體育公園測(cè)算報(bào)告

1、體育公園測(cè)算報(bào)告體育公園測(cè)算報(bào)告50/50體育公園測(cè)算報(bào)告目錄第一章總論錯(cuò)誤!不決義書(shū)簽。項(xiàng)目概略_錯(cuò)誤!不決義書(shū)簽。結(jié)論_錯(cuò)誤!不決義書(shū)簽。建議_錯(cuò)誤!不決義書(shū)簽。第二章項(xiàng)目狀況剖析_錯(cuò)誤!不決義書(shū)簽。項(xiàng)目設(shè)計(jì)剖析_錯(cuò)誤!不決義書(shū)簽。項(xiàng)目定位_錯(cuò)誤!不決義書(shū)簽。第三章國(guó)內(nèi)外體育館營(yíng)運(yùn)模式剖析_錯(cuò)誤!不決義書(shū)簽。當(dāng)前國(guó)內(nèi)外體育場(chǎng)館主要營(yíng)運(yùn)管理模式_錯(cuò)誤!不決義書(shū)簽。各樣主要營(yíng)運(yùn)管理模式的優(yōu)弊端剖析_錯(cuò)誤!不決義書(shū)簽。事例剖析_錯(cuò)誤!不決義書(shū)簽。第四章基礎(chǔ)模式確定_錯(cuò)誤!不決義書(shū)簽。影響模式確定的主要要素_錯(cuò)誤!不決義書(shū)簽。模式確定_錯(cuò)誤!不決義書(shū)簽。測(cè)算立場(chǎng)_錯(cuò)誤!不決義書(shū)簽。第五章體育場(chǎng)館價(jià)

2、風(fēng)格查剖析_錯(cuò)誤!不決義書(shū)簽。檢查剖析方法_錯(cuò)誤!不決義書(shū)簽。檢核對(duì)象_錯(cuò)誤!不決義書(shū)簽。檢查數(shù)據(jù)剖析_錯(cuò)誤!不決義書(shū)簽。本項(xiàng)目體育場(chǎng)館價(jià)錢定位_錯(cuò)誤!不決義書(shū)簽。第六章體育場(chǎng)館使用狀況剖析_錯(cuò)誤!不決義書(shū)簽。項(xiàng)目周邊商業(yè)狀況檢查_(kāi)錯(cuò)誤!不決義書(shū)簽。重慶體育館場(chǎng)所使用率檢查_(kāi)錯(cuò)誤!不決義書(shū)簽。第七章商業(yè)及車庫(kù)租金剖析_錯(cuò)誤!不決義書(shū)簽。商業(yè)租金檢查范圍_錯(cuò)誤!不決義書(shū)簽。商業(yè)租金檢查結(jié)果_錯(cuò)誤!不決義書(shū)簽。本項(xiàng)目商業(yè)租金定位_錯(cuò)誤!不決義書(shū)簽。泊車場(chǎng)租金檢查依照及方法_錯(cuò)誤!不決義書(shū)簽。泊車場(chǎng)政府訂價(jià)標(biāo)準(zhǔn)_錯(cuò)誤!不決義書(shū)簽。本項(xiàng)目泊車場(chǎng)收費(fèi)定位_錯(cuò)誤!不決義書(shū)簽。第八章收入測(cè)算_錯(cuò)誤!不決義書(shū)

3、簽。網(wǎng)球收入_錯(cuò)誤!不決義書(shū)簽。羽毛球場(chǎng)收入_錯(cuò)誤!不決義書(shū)簽。乒乓球場(chǎng)收入_錯(cuò)誤!不決義書(shū)簽。游泳館收入_錯(cuò)誤!不決義書(shū)簽。室外有蓋籃球場(chǎng)收入_錯(cuò)誤!不決義書(shū)簽。其余體育場(chǎng)館收入_錯(cuò)誤!不決義書(shū)簽。體育場(chǎng)館單塊場(chǎng)所周收入表_錯(cuò)誤!不決義書(shū)簽。商業(yè)租金收入_錯(cuò)誤!不決義書(shū)簽。泊車位收入_錯(cuò)誤!不決義書(shū)簽?？偸杖隷錯(cuò)誤!不決義書(shū)簽。第九章成本測(cè)算_錯(cuò)誤!不決義書(shū)簽。水電氣花費(fèi)測(cè)算_錯(cuò)誤!不決義書(shū)簽。維修保護(hù)花費(fèi)_錯(cuò)誤!不決義書(shū)簽。潔凈、安?；ㄙM(fèi)_錯(cuò)誤!不決義書(shū)簽。管理花費(fèi)_錯(cuò)誤!不決義書(shū)簽。推行花費(fèi)_錯(cuò)誤!不決義書(shū)簽。易消耗品花費(fèi)_錯(cuò)誤!不決義書(shū)簽。場(chǎng)所翻修花費(fèi)_錯(cuò)誤!不決義書(shū)簽。總成本花費(fèi)_錯(cuò)

4、誤!不決義書(shū)簽。營(yíng)業(yè)稅金及附帶_錯(cuò)誤!不決義書(shū)簽。第十章盈虧剖析_錯(cuò)誤!不決義書(shū)簽。第一章總論項(xiàng)目概略項(xiàng)目名稱：江北區(qū)石子山體育公園項(xiàng)目業(yè)主：重慶市江北國(guó)有財(cái)產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理有限責(zé)任公司項(xiàng)目簡(jiǎn)介石子山體育公園位于江北區(qū)石馬河街道石子山村原磨盤山、孫家灣、吳家灣和堰塘灣社處，地理地點(diǎn)優(yōu)勝，交通便利，總占地325畝，總建筑面積平方米，泊車位690個(gè)，總投資億。此中公建建筑面積20205.04m2，配套設(shè)備建筑面積，車庫(kù)面積。容積率，綠地率%。公園由殘疾人活動(dòng)中心和殘疾人體育館、室內(nèi)網(wǎng)球館、中心廣場(chǎng)所下商業(yè)用房、標(biāo)準(zhǔn)田徑場(chǎng)、全民健身活動(dòng)中心、室外游泳池協(xié)助用房、室外體育場(chǎng)、公共衛(wèi)生間構(gòu)成。招商內(nèi)容由三部分

5、構(gòu)成：純商業(yè)用房部分，總建筑面積平方米。體育運(yùn)動(dòng)設(shè)備經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所，包含：全民健身活動(dòng)中心、室外游泳池、室外田徑場(chǎng)、室內(nèi)外網(wǎng)球場(chǎng)1、有蓋籃球場(chǎng)、室外籃球場(chǎng)、攀巖場(chǎng)、滑板運(yùn)動(dòng)場(chǎng)、門球場(chǎng)。配套泊車庫(kù)，室外泊車位223個(gè)，室內(nèi)泊車位467個(gè)，合計(jì)690個(gè)泊車位。1本報(bào)告所稱的“室內(nèi)網(wǎng)球場(chǎng)”指“有蓋，有保護(hù)修建物的網(wǎng)球場(chǎng)”。結(jié)論經(jīng)測(cè)算，本項(xiàng)目第1、2、3、4年分別損失萬(wàn)、萬(wàn)元、萬(wàn)元、萬(wàn)元，第五年因?yàn)榘l(fā)生場(chǎng)所翻修花費(fèi)，損失萬(wàn)元（此中：場(chǎng)所翻修花費(fèi)萬(wàn)元），第6年損失萬(wàn)元，第7年開(kāi)始損失減少，第8年因?yàn)榘l(fā)生田徑場(chǎng)翻修，損失萬(wàn)元（此中：田徑場(chǎng)翻修花費(fèi)250萬(wàn)元），第9年損失萬(wàn)元，第10年損失萬(wàn)元（此中：場(chǎng)所翻修花費(fèi)

6、萬(wàn)元），第11、12、13、14年損失萬(wàn)元，第15年損失萬(wàn)元（此中：場(chǎng)所翻修花費(fèi)萬(wàn)元）。建議建議為保證本項(xiàng)目商業(yè)與體育場(chǎng)館協(xié)調(diào)一致的兼顧營(yíng)運(yùn)，體育場(chǎng)館的“公司化經(jīng)營(yíng)、市場(chǎng)化運(yùn)作的模式”是較優(yōu)的選擇。要進(jìn)行公司化經(jīng)營(yíng)，一定擁有獨(dú)立法人資格的公司負(fù)責(zé)本項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)，針對(duì)本項(xiàng)目能夠選擇項(xiàng)目業(yè)主投資成立一個(gè)國(guó)有控股的管理公司，負(fù)責(zé)本項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)管理；也能夠選擇將項(xiàng)目拜托、承包或租借予專業(yè)公司進(jìn)行經(jīng)營(yíng)管理。鑒于后者對(duì)國(guó)有財(cái)產(chǎn)在過(guò)程保護(hù)和維修方面的管理難度，且簡(jiǎn)單影響體育公園的整體定位，我們建議項(xiàng)目業(yè)主投資成立一個(gè)國(guó)有控股的管理公司對(duì)該項(xiàng)目進(jìn)行整體營(yíng)運(yùn)管理。要進(jìn)行市場(chǎng)化運(yùn)作，一定適合的引進(jìn)管理與外包。針對(duì)本項(xiàng)

7、目我們建議采納以下運(yùn)作模式：第一，潔凈、安保屬于勞動(dòng)密集型工作，設(shè)備保護(hù)屬于技術(shù)密集型工作，我們建議以上兩種工作引進(jìn)外包，能夠請(qǐng)專業(yè)公司負(fù)責(zé)。其次，本項(xiàng)目綠化面積較大，也表現(xiàn)了本項(xiàng)目的定位全民健身，綠化主要發(fā)揮公益性，但保護(hù)成本較大，對(duì)經(jīng)營(yíng)公司形成負(fù)擔(dān)，而不可以帶來(lái)直接效益，就從當(dāng)前國(guó)內(nèi)體育場(chǎng)館經(jīng)營(yíng)狀況來(lái)看，經(jīng)營(yíng)公司還很難有能力擔(dān)當(dāng)大面積的綠化保護(hù)花費(fèi)，我們建議保護(hù)綠化成本由政府擔(dān)當(dāng)。最后，本項(xiàng)目商業(yè)設(shè)計(jì)大多半屬于地下商業(yè)，且項(xiàng)目四周（本項(xiàng)目商業(yè)輻射范圍內(nèi)）人氣不足，2萬(wàn)方的商業(yè)沒(méi)有專業(yè)公司包裝營(yíng)運(yùn)，很難營(yíng)運(yùn)好，所以我們建議商業(yè)部分請(qǐng)專業(yè)公司包裝營(yíng)運(yùn)，或外包予專業(yè)公司經(jīng)營(yíng)。別的，在成立國(guó)有控股

8、的管理公司的同時(shí)，我們建議引進(jìn)職業(yè)化管理經(jīng)理，以公司董事為核心，職業(yè)化管理經(jīng)理為骨干，成立有效的管理團(tuán)隊(duì)。第二章項(xiàng)目狀況剖析項(xiàng)目設(shè)計(jì)剖析項(xiàng)目總平面圖剖析本項(xiàng)目總占地面積m2（約325畝），總建筑面積m2，（含有預(yù)留體育館2建設(shè)規(guī)模1100m），此中包含：全民健身活動(dòng)中心、殘疾人體育館、殘疾人活動(dòng)中心、室外活動(dòng)場(chǎng)所等。技術(shù)指標(biāo)見(jiàn)表。序號(hào)項(xiàng)目建筑面積單位備注包含：2個(gè)游泳1全民健身中心2池，32個(gè)乒乓m球，18個(gè)羽毛2球。2殘疾人體育館m3殘疾人活動(dòng)中心2m4中心廣場(chǎng)所下商2業(yè)m5標(biāo)準(zhǔn)田徑場(chǎng)1個(gè)6室外游泳池1個(gè)7有蓋籃球場(chǎng)2個(gè)8室外籃球場(chǎng)3個(gè)9室外網(wǎng)球場(chǎng)4個(gè)10室內(nèi)網(wǎng)球場(chǎng)2個(gè)11室外乒乓球場(chǎng)16個(gè)

9、12門球場(chǎng)5個(gè)13滑板體育場(chǎng)1個(gè)14攀巖場(chǎng)1個(gè)表總平面圖主要技術(shù)指標(biāo)全民健身活動(dòng)中心剖析全民健身活動(dòng)中心建筑面積為m2，地上三層，地下吊二層，此中：吊一、吊二層有室內(nèi)恒溫游泳池2個(gè)、及有關(guān)設(shè)備及體育配套用房；一層為乒乓球館及協(xié)助用房，包含32個(gè)乒乓球標(biāo)準(zhǔn)場(chǎng)所；二層為羽毛球館及協(xié)助用房，包含18個(gè)羽毛球標(biāo)準(zhǔn)場(chǎng)所；三層為臺(tái)球活動(dòng)室及有關(guān)用房。吊一層擁有游泳池2個(gè)、有關(guān)設(shè)備用房及擁有商業(yè)性質(zhì)的體育配套用房，擁有商業(yè)性質(zhì)的體育配套用房東要包含體育俱樂(lè)部、體育用品商店、健身俱樂(lè)部等，其面積詳見(jiàn)表。序號(hào)項(xiàng)目面積單位1體育俱樂(lè)部2m2體育俱樂(lè)部2m3體育俱樂(lè)部2m4體育俱樂(lè)部2m5體育用品商店2m6體育用品

10、商店2m7健身俱樂(lè)部2m8體育俱樂(lè)部2m9體育俱樂(lè)部2m10體育俱樂(lè)部2m11體育俱樂(lè)部2m12體育俱樂(lè)部2m13體育俱樂(lè)部2m14體育俱樂(lè)部2m15體育俱樂(lè)部2m16體育俱樂(lè)部2m17體育用品商店2m18游泳俱樂(lè)部2m17合計(jì)2m表吊二層體育配套用房面積明細(xì)表2備注平面圖右下方天井右邊開(kāi)始列表吊二層中除有關(guān)設(shè)備用房外，擁有擁有商業(yè)性質(zhì)的體育配套用房。主要包含體育俱樂(lè)部、體育用品商店、健身俱樂(lè)部等，其面積詳見(jiàn)表：序號(hào)項(xiàng)目面積單位備注1體育成就展現(xiàn)區(qū)2m2體育成就展現(xiàn)區(qū)2平面圖右下方m3體育俱樂(lè)部2天井右邊開(kāi)始m4體育俱樂(lè)部2列表m5體育用品商店2m2表中擁有商業(yè)性質(zhì)的配套用房面積均為CAD軟件

11、量取的可出租面積。以下表格相同合用。67891011121314體育用品商店2m健身俱樂(lè)部2m體育用品商店2m體育俱樂(lè)部2m體育陳設(shè)區(qū)2m體育陳設(shè)區(qū)2m體育陳設(shè)區(qū)2m體育俱樂(lè)部2m2合計(jì)m表吊一層體育配套用房面積明細(xì)表一層平面圖擁有32個(gè)標(biāo)準(zhǔn)乒乓球場(chǎng)所、2個(gè)臺(tái)球活動(dòng)室及有關(guān)設(shè)備用房。其面積詳見(jiàn)表。序號(hào)項(xiàng)目面積單位備注1棋牌室2m臺(tái)球活動(dòng)室2臺(tái)球活動(dòng)室為考慮商業(yè)3臺(tái)球活動(dòng)室2出租性質(zhì)4合計(jì)m表一層體育配套用房面積明細(xì)表二層擁有18個(gè)羽毛球標(biāo)準(zhǔn)場(chǎng)所，1個(gè)乒乓球活動(dòng)室，1個(gè)健身室，1個(gè)棋牌室。其面積詳見(jiàn)表。序號(hào)項(xiàng)目面積單位備注1乒乓球活動(dòng)室2m2健身室2m3棋牌室2m4合計(jì)2m表二層體育配套用房面積

12、明細(xì)表三層平面圖擁有2個(gè)臺(tái)球活動(dòng)室，一個(gè)VIP臺(tái)球室，2個(gè)棋牌室。其面積詳見(jiàn)表。序號(hào)123456項(xiàng)目面積單位臺(tái)球活動(dòng)室2m臺(tái)球活動(dòng)室2mVIP臺(tái)球室2m棋牌室2m棋牌室2m合計(jì)2m表三層體育配套用房面積明細(xì)表備注無(wú)小結(jié)：全民健身活動(dòng)中心中，可實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)的部分為游泳池、乒乓球場(chǎng)地、羽毛球場(chǎng)所及擁有商業(yè)性質(zhì)的體育協(xié)助用房（以下稱“層商業(yè)”）。全民健身運(yùn)動(dòng)中心可實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)部分見(jiàn)表。序號(hào)項(xiàng)目面積或個(gè)數(shù)單位1游泳池2個(gè)2乒乓球場(chǎng)所32個(gè)3羽毛球場(chǎng)所18個(gè)4吊二層商業(yè)2m5吊一層商業(yè)2m6一層商業(yè)2m7二層商業(yè)2m8三層商業(yè)2m9商業(yè)合計(jì)2m表全民健身活動(dòng)中心可實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)部分表殘疾人體育館剖析殘疾人體育館總建筑

13、面積m2，地下兩層，地上三層。地下為兩層為車庫(kù)及設(shè)備用房，負(fù)一層擁有車庫(kù)207個(gè)，負(fù)二層擁有車庫(kù)203個(gè)，一層為籃球比賽場(chǎng)館及比賽配套用房，二層為看臺(tái)及比賽配套用房，三層主要為設(shè)備用房。各層平面散布圖見(jiàn)附圖。殘疾人體育館地上部分不屬于本項(xiàng)目業(yè)主招商范圍，且地下負(fù)一層車庫(kù)不屬于本報(bào)告測(cè)算范圍。（地下負(fù)一層車庫(kù)可能由重慶市殘疾人聯(lián)合會(huì)管理。）殘疾人活動(dòng)中心剖析殘疾人活動(dòng)中心總建筑面積m2，地下一層，地上五層，地下一層為商業(yè)及車庫(kù)用房（車庫(kù)57個(gè)，商業(yè)面積見(jiàn)表），一層為會(huì)議室、餐廳等，二、三、四、五層為辦公室及客房，共擁有38間客房（二、三層各10間客房，四、五層各9間客房），每間客房約30平米左右

14、，地下為商業(yè)，商業(yè)面積為m2，詳見(jiàn)表。序號(hào)項(xiàng)目面積單位備注1商店2m2商店2m3商店2m4商店2m5商店2平面圖右下入m6商店2口右邊列表。m7商店2商店沿防火分m8商店2區(qū)部署。m9商店2m10商店2m11商店2m12合計(jì)2m表殘疾人活動(dòng)中心商業(yè)商店面積表殘疾人活動(dòng)中心地上部分不屬于本報(bào)告測(cè)算范圍。（殘疾人活動(dòng)中心由重慶市殘疾人聯(lián)合會(huì)管理。）中心廣場(chǎng)剖析中心廣場(chǎng)所下商業(yè)用房及設(shè)備用房總建筑面積m2，此中商業(yè)面積為2m，詳盡面積見(jiàn)表。序號(hào)項(xiàng)目面積單位備注1商店2m2商店2m3商店2m4商店2512m平面圖自左向5商店2512m右列表。6商店2m7商店2m8商店2m9合計(jì)2m表中心地下廣場(chǎng)商業(yè)商

15、店面積表小結(jié)本項(xiàng)目可實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)的部分為：序號(hào)項(xiàng)目面積或個(gè)數(shù)單位備注一全民健身活動(dòng)中心m21游泳池2個(gè)2乒乓球館32個(gè)3羽毛球館18個(gè)4商業(yè)m2二殘疾人活動(dòng)中心m21商業(yè)2m2車庫(kù)57個(gè)三殘疾人體育館m21車庫(kù)410個(gè)四中心廣場(chǎng)所下商業(yè)21商業(yè)m五室外1有蓋籃球場(chǎng)2個(gè)2網(wǎng)球場(chǎng)（室內(nèi)與室室外4個(gè)，室內(nèi)2個(gè)外）個(gè)3游泳池1個(gè)4旱冰場(chǎng)1個(gè)5攀巖場(chǎng)1個(gè)6田徑場(chǎng)1個(gè)7門球場(chǎng)5個(gè)向市民免費(fèi)開(kāi)8室外乒乓球場(chǎng)12個(gè)放9室外籃球場(chǎng)3個(gè)10地面泊車庫(kù)223個(gè)商業(yè)合計(jì)m2表本項(xiàng)目可實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)部分一覽表3項(xiàng)目定位本項(xiàng)目是江北區(qū)政府為民辦實(shí)事的要點(diǎn)工程之一，面向公眾，充分考3此表中數(shù)據(jù)根源于平面設(shè)計(jì)圖紙。慮競(jìng)技體育訓(xùn)練和賽事

16、活動(dòng)，知足全民健身、文化、娛樂(lè)為一體的多功能性的使用要求，充散發(fā)揮口岸的商業(yè)價(jià)值，最大限度地推行資源共享，最終建成開(kāi)放式、功能齊備、設(shè)備先進(jìn)、經(jīng)濟(jì)適用、生態(tài)的體育公園。第三章國(guó)內(nèi)外體育館營(yíng)運(yùn)模式剖析當(dāng)前國(guó)內(nèi)外體育場(chǎng)館主要營(yíng)運(yùn)管理模式全額估算管理直接經(jīng)營(yíng)差額估算管理公共國(guó)內(nèi)體承包經(jīng)營(yíng)育場(chǎng)館經(jīng)間接經(jīng)營(yíng)合作經(jīng)營(yíng)營(yíng)的基拜托經(jīng)營(yíng)本形式集直團(tuán)接化經(jīng)經(jīng)營(yíng)營(yíng)外國(guó)理事會(huì)圖公共體育場(chǎng)館經(jīng)營(yíng)的基本形式國(guó)內(nèi)體育場(chǎng)館主要營(yíng)運(yùn)模式直接經(jīng)營(yíng)全額估算管理由政府的體育行政部門進(jìn)行管理，場(chǎng)館的全部營(yíng)運(yùn)花費(fèi)和保護(hù)花費(fèi)由政府財(cái)政經(jīng)費(fèi)全額支出。直接經(jīng)營(yíng)差額估算管理由政府的體育行政部門進(jìn)行管理，推行場(chǎng)館設(shè)備維修費(fèi)、設(shè)備購(gòu)買費(fèi)和人員經(jīng)費(fèi)等

17、定項(xiàng)補(bǔ)貼的差額估算管理。間接經(jīng)營(yíng)承包經(jīng)營(yíng)承包經(jīng)營(yíng)制是體育場(chǎng)館經(jīng)過(guò)必定的合同契約把經(jīng)營(yíng)設(shè)備以租借、承包的形式出讓經(jīng)營(yíng)權(quán)而獲得收入的經(jīng)營(yíng)形式。包含自然人承包和法人承包兩種形式。間接經(jīng)營(yíng)租借經(jīng)營(yíng)租借經(jīng)營(yíng)是經(jīng)過(guò)合同形式把經(jīng)營(yíng)者同所有者的關(guān)系確定下來(lái)。在必定程度上實(shí)現(xiàn)了所有權(quán)與經(jīng)營(yíng)權(quán)的分別，表現(xiàn)了經(jīng)營(yíng)者責(zé)、權(quán)、利三者的一致。租借經(jīng)營(yíng)可采納的三種形式，個(gè)人承租、合伙承租、法人承租。間接經(jīng)營(yíng)合作經(jīng)營(yíng)體育場(chǎng)館以土地、房子或許其余設(shè)備作為投資財(cái)產(chǎn)，其余投資者以現(xiàn)金、設(shè)備、經(jīng)營(yíng)管理能力等作為投資財(cái)產(chǎn)共同組建有限責(zé)任公司來(lái)合作經(jīng)營(yíng)某項(xiàng)體育業(yè)務(wù)的經(jīng)營(yíng)形式。間接經(jīng)營(yíng)拜托經(jīng)營(yíng)在不改變體育場(chǎng)館產(chǎn)權(quán)性質(zhì)和功能定位的前提下，經(jīng)

18、過(guò)公然招標(biāo)，將體育場(chǎng)館設(shè)備的經(jīng)營(yíng)權(quán)拜托給專業(yè)化的經(jīng)營(yíng)機(jī)構(gòu)，由該機(jī)構(gòu)依據(jù)協(xié)議的商定負(fù)責(zé)體育場(chǎng)館設(shè)備營(yíng)運(yùn)的經(jīng)營(yíng)形式。依據(jù)場(chǎng)館規(guī)模分為整體拜托經(jīng)營(yíng)、分層拜托經(jīng)營(yíng)、部分拜托經(jīng)營(yíng)、專項(xiàng)拜托經(jīng)營(yíng)等。聯(lián)合部分省市在大型體育場(chǎng)館拜托經(jīng)營(yíng)方面累積的成功經(jīng)驗(yàn)可知依照大型體育場(chǎng)館自己營(yíng)運(yùn)能力與市場(chǎng)需要，主要可分為部分拜托和全權(quán)拜托。1、部分拜托即體育場(chǎng)館的所有機(jī)構(gòu)將體育場(chǎng)館部分業(yè)務(wù)的經(jīng)營(yíng)權(quán)拜托給專業(yè)公司或其余經(jīng)營(yíng)機(jī)構(gòu)進(jìn)行營(yíng)運(yùn)。2、全權(quán)拜托馬上體育場(chǎng)館的經(jīng)營(yíng)權(quán)所有拜托給專業(yè)公司或其余經(jīng)營(yíng)機(jī)構(gòu)進(jìn)行運(yùn)營(yíng)。這種營(yíng)運(yùn)模式有益于減少政府的財(cái)政負(fù)擔(dān)、提高經(jīng)營(yíng)效率、解決體育場(chǎng)館后期營(yíng)運(yùn)難題。外國(guó)體育場(chǎng)館主要營(yíng)運(yùn)模式外國(guó)的大多半體育

19、場(chǎng)館采納拜托經(jīng)營(yíng)的營(yíng)運(yùn)模式。各樣主要營(yíng)運(yùn)管理模式的優(yōu)弊端剖析長(zhǎng)處弊端適合種類及代表1、可對(duì)體育場(chǎng)館的設(shè)備、1、缺乏營(yíng)運(yùn)流動(dòng)資資源進(jìn)行有機(jī)整合，實(shí)現(xiàn)金；社會(huì)效益的最優(yōu)化與經(jīng)1、全額估算管理模式適合我國(guó)經(jīng)濟(jì)2、經(jīng)營(yíng)管理人員一濟(jì)效益的最大化；欠發(fā)達(dá)地域，如西藏、青海、新疆等般缺乏經(jīng)營(yíng)管理知2、減少所有者與經(jīng)營(yíng)者的公共體育場(chǎng)館的營(yíng)運(yùn)。直接營(yíng)運(yùn)識(shí)，經(jīng)營(yíng)效率較低。的矛盾；2、差額估算管理模式當(dāng)前被我國(guó)大3、面對(duì)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)缺3、可最大限度地履行政部分體育場(chǎng)館采納，如香港小西灣運(yùn)乏壓力、動(dòng)力不足，府指令、政令通暢；動(dòng)場(chǎng)。過(guò)多依賴政府和財(cái)4、可培育我國(guó)經(jīng)營(yíng)管理政，增大財(cái)政壓力。人員的經(jīng)營(yíng)管理能力。1、對(duì)承包者的經(jīng)

20、營(yíng)行犯難以有效監(jiān)察；1、經(jīng)營(yíng)管理比較輕松；2、承包者與場(chǎng)館經(jīng)營(yíng)管理人員簡(jiǎn)單發(fā)承2、收入穩(wěn)固；生矛盾；包3、能使目標(biāo)清楚、有層3、經(jīng)營(yíng)者的短期行典型代表：南京全民健身中心經(jīng)次，內(nèi)部運(yùn)行較為有序，為嚴(yán)重，以致場(chǎng)館加營(yíng)有益于增強(qiáng)內(nèi)部經(jīng)營(yíng)管速折舊；理。4、簡(jiǎn)單造成國(guó)有資產(chǎn)流失及形成單調(diào)花費(fèi)的場(chǎng)面。1、解決了體育場(chǎng)館在運(yùn)1、合作方之間簡(jiǎn)單合營(yíng)過(guò)程中資本缺乏、經(jīng)營(yíng)產(chǎn)生矛盾；作管理人員能力缺乏等問(wèn)2、對(duì)合作對(duì)象要求間題；經(jīng)較高，合作對(duì)象的選接2、創(chuàng)造了一種利益共享、營(yíng)擇較困難。運(yùn)風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)的經(jīng)營(yíng)體制。營(yíng)1、有益于發(fā)揮體育場(chǎng)館的各樣本體功能；2、解決體育場(chǎng)館因?yàn)槭褂寐什桓叨斐傻倪\(yùn)作1、合用于新建的大型體育場(chǎng)館

21、。在經(jīng)費(fèi)不足的困難；1、簡(jiǎn)單滋長(zhǎng)短期行外國(guó)被廣泛采納。委3、有助于盤活體育場(chǎng)館為；2、國(guó)內(nèi)代表：上海浦東棒壘球場(chǎng)、托存量財(cái)產(chǎn)，使國(guó)有財(cái)產(chǎn)保2、個(gè)體在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)寧波市游泳健身中心、上海浦東棒壘經(jīng)值、增值；中規(guī)范性和安全性球場(chǎng)、廣州佛山世紀(jì)蓮體育中心、武營(yíng)4、有益于體育場(chǎng)館投資較差。漢體育中心、南通會(huì)展中心、義烏會(huì)主體多元化；展中心。5、有助于政府職能的轉(zhuǎn)變；6、將異化場(chǎng)館功能的現(xiàn)象降低到最小。1、承租人享有較大的經(jīng)租營(yíng)自主權(quán)，充分表現(xiàn)了高賃1、承租人擔(dān)當(dāng)?shù)娘L(fēng)度的靈巧性和適應(yīng)性；經(jīng)代表：國(guó)家?jiàn)W林匹克體育中心2、所有者擁有控股權(quán)，險(xiǎn)較大營(yíng)且降低了經(jīng)營(yíng)成本。1、可在短時(shí)間內(nèi)達(dá)成場(chǎng)館的獨(dú)立法人改組，實(shí)行公

22、司化管理；集2、充分有效利用處館優(yōu)團(tuán)勢(shì)，合理利用資本形成拳適合場(chǎng)館多、項(xiàng)目全、且現(xiàn)采納獨(dú)立化頭項(xiàng)目，簡(jiǎn)單形成項(xiàng)目?jī)?yōu)經(jīng)營(yíng)的大型體育館經(jīng)勢(shì)；利于進(jìn)行系統(tǒng)花費(fèi)；如：萬(wàn)喬維亞體育中心國(guó)營(yíng)3、利用規(guī)?；膶I(yè)優(yōu)外勢(shì)對(duì)公司利益主體進(jìn)行改造，實(shí)現(xiàn)資源的有效配置和效益最大化。1、實(shí)現(xiàn)了政府由直接經(jīng)理營(yíng)向間接收理的轉(zhuǎn)變；在國(guó)際體育場(chǎng)館管理領(lǐng)域被廣泛采事2、能夠?qū)崿F(xiàn)場(chǎng)館管原由用會(huì)行政型向市場(chǎng)型的穩(wěn)重過(guò)分。表各樣經(jīng)營(yíng)模式比較剖析表事例剖析在充分研究國(guó)內(nèi)外當(dāng)前的體育場(chǎng)館的營(yíng)運(yùn)狀況的基礎(chǔ)上，選用了在國(guó)內(nèi)外營(yíng)運(yùn)效益較好的體育場(chǎng)館作為典型事例進(jìn)行剖析和總結(jié)。詳細(xì)以下：國(guó)內(nèi)無(wú)錫體育公園1）簡(jiǎn)介無(wú)錫體育公園前身是無(wú)錫市人民體育

23、場(chǎng)，體育公園從2009年9月21日起動(dòng)工改造建設(shè)，2010年3月19日交托使用，總占地面積145畝，總投資億，總建筑面積54085平方米，主要包含體育館，游泳綜合館，商業(yè)面積較少，只有幾千平方。體育公園最大的特色是綠地面積大，綠地率為30%，綠化率為%。2）功能定位創(chuàng)立全市最大的全民健身樂(lè)園。3）經(jīng)營(yíng)管理模式無(wú)錫體育公園經(jīng)過(guò)“兩權(quán)分別”改革，探究出一條大型國(guó)有體育場(chǎng)館政府建設(shè)、中心看管、公司經(jīng)營(yíng)的BCO營(yíng)運(yùn)模式，在體育公園的經(jīng)營(yíng)過(guò)程中推行公司化管理，市場(chǎng)化運(yùn)作，輸出管理，引進(jìn)外包。無(wú)錫體育公園組建了無(wú)錫市天健體育營(yíng)運(yùn)管理有限公司（以下簡(jiǎn)稱“天健公司”），天健公司是無(wú)錫市體育公園出資300萬(wàn)元成

24、立的國(guó)有獨(dú)資公司，擁有職工67位，無(wú)錫市體育公園的平時(shí)營(yíng)運(yùn)管理及財(cái)務(wù)進(jìn)出都由無(wú)錫市天健體育營(yíng)運(yùn)管理有限公司來(lái)實(shí)現(xiàn)。體育公園的經(jīng)營(yíng)由無(wú)錫市人民體育場(chǎng)中心監(jiān)察，監(jiān)察中心由39位職工構(gòu)成。平時(shí)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中，天健公司負(fù)責(zé)場(chǎng)館經(jīng)營(yíng)，保護(hù)，成本支出，物業(yè)管理（物業(yè)管原由天健公司外包）等各項(xiàng)工作，園林保護(hù)由政府公然招標(biāo)，中心負(fù)責(zé)對(duì)外包工作進(jìn)行監(jiān)察管理。以先期的推行到此刻的場(chǎng)館經(jīng)營(yíng)管理，無(wú)錫體育公園逐漸在實(shí)現(xiàn)公司化經(jīng)營(yíng)，市場(chǎng)化運(yùn)作。“天健公司”內(nèi)部設(shè)置了營(yíng)銷推行部，主要工作職責(zé)是推行及引進(jìn)，將體育公園的會(huì)員卡、培訓(xùn)班推行，將賽事、社會(huì)公司活動(dòng)等引進(jìn)。體育公園的游泳館在開(kāi)館以前已經(jīng)達(dá)成約150萬(wàn)元的會(huì)員卡辦理，在

25、體育公園的田徑體育場(chǎng)，每個(gè)星期都有2-3場(chǎng)活動(dòng)。從2011年3月19日到現(xiàn)在，無(wú)錫體育公園營(yíng)業(yè)收入為1100萬(wàn)元，此中全民健身收入為900萬(wàn)元，場(chǎng)所租用為200萬(wàn)元。圖無(wú)錫體育公園蘇州市體育中心蘇州市體育中心始建于21萬(wàn)平方米，總建筑面積1999年，所有落成于2002年，總占地面積萬(wàn)平方米，商業(yè)面積5-6萬(wàn)方，總投資多億人民幣，由40000座體育場(chǎng)、6000座體育館和建筑面積為萬(wàn)平方米的綜合健身館三大建筑主體構(gòu)成。蘇州市體育中心隸屬于蘇州市體育局，是副處級(jí)建制的社會(huì)公益性全民所有制事業(yè)單位，人員經(jīng)費(fèi)自收自支。2001年蘇州市體育實(shí)業(yè)投資發(fā)展公司成立，與蘇州市體育中心推行“兩塊牌子，一套班子”的

26、管理營(yíng)運(yùn)模式。當(dāng)前，蘇州市體育中心（蘇州市體育實(shí)業(yè)投資發(fā)展公司）的組織機(jī)構(gòu)模式為主任室（總經(jīng)理室）下設(shè)“一室四部”即：辦公室、財(cái)務(wù)部、場(chǎng)館活動(dòng)部、租借業(yè)務(wù)部、后勤保障部，擁有職工66位。圖蘇州體育中心組織架構(gòu)跟著地區(qū)的發(fā)展，城市的擴(kuò)充，蘇州市體育中心所在地區(qū)由本來(lái)的城市邊沿發(fā)展成為城市中心的一部分。蘇州市體育中心商業(yè)面積為5-6萬(wàn)平方米，商業(yè)在蘇州體育中心的營(yíng)運(yùn)中起到要點(diǎn)作用，第一商業(yè)進(jìn)一步帶動(dòng)了體育中心四周的人氣。服飾展銷會(huì)、綠色食品展銷會(huì)、房展會(huì)等各樣展銷會(huì)為體育中心齊集了人氣及名氣；其次，商業(yè)租借收入占整個(gè)體育中心的收入的38%，為體育中心的創(chuàng)收作了很大貢獻(xiàn)。蘇州體育中心試試了多種場(chǎng)館經(jīng)

27、營(yíng)模式，游泳館曾以公然招標(biāo)的方式承包予日本新世界游泳俱樂(lè)部有限公司，但因?yàn)槌邪具^(guò)于商業(yè)化，以致市民屢次投訴，體育中心停止承包。別的，體育中心的物業(yè)、安保存理外包，中心看管，當(dāng)前體育中心準(zhǔn)備自己管理。環(huán)衛(wèi)、綠化由政府市政負(fù)責(zé)。2011年初到現(xiàn)在，蘇州市體育中心總營(yíng)業(yè)額為4658萬(wàn)元，此中，廣告收入200萬(wàn)，租借收入1750萬(wàn)元，場(chǎng)館收入2717萬(wàn)元，總利潤(rùn)1300萬(wàn)元，估計(jì)今年年末總收入達(dá)5000萬(wàn)元。場(chǎng)館平時(shí)維修由體育中心自己負(fù)責(zé)，重要維修向政府申請(qǐng)資本，每年1000萬(wàn)元。別的政府賜予蘇州市體育中心專項(xiàng)花費(fèi)200萬(wàn)，商業(yè)保險(xiǎn)54萬(wàn)，體育中心外景燈光電費(fèi)140多萬(wàn)。圖蘇州市體育中心周邊總結(jié)：

28、國(guó)內(nèi)體育館營(yíng)運(yùn)較為成功的事例以江蘇省體育館為多，經(jīng)過(guò)考察，江蘇省體育館經(jīng)營(yíng)多為以成立國(guó)有控股公司為經(jīng)營(yíng)管理公司，公司化經(jīng)營(yíng)，市場(chǎng)化運(yùn)作的特色突出，管理人員職業(yè)化強(qiáng)。外國(guó)美國(guó)既是世界經(jīng)濟(jì)大國(guó)，也是當(dāng)前生界上體育家產(chǎn)最發(fā)達(dá)的國(guó)家，在大型體育場(chǎng)館的經(jīng)營(yíng)管理方面不停探究和創(chuàng)新，累積了好多營(yíng)運(yùn)管理方面的成功經(jīng)驗(yàn)。麥迪遜廣場(chǎng)花園麥迪遜廣場(chǎng)花園位于全美最大的火車站之一的賓夕法尼亞站上邊，不僅是體育娛樂(lè)活動(dòng)的殿堂，并且是美國(guó)的文化符號(hào)之一,是一座由大廈與球館構(gòu)成的綜合性建筑物。據(jù)統(tǒng)計(jì)，這里一年需要包辦大概320場(chǎng)賽事，觀眾流量要達(dá)到400萬(wàn)之多，這樣之高的利用率主假如因?yàn)槠浔耙泽w為主，多種經(jīng)營(yíng)”的經(jīng)營(yíng)理念

29、。豐田體育中心豐田體育中心是一座位于美國(guó)德克薩斯州休斯頓市中心的室內(nèi)體育館，完工于2003年10月，造價(jià)億美元，擁有者為德克薩斯周哈里斯縣休斯頓體育管理局，由屢獲殊榮的場(chǎng)館營(yíng)運(yùn)部門ClutchCity體育與娛樂(lè)公司經(jīng)營(yíng)，由日本豐田汽車公司冠名資助。豐田中心在舉行籃球比賽時(shí)可容納約18300名觀眾，在舉行冰球比賽時(shí)可容納17800人，而舉行音樂(lè)會(huì)時(shí)最多可容納19000人。體育館內(nèi)另設(shè)有2900個(gè)俱樂(lè)部座位，以及103間豪華套房，每年觀眾數(shù)目逾百萬(wàn)。豐田體育中心已成為休斯頓地域舉辦重要活動(dòng)的主要場(chǎng)館之一，每年起碼會(huì)舉辦200場(chǎng)比賽和活動(dòng)，最多的時(shí)候可達(dá)到225場(chǎng)，但從天數(shù)上看，這個(gè)場(chǎng)館的利用率已經(jīng)

30、超出了60%。ClutchCity體育與娛樂(lè)公司受豐田體育中心的拜托，全權(quán)負(fù)責(zé)該中心的營(yíng)運(yùn)工作。公司在整體營(yíng)運(yùn)豐田體育中心的同時(shí)，將部分業(yè)務(wù)拜托給一些專業(yè)機(jī)構(gòu)，如FlashSeats公司負(fù)責(zé)管理豐田中心的票務(wù)，包含門票促銷、門票銷售、市場(chǎng)檢查等。ClutchCity體育與娛樂(lè)公司還拜托AGE公司全權(quán)負(fù)責(zé)該場(chǎng)館的冠名權(quán)交易，包含從市場(chǎng)檢查到最后談判，豐田體育中心成功冠名，獲取可觀收入。成功經(jīng)驗(yàn)總結(jié)在體育場(chǎng)館經(jīng)營(yíng)管理方面，美國(guó)幾個(gè)體育場(chǎng)館并不是按照一個(gè)一致的固定模式，其成功經(jīng)驗(yàn)總結(jié)以下：1）場(chǎng)館經(jīng)營(yíng)活動(dòng)以體為主，多種經(jīng)營(yíng)并存。美國(guó)體育場(chǎng)館的經(jīng)營(yíng)內(nèi)容表現(xiàn)了“以體為主、多種經(jīng)營(yíng)并存”的特色，經(jīng)營(yíng)構(gòu)造比

31、較完美，即不單著重體育比賽表演、體育健身、培訓(xùn)等體育本體家產(chǎn)的發(fā)展，并且還供給痊愈理療健身咨詢、按摩以及餐飲服務(wù)等。美國(guó)體育場(chǎng)館絕大多半是靠提高場(chǎng)館使用效率實(shí)現(xiàn)盈余的，主要渠道為組織體育比賽和其余娛樂(lè)活動(dòng)的場(chǎng)租、門票、廣告收入等以及泊車場(chǎng)收入、餐飲服務(wù)等。2）踴躍先進(jìn)的多元化市場(chǎng)營(yíng)銷策略。美國(guó)大型體育場(chǎng)館一般都擁有自己的市場(chǎng)營(yíng)銷部門或許是由特意的市場(chǎng)營(yíng)銷公司供給全方向的市場(chǎng)營(yíng)銷服務(wù)，包含附贈(zèng)式有獎(jiǎng)銷售、季票、贊助、冠名權(quán)銷售、賽事的組織等，推行“以球迷花費(fèi)為核心、供給全方向服務(wù)”的營(yíng)銷理念，更為重視細(xì)分市場(chǎng)。此外，特別著重網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷，借助互聯(lián)網(wǎng)公布商業(yè)信息、既是公布場(chǎng)館信息、進(jìn)行廣告宣傳，進(jìn)而可

32、降低經(jīng)營(yíng)成本，高效率地知足花費(fèi)者需求。3）引入專業(yè)體育經(jīng)理公司進(jìn)行人力資源管理和場(chǎng)館保護(hù)。體育場(chǎng)館引入體育經(jīng)理公司及管理公司，能夠充散發(fā)揮財(cái)產(chǎn)所有者對(duì)資源、項(xiàng)目的監(jiān)察作用；可直接、迅速有效地培育綜合性體育場(chǎng)館需要的人材，為自我發(fā)展累積豐富經(jīng)驗(yàn)；可節(jié)儉的職工培訓(xùn)花費(fèi)。從節(jié)儉成本角度看，美國(guó)體育場(chǎng)館還具備以下特色：雇用正式職工少，暫時(shí)工多。如萬(wàn)喬維亞體育場(chǎng)是一座擁有19519個(gè)座位，126個(gè)豪華包廂，1880個(gè)俱樂(lè)部坐席的大型體育館，僅有固定工人100人，有活動(dòng)暫時(shí)工人增添到500個(gè)，并且比場(chǎng)館平時(shí)保護(hù)工作主要靠外包，盡最大可能降低運(yùn)營(yíng)成本。4）成熟的公司化托管式營(yíng)運(yùn)管理模式。美國(guó)很多大型體育場(chǎng)館

33、都雇用體育場(chǎng)館專業(yè)管理公司對(duì)當(dāng)?shù)氐捏w育場(chǎng)館設(shè)備進(jìn)行營(yíng)運(yùn)管理。當(dāng)前，最成功的美國(guó)大型體育館大多采納公司化運(yùn)營(yíng)管理模式。公司化托管式對(duì)同類項(xiàng)目進(jìn)行集中托管，其在項(xiàng)目選擇、設(shè)置目的目標(biāo)、人員聘任、財(cái)務(wù)管理、營(yíng)運(yùn)體制等方面都專業(yè)于現(xiàn)行體育場(chǎng)館設(shè)備的獨(dú)立營(yíng)運(yùn)。5）踴躍吸引大型公司資助，重視場(chǎng)館內(nèi)廣告市場(chǎng)開(kāi)發(fā)。美國(guó)大型體育場(chǎng)館的經(jīng)營(yíng)者踴躍找尋、開(kāi)發(fā)、拓展體育場(chǎng)館的發(fā)展空間與渠道、擴(kuò)大資本收入根源，把眼光齊集出席館設(shè)備所擁有的大批廣告公布的空間上。在美國(guó)，好多體育場(chǎng)館都擁有相當(dāng)數(shù)目的資助商，包含從初級(jí)市場(chǎng)的食品公司到高端市場(chǎng)的科技公司，都有投資于體育場(chǎng)館廣告空間?？梢?jiàn)，美國(guó)主要大型體育場(chǎng)館的營(yíng)運(yùn)成功也是成立

34、在完好的托管模式基礎(chǔ)上?？偸鰪膶?duì)國(guó)內(nèi)外營(yíng)運(yùn)較為成功的事例剖析可知，體育場(chǎng)館要實(shí)現(xiàn)“以體養(yǎng)體，以場(chǎng)館發(fā)展場(chǎng)館”的目標(biāo)，“公司化經(jīng)營(yíng)，市場(chǎng)化運(yùn)作”是必由之路。第四章基礎(chǔ)模式確定影響模式確定的主要要素體育公園自己特色商業(yè)用房大多半散布在全民健身活動(dòng)中心，與全民健身活動(dòng)中心形成整體，被分開(kāi)成面積較小的商業(yè)用房，難以整體利用，且大多半商業(yè)為地下商業(yè)，為招商出租帶來(lái)困難。體育場(chǎng)館的定位為全面健身，公益性較大。綠化面積較大，保護(hù)成本高。賽事、活動(dòng)對(duì)體育公園的名氣提高起到要點(diǎn)作用，所以能夠推行體育公園、引進(jìn)賽事是要點(diǎn)。業(yè)主的特色本項(xiàng)目業(yè)主為江北區(qū)國(guó)有財(cái)產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理公司，其職能決定著業(yè)主的特點(diǎn)是：從整體全局的角度

35、出發(fā)，擁有戰(zhàn)略性的有效的管理體育公園的財(cái)產(chǎn)，在保證體育公園的公益性下，盡可能的讓體育公園盈余，主要以監(jiān)察的身份管理體育公園的財(cái)產(chǎn)。各樣營(yíng)運(yùn)模式的利害各樣體育場(chǎng)館的營(yíng)運(yùn)模式各有益弊，“公司化經(jīng)營(yíng)，市場(chǎng)化運(yùn)作”是體育場(chǎng)館營(yíng)運(yùn)的主流趨向。模式確定建議為保證本項(xiàng)目商業(yè)與體育場(chǎng)館協(xié)調(diào)一致的兼顧營(yíng)運(yùn)，體育場(chǎng)館的“公司化經(jīng)營(yíng)、市場(chǎng)化運(yùn)作的模式”是較優(yōu)的選擇。要進(jìn)行公司化經(jīng)營(yíng)，一定擁有獨(dú)立法人資格的公司負(fù)責(zé)本項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)，針對(duì)本項(xiàng)目能夠選擇項(xiàng)目業(yè)主投資成立一個(gè)國(guó)有控股的管理公司，負(fù)責(zé)本項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)管理；也能夠選擇將項(xiàng)目拜托、承包或租借予專業(yè)公司進(jìn)行經(jīng)營(yíng)管理。鑒于后者對(duì)國(guó)有財(cái)產(chǎn)在過(guò)程保護(hù)和維修方面的管理難度，且簡(jiǎn)單

36、影響體育公園的整體定位，我們建議項(xiàng)目業(yè)主投資成立一個(gè)國(guó)有控股的管理公司對(duì)該項(xiàng)目進(jìn)行整體營(yíng)運(yùn)管理。要進(jìn)行市場(chǎng)化運(yùn)作，一定適合的引進(jìn)管理與外包。針對(duì)本項(xiàng)目我們建議采納以下運(yùn)作模式：第一，潔凈、安保屬于勞動(dòng)密集型工作，設(shè)備保護(hù)屬于技術(shù)密集型工作，我們建議以上兩種工作引進(jìn)外包，請(qǐng)專業(yè)公司負(fù)責(zé)。其次，本項(xiàng)目綠化面積較大，也表現(xiàn)了本項(xiàng)目的定位全民健身，綠化主要發(fā)揮公益性，但保護(hù)成本較大，對(duì)經(jīng)營(yíng)公司形成負(fù)擔(dān)，而不可以帶來(lái)直接效益，就從當(dāng)前國(guó)內(nèi)體育場(chǎng)館經(jīng)營(yíng)狀況來(lái)看，經(jīng)營(yíng)公司還很難有能力擔(dān)當(dāng)大面積的綠化保護(hù)花費(fèi)，我們建議保護(hù)綠化成本由政府擔(dān)當(dāng)。最后，本項(xiàng)目商業(yè)設(shè)計(jì)大多半屬于地下商業(yè)，且項(xiàng)目四周（本項(xiàng)目商業(yè)輻射范

37、圍內(nèi)）人氣不足，2萬(wàn)方的商業(yè)沒(méi)有專業(yè)公司包裝營(yíng)運(yùn)，很難營(yíng)運(yùn)好，所以我們建議商業(yè)部分請(qǐng)專業(yè)公司包裝營(yíng)運(yùn)，或外包予專業(yè)公司經(jīng)營(yíng)。別的，在成立國(guó)有控股的管理公司的同時(shí)，我們建議引進(jìn)職業(yè)化管理經(jīng)理，以公司董事為核心，職業(yè)化管理經(jīng)理為骨干，成立有效的管理團(tuán)隊(duì)。測(cè)算立場(chǎng)鑒于本項(xiàng)目的營(yíng)運(yùn)模式確實(shí)立，我們測(cè)算基礎(chǔ)模型立場(chǎng)是業(yè)主單位。以業(yè)主單位自營(yíng)的狀況為基準(zhǔn)，為業(yè)主供給決議談判的參照依照。以下測(cè)算僅考慮社會(huì)均勻水平，業(yè)主單位的經(jīng)營(yíng)能力水平高于或低于社會(huì)均勻水平，在本報(bào)告中不考慮。第五章體育場(chǎng)館價(jià)風(fēng)格查剖析檢查剖析方法依據(jù)業(yè)主的要求，針對(duì)本項(xiàng)目?jī)?nèi)體育運(yùn)動(dòng)設(shè)備的規(guī)劃設(shè)計(jì)內(nèi)容，為了更真切、正確地反應(yīng)市場(chǎng)中體育運(yùn)動(dòng)設(shè)

38、備收費(fèi)價(jià)錢的狀況，將本項(xiàng)目?jī)?nèi)的運(yùn)動(dòng)設(shè)備進(jìn)行細(xì)分，采納實(shí)地接見(jiàn)與網(wǎng)絡(luò)搜尋相聯(lián)合的方法，有針對(duì)性、目的性及有效性地，分別對(duì)每類運(yùn)動(dòng)設(shè)備的價(jià)錢等信息進(jìn)行檢查；最后，依據(jù)所檢查認(rèn)識(shí)到的信息資料，采納定量為主、定性為輔的剖析方法，綜合得出本體育運(yùn)動(dòng)設(shè)備的收費(fèi)價(jià)錢標(biāo)準(zhǔn)。本項(xiàng)目?jī)?nèi)可收費(fèi)的運(yùn)動(dòng)設(shè)備場(chǎng)所包含：室內(nèi)恒溫游泳池2個(gè)；室外游泳池1個(gè)；室內(nèi)乒乓球標(biāo)準(zhǔn)球臺(tái)32塊；室內(nèi)羽毛球標(biāo)準(zhǔn)場(chǎng)所18塊；室內(nèi)標(biāo)準(zhǔn)籃球比賽場(chǎng)1塊；室外標(biāo)準(zhǔn)田徑場(chǎng)1塊；室外露天網(wǎng)球場(chǎng)4塊；有蓋網(wǎng)球場(chǎng)2塊；有蓋籃球場(chǎng)2塊；攀巖場(chǎng)所1個(gè)；滑板場(chǎng)所1個(gè)。檢核對(duì)象因?yàn)楸卷?xiàng)目位于重慶主城區(qū)渝北區(qū)，所以將檢查的范圍設(shè)定為重慶主城區(qū)。檢查的對(duì)象包含體育中心

39、（重慶奧體中心、高科體育場(chǎng)等）、公園（江北動(dòng)步公園、江南體育公園、沙坪公園等）、俱樂(lè)部（億力健身俱樂(lè)部、樂(lè)博會(huì)俱樂(lè)部）、學(xué)校（重慶大學(xué)、郵電大學(xué)、重慶一中等）、商場(chǎng)（江北北城天街購(gòu)物廣場(chǎng)、南坪浪高凱悅）等。這些對(duì)象中既有與本體育公園相像的體育中心、體育館，也包含重慶比較出名的體育場(chǎng)所，所以檢查的對(duì)象擁有代表性，能夠表現(xiàn)當(dāng)前市場(chǎng)中收費(fèi)體育設(shè)備的市場(chǎng)價(jià)錢狀況。檢查數(shù)據(jù)剖析網(wǎng)球場(chǎng)價(jià)風(fēng)格查經(jīng)過(guò)數(shù)據(jù)挑選整理，獲取有效的價(jià)錢信息（見(jiàn)下表）。周一周二周三周四周五周六周日1616161616161616161616161616時(shí)間點(diǎn)點(diǎn)點(diǎn)點(diǎn)點(diǎn)點(diǎn)點(diǎn)點(diǎn)點(diǎn)點(diǎn)點(diǎn)點(diǎn)點(diǎn)點(diǎn)之之之之之之之之之之之之之之前后前后前后前后前后前后

40、前后重慶高新區(qū)高7090709070907090709090909090科體育場(chǎng)江南體7090709070907090709090909090育館奧體中5060506050605060506060606060心藍(lán)湖郡6060606060606060606060606060網(wǎng)球場(chǎng)備注：收費(fèi)價(jià)錢與網(wǎng)球的場(chǎng)所新舊及燈光設(shè)備關(guān)系較大。表重慶主要室內(nèi)網(wǎng)球場(chǎng)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)一覽表單位：元/時(shí)/場(chǎng)從表中看出，當(dāng)前重慶主城區(qū)主要的一些室內(nèi)網(wǎng)球場(chǎng)所收費(fèi)在60-90小時(shí)/場(chǎng)，最高的是高科體育場(chǎng)，價(jià)錢除了受時(shí)間段的影響，還受場(chǎng)所新舊的及燈光等設(shè)備的影響。表中數(shù)據(jù)不包含燈光費(fèi)，一般燈光費(fèi)是20-25元/小時(shí)。周一周二周三周四

41、周五周六周日1616161616161616161616161616時(shí)間點(diǎn)點(diǎn)點(diǎn)點(diǎn)點(diǎn)點(diǎn)點(diǎn)點(diǎn)點(diǎn)點(diǎn)點(diǎn)點(diǎn)點(diǎn)點(diǎn)之之之之之之之之之之之之之之前后前后前后前后前后前后前后重慶高新區(qū)高5070507050705070507070707070科體育場(chǎng)大渡口網(wǎng)球中3040304030403040304040404040心奧體中3040304030403040304050505050心重慶沙坪公園3045304530453045304540554055網(wǎng)球中心江南體6070607060706070607080808080育館表重慶主要室外網(wǎng)球場(chǎng)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)一覽表單位：元/時(shí)/場(chǎng)在表中所檢查的部分室外網(wǎng)球場(chǎng)收費(fèi)均價(jià)在45

42、左右元/時(shí)/場(chǎng)，因?yàn)槭彝饩W(wǎng)球場(chǎng)受天氣影響比較大，雨天、高溫天，基本不會(huì)有人使用，夜晚使用的頻次比較高。相同，表中的數(shù)據(jù)不包含燈光費(fèi)，燈光費(fèi)一般為20-25元/小時(shí)。羽毛球場(chǎng)價(jià)風(fēng)格查時(shí)間周一周二周三周四周五周六周日會(huì)展羽毛球館2535253525352535253535253525江南體育館2550255025502550255050505050藍(lán)湖郡3030303030303030303030303030奧體中心3535353535353535353535353535樂(lè)博會(huì)羽毛球館2835283528352835283535353535表重慶主要室內(nèi)羽毛球場(chǎng)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)一覽表單位：元/時(shí)/場(chǎng)羽毛球

43、運(yùn)動(dòng)在重慶特別受歡迎，和籃球、足球、網(wǎng)球等相對(duì)專業(yè)的體育項(xiàng)目對(duì)比，羽毛球上手更為簡(jiǎn)單，對(duì)身體素質(zhì)的要求也沒(méi)有籃球和足球那樣嚴(yán)格。不論高矮胖瘦，只需有一塊適合的場(chǎng)所，再加上一身相對(duì)簡(jiǎn)單的裝備，就能夠進(jìn)行運(yùn)動(dòng)或比賽了。并且，打羽毛球不會(huì)發(fā)生直接的身體接觸，受傷的可能性較小，所以更為獲取了市民特別是中年人的追捧。在所檢查的羽毛球館中絕大多半收費(fèi)都在25-35元/時(shí)/場(chǎng)，并且打球的人很多，球場(chǎng)常常都爆滿，很多球館還需要提早預(yù)約，可見(jiàn)羽毛球在重慶受歡迎程度，針對(duì)本項(xiàng)目羽毛球價(jià)錢宜定在25-35元/時(shí)/場(chǎng)。乒乓球場(chǎng)價(jià)風(fēng)格查時(shí)間周一周二周三周四周五周六周日奧體中心2020202020202020202020

44、202020江南體育館巨成俱樂(lè)部2525252525252525252525252525重慶江北區(qū)洋河體育館1010101010101010101010101010億力健身乒乓球俱樂(lè)部1515151515151515151515151515李家沱恒大小區(qū)球館2525252525252525252525252525藍(lán)湖郡體育館2020202020202020202020202020表重慶主要室內(nèi)乒乓球場(chǎng)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)一覽表單位：元/時(shí)/臺(tái)對(duì)室內(nèi)乒乓球場(chǎng)收費(fèi)檢核對(duì)象包含體育中心、俱樂(lè)部、小區(qū)球館，收費(fèi)相差比較大，最高的有25元/時(shí)/臺(tái)，最低的甚至為10元/時(shí)/臺(tái)。可是，在受訪的江南體育館巨成俱樂(lè)部中，因

45、為收費(fèi)比較高，打球的人其實(shí)不多，多半打球的人辦理月卡或年卡，月票為120元（有時(shí)間限制）。與本項(xiàng)目相似的奧體中心乒乓球場(chǎng)收費(fèi)為20元/時(shí)/臺(tái)，價(jià)錢中等偏上，有必定的參照性。游泳池價(jià)風(fēng)格查室內(nèi)恒溫游泳館少兒成人大海公園游泳池3040渝州旅館游泳池2848國(guó)際恒溫游泳館2038奧體中心游泳館3030海怡名人會(huì)所室內(nèi)游泳池2020江南游泳館1530藍(lán)湖郡60表重慶主要室內(nèi)恒溫游泳池收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)一覽表單位：元/人室外游泳池日?qǐng)鐾韴?chǎng)沙坪壩體育館游泳池810重慶18中游泳池1010文化宮游泳池1010長(zhǎng)安麗都水上世界1010藍(lán)湖郡35表重慶主要室外游泳池收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)一覽表單位：元/人重慶夏天溫度比較高，游泳是市民

46、消暑乘涼的好方式，夏天游泳人數(shù)眾多。我們將游泳場(chǎng)館收費(fèi)按室內(nèi)和室外分開(kāi)檢查，重慶室內(nèi)恒溫游泳池比許多，成人收費(fèi)在40元左右，少兒價(jià)為15-30元，本項(xiàng)目室內(nèi)泳池收費(fèi)定為成人35元/人，少兒15元/人。室外游泳池不論從環(huán)境、設(shè)備、水質(zhì)等來(lái)講，都與室內(nèi)恒溫游泳池相差比較大，收費(fèi)較低，大多半為10元/人。固然室外泳池收費(fèi)價(jià)錢一般化，可是室外游泳池一年四時(shí)中主假如集中在夏天使用，利用率比較低，這也是室外泳池在經(jīng)營(yíng)上較為不利的一面?；@球場(chǎng)價(jià)風(fēng)格查室內(nèi)籃球場(chǎng)價(jià)錢時(shí)間重慶市體育館50004江南體育館50004藍(lán)湖郡體育館480重慶大學(xué)籃球館400重慶師范大學(xué)（大學(xué)城校區(qū)）500元/場(chǎng)重慶郵電大學(xué)400元/場(chǎng)

47、表重慶主要室內(nèi)籃球場(chǎng)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)一覽表因?yàn)槭覂?nèi)籃球場(chǎng)專業(yè)性比較強(qiáng)，投資額較大，當(dāng)前絕大多半的室內(nèi)籃球場(chǎng)集中在高校和體育中心。高校與體育中心的籃球場(chǎng)館對(duì)比較也有些差異，高校的室內(nèi)籃球場(chǎng)一般是在綜合體育館里，大多只有球場(chǎng)，沒(méi)有看臺(tái)和浴室等其余隸屬設(shè)備；體育中心的室內(nèi)籃球場(chǎng)一般是在獨(dú)立的籃球館里，有完美的比賽設(shè)備，能夠知足大中型比賽和其余文藝活動(dòng)的要求，相對(duì)于其余室內(nèi)籃球場(chǎng)收費(fèi)更高。因?yàn)楸卷?xiàng)目的室內(nèi)籃球場(chǎng)在殘疾人體育館內(nèi)，不屬于本次測(cè)算范圍內(nèi)。室外有蓋籃球場(chǎng)價(jià)錢大田灣體育場(chǎng)外場(chǎng)5元/人江北動(dòng)步公園2元/人重慶體育中心外場(chǎng)5元/人大渡口鋼化籃球場(chǎng)3元/人表重慶主要室外籃球場(chǎng)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)一覽表本項(xiàng)目?jī)?nèi)收費(fèi)籃球場(chǎng)

48、為有蓋籃球場(chǎng)，與檢查的大田灣體育場(chǎng)外場(chǎng)籃球場(chǎng)相同，能夠在雨天使用。江北動(dòng)步公園內(nèi)收費(fèi)籃球場(chǎng)為一般的露天籃球場(chǎng)，收費(fèi)為2元/人。從總的檢查來(lái)看，在重慶室外收費(fèi)籃球場(chǎng)比較少，價(jià)格也都差不多，那么依據(jù)與大田灣外場(chǎng)籃球場(chǎng)的相像性以及因?yàn)榕c江北動(dòng)步公園距離較近，將室外有蓋籃球場(chǎng)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)定為4元/人。足球場(chǎng)價(jià)風(fēng)格查場(chǎng)館名稱地點(diǎn)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)高科體育場(chǎng)北部新區(qū)黃山大道東段201350元/場(chǎng)號(hào)經(jīng)開(kāi)區(qū)消防總隊(duì)足球北部新區(qū)黃山大道東段119500元/場(chǎng)場(chǎng)號(hào)重慶大學(xué)足球場(chǎng)重慶大學(xué)B、C區(qū)400元/場(chǎng)重慶一中500元/場(chǎng)重慶師范大學(xué)350元/場(chǎng)第全軍醫(yī)大學(xué)500元/場(chǎng)重慶交通大學(xué)重慶南岸區(qū)學(xué)府大道66號(hào)400元/場(chǎng)表重慶主

49、要足球場(chǎng)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)一覽表本項(xiàng)目的室外田徑場(chǎng)為8道400米標(biāo)準(zhǔn)跑道田徑場(chǎng)，能夠知足標(biāo)準(zhǔn)11人制足球比賽要求，平時(shí)對(duì)公眾開(kāi)放使用。為了對(duì)足球場(chǎng)收費(fèi)狀況進(jìn)行調(diào)查，將洋河體育場(chǎng)、重慶奧體中心足球場(chǎng)清除，因?yàn)檫@種足球場(chǎng)為草場(chǎng)，是職業(yè)足球比賽場(chǎng)所，而本項(xiàng)目足球場(chǎng)為一般人工草場(chǎng)，不擁有可比性。在所檢查的球場(chǎng)中，絕大多半都是屬于高校的田徑場(chǎng)，平時(shí)也都是學(xué)生使用或重慶業(yè)余足球比賽使用，每場(chǎng)比賽收費(fèi)價(jià)錢集中在400元。攀巖場(chǎng)價(jià)風(fēng)格查場(chǎng)館名稱地點(diǎn)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)南坪浪高凱悅一樓南坪浪高凱悅攀一次10元，落地算一次；20元一天內(nèi)不計(jì)時(shí)。江北北城天街購(gòu)物廣建新北路60號(hào)每攀一次10元，15元一小時(shí)。場(chǎng)三樓江南體育中心攀巖場(chǎng)江南體

50、育中心游泳10元/小時(shí)館旁表重慶攀巖場(chǎng)所收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)一覽表重慶的攀巖場(chǎng)所稀罕，當(dāng)前營(yíng)業(yè)的只有江南體育中心攀巖場(chǎng)、江北北城天街購(gòu)物廣場(chǎng)三樓與南坪浪高凱悅一樓的攀巖場(chǎng)，收費(fèi)為15元/小時(shí)。對(duì)于室外滑板場(chǎng)所收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，因?yàn)楫?dāng)前重慶還沒(méi)有滑板場(chǎng)所，滑板愛(ài)好者主要在一些廣場(chǎng)或空地上練習(xí)，所以只好參照當(dāng)前國(guó)內(nèi)其余滑板場(chǎng)所收費(fèi)狀況，有的收費(fèi)、也有的不收費(fèi)、但收費(fèi)一般在10元/次左右?？紤]到本項(xiàng)目的滑板場(chǎng)所鋪設(shè)資料為進(jìn)口資料，場(chǎng)所裝飾先進(jìn)，將收費(fèi)定為15元/次。各樣場(chǎng)館的收費(fèi)價(jià)錢受地區(qū)環(huán)境，地區(qū)人口及場(chǎng)所自己的條件影響，本項(xiàng)目位于江北區(qū)冉家壩，四周交通較便利，住所區(qū)較為高檔，人口密度大，體育事業(yè)發(fā)展有較大的潛力，綜

51、合考慮各方面要素，剖析獲取本項(xiàng)目的各體育運(yùn)動(dòng)設(shè)備收費(fèi)價(jià)錢標(biāo)準(zhǔn)。本項(xiàng)目體育場(chǎng)館價(jià)錢定位經(jīng)過(guò)檢查剖析，本項(xiàng)目體育館價(jià)錢定位以下：體育場(chǎng)所收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)備注周一至周五16點(diǎn)以前其余時(shí)間段室內(nèi)網(wǎng)球場(chǎng)55元/場(chǎng)/小時(shí)70/場(chǎng)/小時(shí)燈光費(fèi)25元/時(shí)室外網(wǎng)球場(chǎng)35/場(chǎng)/小時(shí)45/場(chǎng)/小時(shí)燈光費(fèi)25元/時(shí)室內(nèi)羽毛球場(chǎng)28元/場(chǎng)/小時(shí)35元/場(chǎng)/小時(shí)室內(nèi)乒乓球場(chǎng)20元/臺(tái)/小時(shí)室內(nèi)恒溫游泳池35元（成人）15元（少兒）室外游泳池15元/次室內(nèi)籃球場(chǎng)5000元/4小時(shí)商務(wù)、文藝活動(dòng)除外室外有蓋籃球場(chǎng)4元/人室外田徑場(chǎng)400元/場(chǎng)攀巖場(chǎng)所15元/次室外滑板場(chǎng)5元/次表石子山體育公園收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)一覽表第六章體育場(chǎng)館使用狀況剖析

52、項(xiàng)目周邊商業(yè)狀況檢查龍湖源著圖江北石子山體育公園周邊環(huán)境概覽本項(xiàng)目地塊被龍湖源著開(kāi)發(fā)地塊南北包圍，龍湖源著分為南北組團(tuán)，北組團(tuán)已在售，南組團(tuán)地塊未開(kāi)發(fā)。本項(xiàng)目西邊仍有處于農(nóng)田狀態(tài)的未開(kāi)發(fā)地塊?？傊?xiàng)目四周缺乏人氣，將嚴(yán)重影響本項(xiàng)目商業(yè)的出租率。龍湖源著規(guī)劃商業(yè)面積8萬(wàn)方，旨在創(chuàng)造一站式多元時(shí)髦的完美商業(yè)配套區(qū)，別的，周邊地區(qū)的近20多萬(wàn)方商業(yè)地產(chǎn)及購(gòu)物中心等商業(yè)配套正在規(guī)劃之中。四周住所及商業(yè)的規(guī)劃將為體育館的人氣齊集起到要點(diǎn)作用，但對(duì)本項(xiàng)目的地下商業(yè)的發(fā)展構(gòu)成威迫，與四周規(guī)劃中的商業(yè)商店對(duì)比，本項(xiàng)目的地下商業(yè)缺乏競(jìng)爭(zhēng)力，租金會(huì)顯然低于地上商店。緊鄰本項(xiàng)目的樓盤層次不齊，既有較高檔的龍湖源著

53、，也有一般的香草天空，甚至有一些90年月的老住所樓。本項(xiàng)目向東為龍湖大社區(qū)，龍湖大社區(qū)為以香樟林、藍(lán)湖郡、江與城、棕櫚泉、常青藤、佰富高爾夫等高級(jí)住所區(qū)以及以晶酈館為中心的復(fù)合商業(yè)區(qū)共同構(gòu)成重慶高質(zhì)量社區(qū)，將成為本項(xiàng)目體育場(chǎng)館的主要輻射區(qū)，但對(duì)本項(xiàng)目商業(yè)會(huì)有必定負(fù)面影響，原由在于本項(xiàng)目商業(yè)體量輻射范圍僅為鄰近周邊，而龍湖大社區(qū)的商業(yè)體量大，配套齊備，輻射范圍大，會(huì)對(duì)本項(xiàng)目商業(yè)構(gòu)成必定的威迫。重慶體育館場(chǎng)所使用率檢查依據(jù)對(duì)重慶各體育館的檢查，各個(gè)體育場(chǎng)館主要集中于周末使用，周一至周五主要以空置為主，各個(gè)體育場(chǎng)館的年均勻使用率基本集中在2-4小時(shí)之間，依據(jù)體育場(chǎng)館的質(zhì)量定位不一樣而變化。藍(lán)湖郡體育

54、中心由龍湖地產(chǎn)有限公司建設(shè)，主要作為藍(lán)湖郡社區(qū)的體育配套，龍湖地產(chǎn)要求其質(zhì)量要與社區(qū)的質(zhì)量相適應(yīng)。所以定位較高。與重慶市內(nèi)的全民健身中心對(duì)比，價(jià)錢較高一些。其使用率為：所有場(chǎng)館年均勻使用率為2-3h小時(shí)。（藍(lán)湖郡體育中心體育場(chǎng)館包含：室內(nèi)網(wǎng)球場(chǎng)、室內(nèi)外羽毛球場(chǎng)、乒乓球場(chǎng)、室內(nèi)外游泳館。）本項(xiàng)目定位于全民健身中心，面對(duì)廣大公眾，與藍(lán)湖郡體育中心對(duì)比，價(jià)錢低一些，使用時(shí)間高一些。本項(xiàng)目進(jìn)行體育場(chǎng)館使用率測(cè)算時(shí)，對(duì)整個(gè)體育公園場(chǎng)館區(qū)分為三部分，第一部分為：室內(nèi)、外網(wǎng)球館，室內(nèi)羽毛球館，室內(nèi)乒乓球館；第二部分為：室內(nèi)游泳館，室外游泳館；第三部分為：室外有蓋籃球場(chǎng)，室外田徑場(chǎng)，攀巖場(chǎng)所，室外滑板場(chǎng)。第一

55、部分體育場(chǎng)館按每塊場(chǎng)所每日使用的小時(shí)數(shù)來(lái)計(jì)算使用率，周一至周五按每日每塊場(chǎng)所使用1小時(shí)計(jì)算，周末按每日每塊場(chǎng)所9小時(shí)計(jì)算，周末附帶1小時(shí)燈光費(fèi)。經(jīng)過(guò)測(cè)算，在一年中，第一部分體育場(chǎng)館每塊場(chǎng)地均勻每日使用34小時(shí)。第二部分體育場(chǎng)館為室內(nèi)、外游泳館，室內(nèi)游泳館在夏天為全天開(kāi)放，在其余季節(jié)為下午開(kāi)放，室外游泳館只在夏天開(kāi)放，夏天按4個(gè)月計(jì)算。依據(jù)對(duì)重慶市奧體中心及江南體育中心游泳館的檢查，夏天，室內(nèi)游泳館（兩個(gè)游泳池）每日人流量為500600左右，春秋兩季較少，一般在100人左右，冬天人流量很小，一般在2030人左右。本項(xiàng)目室內(nèi)游泳池夏天人流量展望為500人/天，春秋天為100人/天，冬天為30人/天

56、。年均勻人流量為人/天。室內(nèi)游泳館人流量計(jì)算（每日）項(xiàng)目夏天冬天春秋天合計(jì)(每均勻人流量年)（每日）游泳館人流量50030100時(shí)間(天)9095180365參照江南體育館及本項(xiàng)目設(shè)計(jì)方案取數(shù)。夏天開(kāi)放時(shí)間為全天，其備注它季節(jié)開(kāi)放時(shí)間為下午。表室內(nèi)游泳館人流量計(jì)算表重慶市設(shè)置室外游泳池的體育館極少，在檢查中，藍(lán)湖郡體育中心有室外用泳池，但其地區(qū)地點(diǎn)特別，質(zhì)量定位較高，人流量較小。鑒于本項(xiàng)目面向全民，人流量會(huì)較大，所以室外游泳池按每日100人的人流量展望，年均勻人數(shù)約9人/天。游泳館（包含室內(nèi)與室外）年均勻人流量約190人/天。與本項(xiàng)目方案設(shè)計(jì)的淋浴用水（主假如游泳館淋浴用水）人200人靠近。第

57、三部分為室外有蓋籃球場(chǎng)，室外田徑場(chǎng)，攀巖場(chǎng)所，室外滑板場(chǎng)，這幾種場(chǎng)所人流量相對(duì)較少，此中攀巖場(chǎng)所與室外田徑場(chǎng)周末使用率較高，按每周人流量或場(chǎng)數(shù)來(lái)展望，攀巖場(chǎng)所按每周30人展望，室外田徑場(chǎng)按每周2場(chǎng)包場(chǎng)展望。室外有蓋籃球場(chǎng)按每日每塊場(chǎng)所20人展望，室外滑板場(chǎng)按每日30人展望。體育場(chǎng)所計(jì)算時(shí)間或人數(shù)單位場(chǎng)所總數(shù)周1-周5周末室內(nèi)網(wǎng)球場(chǎng)19小時(shí)/塊/天2室外網(wǎng)球場(chǎng)19小時(shí)/塊/天4室內(nèi)羽毛球場(chǎng)19小時(shí)/塊/天18室內(nèi)乒乓球場(chǎng)19小時(shí)/塊/天32室內(nèi)恒溫游泳池人/天2室外游泳池100人/天1室外有蓋籃球場(chǎng)20人/天2室外田徑場(chǎng)2場(chǎng)/周1攀巖場(chǎng)所30人/周1室外滑板場(chǎng)30人/天1表體育場(chǎng)館使用狀況表第七

58、章商業(yè)及車庫(kù)租金剖析商業(yè)租金檢查范圍為了盡可能使本項(xiàng)目的測(cè)算更正確，我們采納實(shí)地檢查與電話詢價(jià)的方法對(duì)本項(xiàng)目周邊的租金水平進(jìn)行檢查，租金檢查范圍為江北區(qū)石馬河街道、南橋路、徐松路、盤溪路、龍湖紫國(guó)都等，以下列圖所示：商業(yè)租金檢查范圍（2002年衛(wèi)星拍攝，本次只用來(lái)表示檢查范圍）商業(yè)租金檢查結(jié)果影響租金的因數(shù)許多，地區(qū)、樓層等都是影響租金的要點(diǎn)要素，因?yàn)楸卷?xiàng)目的商業(yè)大多半在全民健身活動(dòng)中心的地下，所以，本次檢查的商業(yè)商店品位處于中等水平。經(jīng)過(guò)整理，計(jì)算檢查范圍內(nèi)的均勻租金為37元/平方米月，檢查結(jié)果如表。序商店地點(diǎn)建筑面租金平方號(hào)積米月1大型母嬰店水晶酈城二組團(tuán)大門旁405562新城馨苑門面江北

59、區(qū)石馬河街道700253新城馨苑住所江北區(qū)石馬河街道97484餐飲店江北南橋寺180305剪發(fā)店江北南橋寺90176汽車美容江北南橋寺70547醫(yī)療器材龍山路70648餐飲店龍山街道南橋靜月小區(qū)旁300119香草天空小區(qū)內(nèi)商冉家壩天竺路香草天空1-43號(hào)2454鋪10餐飲店重慶市冉家壩鋼材市場(chǎng)香草天空12029297號(hào)11餐飲店余松路345號(hào)466012小商場(chǎng)余松路沿街門面1206013連鎖商場(chǎng)渝北冉家壩余松路299號(hào)30003614洗車場(chǎng)余松路沿街門面2383815快餐面店重慶市重慶江北區(qū)盤溪路（872）502716衣飾龍湖紫國(guó)都1882717衣飾龍湖紫國(guó)都門面1463618餐飲店龍湖紫國(guó)都

60、門面3003119茶社龍湖紫國(guó)都3002820餐飲店龍湖紫國(guó)都2604521餐飲店冉家壩龍山轉(zhuǎn)盤骨干道452122餐飲美食南橋寺小天鵝花園605終點(diǎn)站旁餐5536飲門面23機(jī)麻南橋寺505224餐飲南橋寺1303125茶社南橋寺603726餐飲盤溪路1772027均勻租金水平37表租金實(shí)地檢查表本項(xiàng)目商業(yè)租金定位依據(jù)實(shí)地檢查結(jié)果，考慮到本項(xiàng)目商業(yè)大多半屬于地下商店，且項(xiàng)目四周人氣不足，本項(xiàng)目商業(yè)均勻租金調(diào)整為20元/平方米月（不含電費(fèi)，商業(yè)部分屬于一戶一表）。泊車場(chǎng)租金檢查依照及方法依據(jù)重慶市物價(jià)局對(duì)于靈巧車停放服務(wù)收費(fèi)管理方法及降低收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的通知渝價(jià)2002721號(hào)及靈巧車停放服務(wù)收費(fèi)管理方