寧晉縣住宅市場調(diào)研報告課件

1、邢臺市寧晉縣住宅市場調(diào)研分析報告寧晉縣房地產(chǎn)市場調(diào)研報告目錄寧晉縣概況縣城內(nèi)樓盤狀況寧晉縣房地產(chǎn)市場狀況分析潛在客戶市場調(diào)查分析綜合結(jié)論1、寧晉縣概況根據(jù)第五次人口普查數(shù)據(jù)：全縣人口712692人，縣城常 住人口15萬左右據(jù)這次調(diào)查顯示：寧晉總?cè)丝谝堰_(dá)到80萬左右，縣城人 口也由原來的15萬人發(fā)展到約30萬人。 流動人口12.4萬左右。人口數(shù)量寧晉縣位于河北省中南部，隸屬邢臺市，地處滏陽河中游。 東鄰辛集、冀州，西連柏鄉(xiāng)縣、北靠趙縣、晉州，南接隆 堯、巨鹿、新河縣?？h城距省會石家莊64公里，距首都北 京365公里。距北京、天津均在單日往返里程之內(nèi)。 位置交通 寧晉縣城內(nèi)已經(jīng)實現(xiàn)公共交通出行條件

2、，主要交通干道及周邊村落全部通行公交車。 國道308線橫貫全縣，境內(nèi)公路縱橫，交通便利，青銀高速連接線一條，定魏線、鄭昔線、安新線等省道三條。國省干線總里程170多公里，全縣通車總里程1383公里，形成了以國省道為框架，鄉(xiāng)鄉(xiāng)聯(lián)、村村通的交通格局，打造出了全縣農(nóng)村到縣城的半小時交通圈。近幾年來，在加快農(nóng)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整發(fā)展農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化上，形成了奶牛、食用菌、糧食（玉米、小麥）深加工三大龍頭型經(jīng)濟(jì)和梨果特色產(chǎn)業(yè)，成為全省農(nóng)產(chǎn)品加工示范基地縣。寧晉縣工業(yè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展基礎(chǔ)良好，行業(yè)門類齊全，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)合理，特色優(yōu)勢明顯，形成了以單晶硅、紡織服裝、電線電纜、機(jī)械制造、糧食及農(nóng)副產(chǎn)品深加工為主的五大特色行業(yè)。目前全縣傳

3、統(tǒng)工業(yè)企業(yè)121家，擁有河北省著名商標(biāo)29個，省名牌產(chǎn)品16個，省優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品9個，“中國名牌”1個，中國馳名商標(biāo)1個。經(jīng)濟(jì)發(fā)展城市規(guī)劃近幾年來，投資54億元實施了新興路、狀元路、寧紡城道路、天寶街東延西伸、鳳凰路北伸、北環(huán)路等城區(qū)交通干線的建設(shè)，形成了外圍成環(huán)、城區(qū)成網(wǎng)、七縱七橫的路網(wǎng)格局。 初步打造了37平方公里的城市框架；隨著縣城路網(wǎng)格局的形成，燃?xì)狻⑽捏w活動中心、城市供水廠、污水處理廠、供熱管網(wǎng)等城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)也相繼建成和啟動，建成了富強(qiáng)花苑、西苑小區(qū)、寧輝小區(qū)、瑞祥花園、中銀花園、鳳凰花園、華嘉經(jīng)典等住宅小區(qū)，啟動了天山水榭花都、德盛園、供銷怡園等一批設(shè)施齊全，功能完備，管理到位的高標(biāo)

4、準(zhǔn)住宅小區(qū)。寧晉縣城衛(wèi)星圖住宅樓盤分布圖開 發(fā) 商： 河北順澤房地產(chǎn)開發(fā)有限公司項目位置： 鳳凰路與興寧街交口東行200米路南接待中心： 鳳凰路與興寧街交口東行100米電 話：5567222占地面積： 123畝 建筑面積： 31萬平方米 面 積： 102- 170均 價： 3500元/綠 化 率： 40%證 件： 只有土地證、70年大產(chǎn)權(quán)儲 藏 間： 2000元/車 庫： 14萬左右世爵公館首 付： 30%付款方式： 現(xiàn)在先交2000元誠意金，之后售樓部通知來選房優(yōu)惠政策： 首付30%每平米優(yōu)惠300元； 首付50%每平米優(yōu)惠330元； 一次性每平米優(yōu)惠380元。交

5、房時間： 2013年8月份左右價格定位： 中間最貴，兩邊最便宜開發(fā)商承諾： 如客戶不想要房子可以隨時退，并返還8%的年利息世爵公館項目優(yōu)劣勢分析：1. 優(yōu)勢：規(guī)模比較大，配套設(shè)施完善，交通便利，購物方便， 小區(qū)旁邊就是現(xiàn)在新蓋的幼兒園。2. 劣勢：證件不全，工程進(jìn)度慢，現(xiàn)在只交誠意金2000元 ， 不能選房。世爵公館康 橋 四 季開 發(fā) 商： 河北昌明房地產(chǎn)開發(fā)有限公司項目位置： 鼓樓東街（縣第三醫(yī)院旁）接待中心： 寧晉縣莊園路132號（第一實驗小學(xué)對面）電 話：999總 占 地: 170畝左右。開發(fā)節(jié)奏： 分三期開發(fā)，一期：8棟;二、三期：暫定面 積： 99.5-

6、129.5均 價： 3200元/證 件： 無（相關(guān)部門已開證明，證件正在辦理當(dāng)中） 綠 化 率： 40% 項目優(yōu)劣勢分析： 1. 優(yōu)勢：地理位置優(yōu)越，處于繁華地段，交通購物便利， 孩子上學(xué)方便。 2. 劣勢：城中村改造工程，無相關(guān)證件。 康 橋 四 季鳳凰城開 發(fā) 商： 河北旭豐房地產(chǎn)開發(fā)有限公司項目地址： 鳳凰路與和平街交口西北角咨詢中心： 寧晉鳳凰北路（山水假日酒店對面） 電 話： 0319/5566777/779總 占 地： 650畝 開發(fā)節(jié)奏： 一期150畝; 二期500畝 面 積： 81-139價 格： 待定證 件： 無工程進(jìn)度： 部分拆遷完畢周邊配套： 小區(qū)內(nèi)部有會所，商業(yè)街，幼兒

7、園龍港花園開 發(fā) 商： 寧晉縣富卓房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 項目地址： 天寶東街與仿古 街交叉口東南角電 話： 模： 一棟，19層均 價： 3500元/證 件： 五證齊全 70年大產(chǎn)權(quán)首 付： 30%優(yōu)惠政策： 每平米優(yōu)惠30元交房時間： 現(xiàn)房 交房標(biāo)準(zhǔn)： 毛坯項目優(yōu)劣勢分析： 1. 優(yōu)勢；現(xiàn)房直接可以入住，地理位置好，出行、 購物、醫(yī)療、上學(xué)非常方便。2. 劣勢：樓盤規(guī)模太小，物業(yè)不好管理， 3層4層防水沒做好，漏水。龍港花園名門世家項目優(yōu)劣勢分析： 1. 優(yōu)勢：地處中心位置 ，交通、購物便利。2. 劣勢：居住起來環(huán)境比較嘈雜，價格偏高、 沒有兩室戶型，最小面積110小

8、三室。鳳城國際項目地址： 寧晉新興路與天寶西街交口咨詢中心： 項目地址開 發(fā) 商： 河北天山房地產(chǎn)開發(fā)有限公司電 話：222總 占 地： 90畝 面 積： 50-58工程進(jìn)度： 已動工建設(shè)均 價： 每套18萬左右首 付： 零首付付款方式： 分期，先交1.3萬就可以入住，半年內(nèi) 交9萬，剩余10年內(nèi)還清戶型定位： 精裝小公寓交房時間： 2014年年底交房項目優(yōu)劣勢分析：1. 優(yōu)勢：地處城市發(fā)展重點區(qū)域 ，交通方便，有升值潛力； 緊鄰寧晉最大的城市公園西湖公園，有水域稀缺資源。2. 劣勢：價格偏高、全是小戶型，不適合家庭住宅。 每層三梯18戶，不適合居住，比較嘈雜。鳳城

9、國際寧晉縣經(jīng)濟(jì)狀況以及購買力調(diào)查 從被調(diào)查人群的結(jié)果來看，寧晉的經(jīng)濟(jì)狀況目前較好，但貧富差距比較大；部分企業(yè)老板、機(jī)關(guān)高層擁有很強(qiáng)的購買力，有一定的購房投資心理；并且對項目品質(zhì)和小區(qū)環(huán)境有很高要求。 一般普通老百姓的經(jīng)濟(jì)能力僅限于價格較低的產(chǎn)品，并且對房子的空間結(jié)構(gòu)僅限于滿足生活上的需要。 市場上熱銷戶型多為中大戶型，面積集中在110140平米；絕大多數(shù)購房者都是2個孩子并供有老人，三室的大戶型比較受歡迎。 寧晉縣市場供需量 目前現(xiàn)供給約7.5萬平米；未來供給約1015萬平米以上； 目前在售項目有“康橋四季”、“世爵公館”、“名門世家”、“水墨庭院”等；已成型小區(qū)有“上城 嘉苑”；“天山 水榭

10、花都”等。 從需求上看,有60%的人群現(xiàn)居住在縣城周邊的村莊，由于一部分人在縣城工作需要長距離往返，所以有一定的購房欲望；縣城內(nèi)本土常駐居民占到30%，有條件的已經(jīng)蓋起自住房，有一定投資意識；一部分涉及子女結(jié)婚也有一定購房需求。寧晉縣房地產(chǎn)項目分析項目名稱地理位置在售房源價格優(yōu)惠信息2月成交情況備注康橋四季狀元路與鼓樓東街交口6#，27層，最高3300均價3180最低3080一次性優(yōu)惠1006世爵公館鳳凰路與興中街交口東行100米8#9#10#面積為118126138均價3300一次性優(yōu)惠400、貸款優(yōu)惠3004至5套17層最貴水墨庭院3期308國道路南2棟6+1,1棟26層150套房源，10

11、0、110、122、134最高3690均價3580最低3200無優(yōu)惠3次頂層最貴，2013年年底交房，樓層差價10元寧晉縣房地產(chǎn)項目分析項目名稱地理位置在售房源價格優(yōu)惠信息2月成交情況備注上城華府寧紡路3800簽認(rèn)購協(xié)議，預(yù)交10萬-15萬。2前期認(rèn)購，未開盤鳳凰城鳳凰路與北三環(huán)交口路東共6棟，4棟為回遷房，2棟在售面積為90130約3500交1000抵1萬0售樓處正在裝修，目前未收款積累意向客戶名門世家晶龍街與鳳凰路交口東北1#，100139均價3600一次性優(yōu)惠120、分期優(yōu)惠50。01#目前還剩13套房源大多為139，商業(yè)在售寧晉縣房地產(chǎn)項目分析項目名稱地址電話價格建筑形態(tài)開發(fā)商頤和綠洲

12、吉祥路與興寧街交叉口5861866/877均價在3300元最高價3700元（五證齊全）多層已賣完高層還有一棟靠近景觀一二層為商業(yè)價格在5000-8000寧晉鳳凰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司水墨庭院寧晉縣晶龍大街晶龍集團(tuán)對面5864888/999最高價3528元多層 小產(chǎn)權(quán)河北岳峰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司西城嘉園晶龍街與新興路交口東南5512997/998均價在31003400元一期一棟高層 17層和11層二期一棟高層河北美隆房地產(chǎn)開發(fā)有限公司梧桐墅生態(tài)園以北5866661/667沒定 新項目高層河北業(yè)通房地產(chǎn)開發(fā)有限公司書香江南城寧晉縣天寶街最東頭5518222/555均價在3300左右，不能貸款 一次性優(yōu)惠

13、9.2折六層的多層商業(yè)一層 價格在4500元/平米石家莊隆鑫房地產(chǎn)開發(fā)有限公司寧晉縣住宅市場環(huán)境分析 住宅市場近幾年平穩(wěn)發(fā)展，無論從房價還是成交量上都呈現(xiàn)上升趨勢； 商品房以本縣購買為主，占90%以上，匯聚能力弱； 購房目的多以改善性住宅為主,大于90平米的消化量占85%； 建筑形式兼容多層、高層，趨向為高標(biāo)準(zhǔn)、高配套高層項目； 本縣并無真正的高端豪宅項目； 城市中心部分項目最高價達(dá)到￥3800； 市場去年8月份進(jìn)入低迷。 1、十八大的召開當(dāng)?shù)卣_始嚴(yán)查違規(guī)樓盤。 2、政府即將出臺新的樓市調(diào)控，導(dǎo)致老百姓觀望。 未來對項目的配套、環(huán)境、物業(yè)等服務(wù)要求更高； 戶型需求：市場上熱銷戶型多為中大戶

14、型，面積集中在110150平米； 多數(shù)購房者都是2個孩子并供有老人，三室戶型比較受歡迎；寧晉縣住宅市場深度分析 城區(qū)北部是目前及未來開發(fā)熱點區(qū)域，現(xiàn)有樓盤：一品江山、御景花園、紫金名苑、梧桐墅，現(xiàn)銷售均價集中在 3400元/平方米左右，主要建筑形式為小高層、高層兼有別墅和公寓。建成小區(qū)有聚福園、德盛園等。 城區(qū)以東項目較少，有即將開發(fā)的三角公園、在售的書香江南城。其中一品江山、聚福園、德盛園等是尾盤銷售均價在 3400元左右，紫金名苑目前均價3700元；寧晉縣住宅市場深度分析 經(jīng)過走訪調(diào)查樓盤發(fā)現(xiàn)，三年前新建成的的小區(qū)價格，開盤價格在2800左右，目前漲到3300元左右，樓市價格增幅勢頭平穩(wěn)，

15、受房地產(chǎn)政策影響很小。 當(dāng)?shù)叵M者對于舊盤的關(guān)注程度不高，盡管價格偏低，甚至全部是現(xiàn)房，但消費者不太有購買欲望；對于新盤有比較明顯的興趣度； 目前新盤期房價格都在3500元以上，其中頤和明珠目前價格在3800元左右。 寧晉縣的土地較貴，一畝地大概在180萬左右 寧晉縣房地產(chǎn)近兩年發(fā)展較快，房地產(chǎn)開發(fā)項目并不多，而且好幾個項目都是城中村改造項目，反應(yīng)政府對城中村改造的支持力度較大，例如酒廠改造、東南汪村改造、巴里莊改造、南塔莊改造等。對房地產(chǎn)商業(yè)開發(fā)有所限制。 寧晉縣有無產(chǎn)權(quán)的房子差價較大，差價在1000元左右。消費者對產(chǎn)權(quán)要求不高。在調(diào)查中很多樓盤都說沒有房源或所剩房源不多，但可能是開發(fā)商在控

16、制房源，不對外銷售，坐等房價上漲。寧晉縣住宅土地市場分析戶型分析在售的普通住宅戶型多以三居和大二居為主，體現(xiàn)在戶型面積上，三居110-150平米，大兩居90-110平米景觀分析住宅樓盤都比較注重營造社區(qū)景觀，用以提升產(chǎn)品檔次，水景景觀成為很多小區(qū)的首選設(shè)計。而景觀已經(jīng)成為樓盤銷售一個很重要的賣點 層高分析寧晉住宅90%為高層住宅，政府規(guī)劃必須建高層建筑建筑形態(tài)個人建造的樓宇，都要服從政府規(guī)劃建設(shè)。寧晉縣住宅形態(tài)分析4、寧晉縣潛在客戶市場調(diào)查分析 第一類： 擁有大型企業(yè)的人士； 擁有家族生意，以物業(yè)轉(zhuǎn)手或出租獲利作為主要目的之投資者； 經(jīng)濟(jì)相當(dāng)富裕，具有豐富積蓄，以投資置業(yè)作為保值用途的人士； 企事業(yè)機(jī)關(guān)高層、干部；第二類： 經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)扎實，收入豐厚，尤其行業(yè)內(nèi)的專業(yè)人士； 大型企業(yè)公司或事業(yè)單位的高層管理； 經(jīng)商有成私企老板、有一定經(jīng)營規(guī)模個體商戶； 來寧晉創(chuàng)業(yè)，并已取得一定成就之外地成功人士； 第三類： 經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)較穩(wěn)定及有一定積蓄的工薪階層和中小型個體戶 ； 在各企事業(yè)單位擔(dān)任中層管理職務(wù)之中青年生力軍； 較高收入的自由職業(yè)者； 擁有較多積蓄的機(jī)關(guān)事業(yè)單位干部； 擁有一定積蓄在各企事業(yè)單位已從事單位多年要職工作的人士； 有較多積蓄的個體戶； 由于銀行利率偏低而尋找新投資方向的中小蓄戶。5、綜合結(jié)論寧晉縣房地產(chǎn)市場穩(wěn)步發(fā)展，受國家政