大力推行物業(yè)管理努力提高住宅小區(qū)管理水平

1、精品文檔 精心整理PAGE 精品文檔 可編輯的精品文檔大力推行物業(yè)管理努力提高住宅小區(qū)管理水平西寧鐵路分局物業(yè)管理中心隨著西寧分局住房制度改革的逐步深化和住宅建設(shè)前所未有的發(fā)展，對住宅管理也提出了新的要求。為了提高住宅小區(qū)的管理和服務(wù)水平，西寧分局按照蘭州鐵路局要求，逐步實(shí)現(xiàn)鐵路住房維修管理體制的改革，經(jīng)過5年多的努力，我們在住房社會化、專業(yè)化和企業(yè)化管理上邁出了第一步，初步找到了一條向物業(yè)管理過渡的改革之路。一、提高認(rèn)識，大力推行物業(yè)管理是深化房改的必然趨勢。近年來，我分局由于住宅建設(shè)速度加快，住房制度改革不斷深化，形成了住宅產(chǎn)權(quán)多元化的格局。幾年來的個(gè)人投資以集資及購房形式取得住房的職工就

2、有15000多戶，按舊有的住房管理觀念和模式顯然無法適應(yīng)改革的要求，那么， /取得部分或全部產(chǎn)權(quán)的住房由誰來管，怎樣管?如何找到一條適合具有鐵路住房特點(diǎn)的物業(yè)管理新路，已成為西寧分局領(lǐng)導(dǎo)和房產(chǎn)部門干部職工普遍關(guān)注的嶄新課題。物業(yè)管理是我國房改和房地產(chǎn)發(fā)展到一定程度的產(chǎn)物。1994年3月建設(shè)部頒發(fā)城市新建小區(qū)管理辦法，這是建國以來第一個(gè)有關(guān)物業(yè)管理的法規(guī)，為推行物業(yè)管理提供了有力的依據(jù)，1995年3月鐵道部第二次房改工作會議上公布的鐵路房改實(shí)施辦法，提出“改變各單位建設(shè)、分配、維修、管理房屋的體制為社會化、專業(yè)化運(yùn)行的體制”的要求，更為走物業(yè)管理之路指明了方向，使我們對住宅小區(qū)的專業(yè)化、社會化、

3、企業(yè)化、經(jīng)營型物業(yè)管理新體制加深了認(rèn)識。實(shí)行物業(yè)管理提供了“以房養(yǎng)房”自我發(fā)展的體制，為職工群眾提高居住條件開辟了廣闊天地。住戶對改善居住環(huán)境提高居住質(zhì)量的需求，已不 再是滿足于對房屋的修修補(bǔ)補(bǔ)，而是更希望庭院清潔、空地綠化、居住安全、生活方便。因此，物業(yè)管理已形成一種普遍的社會要求，勢在必行。物業(yè)管理體制是實(shí)現(xiàn)居住條件達(dá)到小康水平的重要舉措之一。居住條件實(shí)現(xiàn)小康水平，不僅僅看住宅的數(shù)量，人均居住面積多少，更重要看管理服務(wù)水平，即居住環(huán)境和社區(qū)服務(wù)的優(yōu)劣與否。而我們現(xiàn)在的狀況是：不少的住宅小區(qū)一年新，二年舊，三年破，危舊房及病害房還較多。尤其是一些舊住宅區(qū)臟、亂、差的面貌，影響了鐵路的形象，這

4、和居住小康水平是不相稱的。面對這種情況，我們深深感到：要提高鐵路住宅小區(qū)管理水平，不推行物業(yè)管理不行，要改革房屋管理體制，不推行物業(yè)管理不行，要實(shí)現(xiàn)居住小康水平，不推行物業(yè)管理也不行?；谶@種認(rèn)識，我們決心要向抓住宅建設(shè)一樣，抓物業(yè)管理，早抓早主動，晚抓就被動，盡快使住宅管理工作走上物業(yè)管理的軌道。二、明確任務(wù)，全面推行物業(yè)管理新體制西寧分局擁有職工二萬四千多名，住宅房屋存量大，設(shè)備欠帳多，房租不夠養(yǎng)房，維修管理的人力、財(cái)力嚴(yán)重緊缺，這就決定了推行物業(yè)管理即不可能一蹴而就，又不容我們等待觀望，只能結(jié)合實(shí)際情況和現(xiàn)狀，盡快找到一條投入少，見效快，群眾歡迎，房產(chǎn)部門易于接受的路子。從96年起西寧分

5、局邁開了向物業(yè)管理過渡的步伐，進(jìn)行了四個(gè)轉(zhuǎn)變：第一，變住宅與生產(chǎn)辦公房屋混管為分管。住宅小區(qū)實(shí)行專業(yè)化管理，住宅小區(qū)的劃分是以自然道路和公共設(shè)施相關(guān)程度來確定的，一般為200戶以上。每個(gè)住宅小區(qū)設(shè)立一個(gè)物管站，物管站成員是推行物業(yè)管理的管家人，物管站站長相當(dāng)于工班長，這是向物業(yè)管理過渡的組織形式。第二，變單純的房屋維修為全方位多層次的社會化服務(wù)。物管站設(shè)在小區(qū)內(nèi)，由于同住戶相互熟悉，增進(jìn)了了解，方便了服務(wù)。物管站在重點(diǎn)做好房屋維修，公共設(shè)施的維護(hù)外，逐步拓寬服務(wù)范圍，如庭院管理、自行車存放、清潔衛(wèi)生、安全保衛(wèi)、生活服務(wù)、文化娛樂等，對經(jīng)營性項(xiàng)目以有償合理收費(fèi)形式來增加小區(qū)的“造血功能”，使小區(qū)

6、逐步走上自我發(fā)展的道路。第三，變行政性的領(lǐng)導(dǎo)方式為合同聘用制。對物管站的人員通過招標(biāo)、議標(biāo)簽訂委托合闊書的方式，以聘用現(xiàn)有的房建生活段職工為主。合同書中明確了管理的內(nèi)容和標(biāo)準(zhǔn)，管理費(fèi)用及結(jié)算辦法，實(shí)行以小區(qū)為單位的物管站核算制。第四，變房建生活段單方面管理小區(qū)為房建生活段(物管站)，小區(qū)管理委員會，住戶“三位一體”的新型管理模式。小區(qū)管理委員會由房建生活段代表，住戶代表組成，對小區(qū)管理起指導(dǎo)、監(jiān)督、協(xié)調(diào)和幫助的作用。小區(qū)管理委員會對小區(qū)的重大事項(xiàng)，如制定居民公約及小區(qū)管服人員聘用的人選等參與決策，從而逐步建立起小區(qū)自我約束機(jī)制。按照以上四個(gè)轉(zhuǎn)變方式向物業(yè)管理過渡，不需增設(shè)機(jī)構(gòu)，不增加定員，也不

7、向住戶額外收費(fèi)，因此易于實(shí)施，便于操作，物管站的出現(xiàn)充分顯示了它的旺盛生命力，給住宅小區(qū)的管理帶來了勃勃生機(jī)和活力，益處是：一是物管人員責(zé)任清、任務(wù)明，提高了工作效率和服務(wù)質(zhì)量、設(shè)備質(zhì)量。二是小區(qū)管理面貌有較大的改善。三是改變了等、靠、要的依賴思想，給“以房養(yǎng)房”創(chuàng)造了條件。三、以點(diǎn)帶面，建立物業(yè)管理的示范性小區(qū)在全面推行維修管理體制改革，改革生產(chǎn)組織，建立物管站的基礎(chǔ)上，加快向物業(yè)管理過渡。5年來，共建成小區(qū)22個(gè)，其中的祁連路小區(qū)被評為樣板小區(qū)，樣板小區(qū)起到了很強(qiáng)的輻射作用，使一部分小區(qū)逐步的進(jìn)入物業(yè)管理狀態(tài)。祁連路小區(qū)共有住房1.5萬平方米，住戶248戶，小區(qū)于96年10月建成，管修站人

8、員有全民職工2名，其中一個(gè)任站長，另用創(chuàng)收資金，雇用退離休職工2人，從事門衛(wèi)，自行車存放管理及生活服務(wù)等工作，小區(qū)物管站人員在小區(qū)建設(shè)竣工前三個(gè)月就進(jìn)駐工地，著重抓了三個(gè)方面的工作，一是擔(dān)負(fù)小區(qū)內(nèi)房屋的維修工作，在管理和服務(wù)工作中，做到主動熱情，報(bào)修不出站，不到段，每年處理報(bào)修170多件，用戶滿意率為98。二是要做好庭院管理，協(xié)助建設(shè)單位庭院建設(shè)，做好草坪、樹木、小亭、花架、景墻、垃圾箱和果皮箱等的保潔工作，美化小區(qū)環(huán)境。三是進(jìn)行全方位，多層次的生活服務(wù)，。在小區(qū)內(nèi)設(shè)有門衛(wèi)、自行車棚、小賣部、老年活動室、露天活動場地、理發(fā)室、浴室、開水房等，方便了住戶，活躍了居民的文化生活。如今走進(jìn)祁連路小區(qū)

9、，另有一番面貌和情趣，令人賞，心悅目。小區(qū)內(nèi)看不到私搭亂建的情況，樓梯間內(nèi)沒有私堆亂放的，陽臺上清潔美觀無雜物，門衛(wèi)有人看守，進(jìn)出車輛登記，小商小販謝絕入內(nèi)，整個(gè)小區(qū)成為舒適、愉快、方便、安全的生活環(huán)境，難怪住戶們心悅誠服地說，“雖然買房花了不少錢，能住進(jìn)這樣的環(huán)境很值得”。小區(qū)將逐步實(shí)行獨(dú)立核算，按照青海省物價(jià)部門規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)向住戶收取一定的管理費(fèi)，并開辦有償服務(wù)，如房屋自用部分的維修，自行車、摩托車保管，理發(fā)、洗澡、小賣部、公用電話傳呼、灌煤氣等。小區(qū)管理委員會主任由房建生活段主管領(lǐng)導(dǎo)擔(dān)任，副主任由轄區(qū)街道辦事處主任擔(dān)任，另有三名住戶代表及房建生活段物業(yè)公司人員組成，管委會負(fù)責(zé)對小區(qū)制定的各項(xiàng)制度的執(zhí)行情況進(jìn)行監(jiān)督及反映住戶的要求，在住戶和物管站之間勾通情況，起到紐帶和橋梁作用。實(shí)踐證明，管委會是物業(yè)管理小區(qū)強(qiáng)有力的支柱，已經(jīng)成為小區(qū)住戶值得信賴不可缺少的一群眾組織。5年來，西寧分局共建成封閉式安全文明小區(qū)并實(shí)行物業(yè)管理的22個(gè)，住戶6