公務(wù)員考試法律常考點

1、公務(wù)員考試法律常識2011年國家公務(wù)員考試法律常識500題-1售樓廣告上的內(nèi)容,開發(fā)商應兌現(xiàn)嗎 售樓廣告和宣傳資料僅僅是開發(fā)商為了吸引買房的人而做的一種宣傳.如果廣告上的宣傳內(nèi)容沒有寫入合同中,即使將來這些宣傳沒有兌現(xiàn),開發(fā)商一般也不會因此而承擔責任.如果開發(fā)商在這些材料上寫得非常明確具體,內(nèi)容確定,如送多少錢的精裝修,綠化面積達到多少平方米等等,這些內(nèi)容將對房屋價格以及購房人是否買房產(chǎn)生重大影響,即使這些內(nèi)容沒有寫入合同,開發(fā)商也要兌現(xiàn).所以,一些重要的廣告一定要保存好,如果將來發(fā)生糾紛,可以作為證據(jù).參考法條:最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋第三條2011年

2、國家公務(wù)員考試法律常識500題-2房地產(chǎn)商承擔虛假廣告民事責任的必要條件有什么 (1)房地產(chǎn)商發(fā)布了虛假廣告.購房者要能夠證明廣告的內(nèi)容是虛假的或者部分是虛假的,這種虛假是房地產(chǎn)商主觀故意 所為.這是房地產(chǎn)商承擔責任的前提.(2)購房者是受到欺騙和誤導.購房者因為依賴(虛假)廣告,對該廣告承諾的內(nèi)容抱 有期望才購買房屋的,即受到了欺騙和誤導.如果購房者在購房前已知或應知廣告內(nèi)容虛假,或者購房者的購房行為與虛假廣告無關(guān),則不能認為是受到了欺騙和誤導.(3)購房者的合法權(quán)益受到了侵害.購房者的合法權(quán)益受到實際發(fā)生的損害,這種損 害包括財產(chǎn)的,金錢的,精神的.(4)損害和虛假廣告之間有因果關(guān)系.也就

3、是說,是虛假廣告欺騙和誤導了購房者,給購房者的權(quán)益造成了損害,即虛假廣告與損害之間有因果關(guān)系.參考法條: 廣告法第三十七條2011年國家公務(wù)員考試法律常識500題-3認購書一般包括哪些內(nèi)容 認購書的內(nèi)容包括:房號及戶型.房屋的建筑面積.房屋的價款及計算方式.簽訂正式購房的日期.在一方不履行的處理問題.開發(fā)商的預售許可證號.當事人雙方基本情況.參考法條: 最高人民法院關(guān)于適用中華人民共和國擔保法若干問題的解釋, 第一百一十五條 合同法第一百一十五條2011年國家公務(wù)員考試法律常識500題-4什么是建筑面積 建筑面積包括兩個部分:一部分是套內(nèi)建筑面積,一部分是分攤的公用建筑面積.它的計算公式是:建

4、筑面積=套內(nèi)建筑面積+分攤的公用建筑面積.參考法規(guī):建筑面積計算規(guī)則2011年國家公務(wù)員考試法律常識500題-5什么是套內(nèi)建筑面積 套內(nèi)建筑面積包括三個部分:套內(nèi)使用面積,套內(nèi)墻體面積,陽臺建筑面積.它的計算公式是:套內(nèi)建筑面積=套內(nèi)使用面積+套內(nèi)墻體面積+陽臺建筑面積.2011年國家公務(wù)員考試法律常識500題-6套內(nèi)墻體面積包括什么 套內(nèi)墻體面積包括兩個部分:一部分是公用墻體面積,一部分是非公用墻體面積.公用墻體水平投影面積的一半計入套內(nèi)墻體面積;非公用墻體水平投影面積全部計入套內(nèi)墻體面積.2011年國家公務(wù)員考試法律常識500題-7什么是分攤的公用建筑面積 公用建筑面積是指由整幢樓的產(chǎn)權(quán)人

5、共同所有的整幢樓公用部分的建筑面積.分攤的公用建筑面積是指每套(單元)商品房依法應當分攤的公用建筑面積.公用建筑面積和分攤的公用建筑面積的產(chǎn)權(quán)歸整棟樓購房人共有,購房人按照法律,法規(guī)的規(guī)定對其享有權(quán)利,承擔責任.未經(jīng)全體共有人或業(yè)主大會依法定程序同意,任何人都不得侵占或改變?nèi)珮枪媒ㄖ臻g原始設(shè)計的使用功能.分攤的公用建筑面積=套內(nèi)建筑面積公用建筑面積分攤系數(shù)2011年國家公務(wù)員考試法律常識500題-8公用建筑面積的分攤原則是什么 公用建筑面積的分攤以幢為單位.分攤的公用建筑面積為本幢內(nèi)的公用建筑面積,與本幢不相連的公用建筑面積不得分攤到本幢房屋內(nèi).為整幢商品房服務(wù)的公用建筑面積,由該幢樓各套

6、商品房分攤;為局部范圍服務(wù)的公用建筑面積,由受益的各套商品房分攤.多次分攤公用建筑面積的,分別計算分攤系數(shù).各套商品房應分攤的公用建筑面積,為各次分攤的公用建筑面積之和.公用建筑面積分攤后,不劃分各套商品房分攤的建筑面積的具體部位,但任何人不得侵占或改變原設(shè)計的使用功能.參考法規(guī):商品房銷售面積計算及公用建筑面積分攤規(guī)則(試行)2011年國家公務(wù)員考試法律常識500題-9哪些公用建筑面積可以分攤 整幢樓的以下公用面積可以分攤:大堂,公共門廳,走廊,過道,公用廁所,電(樓)梯前廳,樓梯間,電梯井,電梯機房,垃圾道,管道井,消防控制室,水泵房,水箱間,冷凍機房,消防通道,變(配)電室,煤氣調(diào)壓室,

7、衛(wèi)星電視接收機房,空調(diào)機房,熱水鍋爐房,電梯工休息室,值班警衛(wèi)室,物業(yè)管理用房等以及其他功能上為該建筑服務(wù)的專用設(shè)備用房.套與公用建筑空間之間的分隔墻及外墻(包括山墻)墻體面積水平投影面積的一半.計算建筑面積的房屋,層高(高度)均應在 2.20米以上(含2.20米,以下同).參考法規(guī): 商品房銷售面積計算及公用建筑面積分攤規(guī)則(試行).2011年國家公務(wù)員考試法律常識500題-10哪些公用建筑面積不能分攤 倉庫,機動車庫,非機動車庫,車道,供暖鍋爐房,作為人防工程的地下室,單獨具備使用功能的獨立使用空間.售房單位自營,自用的房屋.為多幢房屋服務(wù)的警衛(wèi)室,管理(包括物業(yè)管理)用房.參考法條:商品

8、房銷售面積計算及公用建筑面積分攤規(guī)則(試行)第九條2011年國家公務(wù)員考試法律常識500題-11面積變了,購房者可以退房嗎 經(jīng)有關(guān)部門批準以后,商品房的面積可以變更,但要在10日內(nèi)通知購房者.在接到通知的15日內(nèi),購房者可以作出退房的書面答復.在此期間內(nèi)未作書面答復的,視為同意變更.開發(fā)商沒有在規(guī)定的期限內(nèi)通知,購房者有權(quán)退房.如果退房,開發(fā)商要承擔違約責任.參考法條:商品房銷售管理辦法第二十四條2011年國家公務(wù)員考試法律常識500題-12面積誤差比的公式是什么 面積誤差比=產(chǎn)權(quán)登記面積-合同約定面積合同約定面積 100%參考法規(guī): 商品房銷售面積計算及公用建筑面積分攤規(guī)則2011年國家公務(wù)

9、員考試法律常識500題-13處理房屋面積糾紛的原則是什么 合同有約定的,按照約定處理;合同沒有約定或者約定不明確的,按照以下原則處理:(1)面積誤差比絕對值在3%以內(nèi)(含3%),按照合同約定的價格據(jù)實結(jié)算,買受人請求解除合同的,不予支持;(2)面積誤差比絕對值超出3%,買受人請求解除合同,返還已付購房款及利息的,應予支持.買受人同意繼續(xù)履行合同,房屋實際面積大于合同約定面積的,面積誤差比在3%以內(nèi)(含3%)部分的房價款由買受人按照約定的價格補足,面積誤差比超出3%部分的房價款由出賣人承擔,所有權(quán)歸買受人;房屋實際面積小于合同約定面積的,面積誤差比在3%以內(nèi)(含3%)部分的房價款及利息由出賣人返

10、還買受人,面積誤差比超過3%部分的房價款由出賣人雙倍返還買受人.參考法條:最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋第十四條2011年國家公務(wù)員考試法律常識500題-14買房一般要交哪些稅 (1) 印花稅.(2)契稅.(3)證件印花稅.參考法條:北京市人民政府關(guān)于修改的決定第一條,第二條2011年國家公務(wù)員考試法律常識500題-15買房一般要交哪些費 (1) 房屋所有權(quán)登記費.(2)公共維修基金.(3)綜合地價款.(4)證件工本費.2011年國家公務(wù)員考試法律常識500題-16買車庫交契稅嗎 購房者隨同普通住宅購買的車庫,可以減半征收契稅,按照1.5%的稅率征稅;購房者隨

11、同非普通住宅(如別墅)購買的車庫,不適用減半征收契稅的政策,依然要按照3%的稅率征稅.2011年國家公務(wù)員考試法律常識500題-17繼承和接受遺贈而取得的房產(chǎn)要交契稅嗎 法定繼承人繼承房屋不征收契稅,非法定繼承人繼承房屋,屬于贈與行為,應征收契稅.2011年國家公務(wù)員考試法律常識500題-18申請個人商業(yè)貸款的條件一般有哪些 (1)貸款對象為有完全民事行為能力的自然人.(2)具有城鎮(zhèn)常住戶口或有效居留身份,即要求借款人有合法的身份.(3)有穩(wěn)定的職業(yè)和收入,信用良好,有償還貸款本息的能力.(4)對首付款的要求,銀行間有些許差異.(5)有貸款人認可的資產(chǎn)作抵押或質(zhì)押,或有符合規(guī)定條件,具備代償能

12、力的單位或個人作為償還貸款本息并承擔連帶責任的保證人.(6)具有購房合同或協(xié)議.(7)貸款人規(guī)定的其他條件.2011年國家公務(wù)員考試法律常識500題-19申請個人商業(yè)貸款一般要交哪些費用 (1) 律師審查費.(2)公證費.(3)產(chǎn)權(quán)登記費.(4)保險費.2011年國家公務(wù)員考試法律常識500題-20哪些財產(chǎn)可以抵押 (一)抵押人所有的房屋和其他地上定著物.(二)抵押人所有的機器,交通運輸工具和其他財產(chǎn).(三)抵押人依法有權(quán)處分的國有的土地使用權(quán),房屋和其他地上定著物.(四)抵押人依法有權(quán)處分的國有的機器,交通運輸工具和其他財產(chǎn).(五)依法獲準尚未建造的或者正在建造中的房屋或者其他建筑物,當事人

13、辦理了抵押物登記以后可以抵押.(六)借款人以所購自用住房作為貸款抵押物的,必須將住房價值全額用于貸款抵押.2011年國家公務(wù)員考試法律常識500題-21哪些財產(chǎn)不能抵押 不能抵押的財產(chǎn):土地所有權(quán);所有權(quán),使用權(quán)不明或者有爭議的財產(chǎn);依法被查封,扣押,監(jiān)管的財產(chǎn);以法定程序確認為違法,違章的建筑物.2011年國家公務(wù)員考試法律常識500題-22哪些權(quán)利可以質(zhì)押 (1)匯票,支票,本票,債券,存款單,倉單,提單;(2)依法可以轉(zhuǎn)讓的股份,股票;(3)依法可以轉(zhuǎn)讓的商標專用權(quán),專利權(quán),著作權(quán)中的財產(chǎn)權(quán);2011年國家公務(wù)員考試法律常識500題-23什么是轉(zhuǎn)按揭 轉(zhuǎn)按揭是指已在銀行辦理個人住房貸款的

14、借款人,向原貸款銀行要求延長貸款期限,或?qū)⒌盅航o銀行的個人住房出售或轉(zhuǎn)讓給第三人而申請個人住房款變更期限,變更借款人或變更抵押物的貸款.變更借款人的簡稱轉(zhuǎn)按,延長原借款期限的稱為加按,變更抵押物稱為換按.2011年國家公務(wù)員考試法律常識500題-24什么樣的房子要評估 商品房,二手房和擔保中心認為有必要進行評估的其他房屋.經(jīng)濟適用房不需要評估.2011年國家公務(wù)員考試法律常識500題-25什么是組合貸款 組合貸款是住房資金管理中心運用政策性住房資金,銀行運用商業(yè)信貸資金向同一借款人發(fā)放的購房貸款,是政策性和商業(yè)性貸款組合的總和,即在住房公積金額度之外的貸款需求,由銀行資金解決.銀行資金部分利率

15、高于住房公積金貸款利率,組合貸款綜合利率在住房公積金貸款利率與銀行貸款利率二者之間.2011年國家公務(wù)員考試法律常識500題-26什么是個人住房貼息貸款 所謂個人住房貼息貸款,是北京市住房資金管理中心,北京市貸款擔保中心與有關(guān)商業(yè)銀行合作,推出的個人住房擔保貸款政策性貼息業(yè)務(wù).購房人可在商業(yè)銀行直接領(lǐng)取貸款,無須再到管理中心,銀行跑兩套手續(xù),交兩筆手續(xù)費.這樣,貸款時間,尤其是組合貸款的時間,可能由以前的幾個月節(jié)省到只需幾天.而商業(yè)貸款和公積金貸款之間的利差,則由政府住房基金提供的利息返還給商業(yè)銀行,最后的貼息實惠仍落在貸款人身上.2011年國家公務(wù)員考試法律常識500題-27申請個人住房貼息

16、貸款的條件是什么 (1)申請人必須是住房公積金的繳存人,截至申請日為止,申請人持續(xù)繳存住房公積金6個月以上,或累計繳存12個月以上,當前為正常的繳存狀態(tài).(2)提供符合要求的擔保方式.(3)夫妻雙方只能申請一筆住房貸款貼息.(4)同時滿足商業(yè)銀行對個人住房貸款規(guī)定的其他條件.2011年國家公務(wù)員考試法律常識500題-28什么是住房補貼 住房補貼是單位停止實物分房后,國家為職工解決住房問題而給予的補貼資助,采用貨幣分配方式向職工發(fā)放的用于住房消費的專項資金.即將單位原用于建房,購房的資金轉(zhuǎn)化為住房補貼,分次(如按月)或一次性地發(fā)給職工,再由職工到住房市場上通過購買或租賃等方式解決自己的住房問題.

17、住房補貼的具體數(shù)額各地政府根據(jù)當?shù)亟?jīng)濟適用住房平均價格,平均工資,以及職工應享有的住房面積等因素具體確定.2011年國家公務(wù)員考試法律常識500題-29住房補貼隨人走嗎 職工在本市范圍內(nèi)因各種原因變動工作單位且調(diào)入單位已建立住房補貼賬戶時,應將其原住房補貼賬戶內(nèi)的余額轉(zhuǎn)入新調(diào)入單位住房補貼賬戶.單位因職工停薪,離職,調(diào)動工作等各種原因中斷為其交存住房補貼,在未復薪,未找到新的工作單位或由于新的工作單位未建立住房補貼時,職工住房補貼資金結(jié)余本息應暫時封存在原單位住房補貼賬戶下.住房補貼資金封存期間仍按規(guī)定計息.此外,單位和職工持有效證件可以查詢本單位或個人住房補貼賬戶有關(guān)信息.2011年國家公務(wù)

18、員考試法律常識500題-30什么是一表 一表是指:建設(shè)工程竣工驗收備案表.2011年國家公務(wù)員考試法律常識500題-31什么是兩書 兩書是指:住宅質(zhì)量保證書和住宅使用說明書.2011年國家公務(wù)員考試法律常識500題-32收房時還查看哪些文件 商品房面積實測技術(shù)報告書,物業(yè)管理公約.2011年國家公務(wù)員考試法律常識500題-33室內(nèi)環(huán)境檢測報告一般由開發(fā)商提供嗎 2002年7月1日以后開工的項目,開發(fā)商必須提供室內(nèi)環(huán)境檢測報告.2002年7月1日以前開工的項目,如果在合同中約定了以室內(nèi)環(huán)境檢測合格為交付條件的,開發(fā)商也要提供室內(nèi)環(huán)境檢測報告.2011年國家公務(wù)員考試法律常識500題-34開發(fā)商什

19、么時候算交房 當商品房已經(jīng)竣工,并且達到交付使用條件以后,開發(fā)商會書面通知購房者辦理交接手續(xù).在進行交接的時候,開發(fā)商要提供一表兩書,商品房面積實測技術(shù)報告書,室內(nèi)環(huán)境檢測報告和物業(yè)管理公約.當購房者認為房屋符合約定,并且在房屋驗收交接單上簽字以后,開發(fā)商就完成了房屋的交付.如果開發(fā)商提供的文件不全,購房者有權(quán)拒絕接收房屋,由此產(chǎn)生的延期交房的責任由開發(fā)商來承擔.2011年國家公務(wù)員考試法律常識500題-35何種質(zhì)量問題可以退房 經(jīng)有關(guān)機構(gòu)檢測后,確實發(fā)生房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格或者房屋質(zhì)量嚴重影響房屋正常使用的情況,購房者可以要求退房,同時可以要求開發(fā)商承擔違約責任.2011年國家公務(wù)員考試法

20、律常識500題-36房屋損毀,滅失誰來賠 在房子交付使用以前,毀損和滅失的風險由開發(fā)商承擔.在房子交付使用以后,毀損和滅失的風險由購房者承擔.購房者簽了房屋驗收交接單以后,房屋就算是交付使用了;購房者沒有正當理由不接收房子的,視為開發(fā)商已經(jīng)交付.2011年國家公務(wù)員考試法律常識500題-37不交費就不給鑰匙合法嗎 有些購房者在收房時會遇到這種情況,開發(fā)商要求購房者在領(lǐng)鑰匙之前還要交一些雜七雜八的費用,否則就不給辦理入住手續(xù).購房者要清楚,有些費用不是由開發(fā)商來收取的.契稅:契稅是在辦理房屋交易時由購房者向稅務(wù)機關(guān)繳納的.如果購房者沒有委托開發(fā)商代辦,開發(fā)商就不能代為收取.公共維修基金:此項基金

21、只能用于住宅共用部位,共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的大修,更新,改造,一般由開發(fā)商代收,但是開發(fā)商把交納公共維修基金作為交付房屋的條件是沒有法律依據(jù)的. 面積測繪費收取原則為誰委托,誰付費,購房合同已規(guī)定開發(fā)商向購房人提供面積測量數(shù)據(jù)的義務(wù),費用應由開發(fā)商交納.2011年國家公務(wù)員考試法律常識500題-38辦理了入住手續(xù),房子就是你的了嗎 不是.只有經(jīng)過登記以后,取得了個人的房屋所有權(quán)證的房子才真正屬于自己,而且這種權(quán)利受到法律的保護.2011年國家公務(wù)員考試法律常識500題-39鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房能買嗎 農(nóng)民集體所有的土地使用權(quán)不得出讓,轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè),開發(fā)商如果沒有對土地的性質(zhì)進行轉(zhuǎn)換,不能用

22、于房地產(chǎn)的開發(fā)建設(shè).鄉(xiāng)一級政府無權(quán)頒發(fā)房屋產(chǎn)權(quán)證.購房人一旦購買了這種房屋,不但無法取得國家發(fā)放的房地產(chǎn)權(quán)屬證明,不能買賣,而且購房人的合法權(quán)益也無法獲得相應的保障.2011年國家公務(wù)員考試法律常識500題-40一般什么時間辦房產(chǎn)證 購房者可以委托開發(fā)商辦理房產(chǎn)證,也可以自己辦理.如果購買的是現(xiàn)房,購房者應該在訂立合同之日起90日內(nèi)辦理房產(chǎn)證.如果購買的是期房,購房者應該在房屋交付使用之日起90日內(nèi)辦理房產(chǎn)證.2011年國家公務(wù)員考試法律常識500題-41沒有房產(chǎn)證的房子能抵押,買賣嗎 房產(chǎn)證是房屋所有權(quán)的唯一證明,沒有房產(chǎn)證的房子不能買賣,置換,贈與,繼承,轉(zhuǎn)讓.如果從事了上述的行為,也是不

23、受法律保護的.以沒有房產(chǎn)證的房子作抵押一般是無效的,但是如果雙方因此訴至法院,在一審法庭辯論結(jié)束以前能夠提供房產(chǎn)證或者補辦登記手續(xù)的,抵押還是有效的.2011年國家公務(wù)員考試法律常識500題-42什么人可以申請購買經(jīng)濟適用住房 (1)有當?shù)爻擎?zhèn)戶口(含符合當?shù)匕仓脳l件的軍隊人員)或市,縣人民政府確定的供應對象.(2)無房或現(xiàn)住房面積低于市,縣人民政府規(guī)定標準的住房困難家庭.(3)家庭收入符合市,縣人民政府劃定的收入線標準.(4)市,縣人民政府規(guī)定的其他條件.由于各地的經(jīng)濟條件有很大差別,上述規(guī)定的條件只是一個原則性的規(guī)定,具體購買經(jīng)濟適用房的條件還要參見各地的規(guī)定和政策.2011年國家公務(wù)員考

24、試法律常識500題-43預購經(jīng)濟適用住房,竣工前可以轉(zhuǎn)讓嗎 可以.預購人在經(jīng)濟適用房竣工前可以轉(zhuǎn)讓其預購的經(jīng)濟適用房,但受讓人必須已經(jīng)取得經(jīng)濟適用房購房資格,并持審核證明辦理預售轉(zhuǎn)讓登記手續(xù).2011年國家公務(wù)員考試法律常識500題-44原價出售經(jīng)濟適用住房,還以再買嗎 對于以原價出售已購經(jīng)濟適用房的原購房人,在辦理房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移手續(xù)后,由北京市各區(qū)縣國土房管局交易管理部門出具不高于經(jīng)濟適用房購買單價出售經(jīng)濟適用房的證明,可再次申請購買經(jīng)濟適用房,可憑證明到北京市建委開發(fā)辦辦理經(jīng)濟適用房購買資格的審核手續(xù).2011年國家公務(wù)員考試法律常識500題-45哪些公房不能上市交易 (1)以低于城鎮(zhèn)住房制度改革政策規(guī)定的價格購買并且沒有按照規(guī)定補足房屋價款的公房.(2)已經(jīng)被列入拆遷公告范圍內(nèi)的公房.(3)所有權(quán)共有的房屋,其他共有人不同意出售的公房.(4)有所有權(quán)糾紛的公房.(5)已經(jīng)抵押并且未經(jīng)抵押權(quán)人書面同意轉(zhuǎn)讓的公房.(6)上市出售后會形成新的住