廣州市XX藍(lán)灣物業(yè)管理委托合同-有詳細(xì)管理標(biāo)準(zhǔn)附件

1、 XX藍(lán)灣物業(yè)管理委托合同根據(jù)現(xiàn)行物業(yè)管理條例、 HYPERLINK /laws/1888.html 廣州市物業(yè)管理辦法和相關(guān)法律、法規(guī)、政策以及XX藍(lán)灣管理公約（以下簡稱公約），甲乙雙方在自愿、平等、協(xié)商一致的基礎(chǔ)上，就乙方受甲方委托承包對XX藍(lán)灣（以下簡稱“本物業(yè)”）提供專業(yè)化、一體化的物業(yè)服務(wù)訂立本合同。第一章 物業(yè)基基本情況第一條物業(yè)基基本情況:物業(yè)名稱：XX藍(lán)灣小區(qū)區(qū)；物業(yè)類型：住宅、會會所及停車場場 ；座落位置：廣州市洛洛溪大橋東岸岸；本物業(yè)服務(wù)范圍圍:9棟小高高層及高層洋洋房、6棟55層別墅、會會所、以及地地下共二層停停車場。建筑筑面積共計：10萬平方方米，5866戶，車位331

2、0個。第二章 乙方的的服務(wù)內(nèi)容及及服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)第二條 在物物業(yè)管理區(qū)域域內(nèi)，乙方提提供的物業(yè)管管理服務(wù)內(nèi)容容包括：一、物業(yè)共用用部位的維修修、養(yǎng)護(hù)和管管理；二、物業(yè)共用用設(shè)施設(shè)備的的運(yùn)行、維修修、養(yǎng)護(hù)和管管理；三、物業(yè)共用用部位和相關(guān)關(guān)場地的清潔潔衛(wèi)生，垃圾圾的收集、清清運(yùn)及雨、污污水管道的疏疏通；四、本物業(yè)規(guī)規(guī)劃紅線內(nèi)交交通、車輛行行駛及停泊秩秩序的管理；五、維護(hù)公共共秩序，協(xié)助助做好物業(yè)管管理區(qū)域內(nèi)的的安全防范工工作（物業(yè)業(yè)管理條例中中所規(guī)定的協(xié)協(xié)助責(zé)任）； 六、裝飾裝修修管理服務(wù)；七、會所設(shè)施施管理及服務(wù)務(wù)； 八、組織開展展轄區(qū)內(nèi)的文文化娛樂活動動；九、開發(fā)商所所移交的物業(yè)業(yè)檔案、資料料的管

3、理，包包括工程建設(shè)設(shè)竣工資料、業(yè)業(yè)戶資料及法法律法規(guī)規(guī)定定應(yīng)由乙方負(fù)負(fù)責(zé)管理的資資料； 十、在業(yè)戶提提出委托時，乙乙方可接受委委托對業(yè)主和和物業(yè)使用人人房屋自用部部位、自用設(shè)設(shè)施及設(shè)備進(jìn)進(jìn)行維修、養(yǎng)養(yǎng)護(hù)并按明示示的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)收取服務(wù)費(fèi)費(fèi)；十一、法規(guī)和和政策規(guī)定由由乙方管理的的其它事項。第三條 物業(yè)管管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)(見附件一一)第三章 管理費(fèi)費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)及及繳納第四條 物業(yè)管管理收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)一.根據(jù)國家家發(fā)改委、建建設(shè)部制定的的 HYPERLINK /laws/623.html 物業(yè)服務(wù)務(wù)收費(fèi)管理辦辦法的有關(guān)關(guān)規(guī)定，經(jīng)甲甲乙雙方協(xié)商商一致，乙方方按照第二章章之物業(yè)管理理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)對對本物業(yè)提供供服務(wù)，

4、住宅宅甲方按人民民幣3元/平平方米（按建建筑面積收費(fèi)費(fèi)）/月或多多層高層按人人民幣2.66元/平方米米（按建筑面面積收費(fèi)）/月的收費(fèi)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)向乙方支支付物業(yè)管理理服務(wù)費(fèi)用。二.商鋪甲方方按人民幣33元/平方米米（按建筑面面積收費(fèi)）/月的收費(fèi)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)向乙方支支付物業(yè)管理理服務(wù)費(fèi)用。三.本合同確確定的物業(yè)管管理收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)中包含公共共用水和公共共用電的費(fèi)用用分?jǐn)?。?停車場每每個私家車位位收取管理費(fèi)費(fèi)150元/月/車位。五.臨時停車車車位費(fèi)按廣廣州市收費(fèi)文文件執(zhí)行。六.小區(qū)會所所各設(shè)施以服服務(wù)住戶為原原則，不對外外開放，對業(yè)業(yè)主優(yōu)惠收費(fèi)費(fèi)。七.物業(yè)服務(wù)務(wù)費(fèi)用主要用用于以下開支支:1管理服務(wù)務(wù)人員的工資資

5、、社會保險險和按規(guī)定提提取的福利費(fèi)費(fèi)等；2物業(yè)共用用部位、共用用設(shè)施設(shè)備的的日常運(yùn)行、維維護(hù)費(fèi)用；3物業(yè)管理理區(qū)域清潔衛(wèi)衛(wèi)生費(fèi)用；4物業(yè)管理理區(qū)域綠化養(yǎng)養(yǎng)護(hù)費(fèi)用；5物業(yè)管理理區(qū)域秩序維維護(hù)費(fèi)用；6辦公費(fèi)用用；7物業(yè)管理理企業(yè)固定資資產(chǎn)折舊；8物業(yè)共用用部位、共用用設(shè)施設(shè)備及及公眾責(zé)任保保險費(fèi)用；9法定稅費(fèi)費(fèi)；10物業(yè)管管理企業(yè)的利利潤；11公共水水電費(fèi)、設(shè)備備大修及更新新改造之外的的維護(hù)費(fèi)。乙方按照上上述標(biāo)準(zhǔn)收取取物業(yè)服務(wù)費(fèi)費(fèi)用，并按本本合同約定的的服務(wù)內(nèi)容和和質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)提提供服務(wù)，盈盈余或虧損由由乙方享有或或承擔(dān)。第五條 有償服服務(wù)費(fèi)管理處向業(yè)戶公公示經(jīng)甲乙雙雙方協(xié)商的有有償服務(wù)收費(fèi)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，由

6、業(yè)業(yè)戶自主選擇擇；第四章 物業(yè)維維修基金第六條本物業(yè)業(yè)的維修基金金在需要使用用時按照政府府有關(guān)文件規(guī)規(guī)定執(zhí)行。第五章 甲、乙乙方的權(quán)利義義務(wù)第七條甲方的的權(quán)利及義務(wù)務(wù)一.甲方負(fù)責(zé)責(zé)協(xié)調(diào)乙方與與業(yè)主及物業(yè)業(yè)使用人之間間的關(guān)系，對對乙方服務(wù)承承諾的執(zhí)行、業(yè)業(yè)戶滿意度、服服務(wù)質(zhì)量等進(jìn)進(jìn)行監(jiān)督，但但不得干涉乙乙方依法或依依本合同約定定所進(jìn)行的正正常管理服務(wù)務(wù)和經(jīng)營活動動；二.可就日常常監(jiān)督過程中中發(fā)現(xiàn)的或收收集業(yè)戶提出出的意見、建建議和改進(jìn)事事項向乙方提提交書面建議議函；三.根據(jù)本合合同約定的服服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，針針對監(jiān)督過程程中發(fā)現(xiàn)的重重大管理問題題，與乙方進(jìn)進(jìn)行協(xié)商，出出具相應(yīng)的解解決方案與實實施計劃；四

7、.監(jiān)督乙方方每年兩次的的業(yè)戶滿意度度調(diào)查之真實實性與公正性性； 五.每年度末末對乙方該年年度的服務(wù)進(jìn)進(jìn)行客觀的綜綜合評價；六.業(yè)主和使使用人不按規(guī)規(guī)定交納物業(yè)業(yè)服務(wù)費(fèi)時，甲甲方協(xié)助乙方方催繳；七.支持乙方方作好物業(yè)管管理區(qū)域內(nèi)的的物業(yè)服務(wù)工工作、開展宣宣傳教育和文文化活動；八.支持乙方方督促全體業(yè)業(yè)主遵守公公約和物業(yè)業(yè)管理規(guī)章制制度；九.支持乙方方督促違反物物業(yè)服務(wù)合同同約定逾期不不交納物業(yè)服服務(wù)費(fèi)用的業(yè)業(yè)主限期交納納物業(yè)服務(wù)費(fèi)費(fèi)用；第八條乙方的的權(quán)利及義務(wù)務(wù)一.制止業(yè)主主和物業(yè)使用用人違反有關(guān)關(guān)治安、環(huán)保保、物業(yè)裝飾飾及裝修、管管理公約的的行為：包括括責(zé)令停止侵侵害，要求恢恢復(fù)原狀，造造成經(jīng)

8、濟(jì)損失失的由責(zé)任人人承擔(dān)賠償責(zé)責(zé)任。對拒不不改正的責(zé)任任人采取停止止部分服務(wù)項項目或停止供供水、供電措措施；二.建立物業(yè)業(yè)管理服務(wù)制制度并組織實實施；三.負(fù)責(zé)向業(yè)業(yè)主和物業(yè)使使用人收取物物業(yè)管理服務(wù)務(wù)費(fèi)及政府規(guī)規(guī)定的各項相相關(guān)費(fèi)用；四.嚴(yán)格執(zhí)行行物業(yè)管理理條例的規(guī)規(guī)定，對本項項目的各級管管理層與操作作層人員實行行持證上崗制制度，擁有國國家規(guī)定的崗崗位證書與資資質(zhì)證書；五.建立完善善的競爭激勵勵機(jī)制與考核核培訓(xùn)機(jī)制；六.對本項目目全體管理人人員通過分階階段、分層次次的系列化、正正規(guī)化培訓(xùn)，提提高員工的文文化素質(zhì)、業(yè)業(yè)務(wù)能力和管管理服務(wù)水平平，為本物業(yè)業(yè)培養(yǎng)出一支支品質(zhì)優(yōu)良、技技術(shù)過硬、服服務(wù)熱情

9、周到到的物業(yè)管理理員工隊伍；七.培訓(xùn)工作作將包含針對對企業(yè)文化、管管理與服務(wù)的的禮節(jié)、禮儀儀與技巧等的的普遍培訓(xùn)；針對各部門門、各崗位職職責(zé)、工作流流程、質(zhì)量標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)及相關(guān)的的業(yè)務(wù)知識的的專業(yè)培訓(xùn)；針對管理骨骨干的外派學(xué)學(xué)習(xí)、交流等等升職培訓(xùn)；八.公司將組組織對培訓(xùn)進(jìn)進(jìn)行考核并將將員工的考核核成績與人事事獎罰機(jī)制掛掛鉤，以提高高員工學(xué)習(xí)的的積極性與成成效性。第六章 公共保保險第九條乙方負(fù)負(fù)責(zé)購買在管管理區(qū)域內(nèi)非非物業(yè)管理工工作人員的其其他第三方人人員的意外傷傷害和意外造造成的財產(chǎn)損損失險種，即即“公眾責(zé)任任險”。第十條乙方負(fù)負(fù)責(zé)購買地下下停車場公共共區(qū)域的“火火險、車盜險險”。第七章 合同期期限

10、第十一條本合合同期為叁年年,自20005年9月11日起至20007年8月月31日止。第十二條本合合同屆滿三個個月，合同任任何一方未提提出異議，則則本合同有效效期至本物業(yè)業(yè)所有權(quán)人簽簽出下一份合合同生效之日日止。第十三條本合合同終止時，乙乙方應(yīng)將物業(yè)業(yè)管理用房、乙乙方管理期限限內(nèi)收集的物物業(yè)管理相關(guān)關(guān)資料等及時時完整地移交交給發(fā)展商或或業(yè)主委員會會。第八章 違約責(zé)責(zé)任、處罰及及合同終止的的約定第十四條合同同簽訂后，在在期滿的前三三個月，由雙雙方客觀公正正的評定合約約履約情況，評評定標(biāo)準(zhǔn)為：合同生效以以來的平均業(yè)業(yè)戶不滿意度度高于15%時，為履約約實質(zhì)性未完完成；合同生生效以來的平平均業(yè)戶不滿滿意

11、度等于或或低于15%時，為履約約實質(zhì)性完成成。第十五條乙方方固定進(jìn)行一一年兩次的業(yè)業(yè)戶滿意度調(diào)調(diào)查，調(diào)查應(yīng)應(yīng)以每個單元元為單位進(jìn)行行，調(diào)查范圍圍應(yīng)為XX藍(lán)灣全體體業(yè)主及物業(yè)業(yè)使用人，如如年度業(yè)戶平平均不滿意度度高于15%時（指一年年內(nèi)兩次調(diào)查查的平均值），或或任何一次調(diào)調(diào)查所得之業(yè)業(yè)戶不滿意度度高于20%時，甲方有有權(quán)解除合同同。第十六條若甲甲乙雙方評定定履約實質(zhì)性性完成，則在在合約到期時時若業(yè)戶平均均不滿意度低低于15%，乙乙方在同等條條件下對本物物業(yè)管理權(quán)的的取得享有優(yōu)優(yōu)先權(quán)。第十七條本合合同有效期內(nèi)內(nèi)，除法律或或本合同另有有規(guī)定外，若若甲方單方面面終止合約，由由甲方承擔(dān)因因此造成的經(jīng)經(jīng)濟(jì)

12、損失。第十八條本合合同有效期內(nèi)內(nèi)，若乙方單單方面提出終終止合約，除除雙方另有協(xié)協(xié)議外，需提提前三個月書書面通知甲方方，并做好移移交工作。第十九條業(yè)主主或物業(yè)使用用人違反本合合同約定，未未能按時足額額交納物業(yè)服服務(wù)費(fèi)用的，從從逾期之日起起至實際支付付之日止應(yīng)按按每月應(yīng)交服服務(wù)費(fèi)的千分分之一交納滯滯納金。第二十條乙方方違反本合同同約定，擅自自提高物業(yè)服服務(wù)費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)的，業(yè)主和和物業(yè)使用人人就超額部分分有權(quán)拒絕交交納；乙方已已經(jīng)收取的，業(yè)業(yè)主和物業(yè)使使用人有權(quán)要要求乙方按超超額部分的雙雙倍返還。第二十一條因因乙方原因發(fā)發(fā)生刑事事件件，甲方有權(quán)權(quán)臨時召集業(yè)業(yè)主進(jìn)行滿意意度調(diào)查，若若業(yè)戶不滿意意度高于1

13、55%時，則甲甲方有權(quán)提前前三個月通知知乙方終止本本合同。第二十二條乙乙方有權(quán)將物物業(yè)管理部分分工作分包給給專業(yè)公司，乙乙方對分包方方的工作質(zhì)量量負(fù)責(zé)。第九章 免責(zé)條條款第二十三條 以下情況況乙方不承擔(dān)擔(dān)責(zé)任：一.不承擔(dān)對對業(yè)主及非業(yè)業(yè)主使用人的的人身、財產(chǎn)產(chǎn)的保管保險險義務(wù)及意外外事件（如高高空拋物等）、不不可抗力造成成的損害責(zé)任任或因不可抗抗力導(dǎo)致物業(yè)業(yè)管理服務(wù)中中斷而造成的的相關(guān)損失；二.乙方已履履行本合同約約定義務(wù)，但但因物業(yè)本身身固有瑕疵造造成損失的；三.因維修養(yǎng)養(yǎng)護(hù)物業(yè)共用用部位、共用用設(shè)施設(shè)備需需要且事先已已告知業(yè)主和和物業(yè)使用人人，暫時停水水、停電、停停止共用設(shè)施施設(shè)備使用等等

14、造成損失的的；四.因非乙方方管理責(zé)任出出現(xiàn)的供水、供供電及其他共共用設(shè)施設(shè)備備運(yùn)行障礙造造成損失的；五.為維護(hù)公公眾、業(yè)主、物物業(yè)使用人切切身利益的行行為，包括但但不限于：發(fā)發(fā)生煤氣泄漏漏、漏電、火火災(zāi)、水管破破裂、救助人人命、協(xié)助公公安機(jī)關(guān)執(zhí)行行任務(wù)等情況況；乙方因采采取緊急避險險措施造成業(yè)業(yè)戶財產(chǎn)損失失的。第十章 其他事事項第二十四條業(yè)業(yè)主可與物業(yè)業(yè)使用人依據(jù)據(jù)本合同之內(nèi)內(nèi)容對雙方的的權(quán)利義務(wù)進(jìn)進(jìn)行約定，但但物業(yè)使用人人違反本合同同約定的，業(yè)業(yè)主應(yīng)承擔(dān)連連帶責(zé)任。第二十五條本本合同未盡事事宜，雙方可可另行以書面面形式簽訂補(bǔ)補(bǔ)充協(xié)議，補(bǔ)補(bǔ)充協(xié)議與本本合同具有同同等的法律效效力。本合同同及其附

15、件和和補(bǔ)充協(xié)議中中未規(guī)定的事事項，均遵照照中華人民共共和國及其地地方的有關(guān)法法律、法規(guī)和和政策執(zhí)行。第二十六條本本合同在履行行中發(fā)生爭議議，由雙方協(xié)協(xié)商解決，協(xié)協(xié)商不成，雙雙方可選擇向向廣州市有管管轄權(quán)的人民民法院提起訴訴訟的方式處處理。但業(yè)主主拖欠物業(yè)服服務(wù)費(fèi)用的，乙乙方可以直接接按照有關(guān)規(guī)規(guī)定向有管轄轄權(quán)的基層人人民法院申請請支付令。第二十七條本本合同執(zhí)行期期間，如遇不不可抗力，致致使本合同無無法履行或造造成名譽(yù)、經(jīng)經(jīng)濟(jì)損失的，雙雙方均不承擔(dān)擔(dān)違約責(zé)任及及民事責(zé)任，法法律另有規(guī)定定的除外。第二十八條本本合同自雙方方簽名蓋章之之日起生效。甲 方：廣州藍(lán)灣房房地產(chǎn)開發(fā)有有限公司乙方方：XX物業(yè)

16、管理理廣州有限公公司授權(quán)代表： 授權(quán)代表表： 簽約地點(diǎn)： 簽約時間： 年年 月月 日附件一: 物業(yè)業(yè)管理服務(wù)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)一、業(yè)戶服務(wù)務(wù)標(biāo)準(zhǔn)（一）辦公服服務(wù)工作標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)1. 對外服服務(wù)工作時間間：1）核心服務(wù)務(wù)工作時間，提提供合同規(guī)定定的所有服務(wù)務(wù)項目。星期一至星星期五：8:30至至17:300星期六： 99:00至112:002）乙方對外外服務(wù)追加時時段，安排工工作人員值班班，提供處理理緊急事項；處理投訴；受理個別業(yè)業(yè)戶的服務(wù)需需求。星期一至星星期五：88:30至220:00星期六： 9:00至200:00公眾假日： 8:330至20:003）對當(dāng)日220：00至至次日的8：30期間，如如發(fā)生明顯影影

17、響業(yè)戶生活活的如室內(nèi)跳跳閘失電、水水管漏水、管管道嚴(yán)重堵塞塞等緊急情況況時，由244小時值班保保安員立即通通知有關(guān)工作作人員在200分鐘內(nèi)及時時進(jìn)行處理。其其他一般服務(wù)務(wù)需求將由值值班保安員記記錄下來，次次日安排處理理。4）工作人員員統(tǒng)一著裝，佩佩戴清晰名字字標(biāo)牌，使業(yè)業(yè)戶可于2米米范圍內(nèi)能清清楚識別工作作人員姓名。5）接待咨詢詢、投訴受理理和個別業(yè)主主的交費(fèi)。6）對使用物物業(yè)必須關(guān)注注的問題，如如涉及禁止高高空拋物、室室內(nèi)裝修、車車輛管理、消消防安全、用用電安全、使使用電梯以及及預(yù)留有效通通訊地址、緊緊急聯(lián)絡(luò)電話話等，編制規(guī)規(guī)范的指引性性文件并進(jìn)行行公布。7）辦理住戶戶卡，保存業(yè)業(yè)戶資料。（

18、二）有償服服務(wù)提供1.在社區(qū)范范圍內(nèi)根據(jù)業(yè)業(yè)戶日常生活活消費(fèi)所需提提供力所能及及的有償服務(wù)務(wù)。2.公布有償償服務(wù)收費(fèi)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)，由業(yè)戶戶自愿選擇。個個性化特約有有償服務(wù)，由由雙方自行約約定收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)。3.以材料成成本加10利潤的服務(wù)務(wù)型原則重新新核定有償服服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)。（三）物業(yè)管管理延伸服務(wù)務(wù)提供1.乙方工作作人員有義務(wù)務(wù)遵循以下原原則按業(yè)戶本本人要求提供供物業(yè)管理延延伸服務(wù)：1）不影響崗崗位工作的；2）工作人員員力所能及的的；3）不影響其其他業(yè)戶行使使權(quán)利的。2.物業(yè)管理理延伸服務(wù)包包括但不限于于：1）保安員門門崗幫助業(yè)戶戶搬運(yùn)物品；2）大堂保安安員幫助業(yè)戶戶提運(yùn)物品、按按電梯按鈕；3）工作

19、人員員為弱勢群體體，如老年人人、兒童、傷傷殘人士提供供幫助等。（四）業(yè)戶滿滿意度管理1.建立業(yè)戶戶滿意度管理理機(jī)制，每年年進(jìn)行兩次隨隨機(jī)抽樣的業(yè)業(yè)戶滿意度調(diào)調(diào)查，并收集集業(yè)戶對物業(yè)業(yè)管理服務(wù)的的意見和建議議。2.調(diào)查方式式采用分區(qū)隨隨機(jī)抽樣直接接調(diào)查。3.在社區(qū)范范圍內(nèi)公開公公布調(diào)查結(jié)果果，并對業(yè)戶戶提出的建議議及時給予回回應(yīng)。4.對合理的的建議乙方應(yīng)應(yīng)積極采納，并并回訪業(yè)戶對對改進(jìn)后的滿滿意程度。5.針對業(yè)戶戶意見中涉及及物業(yè)共用配配套設(shè)施改造造及超出本合合同約定的物物業(yè)管理服務(wù)務(wù)事項的，與與業(yè)主委員會會商議處理。（五）工作人人員禮貌禮儀儀培訓(xùn)與管理理1.乙方駐場場工作人員應(yīng)應(yīng)具備基本禮禮貌

20、禮儀素養(yǎng)養(yǎng)。2.乙方對工工作人員定期期進(jìn)行禮貌禮禮儀相關(guān)方面面的培訓(xùn)，有有下列行為者者，乙方應(yīng)該該給予調(diào)離或或辭退：1）動手打人人；2）漫罵業(yè)戶戶；3）3次以上上因服務(wù)態(tài)度度欠佳被業(yè)戶戶投訴。（六）投訴管管理1.設(shè)立業(yè)戶戶服務(wù)電話，受受理服務(wù)投訴訴及建議。2.工作人員員均可受理業(yè)業(yè)戶一般性意意見反映，工工作人員200分鐘內(nèi)了解解具體情況給給業(yè)戶回復(fù)，并并跟進(jìn)后續(xù)工工作。對非緊緊急性投訴，最最遲在一個工工作日內(nèi)給予予回復(fù)。對處處理需時較長長的案例，必必須不時告知知投訴人進(jìn)展展情況。3.業(yè)戶對普普通員工的投投訴可向其上上級領(lǐng)導(dǎo)提出出，工作人員員有義務(wù)清楚楚告知業(yè)戶有有關(guān)聯(lián)絡(luò)方式式。4.公司設(shè)立立服

21、務(wù)質(zhì)量監(jiān)監(jiān)督電話、總總經(jīng)理辦公電電話，可以直直接受理對管管理層或領(lǐng)導(dǎo)導(dǎo)的服務(wù)投訴訴及建議。（七）公共辦辦事指引清晰晰1.乙方收集集業(yè)主更名、遷遷戶口、辦理理暫住證等政政府部門辦事事程序明示公公布，提供必必要的協(xié)助。2.乙方收集集涉及煤氣、水水、電、電視視、通訊、網(wǎng)網(wǎng)通等申報及及相關(guān)事務(wù)的的處理程序，明明示公布，并并跟進(jìn)市政相相關(guān)部門更新新信息。3.乙方制定定并明示公布布辦理住戶卡卡、物品放行行、室內(nèi)裝修修申報、空調(diào)調(diào)安裝申報的的程序，辦理理相關(guān)手續(xù)。二、公共安全管管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)（一）保安崗崗位設(shè)置1.固定崗位位設(shè)置小區(qū)正門崗1個崗位監(jiān)控中心1個崗位大堂 1個崗位地庫入口地庫出口2.乙方選派派的

22、保安素質(zhì)質(zhì)、形象不得得低于乙方提提供物業(yè)管理理服務(wù)的其他他相同檔次物物業(yè)社區(qū)同業(yè)業(yè)人員。（二）人員及及物品出入管管理1.住戶憑IIC卡感應(yīng)刷刷卡開門進(jìn)入入樓棟。2.對來訪人人員可用可視視對講機(jī)與待待訪住戶聯(lián)絡(luò)絡(luò)，得到住戶戶確認(rèn)后，方方可進(jìn)入。3.對不肯合合作強(qiáng)行闖入入的人員，通通過對講機(jī)報報告班長或巡巡樓保安，必必要情況下報報警，并協(xié)助助警方處理;對現(xiàn)場處置置情況做簡要要記錄。4.對進(jìn)入小小區(qū)的施工服服務(wù)人員實行行臨時出入證證辦理、核對對進(jìn)入或市政政單位工牌卡卡核對進(jìn)入。5.搬出大件件物品（4000mm4400mm以以上或需兩人人以上才能搬搬動的物品或或需要借助車車輛搬運(yùn)的物物品），憑放放行條

23、放行。6.批量物品品進(jìn)入小區(qū)，查查看是否夾帶帶有禁止入內(nèi)內(nèi)的物品;對對允許進(jìn)入的的物品給予放放行。7.對嚴(yán)格禁禁止入內(nèi)的物物品（譬如有有毒、量大的的易燃、易爆爆等物品等，見見XX藍(lán)灣管理理公約）拒拒絕進(jìn)入,必必要時報警。（三）公共安安全應(yīng)急服務(wù)務(wù)1.二十四小小時緊急救助助協(xié)助服務(wù)：設(shè)有24小小時人工接聽聽直線電話，派派員處理如室室內(nèi)停電故障障、上水管道道（管件）破破裂、下水管管道嚴(yán)重堵塞塞處理，協(xié)助助派員提供下下述相應(yīng)緊急急協(xié)助服務(wù)。2.配備緊急急救助工具、物物品：保安監(jiān)監(jiān)控中心配備備電筒、人字字梯、電梯開開門專用鑰匙匙、擔(dān)架、絕絕緣棒、高空空緩降器、輪輪椅、止血繃繃帶等應(yīng)急物物品。3.消防緊

24、急急協(xié)助服務(wù)：發(fā)生消防事事故時，在采采取緊急措施施的同時，及及時向有關(guān)行行政管理部門門報告，協(xié)助助做好救助工工作。4.停水應(yīng)急急處理服務(wù)1)獲知市政政停水情況，及及時在相關(guān)樓樓宇張貼停水水通知。2)故障停水水情況，接報報后10分鐘鐘內(nèi)到位處理理。情況嚴(yán)重重時，及時告告知業(yè)戶。5.停電應(yīng)急急處理服務(wù)1)備用發(fā)電電機(jī)在5分鐘鐘內(nèi)發(fā)電，提提供電梯、消消防、供水等等一類用電設(shè)設(shè)備電力。2)可獲知的的市政停電情情況，事前在在相關(guān)樓宇張張貼停電通知知。3)因設(shè)備維維修保養(yǎng)需要要停電，事前前在相關(guān)樓宇宇張貼停電通通知。4)故障停電電情況，接報報后10分鐘鐘內(nèi)到位處理理，服務(wù)追加加時段20分分鐘內(nèi)到位處處理。

25、5)故障停電電情況，接報報3分鐘內(nèi)檢檢查電梯是否否困人。如有有困人，安撫撫被困乘客，并并實施緊急救救援服務(wù)。6.急癥病人人協(xié)助處理服服務(wù)1)發(fā)現(xiàn)（或或接報）有急急癥病人后，就就近保安員迅迅速趕到現(xiàn)場場協(xié)助，同時時撥打“1220”求援。2)維護(hù)現(xiàn)場場秩序，協(xié)助助醫(yī)務(wù)人員進(jìn)進(jìn)行搶救。7.電梯困人人應(yīng)急處理服服務(wù)：監(jiān)控中中心接到電梯梯困人報警信信號（電梯警警鈴、求救電電話）后，在在3分鐘內(nèi)到到達(dá)現(xiàn)場，實實施解救。8.爆管（水水浸）事故應(yīng)應(yīng)急處理服務(wù)務(wù)：當(dāng)發(fā)現(xiàn)（或或接報）爆管管（水浸）信信息，在100分鐘內(nèi)派員員到現(xiàn)場處理理。服務(wù)追加加時段20分分鐘內(nèi)到位處處理。9.雷暴（洪洪水）應(yīng)急處處理服務(wù)1）獲

26、知信息息公告業(yè)戶知知曉，提醒業(yè)業(yè)戶離家前關(guān)關(guān)閉好窗戶。2）備好防洪洪沙包及隔水水布，防止水水浸地庫。10.煤氣泄泄露的應(yīng)急處處理服務(wù)1）當(dāng)獲知（或或接報）煤氣氣管網(wǎng)有煤氣氣泄漏時，就就近保安員立立即封隔現(xiàn)場場，同時報煤煤氣公司緊急急處理。2）當(dāng)獲知（或或接報）公寓寓單元內(nèi)有煤煤氣泄漏時，立立即聯(lián)系業(yè)戶戶或居委（片片警），采取取措施進(jìn)入戶戶內(nèi)，關(guān)閉煤煤氣總閥，打打開門窗。然然后迅速出戶戶門看守，待待煤氣公司處處理。11.出現(xiàn)觸觸電事故的應(yīng)應(yīng)急處理服務(wù)務(wù)：獲知（或或接報）有人人觸電時，切切斷電源，實實施緊急救援援措施，并撥撥打“1200”求援。12.醉酒及及精神病人鬧鬧事的應(yīng)急服服務(wù)：物業(yè)管管理區(qū)

27、域內(nèi)發(fā)發(fā)現(xiàn)（或接報報）有醉酒者者及精神病人人鬧事的信息息后，保安員員在5分鐘內(nèi)內(nèi)到達(dá)現(xiàn)場，隔隔離、勸阻他他人接近，并并視情況報警警處理。13.治安事事件緊急救援援協(xié)助服務(wù)1)搶劫（盜盜竊）事件獲知（或接接報）搶劫（盜盜竊）立即報報警，在協(xié)助助做好救助工工作。保護(hù)現(xiàn)場，如如實的向公安安機(jī)關(guān)反映情情況，積極配配合、協(xié)助公公安機(jī)關(guān)破案案。2)斗毆事件件獲知（或接接報）物業(yè)內(nèi)內(nèi)有業(yè)主（戶戶）之間或業(yè)業(yè)主（戶）與與他人爭吵、斗斗毆情況時，協(xié)協(xié)助報警處理理?，F(xiàn)場有傷員員時要立即送送醫(yī)院救治或或撥打“1220”求援。三、消防安全管管理標(biāo)準(zhǔn)1.義務(wù)消防防組織建設(shè)1)建立244小時在崗的的緊急救助的的義務(wù)消防隊

28、隊。2)落實消防防安全責(zé)任人人，簽訂消防防安全責(zé)任書書。3)落實消防防安全巡視、檢檢查制度，經(jīng)經(jīng)常性的進(jìn)行行巡視、檢查查、監(jiān)督管理理。2.消防輔助助設(shè)施及器材材設(shè)置乙方對公共區(qū)域域的消防輔助助器材合理配配置、統(tǒng)一管管理。1)滅火器電梯機(jī)房、高低低壓電房、水水泵房、空調(diào)調(diào)機(jī)房配備滅滅火器；小區(qū)每棟大堂配配備4瓶2公公斤裝的滅火火器；物業(yè)管理處配44瓶2公斤滅滅火器；監(jiān)控控中心配2瓶瓶2公斤裝滅滅火器；維修修班配2瓶22公斤裝滅火火器；負(fù)一層層配38瓶22公斤滅火器器；負(fù)二層配配42瓶2公公斤滅火器；會所配置44瓶2公斤的的滅火器；停停車場另配22瓶30公斤斤手推車式干干粉滅火器；地庫管理用用房共

29、配置110個滅火器器；小區(qū)超市市配置2個22公斤的滅火火器，小區(qū)垃垃圾房配置11個2公斤的的干粉滅火器器。2)消防服（含含頭盔、靴子子）地庫出口處的車車輛通道傍放放置5套消防防服，4瓶滅滅火器2個防防毒面具。3)消防自救救呼吸面具在小區(qū)各棟大堂堂、會所公共共走道、地庫庫部分消防箱箱上放置有防防毒面具。在在義務(wù)消防隊隊人員的崗位位放置有344個防毒面具具。4)消防斧監(jiān)控中心配置一一把消防斧。5)高空緩降降器配置高空緩降器器2套。6)應(yīng)急照明明燈（手提式式）消防監(jiān)控中心配配置兩盞。3.公眾消防防宣傳1)消防宣傳傳教育制訂公眾消消防安全制度度，開展消防防安全宣傳教教育。在物業(yè)區(qū)域域設(shè)置消防宣宣傳專欄

30、，通通過海報、音音像資料、多多媒體演示、模模擬災(zāi)害處置置及火場逃生生自救演練等等多種形式，宣宣傳消防法規(guī)規(guī)、普及消防防安全知識，包包括配合政府府相關(guān)部門組組織的消防展展板、參觀培培訓(xùn)講座等宣宣傳活動。2)消防演習(xí)習(xí)每年舉行一次有有業(yè)戶參加的的綜合性消防防演習(xí)和物業(yè)業(yè)管理處的內(nèi)內(nèi)部人員的消消防演習(xí)。4.消防安全全內(nèi)部管理1)消防設(shè)施施、器材檢查查建立消防安全三三級檢查制度度，每季度對對消防栓、滅滅火器進(jìn)行一一次全面檢查查，并對其有有效性（完好好）進(jìn)行標(biāo)示示封貼。2)內(nèi)部消防防演練制定消防應(yīng)急措措施，建立消消防報警、疏疏散搶救、安安全警戒等各各項應(yīng)急預(yù)案案，每月組織織義務(wù)消防隊隊進(jìn)行一次專專項消防

31、訓(xùn)練練。3)室內(nèi)裝修修消防管理編制室內(nèi)裝裝修管理規(guī)定定，與業(yè)戶簽簽訂室內(nèi)裝裝修管理服務(wù)務(wù)協(xié)議，并并向施工單位位進(jìn)行消防安安全交底，明明確雙方對施施工現(xiàn)場的消消防安全責(zé)任任。檢查、督促促施工單位履履行相應(yīng)責(zé)任任，按照規(guī)定定采取必要的的安全防護(hù)和和消防預(yù)防措措施。督促施施工單位清理理好現(xiàn)場、使使用合格的臨臨時施工用電電線路和照明明裝置、配備備合格、足量量的滅火器、控控制易燃材料料（如天那水水、油漆等）按按施工進(jìn)度的的限量進(jìn)入、施施工現(xiàn)場的禁禁止吸煙等工工作。每天不少于于兩次對裝修修施工現(xiàn)場巡巡視，制止、根根據(jù)相關(guān)管理理規(guī)定進(jìn)行處處罰、處罰、限限令改正違章章施工行為。審核施工動動火申報方案案，查看動

32、火火現(xiàn)場后，辦辦理施工動火火證。協(xié)助進(jìn)行裝裝修施工消防防驗收。4)對不遵守守消防條例占占用消防通道道的個別違規(guī)規(guī)行為，乙方方進(jìn)行規(guī)勸及及糾正。四、停車場及交交通管理標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)1停車場標(biāo)標(biāo)識標(biāo)線管理理1)停車場設(shè)設(shè)置限速標(biāo)識識，限速5公公里/小時，設(shè)設(shè)置適當(dāng)減速速帶。2)在停車場場內(nèi)設(shè)置停停車場平面示示意圖、停停車場管理制制度、懸掛掛停車場收收費(fèi)許可證。3)停車場進(jìn)進(jìn)出口設(shè)置限限制高度標(biāo)志志。4)停車場內(nèi)內(nèi)設(shè)置禁鳴喇喇叭標(biāo)識。5)設(shè)置禁止止吸煙標(biāo)識。6)人車共用用通道設(shè)置提提醒行人、車車輛注意交通通、車輛安全全的標(biāo)識。7)設(shè)置禁止止在停車場內(nèi)內(nèi)加（過）油油及維修車輛輛的標(biāo)識牌。8)停車場內(nèi)內(nèi)設(shè)置道路

33、（含含進(jìn)出口、停停車區(qū)）指示示及通道指示示標(biāo)識。9)按照交交通標(biāo)識、標(biāo)標(biāo)線樣本規(guī)規(guī)范設(shè)置停車車場內(nèi)的各種種標(biāo)線。2車位及車車輛管理1)建立私家家車位（固定定停放車輛）資資料檔案，設(shè)設(shè)置“私家車車位”標(biāo)牌及及車位編號標(biāo)標(biāo)識。2)車輛刷卡卡計時收費(fèi)，出出、入攝像刷刷卡圖象對照照一致放行。3)維護(hù)車場場秩序，對停停放的車輛進(jìn)進(jìn)行巡視檢查查，正確疏導(dǎo)導(dǎo)出入車輛，指指揮進(jìn)庫的車車輛按規(guī)定泊泊車。五、自然災(zāi)害應(yīng)應(yīng)急服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)1乙方盡可可能及時地收收集自然災(zāi)害害（臺風(fēng)、雷雷電、暴雨、酷酷熱等）天氣氣信息，并以以公告欄、通通知單等形式式公示預(yù)告。2進(jìn)行防災(zāi)災(zāi)抗災(zāi)準(zhǔn)備，建建立各項防災(zāi)災(zāi)抗災(zāi)管理程程序，在地下下停

34、車場入口口、出口準(zhǔn)備備足量的沙袋袋和雨布一塊塊，手推車一一部，鐵鍬22把，以預(yù)防防洪水搶險之之用。組織抗抗災(zāi)培訓(xùn)。六、防止公眾意意外傷害預(yù)防防管理服務(wù)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)1公共作業(yè)業(yè)安全防范管管理1)所有公共共作業(yè)均設(shè)置置“正在施工工”等警示標(biāo)標(biāo)識。2)因公共作作業(yè)造成人員員、車輛通行行不便的除設(shè)設(shè)置警示標(biāo)識識外，加設(shè)護(hù)護(hù)欄（高度8801000CM、間隔隔30CM）防防護(hù)，進(jìn)行下下挖作業(yè)時進(jìn)進(jìn)行封閉式防防護(hù)。3)從事距離離地面2.55米以上作業(yè)業(yè)的施工單位位要具備相應(yīng)應(yīng)的資質(zhì)，作作業(yè)前要對其其進(jìn)行安全交交底。作業(yè)（含含外墻清洗、擦擦窗機(jī)的操作作）現(xiàn)場要設(shè)設(shè)置警示標(biāo)識識，下方要用用圍欄（高度度在80CMM10

35、0CCM）防護(hù)，圍圍欄面積=作作業(yè)面積+作作業(yè)半徑高高度0.225,并有專專人守護(hù)。4)對正在進(jìn)進(jìn)行的有帶電電體裸露、低低位的公共作作業(yè)區(qū)域，設(shè)設(shè)置警示標(biāo)識識外，做隔離離防護(hù)，施工工人員離場前前斷開電源。5)對正在進(jìn)進(jìn)行的有尖銳銳物體外露、粉粉塵、落物等等綜合性危險險的公共作業(yè)業(yè)區(qū)域，增設(shè)設(shè)警示標(biāo)識外外，做封閉式式防護(hù)，并有有專人負(fù)責(zé)巡巡查。6)對業(yè)戶聘聘請來的裝空空調(diào)、加雪種種等高空作業(yè)業(yè)，要求業(yè)戶戶督促做好安安全工作。2環(huán)境安全全防范管理1)物業(yè)區(qū)域域的定期投放放鼠藥時，放放置在非顯眼眼位置的專用用“鼠屋”內(nèi)內(nèi)，并設(shè)置圖圖文的“有毒毒鼠餌”警示示標(biāo)識。2)綠化、衛(wèi)衛(wèi)生消殺選用用環(huán)保的低殘殘

36、留藥品。3)地面清潔潔選用中性清清潔劑，不使使用用強(qiáng)腐蝕蝕性清潔劑。4)園區(qū)中的的景觀水池保保持水深不超超過40cmm，并設(shè)置提提醒標(biāo)識。5)對園區(qū)的的喬木進(jìn)行修修剪，及時除除去枯枝，消消除安全隱患患。設(shè)置雷雨雨天禁止停留留的警示牌。6)開展禁止止高空拋物的的宣傳教育。7)要求溜寵寵物狗的業(yè)戶戶在晚上100點(diǎn)之后至次次日6：300之前進(jìn)行，并并且有狗鏈牽牽行、戴口護(hù)護(hù)套。對違規(guī)規(guī)行為進(jìn)行勸勸止。8)其他有關(guān)關(guān)的環(huán)境安全全隱患的處理理，如在陽臺臺外養(yǎng)花等等等。3設(shè)施及相相關(guān)場所安全全防范管理1)樓宇內(nèi)的的電表房、各各種管井等在在正常情況下下實行上鎖管管理。2)二次供水水水箱（池）加加蓋加網(wǎng)加鎖鎖

37、，指定乙方方專人負(fù)責(zé)管管理鑰匙，由由專業(yè)清洗水水池公司進(jìn)行行清洗水池時時，由乙方派派人開啟、關(guān)關(guān)閉水池鎖。3)物業(yè)的重重點(diǎn)部位（電電梯控制房、空空調(diào)控制房、配配電房、發(fā)電電機(jī)房、電話話總機(jī)房、水水泵房、消防防監(jiān)控中心、倉倉庫等控制、管管理用房）明明確安全管理理責(zé)任人，無無人值班時加加鎖，并要采采取人、技防防措施。4)物業(yè)樓宇宇的天臺門、消消防通道疏散散戶門加裝門門磁報警器，開開啟信號與各各大堂相連連，控制上天天臺的人員。5)物業(yè)內(nèi)設(shè)設(shè)置樓座號、樓樓層號、電梯梯號、物業(yè)管管理處位置、道道路方向、各各個經(jīng)營服務(wù)務(wù)項目位置、停停車場及進(jìn)出出口等指示標(biāo)標(biāo)識。6)各種動力力設(shè)備懸掛運(yùn)運(yùn)行狀態(tài)（正正在運(yùn)行

38、、正正在檢修等）標(biāo)標(biāo)識。4公共設(shè)施施意外傷害防防范管理1)低矮（11.9米以下下）易碰撞的的部位設(shè)置“小小心碰頭”警警示標(biāo)識。2)公共區(qū)域域容易碰撞的的尖銳物體采采取軟包保護(hù)護(hù)措施。3)公共部位位有潮濕或石石材、瓷磚等等光滑地面設(shè)設(shè)置“小心摔摔傷”警示標(biāo)標(biāo)識。4)對于大堂堂門前，會所所門前在嚴(yán)重重潮濕天氣或或陰雨天，鋪鋪設(shè)防滑地毯毯。5)非工作人人員不宜進(jìn)入入的場所設(shè)置置“禁止入內(nèi)內(nèi)”的警示標(biāo)標(biāo)識。6)非操作人人員不允許操操作的設(shè)備設(shè)設(shè)置“嚴(yán)禁觸觸摸” 的警警示標(biāo)識。7)兒童游樂樂場所沒有低低矮（1米以以下）的尖銳銳物體外露。8)兒童樂園園設(shè)施經(jīng)常性性巡視，每月月全面檢查一一次，及時更更換損壞

39、物件件。9)門禁開門門按鈕燈、正正門廣場石墩墩照明燈等兒兒童易接觸的的節(jié)慶燈飾等等使用36伏伏以下安全電電源，其他低低矮的照明燈燈保持設(shè)施本本身防護(hù)裝置置完好。10)透明玻玻璃門貼上醒醒目的防撞（識識別）標(biāo)識。11)物業(yè)內(nèi)內(nèi)有網(wǎng)欄的地地方設(shè)置“禁禁止攀爬”標(biāo)標(biāo)識。12)電梯（含含扶梯）設(shè)置置 “兒童（88歲以下）乘乘坐必須有大大人陪同”及及“注意夾傷傷”的標(biāo)識。13)兒童游游樂場所設(shè)置置安全須知標(biāo)標(biāo)識，如“兒兒童游玩必須須有大人陪同同”的標(biāo)識。14)對健身身房、桑拿房房限制兒童進(jìn)進(jìn)入。對泳池池按照安全防防范要求進(jìn)行行標(biāo)識、警示示、非開放時時間進(jìn)行鎖閉閉等管理控制制。七、經(jīng)營性服務(wù)務(wù)項目安全防防

40、范管理服務(wù)務(wù)標(biāo)準(zhǔn)1)合法資格格管理經(jīng)營服務(wù)項目必必須具有合法法、齊全的經(jīng)經(jīng)營證、照；所有的經(jīng)營營服務(wù)項目中中直接為業(yè)戶戶提供服務(wù)的的人員持有健健康合格證及及相關(guān)崗位的的上崗資格證證，每年進(jìn)行行一次健康檢檢查。2)泳池管理理游泳池有明明確禁止高血血壓、心臟病病患者、皮膚膚傳染病患者者、醉酒者進(jìn)進(jìn)入及需要監(jiān)監(jiān)護(hù)的兒童的的身高、年齡齡的規(guī)定。有明顯的深深、淺水區(qū)的的劃分及標(biāo)識識。游泳池內(nèi)光光線充足（光光照度在1550LUX以以上），無陰陰暗面（角）。有合格的供供泳客存放物物品的設(shè)施。救生員持證證上崗；救生生設(shè)施齊全；有規(guī)范的救救生員崗位操操作規(guī)程。有配套的水水質(zhì)檢測設(shè)備備，每周對水水質(zhì)檢測不少少于二

41、次，保保持池水氯含含量在0.44-0.6MMG/L之間間。有醒目齊全全的安全警示示及防護(hù)標(biāo)識識。3)桑拿管理理桑拿室要有有明確禁止高高血壓、心臟臟病患者、皮皮膚傳染病者者、醉酒者、性性病患者進(jìn)入入的規(guī)定。有緊急情況況呼救報警系系統(tǒng)和緊急處處置方案。正常使用時時室內(nèi)設(shè)施符符合產(chǎn)品安全全標(biāo)準(zhǔn)。有醒目的安安全警示標(biāo)識識及防護(hù)標(biāo)識識。禁止兒童進(jìn)進(jìn)入及使用的的警示標(biāo)示。4)其他項目目管理會所等設(shè)施施符合產(chǎn)品安安全標(biāo)準(zhǔn)。明示有關(guān)設(shè)設(shè)施使用注意意事項等有關(guān)關(guān)安全防范的的內(nèi)容。有醒目的警警示和防護(hù)標(biāo)標(biāo)識。有合理的消消防疏散通道道和按規(guī)定配配備消防器材材。八、監(jiān)控中心錄錄像標(biāo)準(zhǔn)對小區(qū)園區(qū) 個出入口口、 個個大堂

42、、 臺電梯轎轎廂、會所前前臺、游泳池池全景、中心心花園、地庫庫入口和停車車場等進(jìn)行224小時不間間斷錄像，一一般錄像資料料保存時間不不少于3天。政政府有關(guān)行政政管理部門或或乙方認(rèn)為需需要時，對某某一時間段的的錄像可以提提取長期保存存。九、公共安全輔輔助設(shè)施設(shè)置置及管理標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)對經(jīng)公共地方進(jìn)進(jìn)入業(yè)戶私家家住宅單位進(jìn)進(jìn)行必要的阻阻隔和布置防防控報警裝置置，包括保持持門禁完好、固固定消防走道道窗戶的開啟啟程度和增加加分隔欄，在在易攀爬處設(shè)設(shè)置紅外對射射報警裝置、天天臺門磁報警警等措施，對對停車場、設(shè)設(shè)備房和部分分公共區(qū)域小小區(qū)外圍周邊邊如后圍墻等等裝有攝像槍槍實時監(jiān)控。十、設(shè)備管理服服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)（一）設(shè)備

43、綜綜合管理標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)1 設(shè)備機(jī)機(jī)房管理1)機(jī)房排煙煙、通風(fēng)良好好;保持溫度度、濕度符合合設(shè)備運(yùn)行溫溫、濕度要求求。2)墻壁、天天花無滲漏、無無水跡、無污污跡。3)地面平整整，潔凈。地地漏排水暢通通，無阻塞。4)工具擺放放整齊，高壓壓工具按規(guī)定定送檢并保持持安全有效。5)無異味，密密封防鼠。6)照明燈具具完好，照度度符合使用要要求。7)地面如鋪鋪設(shè)橡膠墊，保保持膠墊潔凈凈完好。8)如設(shè)置安安全保護(hù)柵欄欄，保持柵欄欄貼近地面黃黃線擺放，且且完整無損。2 設(shè)備外外觀1)保持設(shè)備備外表無銹跡跡，不脫漆，無無積塵。2)柜門閉合合良好，開關(guān)關(guān)、按鈕、指指示燈完好。3)儀表完好好，操作顯示示屏完好，顯顯示參數(shù)清

44、晰晰、筆劃完整整。4)設(shè)備如有有煙道、廢氣氣排放等管道道，則包裝密密封完好，排排放通暢。5)設(shè)備油箱箱、油管、水水管、水箱無無銹、無滲漏漏。6)設(shè)備聯(lián)軸軸器罩（套）安安裝良好，保保護(hù)功能完善善；不變形、不不生銹。7)溢水管防防蚊網(wǎng)安裝規(guī)規(guī)范，水池蓋蓋完整無損，放放置平穩(wěn)，上上鎖。8)設(shè)備各種種部件、管道道安裝牢固，基基本不擺動。9)設(shè)備電源源電線、數(shù)據(jù)據(jù)線等捆扎整整齊，無破損損或脫落。3設(shè)備標(biāo)識識標(biāo)牌管理1)標(biāo)牌齊全全、統(tǒng)一，字字跡清晰。2)各類指示示、警告牌掛掛放（貼）在在指定處。3)設(shè)備電動動機(jī)銘牌完好好清晰。4)管道涂漆漆顏色正確；箭頭和文字字清晰，噴印印距離符合規(guī)規(guī)定。4設(shè)備檔案案資料

45、管理1）建立小區(qū)區(qū)設(shè)備檔案管管理制度，實實行專業(yè)化統(tǒng)統(tǒng)一管理。2）各個系統(tǒng)統(tǒng)的設(shè)備設(shè)立立臺帳和卡片片，內(nèi)容包括括：設(shè)備名稱稱、編號、原原值、使用年年限、生產(chǎn)廠廠家、安裝位位置等，要求求帳、物、卡卡一致，并輸輸入電腦保存存。當(dāng)設(shè)備變變更時臺帳亦亦應(yīng)及時更改改。3）對大型、重重要的設(shè)備要要建立技術(shù)檔檔案，一機(jī)一一檔，內(nèi)容含含：裝箱單、說說明書、圖紙紙、設(shè)備出廠廠合格證、開開箱驗收單、設(shè)設(shè)備安裝移交交驗收單、設(shè)設(shè)備中修大修修次數(shù)、時間間、主要備件件的更換、大大修完工報告告書等。4）凡在用的的設(shè)備都要設(shè)設(shè)立標(biāo)示牌，其其編號與設(shè)備備卡一致。（二）設(shè)備管管理標(biāo)準(zhǔn)1. 供配電電系統(tǒng)管理標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)1)系統(tǒng)狀態(tài)態(tài)目

46、標(biāo)及供應(yīng)應(yīng)標(biāo)準(zhǔn)低壓開關(guān)柜柜出線電壓 380VV；運(yùn)行時，指指示燈亮，各各類指示儀表表均有指示，讀讀數(shù)清晰可靠靠。各開關(guān)操操作靈活可靠靠。電容補(bǔ)償柜柜功率因數(shù) COS0.9；能自動投入入運(yùn)行或手動動投入運(yùn)行。除市電停電電外，力保每每天24小時時樓宇內(nèi)用電電正常。市電停電或或故障停電，備備用發(fā)電機(jī)能能自動投運(yùn)，提提供電梯、供供水泵、消防防設(shè)備等一類類用電。2)操作職責(zé)責(zé)每天檢查 2 次，檢檢查設(shè)備、機(jī)機(jī)房環(huán)境及標(biāo)標(biāo)牌標(biāo)識情況況，并做好記記錄。電柜外表每每周清抹一次次；電柜內(nèi)不不少于每半年年清掃一次；墻壁、地面面污漬隨時清清除。按照操作規(guī)規(guī)程操作設(shè)備備，嚴(yán)格執(zhí)行行倒閘操作規(guī)規(guī)定，如實填填寫操作票，并

47、并做好運(yùn)行記記錄。在設(shè)備運(yùn)行行過程中，每每3小時巡視視一遍。3)保養(yǎng)職責(zé)責(zé)按照保養(yǎng)計計劃，實施月月度、季度、半半年項目保養(yǎng)養(yǎng)，并填寫保保養(yǎng)記錄。按保養(yǎng)計劃劃定期清理電電柜外表塵埃埃、銹跡；刷刷防銹漆。按保養(yǎng)計劃劃定期撥動電電器元件活動動部分，檢查查電器動作靈靈活性。電器器及線路如有有破損、脫落落、接觸不良良現(xiàn)象，則檢檢修或更換線線路或元件。 確保電器動動作干脆利落落、無異響、工工作狀態(tài)及指指示正常。4)維修責(zé)任任對于一些技技術(shù)專屬部分分的設(shè)備，聘聘請合格的分分包維修方進(jìn)進(jìn)行維修保養(yǎng)養(yǎng)，乙方有義義務(wù)進(jìn)行現(xiàn)場場監(jiān)管，并對對甲方承擔(dān)維維修責(zé)任。因產(chǎn)品或施施工質(zhì)量問題題造成供配電電系統(tǒng)設(shè)備及及其零部件

48、發(fā)發(fā)生故障或意意外事故，及及由此造成的的第三方人身身及財產(chǎn)損失失，由相關(guān)責(zé)責(zé)任方承擔(dān)法法律責(zé)任及經(jīng)經(jīng)濟(jì)賠償責(zé)任任。凡經(jīng)維修或或更換零部件件的設(shè)備，經(jīng)經(jīng)過調(diào)試，必必須達(dá)到運(yùn)行行技術(shù)指標(biāo)、符符合使用要求求。2.給排水系系統(tǒng)管理標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)1）系統(tǒng)狀態(tài)態(tài)目標(biāo)及標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)水泵電動機(jī)機(jī)轉(zhuǎn)動靈活，無無異聲；機(jī)械械密封完好，無無漏水，運(yùn)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)平穩(wěn)，不失失轉(zhuǎn)。運(yùn)行時時工作電流在在電動機(jī)額定定電流范圍內(nèi)內(nèi)；運(yùn)行時揚(yáng)揚(yáng)程（ m ）、流量（ m3/h ）、水壓（ MPa ）滿滿足樓層用水水要求；生活活變頻供水壓壓力設(shè)定滿足足用水要求，一一般略高于樓樓高的壓力。管道閥門打打開、關(guān)閉轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)動靈活；止止回閥封閉良良好。電柜各儀表表均有

49、指示；各種開關(guān)、按按鈕操作靈活活；可有效的的控制及保護(hù)護(hù)相應(yīng)用電設(shè)設(shè)備生活供水水變頻裝置參參數(shù)設(shè)定正確確，觸摸屏能能不斷顯示運(yùn)運(yùn)行參數(shù)。水池、水箱箱浮球或水位位開關(guān)動作靈靈活，控制準(zhǔn)準(zhǔn)確可靠，無無誤動作現(xiàn)象象；滿水位能能使泵停轉(zhuǎn)，低低水位能使泵泵啟動；水位位監(jiān)視裝置能能正常監(jiān)視水水池（箱）狀狀態(tài)，超水位位能報警。集水井浮球球或水位開關(guān)關(guān)動作靈活，滿滿水位能使泵泵啟動，低水水位能使泵停停轉(zhuǎn)；監(jiān)視模模塊能正常監(jiān)監(jiān)視水井狀態(tài)態(tài)。市政停水后后蓄水量保持持繼續(xù)供水88小時；園區(qū)區(qū)內(nèi)管道維修修時停水，先先預(yù)告，并盡盡可能安排在在非用水高峰峰期進(jìn)行。2）操作職責(zé)責(zé)每天巡查33次，檢查設(shè)設(shè)備清潔、機(jī)機(jī)房環(huán)境、

50、標(biāo)標(biāo)牌標(biāo)識是否否符合標(biāo)準(zhǔn)。按操作規(guī)程程操作設(shè)備，填填寫設(shè)備運(yùn)行行記錄表。每周定期巡巡檢浮球（或或水位開關(guān)）有有無卡死引發(fā)發(fā)溢流跑水；生活變頻供供水觸摸屏顯顯示狀態(tài)是否否正常。設(shè)備運(yùn)行過過程中，每33小時巡視一一次。 3）保養(yǎng)職責(zé)責(zé)按照保養(yǎng)計計劃實施月度度、季度、半半年項目保養(yǎng)養(yǎng)，并填寫保保養(yǎng)記錄。清理水泵、電電柜、管道、閥閥門的塵埃、銹銹跡；涂防銹銹漆。給水泵、閥閥門閥桿加潤潤滑油。檢查水泵、管管道、閥門有有無滲漏。檢查管網(wǎng)、管管件是否牢固固、有無變形形。撥動電器元元件活動部分分，檢查電器器動作靈活性性。檢查電器及及線路如有破破損、脫落、接接觸不良的現(xiàn)現(xiàn)象，則更換換或修理。電電柜電器動作作干脆

51、利落、無無異響、工作作狀態(tài)指示正正常；水泵轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)動靈活，不不滲漏。 4）維修責(zé)任任對于一些技技術(shù)專屬部分分的設(shè)備，聘聘請合格的分分包維修方進(jìn)進(jìn)行維修保養(yǎng)養(yǎng)，乙方有義義務(wù)進(jìn)行現(xiàn)場場監(jiān)管，并對對甲方承擔(dān)維維修責(zé)任。因產(chǎn)品或施施工質(zhì)量問題題造成給排水水系統(tǒng)設(shè)備、管管網(wǎng)及其零部部件發(fā)生故障障或意外事故故，及由此造造成的第三方方人身及財產(chǎn)產(chǎn)損失，由相相關(guān)責(zé)任方承承擔(dān)法律責(zé)任任及經(jīng)濟(jì)賠償償責(zé)任。乙方日常保保養(yǎng)中如發(fā)現(xiàn)現(xiàn)線路或元件件損壞，及時時檢修或更換換新的線路或或元件。3.電梯系統(tǒng)統(tǒng)管理標(biāo)準(zhǔn)1）系統(tǒng)狀態(tài)態(tài)目標(biāo)及供應(yīng)應(yīng)標(biāo)準(zhǔn)電梯停層準(zhǔn)準(zhǔn)確，平層度度在規(guī)定的數(shù)數(shù)值內(nèi)。電源斷電或或錯相時，電電梯不會啟動動運(yùn)行。限

52、速器、安安全鉗可靠聯(lián)聯(lián)動并制停電電梯。斷開任一安安全開關(guān)，電電梯均能停止止運(yùn)行。安全觸防板板夾人功能正正常。轎廂與監(jiān)控控室通話正常常。安全設(shè)施完完好齊全；通通風(fēng)、照明等等附屬設(shè)施完完好，能提供供舒適的乘搭搭環(huán)境?；鹁瘯r電梯梯能迫降到首首層，并被切切斷電源。電梯轎廂內(nèi)內(nèi)不得展示商商業(yè)性廣告牌牌。保證電梯轎轎廂內(nèi)空調(diào)的的正常運(yùn)轉(zhuǎn)。2）操作職責(zé)責(zé)記錄電梯運(yùn)運(yùn)行情況和維維修保養(yǎng)工作作內(nèi)容。在接到報警警信號及時通通過對講安撫撫被困人員，55分鐘內(nèi)趕到到現(xiàn)場，300分鐘內(nèi)設(shè)法法解救乘客，并并進(jìn)行設(shè)備故故障排除處理理。3）保養(yǎng)職責(zé)責(zé)按月度、季季度保養(yǎng)計劃劃實施保養(yǎng)，并并填寫保養(yǎng)記記錄。清除設(shè)備、器器件灰塵、

53、污污漬。電梯及其安安全設(shè)施每周周不少于1次次進(jìn)行清潔、潤潤滑、調(diào)整和和檢查等例行行保養(yǎng)。保養(yǎng)養(yǎng)作業(yè)盡量安安排在夜間或或電梯空閑時時間。每年對所有有電梯進(jìn)行11次全面綜合合檢查、清洗洗、潤滑、修修理、調(diào)整和和測試；每臺臺電梯每隔22-3年必須須進(jìn)行1次負(fù)負(fù)荷校調(diào)試驗驗。按照國家有有關(guān)制度組織織辦理電梯年年檢限速器檢檢測和電梯準(zhǔn)準(zhǔn)用證。4）維修責(zé)任任對于一些技技術(shù)專屬部分分的設(shè)備，聘聘請合格的分分包維修方進(jìn)進(jìn)行維修保養(yǎng)養(yǎng)，乙方有義義務(wù)進(jìn)行現(xiàn)場場監(jiān)管，并對對甲方承擔(dān)維維修責(zé)任。因產(chǎn)品或施施工質(zhì)量問題題造成電梯系系統(tǒng)設(shè)備及其其零部件發(fā)生生故障或意外外事故，及由由此造成的第第三方人身及及財產(chǎn)損失，由由相

54、關(guān)責(zé)任方方承擔(dān)法律責(zé)責(zé)任及經(jīng)濟(jì)賠賠償責(zé)任。乙方日常保保養(yǎng)中如發(fā)現(xiàn)現(xiàn)線路或元件件損壞，在職職責(zé)范圍內(nèi)及及時檢修或更更換新的線路路或元件。凡經(jīng)維修或或更換零部件件的設(shè)備，經(jīng)經(jīng)過調(diào)試，必必須達(dá)到使用用說明書的技技術(shù)指標(biāo)、性性能。因使用不當(dāng)當(dāng)或人為過失失造成電梯系系統(tǒng)設(shè)備及零零部件損壞的的，由責(zé)任人人負(fù)責(zé)修復(fù)或或負(fù)賠償責(zé)任任。4.保安監(jiān)控控系統(tǒng)管理標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)1）系統(tǒng)狀態(tài)態(tài)目標(biāo)及供應(yīng)應(yīng)標(biāo)準(zhǔn)攝像機(jī)攝得得圖像清晰、穩(wěn)穩(wěn)定、無干擾擾。云臺轉(zhuǎn)動、鏡鏡頭、光圈調(diào)調(diào)節(jié)、調(diào)焦、放放大/縮小、圖圖像切換畫面面分割等功能能正常。動態(tài)報警時時，蜂鳴器響響，錄像機(jī)自自動錄像，有有報警時間記記錄。視頻丟失報報警。市電停電，圖圖像數(shù)

55、據(jù)不丟丟失。圖像回放清清晰。3天內(nèi)能隨隨時提供錄像像查詢。2）操作職責(zé)責(zé)保持設(shè)備清清潔、機(jī)房環(huán)環(huán)境、標(biāo)牌標(biāo)標(biāo)識符合管理理標(biāo)準(zhǔn)。做好設(shè)備運(yùn)運(yùn)行記錄并保保存好錄像帶帶。檢查攝像機(jī)機(jī)（含云臺）是是否有松脫、損損壞；視頻線線是否有松脫脫、損壞。如如有及時報修修。3）保養(yǎng)職責(zé)責(zé)按月度、季季度保養(yǎng)計劃劃實施保養(yǎng)并并填寫保養(yǎng)記記錄。清除設(shè)備外外表塵埃、污污漬。線路及器件件如有破損、脫脫落、接觸不不良的現(xiàn)象，則則檢修或更換換。4）維修責(zé)任任對于一些技技術(shù)專屬部分分的設(shè)備，聘聘請合格的分分包維修方進(jìn)進(jìn)行維修保養(yǎng)養(yǎng)，乙方有義義務(wù)進(jìn)行現(xiàn)場場監(jiān)管，并對對甲方承擔(dān)維維修責(zé)任。因產(chǎn)品或施施工質(zhì)量問題題造成保安監(jiān)監(jiān)控系統(tǒng)設(shè)

56、備備及其零部件件發(fā)生故障或或意外事故，及及由此造成的的第三方人身身及財產(chǎn)損失失，由相關(guān)責(zé)責(zé)任方承擔(dān)法法律責(zé)任及經(jīng)經(jīng)濟(jì)賠償責(zé)任任。乙方日常保保養(yǎng)中如發(fā)現(xiàn)現(xiàn)線路或元件件損壞，在職職責(zé)范圍內(nèi)及及時檢修或更更換新的線路路或元件。凡經(jīng)維修或或更換零部件件的設(shè)備，經(jīng)經(jīng)過調(diào)試，必必須達(dá)到使用用說明書的技技術(shù)指標(biāo)、性性能。因使用不當(dāng)當(dāng)或人為過失失造成保安監(jiān)監(jiān)控系統(tǒng)設(shè)備備及零部件損損壞的，由責(zé)責(zé)任人負(fù)責(zé)修修復(fù)或負(fù)賠償償責(zé)任。5.消防報警警系統(tǒng)管理標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)1）系統(tǒng)狀態(tài)態(tài)目標(biāo)及供應(yīng)應(yīng)標(biāo)準(zhǔn)探頭確認(rèn)報報警、破玻報報警、噴淋頭頭達(dá)到溫度爆爆裂噴水，警警鈴、喇叭響響功能正常；電梯迫降至至首層。破玻報警，消消防栓泵啟動動。噴淋

57、頭噴水水，濕式壓力力閥動作，水水警鈴響,噴噴淋泵啟動。地下室上述述報警時，除除了電梯不迫迫降外，其余余與上面的相相同。另外，分分區(qū)防火卷簾簾下降至地面面；送風(fēng)機(jī)和和排煙風(fēng)機(jī)啟啟動。凡火災(zāi)報警警切斷非消防防電源。凡火災(zāi)報警警消防主機(jī)應(yīng)應(yīng)收到火警信信息和設(shè)備聯(lián)聯(lián)動信息。在在CRT上顯顯示這些信息息。監(jiān)控中心可可以遠(yuǎn)程控制制防火卷簾下下降，消防栓栓泵、噴淋泵泵、風(fēng)機(jī)的啟啟/停。滅火器在正正常使用時限限內(nèi)。2）操作職責(zé)責(zé)值班運(yùn)行確確認(rèn)火災(zāi)報警警，填寫運(yùn)行行記錄表。保持消防設(shè)設(shè)備、機(jī)房環(huán)環(huán)境、標(biāo)牌標(biāo)標(biāo)識符合標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)。定期巡檢警警鈴、喇叭、探探頭、破玻、噴噴淋頭、防火火卷簾、按鈕鈕合有無松脫脫或損壞。定期巡

58、檢探探頭、模塊的的狀態(tài)是否正正常。定期抹擦警警鈴、喇叭、破破玻的灰塵、污污漬。每月清抹卷卷簾簾面一次次。定期清掃主主機(jī)、廣播系系統(tǒng)、聯(lián)動柜柜的灰塵。定期清掃水水泵電控柜的的灰塵。定期檢查滅滅火器，必要要時稱重。3）保養(yǎng)職責(zé)責(zé)按照月度、季季度保養(yǎng)計劃劃，完成以下下設(shè)施的保養(yǎng)養(yǎng)，并填寫保保養(yǎng)記錄。a. 消防栓栓泵和噴淋泵泵保養(yǎng)。b. 水泵電電控柜保養(yǎng)。c. 消防管管道、閥門保保養(yǎng)。d. 濕式閥閥保養(yǎng)。e. 消防主主機(jī)保養(yǎng)。f. 探頭保保養(yǎng)。g. 消防廣廣播系統(tǒng)保養(yǎng)養(yǎng)。h. 卷簾門門保養(yǎng)。定期進(jìn)行系系統(tǒng)聯(lián)動測試試，檢測系統(tǒng)統(tǒng)的功能。4）維修責(zé)任任對于一些技技術(shù)專屬部分分的設(shè)備，聘聘請合格的分分包維修

59、方進(jìn)進(jìn)行維修保養(yǎng)養(yǎng)，乙方有義義務(wù)進(jìn)行現(xiàn)場場監(jiān)管，并對對甲方承擔(dān)維維修責(zé)任。因產(chǎn)品或施施工質(zhì)量問題題造成消防報報警系統(tǒng)設(shè)備備及其零部件件發(fā)生故障或或意外事故，及及由此造成的的第三方人身身及財產(chǎn)損失失，由相關(guān)責(zé)責(zé)任方承擔(dān)法法律責(zé)任及經(jīng)經(jīng)濟(jì)賠償責(zé)任任。乙方日常保保養(yǎng)中如發(fā)現(xiàn)現(xiàn)線路或元件件損壞，在職職責(zé)范圍內(nèi)及及時檢修或更更換新的線路路或元件。凡經(jīng)維修或或更換零部件件的設(shè)備，經(jīng)經(jīng)過調(diào)試，必必須達(dá)到使用用說明書的技技術(shù)指標(biāo)、性性能。因使用不當(dāng)當(dāng)或人為過失失造成消防報報警系統(tǒng)設(shè)備備及零部件損損壞的，由責(zé)責(zé)任人負(fù)責(zé)修修復(fù)或負(fù)賠償償責(zé)任。6.通信系統(tǒng)統(tǒng)、廣播電視視系統(tǒng)、管道道煤氣系統(tǒng)：乙方協(xié)助相相關(guān)部門開展展

60、維護(hù)工作。由由相應(yīng)單位負(fù)負(fù)責(zé)。乙方可可代業(yè)戶聯(lián)系系相關(guān)工作，可可做一些簡易易查看。十一、公共設(shè)施施維修管理服服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)一、建筑物維維護(hù)保養(yǎng)（一） 房屋屋建筑結(jié)構(gòu)1.保養(yǎng)和管管理責(zé)任1）每年巡視視1次房屋主主體結(jié)構(gòu)，觀觀察情況有無無異常，進(jìn)行行安全確認(rèn)（需需要時，報政政府專業(yè)機(jī)構(gòu)構(gòu)檢測）。2）在冬、雨雨季和天氣異異常時安排房房屋設(shè)施巡視視，對易出問問題的部位重重點(diǎn)檢查。3）每月檢查查清理1次屋屋面、檐溝內(nèi)內(nèi)落葉雜物樹樹葉等，疏通通雨水口、落落水管等。4）每周巡視視1次樓宇單單元門、樓梯梯間通道部位位以及其它共共用部位的門門窗、玻璃、通通道照明燈等等。5）對室內(nèi)裝裝修進(jìn)行檢查查，防止對樓樓體承重結(jié)構(gòu)