恒立實(shí)業(yè)以股權(quán)轉(zhuǎn)讓方式籌劃土地增值稅的思考

1、恒立實(shí)業(yè)以股權(quán)轉(zhuǎn)讓方式籌劃土地增值稅的思考2019-11-02恒立實(shí)業(yè)以股權(quán)轉(zhuǎn)讓方式籌劃土地增值稅的思考2019年10月8日恒立實(shí)業(yè)發(fā)布公告，披露了其以股權(quán)轉(zhuǎn)讓方式籌劃土地增值稅已獲稅務(wù)局認(rèn)可，節(jié) 稅3377萬(wàn)元。該公告頓時(shí)引爆了財(cái)稅圈，我們也在第一時(shí)間，對(duì)恒立實(shí)業(yè)以股權(quán)轉(zhuǎn)讓方式籌劃土地增值稅的案 例進(jìn)行了深入思考研究，在此與大家分享。恒立實(shí)業(yè)的籌劃方法及效果恒立實(shí)業(yè)將子公司恒通實(shí)業(yè)80%的股權(quán)轉(zhuǎn)讓給長(zhǎng)沙豐澤房地產(chǎn)咨詢有限公司，20%的股權(quán)轉(zhuǎn)讓給長(zhǎng)沙道明房地 產(chǎn)有限公司，鑒于恒通實(shí)業(yè)的資產(chǎn)狀況，該股權(quán)轉(zhuǎn)讓事項(xiàng)起始就被岳陽(yáng)市主管稅務(wù)機(jī)關(guān)認(rèn)定為：以股權(quán)轉(zhuǎn)讓名義的土地 使用權(quán)轉(zhuǎn)讓，需按稅法規(guī)定繳納土

2、地增值稅。經(jīng)測(cè)算，需交土地增值稅為6691.795萬(wàn)元，詳細(xì)計(jì)算見(jiàn)下表：土地增值稅計(jì)提獲（單位：萬(wàn)元）1不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓總倩27813. 592土地取得成本65003預(yù)估搬遷羞用46004可抵扣成本合計(jì)（2+3?111005增值額16713. 596增值率（5/4）150. 57%7適用稅辜50%8速算扣除數(shù)15%9應(yīng)交土地增值稅商朽T栩）S691.735面對(duì)高額的土地增值稅稅款，恒立實(shí)業(yè)聘請(qǐng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)師事務(wù)所進(jìn)行了稅收籌劃：1.2016年11月底，恒立實(shí)業(yè)先轉(zhuǎn)80%恒通實(shí)業(yè)股權(quán)給長(zhǎng)沙豐澤房地產(chǎn)咨詢有限公司；2.2016年底，將恒立實(shí)業(yè)拆遷范圍內(nèi)建筑物余額1587萬(wàn)全額計(jì)提減值損失，賬面價(jià)值為0；3.

3、2017年5月，恒立實(shí)業(yè)按舊廠房的評(píng)估重置成本6543.75萬(wàn)元過(guò)戶給恒通實(shí)業(yè)，繳納相關(guān)稅費(fèi)約729.94萬(wàn)元;6543.75萬(wàn)元作為轉(zhuǎn)讓子公司價(jià)款一部分后，對(duì)土地增值稅進(jìn)行預(yù)清算，繳納稅款約2940.70萬(wàn)元；4.2017年7月底，恒立實(shí)業(yè)轉(zhuǎn)20%恒通實(shí)業(yè)股權(quán)給長(zhǎng)沙道明房地產(chǎn)有限公司；5.2019年3月恒立實(shí)業(yè)完成了該宗土地的搬遷工作，搬遷費(fèi)用累計(jì)約5860萬(wàn)元；6.2019年6月底，經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)重新計(jì)算后，恒立實(shí)業(yè)按告知書要求補(bǔ)繳了土地增值稅約253.26萬(wàn)元。經(jīng)過(guò)以上步驟的操作，需交土地增值稅為3314萬(wàn)元，詳細(xì)計(jì)算見(jiàn)下表:舊房過(guò)戶及股極轉(zhuǎn)讓稅費(fèi)計(jì)算表（單位；萬(wàn)元）舊房過(guò)戶股枚轉(zhuǎn)讓小計(jì)收入

4、總額6, 543.7521,263. 8427.SL3. 59簡(jiǎn)易辦法征收增值稅311. S1311. 61扣除I頁(yè)目金額含計(jì)其中：取得土地使用權(quán)的金額6?500. 006?500. 00析遷補(bǔ)償支出5,860. 005,860. 00與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金44.411. 645S. 04其中，城建稅21.8121. 81教育疆附加15.5815. 58印花稅3. 2711. 6414. 91水利建設(shè)基金3. 74增值額8.899. 208.898. 20增值率71.92%適用稅率6%速算扣隔系數(shù)應(yīng)交土地增值稅稅額373. 932,940. 703,314. 63稅賽含計(jì)729. 942,95

5、2. 343,682. 28大家看到以上籌劃的核心點(diǎn)了嗎？恒立實(shí)業(yè)即使分批轉(zhuǎn)讓恒通實(shí)業(yè)100%的股權(quán)，也被稅局盯牢，需要計(jì)算繳納土地增值稅，怎么辦？唯一的方 法是降低股權(quán)轉(zhuǎn)讓的價(jià)格，但你不能平白無(wú)故的做低價(jià)格，我們需要一個(gè)“道具”，即舊廠房的評(píng)估價(jià)，用舊廠房的評(píng) 估價(jià)6543.75萬(wàn)元（稅局認(rèn)可了，好奇怪?。┓纸饬斯蓹?quán)轉(zhuǎn)讓價(jià)格，剩下的股權(quán)轉(zhuǎn)讓價(jià)格21269.84萬(wàn)元?jiǎng)t被稅局認(rèn)同 為實(shí)際的土地轉(zhuǎn)讓價(jià)格。同時(shí)，稅局也認(rèn)可了所發(fā)生的土地成本、拆遷補(bǔ)償?shù)瓤鄢?xiàng)目都與股權(quán)轉(zhuǎn)讓有關(guān)，而與恒通實(shí) 業(yè)擁有的舊廠房毫無(wú)關(guān)系。依此，計(jì)算應(yīng)繳納土地增值稅3314萬(wàn)元，節(jié)稅3377萬(wàn)元。對(duì)以股權(quán)轉(zhuǎn)讓形式轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)

6、行為征收土增稅的思考法規(guī)規(guī)定國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于以轉(zhuǎn)讓股權(quán)名義轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)行為征收土地增值稅問(wèn)題的批復(fù)（國(guó)稅函2000687號(hào)）規(guī)定，你局關(guān)于以轉(zhuǎn)讓股權(quán)名義轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)行為征收土地增值稅問(wèn)題的請(qǐng)示（桂地稅報(bào)200032號(hào)）收悉。鑒于深圳市能源 集團(tuán)有限公司和深圳能源投資股份有限公司一次性共同轉(zhuǎn)讓深圳能源（欽州）實(shí)業(yè)有限公司100%的股權(quán)，且這些以股 權(quán)形式表現(xiàn)的資產(chǎn)主要是土地使用權(quán)、地上建筑物及附著物，經(jīng)研究，對(duì)此應(yīng)按土地增值稅的規(guī)定征稅。此后，國(guó)稅函2009387號(hào)和國(guó)稅函2011415號(hào)的規(guī)定，與國(guó)稅函2000687號(hào)的規(guī)定一致。這些國(guó)稅函文件，都是按照所謂的“實(shí)質(zhì)重于形式原則”，把股東100%轉(zhuǎn)

7、讓股權(quán)，視同為公司轉(zhuǎn)讓土地使用 權(quán)、地上建筑物及附著物，穿透了股權(quán)直接征收土增稅，無(wú)視公司法的相關(guān)規(guī)定，混淆了股東的財(cái)產(chǎn)權(quán)與公司的財(cái)產(chǎn)權(quán)。引起的問(wèn)題納稅人如何確定土地增值稅暫行條例第二條規(guī)定，轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物并取得收入的單位和 個(gè)人，為土地增值稅的納稅義務(wù)人，應(yīng)當(dāng)依照本條例繳納土地增值稅。可見(jiàn)，稅法規(guī)定的土地增值稅納稅人是直接轉(zhuǎn)讓 國(guó)有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物并取得收入的單位和個(gè)人。而在以股權(quán)名義轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的情形下，土地 使用權(quán)還在公司內(nèi)，并沒(méi)有發(fā)生使用權(quán)轉(zhuǎn)讓，公司也沒(méi)有因轉(zhuǎn)讓土地產(chǎn)生收入，稅務(wù)局穿透公司股權(quán)，以轉(zhuǎn)讓股權(quán)的股 東為納稅人，很難讓人信服。穿

8、透股權(quán)征稅不能完全保證國(guó)家稅款不流失稅務(wù)局之所以要穿透股權(quán)征收土地增值稅，其目的就是怕國(guó)家稅款流失，但對(duì)股權(quán)轉(zhuǎn)讓征收土地增值稅真會(huì) 造成國(guó)家稅款流失嗎？我們以一個(gè)案例來(lái)說(shuō)明。假設(shè)某企業(yè)轉(zhuǎn)讓其子公司100%的股權(quán)（股權(quán)價(jià)值主要體現(xiàn)為土地），轉(zhuǎn)讓收入為6000萬(wàn)元，假設(shè)當(dāng)時(shí)投資了 4000萬(wàn)元，要繳納土地增值稅的話，為（6000-4000）X30%=600萬(wàn)元。接受股權(quán)方繼續(xù)開(kāi)發(fā)建設(shè)，商品房完工后銷售 收入為16000萬(wàn)元，后續(xù)扣除額為5000萬(wàn)元，這樣總扣除額為11000萬(wàn)元（6000萬(wàn)元股權(quán)價(jià)值+5000萬(wàn)元），增值額 為5000萬(wàn)元，增值率為0.45, 土地增值稅為5000X30%=1500

9、萬(wàn)元。若對(duì)前面股權(quán)轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)沒(méi)有征收土地增值稅，后續(xù) 接受方開(kāi)發(fā)情況如上，則接受方的扣除額為9000萬(wàn)元（4000萬(wàn)元+5000萬(wàn)元），增值額為7000萬(wàn)元，增值率為0.78, 應(yīng)納土地增值稅=7000X40%-9000X5%=2350萬(wàn)元。可見(jiàn)，股權(quán)轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)和后續(xù)開(kāi)發(fā)環(huán)節(jié)兩道環(huán)節(jié)的土地增值稅總額為 2100 （600+1500）萬(wàn)元，少于只在后續(xù)開(kāi)發(fā)環(huán)節(jié)征收的土地增值稅2350萬(wàn)元，并沒(méi)有造成國(guó)家稅款的流失。究其原因， 股權(quán)轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)如果要征收土增稅，就應(yīng)該允許股權(quán)轉(zhuǎn)讓價(jià)格作為下道環(huán)節(jié)開(kāi)發(fā)的成本扣除，從而墊高了下道環(huán)節(jié)的扣除 金額，降低了土增稅。恒立實(shí)業(yè)利用股權(quán)轉(zhuǎn)讓籌劃土增稅，也從另一方面說(shuō)明了，股權(quán)轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)征收