論期房按揭貸款欺詐及其預防

1、摘要：隨著房地地產業(yè)和 HYPERLINK /class_free/5_1.shtml 金融融業(yè)的改革與與發(fā)展，按揭揭貸款已成為為 HYPERLINK /class_free/73_1.shtml 銀行、房地產產開發(fā)商和購購房人共同參參加房地產開開發(fā)經營的一一種重要的信信用方式。然然而期房按揭揭貸款欺詐現(xiàn)現(xiàn)象也隨之產產生，嚴重影影響了商業(yè)銀銀行的利益。本本文從銀行如如何規(guī)避風險險這個 HYPERLINK /class_free/11_1.shtml 法律角度，首首先探討了按按揭貸款欺詐詐的表現(xiàn)及特特點，并深層層次分析了欺欺詐的原因有有外部原因和和內部原因。最最后本文認為為 HYPERLINK

2、/class_free/121_1.shtml 預防期房按揭揭貸款欺詐的的方法除了原原有制度和操操作的改進外外，探討了創(chuàng)創(chuàng)新的防范銀銀行風險方式式房地產貸貸款 HYPERLINK /class_free/70_1.shtml 保險，還提出出了應增設在在國際上很流流行的銀行信信用險。 關鍵詞詞：按揭貸款款；欺詐；預預防 隨著 HYPERLINK /class_free/15_1.shtml 社社會生活的進進一步提高和和生產力水平平的發(fā)展，在在我國，商品品房按揭首先先在沿海 HYPERLINK /class_free/3_1.shtml 經濟濟發(fā)達地區(qū)發(fā)發(fā)展起來，繼繼而向內地推推進，并成為為我國房

3、地產產 HYPERLINK /class_free/99_1.shtml 融資的一條重重要渠道。然然而，商品房房按揭在我國國畢竟是一個個新生產物，剛剛起步不久，缺缺乏經驗，相相關的法律又又沒有明確的的規(guī)定，特別別是商品房預預售中的按揭揭由于牽涉到到商品房的預預售從而顯得得尤其復雜，銀銀行在進行商商品房預售按按揭的操作中中存在著相當當大的風險。由由于法律與 HYPERLINK /class_free/6_1.shtml 管管理方面的原原因，個人購購房貸款中出出現(xiàn)的糾紛現(xiàn)現(xiàn)象越來越多多，有些貸款款糾紛案情還還比較復雜，構構成了對商業(yè)業(yè)銀行貸款的的欺詐行為。這這些糾紛已經經嚴重影響了了商業(yè)銀行的的利

4、益，成為為新的不良貸貸款的增長點點。其中，期期房按揭貸款款具有典型性性。期房是處處于建設中的的房產，購房房人在支付房房屋價款之后后，并不能像像對成品房那那樣取得房屋屋的所有權，而而只是取得對對房屋所有權權的期待權，它它在本質上是是一種債權。因因而期房按揭揭貸款對銀行行而言具有更更大的風險，更更容易產生糾糾紛。本文針針對期房按揭揭貸款中出現(xiàn)現(xiàn)的欺詐現(xiàn)象象，從法律的的角度，進行行分析、探討討，以供商業(yè)業(yè)銀行商榷。 一、按按揭貸款欺詐詐的表現(xiàn)及特特點 （一）按按揭貸款欺詐詐的表現(xiàn) 欺詐銀銀行按揭貸款款形式多種多多樣，主要有有兩種：一種種是“虛擬售售房”，即開開發(fā)商同十幾幾戶甚至幾十十戶“購房人人”簽

5、訂售房房 HYPERLINK /class_free/188_1.shtml 合同，并據(jù)此此向銀行 HYPERLINK /class_free/189_1.shtml 申請請貸款。在取取得銀行貸款款之后這些購購房人便同時時不按期歸還還銀行貸款本本息。還有一一種情況是個個人向銀行申申請巨額貸款款購買多處房房屋。這些購購房人多是開開發(fā)商物色來來取得銀行按按揭貸款的。第第二種是“虛虛值售房”，開開發(fā)商將房產產的價值抬高高，并取得遠遠遠高于正常常房屋價值的的銀行貸款。在在發(fā)生貸款糾糾紛時，商業(yè)業(yè)銀行貸款不不可能因為進進行了房產抵抵押而全部得得到保障。 （二）按按揭貸款欺詐詐的特點 1、標標的額巨大。僅

6、僅就單個購房房貸款的金額額來說，數(shù)額額或許并不是是很大，但因因為不歸還貸貸款的人數(shù)眾眾多，或者所所購房屋眾多多，標的總額額還是很可觀觀的。 2、貸貸款時間相對對集中。多數(shù)數(shù)的貸款集中中發(fā)生在三個個月到半年之之間。 3、 擔保方式單單一。一律為為房地產開發(fā)發(fā)商擔保，不不同于房屋抵抵押貸款。個個人購房按揭揭貸款因為貸貸款人沒有取取得所有權證證書，實踐中中商業(yè)銀行只只能要求房地地產開發(fā)商為為貸款提供擔擔保。 4、 作為保證人人的房地產開開發(fā)商沒有履履行擔保責任任。在購房人人取得房屋所所有權證書，并并與銀行辦理理房屋抵押登登記之前，按按法律規(guī)定，房房地產開發(fā)商商對購房人歸歸還銀行貸款款承擔連帶責責任。

7、房地產產開發(fā)商在代代購房人還清清欠款之后，可可以解除房屋屋預售合同。但但是在實踐中中，房地產開開發(fā)商主動承承擔保證責任任的很少。 同一開開發(fā)商項目下下的十幾或幾幾十個購房人人同時不歸還還銀行貸款，可可能是巧合，但但是實踐證明明在此類訴訟訟中有欺詐銀銀行貸款的行行為存在。我我們會看到銀銀行在運用法法律手段清理理不良過程中中的困難：作作為原告一方方，面對的被被告卻有十幾幾甚至幾十，因因為我國目前前的訴訟制度度，銀行進行行這樣的訴訟訟，不僅要耗耗費巨大的 HYPERLINK /class_free/80_1.shtml 人人力、精力，有有時還要接受受“不經濟訴訴訟”的尷尬尬結果。 我國的的房地產金融

8、融 HYPERLINK /class_free/79_1.shtml 市場可以說是是剛剛起步，所所以對目前在在個人購房按按揭貸款中出出現(xiàn)的這些欺欺詐現(xiàn)象進行行研究，并尋尋找切實可行行的解決方案案，對我國房房地產金融的的發(fā)展具有積積極的意義。 二、期期房按揭貸款款欺詐原因探探析 銀行業(yè)業(yè)本身就是具具有風險的行行業(yè)。雖然有有各種風險防防范措施，但但因為市場 HYPERLINK /class_free/153_1.shtml 環(huán)環(huán)境和借款人人的條件可能能出現(xiàn)變化，欺欺騙銀行貸款款的行為從金金融業(yè)產生起起就存在，另另一方面銀行行在風險防范范機制上可能能存在缺漏，在在貸款審核環(huán)環(huán)節(jié)上可能存存在疏忽，這這

9、些情況都可可以導致不良良貸款的出現(xiàn)現(xiàn)。其中，很很多的問題是是出現(xiàn)在商業(yè)業(yè)銀行的審貸貸環(huán)節(jié)。下面面本文將對期期房按揭貸款款糾紛形成的的原因進行分分析。 （一）外外部原因 現(xiàn)代住住房按揭制度度為欺詐銀行行貸款提供了了可能，因為為在各種手續(xù)續(xù)齊備的情況況下，購房人人只需提供房房地產開發(fā)商商開具的首期期付款收據(jù)即即可獲得銀行行的貸款。這這為作假提供供了空間。在在個人住房貸貸款中，銀行行根據(jù)購房人人的授權，直直接將貸款劃劃到房地產開開發(fā)商在銀行行開立的賬戶戶上，而且最最高按揭比率率為70%，所所以個人在按按揭貸款欺詐詐中獲益的可可能性很小。因因而，按揭貸貸款欺詐只能能是房地產開開發(fā)商欺詐，其其欺詐目的有

10、有二，第一是是為了周轉資資金，第二是是詐騙銀行貸貸款。 1、 為周轉資金金而欺詐銀行行貸款?，F(xiàn)今今房地產市場場仍具有巨大大的消費潛力力和盈利能力力。很多的公公司熱衷于房房地產開發(fā)并并不只是將它它視為一種 HYPERLINK /class_free/68_1.shtml 投投資，在某種種意義上更像像是一種投機機。然而房地地產業(yè)畢竟是是需要巨額資資金支持的行行業(yè)，在開發(fā)發(fā)過程中出現(xiàn)現(xiàn)資金短缺或或者資金周轉轉不靈而使開開發(fā)項目停滯滯的現(xiàn)象司空空見慣。開發(fā)發(fā)商的項目大大多有銀行貸貸款的輔助。在在不能進一步步取得銀行資資金支持來解解決資金周轉轉問題的情況況下，從銀行行套取購房人人預售房屋按按揭貸款就成成

11、為解決這一一問題的有效效途徑。而且且，相對于企企業(yè)貸款，個個人住房按揭揭貸款還具有有門檻低、手手續(xù)簡便、利利率低、速度度快的特點。房房地產開發(fā)商商可以同十幾幾或幾十個“購購房人”簽訂訂房屋預售合合同，在給他他們開具首期期付款收據(jù)之之后即可獲得得銀行的貸款款。在銀行無無法追索貸款款而決定起訴訴時，開發(fā)商商就主動回購購涉案房產，并并承擔全部“保保證”責任。到到此時，開發(fā)發(fā)商的資金周周轉問題也解解決了。 2、 騙取銀行貸貸款。房地產產市場不健康康的繁榮與火火爆使得許多多企業(yè)蜂擁而而入，一些根根本不具備房房地產開發(fā)資資質和能力的的企業(yè)也混列列其中。這些些企業(yè)開發(fā)的的項目完全依依靠銀行貸款款和建設單位位

12、墊付工程款款來維持，只只有在房產開開發(fā)完成銷售售完畢他們才才有可能償還還銀行貸款和和建設單位的的工程款。有有些企業(yè)的出出發(fā)點純粹就就是為了騙取取銀行貸款。于于是就出現(xiàn)了了將根本不存存在的樓層出出售、與評估估機構人員串串通抬高房產產估價，騙取取了銀行貸款款的荒謬事情情?？上攵?，貸款收回回也就毫無保保障了。 以上這這兩種情況，房房地產開發(fā)商商都有具備欺欺詐的故意，且且實施了欺詐詐的行為，并并導致了銀行行的放款行為為。依照中中華人民共和和國 HYPERLINK /class_free/106_1.shtml 民法通則第第68條規(guī)定定，“一方當當事人故意告告知對方虛假假的情況，或或者故意隱瞞瞞真實

13、情況，誘誘使對方當事事人做出錯誤誤意思表示的的，可以認定定為欺詐行為為?！彼陨仙鲜鲂袨榉虾掀墼p行為的的構成要件，構構成對銀行貸貸款的欺詐。這這兩種情況下下銀行按揭貸貸款還要面臨臨以下風險：1. 有的的開發(fā)項目可可能因為無法法通過質量檢檢測而使按揭揭無效；2. 銀行無法法保證貸款能能夠?？顚Ｓ糜?；3. 建建設單位墊付付的工程款以以及拖欠的工工人工資等，依依照 HYPERLINK /class_free/106_1.shtml 合同法法第2866條，都屬于于法定的優(yōu)先先受償權之列列，這就使得得開發(fā)商向銀銀行提供的抵抵押擔保形同同虛設。 （二）內內部原因 主要是是商業(yè)銀行在在貸款審核環(huán)環(huán)節(jié)出現(xiàn)疏

14、忽忽和過失。應應該說現(xiàn)在商商業(yè)銀行對個個人住房貸款款都制定了比比較嚴格的風風險防范措施施，如在貸款款對象上，不不準房地產開開發(fā)企業(yè)的員員工申請期房房按揭貸款；在貸款審查查程序上，除除了銀行本身身的審查之外外，還有中介介服務機構如如 HYPERLINK /class_free/110_1.shtml 律師事務所、資資產評估事務務所等的審查查。如此嚴格格的審查，是是為了對購房房人的還款能能力和還款意意愿做出判斷斷。然而這些些規(guī)定由于在在實踐中被流流于形式而起起不到風險防防范的作用，主主要存在以下下幾個問題： 1、沒沒有嚴格執(zhí)行行貸款審核操操作規(guī)程。按按揭貸款，就就其本意來說，是一種抵抵押貸款，即即

15、購房人將其其依據(jù)買賣 HYPERLINK /class_free/188_1.shtml 合合同取得的房房地產所有權權或期待權抵抵押給 HYPERLINK /class_free/73_1.shtml 銀行，以獲得得銀行貸款。因因此，對于現(xiàn)現(xiàn)房，商業(yè)銀銀行要求進行行抵押登記，對對于期房則要要求進行預售售登記，預售售登記具有公公示的效力，可可以對抗第三三人。然而房房地產開發(fā)商商能夠將根本本不存在的樓樓層出售獲得得了銀行的按按揭貸款，欺欺詐行為得逞逞，顯然是銀銀行在審貸環(huán)環(huán)節(jié)出了問題題。 2、貸貸款審查中注注重審查 HYPERLINK /class_free/189_1.shtml 申請請資料的合

16、規(guī)規(guī)性忽視其真真實性。銀行行在發(fā)放按揭揭貸款之前都都會按照規(guī)定定對購房人的的個人情況，包包括職業(yè)、職職務、年齡、健健康狀況、家家庭收入情況況、支出情況況等進行審查查，以此來確確定購房人的的還款能力。但但是實際操作作中，因為我我們國家沒有有 HYPERLINK /class_free/15_1.shtml 社會信用評估估體系，這些些資料的來源源主要是購房房人提交或者者以問卷形式式獲得。它們們的真實性無無法得到保證證。于是就出出現(xiàn)了一人在在同一銀行得得到1千多萬萬元貸款購買買多處房產的的現(xiàn)象。 3、沒沒有明確中介介機構職責與與責任。雖然然貸款操作規(guī)規(guī)程要求在某某些情況下應應具備中介機機構的審查報報

17、告。但是這這種規(guī)定已然然被流于形式式。中介機構構提供的不是是負責任的中中介服務。 HYPERLINK /class_free/110_1.shtml 律律師事務所出出具的 HYPERLINK /class_free/11_1.shtml 法律審查意見見依據(jù)的是購購房人提交的的 HYPERLINK /class_free/150_1.shtml 材料（包括復復印件），即即使出現(xiàn)可疑疑情況也沒有有進一步作法法律 HYPERLINK /class_free/183_1.shtml 調查。資產評評估機構同樣樣良莠不齊，它它們提交的資資產評估報告告與實際價值值可能相差甚甚遠。 三、期期房按揭貸款款欺詐

18、HYPERLINK /class_free/121_1.shtml 預防 （一）原原有制度和操操作的改進 1、 健全貸款的的資信評估 這里涉涉及到的三個個方面的問題題，即購房人人個人的資信信評估、房地地產開發(fā)商企企業(yè)的資信評評估和作為抵抵押財產的房房地產評估。 （1）個個人資信評估估 發(fā)達國國家已經建立立起個人信用用評估體系，由由專業(yè)機構提提供個人信用用評估報告。專專業(yè)機構的資資料來源于信信貸機構的紀紀錄，法庭紀紀錄，且各專專業(yè)機構之間間的資料是共共享的，因而而他們能夠提提供準確、快快捷的個人信信用報告。商商業(yè)銀行可以以迅速而準確確的掌握借款款申請人的信信用背景資料料，并在短時時間內對借款款人

19、的還款能能力做出客觀觀判斷。我國國也要借鑒發(fā)發(fā)達國家的經經驗，建立起起自己的信用用評估體系。個個人要樹立誠誠信觀念，對對影響自己信信用的行為要要堅決維護好好。銀行機構構首先要實現(xiàn)現(xiàn)行內各部門門之間和行際際之間資源的的共享。房貸貸部門在審核核個人按揭貸貸款申請時，應應該能夠看到到有關個人貸貸款及償還記記錄、信用卡卡透支情況紀紀錄等信息，以以對個人信用用狀況做出初初步判斷。個個人作為負責責人的企業(yè)的的信用狀況也也可以作為對對個人貸款申申請進行考察察的參考因素素。 （2）擔擔保企業(yè)資信信評估 每一個個商業(yè)銀行都都有自己的法法人客戶信用用評級標準和和體系，通過過對法人客戶戶的 HYPERLINK /c

20、lass_free/9_1.shtml 財務 HYPERLINK /class_free/7_1.shtml 會計報表進行行審核，確定定企業(yè)的信用用等級，并據(jù)據(jù)此決定該客客戶的授信額額度。對于房房地產開發(fā)商商的資信評估估完全可以適適用銀行自己己現(xiàn)有的法人人客戶評級標標準，并參照照對房地產開開發(fā)商的授信信額度確定其其所擔保的按按揭貸款的額額度、期限和和利率。 （3）房房地產評估 在個人人住房按揭貸貸款中，房產產評估是防范范貸款風險的的非常重要的的措施。在個個人按揭貸款款長期的貸款款期里，抵押押物的價值是是保證貸款人人債權安全的的主要屏障。在在我國期房按按揭貸款中涉涉及到房地產產評估的是對對房地產

21、開發(fā)發(fā)商的在建工工程的價值評評估，這是房房地產開發(fā)商商向銀行整體體擔保的需要要，也是將來來房屋價值評評估的基礎。在在按揭貸款期期限內，商業(yè)業(yè)銀行已經承承擔了房地產產可能貶值的的巨大 HYPERLINK /class_free/79_1.shtml 市場風險，那那么減少房地地產評估不實實造成的損失失就尤顯重要要了。 2、嚴嚴格內部審查查，建立責任任制 （1）嚴嚴格銀行審貸貸環(huán)節(jié)的把關關 嚴格銀銀行審貸環(huán)節(jié)節(jié)把關可以避避免很多的按按揭貸款風險險，按揭貸款款審查是由開開發(fā)商的售樓樓員代為完成成等實際業(yè)務務操作中不規(guī)規(guī)范行為以及及可能由此產產生的不良后后果。關鍵問問題在于明確確責任、嚴格格責任，建立立

22、適當?shù)莫剳蛻蜋C制，使貸貸款審查人真真正自覺的按按照規(guī)定進行行，并對審核核資料的真實實性負責。這這樣銀行就可可以避免因為為自身原因而而產生的風險險。 （2）嚴嚴格中介機構構的審查，加加強其風險責責任 現(xiàn)今按按揭貸款過程程中的律師審審查僅被銀行行視作一種程程序要件，發(fā)發(fā)放按揭貸款款只要具備律律師審查報告告即可；受聘聘律師事務所所也把出具法法律審查報告告簡化成填寫寫格式性條款款的工作。這這樣律師審查查既起不到防防范風險的作作用，真正發(fā)發(fā)生糾紛時也也不會有人追追究受聘律師師事務所的責責任，律師承承擔的責任與與其收取的高高額咨詢費是是不對等的。既既然貸款審核核規(guī)程規(guī)定了了律師事務所所審查這道程程序，那么

23、就就應該發(fā)揮其其作用。銀行行在與律師事事務所簽訂的的合作協(xié)議中中應該明確這這一點，律師師事務所要對對經其審核的的資料的真實實性負責。比比如，對于年年薪400萬萬元的核實，絕絕不是購房人人單位的一紙紙證明就能解解決問題的，律律師應該到稅稅務機關進行行查實。據(jù)有有關報道說，今今后將建立個個人所得稅重重點納稅人 HYPERLINK /class_free/83_1.shtml 檔檔案，對年收收入在10萬萬元的高收入入者建立個人人稅務檔案。這這也為律師取取證提供了便便利。另一方方面，很多的的律師事務所所向 HYPERLINK /class_free/70_1.shtml 保險公司投保保了責任險，這這也

24、為律師事事務所承擔過過失責任提供供了可能。如如果能夠做到到這一點，銀銀行的很多按按揭貸款風險險都可以避免免。 房地產產評估對按揭揭銀行的重要要作用顯而易易見，特別當當房地產開發(fā)發(fā)商的階段性性擔保結束，購購房人取得房房屋所有權并并辦理房地產產抵押之后，房房地產就成為為銀行實現(xiàn)債債權的基本保保障。世界上上很多國家都都有完善的房房地產評估制制度，對房地地產專業(yè)評估估人員的資格格、評估程序序、評估方法法，乃至評估估報告的標準準格式都有明明確的規(guī)定。但但是在我國目目前的情況下下，比評估方方法和評估程程序更重要的的是評估機構構的職業(yè) HYPERLINK /class_free/133_1.shtml 道德

25、德。在我國，不不同評估機構構對同一評估估對象做出的的估價存在巨巨大差距的現(xiàn)現(xiàn)象時有發(fā)生生。選擇有信信用、有責任任感的評估機機構，并可以以與之建立長長期合作關系系，是商業(yè)銀銀行防范因房房產評估不實實造成風險的的舉措。而且且評估機構的的收費標準也也應該有所改改變，評估費費用不應該按按照評估價值值的一定比例例收取，因為為這樣不可避避免的會造成成房地產評估估價值虛高的的現(xiàn)象。 （二）按按揭貸款欺詐詐防范風險方方式創(chuàng)新房地產貸款款保險 在我國國住房信貸業(yè)業(yè)務發(fā)展初期期，保險公司司就開始介入入住房消費信信貸保險市場場。但是我國國住房信貸保保險并沒有隨隨著我國住房房按揭貸款業(yè)業(yè)務的繁榮而而成熟，它在在保險規(guī)

26、模、產產品種類、運運作模式等方方面在整體上上還處于起步步階段。 相對來來說，世界上上已經有很多多成熟的房地地產保險的運運作模式，如如美國的信用用保證保險模模式。這種保保險是以信用用關系為保險險標的的保險險，在發(fā)生不不履約行為時時，保險公司司負責對銀行行債權人進行行賠付。這種種保險既有履履約的擔保功功能，又有信信用的保險功功能，可以有有效的保護銀銀行的利益。 在我國國，與住房貸貸款有關的保保險包括住房房消費信貸財財產保險、住住房定期人壽壽保險和人身身意外保險、以以及住房消費費信貸保證保保險。住房消消費信貸財產產保險，是購購房人為其貸貸款所購房屋屋投保，并承承擔保費，銀銀行作為受益益人的保險。但但

27、實際上，由由于保險責任任范圍內的原原因給銀行貸貸款造成的損損失的概率，要要遠低于由于于購房人自身身的原因給銀銀行貸款造成成的損失的概概率，對某行行的住房信貸貸業(yè)務來說，鮮鮮有因為火災災、爆炸等原原因造成房屋屋損失以至貸貸款損失的事事件發(fā)生。住住房定期人壽壽保險和人身身意外保險是是由購房人投投保，當購房房人發(fā)生意外外傷害而無法法償還貸款時時，由保險公公司負責償還還貸款的保險險。此種保險險在實踐中應應用不廣。住住房消費信貸貸保證保險是是我國住房信信貸保險市場場最早出現(xiàn)的的險種，是一一種履約保險險。但是由于于保險公司控控制不力等原原因，一系列列的免責條款款使保險公司司的工作只剩剩下收取保費費，當然也不不會受到銀行行的青睞。 但我認認為，現(xiàn)階段段我國住房消消費信貸保險險沒有產生良良好的效果，我我們不能因此此否認住房消消費信貸保險險應該具備的的作用，因為為在國際上已已經有了成功功的范例：房房地產開發(fā)商商一般不介入入按揭貸款關關系，由此留留下的貸款擔擔保由保險人人承擔。我們們在制度設計計上有需要改改進的地方。我我們在對住房房消費信貸保保證保險運作作方式上進行改進，使使其發(fā)揮更大大作用的同時時，還應該增增設在國際上上很流行的 HYPER