致，隨之而來(lái)的是大量的高峰和旅客。通過(guò)景觀改造、房屋結(jié)構(gòu)改造可以吸引外來(lái)投資者進(jìn)行房屋的購(gòu)置，以及吸引沿河土家族自治縣當(dāng)?shù)氐南M(fèi)者進(jìn)行房屋的購(gòu)買(mǎi)。5.2加大沿河土家族自治縣交通體系建設(shè)5.2.1完善沿河土家族自治縣郊區(qū)公共交通保障措施郊區(qū)公共交通是滿足人民群眾基本出行需求的社會(huì)公益性事業(yè)和重大民生工程。在城市交通體系建設(shè)的背景下，郊區(qū)的公共交通保障體系需要初步形成郊區(qū)交通體系，不斷提高運(yùn)營(yíng)裝備水平，不斷提高機(jī)動(dòng)化水平，讓市民群眾出行更加方便。5.2.2大力發(fā)展沿河土家族自治縣軌道交通大力發(fā)展軌道交通好處是節(jié)能環(huán)保。這是可以定量分析的。節(jié)能主要是鐵軌摩檫力小，怠車損失少，以及一臺(tái)大電機(jī)代替

32、幾百臺(tái)小發(fā)動(dòng)機(jī)的緣故。汽車尾氣是大氣污染的第一殺手，噪聲又弄得人心煩意亂，影響工作學(xué)習(xí)和睡眠，從而直接影響了住房購(gòu)買(mǎi)率。另外就是降低了土地使用率。通過(guò)對(duì)郊區(qū)、地面和空中立體的開(kāi)發(fā)，空間利用率高；又利于市區(qū)造高樓，容積率高。人口集中后，空出的土地可進(jìn)行房地產(chǎn)的再開(kāi)發(fā)。5.2.3沿河土家族自治縣與城區(qū)公共交通對(duì)接通勤時(shí)間長(zhǎng)，最直接原因是交通擁堵，公共交通不順暢，導(dǎo)致交通耗時(shí)過(guò)長(zhǎng)。深層原因在于，大型城市各種生產(chǎn)資源或生產(chǎn)要素配置過(guò)于集中，哪怕人住在郊區(qū)，也得回到中心城區(qū)上班、辦事，聚集效應(yīng)進(jìn)一步惡化城市交通狀況。因此，需要進(jìn)一步完善郊區(qū)交通與城市交通間以及城市公共交通之間的“無(wú)縫對(duì)接”，早日實(shí)現(xiàn)“零

33、距離換乘”，解決好公共交通最后一公里問(wèn)題。讓乘客實(shí)現(xiàn)郊區(qū)和城市交通的“零距離換乘”，同時(shí)完善城市公共交通車輛之間的“無(wú)縫對(duì)接”，有利于促進(jìn)市民進(jìn)行郊區(qū)房產(chǎn)的購(gòu)買(mǎi)。3.加大公共配套設(shè)施的建設(shè)隨著調(diào)控政策的出臺(tái)，沿河土家族自治縣住房消費(fèi)者的需求心理受到房地產(chǎn)自身及其周邊公共配套設(shè)施的影響，如土地的位置、面積、形狀、建筑物的外觀、朝向、結(jié)構(gòu)、內(nèi)部格局、設(shè)備配置狀況、施工質(zhì)量，以及所處環(huán)境的地質(zhì)、地貌、氣象、水文、環(huán)境污染情況等。首先，房地產(chǎn)自身的內(nèi)在因素對(duì)房地產(chǎn)的生產(chǎn)成本和效用起著重大的制約作用，從而影響著房地產(chǎn)的價(jià)格。如政策推動(dòng)下的地價(jià)上漲，建筑材料漲價(jià)，會(huì)帶來(lái)成本推進(jìn)型房?jī)r(jià)上升。商品房?jī)?nèi)在品質(zhì)提

34、高，效用增大也會(huì)造成內(nèi)在品質(zhì)提高型房?jī)r(jià)上漲。如，房屋的朝向也會(huì)影響房?jī)r(jià)。在中緯度地區(qū)，朝南的住宅，就比朝北的住宅舒適，因而價(jià)格也高。由于房地產(chǎn)的個(gè)別性，房?jī)r(jià)受自身因素制約的現(xiàn)象是非常明顯的。這是房地產(chǎn)與一般商品不同的一個(gè)重要表現(xiàn)。其次，房地產(chǎn)的使用離不開(kāi)其周圍的環(huán)境，因此房地產(chǎn)周邊環(huán)境的因素，也影響房地產(chǎn)的價(jià)格。如位于公園、綠地旁邊的住宅，由于其安靜、空氣清新、風(fēng)景怡人的環(huán)境，價(jià)格往往也較高，而如果住宅緊臨高速公路、機(jī)場(chǎng)等噪聲源或垃圾處理場(chǎng)、臭河浜等視覺(jué)、空氣污染源，則價(jià)格就低。4.加快沿河土家族自治縣城郊招商引資步伐在創(chuàng)新城郊招商方式上實(shí)現(xiàn)新突破。強(qiáng)化城郊招商選資、務(wù)實(shí)城郊招商理念，創(chuàng)新城郊招商模式，著力提升城郊招商引資質(zhì)量和水平。一是加強(qiáng)項(xiàng)目謀劃。緊緊圍繞沿河土家族自治縣房地產(chǎn)行業(yè)，精心論證儲(chǔ)備一批投資規(guī)模大、帶動(dòng)能力強(qiáng)、工程質(zhì)量高的大項(xiàng)目、好項(xiàng)目。要把城郊招商引資項(xiàng)目庫(kù)、客商信息庫(kù)、城郊招商信息庫(kù)、城郊招商網(wǎng)等結(jié)合起來(lái)，實(shí)行動(dòng)態(tài)管理，實(shí)現(xiàn)城郊招商資源共享。5.針對(duì)不同人群的需求出臺(tái)不同的貸款政策房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展離不開(kāi)當(dāng)?shù)卣叩闹С?，沿河土家族自治縣省當(dāng)?shù)氐恼咧饕峭ㄓ眯哉?。通用性政策主要包括金融利率政策和稅收政策，房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)是需要大量的資金來(lái)完成的，而有效資金的來(lái)源就離不開(kāi)銀行貸款的幫助，據(jù)沿河土家族自治縣出臺(tái)的關(guān)于進(jìn)一步貫徹實(shí)施促進(jìn)房地產(chǎn)