安徽省2017年房地產(chǎn)估價師《理論與方法》：搜集大量交易實例的必要性模擬試題

1、安徽省201年7房地產(chǎn)估價師理論與方法：搜集大量交易實例的必要性模擬試題本卷共分為2大題50小題，作答時間為18分0鐘，總分10分0，60分及格。一、單項選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項中，只有1個事最符合題意）1、某夫妻共有一套成本價購買的房改房，現(xiàn)因離婚申請法院裁定財產(chǎn)分割。法院委托評估該套房改房的價格，則合理的評估價格是。A：該房改房現(xiàn)時上市交易的正常價格扣除出讓方應(yīng)繳納的土地使用權(quán)出讓金B(yǎng)：該房改房現(xiàn)時上市交易的正常價格C：現(xiàn)時該房屋的房改成本價D：當(dāng)時該房屋的房改成本價E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格2、某宗可比實例房地產(chǎn)2007年1月30日的價格為800美元/m2,該類房地產(chǎn)以

2、人民幣為基準的價格變動平均每月比上月上漲0.1%。假設(shè)人民幣與美元的市場匯率2007年1月30日為1美元=7.8650元人民幣，2007年6月30日為1美元=7.6835元人民幣。則該可比實例的價格調(diào)整到2007年6月30日的結(jié)果是_元人民幣/m2。A6323.52B6804.37C6.657.48D6650.253、房地產(chǎn)估價機構(gòu)為轉(zhuǎn)移由于其房地產(chǎn)估價師工作過失造成的經(jīng)濟賠償風(fēng)險，向保險公司投保的險種是_。A.人身保險B.責(zé)任保險C.財產(chǎn)損失保險D.信用保證保險4、現(xiàn)有總建筑面積為1500面的某在建工程，已知土地使用年限為40年（自開工之日起算），計劃開發(fā)期為3年，現(xiàn)已進行15年估計建成還需

3、15年，投入使用后年凈收益為480萬元，資本化率為8，折現(xiàn)率為12該項目續(xù)建完成后的總價值折算到現(xiàn)在為。A：3939.61萬元B：4433.88萬元C：4768.50萬元D：5652.09萬元E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格5、評估某宗房開發(fā)用地2005年10月16日的價值，要將在未來發(fā)生的支出和收入都折算到2005年10月16日。如果預(yù)測該宗土地2008年10月15日開發(fā)完成后的房價為3000萬元，折現(xiàn)率為12%，則需將這3000萬元折現(xiàn)到2005年10月16日，即在2005年10月16日的房價實際為_萬元。A.2526B2241C2135D29856、辦理商品房預(yù)售證明時，應(yīng)提供投入資金達到工

4、程建設(shè)總投資以上的證明。A：50B：25C：20D：15E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)7、房地產(chǎn)投資項目融資的特點是在融資過程中的存儲、信貸關(guān)系，都是以為核心。A：資金B(yǎng)：金融機構(gòu)C：房地產(chǎn)項目D：利率高低E：借款合同8、在房地產(chǎn)投資分析中，把某一項投資活動作為一個獨立的系統(tǒng)，把一定時期各時間點上實際發(fā)生的資金流出或流入叫做。A：凈現(xiàn)金流量B：現(xiàn)金流入C：現(xiàn)金流出D：現(xiàn)金流量E：借款合同9、國家征稅必須通過法律形式，事先規(guī)定納稅人、課稅對象和課稅額度。這表明了稅收的特征。A：強制性B：固定性C：無償性D：有償性E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)10、決定房地產(chǎn)市場是地區(qū)性市場的是房地產(chǎn)的特性。A：不可移動性B：異質(zhì)性

5、C：用途多樣性D：相互影響性E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格11、下列用地中，不宜劃撥供給的是_。A.部隊伙房建設(shè)用地B.工商管理所辦公樓建設(shè)用地C.上市公司保衛(wèi)科值班室建設(shè)用地D.科技博物館擴建項目建設(shè)用地12、招標人采用邀請招標方式的，應(yīng)當(dāng)向_個以上具備承擔(dān)招標項目的能力、資信良好的特定法人或者其他組織發(fā)出投標邀請書。A2B3C4D513、在實際估價中，設(shè)定的標準深度通常是路線價區(qū)段內(nèi)臨街各宗土地的臨街深度的。A：中位數(shù)B：簡單算術(shù)平均數(shù)C：眾數(shù)D：加權(quán)算術(shù)平均數(shù)E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格14、下列對核算內(nèi)容說法正確的是。A：管理費用支出核算B：住房公積金的繳存核算C：業(yè)務(wù)收入核算D：業(yè)務(wù)支

6、出核算E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)15、在多層住宅建設(shè)中，無助于降低單位建筑造價的措施是_。A.增加建筑密度B.降低層高C.增加建筑長度D.增加建筑層數(shù)16、同區(qū)位的甲、乙、丙三種房地產(chǎn)，當(dāng)價格變化百分比為10時，需求量變化百分比分別為30、10、0，則甲、乙、丙三種房地產(chǎn)的需求的價格彈性數(shù)值類型分別是。A：富有彈性、單一彈性、缺乏彈性B：完全彈性、單一彈性、完全無彈性C：完全彈性、單一彈性、缺乏彈性D：富有彈性、單一彈性、完全無彈性E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格17、已知某房地產(chǎn)的土地取得成本1500萬元，土地開發(fā)成本3000萬元，管理費用400萬元，投資利息500萬元，銷售費用400萬元，銷售稅費6

7、00萬元，開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值10000萬元，則該房地產(chǎn)的投資利潤率為。A：36B：6207C：7347D：80E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格18、在房地產(chǎn)估價活動中，合法原則的運用主要體現(xiàn)在。A：估價主體資格需依法取得B：估價對象狀況需依法判定C：估價對象收益需依法確定D：估價方法需依法選用E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格19、下列關(guān)于征收土地的表述中，正確的是_。A.土地補償費均為該土地被征地前三年平均年產(chǎn)值的610倍B.安置補助費只能發(fā)放給安置單位C.并非所有的征地都要支付青苗補償費D.只有所征土地連續(xù)三年以上常年種菜，才需繳納新菜地開發(fā)建設(shè)基金20、的主要內(nèi)容包括城市的發(fā)展布局，功能分區(qū)，

8、用地布局，綜合交通體系，禁止、制和適宜建設(shè)的地域范圍，各類專項規(guī)劃等。A：城市總體規(guī)劃、鎮(zhèn)總體規(guī)劃B：控制性詳細規(guī)劃C：修建性詳細規(guī)劃D：城市分區(qū)規(guī)劃E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)21、從理論上講，標準臨街深度是街道對地價影響的轉(zhuǎn)折點：由此接近街道的方向，地價受街道的影響而_；遠離街道的方向，地價_。A.基本不變，逐漸降低B.基本不變，逐漸升高C.逐漸升高，基本不變D.逐漸降低，基本不變22、征用耕地的土地補償費用和安置補助費用的總和不得超過土地被征用前三年平均產(chǎn)值的_倍。A.十B.二十C-三十D.四十23、房地產(chǎn)置業(yè)投資項目的不確定性因素不包括。A：購買價格B：容積率及有關(guān)設(shè)計參數(shù)C：空置率D：運營費

9、用E：借款合同24、某房地產(chǎn)開發(fā)商銷售給張某一套商品房，合同約定建筑面積110，售價4000元，張某交付了全部價款，買賣雙方對面積誤差的處理方式未作約定，若該商品房產(chǎn)權(quán)登記的建筑面積為100，張某選擇不退房，則該房地產(chǎn)開發(fā)商應(yīng)當(dāng)返還張某購房款元。（2008年試題）A：40000B：53600C：66800D：80000E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)25、以出讓等有償方式取得建設(shè)用地使用權(quán)進行房地產(chǎn)開發(fā)的閑置土地，超過出讓合同約定的動工開發(fā)日期滿年未動工開發(fā)的，可以無償收回建設(shè)用地使用權(quán)。A：1B：2C：3D：4E：房地產(chǎn)估價機構(gòu)必須加蓋公章二、多項選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項中，有2個或2個

10、以上符合題意，至少有1個錯項。錯選，本題不得分；少選，所選的每個選項得0.5分）1、下列可無償取得劃撥土地使用權(quán)的有。A：荒山B：灘涂C：沙漠D：集體土地E：城市的存量土地2、經(jīng)濟折舊是指建筑物本身以外的各種不利因素所造成的價值損失，包括。A：消費觀念變更B：設(shè)備陳舊C：建筑式樣過時D：政府政策變化E：環(huán)境污染3、假設(shè)開發(fā)法是以（）原理為理論依據(jù)的。A.收益遞增原理B.均衡原理C.預(yù)期原理D.未來趨勢原理4、運用平均增減量法進行估價的條件是_。A.房地產(chǎn)價格時間序列逐期升高或下降B.房地產(chǎn)價格的變動呈現(xiàn)出一定的規(guī)律性C.房地產(chǎn)價格的變動過程是持續(xù)上升或下降的，且市場上升或下降的波動幅度大致相等

11、D.房地產(chǎn)價格的變動過程是持續(xù)上升或下降的，且各期上升或下降的數(shù)額大致接近5、下列各項符合房屋租賃政策的有_。A.出租人持有房屋所有權(quán)證B.公有房屋出租時，在同等條件下，其他共有人有優(yōu)先承租權(quán)C.房屋需要拆遷時，租賃合同自動解除D.承租人在租賃期間死亡的，租賃房屋的共同居住人要求繼承原租賃關(guān)系的，出租人應(yīng)當(dāng)繼續(xù)履行原合同E.拖欠租金累計六個月以上的，出租人有權(quán)中止租賃合同6、房地產(chǎn)權(quán)屬登記信息查詢對查詢機構(gòu)的要求包括_。A.建立房屋權(quán)屬登記信息查詢制度B.更新查詢信息C.及時提供查詢D.指定專人負責(zé)查詢工作E.不得擅自擴大查詢范圍7、現(xiàn)需評估某宗房地產(chǎn)2004年10月末的價格，選取的可比實例成

12、交價格為2500元/m2。成交日期為2004年1月末，該類房地產(chǎn)自2003年7月末至2004年6月末每月價格遞增1%，2004年7月末至2004年10月末平均每月比上月價格上漲20元/m2。該可比實例在2004年10月末的價格為_。2648元/mZ2688元/mZ2708元/m22734元/mZ8、下列有關(guān)房地產(chǎn)投資項目中投資與成本的特點描述錯誤的一項是_。A.在房地產(chǎn)開發(fā)投資中，其經(jīng)營方式為出售時的投資，為開發(fā)過程中的資金投入，其成本應(yīng)為開發(fā)過程中的成本支出B.以出租為經(jīng)營方式的房地產(chǎn)開發(fā)投資中，其主要投資為開發(fā)過程中的資金投入，其投資成本不含建設(shè)成本和出租成本C.以經(jīng)營為經(jīng)營方式的房地產(chǎn)開

13、發(fā)過程中，其主要投資為開發(fā)過程中的資金投入，其投資成本含建設(shè)成本和經(jīng)營成本D.以出租為經(jīng)營方式的房地產(chǎn)置業(yè)投資中，其主要投資為購買房地產(chǎn)時的資金投入，其成本包含購買成本和出租成本9、下列關(guān)于城市維護建設(shè)稅的稅率，按照納稅人所在地的不同，稅率分別規(guī)定為7、5、1三個檔次，具體是。人：納稅人所在地在城市市區(qū)的，稅率為7%B：在縣城、建制鎮(zhèn)的，稅率為5%C：在縣城、建制鎮(zhèn)的，稅率為3%D：不在城市市區(qū)、縣城、建制鎮(zhèn)的，稅率為5%E：不在城市市區(qū)、縣城、建制鎮(zhèn)的，稅率為1%10、保險合同的輔助人，包括。A：被保險人B：受益人C：保險代理人D：保險經(jīng)紀人E：保險公估人11、按照會計要素進一步分類，下列屬

14、于會計科目分類的是。A：處罰類會計科目B：負債類會計科目C：所有者權(quán)益類會計科目D：成本類會計科目和權(quán)益類會計科目E：資產(chǎn)類會計科目12、在共有建筑面積計算中，不應(yīng)分攤的是。A：用作公共休憩的架空層B：本幢公共使用的電梯井C：本幢的公共門廳D：本幢的公共過道E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)13、通常是構(gòu)成居住區(qū)的基本單位是。A：居住小區(qū)B：居住組團C：獨幢住宅樓D：分戶家庭E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)14、關(guān)于企業(yè)所得稅稅率，下列說法正確的有_。A.企業(yè)所得稅法定稅率33%B.對年應(yīng)納稅所得額在3萬以下（含3萬）的減按18%的稅率征收C.對年應(yīng)納稅所得額在3萬至10萬以下（含10萬）的減按27%的稅率征收D.對年

15、應(yīng)納稅所得額在3萬以下（含3萬）的減按25%的稅率征收15、直接資本化法的優(yōu)點是_。A.不需要預(yù)測未來許多年的凈收益，通常只需要測算未來第一年的收益B.指明了房地產(chǎn)的價值是其未來各期凈收益的現(xiàn)值之和，這既是預(yù)期原理最形象的表述，又考慮到了資金的時間價值，邏輯嚴密，有很強的理論基礎(chǔ)C.每期的凈收益或現(xiàn)金流量都是明確的，直觀且容易被理解D.不必直接依靠與估價對象的凈收益流模式相同的類似房地產(chǎn)來求取適當(dāng)?shù)馁Y本化率E.資本化率或收益乘數(shù)直接來源于市場上所顯示的收益與價值的關(guān)系，能較好地反映市場的實際情況16、當(dāng)?shù)盅喝薩時，其房地產(chǎn)合法繼承人或代管人應(yīng)繼續(xù)履行原抵押合同。A.喪失民事行為能力B.死亡C.

16、不能履行其相應(yīng)義務(wù)D.依法被宣告死亡E.被宣告失蹤17、下列房地產(chǎn)投資風(fēng)險中，屬于系統(tǒng)風(fēng)險的是（）。A.比較風(fēng)險B.通貨膨脹風(fēng)險C.時間風(fēng)險D.資本價值風(fēng)險18、城市用地的建設(shè)條件評價一般包括三個方面。A：城市用地布局結(jié)構(gòu)評價B：城市市政設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施評價C：社會、經(jīng)濟構(gòu)成評價D：城市土地質(zhì)量評價E：城市用地環(huán)境評價19、某建筑物共3層.總建筑面積為600面，每層建筑面積相等，房地總價值為600萬元，土地價值480萬元。其中一層價值是二層的1.5倍，二層價值是三層的1.2倍，則關(guān)于土地份額的計算，以下正確的有。A：按建筑面積分攤，二層占有的土地份額為33.3%B：按房地價值分攤，二層占有的

17、土地份額為30.0%C：按土地價值分攤，二層占有的土地份額為35.0%D：按房地價值分攤，一層占有的土地份額為45.0%E：按土地價值分攤，一層占有的土地份額為47.9%20、關(guān)于房地產(chǎn)項目融資的說法錯誤的是_。A.房地產(chǎn)投資者為確保投資項目的順利進行而進行的融通資金的活動B.通過為房地產(chǎn)投資項目融資，投資者通?？蓪⒐讨谕恋厣系馁Y產(chǎn)變成可流動的資金C.實質(zhì)是充分發(fā)揮房地產(chǎn)的財產(chǎn)功能，為房地產(chǎn)投資融通資金，以達到盡快開發(fā)提高投資效益的目的D.房地產(chǎn)項目融資只包括資金籌措而不包括資金供應(yīng)21、要做到現(xiàn)金流量折現(xiàn)，首先應(yīng)做到_。A.后續(xù)開發(fā)經(jīng)營期間究竟多長要估算準確B.各項支出收入何時發(fā)生要估算準確C.各項支出、收入在其發(fā)生時所發(fā)生的金額要估算準確D.投資項目評估中的現(xiàn)金流量分析的途徑是否一致E.各項支出、收入發(fā)生的機率22、某塊土地總面積為200m2,建筑物的各層面積相同，共10層，其建筑密度為60%，則總建筑面積為_m2。A1200B120C3333D333.323、招標文件應(yīng)當(dāng)包括等所有實質(zhì)性的要求和條件。A：招標項目的技術(shù)