不動產(chǎn)經(jīng)濟學(6 ) 房管(3學分)

1、不動產(chǎn)經(jīng)濟學 Real Estate Economics第二部分：不動產(chǎn)經(jīng)濟微觀分析1第二部分學習內(nèi)容2、 住房市場1、 土地市場3、 非住房市場2住房市場 學習內(nèi)容1第一節(jié) 住房市場供求關(guān)系 2第二節(jié) 住房價格 3教學目標掌握供求規(guī)律如何影響住房市場。掌握住房價格形成機制。利用專業(yè)術(shù)語分析市場狀況。4請回答下列問題怎樣分析住房需求？怎樣分析住房供給？怎樣分析住房市場供求狀態(tài)？該市場的供求狀態(tài)特征是什么？怎么理解住房市場的四象限模型？最好結(jié)合中國實際。怎樣改善目前我國房地產(chǎn)市場的供求狀況？請?zhí)峁┠愕恼滟F建議。5住房市場 學習內(nèi)容1第一節(jié) 住房市場供求關(guān)系 2第二節(jié) 住房價格 6 A 住房市場的

2、需求 1、住房需求影響因素 2、住房需求彈性7 住房需求是指消費者在特定的時期內(nèi)、一定的價格水平上，愿意購買而且能夠購買的房屋量。 住房需求應從兩個角度進行研究（1）總需求數(shù)量 （2）總需求結(jié)構(gòu) 住房需求受到諸多因素影響，重要的因素有：81、住房需求的影響因素人口和家庭結(jié)構(gòu)對住房需求的影響收入與財富對住房需求的影響消費者偏好變化對住房需求的影響住房價格(包括對價格的預期）對住房需求的影響利率對住房需求的影響9人口和家庭結(jié)構(gòu)對住房需求的影響人口人口規(guī)模及人口統(tǒng)計特征人口規(guī)模不變，離婚率的增加家庭：西方城市經(jīng)濟學家對居民家庭的分類：在學型家庭購物交際型家庭工作時間特殊型家庭高收入家庭 10（1）在

3、學型家庭 在這類家庭中，由于某個家庭成員（如孩子）正在求學，因此，其他成員往往為照顧這一成員的學習，給他創(chuàng)造良好的學習條件，而自己不惜花費較多的交通費用，去選擇環(huán)境適宜、又離教育設施較近的住所居住。11（2）購物、交際型居民 這類居民的特點是熱衷于購物、逛街，喜歡聽音樂會、看電影及善于社交。 他們在對住房服務的需求上，主要關(guān)心市中心的熱鬧氣氛及其各種便利的娛樂設施，而將住房的面積放在較次要的地位。 因此這類居民傾向于居住在市中心的熱鬧地段。12（3）工作時間特殊型居民 這類居民的工作特點是需要倒班或上早班。 因此，他們在選擇住房服務時，考慮的是上下班的便利，而傾向于居住在靠近自己工作單位的地方

4、。13（4）高收入居民 由于住房常被看作是價值很高的財產(chǎn)，所以收入愈高的居民，對住房質(zhì)量的要求也就愈高。 在歐美的一些城市中，由于交通進步，高收入居民就傾向追求郊外的高級住房（如別墅）。14 家庭類型的劃分是住房市場細分的重要方法，不同類型的家庭形成不同的住房消費者群，有利于住房供給者選擇目標市場和營銷策略。15收入與財富對住房需求的影響收入是流量概念，是一定時期家庭新增加的現(xiàn)金?，F(xiàn)期收入對住房消費影響不大。是重要的制約因素，會影響信貸的可得性。財富是存量概念，是某一時點上家庭各種收入的積累額。家庭財富（持久收入）對住房消費影響大。16利率對住房需求的影響 利率變化會產(chǎn)生替代效應和收入效應：其

5、他因素不變，利率上升，如果家庭是凈儲蓄，家庭收入會增加。如果是凈借貸，實際收入會下降。利率上升，未來消費與當前消費的相對價格發(fā)生了變化，有可能推遲住房購買。17額外收獲：可支付性指數(shù)（也稱居屋指數(shù)） 根據(jù)住房價格、住房貸款利率、家庭收入水平可計算可支付性指數(shù)。包括：測定住房價格中位數(shù)。中位數(shù)價格指一半的住房銷售價格在其上，一半在其下的價格；選擇標準住房貸款利率。通常選用首付是住房價格的20%，貸款額是住房價格的80%，并采用固定利率。測定該地區(qū)家庭收入水平。18例：測定住房價格中位數(shù)，假定為400000元?，F(xiàn)行利率假定為6%，按住房價格的80%計算貸款額，那么為320000元。按照6%的利率3

6、0年還清，則每月要支付本利和、保險、稅等2500元。利用30%的合格率來計算每月若支付2500元需要有多少月收入，25000.30=833312=99999元，即近10萬元的年收入可承擔320000元的貸款和400000元的房價。利用普查數(shù)據(jù)，測定有多少家庭擁有10萬元以上的年收入。假定為3萬戶。計算該地區(qū)的家庭總戶數(shù)。假定為10萬戶?？芍Ц缎灾笖?shù)為30000/100000=30% 這意味著只有30%的家庭有能力購買中位數(shù)價格的住房。192、住房需求彈性住房需求的價格彈性根據(jù)經(jīng)濟學的一般原理，住房需求的價格彈性是指住房價格變化的比率所引起的住房需求量變動的比率，它表示了住房需求量變動對住房價格

7、變動的反應程度。研究表明，住房需求彈性小于1，表明住房為必需品。住房需求的收入彈性 北京 0.88 天津 0.84 石家莊0.83，不同收入階段，收人 彈性不同： 3000/人.月，4000/人.月 收入彈性擴大一倍。住房需求的交叉彈性 - 研究表明，食品與住房的交叉彈性為-0.1041，兩者為 互補品；購房和租房的交叉彈性為正，兩者為替代品。202、住房需求彈性住房的剛性需求 是需求收入彈性較大，而價格彈性較小的具有購買力的消費性需求。 剛性遞減的順序是：拆遷需求、婚房需求、改善性需求。消費需求的不同： 剛性消費需求變化不大 住房投資（投機）需求變化較大212、住房需求彈性需求價格彈性分類1

8、)Ed=0，完全無彈性，需求價格彈性為零 理論上的必需品 2)1Ed0，需求缺乏彈性。生活必需品3)Ed=1， 需求單一彈性。理想的一般商品4)Ed1， 需求富有彈性。生活奢侈品5) Ed=，需求完全彈性，理論上的奢侈品22作業(yè)1、不是我太雷人，是記者太有才思考與討論：除此之外，還有哪些生活方式的變化帶來了房地產(chǎn)需求的變化？根據(jù)以上輿論事件，談談聯(lián)系社會學、人口學等學科知識討論房地產(chǎn)問題的必要性。23 B、住房市場的供給 1、住房供給的影響因素 2、住房供給彈性24 住房供給是指房地產(chǎn)開發(fā)商在某一特定時期內(nèi)，在每一價格水平上愿意而且能夠租售的住房商品量。供給中既包括增量房，也包括存量房。 住房

9、存量變動=住房總投資- 折舊- 其他毀損損失 - 其中，住房總投資=新建住房投資+存量住房改建、擴建、維修投資。 - 新建住房投資的衡量指標：一定時期內(nèi)新頒發(fā)的項目施工許可證；新開工面積；竣工面積。251、住房供給的影響因素住房價格土地價格和城市土地的數(shù)量資金供應量和利率政府管制（如，土地管制、稅收政策）建筑材料供應能力和建筑能力房地產(chǎn)開發(fā)商對未來的預期262、住房供給彈性所謂住房供給彈性，就是指供給的價格彈性，即住房價格變動的比率所引起的其供應量變動的比率，它表示了住房供給量變動對住房價格變動的敏感程度。272、住房供給彈性我國房地產(chǎn)供給彈性 短期缺乏彈性，長期具有一定彈性。 現(xiàn)代城市規(guī)劃越

10、來越嚴格，房地產(chǎn)供應對房價的反應靈敏程度越來越降低，反應滯后周期越來越長，那么就導致：一旦一個城市地區(qū)房價上漲起來，哪怕可能只是一些不是基本面的意外沖擊因素，都會因為沒有供給反應而在長期內(nèi)難以熨平，給人的印象是房價好像只高不低。 但對于房價下跌卻靈敏得多，兩者是不對稱的 。 所以房地產(chǎn)市場上漲周期較長，下降周期短。282、住房供給彈性供給價格彈性的分類：1)Es=0，此時稱供給完全無彈性，或稱供給價格彈性為零。 稀缺資源2)Es=，此時稱供給價格彈性無窮大，或稱供給有完全彈性。3)Es=1，此時稱供給為單一彈性。 理想的一般商品4)Es1，此時稱供給富有彈性。 生產(chǎn)周期短的商品5)1Es0，此

11、時稱供給缺乏彈性。生產(chǎn)周期長的產(chǎn)品29小結(jié)：房地產(chǎn)市場的供給與需求彈性分析房地產(chǎn)市場的供給與需求彈性特點：1、房地產(chǎn)供給價格彈性是短期缺乏，長期有一定彈性2、房地產(chǎn)需求的價格彈性缺乏（必需品） 一定時期房地產(chǎn)，富有彈性3、房地產(chǎn)價格彈性?。商娲潭容^低）作用：企業(yè)微觀定價、政府宏觀調(diào)控30 C、住房市場的供求均衡31數(shù)量價格sQ0d住房供求均衡 我們把這某一價格上住房需求量和供給量正好相等的價格稱為均衡價格。P0住房市場均衡與非均衡32現(xiàn)實房地產(chǎn)市場中，根據(jù)房地產(chǎn)供求彈性大小的不同，市場均衡點的移動形式可以分為三種類型：收斂式蛛網(wǎng)模型、擴散式蛛網(wǎng)模型和封閉式蛛網(wǎng)模型房地產(chǎn)市場蛛網(wǎng)模型（左圖為

12、收斂式蛛網(wǎng)模型，中圖為擴散式蛛網(wǎng)模型，右圖為封閉式蛛網(wǎng)模型）33供求非均衡 即供給與需求的失衡狀態(tài)，是指住房的供給價格與需求價格、供給數(shù)量與需求數(shù)量之間，或者有一對不一致，或者兩者都不一致的經(jīng)濟運行狀態(tài)。 三種狀態(tài)： A、總量性供不應求狀態(tài) B、總量性供過于求狀態(tài) C、結(jié)構(gòu)性供求失衡的狀態(tài) 空置率住房市場均衡與非均衡34 D、房地產(chǎn)市場的空置與空置率35 房地產(chǎn)市場的空置與空置率盡管美國、日本、新加坡以及中國香港和臺灣地區(qū)對空置的定義和范圍的界定存在一些差異，但它們的共性是均針對存量市場上可供使用但未投入使用的部分住宅，并采用“套（unit）”作為空置的統(tǒng)計單位，以便于將住宅單元數(shù)量和家庭數(shù)量

13、進行比較36空置率（Vacancy rate）是指某一時點存量房屋空置面積占存量房屋總面積的比重，反映的是現(xiàn)有房屋的利用狀況。其計算公式為：自然空置率（Natural Vacancy Rate）也稱為合理空置率，指不存在超額供給或需求，而租金處于長期均衡狀態(tài)時的空置率。37房地產(chǎn)市場有一定量的空置面積十分正常，原因主要有以下三方面：第一，完善的商品經(jīng)濟形態(tài)必然存在一定量的商品以供周轉(zhuǎn)之用，尤其是市場經(jīng)濟中的商品必須保持適當?shù)膸齑媪亢椭苻D(zhuǎn)量以滿足供求的調(diào)整。第二，房地產(chǎn)市場上總是存在一定量的“有瑕疵”供給或者無效供給。第三，空置起到調(diào)節(jié)市場供求的作用，是通往供求均衡的必經(jīng)之路。38可以通過閑置和

14、過度需求模型來分析房地產(chǎn)市場的空置，如圖所示。39作業(yè)2、對空置商品房要區(qū)分摩擦空置與市場空置兩種情況思考與討論：對中國房地產(chǎn)空置面積有多種解讀的主要原因是什么？區(qū)分摩擦空置與市場空置的主要標準是什么？區(qū)分摩擦空置與市場空置對房地產(chǎn)市場的理性發(fā)展具有怎樣的意義？40住房市場均衡與非均衡改善當前房地產(chǎn)供求關(guān)系的思路與對策41作業(yè)引言： 2013年末，房地產(chǎn)市場悄然變得冷清。多家機構(gòu)的數(shù)據(jù)顯示，今年第四季度熱點城市樓市成交量持續(xù)下滑。隨之而來的是一二線城市部分區(qū)域的房價“跳水”。樓市似乎正從此前的火熱狀態(tài)迅速降溫。這種市場異動引發(fā)了外界猜想：隨著熱點城市調(diào)控政策收緊，房地產(chǎn)市場是否進入下行周期？多

15、位分析人士強調(diào)，近期樓市降溫是地方調(diào)控政策密集出臺和季節(jié)因素綜合作用的結(jié)果。從供需基本面來看，供不應求的狀態(tài)仍未明顯改善，樓市仍有上行動力。因此，當前的市場異動屬于“假性降溫”。盡管年末一系列重要會議強調(diào)市場化思路，但短期看，熱點城市仍將承受政策的高壓。整體看，明年房地產(chǎn)市場或轉(zhuǎn)入低速運行，房價漲幅可能放緩。42作業(yè)3、改善當前房地產(chǎn)供求關(guān)系的思路與對策思考與討論：請搜集資料調(diào)查研究目前我國一二三四線城市住房市場供求現(xiàn)狀，從宏觀層面了解下房地產(chǎn)市場是否如“前言”所預測的那樣。房價是否正在跳水？請搜集資料調(diào)查研究珠海市住房市場供求現(xiàn)狀，從微觀角度了解下地區(qū)房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀。目前住房市場是否存在問題

16、，怎樣從供求角度改善住房市場現(xiàn)狀？43 E、住房市場的四象限模型44房地產(chǎn)買賣市場和租賃市場之間的相互聯(lián)系和深層變化關(guān)系可以通過圖所示的房地產(chǎn)市場四象限模型加以表示。靜態(tài)分析45四象限模型（動態(tài)分析）經(jīng)濟增長的影響外生經(jīng)濟變量對房地產(chǎn)市場的影響：經(jīng)濟增長影響：1象限需求曲線外移長期利率下調(diào)影響：2象限曲線外移 租金下降、價格、存量新建量上升46學習四象限模型的重要作用A、存量房地產(chǎn)市場的發(fā)展是整個房地產(chǎn)市場發(fā)展的動力來源。B、宏觀調(diào)控的對象應該是房地產(chǎn)的存量市場C、土地市場是房地產(chǎn)市場供給的源頭。47前置作業(yè)：1+X了解1、房價形成機制2、衡量房價的主要統(tǒng)計指標（重點：租售比、房價收入比）3、

17、房價與其他變量的關(guān)系（重點：房價與地價、房價與利率、房價與匯率、房價與股票價格）4、住房價格模型48住房市場 學習內(nèi)容1第一節(jié) 住房市場供求關(guān)系 2第二節(jié) 住房價格 491、房價形成機制2、衡量房價的主要統(tǒng)計指標3、房價與其他變量的關(guān)系4、住房價格模型5、地價與房價的關(guān)系501、 住房價格形成機制 馬克思認為，價值是凝聚在商品中的無差別的人類勞動，商品是用來交換的勞動產(chǎn)品。地租是雇傭勞動者創(chuàng)造的剩余價值的一部分，土地價格是資本化的地租，因此，可以說房地產(chǎn)價格是由地租資本化的價格與建筑物的勞動價格之和組成。但，這只是從階級本質(zhì)角度的說明，對于具體價格的形成、波動及運行還需從市場和經(jīng)濟的角度加以分

18、析。511、住房價格形成機制經(jīng)濟學常識告訴我們，市場化的商品價格不外乎是其價值的市場供求表現(xiàn)。作為價格核心的房地產(chǎn)價值如何計量？兩種標準：作為消費品，房價的形成主要取決于其生產(chǎn)成本。理論上，如果生產(chǎn)者出售的價格高于購買者自己生產(chǎn)花費的代價，消費者就會自己生產(chǎn)，導致供給增加；作為投資品，消費者對房地產(chǎn)的需求取決于獲得的預期收益，價格的形成主要由預期收益決定。52 1、住房價格形成機制供求數(shù)量價格s1d2d1ba供求數(shù)量價格s1s2s3d1d2d3abcdefgLs圖a 短期住房價格圖b 長期住房價格53住房價格形成機制房地產(chǎn)價格市場供給者需求者成本利潤購買力偏好投資投機消費預期定價 資本定價政府

19、政策信貸政策土地政策稅收政策貨幣政策產(chǎn)業(yè)政策54在市場經(jīng)濟條件下，任何商品的價格都是由市場形成的。房地產(chǎn)的內(nèi)在價值，仍然是房地產(chǎn)價格形成的基礎。商品的價格受供求關(guān)系影響而上下波動。商品的市場價格受到競爭規(guī)律的調(diào)節(jié)。預期原理對房地產(chǎn)價格形成也有特殊作用。552、衡量房地產(chǎn)價格的主要統(tǒng)計指標房地產(chǎn)指數(shù)租售比值房價收入比空置與吸納指標住房消費支出比率56（1）房地產(chǎn)指數(shù)房地產(chǎn)價格指數(shù)動態(tài)描述一定區(qū)域內(nèi)各類房地產(chǎn)（包括商業(yè)、住宅等）價格變動及總體價格平均變動趨勢與變動程度的相對數(shù)，是一個單一指標指數(shù)。理論依據(jù)是“特征價格理論”，其內(nèi)涵為消費者在追求效用最大化過程中，每增加一個單位某種屬性的消費愿意支付

20、的邊際費用。特征價格理論的基本思路是將房地產(chǎn)商品的價格分解，以顯示出其各項特征的隱含價格。主要有中國房地產(chǎn)指數(shù)、偉業(yè)指數(shù)等房地產(chǎn)綜合景氣指數(shù) 根據(jù)一定原則選取包括房地產(chǎn)價格在內(nèi)的多種反映房地產(chǎn)景氣或房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展狀況的經(jīng)濟指標。代表：全國房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)綜合景氣指數(shù)57（2）住房租售比住房價格包括出售價格和租賃價格。租售比 = 每平方米使用面積的月租金/每平方米建筑面積的房價 房屋租售比這個概念是國際上用來衡量某地區(qū)樓市運行是否良好的指標之一。由于租房體現(xiàn)的是一種真實的居住需求，因此當一個城市的房產(chǎn)價格迅速上升而房屋租賃市場的價格卻沒有隨之出現(xiàn)明顯增長時，就表明該地區(qū)的房產(chǎn)市場存在著價格虛高或投機行

21、為。 58（2）住房租售（價）比合理的住房租售比的前提是，在住房租賃期滿時，購房者支付的全部費用的本息和等于租房者所支付的全部租金的本息和。只有在租售利益相等時，消費者租買自愿。當租售比等于合理的K值時，消費者租房或購房的概率各為50%。國外租售比一般為11601200 ，這只是個經(jīng)驗數(shù)據(jù)，應是動態(tài)變量，各國按實際不斷調(diào)整。RPk59例：50m2電梯小戶型帶家具，月租800元/月，2000年買的房子，當時賣價2550/m2，按此價格和租金水平計算，其租售比=800/(255050)，約為1：160 。這個比值意味著如果把房子出租，160個月（大致相當于13年）內(nèi)能收回房款，買房就是劃算的。如果

22、租售比值低于1160，意味著房產(chǎn)投資價值相對變小，房產(chǎn)泡沫已經(jīng)顯現(xiàn)。 60例：1987年日本住宅地價與租金比較地點現(xiàn)實地價（萬日元/m2出租費（萬日元/年. m2價租比千代田區(qū)250019.1130.890中央?yún)^(qū)銀座230011.5200港區(qū)新橋285012.9220.930橫濱市11404.2271.429福岡市8202.9282.758名古屋市9404.2223.809大阪市18206.6275.758資料來源：房地產(chǎn)經(jīng)濟學，謝經(jīng)榮，中國人民大學出版社。61（3）房價收入比 出處 瑞納特（Bertnard Renaud），1989年研究報告指出，發(fā)達國家中房價收入比1.85.5，發(fā)展中國家

23、4.06.1，窮國和富國房價收入比大不相同。 聯(lián)合國人居中心，1998年對96個國家和地區(qū)進行統(tǒng)計，公布房價收入比，各國離散度相當大，0.830，均值8.4，中位數(shù)6.4。 報告非學術(shù)研究論文，未給出房價收入比的定義。被譯為中文后廣為流傳。62 數(shù)據(jù)定義千差萬別，房價收入比各有內(nèi)涵，只能用于時間序列的縱向比較，而不能用于在不同國家和地區(qū)之間的橫向比較： 房價的統(tǒng)計對象選擇不同：不同城市，房價不同；不同檔次，房價不同 ；不同面積，房價不同 房價的統(tǒng)計定義千差萬別：中位數(shù)還是平均數(shù)？ 面積含義分歧：根據(jù)家庭規(guī)模數(shù)與人均居住面積來設定。以廈門為例，其家庭平均規(guī)模數(shù)為2.42，人均居住面積為32.17

24、平方米，所得出的房屋面積約為77平方米，以北京為例，其家庭平均規(guī)模為2.45，人均居住面積為29.26平方米，所得結(jié)果約為71平方米 居民年全部收入各國分歧更大：其中包含了收入階層、恩格爾系數(shù)、隱性收入、灰色收入、流量與存量這五個應該認真考量的因素。 63 64 “房價收入比沒有國際警戒線” 歐洲房地產(chǎn)研究聯(lián)合會主席本特.特納2006.4.22在北京接受記者采訪時明確表示。 世界銀行的結(jié)論是：在低收入國家，房價收入比普遍偏高，但并不一定意味著房地產(chǎn)市場存在泡沫破裂的危險。653、 房地產(chǎn)價格與其他變量的關(guān)系（1）房地產(chǎn)價格與土地價格（2）房地產(chǎn)價格與房地產(chǎn)租金 馬克思的地租理論以及迪帕斯奎爾惠頓模型（DW模型）。兩種理論均假設房價和租金處于同一個成熟的市場環(huán)境下，沒有相互區(qū)隔，從而得出房價和租金成正比的關(guān)系，即663、 房地產(chǎn)價格與其他變量的關(guān)系（3）房地產(chǎn)價格與利率利率主要從以下幾個方面影響房地產(chǎn)價格的漲跌：其一，投資角度看，房地產(chǎn)作為重要的投資品之一，當利率下降時，資金存入銀行的吸引力減弱，流動資金及抵押貸款將快速進入房地產(chǎn)市場。其二，消費角度看，銀行抵押貸款利率是房地產(chǎn)消費的重要成本之一。 尤其是普通住宅的消費對實際利率更為敏感。其三，價值角度看，房地產(chǎn)商品的價值是房