住宅區(qū)業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則

1、 HYPERLINK ././ HYPERLINK ./更多資料請(qǐng)?jiān)L問. HYPERLINK (.)(.) HYPERLINK ././附件3：北京市住宅區(qū)業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則制定規(guī)范1.業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則是全體業(yè)主關(guān)于業(yè)主大會(huì)組織架構(gòu)與活動(dòng)規(guī)范的約定。業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則由首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議籌備組起草，自業(yè)主大會(huì)成立起生效，至業(yè)主大會(huì)解散之日起終止。 2.制定依據(jù)根據(jù)中華人民共和國(guó)物權(quán)法、物業(yè)管理?xiàng)l例、北京市物業(yè)管理辦法、北京市住宅區(qū)業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)指導(dǎo)規(guī)則，結(jié)合本物業(yè)管理區(qū)域?qū)嶋H，制定業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則。3.制定、公示和修改首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議籌備組應(yīng)當(dāng)自成立之日起60日內(nèi)擬定業(yè)主大會(huì)議

2、事規(guī)則草案。業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則草案應(yīng)當(dāng)以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示7天。公示期間，籌備組應(yīng)當(dāng)記錄業(yè)主提出的修改意見和建議。公示期滿后7日內(nèi)，籌備組應(yīng)當(dāng)參考業(yè)主提出的意見和建議進(jìn)行修訂，確定正式的業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則草案。業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則草案與現(xiàn)行法律、法規(guī)、規(guī)章等相抵觸的，籌備組應(yīng)當(dāng)及時(shí)修改，并將修改后的業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則草案在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置重新公示。4.業(yè)主大會(huì)業(yè)主大會(huì)由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主組成，在物業(yè)管理活動(dòng)中，業(yè)主基于建筑物區(qū)分所有權(quán)，依據(jù)法律、法規(guī)、規(guī)章的規(guī)定和管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則的約定行使共同管理權(quán)利、承擔(dān)共同管理責(zé)任。5.業(yè)主大會(huì)的活動(dòng)業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)依

3、據(jù)法律、法規(guī)、規(guī)章的規(guī)定和管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則的約定行使共同管理權(quán)、履行職責(zé)。業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)依法行使共同管理權(quán)不受任何組織和個(gè)人的非法干涉。業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)不得作出與物業(yè)管理無關(guān)的決定，不得從事與物業(yè)管理無關(guān)的活動(dòng)。6.業(yè)主大會(huì)的機(jī)構(gòu)設(shè)置業(yè)主大會(huì)選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)，業(yè)主大會(huì)可以設(shè)立監(jiān)事會(huì)，聘任財(cái)務(wù)人員、秘書和顧問等專、兼職人員。監(jiān)事會(huì)是業(yè)主大會(huì)下設(shè)的監(jiān)督機(jī)構(gòu)，由業(yè)主大會(huì)選舉產(chǎn)生，對(duì)業(yè)主大會(huì)負(fù)責(zé)，依業(yè)主大會(huì)授權(quán)開展工作，對(duì)業(yè)主大會(huì)決定、決議的執(zhí)行和財(cái)務(wù)活動(dòng)進(jìn)行監(jiān)督，監(jiān)事會(huì)做出的決定經(jīng)業(yè)主大會(huì)通過后生效。監(jiān)事會(huì)監(jiān)事選舉與業(yè)主委員會(huì)選舉可同時(shí)舉行或單獨(dú)舉行。監(jiān)事會(huì)可根據(jù)需要組建專門工

4、作小組，任命組長(zhǎng)，開展專項(xiàng)工作。業(yè)主大會(huì)設(shè)立監(jiān)事會(huì)的，議事規(guī)則中應(yīng)對(duì)監(jiān)事會(huì)成員產(chǎn)生方式、職責(zé)范圍等內(nèi)容明確規(guī)定。財(cái)務(wù)人員和秘書由業(yè)主委員會(huì)公開招聘，秘書和財(cái)務(wù)人員的設(shè)置、職責(zé)和任免由業(yè)主委員會(huì)決定，決定結(jié)果在小區(qū)內(nèi)公示，公示時(shí)間不少于7日。7.基本內(nèi)容業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則應(yīng)當(dāng)包含下列內(nèi)容： 7.1業(yè)主大會(huì)會(huì)議種類：業(yè)主大會(huì)會(huì)議分為定期會(huì)議和臨時(shí)會(huì)議，有下列情形之一的，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自業(yè)主提議和情形發(fā)生之日起45日內(nèi)組織召開業(yè)主大會(huì)臨時(shí)會(huì)議：（一）20%以上業(yè)主就物業(yè)管理共同事項(xiàng)提議的； （二）經(jīng)業(yè)主委員會(huì)半數(shù)（含半數(shù)）以上委員提議變更業(yè)主委員會(huì)委員的；（三）業(yè)主委員會(huì)委員空缺達(dá)半數(shù)以上的；（四）業(yè)

5、主委員會(huì)認(rèn)為業(yè)主小組決定的事項(xiàng)，與業(yè)主大會(huì)或業(yè)主委員會(huì)作出的決定有抵觸，提議召開業(yè)主大會(huì)臨時(shí)會(huì)議的；（五）管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則規(guī)定的其他情形。7.2業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開的形式、程序、議事和表決7.2.1會(huì)議召開的形式：業(yè)主大會(huì)會(huì)議可以采用集體討論的形式，也可以采用書面征求意見的形式。7.2.2會(huì)議召開的程序:業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開的程序包括形成業(yè)主大會(huì)會(huì)議議案、發(fā)布公告、會(huì)議召開、表決和公告業(yè)主大會(huì)會(huì)議決議（含決議被通過或被否決）。業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開前15日，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)將會(huì)議的時(shí)間、地點(diǎn)、內(nèi)容等主要事項(xiàng)以書面形式向物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主公告。業(yè)主大會(huì)會(huì)期不得超過90日。7.2.3表決方式:業(yè)主大

6、會(huì)會(huì)議可以現(xiàn)場(chǎng)表決或書面表決，也可以采用業(yè)主決定共同事項(xiàng)公共決策平臺(tái)進(jìn)行表決。對(duì)現(xiàn)場(chǎng)表決或書面表決形式、結(jié)果有異議的，可通過業(yè)主決定共同事項(xiàng)公共決策平臺(tái)核查。7.2.4業(yè)主大會(huì)決議、決定的效力:業(yè)主大會(huì)形成的決議、決定，對(duì)本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主具有約束力，業(yè)主必須共同遵守。持不同意見的業(yè)主不得抵制業(yè)主大會(huì)決議、決定的執(zhí)行，不得干擾業(yè)主大會(huì)的正常工作。業(yè)主大會(huì)形成的決議、決定違反法律、法規(guī)和規(guī)章的，業(yè)主可以向物業(yè)所在地街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府舉報(bào)，由受理單位依法處理；業(yè)主大會(huì)形成的決議、決定侵害業(yè)主合法權(quán)益的，受侵害的業(yè)主可以依法請(qǐng)求人民法院予以撤銷。7.3業(yè)主可以幢、單元為單位設(shè)立業(yè)主小組

7、，業(yè)主小組由該幢、單元的全體業(yè)主組成。業(yè)主小組討論、決定本幢、本單元物業(yè)共用部分的經(jīng)營(yíng)、收益分配及維修等事項(xiàng)，根據(jù)該幢、單元的全體業(yè)主約定，業(yè)主小組還可以履行下列職責(zé)：（一）討論業(yè)主大會(huì)擬討論的事項(xiàng)；（二）推選業(yè)主代表出席業(yè)主大會(huì)會(huì)議，表達(dá)本小組業(yè)主的意愿。業(yè)主小組通過召開業(yè)主小組會(huì)議履行上述職責(zé)。業(yè)主小組會(huì)議的召集人由該小組業(yè)主推選的業(yè)主代表擔(dān)任，會(huì)議議事程序參照業(yè)主大會(huì)會(huì)議程序執(zhí)行。業(yè)主小組依法履行上述職責(zé)作出的決定，應(yīng)當(dāng)及時(shí)告知相關(guān)業(yè)主和業(yè)主委員會(huì)。業(yè)主委員會(huì)認(rèn)為業(yè)主小組決定的事項(xiàng)，與業(yè)主大會(huì)作出的決定有抵觸的，應(yīng)當(dāng)就此及時(shí)召開業(yè)主大會(huì)臨時(shí)會(huì)議予以討論，并作出決議。7.4推選業(yè)主代表參加

8、業(yè)主大會(huì)會(huì)議的，業(yè)主代表應(yīng)當(dāng)于參加會(huì)議前3日，就業(yè)主大會(huì)會(huì)議表決的事項(xiàng)書面征求其所代表業(yè)主的意見，業(yè)主代表不能代替業(yè)主本人作出決定。表決書應(yīng)當(dāng)經(jīng)業(yè)主本人簽字后，由業(yè)主代表送達(dá)業(yè)主大會(huì)會(huì)議投票表決。7.5業(yè)主可以委托代理人參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議、業(yè)主小組會(huì)議，代理人應(yīng)當(dāng)持業(yè)主書面委托書并根據(jù)委托內(nèi)容進(jìn)行投票表決。7.6業(yè)主大會(huì)發(fā)生下列情形之一的，應(yīng)當(dāng)由業(yè)主委員會(huì)向社會(huì)公告，并向物業(yè)所在地的街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府做書面報(bào)告，在街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府的指導(dǎo)下，做好財(cái)務(wù)清算工作：（一）建筑物滅失的；（二）物業(yè)管理區(qū)域發(fā)生變化的；（三）其他原因?qū)е聵I(yè)主大會(huì)事實(shí)滅失的。財(cái)務(wù)清算結(jié)束后30日內(nèi)，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)按

9、規(guī)定向有關(guān)部門辦理業(yè)主大會(huì)注銷以及業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)印章注銷等手續(xù)，因?yàn)槲飿I(yè)管理區(qū)域合并導(dǎo)致業(yè)主大會(huì)解散的，業(yè)主委員會(huì)將保管的其他檔案資料移交給調(diào)整后物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主委員會(huì)，建筑物滅失的或其他原因?qū)е聵I(yè)主大會(huì)事實(shí)滅失的，業(yè)主大會(huì)將保管的其他檔案資料移交給當(dāng)?shù)亟值擂k事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府。7.7業(yè)主委員會(huì)委員資格、人數(shù)、任期、更換、候補(bǔ)及補(bǔ)選辦法、會(huì)議形式、議事規(guī)則和工作制度。7.7.1不能擔(dān)任業(yè)主委員會(huì)委員的行為：有以下行為的業(yè)主，不能擔(dān)任業(yè)主委員會(huì)委員：（一）擅自搭建建筑物、構(gòu)筑物；（二）擅自拆改房屋承重結(jié)構(gòu)；（三）擅自改變住宅外立面；（四）擅自拆改燃?xì)夤艿篮驮O(shè)施；（五）在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的

10、物業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)任職，或與其關(guān)聯(lián)機(jī)構(gòu)有利害關(guān)系的；（六）違反法律、法規(guī)和規(guī)章的其他行為。7.7.2業(yè)主委員會(huì)的產(chǎn)生：業(yè)主委員會(huì)由業(yè)主大會(huì)會(huì)議選舉產(chǎn)生，向業(yè)主大會(huì)負(fù)責(zé)并報(bào)告工作，受業(yè)主監(jiān)督。業(yè)主委員會(huì)的每名委員在業(yè)主委員會(huì)會(huì)議上具有同等表決權(quán)。7.7.3業(yè)主委員會(huì)主任、副主任的產(chǎn)生：業(yè)主委員會(huì)主任和副主任在全體委員中推舉或選舉產(chǎn)生，業(yè)主委員會(huì)主任或者副主任委員資格終止的，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)及時(shí)召開會(huì)議，重新選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)主任或者副主任。7.7.4業(yè)主委員會(huì)會(huì)議種類：業(yè)主委員會(huì)會(huì)議分為定期會(huì)議和臨時(shí)會(huì)議。有下列情形之一的，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自業(yè)主提議和情形發(fā)生之日起7日內(nèi)組織召開業(yè)主委員會(huì)臨時(shí)會(huì)議：（一）經(jīng)

11、三分之一以上業(yè)主委員會(huì)委員提議；（二）業(yè)主委員會(huì)主任認(rèn)為有必要的；（三）業(yè)主委員會(huì)就業(yè)主提議形成議案的。業(yè)主委員會(huì)委員不得委托他人出席業(yè)主委員會(huì)會(huì)議。7.7.5業(yè)主委員會(huì)議事規(guī)則和工作制度：業(yè)主委員會(huì)會(huì)議由業(yè)主委員會(huì)主任或其委托的副主任負(fù)責(zé)召集和主持，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)做好會(huì)議的書面記錄。業(yè)主委員會(huì)作出決議或決定應(yīng)至少有超過備案全體委員半數(shù)以上的委員的同意且書面簽署。業(yè)主可以查閱、抄錄和復(fù)制業(yè)主委員會(huì)所有會(huì)議資料，并有權(quán)就涉及自身利益的事項(xiàng)向業(yè)主委員會(huì)提出詢問，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)在接受詢問之日起7日內(nèi)予以答復(fù)。涉及業(yè)主個(gè)人隱私的會(huì)議資料，應(yīng)當(dāng)征得相關(guān)業(yè)主本人同意。7.7.6業(yè)主委員會(huì)決定的效力：業(yè)主委

12、員會(huì)作出的決定，對(duì)業(yè)主委員會(huì)委員和業(yè)主具有約束力，業(yè)主委員會(huì)委員和業(yè)主必須共同遵守；持不同意見的委員、業(yè)主不得抵制業(yè)主委員會(huì)決定的貫徹執(zhí)行，不得干擾業(yè)主委員會(huì)的正常工作。業(yè)主委員會(huì)作出的決定違反法律、法規(guī)和規(guī)章的，業(yè)主可以向物業(yè)所在地的街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府舉報(bào)，由受理單位依法處理；業(yè)主委員會(huì)作出的決定侵害業(yè)主合法權(quán)益的，受侵害的業(yè)主可以依法請(qǐng)求人民法院予以撤銷。7.8業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)等業(yè)主大會(huì)其他執(zhí)行機(jī)構(gòu)經(jīng)費(fèi)的籌集、使用和管理制度業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)等業(yè)主大會(huì)其他執(zhí)行機(jī)構(gòu)的工作經(jīng)費(fèi)由全體業(yè)主分?jǐn)偦驈慕?jīng)營(yíng)物業(yè)共用部分收益中提取，歸全體業(yè)主共有，不得向物業(yè)企業(yè)或其他管理人攤派。業(yè)主大會(huì)的財(cái)務(wù)管理由業(yè)主委員會(huì)負(fù)責(zé)，財(cái)務(wù)管理人員由負(fù)責(zé)人、會(huì)計(jì)和出納組成，負(fù)責(zé)人由業(yè)主委員會(huì)任命的一名委員擔(dān)任。財(cái)務(wù)管理人員不能繼續(xù)履行職責(zé)時(shí)，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)及時(shí)確定接管人員。7.9業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)印章和檔案等管理制度業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)依據(jù)各自的職責(zé)范圍使用印章。每次印章使