拆遷非訴業(yè)務(wù)流程

1、拆遷非訴業(yè)務(wù)流程一、律師代理拆遷人、拆遷單位在房屋拆遷前期準(zhǔn)備階段的工作1. 律師代理理拆遷人、拆拆遷單位在房房屋拆遷前期期準(zhǔn)備階段的的工作：1.1 核實擬擬拆遷地段的的土地性質(zhì)，以以確定是適用用城市還是農(nóng)農(nóng)村房屋拆遷遷的程序。1.2 核實拆拆遷人、拆遷遷單位的主體體資格與資質(zhì)質(zhì)，核實拆遷遷工作人員的的上崗證并核核實拆遷人與與拆遷單位簽簽訂的拆遷委委托合同。1.3 核實拆拆遷人是否已已合法取得國國有土地使用用權(quán)或土地征征收征用批準(zhǔn)準(zhǔn)文件且是否否依法公示。1.4 核實拆拆遷人是否已已合法取得建建設(shè)項目批準(zhǔn)準(zhǔn)文件且是否否依法公示。1.5 核實拆拆遷人是否已已合法取得建建設(shè)用地規(guī)劃劃許可證且是是否依

2、法公示示。1.6 調(diào)查被被拆遷人的基基本情況（拆拆遷的四至范范圍、房屋類類型、面積、戶戶數(shù)、人口、老老弱病殘?zhí)厥馐鈱ο蟮龋?.7 核實在在規(guī)劃管理部部門核發(fā)建設(shè)設(shè)用地規(guī)劃許許可證、確定定拆遷范圍后后，拆遷范圍圍內(nèi)的單位和和個人有無進(jìn)進(jìn)行下列活動動：1.7.1 新新建、改建和和擴(kuò)建房屋及及其附屬物；1.7.2 改改變房屋和土土地用途；1.7.3 建建立新的房屋屋租賃關(guān)系；1.7.4 分分列房屋租賃賃戶名。1.8 參與制制定拆遷方案案的聽證會，發(fā)發(fā)表律師意見見。1.9 核實拆拆遷計劃與拆拆遷方案的合合法性、完整整性、可行性性，拆遷方案案應(yīng)載明如下下事項：1.9.1 拆拆遷四至范圍圍；1.9.2

3、拆拆遷房屋總建建筑面積（分分別列出居住住房屋與非居居住房屋的具具體數(shù)量及公公房、私房、宗宗教產(chǎn)和代管管產(chǎn)的具體數(shù)數(shù)量）；1.9.3 拆拆遷戶數(shù)；1.9.4 拆拆遷期限；1.9.5 拆拆遷范圍分期期實施拆遷的的情況；1.9.6 拆拆遷補(bǔ)償安置置資金總額的的預(yù)算；1.9.7 申申請拆遷許可可證時首期補(bǔ)補(bǔ)償安置資金金到位數(shù)額、產(chǎn)產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋屋的面積量與與價值量，及及后續(xù)資金分分期到位計劃劃；1.9.8 實實施拆遷的方方式；1.9.9 拆拆遷計劃是否否已經(jīng)列入本本地經(jīng)濟(jì)發(fā)展展計劃和本省?。ㄊ校┑牟鸩疬w計劃。1.9.10核核實拆遷人是是否有足額的的拆遷補(bǔ)償安安置資金專用用存款賬戶，前前述存款金額額不得低

4、于省省市政府規(guī)定定的補(bǔ)償安置置資金總額的的比例。該存存款金額與安安置用房價值值之和不足補(bǔ)補(bǔ)償安置資金金總額的，建建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)當(dāng)在拆遷方案案中明確資金金分期到位的的時間。1.9.11 核實用于產(chǎn)產(chǎn)權(quán)調(diào)換房源源的產(chǎn)權(quán)是否否清晰、無權(quán)權(quán)利負(fù)擔(dān)。1.9.12核核實用于產(chǎn)權(quán)權(quán)調(diào)換房源的的數(shù)量是否達(dá)達(dá)到拆遷范圍圍被拆遷人總總戶數(shù)的700%，用于產(chǎn)產(chǎn)權(quán)調(diào)換房源源是否符合國國家質(zhì)量安全全標(biāo)準(zhǔn)及是否否達(dá)到當(dāng)?shù)毓步ㄖO(shè)施施配套要求。2律師代理拆拆遷人、拆遷遷單位在城市市房屋拆遷前前期準(zhǔn)備階段段應(yīng)當(dāng)謹(jǐn)慎注注意的問題：2.1 律師應(yīng)應(yīng)提示委托人人，拆遷主管管行政機(jī)關(guān)不不得作為拆遷遷人，也不得得接受委托實實施拆遷。

5、2.2 律師應(yīng)應(yīng)提示委托人人，不得采用用恐嚇、脅迫迫以及停水、停停電、停止供供氣、供熱等等非法手段實實施拆遷。2.3 律師應(yīng)應(yīng)提示委托人人，須按照房房屋拆遷許可可證確定的拆拆遷范圍實施施拆遷，不得得擅自擴(kuò)大或或者縮小。確確需擴(kuò)大或者者縮小拆遷范范圍的，應(yīng)當(dāng)當(dāng)按規(guī)定辦理理規(guī)劃、土地地批準(zhǔn)手續(xù)，并并向頒發(fā)該拆拆遷許可證的的拆遷主管行行政機(jī)關(guān)申請請變更拆遷范范圍。2.4 律師須須提示委托人人，要在拆遷遷期限內(nèi)完成成拆遷。確需需延長拆遷期期限的，應(yīng)當(dāng)當(dāng)在拆遷期限限屆滿日的115日前，向向拆遷主管行行政機(jī)關(guān)提出出延期拆遷申申請，區(qū)、縣縣房地局應(yīng)當(dāng)當(dāng)在收到延期期拆遷申請之之日起10日日內(nèi)給予答復(fù)復(fù)。2.5

6、 律師應(yīng)應(yīng)提示委托人人建設(shè)項目若若在拆遷期限限內(nèi)發(fā)生轉(zhuǎn)讓讓，應(yīng)當(dāng)經(jīng)拆拆遷主管行政政機(jī)關(guān)同意后后，辦理房屋屋拆遷許可證證變更手續(xù)；拆遷主管行行政機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)當(dāng)將變更后的的房屋拆遷許許可證的相關(guān)關(guān)內(nèi)容予以公公告。建設(shè)項項目轉(zhuǎn)讓人尚尚未將拆遷補(bǔ)補(bǔ)償安置協(xié)議議或者裁決載載明的有關(guān)權(quán)權(quán)利、義務(wù)履履行完畢的，由由受讓人繼續(xù)續(xù)履行；項目目轉(zhuǎn)讓人與受受讓人應(yīng)當(dāng)書書面通知被拆拆遷人、房屋屋承租人，并并自轉(zhuǎn)讓合同同簽訂之日起起30日內(nèi)予予以公告。2.6 律師應(yīng)應(yīng)提示委托人人，拆遷補(bǔ)償償安置方案要要符合黨的方方針政策和國國家法律規(guī)定定的及本地的的實際情況。如如存在可能嚴(yán)嚴(yán)重侵害被拆拆遷人合法權(quán)權(quán)益的情況，經(jīng)經(jīng)提示，委托

7、托人拒絕調(diào)整整的，律師應(yīng)應(yīng)解除委托。二、律師代理被被拆遷人、房房屋承租人在在城市房屋拆拆遷前期準(zhǔn)備備階段的工作作1 核實拆遷遷人、拆遷單單位的主體資資格與資質(zhì)，核核實拆遷工作作人員的上崗崗證。2核實拆遷人人是否已合法法取得國有土土地使用權(quán)批批準(zhǔn)文件。3核實拆遷人人是否已合法法取得建設(shè)項項目批準(zhǔn)文件件。4核實拆遷人人是否已合法法取得建設(shè)用用地規(guī)劃許可可證。5核實拆遷許許可證是否載載明拆遷人、拆拆遷范圍和拆拆遷期限等事事項并準(zhǔn)確無無誤，且委托托人在該拆遷遷范圍內(nèi)。6參加制定拆拆遷方案或是是否作出拆遷遷許可的聽證證會，發(fā)表律律師意見。7核實拆遷計計劃與拆遷方方案的合法性性、合理性、完完整性、可行行性

8、，拆遷計計劃與方案除除了說明拆遷遷依據(jù)之外，還還應(yīng)說明如下下事項：7.1 拆遷四四至范圍；7.2 拆遷房房屋總建筑面面積（分別列列出居住房屋屋與非居住房房屋的具體數(shù)數(shù)量，公房、私私房、宗教產(chǎn)產(chǎn)和代管產(chǎn)的的具體數(shù)量）；7.3 拆遷戶戶數(shù)；7.4 拆遷期期限；7.5 拆遷范范圍有無分期期實施拆遷的的情況；7.6 拆遷補(bǔ)補(bǔ)償安置資金金總額的預(yù)算算；7.7申請拆遷遷許可證時首首期補(bǔ)償安置置資金到位數(shù)數(shù)額、用于產(chǎn)產(chǎn)權(quán)調(diào)整房屋屋的面積量與與價值量，及及后續(xù)資金分分期到位計劃劃；7.8 實施拆拆遷的方式。8核實拆遷人人是否有足額額的拆遷補(bǔ)償償安置資金專專用存款賬戶戶，前述存款款金額不得低低于省市政府府關(guān)于應(yīng)

9、占補(bǔ)補(bǔ)償安置資金金總額的比例例，該存款金金額與安置用用房價值之和和不足補(bǔ)償安安置資金總額額的，建設(shè)單單位應(yīng)當(dāng)在拆拆遷方案中明明確資金分期期到位的時間間。9核實用于產(chǎn)產(chǎn)權(quán)調(diào)整房源源的產(chǎn)權(quán)是否否清晰、無權(quán)權(quán)利負(fù)擔(dān)。10核實用于于產(chǎn)權(quán)調(diào)整房房源的數(shù)量是是否達(dá)到拆遷遷范圍被拆遷遷人要求調(diào)換換的數(shù)量，安安置房源是否否符合國家質(zhì)質(zhì)量安全標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)及是否達(dá)到到當(dāng)?shù)毓步ńㄖO(shè)施配套套要求。11獎勵措施施。12對特殊問問題的應(yīng)急方方法。三、房屋拆遷評評估中的律師師實務(wù)1房屋拆遷估估價機(jī)構(gòu)的從從業(yè)資格律師應(yīng)提示委托托人：從事房房屋拆遷估價價的房地產(chǎn)估估價機(jī)構(gòu)，應(yīng)應(yīng)當(dāng)具有經(jīng)拆拆遷主管機(jī)關(guān)關(guān)依法核準(zhǔn)的的房屋拆遷估估價資

10、格。未未取得房屋拆拆遷估價資格格的房地產(chǎn)估估價機(jī)構(gòu)，不不得接受房屋屋拆遷估價委委托、出具估估價報告或價價格咨詢報告告?？缡∈袕膹氖路课莶疬w遷估價的房地地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)構(gòu)，應(yīng)當(dāng)向當(dāng)當(dāng)?shù)夭疬w主管管機(jī)關(guān)依法備備案。2房屋拆遷估估價機(jī)構(gòu)的產(chǎn)產(chǎn)生根據(jù)有關(guān)規(guī)定，估估價機(jī)構(gòu)的產(chǎn)產(chǎn)生有三種方方式，一般采采取被拆遷人人投票的方式式，也可以由由拆遷當(dāng)事人人通過協(xié)商一一致或者抽簽簽方式確定估估價機(jī)構(gòu)。采取投票方式的的，根據(jù)投標(biāo)標(biāo)結(jié)果，按照照簡單多數(shù)的的原則，一般般情況下得票票數(shù)第一位的的為拆遷范圍圍的估價機(jī)構(gòu)構(gòu)，第二位的的為重新估價價機(jī)構(gòu)。拆遷遷人應(yīng)將投票票結(jié)果進(jìn)行公公告。采用協(xié)協(xié)商或抽簽方方式確定估價價機(jī)構(gòu)的，可可同

11、時確定重重新估價機(jī)構(gòu)構(gòu)。3拆遷估價委委托同一拆遷范圍內(nèi)內(nèi)，一般情況況下只能委托托一家估價機(jī)機(jī)構(gòu)進(jìn)行估價價，并與其簽簽訂書面的房房屋拆遷估價價委托合同。在在簽訂房屋拆拆遷估價委托托合同時律師師應(yīng)核實如下下內(nèi)容：3.1 核實雙雙方當(dāng)事人的的主體資格。3.2 委托范范圍是否是在在房屋拆遷許許可證確定的的拆遷范圍內(nèi)內(nèi)。3.3 委托估估價的被拆遷遷房屋的性質(zhì)質(zhì)、用途、面面積。3.4 估價的的價值標(biāo)準(zhǔn)及及估價方式。3.5 需要雙雙方當(dāng)事人提提供的資料及及提供方式。3.6 估價報報告的交付日日期。3.7 酬金及及支付方式。3.8 違約責(zé)責(zé)任。3.9 爭議的的解決方式。3.10 其他他需要約定的的事項。4.

12、拆遷估價價過程中律師師法律業(yè)務(wù)的的工作內(nèi)容4.1. 拆遷遷估價過程中中律師工作的的一般內(nèi)容：4.1.1 核核實估價機(jī)構(gòu)構(gòu)及估價人員員的資質(zhì)、綜綜合實力、社社會信譽(yù)。4.1.2 對對估價機(jī)構(gòu)確確定程序的合合法性進(jìn)行核核實。律師應(yīng)應(yīng)提示委托人人投票確定估估價機(jī)構(gòu)的，拆拆遷人有將投投票結(jié)果進(jìn)行行公告的義務(wù)務(wù)。而拆遷主主管機(jī)關(guān)可對對投票、抽簽簽過程進(jìn)行監(jiān)監(jiān)督，并可以以要求紀(jì)檢監(jiān)監(jiān)察機(jī)關(guān)和基基層組織等共共同監(jiān)督。4.1.3 對對拆遷估價委委托合同的真真實性、合法法性進(jìn)行核實實。4.1.4核實實估價機(jī)構(gòu)和和估價人員與與拆遷當(dāng)事人人是否有利害害關(guān)系，或者者是否是拆遷遷當(dāng)事人。4.1.5 對對估價報告的的形式

13、與內(nèi)容容進(jìn)行核實。包包括履行拆遷遷估價委托合合同的情況、估估價內(nèi)容的真真實性與合法法性、房屋拆拆遷估價時點(diǎn)點(diǎn)及估價報告告的有效期限限以及是否由由專職注冊房房地產(chǎn)估價師師簽字。4.1.6 對對估價機(jī)構(gòu)公公示初步估價價結(jié)果和送達(dá)達(dá)分戶估價報報告的程序合合法性進(jìn)行核核實。4.1.7 如如委托人對估估價報告有疑疑問或異議的的，協(xié)助委托托人向原估價價機(jī)構(gòu)詢問、申申請復(fù)核，或或者另行委托托估價機(jī)構(gòu)重重新評估。4.1.8 對對委托人就原原估價機(jī)構(gòu)的的估價結(jié)果、復(fù)復(fù)核結(jié)果有異異議，或者另另行委托估價價的結(jié)果與原原估價結(jié)果有有差異，且協(xié)協(xié)商達(dá)不成一一致意見時，律律師可以協(xié)助助委托人在收收到估價報告告、復(fù)估結(jié)論論

14、或重估報告告后的15日日內(nèi)向房地產(chǎn)產(chǎn)價格評估專專家委員會申申請技術(shù)鑒定定。4.1.9 對對房地產(chǎn)價格格評估專家委委員會成員是是否與原估價價機(jī)構(gòu)、拆遷遷當(dāng)事人有利利害關(guān)系，或或者是否是拆拆遷當(dāng)事人進(jìn)進(jìn)行核實。4.1.10律律師應(yīng)提示委委托人，若房房地產(chǎn)價格評評估專家委員員會認(rèn)為估價價報告不合法法、不規(guī)范、不不合理的，由由專家委員會會指定其中一一家估價單位位進(jìn)行再估價價；而拆遷當(dāng)當(dāng)事人對再估估價仍有爭議議的，可以重重新向?qū)＜椅瘑T會申請鑒鑒定。4.2. 拆遷遷估價過程中中律師為拆遷遷人提供法律律服務(wù)的注意意事項：4.2.1 律律師應(yīng)提示委委托人，須如如實向估價機(jī)機(jī)構(gòu)提供估價價所需資料，協(xié)協(xié)助估價機(jī)

15、構(gòu)構(gòu)開展現(xiàn)場查查勘等工作。4.2.2 律律師應(yīng)提示委委托人，將分分戶估價報告告送交被拆遷遷人。4.2.3 律律師應(yīng)提示委委托人，拆遷遷估價的價值值標(biāo)準(zhǔn)為公開開市場價值，不不考慮房屋租租賃、抵押、查查封等因素的的影響。委托托拆遷估價，應(yīng)應(yīng)當(dāng)明確被拆拆遷房屋的性性質(zhì)（包括用用途，下同）和和面積。被拆遷房屋的性性質(zhì)和面積一一般以房屋權(quán)權(quán)屬證書及權(quán)權(quán)屬檔案的記記載為準(zhǔn)；各各地對被拆遷遷房屋的性質(zhì)質(zhì)和面積認(rèn)定定有特別規(guī)定定的，從其規(guī)規(guī)定；拆遷人人與被拆遷人人對被拆遷房房屋的性質(zhì)或或者面積協(xié)商商一致的，可可以按照協(xié)商商結(jié)果進(jìn)行評評估。對被拆遷房屋的的性質(zhì)不能協(xié)協(xié)商一致的，應(yīng)應(yīng)當(dāng)向城市規(guī)規(guī)劃行政主管管部門申

16、請確確認(rèn)。對被拆拆遷房屋的面面積不能協(xié)商商一致的，可可以向依照房房產(chǎn)測繪管理理辦法設(shè)立立的房屋面積積鑒定機(jī)構(gòu)申申請鑒定；沒沒有設(shè)立房屋屋面積鑒定機(jī)機(jī)構(gòu)的，可以以委托具有房房產(chǎn)測繪資格格的房產(chǎn)測繪繪單位測算。4.2.4 律律師應(yīng)提示委委托人處理好好與被拆遷人人的關(guān)系切忌忌態(tài)度生硬，不不得授意評估估機(jī)構(gòu)作出偏偏離客觀公正正的評估結(jié)果果。4.3. 拆遷遷估價過程中中律師為被拆拆遷人提供法法律服務(wù)的注注意事項：4.3.1 律律師應(yīng)提示委委托人，須充充分調(diào)查候選選估價機(jī)構(gòu)的的資質(zhì)與信譽(yù)譽(yù)，調(diào)查估價價機(jī)構(gòu)及估價價人員與拆遷遷人是否有利利害關(guān)系或者者是否是拆遷遷人，建議被被拆遷人慎重重選擇評估機(jī)機(jī)構(gòu)。4.3

17、.2 律律師應(yīng)提示委委托人，如實實向估價機(jī)構(gòu)構(gòu)提供估價所所需資料，配配合估價機(jī)構(gòu)構(gòu)開展現(xiàn)場查查勘等工作。拆拆遷估價的價價值標(biāo)準(zhǔn)為公公開市場價值值，不考慮房房屋租賃、抵抵押、查封等等因素的影響響。委托拆遷估價，應(yīng)應(yīng)當(dāng)明確被拆拆遷房屋的性性質(zhì)（包括用用途，下同）和和面積。被拆拆遷房屋的性性質(zhì)和面積一一般以房屋權(quán)權(quán)屬證書及權(quán)權(quán)屬檔案的記記載為準(zhǔn)；各各地對被拆遷遷房屋的性質(zhì)質(zhì)和面積認(rèn)定定有特別規(guī)定定的，從其規(guī)規(guī)定；拆遷人人與被拆遷人人對被拆遷房房屋的性質(zhì)或或者面積協(xié)商商一致的，可可以按照協(xié)商商結(jié)果進(jìn)行評評估。對被拆遷房屋的的性質(zhì)不能協(xié)協(xié)商一致的，應(yīng)應(yīng)當(dāng)向城市規(guī)規(guī)劃行政主管管部門申請確確認(rèn)。對被拆拆遷房

18、屋的面面積不能協(xié)商商一致的，可可以向依照房房產(chǎn)測繪管理理辦法設(shè)立立的房屋面積積鑒定機(jī)構(gòu)申申請鑒定；沒沒有設(shè)立房屋屋面積鑒定機(jī)機(jī)構(gòu)的，可以以委托具有房房產(chǎn)測繪資格格的房產(chǎn)測繪繪單位測算。4.3.3 律律師應(yīng)提示委委托人拒絕評評估或拒絕申申請重新評估估、鑒定的法法律后果。4.4. 拆遷遷估價過程中中律師為估價價機(jī)構(gòu)提供法法律服務(wù)的注注意事項：4.4.1 對對估價工作程程序的合法性性進(jìn)行核實。核核實包括房地地產(chǎn)估價人員員是否持證上上崗；對被拆拆遷房屋進(jìn)行行實地查勘是是否有實地查查勘記錄、和和被拆遷房屋屋狀況的照片片及錄像；實實地查勘記錄錄是否由實地地查勘的估價價人員、拆遷遷人、被拆遷遷人簽字認(rèn)可可。

19、4.4.2 律律師應(yīng)提示委委托人接受房房屋拆遷估價價委托后，處處理好與拆遷遷人、被拆遷遷人的關(guān)系，客客觀公正評估估。未經(jīng)許可可不得轉(zhuǎn)讓、變變相轉(zhuǎn)讓受托托的估價業(yè)務(wù)務(wù)。4.4.3 核核實委托人是是否按照拆遷遷估價委托合合同約定的時時間和要求完完成估價，向向拆遷人出具具估價報告（包包括分戶估價價報告）。律律師應(yīng)提示委委托人，如未未按照約定的的時間和要求求完成估價，或或者估價失實實的，應(yīng)當(dāng)承承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)責(zé)任。4.4.4 律律師應(yīng)提示委委托人，拆遷遷估價的價值值標(biāo)準(zhǔn)為公開開市場價值，不不考慮房屋租租賃、抵押、查查封等因素的的影響。估價價一般應(yīng)當(dāng)采采用市場比較較法。不具備備采用市場比比較法條件的的，可以

20、采用用其他估價方方法，并在估估價報告中充充分說明原因因。對拆遷人人、被拆遷人人就估價報告告提出的疑問問向其作充分分解釋，解釋釋內(nèi)容包括拆拆遷估價的依依據(jù)、原則、程程序、方法、參參數(shù)選取和估估價結(jié)果產(chǎn)生生的過程。4.4.5 律律師應(yīng)提示委委托人，估價價機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)配配合專家委員員會的鑒定工工作，向?qū)＜壹椅瘑T會提供供估價報告、估估價技術(shù)報告告及鑒定所需需的其他有關(guān)關(guān)資料。4.4.6 律律師應(yīng)提示委委托人，拆遷遷當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)當(dāng)明確被拆遷遷房屋的性質(zhì)質(zhì)、用途和面面積。被拆遷遷房屋的性質(zhì)質(zhì)和面積一般般以房屋權(quán)屬屬證書及權(quán)屬屬檔案的記載載為準(zhǔn)；拆遷遷人與被拆遷遷人對被拆遷遷房屋的性質(zhì)質(zhì)或者面積協(xié)協(xié)商一致的，可可

21、以按照協(xié)商商結(jié)果進(jìn)行評評估。四、房屋拆遷補(bǔ)補(bǔ)償與安置中中的律師實務(wù)務(wù)1. 拆遷補(bǔ)償償?shù)姆绞讲疬w補(bǔ)償?shù)姆绞绞接袃煞N：既既可以實行貨貨幣補(bǔ)償，也也可以實行產(chǎn)產(chǎn)權(quán)調(diào)換；產(chǎn)產(chǎn)權(quán)調(diào)換可以以實行以房屋屋建筑面積為為基礎(chǔ)，結(jié)算算差價或不結(jié)結(jié)算差價的就就地安置或異異地產(chǎn)權(quán)調(diào)換換。律師要提示委托托人，被拆遷遷人可以選擇擇補(bǔ)償方式。但但是選擇權(quán)要要受到以下兩兩種條件的限限制：一是拆拆遷非公益事事業(yè)房屋的附附屬物不作產(chǎn)產(chǎn)權(quán)調(diào)換，拆拆遷時被拆遷遷人只能選擇擇貨幣補(bǔ)償；二是被拆遷遷人與房屋承承租人對解除除租賃關(guān)系達(dá)達(dá)不成協(xié)議的的，只能實行行產(chǎn)權(quán)調(diào)換，被被拆遷人不能能選擇貨幣補(bǔ)補(bǔ)償。2. 訂立拆遷遷補(bǔ)償安置協(xié)協(xié)議的主體由

22、于被拆遷房屋屋有私有房屋屋與公有房屋屋之區(qū)別，故故拆遷私有房房屋的，拆遷遷人應(yīng)當(dāng)與房房屋所有人訂訂立拆遷補(bǔ)償償安置協(xié)議，而而拆遷公有房房屋的，拆遷遷人應(yīng)當(dāng)與房房屋使用權(quán)人人訂立拆遷補(bǔ)補(bǔ)償安置協(xié)議議。拆遷租賃房屋的的，拆遷人應(yīng)應(yīng)當(dāng)與被拆遷遷人、房屋承承租人共同訂訂立拆遷補(bǔ)償償安置協(xié)議；符合下列情情形之一的，拆拆遷人應(yīng)當(dāng)與與被拆遷人、房房屋承租人分分別訂立拆遷遷補(bǔ)償安置協(xié)協(xié)議：2.1 拆遷執(zhí)執(zhí)行政府規(guī)定定租金標(biāo)準(zhǔn)的的公有出租房房屋且被拆遷遷人選擇貨幣幣補(bǔ)償?shù)摹?.2 拆遷執(zhí)執(zhí)行政府規(guī)定定租金標(biāo)準(zhǔn)的的私有居住房房屋的。2.3 拆遷房房管部門依法法代管的房屋屋的。2.4 拆遷宗宗教團(tuán)體委托托房管部門代

23、代為經(jīng)租的房房屋的。上述所稱的執(zhí)行行政府規(guī)定租租金標(biāo)準(zhǔn)的私私有出租居住住房屋，包括括由房管部門門代為經(jīng)租的的私有居住房房屋、落實私私房政策后由由房管部門代代為經(jīng)租的居居住房屋，以以及19833年12月117日城市市私有房屋管管理條例實實施前已經(jīng)建建立租賃關(guān)系系，執(zhí)行政府府規(guī)定租金標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)，且租賃賃關(guān)系延續(xù)至至今的私有出出租居住房屋屋。3. 拆遷補(bǔ)償償安置協(xié)議的的內(nèi)容簽訂拆遷補(bǔ)償安安置協(xié)議，要要注意協(xié)議應(yīng)應(yīng)包括以下內(nèi)內(nèi)容：3.1 訂立協(xié)協(xié)議的主體。3.2 被拆除除房屋的位置置、性質(zhì)、建建筑面積。3.3 補(bǔ)償安安置方式。3.4 貨幣補(bǔ)補(bǔ)償金額。3.5 搬遷期期限。3.6 違約責(zé)責(zé)任。3.7 爭議的的

24、處理。3.8 需要約約定的其他事事項。律師要注意，如如果是實行房房屋調(diào)換的，拆拆遷補(bǔ)償安置置協(xié)議的內(nèi)容容還應(yīng)當(dāng)包括括調(diào)換房屋的的價值金額、面面積、地點(diǎn)、層層次和房屋交交付時間、是是否補(bǔ)差價等等事項，拆遷遷人應(yīng)當(dāng)向被被拆遷人支付付搬家補(bǔ)助費(fèi)費(fèi)、設(shè)備遷移移費(fèi)。拆遷居居住房屋以期期房調(diào)換的，拆拆遷人應(yīng)當(dāng)與與被拆遷人、房房屋承租人在在拆遷補(bǔ)償安安置協(xié)議中，根根據(jù)建設(shè)情況況約定過渡期期，并遵守過過渡期的約定定。過渡期內(nèi)內(nèi)，由被拆遷遷人、房屋承承租人自行安安排住處的，拆拆遷人還應(yīng)支支付過渡期內(nèi)內(nèi)的臨時安置置補(bǔ)助費(fèi)。搬搬家補(bǔ)助費(fèi)、設(shè)設(shè)備遷移費(fèi)和和臨時安置補(bǔ)補(bǔ)助費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)則則由市價格主主管部門會同同市房地資源源局

25、制定。如當(dāng)?shù)貙f(xié)議有有備案要求的的律師應(yīng)提示示拆遷人應(yīng)當(dāng)當(dāng)按當(dāng)?shù)匾?guī)定定將其訂立的的所有拆遷補(bǔ)補(bǔ)償安置協(xié)議議報拆遷主管管機(jī)關(guān)備案。五、被拆遷房屋屋面積的確定定1. 被拆遷房房屋面積的確確定標(biāo)準(zhǔn)被拆遷房屋建筑筑面積，一般般以房地產(chǎn)權(quán)權(quán)證記載的建建筑面積為準(zhǔn)準(zhǔn)，實際面積積與產(chǎn)權(quán)證不不一致的，除除違章建筑外外，應(yīng)以實際際為準(zhǔn)。無房房地產(chǎn)權(quán)證的的，以相關(guān)批批準(zhǔn)文件記載載的建筑面積積為準(zhǔn)，實際際建筑面積小小于相關(guān)批準(zhǔn)準(zhǔn)文件記載的的建筑面積的的，以實際建建筑面積為準(zhǔn)準(zhǔn)。相關(guān)批準(zhǔn)準(zhǔn)文件未記載載建筑面積的的，或者雖無無批準(zhǔn)文件但但在城市規(guī)規(guī)劃法實施施以前已經(jīng)建建造用于居住住的房屋，以以有資質(zhì)的房房地產(chǎn)測繪機(jī)機(jī)構(gòu)

26、實地丈量量的建筑面積積為準(zhǔn)。房屋屋所在地的省省市、自治區(qū)區(qū)在城市規(guī)規(guī)劃法實施施以前對此作作出明確規(guī)定定的，從其規(guī)規(guī)定。2. 面積爭議議的處理發(fā)生房屋面積爭爭議的，當(dāng)事事人之間協(xié)商商一致的按協(xié)協(xié)商結(jié)果認(rèn)定定。當(dāng)事人協(xié)協(xié)商不一致的的，以房產(chǎn)測測繪機(jī)構(gòu)按國國家規(guī)定測繪繪的結(jié)果為據(jù)據(jù)。六、被拆遷房屋屋補(bǔ)償安置標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)1. 居住房屋屋的貨幣補(bǔ)償償金額的確定定由于很多被拆遷遷人對居住房房屋的貨幣補(bǔ)補(bǔ)償金額如何何確定并不清清楚，因此，作作為律師應(yīng)提提示委托人，拆拆遷居住房屋屋，貨幣補(bǔ)償償金額一般根根據(jù)被拆除房房屋的區(qū)位、建建筑結(jié)構(gòu)、建建筑面積等因因素確定。當(dāng)當(dāng)事人對此應(yīng)應(yīng)先行協(xié)商，協(xié)協(xié)商不成的可可委托評估。估

27、估價的結(jié)果應(yīng)應(yīng)當(dāng)保證足以以買到與被拆拆遷房屋相同同水平的房屋屋。被拆除房屋的房房地產(chǎn)市場單單價為房地產(chǎn)產(chǎn)市場評估單單價，房地產(chǎn)產(chǎn)市場評估單單價低于當(dāng)?shù)氐卣?guī)定的的同類房屋補(bǔ)補(bǔ)償單價標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)的，按該補(bǔ)補(bǔ)償單價標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)計算。拆遷執(zhí)行政府規(guī)規(guī)定租金標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)的公有出租租居住房屋（含含由房管部門門代為經(jīng)租的的宗教團(tuán)體房房屋、由房管管部門依法代代管房屋），被被拆遷人和承承租人都選擇擇貨幣補(bǔ)償?shù)牡?，租賃關(guān)系系終止，承租租人有權(quán)獲得得省、市政府府規(guī)定比例的的貨幣補(bǔ)償款款。出租人與與承租人未達(dá)達(dá)成解除租賃賃關(guān)系的，應(yīng)應(yīng)當(dāng)實行按面面積的產(chǎn)權(quán)調(diào)調(diào)換，以保障障承租人的居居住水平不因因拆遷而下降降。執(zhí)行政府規(guī)定租租金標(biāo)準(zhǔn)的

28、私私有出租居住住房屋，按租租賃合同的規(guī)規(guī)定處理。實行價值標(biāo)準(zhǔn)房房屋調(diào)換的，律律師應(yīng)提示委委托人應(yīng)當(dāng)按按照房地產(chǎn)市市場評估價格格確定貨幣補(bǔ)補(bǔ)償金額，再再將該金額與與安置房屋的的房地產(chǎn)市場場價結(jié)算差價價。需特別重重視的是，被被拆遷房屋和和擬調(diào)換的房房屋在評估時時應(yīng)適用同一一評估時點(diǎn)、同同一評估方法法和標(biāo)準(zhǔn)。2. 非住宅房房屋的補(bǔ)償安安置拆遷非住宅房屋屋的，應(yīng)充分分考慮拆遷和和當(dāng)?shù)毓ど虡I(yè)業(yè)水平和就業(yè)業(yè)的問題。除除國家產(chǎn)業(yè)政政策確定屬于于淘汰的行業(yè)業(yè)外，不能因因拆遷導(dǎo)致企企業(yè)關(guān)閉和工工人下崗。拆拆遷租賃非住住宅房屋的，被被拆遷人與房房屋承租人協(xié)協(xié)議解除租賃賃關(guān)系的，拆拆遷人對被拆拆遷人給予補(bǔ)補(bǔ)償安置；

29、被被拆遷人與房房屋承租人對對解除租賃關(guān)關(guān)系未達(dá)成協(xié)協(xié)議的，拆遷遷人應(yīng)當(dāng)對被被拆遷人實行行房屋調(diào)換。調(diào)調(diào)換后的房屋屋由原房屋承承租人承租，被被拆遷人應(yīng)當(dāng)當(dāng)與原房屋承承租人重新訂訂立房屋租賃賃合同。另外，拆遷非非居住房屋，律律師還應(yīng)提示示委托人，拆拆遷人應(yīng)當(dāng)補(bǔ)補(bǔ)償被拆遷人人或者房屋承承租人下列費(fèi)費(fèi)用：2.1 按國家家和當(dāng)?shù)匾?guī)定定的貨物運(yùn)輸輸價格、設(shè)備備安裝價格計計算的設(shè)備搬搬遷和安裝費(fèi)費(fèi)用。2.2 無法恢恢復(fù)使用的設(shè)設(shè)備按重置價價結(jié)合成新結(jié)結(jié)算的費(fèi)用。2.3 因拆遷遷造成停產(chǎn)、停停業(yè)的適當(dāng)補(bǔ)補(bǔ)償。這里的的因拆遷造成成停產(chǎn)、停業(yè)業(yè)的適當(dāng)補(bǔ)償償，是指拆遷遷非居住房屋屋中用于生產(chǎn)產(chǎn)、經(jīng)營的房房屋，由拆遷

30、遷人給予被拆拆遷人或者房房屋承租人的的適當(dāng)補(bǔ)償。補(bǔ)補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)按被被拆除房屋建建筑面積每平平方米3000-400元元，由拆遷當(dāng)當(dāng)事人協(xié)商確確定。3. 可以按照照非居住房屋屋補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)認(rèn)認(rèn)定的情形律師在實踐中應(yīng)應(yīng)提示委托人人注意，以下下幾種情形是是可以按照非非居住房屋補(bǔ)補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)予以以補(bǔ)償認(rèn)定：3.1 原始設(shè)設(shè)計為非居住住房屋或房屋屋依法銷售時時是非居住房房屋的，可以以認(rèn)定為非居居住房屋。3.2 公房承承租人與所有有人簽訂了公公有非居住房房屋租賃合同同，建立了公公有非居住房房屋租賃關(guān)系系的，可以認(rèn)認(rèn)定為非居住住房屋。3.3 房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)證記載的的權(quán)利人為單單位，可以認(rèn)認(rèn)定為非居住住房屋，但原原始設(shè)計為居居

31、住房屋以及及實際用作職職工或者職工工家庭居住使使用的除外。3.4 原始設(shè)設(shè)計為居住房房屋，改變?yōu)闉榉蔷幼∮猛就?，作為?jīng)營營場所并領(lǐng)取取營業(yè)執(zhí)照照照章納稅的，可可以依據(jù)國務(wù)務(wù)院和省級以以上人民政府府的規(guī)定并根根據(jù)其經(jīng)營狀狀況、納稅情情況，參照當(dāng)當(dāng)?shù)胤亲≌惙课莸氖惺袌鰞r值給予予適當(dāng)?shù)难a(bǔ)償償。4. 拆遷居住住和非居住兼兼用房屋的補(bǔ)補(bǔ)償安置拆除居住和非居居住兼用的房房屋，被拆遷遷人或房屋承承租人選擇貨貨幣補(bǔ)償?shù)?，可可以按照居住住用建筑面積積和非居住用用建筑面積分分別計算貨幣幣補(bǔ)償款；被被拆遷人或房房屋承租人選選擇房屋調(diào)換換的，應(yīng)當(dāng)按按照約定或行行政裁決結(jié)算算差價。七、特殊對象的的補(bǔ)償與安置置1.

32、 對低收入入、居住困難難戶的補(bǔ)償安安置的特殊保保護(hù)實踐中，律師要要注意的是拆拆遷廉租住房房以及被拆遷遷人、房屋承承租人屬于孤孤老、孤殘、孤孤幼的，拆遷遷人應(yīng)當(dāng)優(yōu)先先給予面積標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)房屋調(diào)換換，并可適當(dāng)當(dāng)減免超過應(yīng)應(yīng)安置面積部部分的房價款款，使之達(dá)到到當(dāng)?shù)刈畹妥∽》勘Ｕ蠘?biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)。2. 拆遷宗教教團(tuán)體所有房房屋的處理拆遷宗教團(tuán)體所所有的房屋，律律師應(yīng)提示拆拆遷人，應(yīng)當(dāng)當(dāng)事先征求宗宗教事務(wù)管理理部門意見，并并與宗教團(tuán)體體簽訂拆遷補(bǔ)補(bǔ)償安置協(xié)議議。拆遷由房管部門門代為經(jīng)租的的宗教團(tuán)體的的房屋，租賃賃關(guān)系終止。拆拆遷居住房屋屋的，補(bǔ)償安安置方式與標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)按照政府府規(guī)定租金標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)的私有出出租居住房屋屋的規(guī)定執(zhí)行

33、行。拆遷非居居住房屋的，被被拆遷人和房房屋承租人均均可以選擇貨貨幣補(bǔ)償或者者房屋調(diào)換。3. 拆遷公益益事業(yè)房屋的的處理律師應(yīng)注意，如如果拆遷用于于公益事業(yè)的的房屋及其附附屬物，拆遷遷人應(yīng)當(dāng)根據(jù)據(jù)有關(guān)法律、法法規(guī)的規(guī)定和和城市規(guī)劃的的要求，按照照原性質(zhì)和規(guī)規(guī)模予以重建建或者按照房房地產(chǎn)市場價價補(bǔ)償。4. 拆遷公共共設(shè)施的處理理需要拆除交通崗崗?fù)?、交通?biāo)標(biāo)志、交通護(hù)護(hù)欄、郵筒、廢廢物箱、車輛輛站點(diǎn)、消防防栓、人防等等公共設(shè)施以以及樹木綠地地的，拆遷人人應(yīng)當(dāng)重建或或者給予適當(dāng)當(dāng)補(bǔ)償。因房屋拆遷需要要遷移管線或或鋪設(shè)臨時管管線的費(fèi)用，由由拆遷人負(fù)擔(dān)擔(dān)；但結(jié)合道道路擴(kuò)建按規(guī)規(guī)劃需要就位位或新建、擴(kuò)擴(kuò)建各

34、種管線線的費(fèi)用，拆拆遷人不予負(fù)負(fù)擔(dān)。5. 拆遷由房房管部門依法法代管的房屋屋的處理拆遷房管部門依依法代管的房房屋，拆遷人人應(yīng)當(dāng)與代管管人訂立拆遷遷補(bǔ)償安置協(xié)協(xié)議。拆遷補(bǔ)補(bǔ)償安置協(xié)議議應(yīng)當(dāng)經(jīng)公證證機(jī)關(guān)公證，拆拆遷房屋有關(guān)關(guān)資料應(yīng)當(dāng)向向公證機(jī)關(guān)辦辦理證據(jù)保全全。6. 拆除違章章建筑和臨時時建筑的處理理律師應(yīng)提示委托托人拆除違章章建筑、超過過批準(zhǔn)期限的的臨時建筑，現(xiàn)現(xiàn)行規(guī)定是不不予補(bǔ)償；拆拆除未超過批批準(zhǔn)期限的臨臨時建筑，應(yīng)應(yīng)當(dāng)給予適當(dāng)當(dāng)補(bǔ)償。是否否屬于違章建建筑以及是否否應(yīng)無償拆除除，應(yīng)當(dāng)有法法律依據(jù)并依依法確定。其中，城市規(guī)規(guī)劃法實施施后，未取得得規(guī)劃許可證證或違反規(guī)劃劃許可證規(guī)定定進(jìn)行建設(shè)的的

35、，以及臨時時建筑使用期期限屆滿未拆拆除的為違法法建筑。對違違法建筑依據(jù)據(jù)城市規(guī)劃劃法及地方方城市規(guī)劃實實施條例規(guī)定定處理。城城市規(guī)劃法實實施前違法建建筑的認(rèn)定，由由縣級以上地地方人民政府府城市規(guī)劃行行政主管部門門根據(jù)歷史情情況，依據(jù)所所在省、自治治區(qū)、直轄市市人民政府規(guī)規(guī)定處理。在拆遷公告依法法發(fā)布后，或或被拆遷人接接到有關(guān)部門門依法作出的的停止建設(shè)通通知后，繼續(xù)續(xù)進(jìn)行房屋及及其附屬物新新建、改建、擴(kuò)擴(kuò)建的部分，不不予補(bǔ)償。7. 拆遷爭議議房屋的處理理由于爭議房屋屬屬于“產(chǎn)權(quán)不明確確的房屋”，為了保障障建設(shè)項目的的順利進(jìn)行，在在拆遷人提出出補(bǔ)償安置方方案，報房屋屋拆遷管理部部門依法核實實同意，

36、向公公證機(jī)關(guān)辦理理證據(jù)保全，并并且將拆遷補(bǔ)補(bǔ)償資金辦理理提存或者提提供符合國家家質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)的的安置用房、周周轉(zhuǎn)用房的，便便可實施拆遷遷。8. 拆遷設(shè)有有抵押權(quán)的房房屋的處理律師應(yīng)注意，首首先要核實抵抵押的有效性性。其次，在拆遷前前，應(yīng)當(dāng)通知知抵押權(quán)人關(guān)關(guān)于拆遷房屋屋的相關(guān)事項項。再次，經(jīng)與抵押押權(quán)人、被拆拆遷人協(xié)商，能能解除抵押合合同的，可達(dá)達(dá)成一致意見見，將拆遷補(bǔ)補(bǔ)償款交付被被拆遷人。9. 租賃期限限未滿的房屋屋拆遷的處理理拆遷租賃房屋，被被拆遷人與房房屋承租人解解除租賃關(guān)系系的，或者被被拆遷人對房房屋承租人進(jìn)進(jìn)行安置的，拆拆遷人對被拆拆遷人給予補(bǔ)補(bǔ)償。被拆遷遷人與房屋承承租人對解除除租賃關(guān)系

37、達(dá)達(dá)不成協(xié)議的的，拆遷人應(yīng)應(yīng)當(dāng)對被拆遷遷人實行房屋屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換。產(chǎn)產(chǎn)權(quán)調(diào)換的房房屋由原房屋屋承租人承租租，被拆遷人人應(yīng)當(dāng)與原房房屋承租人重重新訂立房屋屋租賃合同。八、貨幣補(bǔ)償款款的分配1. 公有房屋屋貨幣補(bǔ)償款款的分配。拆遷人給予房屋屋承租人的貨貨幣補(bǔ)償款、安安置房屋歸房房屋承租人及及其同住人共共有。承租人、同住人人之間一般遵遵循一人一份份、均等分割割的原則取得得拆遷補(bǔ)償款款。但律師應(yīng)應(yīng)提示委托人人注意，下列列情況除外：1.1 承租人人或同住人屬屬于年老體弱弱，缺乏經(jīng)濟(jì)濟(jì)來源，且按按均分所得的的補(bǔ)償款，無無法購得房屋屋保證其正常常生活的。1.2承租人或或同住人在取取得公房承租租權(quán)時額外支支付較多

38、款項項的。1.3 對公房房內(nèi)居住的未未成年人實際際承擔(dān)監(jiān)護(hù)義義務(wù)的。2. 私有房屋屋補(bǔ)償款的分分割拆遷人給予被拆拆遷人的貨幣幣補(bǔ)償款、安安置房屋歸被被拆遷人所有有。被拆遷人人應(yīng)當(dāng)負(fù)責(zé)安安置房屋使用用人。3.房屋拆遷補(bǔ)補(bǔ)償款之外的的其他補(bǔ)償費(fèi)費(fèi)的處理搬家補(bǔ)償費(fèi)、設(shè)設(shè)備遷移費(fèi)、臨臨時安家補(bǔ)助助費(fèi)，應(yīng)歸確確因拆遷而搬搬家、設(shè)備遷遷移和臨時過過渡的承租人人、同住人等等。獎勵費(fèi)和和一次性補(bǔ)償償費(fèi)，一般應(yīng)應(yīng)當(dāng)由拆遷時時在被拆遷房房屋內(nèi)實際居居住的人之間間予以分割。設(shè)設(shè)備搬遷和安安裝費(fèi)用、無無法恢復(fù)使用用的設(shè)備按重重置價結(jié)合成成新結(jié)算的費(fèi)費(fèi)用，應(yīng)歸設(shè)設(shè)備所有人。因因拆遷造成停停產(chǎn)、停業(yè)損損失的補(bǔ)償歸歸遭受實

39、際損損失的經(jīng)營人人。4. 補(bǔ)償款由由他人領(lǐng)取的的處理在實踐中，有時時會遇到由于于拆遷人的疏疏忽，導(dǎo)致房房屋補(bǔ)償款由由他人領(lǐng)取，律律師應(yīng)提示委委托人，補(bǔ)償償款應(yīng)由領(lǐng)款款人親自領(lǐng)取取，委托他人人領(lǐng)款的應(yīng)認(rèn)認(rèn)真審查委托托書的真實性性和內(nèi)容的準(zhǔn)準(zhǔn)確性。如拆拆遷人疏于審審查，錯將拆拆遷款項支付付給他人，仍仍應(yīng)對實際的的被拆遷人或或房屋承租人人承擔(dān)補(bǔ)償安安置的義務(wù)。對對冒領(lǐng)或錯發(fā)發(fā)，拆遷人可可以依法要求求返還不當(dāng)?shù)玫美?. 被拆遷人人拒絕受領(lǐng)補(bǔ)補(bǔ)償款的處理理拆遷補(bǔ)償安置爭爭議經(jīng)裁決后后，被拆遷人人如無法定理理由在法定期期限內(nèi)不申請請行政復(fù)議，也也不提起行政政訴訟，且拒拒絕受領(lǐng)補(bǔ)償償款的，拆遷遷人可以向公

40、公證機(jī)關(guān)辦理理提存。6. 售后公房房拆遷維修資資金的處理因房屋拆遷等原原因造成公有有住宅售后房房屋滅失的，由由業(yè)主、房屋屋拆遷單位、原原售房單位或或物業(yè)管理單單位持房屋滅滅失等有關(guān)證證明文件，到到該項資金保保管單位辦理理住宅維修資資金交割手續(xù)續(xù)，其中原個個人繳納住宅宅維修資金中中的剩余部分分，由該項資資金保管單位位退還給業(yè)主主，原房屋出出售單位繳納納三項維修資資金的剩余部部分，用于補(bǔ)補(bǔ)貼社區(qū)公共共設(shè)施維修資資金的不足。九、裁決申請與與受理階段1. 申請階段段律師在代理當(dāng)事事人提請房屋屋拆遷裁決申申請時，重點(diǎn)點(diǎn)是把握按規(guī)規(guī)定申請所必必需的資料。為為拆遷主管行行政機(jī)關(guān)提供供服務(wù)時應(yīng)審審查申請資料料

41、是否符合要要求。1.1 拆遷人人申請裁決應(yīng)應(yīng)提交的資料料：1.1.1 裁裁決申請書；1.1.2 法法定代表人的的身份證明；1.1.3 被被拆遷房屋權(quán)權(quán)屬證明材料料；1.1.4 被被拆遷房屋的的估價報告；1.1.5 對對被申請人的的補(bǔ)償安置方方案；1.1.6 申申請人與被申申請人的協(xié)商商記錄；1.1.7 未未達(dá)成協(xié)議的的被拆遷人比比例及原因；1.1.8 其其他與裁決有有關(guān)的資料。1.2 被拆遷遷人、房屋承承租人申請裁裁決應(yīng)提交的的資料：1.2.1 裁裁決申請書；1.2.2 申申請人的身份份證明；1.2.3 被被拆遷房屋的的權(quán)屬證明；1.2.4 申申請裁決的理理由及相關(guān)證證明材料；1.2.5房屋屋

42、拆遷管理部部門認(rèn)為應(yīng)當(dāng)當(dāng)提供的與行行政裁決有關(guān)關(guān)的其他材料料。1.3 裁決申申請書應(yīng)包括括以下主要內(nèi)內(nèi)容：1.3.1 申申請人的名稱稱、地址、法法定代表人及及代理人的姓姓名、年齡、職職業(yè)、住所；1.3.2 被被申請人名稱稱、地址等基基本情況；1.3.3 申申請裁決的請請求、事實和和理由；1.3.4 申申請人簽名或或蓋章、申請請日期。2. 審查受理理階段律師在拆遷行政政裁決階段，應(yīng)應(yīng)注意的重點(diǎn)點(diǎn)是聽證和可可能不被受理理的情形。2.1 裁決聽聽證裁決機(jī)關(guān)收到拆拆遷人的裁決決申請后，應(yīng)應(yīng)當(dāng)對達(dá)成拆拆遷補(bǔ)償安置置協(xié)議的戶數(shù)數(shù)占拆遷范圍圍總戶數(shù)的比比例進(jìn)行審核核，未達(dá)成拆拆遷補(bǔ)償安置置協(xié)議戶數(shù)較較多或比

43、例較較高的，房屋屋拆遷管理部部門在受理裁裁決申請前，應(yīng)應(yīng)當(dāng)進(jìn)行聽證證。具體標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)、程序按省省、自治區(qū)、直直轄市人民政政府房屋拆遷遷管理部門規(guī)規(guī)定執(zhí)行。律師可代理委托托人參與裁決決受理前的聽聽證，并可結(jié)結(jié)合相關(guān)法律律法規(guī)，以及及委托人的合合法權(quán)益發(fā)表表律師意見。2.2 不予受受理的情形有下列情形之一一的，裁決機(jī)機(jī)關(guān)不予受理理裁決申請：2.2.1 已已超過房屋拆拆遷期限的；2.2.2 申申請人未在規(guī)規(guī)定的日期內(nèi)內(nèi)補(bǔ)齊資料的的；2.2.3 申申請人與被申申請人達(dá)成房房屋拆遷補(bǔ)償償安置協(xié)議后后發(fā)生合同糾糾紛的；2.2.4房屋屋已經(jīng)滅失的的；2.2.5 申申請人主體資資格不符合法法律、法規(guī)、規(guī)規(guī)章規(guī)定的

44、；2.2.6 申申請人對拆遷遷許可證合法法性申請裁決決的；2.2.7 裁裁決做出后，當(dāng)當(dāng)事人就同一一理由再次申申請裁決的。對裁決申請不予予受理的，裁裁決機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)當(dāng)自收到申請請之日起5日日內(nèi)書面通知知申請人。律師對行政機(jī)關(guān)關(guān)作出受理或或不予受理的的決定，均可可為當(dāng)事人提提供咨詢意見見，確認(rèn)行政政機(jī)關(guān)的決定定是否符合法法律規(guī)定。如如確認(rèn)不符合合法律規(guī)定，可可接受委托代代書復(fù)議申請請書、訴狀或或代理復(fù)議與與行政訴訟。十、裁決審理階階段在拆遷裁決的審審理階段，律律師的服務(wù)重重點(diǎn)主要是以以下幾方面：1. 對裁決審審理的程序和和內(nèi)容的核實實。1.1 裁決行行政機(jī)關(guān)是否否向申請人發(fā)發(fā)出裁決受理理通知書。1.

45、2裁決行政政機(jī)關(guān)是否向向被申請人送送達(dá)裁決申請請副本及答辯辯通知書。1.3 相關(guān)資資料、程序的的合法性。1.4裁決機(jī)關(guān)關(guān)是否組織拆拆遷當(dāng)事人進(jìn)進(jìn)行調(diào)解。注注意未經(jīng)調(diào)解解，不能作出出裁決，而申申請人經(jīng)兩次次通知未參加加裁決調(diào)解的的，視為撤回回裁決申請；被申請人經(jīng)經(jīng)兩次通知不不出席裁決調(diào)調(diào)解的，裁決決機(jī)關(guān)可以缺缺席裁決。1.5 核實補(bǔ)補(bǔ)償安置標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)是否符合法法律規(guī)定與該該案的實際情情況。在審理過程中，當(dāng)當(dāng)事人對評估估結(jié)果有異議議且未經(jīng)房屋屋拆遷估價專專家委員會鑒鑒定的，裁決決機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)委委托估價專家家委員會進(jìn)行行鑒定，并以以鑒定后的估估價結(jié)果作為為裁決依據(jù)。1.6 裁決機(jī)機(jī)關(guān)是否及時時合法地作出出書

46、面的裁決決書。經(jīng)調(diào)解解當(dāng)事人達(dá)不不成協(xié)議的，裁裁決機(jī)關(guān)應(yīng)自自受理裁決申申請之日起330日內(nèi)做出出裁決。裁決決書內(nèi)容應(yīng)當(dāng)當(dāng)合法、適當(dāng)當(dāng)。裁決須經(jīng)經(jīng)裁決機(jī)關(guān)領(lǐng)領(lǐng)導(dǎo)班子集體體討論決定。1.7 裁決書書是否送達(dá)。裁裁決書應(yīng)當(dāng)送送達(dá)當(dāng)事人，并并留有送達(dá)的的證據(jù)。裁決決書可以按照照直接送達(dá)、郵郵寄送達(dá)、留留置送達(dá)、公公告送達(dá)的順順序以及實際際情況，確定定送達(dá)方式。無無法直接送達(dá)達(dá)、郵寄送達(dá)達(dá)、留置送達(dá)達(dá)的，可公告告送達(dá)，將裁裁決書張貼于于被拆除房屋屋的拆遷范圍圍公示欄內(nèi)，裁裁決書自張貼貼于公示欄內(nèi)內(nèi)之日起滿77天視作送達(dá)達(dá)。2. 裁決中止止的審查在裁決審理過程程中，可能出出現(xiàn)中止裁決決的情形。律律師在此種情情形下的服務(wù)務(wù)重點(diǎn)是以下下七個方面：2.1 審查是是否發(fā)現(xiàn)新的的需要查證的的事實。2.2 審查是是否是當(dāng)事人人對評估結(jié)果果有異議，需需等待鑒定結(jié)結(jié)論的。2.3 審查是是否是裁決需需要以相關(guān)裁