我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)分析報(bào)告

1、20088中國(guó)房房地產(chǎn)行行業(yè)資金金報(bào)告委托研究究課題題組成員員：鐘偉偉 魏偉偉 王靜靜內(nèi)容提要要：1.我們估估計(jì)，220088年房地地產(chǎn)行業(yè)業(yè)的資金金缺口是是67330億元元，較220077年負(fù)的的資金缺缺口有明明顯的改改變，房房地產(chǎn)行行業(yè)資金金趨緊的的特點(diǎn)在在20008年下下半年開開始集中中體現(xiàn)。但是資資金供求求存在缺缺口，不不意味著著對(duì)行業(yè)業(yè)進(jìn)行注注資就能能夠解決決行業(yè)內(nèi)內(nèi)存在的的問題，房地產(chǎn)產(chǎn)行業(yè)遭遭遇調(diào)整整的關(guān)鍵鍵在于需需求出現(xiàn)現(xiàn)觀望和和萎縮。 2.我們對(duì)對(duì)20009年的的房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)有有兩種預(yù)預(yù)測(cè)，中中期調(diào)整整和短暫暫調(diào)整。如果220099年房地地產(chǎn)遭遇遇中期調(diào)調(diào)整，那那么資金金缺口

2、將將達(dá)到992900億元。如果220099年房地地產(chǎn)遭遇遇短暫調(diào)調(diào)整，那那么資金金缺口將將達(dá)到449255億元，短暫調(diào)調(diào)整意味味著房地地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)在20009年年末有可可能出現(xiàn)現(xiàn)明顯復(fù)復(fù)蘇，中中期調(diào)整整意味著著20009年僅僅僅是行行業(yè)調(diào)整整的第二二年，調(diào)調(diào)整仍將將延續(xù)更更長(zhǎng)時(shí)間間。如果果沒有重重大的調(diào)調(diào)控政策策來應(yīng)對(duì)對(duì)中國(guó)宏宏觀經(jīng)濟(jì)濟(jì)下行態(tài)態(tài)勢(shì)，那那么房地地產(chǎn)行業(yè)業(yè)陷入中中期調(diào)整整的可能能性更大大。 3.我們認(rèn)認(rèn)為20008年年下半年年將是地地價(jià)和房房?jī)r(jià)均面面臨顯性性化下行行壓力的的初始期期，銷售售放緩和和銷售利利潤(rùn)下滑滑不可避避免?？伎紤]到行行業(yè)調(diào)整整的主要要壓力來來自需求求空缺，然后才才是

3、資金金緊缺，因此我我們對(duì)以以單純注注資的“救市”方式持持否定態(tài)態(tài)度，注注資無法法解決需需求觀望望和行業(yè)業(yè)調(diào)整的的根本問問題。宏觀經(jīng)濟(jì)濟(jì)減速 20008年GGDP預(yù)預(yù)計(jì)增長(zhǎng)長(zhǎng)10% 一.房地地產(chǎn)行業(yè)業(yè)概況 20008年年的中國(guó)國(guó)宏觀經(jīng)經(jīng)濟(jì)開始始走向調(diào)調(diào)整，CCPI的的居高不不下和經(jīng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)長(zhǎng)速度的的放慢成成為國(guó)家家宏觀經(jīng)經(jīng)濟(jì)的主主題。房房地產(chǎn)行行業(yè)在宏宏觀經(jīng)濟(jì)濟(jì)整體下下行的背背景下，也將走走向一個(gè)個(gè)相對(duì)較較長(zhǎng)的調(diào)調(diào)整期，市場(chǎng)觀觀望氣氛氛濃厚，銷售節(jié)節(jié)奏明顯顯放緩，是導(dǎo)致致開發(fā)企企業(yè)資金金緊張的的重要根根源。 （一）宏宏觀經(jīng)濟(jì)濟(jì)形勢(shì) 從20007年55月開始始，CPPI指數(shù)數(shù)開始顯顯著上升升，到2

4、20088年上半半年CPPI長(zhǎng)期期居于88%的高高位。對(duì)對(duì)此，央央行從220077年下半半年開始始就采取取了緊縮縮的貨幣幣政策，到20008年年7月，CPII情況開開始好轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)，預(yù)期期20008年下下半年CCPI為為6%，全年CCPI為為7%，20009年CCPI將將在5%6%之間，通貨膨膨脹洪峰峰已過。但與此此同時(shí)，GDPP增速也也出現(xiàn)了了明顯滑滑坡。預(yù)預(yù)計(jì)20008年年全年在在10%左右，如果沒沒有較為為明顯的的調(diào)控措措施，那那么20009年年GDPP增速在在9%左左右。圖一：220033年至今今宏觀經(jīng)經(jīng)濟(jì)走勢(shì)勢(shì)資料料來源：國(guó)家統(tǒng)統(tǒng)計(jì)局 經(jīng)濟(jì)濟(jì)的減速速主要來來自于兩兩個(gè)方面面：投資資的減弱弱

5、和出口口的減少少。從影影響GDDP的“三駕馬馬車”的的情況來來看，扣扣除掉物物價(jià)因素素后，消消費(fèi)保持持在122年以來來的最高高增速上上，但居居民實(shí)際際收入增增長(zhǎng)放緩緩，以及及房市和和股市的的嚴(yán)重低低靡，使使得消費(fèi)費(fèi)難以繼繼續(xù)告訴訴增長(zhǎng)。投資實(shí)實(shí)際增速速已處于于10年年平均水水平之下下，外貿(mào)貿(mào)實(shí)際增增速則處處于100年來相相當(dāng)糟糕糕的狀況況。20008年年下半年年開始，經(jīng)濟(jì)下下行壓力力明顯增增加。另另外，美美國(guó)的次次貸危機(jī)機(jī)所引發(fā)發(fā)的全球球性的經(jīng)經(jīng)濟(jì)衰退退已經(jīng)開開始顯現(xiàn)現(xiàn)，20009年年，歐洲洲和日本本經(jīng)濟(jì)有有可能增增速低于于1%甚甚至陷入入衰退，中國(guó)經(jīng)經(jīng)濟(jì)在創(chuàng)創(chuàng)下2000320007年持持續(xù)五

6、年年平均110%以以上的高高速增長(zhǎng)長(zhǎng)后，可可能步入入一個(gè)較較長(zhǎng)周期期的景氣氣下行通通道。 房地產(chǎn)業(yè)業(yè)需求微微縮 資資金鏈緊緊繃（二）房房地產(chǎn)行行業(yè)供給給面形勢(shì)勢(shì) 20088年的房房地產(chǎn)行行業(yè)可以以用三個(gè)個(gè)特點(diǎn)來來概括：市場(chǎng)交交易量萎萎縮，價(jià)價(jià)格增幅幅放緩，資金鏈鏈條偏緊緊。 從20007年110月開開始，房房地產(chǎn)行行業(yè)已連連續(xù)三個(gè)個(gè)季度行行業(yè)景氣氣指數(shù)下下降。消消費(fèi)觀望望情緒從從珠江三三角洲開開始向全全國(guó)蔓延延。目前前房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)企企業(yè)自籌籌資金增增速上升升較快，銀行開開發(fā)貸款款增速略略有收緊緊，但是是銷售預(yù)預(yù)收款和和按揭貸貸款增速速大幅下下降。以以按揭貸貸款為例例，貸款款增速的的下降并并不在

7、于于“二套房房貸”政策的的收緊、按揭申申請(qǐng)拒絕絕率的上上升或按按揭貸款款利率的的上行，而在于于銀行受受理的按按揭申請(qǐng)請(qǐng)宗數(shù)明明顯下降降。加之之貨幣政政策的收收緊和資資本市場(chǎng)場(chǎng)的股災(zāi)災(zāi)，更令令房地產(chǎn)產(chǎn)商的多多融資渠渠道舉步步唯艱。需求萎萎縮和資資金繃緊緊預(yù)示著著房地產(chǎn)產(chǎn)商開始始進(jìn)入了了行業(yè)的的調(diào)整期期，這個(gè)個(gè)過程那那能比一一般預(yù)想想的更為為漫長(zhǎng)。圖二：房房地產(chǎn)行行業(yè)景氣氣指數(shù)資料來源源：Wiind咨咨詢 從土地購(gòu)購(gòu)置和儲(chǔ)儲(chǔ)備情況況來看，在土土地為禍禍、資金金為王：中國(guó)房房地產(chǎn)土土地囤積積和資金金沉淀報(bào)報(bào)告中中，我們們估測(cè)截截至到220077年末房房地產(chǎn)行行業(yè)土地地儲(chǔ)備規(guī)規(guī)模大致致為100億平米米

8、，沉淀淀的資金金接近22萬(wàn)億元元。從截截止到220088年第二二季度的的數(shù)據(jù)來來看，盡盡管土地地購(gòu)置和和完成開開發(fā)面積積的增速速在放緩緩，但土土地購(gòu)置置價(jià)格和和面積仍仍然處于于緩慢上上漲的階階段。其其中，220088年一季季度的土土地購(gòu)置置面積增增長(zhǎng)率達(dá)達(dá)到299.7%，而第第二季度度環(huán)比迅迅速下跌跌到了-4.55%的水水平，隨隨著房地地產(chǎn)企業(yè)業(yè)資金鏈鏈的抽緊緊，預(yù)計(jì)計(jì)未來土土地購(gòu)置置面積繼繼續(xù)上漲漲的勢(shì)頭頭會(huì)有所所抑制，20008年全全年開發(fā)發(fā)商土地地儲(chǔ)備仍仍會(huì)在原原有基礎(chǔ)礎(chǔ)之上，增加00.6-0.88億平米米，土地地儲(chǔ)備總總量仍持持續(xù)多于于10億億平米。而土地地購(gòu)置成成本也始始終處于于較高

9、水水平。220088年1、2季度度，盡管管土地“招拍掛掛”的流拍拍流標(biāo)現(xiàn)現(xiàn)象日益益嚴(yán)重，土地交交易價(jià)格格同比卻卻分別上上升166.5%和100.1%，土地地儲(chǔ)備成成本持續(xù)續(xù)增加。 從開發(fā)面面積的情情況來看看，20008年年第一季季度開發(fā)發(fā)面積較較去年同同期大幅幅上升，進(jìn)入220088年第二二季度之之后，開開發(fā)面積積同比增增速逐月月下降，但仍在在高速增增長(zhǎng)的慣慣性軌道道上。 圖三：房房地產(chǎn)土土地購(gòu)置置面積和和開發(fā)面面積走勢(shì)勢(shì)資料來源源：國(guó)家家統(tǒng)計(jì)局局 從房地產(chǎn)產(chǎn)投資的的情況來來看，房房地產(chǎn)的的投資增增速依然然迅猛。投資增增幅居高高不下，在固定定資產(chǎn)投投資的帶帶動(dòng)下，20008年房房地產(chǎn)投投資規(guī)模

10、模將繼續(xù)續(xù)突破22萬(wàn)億元元，投資資增幅依依然可能能維持在在28%-300%左右右的高位位，比同同期固定定資產(chǎn)投投資增速速高出約約5個(gè)百百分點(diǎn)，20008年房房地產(chǎn)投投資增幅幅比055-077年并無無明顯回回落。 圖四：固固定資產(chǎn)產(chǎn)投資和和房地產(chǎn)產(chǎn)投資情情況資料來源源：國(guó)家家統(tǒng)計(jì)局局 房地產(chǎn)新新開工、竣工和和施工方方面的數(shù)數(shù)據(jù)顯示示，20008年年第一季季度，三三者的同同比增幅幅達(dá)到225.99%、226.99%和227.55%。較較去年同同期增幅幅都有顯顯著上升升。到第第二季度度，這種種情況出出現(xiàn)了明明顯改變變，房地地產(chǎn)投資資開發(fā)的的減緩作作用開始始顯現(xiàn)，新開工工、竣工工和施工工面積的的同比增

11、增幅下降降到了114.11%、44.4%和155.0%，增幅幅的下降降正是房房地產(chǎn)投投資減緩緩的重要要表現(xiàn)，而這種種投資減減緩的趨趨勢(shì)正在在繼續(xù)蔓蔓延，預(yù)預(yù)計(jì)后兩兩季度房房地產(chǎn)新新開工和和施工面面積還將將繼續(xù)下下跌。 圖五：全全國(guó)新開開工、竣竣工和施施工情況況資料來源源：國(guó)家家統(tǒng)計(jì)局局 可以看出出，20008年年上半年年，房地地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)的供給給面依然然活躍。土地市市場(chǎng)交易易依舊較較為活躍躍，房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)投資高高位運(yùn)行行。然而而，這種種情況從從二季度度和一季季度的對(duì)對(duì)比來看看已經(jīng)發(fā)發(fā)生了明明顯的變變化。二二季度的的供給面面較一季季度出現(xiàn)現(xiàn)明顯的的弱化，而且這這種趨勢(shì)勢(shì)并不是是短期的的，在房房地

12、產(chǎn)商商資金鏈鏈趨緊的的情況下下，供給給面的減減少才剛剛剛開始始，預(yù)計(jì)計(jì)三季度度和四季季度將能能夠進(jìn)一一步看到到房地產(chǎn)產(chǎn)供給面面的下降降。 （三）房房地產(chǎn)行行業(yè)需求求面形勢(shì)勢(shì) 從需求面面的情況況來看，房地產(chǎn)產(chǎn)需求已已經(jīng)明顯顯陷入觀觀望，這這個(gè)過程程先于供供給面的的收縮而而出現(xiàn)。20008年以以來，房房地產(chǎn)銷銷售面積積逐月下下滑，一一季度和和二季度度房地產(chǎn)產(chǎn)銷售面面積出現(xiàn)現(xiàn)了不同同程度的的下降。7月份份的統(tǒng)計(jì)計(jì)數(shù)字更更加顯示示了這種種趨勢(shì)，7月房房地產(chǎn)銷銷售面積積同比下下降266.8%，環(huán)比比下降227.11%，呈呈現(xiàn)出220088年以來來最大的的跌幅。 圖六：房房地產(chǎn)銷銷售面積積情況資料來源源：

13、國(guó)家家統(tǒng)計(jì)局局 目前房地地產(chǎn)銷售售面積的的急劇下下滑是由由多方面面的原因因造成的的： 首先，220066年下半半年之后后，商品品房?jī)r(jià)格格和土地地價(jià)格上上漲過快快，行業(yè)業(yè)銷售利利潤(rùn)率的的上升和和商品房房品質(zhì)的的上升開開始脫節(jié)節(jié)，這種種涸澤而而漁的發(fā)發(fā)展方式式使得消消費(fèi)者的的消費(fèi)預(yù)預(yù)期發(fā)生生根本轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)折。其其次，220077年下半半年開始始，經(jīng)濟(jì)濟(jì)景氣下下滑，通通脹陰影影未去，使得房房地產(chǎn)行行業(yè)的運(yùn)運(yùn)行背景景發(fā)生根根本轉(zhuǎn)折折。再者者，房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)企業(yè)對(duì)對(duì)市場(chǎng)反反應(yīng)相對(duì)對(duì)遲緩，土地儲(chǔ)儲(chǔ)備和在在建新面面積較大大，現(xiàn)金金流平衡衡壓力發(fā)發(fā)生根本本轉(zhuǎn)折。最后，宏觀經(jīng)經(jīng)濟(jì)基本本面的下下行，使使得房地地產(chǎn)行業(yè)業(yè)

14、的調(diào)整整周期比比預(yù)想的的更長(zhǎng)，股市和和房市的的低靡使使消費(fèi)者者購(gòu)買力力至少折折損3萬(wàn)萬(wàn)億元以以上。需需求空缺缺的情況況有可能能隨著宏宏觀經(jīng)濟(jì)濟(jì)形勢(shì)的的惡化進(jìn)進(jìn)一步蔓蔓延。 （四）房房地產(chǎn)市市場(chǎng)價(jià)格格走勢(shì) 房地產(chǎn)銷銷售面積積和銷售售金額的的雙雙下下降，從從需求端端給了房房地產(chǎn)行行業(yè)以沉沉重壓力力。調(diào)整整遲緩的的土地價(jià)價(jià)格和商商品房?jī)r(jià)價(jià)格使得得銷售節(jié)節(jié)奏更為為遲緩。目前價(jià)價(jià)格調(diào)整整仍不充充分，市市場(chǎng)仍在在等待房房?jī)r(jià)和地地價(jià)的公公開下跌跌，而不不是遮遮遮掩掩的的變相下下跌方式式。 從調(diào)整的的進(jìn)程看看，20007年年12月月深圳的的房地產(chǎn)產(chǎn)銷售價(jià)價(jià)格環(huán)比比出現(xiàn)下下滑，到到20008年88月同比比也出現(xiàn)

15、現(xiàn)下滑。深圳是是當(dāng)前國(guó)國(guó)內(nèi)房地地產(chǎn)銷售售價(jià)格跌跌幅最大大的城市市。上海海的情況況略好于于深圳，供求的的雙向下下降支撐撐了上海海房?jī)r(jià)，20008年22月起，但上海海房?jī)r(jià)上上漲的勢(shì)勢(shì)頭已經(jīng)經(jīng)停止，7月，房地產(chǎn)產(chǎn)銷售價(jià)價(jià)格開始始出現(xiàn)下下滑。北北京地區(qū)區(qū)的房?jī)r(jià)價(jià)略顯堅(jiān)堅(jiān)挺，但但是到220088年6、7月，京城房房?jī)r(jià)環(huán)比比上漲停停止。從從以上跡跡象看，房?jī)r(jià)的的調(diào)整似似乎剛剛剛拉開序序幕，而而不是接接近尾聲聲。 全國(guó)主要要城市房房?jī)r(jià)上漲漲勢(shì)頭出出現(xiàn)明顯顯的停滯滯，關(guān)鍵鍵因素仍仍然是銷銷售量需需求的萎萎縮。在在供給面面平穩(wěn)增增長(zhǎng)的背背景下，需求面面迅速下下滑，決決定了價(jià)價(jià)格趨勢(shì)勢(shì)必然出出現(xiàn)逆轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)。 圖七：房

16、房地產(chǎn)銷銷售價(jià)格格指數(shù)資料來源源：國(guó)家家統(tǒng)計(jì)局局 需求面的的打擊是是房?jī)r(jià)增增速減緩緩的主要要原因，到20008年年上半年年為止，全國(guó)范范圍的房房?jī)r(jià)還沒沒有出現(xiàn)現(xiàn)大幅度度下跌的的情況。然而，隨著需需求的繼繼續(xù)減弱弱，房地地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)觀望情情緒會(huì)進(jìn)進(jìn)一步加加劇，同同時(shí)中國(guó)國(guó)經(jīng)濟(jì)的的增長(zhǎng)也也相對(duì)趨趨緩，房房地產(chǎn)市市場(chǎng)正在在緩慢而而不可避避免地步步入調(diào)整整階段，房?jī)r(jià)也也將面臨臨十年來來從長(zhǎng)期期持續(xù)上上漲走向向在中期期內(nèi)公開開下跌的的轉(zhuǎn)折點(diǎn)點(diǎn)。放松銀根根的救市市措施不不可取 二.房地地產(chǎn)資金金供求缺缺口分析析 （一）房房地產(chǎn)資資金來源源分析 從資金來來源來看看，房地地產(chǎn)商的的資金主主要來自自于幾個(gè)個(gè)方面：

17、開發(fā)貸貸款、外外資、自自籌資金金、定金金和預(yù)付付款、按按揭和土土地轉(zhuǎn)讓讓收益。 從統(tǒng)計(jì)的的數(shù)字來來看，220088年以來來，開發(fā)發(fā)商自籌籌資金和和開發(fā)貸貸款同比比仍有較較快增長(zhǎng)長(zhǎng)，其余余類型的的資金來來源增幅幅停滯不不前。到到20008年第第二季度度，原本本一季度度增長(zhǎng)迅迅速的國(guó)國(guó)內(nèi)貸款款也急劇劇萎縮，同比增增幅0.5%，與前期期30%-400%的增增幅相去去甚遠(yuǎn)。定金及及預(yù)付款款增幅66.6%，其他他資金增增幅1.3%，也和前前期差距距很大。 目前房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)企業(yè)的的資金來來源中，除自籌籌資金意意外，開開發(fā)貸款款增速不不斷下降降，其余余資金來來源方式式則已明明顯萎縮縮，可見見房地產(chǎn)產(chǎn)資金供

18、供給的情情況已經(jīng)經(jīng)不容樂樂觀。 圖八：房房地產(chǎn)資資金來源源分類資料來源源：國(guó)家家統(tǒng)計(jì)局局 從資金供供給總量量的角度度我們也也可以發(fā)發(fā)現(xiàn)，房房地產(chǎn)資資金在220077年第四四季度達(dá)達(dá)到一個(gè)個(gè)頂峰，20008年較較20007環(huán)比比開始出出現(xiàn)下降降。同時(shí)時(shí)，資金金供給的的增長(zhǎng)率率從20007年年第四季季度已經(jīng)經(jīng)開始大大幅向下下，這種種趨勢(shì)從從788月的數(shù)數(shù)據(jù)來看看還將持持續(xù)，預(yù)預(yù)計(jì)三季季度房地地產(chǎn)資金金供給增增幅會(huì)接接近0甚甚至達(dá)到到負(fù)水平平。 房地產(chǎn)資資金來源源的趨緊緊主要來來自于幾幾個(gè)方面面：首先先是銀行行貸款的的減少。緊縮的的貨幣政政策和銀銀行對(duì)房房地產(chǎn)行行業(yè)波動(dòng)動(dòng)性的憂憂慮，給給房地產(chǎn)產(chǎn)商向

19、銀銀行申請(qǐng)請(qǐng)貸款帶帶來了困困難。同同時(shí)，當(dāng)當(dāng)房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)開開始走向向調(diào)整，銀行方方面也進(jìn)進(jìn)一步收收縮對(duì)房房地產(chǎn)市市場(chǎng)的貸貸款，以以避免承承受因?yàn)闉榉康禺a(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)衰衰退所帶帶來的風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)。其其次是銷銷售的下下降。銷銷售的下下降必然然帶來預(yù)預(yù)付款和和定金數(shù)數(shù)量的減減少，同同時(shí)按揭揭部分也也進(jìn)一步步減少，這一部部分資金金來源的的減少完完全是由由需求下下降所帶帶來的。 我們認(rèn)為為，先有有需求空空缺，然然后有房房地產(chǎn)行行業(yè)的資資金短缺缺，因此此單純放放松銀根根的“救市”措施是是不可取取的。增增加行業(yè)業(yè)資金供供給，除除了能夠夠增加土土地儲(chǔ)備備和商品品房空置置規(guī)模，減輕開開發(fā)商隊(duì)隊(duì)伍的洗洗牌力度度之外，無法扭扭

20、轉(zhuǎn)宏觀觀經(jīng)濟(jì)的的頹勢(shì)，也無法法扭轉(zhuǎn)處處于觀望望和萎縮縮的需求求，市場(chǎng)場(chǎng)調(diào)整有有其內(nèi)在在節(jié)奏和和周期。因此房房地產(chǎn)市市場(chǎng)資金金供給仍仍會(huì)進(jìn)一一步收緊緊。圖九：房房地產(chǎn)資資金來源源總計(jì)和和增長(zhǎng)率率資料來源源：國(guó)家家統(tǒng)計(jì)局局 （二）房房地產(chǎn)資資金支出出分析 開發(fā)投資資是房地地產(chǎn)資金金支出的的主要部部分，大大概占房房地產(chǎn)商商總支出出的700%-880%。從房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)投資的的數(shù)字來來看，220088年1、2季度度開發(fā)投投資依然然呈現(xiàn)較較快的增增長(zhǎng)，增增幅達(dá)到到30%以上，較去年年同期增增速更快快。7月月份的數(shù)數(shù)據(jù)顯示示房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)投投資的資資金投入入速度并并沒有明明顯的放放慢跡象象。這一一部分資資金

21、的大大量投入入，也是是造成房房地產(chǎn)商商資金緊緊缺的主主要原因因。 房地產(chǎn)開開發(fā)投資資從分類類的情況況看，住住宅投資資依舊是是主導(dǎo)，始終占占據(jù)700%以上上的投資資比例。這個(gè)比比例和去去年同期期基本持持平。住住宅類投投資的增增幅基本本和房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)投資同同步，220077-20008始始終保持持著300%以上上的增長(zhǎng)長(zhǎng)幅度。 圖十：房房地產(chǎn)開開發(fā)投資資和投資資增長(zhǎng)率率資料來源源：國(guó)家家統(tǒng)計(jì)局局房地產(chǎn)商商的第二二大資金金支出是是土地購(gòu)購(gòu)置，220033年以來來，國(guó)內(nèi)內(nèi)土地的的供給量量基本穩(wěn)穩(wěn)定，在在每年44億平方方米的水水平波動(dòng)動(dòng)，差距距不是太太大。然然而，土土地價(jià)格格卻是年年年上漲漲，哪怕怕是

22、根據(jù)據(jù)官方數(shù)數(shù)據(jù)簡(jiǎn)單單推算，到20008年年上半年年，土地地儲(chǔ)備規(guī)規(guī)模也已已超過33.2億億平米，樓面地地價(jià)的購(gòu)購(gòu)置價(jià)格格也已上上升到111000元/平平方米以以上。 圖十一：土地交交易量和和土地價(jià)價(jià)格指數(shù)數(shù)資料來源源：國(guó)家家統(tǒng)計(jì)局局 20077年，房房地產(chǎn)商商購(gòu)買土土地的投投入已經(jīng)經(jīng)超過440000億元，20008年上上半年則則超過了了21000億元元。 另外，商商業(yè)銀行行貸款的的本金支支出和利利息支出出也是房房地產(chǎn)商商的重要要成本之之一。從從房地產(chǎn)產(chǎn)商的資資金結(jié)構(gòu)構(gòu)來看，有755%的資資產(chǎn)來自自于負(fù)債債，每年年償還銀銀行的本本息是房房地產(chǎn)商商重要的的資金支支出項(xiàng)。下表顯顯示了開開發(fā)商的的貸

23、款本本息償還還壓力。 圖十二：房地產(chǎn)產(chǎn)商貸款款應(yīng)付本本金和利利息資料來源源：國(guó)家家統(tǒng)計(jì)局局 注釋釋：房地地產(chǎn)商應(yīng)應(yīng)付本金金計(jì)算方方法為當(dāng)當(dāng)期前33-5年年貸款的的三年平平均值；房地產(chǎn)產(chǎn)商應(yīng)付付利息為為當(dāng)年開開發(fā)貸款款存量和和當(dāng)年人人民銀行行3-55年貸款款的乘積積。 最后，房房地產(chǎn)商商在經(jīng)營(yíng)營(yíng)中的稅稅收支出出也是一一部分重重要的支支出，在在房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)經(jīng)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)務(wù)不斷擴(kuò)擴(kuò)大的背背景下，稅收支支出的金金額也越越來越大大，到220077年稅收收支出已已經(jīng)接近近25000億元元。 圖十三：房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)稅稅費(fèi)資料來源源：國(guó)家家統(tǒng)計(jì)局局 綜上所述述，房地地產(chǎn)的資資金支出出主要包包括房地地產(chǎn)投資資、購(gòu)置置

24、土地、應(yīng)付本本金和利利息以及及應(yīng)付稅稅費(fèi)等幾幾個(gè)方面面。20007年年，房地地產(chǎn)商的的支出達(dá)達(dá)到一個(gè)個(gè)頂峰，從20008年年上半年年的情況況來看，增速有有所放緩緩，但支支出還在在繼續(xù)增增加之中中。 （三）房房地產(chǎn)資資金缺口口歷史分分析 從房地產(chǎn)產(chǎn)資金流流出的情情況看，從宏觀觀統(tǒng)計(jì)數(shù)數(shù)據(jù)可得得，20003-20007年，開發(fā)投投資占房房地產(chǎn)企企業(yè)資金金流出的的比例最最高，55年基本本穩(wěn)定在在68%-699%，貸貸款本金金償還所所占比例例一般在在16%-188%，購(gòu)購(gòu)買土地地資金占占比約111%-13.5%，稅收所所占比重重較小。但這并并不一定定符合房房地產(chǎn)企企業(yè)的實(shí)實(shí)際情況況，至少少?gòu)奈⒂^觀上運(yùn)

25、用用上市公公司的樣樣本試算算時(shí)并非非如此。 從房地產(chǎn)產(chǎn)資金流流入的情情況看，20003-220077年，開開發(fā)貸款款的占比比一般在在20%左右，而自籌籌資金的的占比在在30%-333%，最最大的部部分是其其他資金金，其中中包括了了定金和和預(yù)付款款，個(gè)人人按揭貸貸款和土土地轉(zhuǎn)讓讓收益，占比達(dá)達(dá)到466%-550%，其中的的定金和和預(yù)付款款占比達(dá)達(dá)到300%-440%，這三部部分資金金基本上上涵蓋了了房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)的的資金流流入情況況。外資資所占的的比重一一直都比比較小。 表一：房房地產(chǎn)企企業(yè)資金金周轉(zhuǎn)情情況分析析20033-20007年年房地產(chǎn)產(chǎn)行業(yè)的的資金缺缺口情況況尚不明明顯，220077在房

26、地地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)景氣度度極好的的年度房房地產(chǎn)企企業(yè)的資資金供給給甚至大大于需求求，20006年年資金基基本處于于平衡狀狀態(tài)，而而20003-220055年的資資金略有有供給缺缺口，全全行業(yè)的的資金供供求局面面一直偏偏緊。 圖十四：房地產(chǎn)產(chǎn)商資金金缺口情情況資料來源源：國(guó)家家統(tǒng)計(jì)局局 從20003-220077年的情情況來看看，20007年年是房地地產(chǎn)企業(yè)業(yè)資金最最充裕的的一年，雖然支支出得到到了大幅幅度的提提升，但但是，在在房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)極極度繁榮榮的條件件下，房房?jī)r(jià)上漲漲帶來的的銷售收收入的大大幅度增增加，為為房地產(chǎn)產(chǎn)商帶來來了大量量的資金金流入，20007年也也是房地地產(chǎn)行業(yè)業(yè)少有的的出現(xiàn)較較為

27、明顯顯的正現(xiàn)現(xiàn)金流的的年份。20088上半年年行業(yè)資資金缺口口5288億 全全年預(yù)計(jì)計(jì)67330億 三.房地地產(chǎn)資金金缺口預(yù)預(yù)測(cè)及分分析 （一）220088年上半半年房地地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)評(píng)價(jià)和和資金缺缺口計(jì)算算 20077年對(duì)于于中國(guó)經(jīng)經(jīng)濟(jì)來說說是非常常特殊的的一年，中國(guó)經(jīng)經(jīng)濟(jì)繼119922到19996年年之后，經(jīng)歷了了第二次次連續(xù)五五年GDDP增速速超過110%的的高速增增長(zhǎng)周期期，并達(dá)達(dá)到了經(jīng)經(jīng)濟(jì)景氣氣的顛峰峰。20007年年10月月16日日，上證證指數(shù)達(dá)達(dá)到61100點(diǎn)點(diǎn)以上的的歷史新新高。房房地產(chǎn)市市場(chǎng)則在在稍早于于此也達(dá)達(dá)到了景景氣頂點(diǎn)點(diǎn)，需求求膨脹的的同時(shí)伴伴隨房?jī)r(jià)價(jià)高漲，房地產(chǎn)產(chǎn)商更是

28、是以一種種前所未未有的樂樂觀情緒緒囤積土土地，以以求未來來更加迅迅速地?cái)U(kuò)擴(kuò)張和發(fā)發(fā)展。 此后，市市場(chǎng)迅速速陷入調(diào)調(diào)整并且且調(diào)整的的幅度和和周期超超出了事事先最悲悲觀的估估計(jì)。首首先是股股票市場(chǎng)場(chǎng)開始大大幅度下下跌，從從60000點(diǎn)跌跌至40000點(diǎn)點(diǎn)，又從從40000點(diǎn)向向20000點(diǎn)而而去。全全國(guó)性的的房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)調(diào)整也大大體從220088年開始始了，市市場(chǎng)觀望望氣氛日日益濃厚厚，房地地產(chǎn)商的的存貨量量開始提提高，房房?jī)r(jià)也明明顯松動(dòng)動(dòng)。景氣氣下行、信貸緊緊縮、銷銷售遲緩緩、土地地儲(chǔ)備規(guī)規(guī)模和在在建設(shè)規(guī)規(guī)模的龐龐大，都都決定了了房地產(chǎn)產(chǎn)行業(yè)資資金缺口口的逐步步凸現(xiàn)。但是在在剛剛過過去的220

29、066年上半半年，資資金缺口口實(shí)際上上并不十十分嚴(yán)重重，僅約約5288億左右右，問題題剛剛浮浮現(xiàn)。 表二：220088年上半半年房地地產(chǎn)行業(yè)業(yè)資金缺缺口情況況（單位位：億元元 ）資料來源源：國(guó)家家統(tǒng)計(jì)局局 注釋：稅稅收支出出一項(xiàng)為為根據(jù)220077年數(shù)據(jù)據(jù)估計(jì)所所得 我們計(jì)算算20008年上上半年的的資金缺缺口在5528.48億億元，缺缺口較小小。真正正的情況況遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒沒有上半半年的數(shù)數(shù)據(jù)顯示示的那樣樣樂觀，原因在在于20008年年第一第第二季度度，房?jī)r(jià)價(jià)尚能處處于上漲漲的時(shí)期期，銷售售雖然有有回落但但銷售利利潤(rùn)率的的回落還還不是特特別顯著著。上半半年國(guó)內(nèi)內(nèi)貸款的的投放額額也已經(jīng)經(jīng)達(dá)到了了去年全

30、全年貸款款數(shù)的將將近600%。這這種情況況在今年年下半年年將出現(xiàn)現(xiàn)明顯的的變化。下半年年房?jī)r(jià)的的下跌和和銷售量量的繼續(xù)續(xù)萎縮是是可以預(yù)預(yù)期的. （二）220088年房地地產(chǎn)資金金缺口計(jì)計(jì)算 20088年，我我們對(duì)房房地產(chǎn)市市場(chǎng)的預(yù)預(yù)期主要要在以下下幾個(gè)方方面：（1）銷銷售量額額下降，如此強(qiáng)強(qiáng)烈的觀觀望情緒緒必然造造成20008年年的銷售售量較220077年有所所下降；（2）是房?jī)r(jià)價(jià)的下降降，房?jī)r(jià)價(jià)撐不過過第三季季度，220088年房?jī)r(jià)價(jià)的調(diào)整整勢(shì)在必必行；（3）瘋瘋狂的購(gòu)購(gòu)地行為為停止，購(gòu)地支支出將出出現(xiàn)下降降；（44）開發(fā)發(fā)商將減減緩?fù)顿Y資開發(fā)增增速；（5）緊緊縮的貨貨幣政策策在20008年

31、年不會(huì)出出現(xiàn)反轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)。盡管管近期出出現(xiàn)了降降息和降降低法定定準(zhǔn)備金金率的變變化，這這種調(diào)整整主要是是針對(duì)通通貨膨脹脹的回落落、對(duì)經(jīng)經(jīng)濟(jì)增速速滑坡的的憂慮、以及美美國(guó)次貸貸危機(jī)不不斷蔓延延著三大大因素作作出的調(diào)調(diào)整，我我們并不不認(rèn)為房房地產(chǎn)信信貸會(huì)有有明顯松松動(dòng)。 在以上預(yù)預(yù)期之下下，我們們對(duì)20008年年的資金金缺口情情況進(jìn)行行預(yù)測(cè)，結(jié)果如如下： 表三：220088年房地地產(chǎn)行業(yè)業(yè)資金缺缺口情況況預(yù)測(cè)（單位：億元）假設(shè)條件件： （1）008年開開發(fā)投資資額增速速0%（08年年上半年年增速333%，全年將將進(jìn)行全全面下調(diào)調(diào)）； （2）008年土土地出讓讓金同比比下降110%（08年年上半年年購(gòu)買土

32、土地增速速明顯減減緩，上上半年同同比增長(zhǎng)長(zhǎng)7.66%，但但下半年年資金鏈鏈趨緊給給予同比比下降110%的的評(píng)定）； （3）所所有新增增房地產(chǎn)產(chǎn)貸款為為3-55 年期期，088年償還還03-05年年貸款； （4）稅稅收支出出同比下下降100%； （5）企企業(yè)純自自籌資金金占投資資額300%（參參考?xì)v史史值）； （6）國(guó)國(guó)內(nèi)貸款款全年同同比持平平（貨幣幣政策要要求）； （7）008年商商品房銷銷售面積積下降220%（一季度度商品房房銷售額額面積同同比略有有上升，但二季季度同比比下跌了了10%左右，7月更更是下跌跌了277%，預(yù)預(yù)計(jì)三四四季度這這種下跌跌情況還還將持續(xù)續(xù)，給予予全年220%下下降的預(yù)

33、預(yù)計(jì)）； （8）008年房房?jī)r(jià)下跌跌10%（一二二季度房房?jī)r(jià)暫時(shí)時(shí)沒有出出現(xiàn)下跌跌，但77月市場(chǎng)場(chǎng)價(jià)格已已經(jīng)出現(xiàn)現(xiàn)下跌，08年年出現(xiàn)110%的的房?jī)r(jià)下下跌是可可以預(yù)期期的）。 （9）利利用外資資情況上上下半年年持平。 （10）央行中中長(zhǎng)期貸貸款利率率保持不不變 表四：220077年參考考數(shù)據(jù)（單位：億元）如此看來來，在進(jìn)進(jìn)入今年年第四季季度之后后，房地地產(chǎn)景氣氣將繼續(xù)續(xù)下滑，資金壓壓力的不不斷增加加和銷售售節(jié)奏難難有起色色將迫使使越來越越多的開開發(fā)商加加入到公公開降價(jià)價(jià)的行列列中來。 （三）220088年房地地產(chǎn)資金金缺口敏敏感性分分析 一、資金金缺口對(duì)對(duì)自籌資資金占投投資額比比重的敏敏感性分

34、分析（單單位：億億元）資金缺口口對(duì)自籌籌資金占占投資額額比重的的敏感性性分析結(jié)論：房房地產(chǎn)資資金缺口口對(duì)自有有資金具具有較強(qiáng)強(qiáng)的敏感感性，我我們認(rèn)為為，房地地產(chǎn)商提提高資籌籌資金的的比例有有助于緩緩解資金金缺口，是房地地產(chǎn)企業(yè)業(yè)解決資資金缺口口問題的的重要方方法。 二、資金金缺口對(duì)對(duì)20008年開開發(fā)投資資額增幅幅的敏感感性（單單位：億億元）資金缺口口對(duì)20008年年開發(fā)投投資額增增幅的敏敏感性結(jié)論：資資金缺口口對(duì)開發(fā)發(fā)投資額額增幅的的敏感性性較高，開發(fā)投投資額決決定了房房地產(chǎn)企企業(yè)支出出的絕大大部分，如果未未來房地地產(chǎn)企業(yè)業(yè)要應(yīng)對(duì)對(duì)資金緊緊缺的現(xiàn)現(xiàn)象，減減少開發(fā)發(fā)投資是是最直接接的減少少資金

35、缺缺口的方方法。 三、資金金缺口對(duì)對(duì)國(guó)內(nèi)貸貸款增速速的敏感感性分析析（單位位：億元元）資金缺口口對(duì)國(guó)內(nèi)內(nèi)貸款增增速的敏敏感性分分析結(jié)論： 從上表表我們可可以看出出，資金金缺口對(duì)對(duì)新增國(guó)國(guó)內(nèi)貸款款增速的的敏感性性相對(duì)較較弱。但但是，如如果央行行放松銀銀根，還還是在一一定程度度上可以以緩解房房地產(chǎn)企企業(yè)資金金緊張的的情況，但無助助于行業(yè)業(yè)景氣的的恢復(fù)。 四、資金金缺口對(duì)對(duì)拿地支支出的敏敏感性分分析（單單位：億億元）資金缺口口對(duì)拿地地支出的的敏感性性分析結(jié)論：資資金缺口口對(duì)拿地地支出的的增速不不太敏感感。主要要原因是是，雖然然地價(jià)近近年來上上漲及其其迅猛，但地價(jià)價(jià)占房地地產(chǎn)總成成本的比比例111%左

36、右右，因此此地價(jià)的的變化敏敏感性相相對(duì)較弱弱。 （四）220099年房地地產(chǎn)資金金缺口計(jì)計(jì)算 對(duì)于20009年年的房地地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)，我們們認(rèn)為有有兩種可可能的調(diào)調(diào)整軌跡跡：其一一是中期期調(diào)整，房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)進(jìn)一步走走向蕭條條，進(jìn)入入一個(gè)長(zhǎng)長(zhǎng)期的深深度調(diào)整整期，在在20009年全全年行業(yè)業(yè)沒有復(fù)復(fù)蘇勢(shì)頭頭；其二二是短期期調(diào)整，在經(jīng)歷歷一年多多時(shí)間的的調(diào)整以以后，到到20009年底底出現(xiàn)較較為明顯顯的復(fù)蘇蘇勢(shì)頭，房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)重重新走上上較為強(qiáng)強(qiáng)勁的發(fā)發(fā)展軌道道。我們們目前認(rèn)認(rèn)為，房房地產(chǎn)行行業(yè)陷入入中期調(diào)調(diào)整的可可能性明明顯大于于短期調(diào)調(diào)整的可可能性。 決定20009年年房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)走走勢(shì)的關(guān)關(guān)鍵因

37、素素有兩個(gè)個(gè)方面：宏觀經(jīng)經(jīng)濟(jì)因素素和政策策因素。如果宏宏觀經(jīng)濟(jì)濟(jì)繼續(xù)走走弱，同同時(shí)緊縮縮的政策策不變，房地產(chǎn)產(chǎn)行業(yè)極極有可能能進(jìn)入一一個(gè)長(zhǎng)達(dá)達(dá)幾年的的調(diào)整階階段，行行業(yè)衰退退在所難難免；如如果宏觀觀經(jīng)濟(jì)能能夠迅速速走強(qiáng)，國(guó)家同同時(shí)放松松銀根，房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)將將可能經(jīng)經(jīng)歷一個(gè)個(gè)較短的的調(diào)整過過程，220099年底有有望走出出低谷。在這種種預(yù)期之之下，我我們對(duì)220099年房地地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)資金缺缺口分兩兩種情況況進(jìn)行預(yù)預(yù)測(cè)：長(zhǎng)長(zhǎng)期調(diào)整整情況和和短暫調(diào)調(diào)整情況況。 可能性11：中期期調(diào)整、資金缺缺口近萬(wàn)萬(wàn)億。 如果20009年年房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)出出現(xiàn)中期期期調(diào)整整的情況況，我們們對(duì)市場(chǎng)場(chǎng)的預(yù)測(cè)測(cè)如下：銷售量

38、量進(jìn)一步步萎縮，房?jī)r(jià)繼繼續(xù)下跌跌，房地地產(chǎn)投資資迅速減減弱，購(gòu)購(gòu)買土地地持續(xù)減減少。整整個(gè)房地地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)將進(jìn)入入衰退階階段。 表五：220099年房地地產(chǎn)行業(yè)業(yè)長(zhǎng)期調(diào)調(diào)整情況況資金缺缺口情況況預(yù)測(cè)（單位：億元）假設(shè)條件件： （1）009年開開發(fā)投資資額增速速下降220%； （2）009年土土地出讓讓金同比比下降220%； （3）所所有新增增房地產(chǎn)產(chǎn)貸款為為3-55 年期期，099年償還還04-06年年貸款； （4）稅稅收支出出同比下下降100%； （5）企企業(yè)純自自籌資金金占投資資額300%（參參考?xì)v史史值）； （6）國(guó)國(guó)內(nèi)貸款款全年同同比下降降20%； （7）009年商商品房銷銷售面積積下降

39、220%，； （8）009年房房?jī)r(jià)下跌跌20%。 （9）利利用外資資情況和和08年年持平。 （10）央行中中長(zhǎng)期貸貸款利率率保持不不變 可能性22：短期期調(diào)整，資金缺缺口近55千億 如果20009年年房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)出出現(xiàn)短期期調(diào)整的的情況，我們對(duì)對(duì)市場(chǎng)的的預(yù)測(cè)如如下：銷銷售量萎萎縮后年年底出現(xiàn)現(xiàn)反彈，房?jī)r(jià)小小幅下跌跌后反彈彈，房地地產(chǎn)投資資反彈，購(gòu)買土土地持平平。整個(gè)個(gè)房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)將將在099年的短短期調(diào)整整后，在在第四季季度開始始出現(xiàn)明明顯復(fù)蘇蘇的勢(shì)頭頭。表六：220099年房地地產(chǎn)行業(yè)業(yè)短期調(diào)調(diào)整情況況資金缺缺口情況況預(yù)測(cè)（單位：億元）假設(shè)條件件： （1）009年開開發(fā)投資資額增速速和088

40、年持平平； （2）009年土土地出讓讓金同比比下降110%； （3）所所有新增增房地產(chǎn)產(chǎn)貸款為為3-55 年期期，099年償還還04-06年年貸款； （4）稅稅收支出出同比下下降5%； （5）企企業(yè)純自自籌資金金占投資資額300%（參參考?xì)v史史值）； （6）國(guó)國(guó)內(nèi)貸款款和上一一年保持持一致； （7）009年商商品房銷銷售面積積上升55%，； （8）009年房房?jī)r(jià)上升升5%。 （9）利利用外資資情況和和08年年持平。 （10）央行中中長(zhǎng)期貸貸款利率率保持不不變 我們傾向向于認(rèn)為為，在短短期調(diào)整整和中期期調(diào)整兩兩種可能能性當(dāng)中中，出現(xiàn)現(xiàn)中期調(diào)調(diào)整的可可能性更更大。理理由如下下： 1、宏觀觀景氣下下

41、行不支支持行業(yè)業(yè)快速?gòu)?fù)復(fù)蘇，目目前景氣氣下行具具有國(guó)內(nèi)內(nèi)和國(guó)際際經(jīng)濟(jì)周周期的“雙重疊疊加效應(yīng)應(yīng)”。從國(guó)國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)濟(jì)周期來來看，22003320007年年間，我我國(guó)連續(xù)續(xù)5年GGDP增增速高于于10%，并且且通貨膨膨脹情況況大致良良好，這這是中國(guó)國(guó)改革開開放以來來最好的的增長(zhǎng)周周期，220088年僅僅僅是景氣氣下行的的第一年年，這次次下行經(jīng)經(jīng)濟(jì)下行行周期可可能較之之19992119966年之后后的調(diào)整整過程更更為漫長(zhǎng)長(zhǎng)。從國(guó)國(guó)際經(jīng)濟(jì)濟(jì)周期來來看，以以美國(guó)次次貸危機(jī)機(jī)為特征征的全球球金融動(dòng)動(dòng)蕩，較較之19997年年的東亞亞區(qū)域金金融危機(jī)機(jī)的廣度度，深度度要嚴(yán)重重得多，對(duì)中國(guó)國(guó)經(jīng)濟(jì)的的沖擊也也比東亞亞

42、危機(jī)更更為嚴(yán)峻峻，這種種內(nèi)外部部景氣周周期的雙雙雙下行行，導(dǎo)致致房地產(chǎn)產(chǎn)行業(yè)不不太可能能在20009年年領(lǐng)先于于其他行行業(yè)出現(xiàn)現(xiàn)明顯復(fù)復(fù)蘇。 2、目前前房地產(chǎn)產(chǎn)行業(yè)遭遭遇并不不單純是是資金供供求缺口口問題，而是預(yù)預(yù)期變壞壞。在這這種預(yù)期期變壞產(chǎn)產(chǎn)生了“三重緊緊縮”效應(yīng)，第一重重緊縮是是消費(fèi)延延遲，無無論是投投資型還還是自用用型購(gòu)房房者均持持貨幣待待購(gòu)，這這種觀望望本身就就是一個(gè)個(gè)不斷惡惡化預(yù)期期的自我我循環(huán)。今年年年初以來來按貸款款拒絕率率沒有上上升，但但申請(qǐng)件件數(shù)的停停滯就充充分反應(yīng)應(yīng)了這種種觀望情情緒。第第二重緊緊縮是，即便商商業(yè)銀行行意識(shí)到到對(duì)房地地產(chǎn)行業(yè)業(yè)過度收收緊貸款款可能會(huì)會(huì)使得行

43、行業(yè)調(diào)整整更加雪雪上加霜霜，從銀銀行整體體決策來來看，適適當(dāng)維持持對(duì)房地地產(chǎn)行業(yè)業(yè)的信貸貸支持是是必要和和理性的的，但從從單個(gè)銀銀行的決決策來看看，率先先收緊開開發(fā)貸款款就成為為“囚徒困困境”式的必必然選擇擇，哪家家銀行率率先收緊緊了開發(fā)發(fā)貸款，就把房房地產(chǎn)行行業(yè)景氣氣下行帶帶來的風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁嫁給了尚尚未收緊緊房貸的的銀行。第三重重緊縮是是，我國(guó)國(guó)房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)模模式很大大程度上上是快速速拿地、快速開開發(fā)、快快速銷售售的模式式，這種種模式不不能保證證房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)獲獲得最好好的項(xiàng)目目利潤(rùn)率率，但有有助于其其規(guī)避市市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)，在銷銷售節(jié)奏奏放慢的的情況下下，房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)企業(yè)面面臨在建建項(xiàng)目資資金壓力

44、力、建造造成本上上升壓力力、土地地儲(chǔ)備資資金壓力力、資金金成本壓壓力等幾幾乎全方方位的壓壓力，市市場(chǎng)觀望望幾乎等等同于開開發(fā)商失失去了規(guī)規(guī)避市場(chǎng)場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)和和項(xiàng)目風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)的最最主要的的手段。上述三三重緊縮縮，均不不是通過過簡(jiǎn)單放放松房地地產(chǎn)行業(yè)業(yè)的信貸貸可以解解決的。 3、房地地產(chǎn)行業(yè)業(yè)的中期期調(diào)整，反過來來又可能能加深了了宏觀經(jīng)經(jīng)濟(jì)的景景氣下行行，并使使銀行業(yè)業(yè)資產(chǎn)不不良率面面臨反彈彈壓力。此外，房地產(chǎn)產(chǎn)行業(yè)的的調(diào)整也也可能嚴(yán)嚴(yán)重惡化化我國(guó)中中低收入入階層的的就業(yè)狀狀況。下下表給出出了目前前商業(yè)銀銀行貸款款的行業(yè)業(yè)分布情情況。表七：主主要商業(yè)業(yè)銀行的的貸款行行業(yè)結(jié)構(gòu)構(gòu)資料來源源：作者者自行整整理。

45、 從總體而而言，房房地產(chǎn)行行業(yè)陷入入中期調(diào)調(diào)整，可可能給我我國(guó)商業(yè)業(yè)銀行帶帶來的不不良貸款款是萬(wàn)億億級(jí)的，但是現(xiàn)現(xiàn)在尚難難以判定定貸款損損失的嚴(yán)嚴(yán)重程度度。 4、外資資難以充充當(dāng)房地地產(chǎn)行業(yè)業(yè)的主要要資金供供給者，主要的的理由如如下：第第一，迄迄今為止止外資在在中國(guó)房房地產(chǎn)行行業(yè)始終終不是主主角，在在我們220066年所做做的外外資進(jìn)入入中國(guó)房房地產(chǎn)行行業(yè)的渠渠道及規(guī)規(guī)模估測(cè)測(cè)報(bào)告中，指指出外資資在房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)、購(gòu)買買和租賃賃市場(chǎng)上上，除高高端寫字字樓租賃賃市場(chǎng)之之外，外外資的份份額估計(jì)計(jì)未超過過20%，在央央行和外外匯管理理部門收收緊外資資進(jìn)入房房地產(chǎn)行行業(yè)的渠渠道之后后，目前前外資進(jìn)進(jìn)入

46、該行行業(yè)更為為困難。第二，次貸危危機(jī)在美美國(guó)國(guó)內(nèi)內(nèi)和全球球范圍內(nèi)內(nèi)的蔓延延遠(yuǎn)未結(jié)結(jié)束，全全球金融融動(dòng)蕩百百年一遇遇，在這這樣的背背景下，歐美大大型金融融機(jī)構(gòu)迅迅速?gòu)牧髁鲃?dòng)性過過剩轉(zhuǎn)向向流動(dòng)性性緊縮，目前已已經(jīng)出現(xiàn)現(xiàn)從新興興市場(chǎng)撤撤資的初初步跡象象，估計(jì)計(jì)未來兩兩年內(nèi)，中國(guó)的的外貿(mào)順順差以及及利用外外資FDDI均將將呈現(xiàn)較較為明顯顯的下滑滑。因此此這輪房房地產(chǎn)行行業(yè)調(diào)整整不太可可能伴隨隨外資蜂蜂擁而入入“抄底”的現(xiàn)象象。 5、針對(duì)對(duì)宏觀經(jīng)經(jīng)濟(jì)的擴(kuò)擴(kuò)張性調(diào)調(diào)控政策策，例如如增值稅稅轉(zhuǎn)型、溫和放放松信貸貸、積極極靈活的的財(cái)政政政策等等等均不足足以使得得房地產(chǎn)產(chǎn)行業(yè)景景氣回升升。相對(duì)對(duì)而言，地方政政府在地地價(jià)款支支付、地地方稅費(fèi)費(fèi)征收方方面可能能對(duì)房地地產(chǎn)行業(yè)業(yè)相對(duì)較較為寬容容，即便便如此，行業(yè)調(diào)調(diào)整仍然然難以避避免。上市房企企凈利潤(rùn)潤(rùn)將有所所下滑 凈現(xiàn)金金流為負(fù)負(fù) 四.房地地產(chǎn)上市市公司分