房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營業(yè)納稅評估辦法

1、2004年7月2004年7月前 言房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營業(yè)是目前熱點行業(yè)之一，在地點稅收收入中占有較大的比重。該行業(yè)具有投資金額大、經(jīng)營周期長、繳納稅種復雜，存在涉稅問題多的特點。我市地稅系統(tǒng)自94年建局以來,每年均對房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營業(yè)實施專項檢查,其有問題率和查補稅款明顯高于其他行業(yè)。2003年全系統(tǒng)查補稅款在上千萬元以上的重大案件19件，共補繳稅款3億元;其中,房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營業(yè)15件,占79%,檢查收入2.5億,占83%.因此，該行業(yè)是稅收治理的重點和難點行業(yè)之一。如何加強對房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營業(yè)的稅收治理，有效規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營業(yè)的納稅行為，是我們工作的重點和研究的課題。為了加強對房地產(chǎn)開發(fā)與

2、經(jīng)營業(yè)的稅收治理，實施有效納稅評估，我們在認真研究了房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營業(yè)特點的基礎上，全面總結(jié)了多年對房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營業(yè)稅收治理的經(jīng)驗，編寫了納稅評估手冊（房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營業(yè)）。本手冊的編寫，體現(xiàn)了現(xiàn)代稅收治理理念，對提高稅源監(jiān)控能力、實現(xiàn)稅收科學治理，營造一流稅收環(huán)境具有重要意義。同時，通過有效的機制對行業(yè)納稅評估工作進行規(guī)范、約束，使之制度化、科學化。 本手冊依照現(xiàn)行的房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營業(yè)的行業(yè)法規(guī)、會計制度、會計準則，結(jié)合納稅評估工作實際，本著依法評估、科學有用、通俗易明白的原則編寫。本手冊內(nèi)容較為全面，分為三章和附錄。詳細介紹了房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營業(yè)的概念、納稅評估方法以及評估指標。手冊從房地

3、產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營業(yè)的行業(yè)特點入手，分析了三種不同環(huán)境下適用的不同評估方法，分不從財務會計核算與涉稅問題兩個角度闡述了評估指標的產(chǎn)生過程、適用范圍、具體應用以及結(jié)果分析，并收集了相當一部分行業(yè)相關法規(guī)。希望此手冊能成為寬敞評估人員了解和掌握房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營業(yè)評估的工具。 由于編者水平有限，加之時刻倉促，難免有不足之處，敬請指正。 北京市地點稅務局 納稅評估處目 錄 TOC o 1-3 h z HYPERLINK l _Toc78015045 前 言 PAGEREF _Toc78015045 h 1 HYPERLINK l _Toc78015046 第一章綜述 PAGEREF _Toc78015046

4、 h 1 HYPERLINK l _Toc78015047 第一節(jié) 差不多概念 PAGEREF _Toc78015047 h 1 HYPERLINK l _Toc78015048 一、房地產(chǎn)相關概念 PAGEREF _Toc78015048 h 1 HYPERLINK l _Toc78015049 二、房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營業(yè)相關概念 PAGEREF _Toc78015049 h 2 HYPERLINK l _Toc78015050 三、房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營業(yè)的納稅評估 PAGEREF _Toc78015050 h 3 HYPERLINK l _Toc78015051 第二節(jié) 經(jīng)營特點 PAGEREF

5、_Toc78015051 h 3 HYPERLINK l _Toc78015052 一、經(jīng)營概況 PAGEREF _Toc78015052 h 3 HYPERLINK l _Toc78015053 二、經(jīng)營分類 PAGEREF _Toc78015053 h 3 HYPERLINK l _Toc78015054 三、經(jīng)營流程 PAGEREF _Toc78015054 h 4 HYPERLINK l _Toc78015055 四、會計核算 PAGEREF _Toc78015055 h 7 HYPERLINK l _Toc78015056 五、應稅特征 PAGEREF _Toc78015056 h

6、9 HYPERLINK l _Toc78015057 第二章 評估方法 PAGEREF _Toc78015057 h 12 HYPERLINK l _Toc78015058 第一節(jié) 假設法 PAGEREF _Toc78015058 h 12 HYPERLINK l _Toc78015059 一、環(huán)境適用 PAGEREF _Toc78015059 h 12 HYPERLINK l _Toc78015060 二、具體應用 PAGEREF _Toc78015060 h 13 HYPERLINK l _Toc78015061 第二節(jié) SPSS應用法 PAGEREF _Toc78015061 h 18

7、HYPERLINK l _Toc78015062 一、環(huán)境適用 PAGEREF _Toc78015062 h 18 HYPERLINK l _Toc78015063 二、具體應用 PAGEREF _Toc78015063 h 19 HYPERLINK l _Toc78015064 第三節(jié) 系統(tǒng)預警法 PAGEREF _Toc78015064 h 21 HYPERLINK l _Toc78015065 一、環(huán)境適用 PAGEREF _Toc78015065 h 21 HYPERLINK l _Toc78015066 二、具體應用 PAGEREF _Toc78015066 h 22 HYPERLI

8、NK l _Toc78015067 第三章 評估指標 PAGEREF _Toc78015067 h 25 HYPERLINK l _Toc78015068 第一節(jié) 會計報表指標 PAGEREF _Toc78015068 h 25 HYPERLINK l _Toc78015069 一、指標基礎 PAGEREF _Toc78015069 h 25 HYPERLINK l _Toc78015071 二、指標確定 PAGEREF _Toc78015071 h 28 HYPERLINK l _Toc78015071 三、指標附件41 HYPERLINK l _Toc78015072 第二節(jié) 納稅問題指標

9、 PAGEREF _Toc78015072 h 66 HYPERLINK l _Toc78015073 一、指標基礎 PAGEREF _Toc78015073 h 66 HYPERLINK l _Toc78015074 二、指標確定 PAGEREF _Toc78015074 h 71 HYPERLINK l _Toc78015075 三、指標附件 PAGEREF _Toc78015075 h 77 HYPERLINK l _Toc78015076 附錄 法規(guī)政策 PAGEREF _Toc78015076 h 101 HYPERLINK l _Toc78015077 附錄一 營業(yè)稅法規(guī) PAGE

10、REF _Toc78015077 h 101 HYPERLINK l _Toc78015078 中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例 PAGEREF _Toc78015078 h 101 HYPERLINK l _Toc78015079 中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例實施細則 PAGEREF _Toc78015079 h 104 HYPERLINK l _Toc78015080 土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓及出售建筑物和經(jīng)濟權(quán)益轉(zhuǎn)讓 征收營業(yè)稅具體方法 PAGEREF _Toc78015080 h 110 HYPERLINK l _Toc78015081 轉(zhuǎn)發(fā)國家稅務總局關于印發(fā)營業(yè)稅問題解答（之一）的通知（節(jié)選）

11、PAGEREF _Toc78015081 h 113 HYPERLINK l _Toc78015082 轉(zhuǎn)發(fā)國家稅務總局關于房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售不動產(chǎn) 征收營業(yè)稅問題的通知 PAGEREF _Toc78015082 h 117 HYPERLINK l _Toc78015083 北京市地點稅務局關于進一步加強北京市房地產(chǎn)市場營業(yè)稅優(yōu)惠政策執(zhí)行治理工作的通知 PAGEREF _Toc78015083 h 119 HYPERLINK l _Toc78015084 財政部、國家稅務總局關于營業(yè)稅若干政策問題的通知 PAGEREF _Toc78015084 h 123 HYPERLINK l _Toc780

12、15085 附錄二 企業(yè)所得稅法規(guī) PAGEREF _Toc78015085 h 128 HYPERLINK l _Toc78015086 中華人民共和國企業(yè)所得稅暫行條例 PAGEREF _Toc78015086 h 128 HYPERLINK l _Toc78015087 中華人民共和國企業(yè)所得稅暫行條例實施細則 PAGEREF _Toc78015087 h 131 HYPERLINK l _Toc78015088 財政部、國家稅務總局關于企業(yè)所得稅幾個具體問題的通知 PAGEREF _Toc78015088 h 141 HYPERLINK l _Toc78015089 關于印發(fā)北京市地點

13、企業(yè)所得稅稅前扣除方法的通知 PAGEREF _Toc78015089 h 142 HYPERLINK l _Toc78015090 國家稅務總局關于外商投資房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)所得稅治理問題的通知 PAGEREF _Toc78015090 h 156 HYPERLINK l _Toc78015091 國家稅務總局關于房地產(chǎn)開發(fā)有關企業(yè)所得稅問題的通知 PAGEREF _Toc78015091 h 158 HYPERLINK l _Toc78015092 關于修改和完善我市企業(yè)所得稅定率征收方法的通知（節(jié)選） PAGEREF _Toc78015092 h 162 HYPERLINK l _Toc

14、78015093 關于修訂企業(yè)所得稅純益率和定額征收方法的通知（節(jié)選） PAGEREF _Toc78015093 h 164 HYPERLINK l _Toc78015094 印發(fā)北京市地點稅務局關于對部分城鄉(xiāng)集體企業(yè)、私營企業(yè)實行企業(yè)所得稅定率征收的暫行方法的通知（節(jié)選） PAGEREF _Toc78015094 h 165 HYPERLINK l _Toc78015095 附錄三 土地增值稅法規(guī) PAGEREF _Toc78015095 h 168 HYPERLINK l _Toc78015096 中華人民共和國土地增值稅暫行條例 PAGEREF _Toc78015096 h 168 HY

15、PERLINK l _Toc78015097 中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則 PAGEREF _Toc78015097 h 169 HYPERLINK l _Toc78015098 關于土地增值稅若干政策及征收治理問題的通知 PAGEREF _Toc78015098 h 174 HYPERLINK l _Toc78015099 關于對舊城改造成片開發(fā)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)征免土地增值稅政策和征管問題的通知 PAGEREF _Toc78015099 h 177 HYPERLINK l _Toc78015100 北京市地點稅務局轉(zhuǎn)發(fā)國家稅務總局關于認真做好土地增值稅征收治理工作的通知 PAGEREF

16、 _Toc78015100 h 178 HYPERLINK l _Toc78015101 北京市地點稅務局關于明確土地增值稅征收治理若干問題的通知 PAGEREF _Toc78015101 h 179 HYPERLINK l _Toc78015102 北京市地點稅務局關于進一步明確土地增值稅征收治理若干問題的通知 PAGEREF _Toc78015102 h 181 HYPERLINK l _Toc78015103 附錄四 房產(chǎn)稅（都市房地產(chǎn)稅）、城鎮(zhèn)土地使用稅法規(guī) PAGEREF _Toc78015103 h 182 HYPERLINK l _Toc78015104 中華人民共和國房產(chǎn)稅暫行

17、條例 PAGEREF _Toc78015104 h 182 HYPERLINK l _Toc78015105 北京市施行中華人民共和國房產(chǎn)稅暫行條例的細則（修正） PAGEREF _Toc78015105 h 184 HYPERLINK l _Toc78015106 財政部稅務總局關于房產(chǎn)稅若干具體問題的解釋 和暫行規(guī)定 PAGEREF _Toc78015106 h 185 HYPERLINK l _Toc78015107 北京市財政局、北京市地點稅務局關于明確房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、都市房地產(chǎn)稅有關政策和征管問題的通知 PAGEREF _Toc78015107 h 189 HYPERLINK

18、 l _Toc78015108 關于都市房地產(chǎn)稅有關政策和征管問題的通知 PAGEREF _Toc78015108 h 191 HYPERLINK l _Toc78015109 印發(fā)關于我市部分涉外稅收實行屬地征收的實施意見的通知 PAGEREF _Toc78015109 h 195 HYPERLINK l _Toc78015110 北京市財政局、北京市地點稅務局關于都市房地產(chǎn)稅納稅義務人問題的補充通知 PAGEREF _Toc78015110 h 197 HYPERLINK l _Toc78015111 北京市地稅局關于轉(zhuǎn)發(fā)國家稅務總局關于外商投資企業(yè)征收都市房地產(chǎn)稅若干問題的通知 PAGE

19、REF _Toc78015111 h 197 HYPERLINK l _Toc78015112 北京市財政局、北京市地點稅務局關于明確房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、都市房地產(chǎn)稅有關政策和 征管問題的通知 PAGEREF _Toc78015112 h 199 HYPERLINK l _Toc78015113 附錄五 其他法規(guī) PAGEREF _Toc78015113 h 202 HYPERLINK l _Toc78015114 中華人民共和國都市房地產(chǎn)治理法 PAGEREF _Toc78015114 h 202 HYPERLINK l _Toc78015115 都市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營治理條例 PAGERE

20、F _Toc78015115 h 212 HYPERLINK l _Toc78015116 關于規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)建設行為的通知 PAGEREF _Toc78015116 h 218 HYPERLINK l _Toc78015117 北京市商品住宅銷售價格構(gòu)成 PAGEREF _Toc78015117 h 221 HYPERLINK l _Toc78015118 北京市商品住宅銷售價格構(gòu)成治理方法 PAGEREF _Toc78015118 h 222 HYPERLINK l _Toc78015119 北京市關于實施商品房銷售治理方法的若干規(guī)定 PAGEREF _Toc78015119 h

21、225 HYPERLINK l _Toc78015120 北京市國土資源和房屋治理局關于商品房銷售有關問題的通知 PAGEREF _Toc78015120 h 226 HYPERLINK l _Toc78015121 關于加強住宅工程質(zhì)量治理的若干意見 PAGEREF _Toc78015121 h 231 HYPERLINK l _Toc78015122 房屋建筑和市政基礎設施工程施工分包治理方法 PAGEREF _Toc78015122 h 234 HYPERLINK l _Toc78015123 中國人民銀行關于進一步加強房地產(chǎn)信貸業(yè)務治理的通知 PAGEREF _Toc78015123

22、h 237第一章綜述第一節(jié) 差不多概念一、房地產(chǎn)相關概念（一）房地產(chǎn) 房地產(chǎn)是房屋財產(chǎn)和土地財產(chǎn)的總稱，在經(jīng)濟學上稱為不動產(chǎn)，不動產(chǎn)指不能移動，移動后會引起性質(zhì)、形狀改變的財產(chǎn)，包括建筑物、構(gòu)筑物、土地及其他土地附著物 國稅發(fā)1993149號國家稅務總局關于印發(fā)營業(yè)稅稅目注釋（試行稿）的通知房地產(chǎn)涉及的稅收要緊有兩類，一類為財產(chǎn)稅性質(zhì)，即對房地產(chǎn)的存量狀態(tài)進行征稅，我國現(xiàn)在開征的房產(chǎn)稅（都市房地產(chǎn)稅）、城鎮(zhèn)土地使用稅（十六屆三中全會指出“條件具備時對不動產(chǎn)開征統(tǒng)一規(guī)范的物業(yè)稅”），以及今后可能開征的遺產(chǎn)稅的有關房地產(chǎn)稅目，均屬此性質(zhì)；第二類為流轉(zhuǎn)稅和所得稅性質(zhì)，指在房地產(chǎn)的開發(fā)建設及流通治理環(huán)

23、節(jié)開征的各種稅，要緊包括營業(yè)稅、土地增值稅、企業(yè)所得稅等。（二）房地產(chǎn)市場房地產(chǎn)市場可分為以下幾類：房地產(chǎn)一級市場，指土地征用、劃拔、出讓市場，房地產(chǎn)呈縱向流通，土地的出讓方式一般有協(xié)議出讓、招標出讓、拍賣出讓三種方式；房地產(chǎn)二級市場，指房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、租賃、抵押等市場，房地產(chǎn)呈橫向流通，通過表現(xiàn)為經(jīng)營者與消費者之間的交易；房地產(chǎn)三級市場，指房產(chǎn)的互換、典當、租賃以及二手房交易市場，房地產(chǎn)呈橫向流通，表現(xiàn)為消費者之間以及經(jīng)營者與消費者之間的交易行為。廣義而言，房地產(chǎn)市場還包括物業(yè)治理市場，指以物業(yè)治理服務為交換對象的市場，對前三級房地產(chǎn)市場有一定的輔助作用。（三）房地產(chǎn)業(yè)房地產(chǎn)業(yè)是指通過市場運營機

24、制從事房地產(chǎn)投資、開發(fā)、建設、銷售、出租、治理、服務、咨詢等項目的產(chǎn)業(yè)，具體可分為房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營業(yè)、房地產(chǎn)經(jīng)紀業(yè)、房地產(chǎn)治理業(yè) 依照國家標準行業(yè)，我們通常所稱的物業(yè)治理業(yè)被定為房地產(chǎn)治理業(yè)。從歷史看，我國的房地產(chǎn)業(yè)起步較晚，但進入20世紀90年代以來，房地產(chǎn)業(yè)得以迅速進展，其緣故與我國三項重大制度和體制改革緊密相關：第一，改福利性住房制度為商品化住房制度；第二，改對土地無償、無期限行政劃拔的土地使用制度為通過協(xié)議、招標、拍賣方式，有償取得土地有限期使用權(quán)的土地使用制度；第三，改千家投資、分散建設的房地產(chǎn)開發(fā)方式為綜合建設、配套開發(fā)的房地產(chǎn)綜合開發(fā)方式。1991年3月和1994年7月，國務院分

25、不頒布了都市房屋拆遷治理條例和中華人民共和國都市房地產(chǎn)治理法，標志著我國房地產(chǎn)業(yè)走上了法制軌道，1998年8月，全國人大再次修訂了中華人民共和國土地治理法，從土地利用、用地審批等方面規(guī)范了我國房地產(chǎn)業(yè)的成長。二、房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營業(yè)相關概念（一）房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營業(yè)是隨著都市住宅商品化的推行、工商用房建設事業(yè)的進展，以及都市土地使用制度改革的深化，逐步從建筑業(yè)分離出來的新興產(chǎn)業(yè)，要緊涉及房地產(chǎn)的投資、開發(fā)、建設、銷售、出租等環(huán)節(jié)，是房地產(chǎn)業(yè)最重要的組成部分。房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營業(yè)是房地產(chǎn)綜合開發(fā)的產(chǎn)物。中華人民共和國都市規(guī)劃法中明確規(guī)定，“統(tǒng)一規(guī)劃、合理布局、因地制宜、綜合開發(fā)、配套

26、建設”是我國都市建設的差不多方針，其本質(zhì)特點就體現(xiàn)在“綜合”和“配套”上。所謂綜合指對地下設施如給水、排水、供電、供熱、煤氣、通訊等設施進行綜合開發(fā)；配套則指對住宅、工商業(yè)用房、文教衛(wèi)生設施、園林綠化、道路交通及其他公用設施進行配套建設，把都市作為一個有機整體開發(fā)，保證都市的生產(chǎn)、生活、服務和文化設施的協(xié)調(diào)進展，提高都市的整體功能。（二）與相關行業(yè)的關系1、與“建筑業(yè)”的關系在我國三項產(chǎn)業(yè)的劃分中，建筑業(yè)屬于物質(zhì)生產(chǎn)部門，是第二產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營業(yè)帶有經(jīng)營與服務的性質(zhì)，是第三產(chǎn)業(yè)。在房地產(chǎn)的開發(fā)建設中，二者的具體關系可分為兩類：一類是合同關系（托付、招標等），一般將從事房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營的企

27、業(yè)稱為開發(fā)商，將從事房屋施工建設的企業(yè)稱為建筑商或承包商；第二類是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過自營工程，將建筑業(yè)的環(huán)節(jié)納入本企業(yè)之中。關于第二類關系，值得注意的涉稅問題有兩點：一是自營工程在銷售時，其自建行為視同提供應稅勞務按“建筑業(yè)”稅目繳納營業(yè)稅；二是存在自營工程的企業(yè)，假如有代建工程項目，應按“建筑業(yè)”稅目繳納營業(yè)稅。2、與“房地產(chǎn)治理業(yè)（物業(yè)）”的關系二者同屬于房地產(chǎn)業(yè)，且同屬于第三產(chǎn)業(yè)，后者是前者的連續(xù)，在銷售和盈利環(huán)節(jié)對前者的阻礙越來越大，同時，隨著房地產(chǎn)市場的規(guī)范進展，逐漸要求物業(yè)公司前期介入開發(fā)及銷售過程，從物業(yè)治理及潛在業(yè)主的需要動身，提出建設性意見。二者的具體關系有三類：一類是合同關

28、系（托付、招標等），物業(yè)建成后，由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)完成第一次聘用物業(yè)治理公司的工作，當首屆產(chǎn)權(quán)人及使用人代表大會召開后，選聘物業(yè)公司的工作由選舉產(chǎn)生的業(yè)主委員會負責。第二類是由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)下屬獨立核算的物業(yè)公司負責物業(yè)治理；第三類是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)兼營物業(yè)治理。對第三類關系，值得注意的涉稅問題是：兼營物業(yè)治理的企業(yè)，有的同時兼營餐飲、娛樂等服務項目，對其物業(yè)收入以及服務業(yè)的各項收入應按相應的稅目、稅率納稅。三、房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營業(yè)的納稅評估房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營業(yè)納稅評估是指稅務機關依照納稅申報資料以及所掌握的相關涉稅信息，通過特定的程序和方法，對從事房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營的企業(yè)一定期間內(nèi)履行納稅義務、扣繳義

29、務的真實性、準確性、合法性進行系統(tǒng)的綜合評定，并對一般涉稅問題進行處理的工作過程。第二節(jié) 經(jīng)營特點一、經(jīng)營概況截止2003年底，我市共有房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營業(yè)3836戶，占我市地稅征管戶數(shù)374398戶的1%，2003年1-12月納稅總額10億元，占同期我市地點稅收總額565億元的17%，其中營業(yè)稅納稅總額7億元，占同期我市地點稅收總額266.7億元的26%。依照北京市房地產(chǎn)信息網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示， 2003年1-12月，我市商品房預售面積總計1350萬 m2，預售金額總計864億元，預售均價6398元/ m2，經(jīng)濟適用房預售面積總計393萬 m2，預售金額總計115億元，預售均價2917元/ m2。二、

30、經(jīng)營分類1、依照開發(fā)建設的層次和產(chǎn)品內(nèi)容的不同，可分為兩個層次的開發(fā)和一個層次的開發(fā)兩種形式。兩個層次的開發(fā)是先將“生地”（不具備使用條件）開發(fā)建設成“熟地” 指實現(xiàn) 指實現(xiàn)“三通一平”（水通、電通、路通、場地平坦）或“七通一平”（給水、排水、供電、供熱、供氣、電訊、道路暢通、場地平坦）的土地。一個層次的開發(fā)一個層次的開發(fā) 房屋（含土地使用權(quán)）兩個層次的開發(fā)第一層次 土地拍賣、招標、協(xié)議第二層次 房屋（含土地使用權(quán)）2、依照開發(fā)建設項目所處位置和建設內(nèi)容的不同，分為新區(qū)開發(fā)和舊城改造（舊區(qū)再開發(fā)）兩種形式，簡稱為新開發(fā)和再開發(fā)。新開發(fā)是都市的外延和擴展，建設衛(wèi)星城確實是一種大規(guī)模的新開發(fā)形式，

31、再開發(fā)則是對原有都市功能的改造和擴充，涉及到拆遷安置改造等環(huán)節(jié)，程序更為復雜。新開發(fā)和再開發(fā)的要緊工作內(nèi)容分不是：新區(qū)開發(fā)新區(qū)開發(fā)征用土地基礎設施建設房屋開發(fā)舊城改造拆遷安置建筑地塊改造房屋開發(fā)通過“三通一平”或“七通一平”，將“生地”變成“熟地”對原有的道路、管網(wǎng)等配套設施增容、更換、重新布線、調(diào)整走向等 3、依照投資方式不同，可分為獨立建房和合作建房兩種形式。4、依照開發(fā)建設項目的類不不同，可分為一般住宅（含經(jīng)濟適用房）、公寓、不墅、商用、寫字樓等幾種開發(fā)形式。三、經(jīng)營流程經(jīng)營特點：1、投資量大，投資回收期長房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營業(yè)為資金密集型行業(yè)，投資量大，除分散建設的單項工程外，多數(shù)企業(yè)進行

32、成片開發(fā)，一般采納分期分批、滾動開發(fā)方式，從立項、規(guī)劃、征地、開工審批、建設、竣工交付使用、租售，直到實現(xiàn)投資回收和回報，要跨過幾個年頭，經(jīng)營運轉(zhuǎn)周期長，收益集中在中后期。2、資產(chǎn)負債率高，對金融機構(gòu)依靠程度大據(jù)國家統(tǒng)計局統(tǒng)計，2002年，全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)直接使用金融機構(gòu)資金（含按揭貸款）占全部開發(fā)建設資金比例達50%左右，拖欠占用施工企業(yè)資金占比22%，平均資產(chǎn)負債率為72%，比工業(yè)企業(yè)高出16個百分點。3、牽涉面廣，運作程序復雜 綜合開發(fā)涉及到規(guī)劃、勘察、市政、施工、供電、電訊、房管、園林、環(huán)衛(wèi)、金融以及基層政權(quán)機構(gòu)、建委、物價局、財政局、稅務局等等，需要打交道的單位和部門幾十個，開發(fā)過

33、程中的協(xié)作單位也專門多。4、進展速度快，帶動相關行業(yè)迅速進展進入90年代以來，該行業(yè)進展迅猛，帶動建筑業(yè)、建材業(yè)、建筑設備安裝業(yè)、金融業(yè)以及物業(yè)治理業(yè)等相關行業(yè)迅速進展。運作流程：房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營業(yè)具有時期性和周期性特點，一般可分為開發(fā)建設和租售治理兩大時期。其中，開發(fā)建設時期又分為投資機會選擇與決策分析、前期工作、施工建設三個時期，前期工作包括立項（取得項目審批書）、規(guī)劃設計、取得土地使用權(quán)、施工預備等若干環(huán)節(jié)，要緊審批事項集中在這些環(huán)節(jié)，有關審批治理流程見下圖（該流程圖非北京市審批流程圖，審批機構(gòu)和個不程序可能存在一定差異，僅供參考）：都市房地產(chǎn)開發(fā)項目審批治理流程租售治理時期分為租售和售

34、后治理兩個時期。租售期的要緊經(jīng)營活動為銷售房屋、轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)、出租房屋、出租土地使用權(quán)、抵押房屋土地以及合作建房中的分房等。四、會計核算 房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營業(yè)遵從房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計制度和施工、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財務制度，其會計科目的設置有不于企業(yè)會計制度具體差異如下表所示： 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計制度企業(yè)會計制度短期投資跌價預備應收股利、應收利息應收補貼款采購保管費庫存材料原材料庫存設備自制半成品開發(fā)產(chǎn)品庫存商品分期收款開發(fā)產(chǎn)品出租開發(fā)產(chǎn)品周轉(zhuǎn)房存貨跌價預備長期投資減值預備托付貸款固定資產(chǎn)減值預備工程物資固定資產(chǎn)購建支出在建工程在建工程減值預備無形資產(chǎn)減值預備遞延資產(chǎn)長期待攤費用應付利潤應付股利可能負

35、債專項應付款開發(fā)成本生產(chǎn)成本開發(fā)間接費用經(jīng)營收入主營業(yè)務收入經(jīng)營成本主營業(yè)務成本經(jīng)營稅金及附加主營業(yè)務稅金及附加銷售費用營業(yè)費用補貼收入往常年度損益調(diào)整五、 應稅特征（一）應稅稅種房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營業(yè)共涉及13項稅費 指現(xiàn)行稅費，固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅已于2001年1月1日停征。 除外商投資企業(yè)所得稅外，外資企業(yè)與內(nèi)資企業(yè)相同內(nèi)容不同名稱的稅費未單獨計數(shù)，包括都市房地產(chǎn)稅、車牌稅、土地使用費。營業(yè)稅都市維護建設稅（外資企業(yè)不征）教育費附加（外資企業(yè)不征）企業(yè)所得稅外商投資企業(yè)所得稅個人所得稅房產(chǎn)稅（外資企業(yè)為都市房地產(chǎn)稅）城鎮(zhèn)土地使用稅（外資企業(yè)為土地使用費）車船使用稅（外資企業(yè)為車船使用牌照稅

36、）印花稅契稅耕地占用稅土地增值稅其中，外商投資企業(yè)所得稅屬于國家稅務機關征管范圍，契稅由財政部門征收，其余均屬于地點稅務機關征管范圍 從2000年1月1日起，新辦企業(yè)的企業(yè)所得稅在國稅繳納。（二）經(jīng)營與納稅的關系 開發(fā)建設期涉稅事項和涉稅環(huán)節(jié)較少，要緊涉稅事項和涉稅環(huán)節(jié)集中在租售期，具體情況見下表：時期經(jīng)營環(huán)節(jié)阻礙稅種備 注開發(fā)建設期取得土地使用權(quán)契稅由財政部門征收耕地占用稅托付施工印花稅自營工程個人所得稅銷售期房營業(yè)稅（城建稅、教育費附加）土地增值稅企業(yè)所得稅個人所得稅印花稅租 售 管 理 期銷售房屋轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)營業(yè)稅（城建稅、教育費附加）土地增值稅企業(yè)所得稅個人所得稅印花稅營業(yè)稅按“銷售

37、不動產(chǎn)”和“轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)”稅目，假如所銷售房屋為自營工程，還涉及“建筑業(yè)”稅目，但與“銷售不動產(chǎn)”的計稅依據(jù)不同（見稅收政策部分）出租房屋或土地營業(yè)稅（城建稅、教育費附加）企業(yè)所得稅個人所得稅房產(chǎn)稅（都市房地產(chǎn)稅）土地使用稅（費）印花稅營業(yè)稅按“服務業(yè)租賃業(yè)”稅目自用房屋或土地房產(chǎn)稅（都市房地產(chǎn)稅）土地使用稅（費）贈與房屋或土地視同銷售不動產(chǎn)代收費用 營業(yè)稅（城建稅、教育費附加）代收費用手續(xù)費合并營業(yè)收入計稅房屋抵押貸款以房抵債時按銷售不動產(chǎn)納稅對所建房屋兼營物業(yè)治理以及餐飲、娛樂等服務營業(yè)稅（城建稅、教育費附加）企業(yè)所得稅個人所得稅營業(yè)稅按“服務業(yè)”稅目，適用相應的稅率股利分配個人所得稅個人

38、股東所得股利按股息、紅利所得計稅（三）營業(yè)稅稅目及涉稅事項房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營業(yè)所涉及到的營業(yè)稅稅目、稅率和涉稅事項如下表所示：稅目稅率涉稅事項銷售不動產(chǎn)5%銷售房屋及配套設施；售房中的代收款項售房違約金；房屋贈與；以房抵債或以房換房；合作建房；轉(zhuǎn)讓在建項目（已進入建筑物施工時期） 財稅200316號財政部 國家稅務總局關于營業(yè)稅若干政策問題的通知第二條第七款。轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)5%轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)；贈與土地使用權(quán)；轉(zhuǎn)讓在建項目（已完成或正在進行土地前期開發(fā)，尚未進入施工時期）；轉(zhuǎn)讓其他無形資產(chǎn)建筑業(yè)3%銷售自營工程所建房屋；代建工程服 務 業(yè)租賃業(yè)5%出租房屋、土地；出租其他固定資產(chǎn)其他服務業(yè)5%兼營物

39、業(yè)治理收入；物業(yè)治理代收款項；兼營房地產(chǎn)咨詢業(yè)；將企業(yè)或企業(yè)部分資產(chǎn)出包、租賃收取的承包費、租賃費 財稅200316號財政部 國家稅務總局關于營業(yè)稅若干政策問題的通知第二條第六款。餐飲業(yè)5%兼營飲食業(yè)收入娛 樂 業(yè)5%20%兼營娛樂業(yè)收入第二章 評估方法本章從不同的角度分析了不同時期應采取的評估方法。由于目前房地產(chǎn)行業(yè)的評估數(shù)據(jù)以及相關的配套工作不夠完善，方法的科學性與可操作性還需在今后的實際工作中進一步完善。第一節(jié) 假設法 “假設法”即通過納稅人的納稅情況對其收入、財產(chǎn)等假設，利用其提供的會計報表、內(nèi)部操縱制度以及公眾媒介等綜合信息對提出的假設進行證明，然后再對不能證明的事項提出假設涉稅疑點

40、的“假設證明再假設”的評估方法。一、環(huán)境適用（一）基礎資料不充分1、政府職能部門間數(shù)據(jù)、資料未實現(xiàn)共享，比如目前房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營業(yè)緊密相關的計委、規(guī)委、房管局等單位未與稅務局建立數(shù)據(jù)共享。2、納稅人申報方式多種多樣，系統(tǒng)數(shù)據(jù)處理難度較大。（二）系統(tǒng)功能未完善稅務綜合服務治理系統(tǒng)剛剛開通，其強大的數(shù)據(jù)容納系統(tǒng)、數(shù)據(jù)處理系統(tǒng)有待于進一步開發(fā)、利用。這種環(huán)境下，納稅評估較復雜、效率較低，約談和評估工作分工較為模糊。二、具體應用（一）納稅情況對比1、通過該公司向地稅局繳納的稅種、稅目，判定該公司經(jīng)營情況。2、確定要緊經(jīng)營收入來源以及其他情況。3、縱向?qū)Ρ燃{稅情況。（二）經(jīng)營情況假設1、銷售不動產(chǎn)收入。

41、提供勞務收入。2、房產(chǎn)原值。3、個人最高收入數(shù)及稅率、人次。4、重大事項變更。（三）涉稅信息提取1、該公司財務會計報表： = 1 * GB2 資產(chǎn)負債表、利潤表、現(xiàn)金流量表。 = 2 * GB2 報表附注。2、內(nèi)部操縱制度： = 1 * GB2 財務制度。 = 2 * GB2 工資制度。 = 3 * GB2 銷售制度。3、公眾媒介。（四）納稅情況證明1、營業(yè)稅按年度匯總證明。2、個人所得稅稅率、收入證明。3、都市房地產(chǎn)稅分年度證明。4、土地增值稅匯總證明。（五）假設疑點提出1、匯總從報表得出屬于該法人的涉稅信息和從各種媒介收集到的涉稅信息，但納稅情況中未反映，假設涉稅疑點： = 1 * GB2

42、 董事會成員高薪。 = 2 * GB2 職員其他福利。在納稅情況稅目中未反映出的收入。建筑物開始使用。不符合土地增值稅免稅標準。2、匯總從報表得出屬于該法人的涉稅信息和從各種媒介收集到的涉稅信息，但納稅情況中未足額反映，假設涉稅疑點：3、用評估指標分析，提出新的假設：假設交易事項疑點。假設科目疑點。（六）完成納稅評估意見書。1、涉稅疑點。2、重點檢查科目重點。3、檢查交易事項。（七）評估流程圖（如圖所示）：“假設法”在房地產(chǎn)業(yè)納稅評估工作中的應用流程圖 1、縱向?qū)Ρ取⒎治?、縱向?qū)Ρ?、分?提供勞務收入 年度納稅情況 2 房產(chǎn)原值 2、假設 個人收入數(shù)及稅率、人次 證明 重大事項變更 證明 6

43、、完成納稅評估意見書 6、完成納稅評估意見書3、提取有效信息 資產(chǎn)負債表 銷售不動產(chǎn)收入3、提取有效信息財務報表 現(xiàn)金流量表 提供勞務收入 涉稅疑點 利潤表 房產(chǎn)原值 重點檢查科目 報表附注 信息 假設“涉稅疑點” 財務制度 個人收入情況 重點檢查交易事項 內(nèi)部操縱制度 工資制度 重大事項變更 銷售制度 5、指標分析公眾媒介 假設交易事項疑點 5、指標分析評估指標 假設科目疑點 第二節(jié) SPSS應用法 SPSS應用法即是通過SPSS軟件從稅務綜合服務治理信息系統(tǒng)和共享職能部門取得數(shù)據(jù)、資料，用評估指標進行處理，篩選出有涉稅疑點的納稅人的評估方法。一、環(huán)境適用（一）基礎資料較充分1、政府職能部門

44、之間數(shù)據(jù)、資料初步實現(xiàn)共享，比如評估人員能夠通過已實現(xiàn)共享的計委、規(guī)委、房管局等單位及時取得納稅人的項目立項、項目進展、項目銷售等必須的情況。2、較多納稅人實現(xiàn)網(wǎng)上申報。（二）系統(tǒng)功能未完善 稅務綜合服務治理信息系統(tǒng)收集了大量的數(shù)據(jù)，但數(shù)據(jù)處理系統(tǒng)有待于進一步開發(fā)、利用。 這種環(huán)境下，納稅評估較簡化、效率較高，約談和評估工作分工較為清晰。二、具體應用（一）評估工作1、專職評估人員利用新系統(tǒng)中評估模塊，選擇評估指標對納稅情況和財務報表數(shù)據(jù)分析。2、專職評估人員利用SPSS軟件，結(jié)合評估指標分析結(jié)果，收集“房地產(chǎn)信息網(wǎng)站”提供的詳細銷售情況對比分析。3、專職評估人員通過外網(wǎng)收集相關資料。4、制作評

45、估意見書： = 1 * GB2 企業(yè)差不多情況 = 1 * GB3 企業(yè)概況：注冊時刻、注冊地址、注冊資金、法人代表、聯(lián)系電話。 = 2 * GB3 企業(yè)經(jīng)營情況：項目名稱、項目地址、項目取得方式、項目用途、開工時刻、銷售方式、銷售時刻、總建筑面積、已銷售面積、銷售均價、配套設施、出租起始時刻。 = 2 * GB2 假設涉稅科目 = 3 * GB2 假設涉稅事項5、審批判估工作： = 1 * GB2 由評估主管部門按照評估規(guī)程，逐項對比。 = 2 * GB2 轉(zhuǎn)入約談部門或退回評估部門。（二）約談工作1、依照評估意見書進行預案： = 1 * GB2 制作約談通知書。 = 2 * GB2 預備提

46、供資料清單。 = 3 * GB2 預備約談內(nèi)容。2、約談： = 1 * GB2 通過約談核實評估意見書中假設會計科目、假設事項。 = 2 * GB2 核實一些房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營業(yè)通過指標不能反映的涉稅事項。 = 3 * GB2 宣傳稅法。 = 4 * GB2 核實納稅人填寫的納稅情況報告表。3、約談處理： = 1 * GB2 排除假設案件、入庫案件： = 1 * GB3 案件報告。 = 2 * GB3 案件審批。 = 3 * GB3 案件歸檔。 = 2 * GB2 不能排除假設案件： = 1 * GB3 制作案源評估意見書。 = 2 * GB3 交業(yè)務部門審批下發(fā)檢查。（三）評估流程圖（如圖所示

47、）：“SPSS應用法”在房地產(chǎn)業(yè)納稅評估工作中的應用流程圖 納稅情況 評估模塊綜合服務治理信息系統(tǒng) 財務報表 SPSS 企業(yè)差不多情況 房地產(chǎn)信息網(wǎng) 銷售信息 評估意見書 評估環(huán)節(jié) 假設涉稅科目公眾網(wǎng) 項目信息 假設涉稅事項 審 批 審批案卷歸檔 案件報告書 約談處理 約談 約談預案 約談申請 審批 約談環(huán)節(jié) 案源評估意見書 轉(zhuǎn)入檢查第三節(jié) 系統(tǒng)預警法系統(tǒng)預警法即通過稅務綜合服務治理信息系統(tǒng)內(nèi)建立的評估預警模塊對每期納稅人提供的納稅情況、財務報表，以及政府間共享信息，按照系統(tǒng)自有的程序（評估指標）進行處理，自動篩選出假設涉稅疑點的納稅人以及對應的交易事項、會計科目的評估方法。一、環(huán)境適用（一）

48、基礎資料較充分1、政府職能部門之間數(shù)據(jù)、資料實現(xiàn)共享，比如評估預警模塊能夠在一定的時點自動從已實現(xiàn)共享的計委、規(guī)委、房管局等單位取得納稅人的項目立項、項目進展、項目銷售等必須的情況。2、納稅人實現(xiàn)網(wǎng)上申報。（二）系統(tǒng)功能較完善 稅務綜合服務治理信息系統(tǒng)收集了大量的數(shù)據(jù)，同時通過評估預警模塊自動處理數(shù)據(jù)，按一定要求篩選出納稅人。 這種環(huán)境下，納稅評估得到簡化、效率得到優(yōu)化，約談和評估工作分工清晰。二、具體應用（一）評估工作1、評估預警系統(tǒng)自動通過評估指標生成有假設疑點企業(yè)及其相關假設。2、專職評估人員通過外網(wǎng)收集相關資料。3、制作評估意見書： = 1 * GB2 企業(yè)差不多情況 = 1 * GB

49、3 企業(yè)概況：注冊時刻、注冊地址、注冊資金、法人代表、聯(lián)系電話。 = 2 * GB3 企業(yè)經(jīng)營情況：項目名稱、項目地址、項目取得方式、項目用途、開工時刻、銷售方式、銷售時刻、總建筑面積、已銷售面積、銷售均價、配套設施、出租起始時刻。 = 2 * GB2 假設涉稅科目 = 3 * GB2 假設涉稅事項4、審批判估工作： = 1 * GB2 由評估主管部門按照評估規(guī)程，逐項對比。 = 2 * GB2 轉(zhuǎn)入約談部門或退回評估部門。（二）約談工作1、依照評估意見書進行預案： = 1 * GB2 制作約談通知書。 = 2 * GB2 預備提供資料清單。 = 3 * GB2 預備約談內(nèi)容。2、約談： =

50、1 * GB2 通過約談核實評估意見書中假設會計科目、假設事項。 = 2 * GB2 核實一些房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營業(yè)通過指標不能反映的涉稅事項。 = 3 * GB2 宣傳稅法。 = 4 * GB2 核實納稅人填寫的納稅情況報告表。3、約談處理： = 1 * GB2 排除假設案件、入庫案件： = 1 * GB3 案件報告。 = 2 * GB3 案件審批。 = 3 * GB3 案件歸檔。 = 2 * GB2 不能排除假設案件： = 1 * GB3 制作案源評估意見書。 = 2 * GB3 交業(yè)務部門審批下發(fā)檢查。（三）評估流程圖（如圖所示）“系統(tǒng)預警法”在房地產(chǎn)業(yè)納稅評估工作中的應用流程圖 網(wǎng)上申報

51、企業(yè)差不多情況 稅務綜合服務治理信息系統(tǒng) 評估預警模塊 評估意見書 評估環(huán)節(jié) 假設涉稅科目政府共享 假設涉稅事項 審 批 審批案卷歸檔 案件報告書 約談處理 約談 約談預案 約談申請 審批 約談環(huán)節(jié) 案源評估意見書 轉(zhuǎn)入檢查第三章 評估指標本章從會計制度與稅收政策存在的差異和稅務稽查中發(fā)覺的涉稅問題兩個方面，分析、總結(jié)出房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營業(yè)納稅評估指標，要緊用于引導納稅評估工作，幸免評估工作的盲目性。納稅評估指標需要在評估實踐中進行檢驗和完善。第一節(jié) 會計報表指標會計報表指標即是通過分析財務會計報表之間的關系，結(jié)合稅收法規(guī)政策，建立測算房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營業(yè)納稅情況的數(shù)學模型。一、指標基礎（一）依據(jù)

52、1、數(shù)據(jù)、資料來源較為豐富、準確。通過熟悉房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營業(yè)的操作流程，其銷售數(shù)據(jù)都在房地產(chǎn)交易所備案，能夠通過房地產(chǎn)信息網(wǎng)（/）提取及時的銷售信息。2、財務數(shù)據(jù)較為專業(yè)。中國人民銀行關于進一步加強房地產(chǎn)信貸業(yè)務治理的通知銀發(fā)2003121號等規(guī)定的出臺，約束小企業(yè)介入房地產(chǎn)市場的開發(fā)；大中型企業(yè)具有專業(yè)的財務人員以及機構(gòu)，各項財務數(shù)據(jù)較為齊全。 3、涉稅情況較為簡單。檢查通常涉及的稅種為：營業(yè)稅、企業(yè)所得稅、個人所得稅、都市房地產(chǎn)稅或房產(chǎn)稅、土地增值稅。營業(yè)稅：欠繳、視同銷售，混淆收入科目，混淆稅目；企業(yè)所得稅：欠繳、視同銷售、費用超標、費用混列期間，混淆收入科目；個人所得稅：報銷發(fā)票、產(chǎn)品

53、視同銷售；都市房地產(chǎn)稅或房產(chǎn)稅：房產(chǎn)自用、房產(chǎn)長期掛帳、未按規(guī)定記入房產(chǎn)。（二）切入點稅 法 稅 法評估指標評估指標資產(chǎn)負債表利潤表 現(xiàn)金流量表 資產(chǎn)負債表利潤表 現(xiàn)金流量表 會計科目提供 約束 規(guī)范會計科目會計科目 納稅人會計準則會計制度 納稅人會計準則會計制度營業(yè)稅營業(yè)稅城建稅 教育費附加 收 入土地增值稅 印花稅 成本、費用 個人所得稅企業(yè)所得稅1、檢查通常涉及的稅種具體表現(xiàn)為： 營業(yè)稅：欠繳、視同銷售，混淆收入科目，混淆稅目； 企業(yè)所得稅：欠繳、視同銷售、費用超標、費用混列期間，混淆收入科目； 個人所得稅：報銷發(fā)票、產(chǎn)品視同銷售 都市房地產(chǎn)稅或房產(chǎn)稅：房產(chǎn)自用、房產(chǎn)長期掛帳、未按規(guī)定記

54、入房產(chǎn)。2、在評估環(huán)節(jié)可能解決的問題： 營業(yè)稅：欠繳、視同銷售； 企業(yè)所得稅：欠繳、視同銷售、費用混列期間； 個人所得稅：產(chǎn)品視同銷售 都市房地產(chǎn)稅或房產(chǎn)稅：房產(chǎn)自用 3、征管法第二十五條規(guī)定：納稅人必須依據(jù)法律、行政法規(guī)規(guī)定或者稅務機關依照法律、行政法規(guī)規(guī)定確定的申報期限、申報內(nèi)容如實辦理納稅申報，保送納稅申報表、財務會計報表以及稅務機關依照實際情況需要要求納稅人報送的其他納稅資料。4、財務會計報表較為準確。財務會計報表間數(shù)據(jù)有相互制約關系。5、大中型企業(yè)都能實現(xiàn)網(wǎng)上申報。6、納稅人通常提供、披露的是審計報告或財務報表，審計報告和財務報表都附有注冊會計師簽字。7、納稅人作帳趨于完整、規(guī)范。綜

55、上所述，資產(chǎn)負債表、利潤表、現(xiàn)金流量表和報表附注能夠作為評估數(shù)據(jù)的來源。 二、指標確定資產(chǎn)負債表、利潤表、現(xiàn)金流量表和報表附注之間的聯(lián)系：資產(chǎn)負債表，靜態(tài)的報表，反映一個企業(yè)在一個經(jīng)營周期的資產(chǎn)、負債和所有者權(quán)益的狀況；現(xiàn)金流量表，動態(tài)的報表，反映一個企業(yè)在一個經(jīng)營周期內(nèi)現(xiàn)金的流量;利潤表反映企業(yè)在一定時期內(nèi)利潤（虧損）的情況；報表附注是披露有助于理解、分析會計報表的需要講明的事項。依據(jù)2001企業(yè)會計制度、2001會計準則和2001年企業(yè)會計制度會計報表附注。（一）收入指標收入的確認，涉及到營業(yè)稅、企業(yè)所得稅等等，是房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營業(yè)最為關懷的問題。1、目的：要緊是比較當期企業(yè)取得的現(xiàn)金收入

56、數(shù)和當期確認的收入數(shù)。2、完整模型：主營業(yè)務收入 +（預收帳款期末余額 預收帳款期初余額）+ 其他應付帳款定金銷售商品、提供勞務收到的現(xiàn)金+本期銷售商品、提供勞務收到的現(xiàn)金+本期銷售商品、提供勞務收到的現(xiàn)金+本期收到前期的應收帳款+本期收到前期的應收票據(jù)+本期的預收帳款本期因銷售退回而支付的現(xiàn)金+本期收回前期核銷的壞帳損失3、建立房地產(chǎn)收入指標3-1、指標3-2，如下： = 1 * GB3 指標3-1，按會計制度確認收入，即當期收到前期發(fā)生的“應收帳款”，在前期已確認收入。 = 2 * GB3 指標3-2，按稅法確認收入，即當期收到前期發(fā)生的“應收帳款”，在當期已確認收入。4、對比結(jié)果，反映：

57、可能存在的問題。可能涉及的稅種。可能涉及需要進一步核實的情況。5、該指標不能解決的問題：將產(chǎn)品用于捐贈、廣告、樣品、職工福利、抵償債務以及其他換取非貨幣資產(chǎn)的情形。6、靈活應用：假如“定金”直接記入預收帳款，則沒有“其他應付款-定金”；能夠?qū)⑵髽I(yè)的整個銷售過程的年度情況進行對比。7、使用該指標前了解企業(yè)關于“應收帳款”確認收入的方式，了解企業(yè)關于“定金”、“認購金”的記帳科目。（二）營業(yè)稅指標：1、目的：通過指標3分析后，選取金額較大的數(shù)和申報繳納的營業(yè)稅對比，初步核實營業(yè)稅繳納的情況。2、建立模型： = 1 * GB2 （1）指標4：確認收入指標1的情況，即確認收入大于“銷售商品、提供勞務收

58、到的現(xiàn)金”【主營業(yè)務收入+ （預收帳款期末余額 預收帳款期初余額）+ 其他應付帳款定金】* 5%申報繳納營業(yè)稅 = 2 * GB2 （2）指標5-1、5-2：確認收入指標1的情況，即確認收入大于“銷售商品、提供勞務收到的現(xiàn)金”【銷售商品、提供勞務收到的現(xiàn)金 本期收回前期核銷的壞帳預備 + 當期未收回的“應收帳款”當期收到前期發(fā)生的“應收帳款”】* 5%申報繳納營業(yè)稅3、注意：當企業(yè)有增值稅納稅項目時，需靈活應用，應從報表附注中了解企業(yè)資產(chǎn)負債表中“主營業(yè)務收入”營業(yè)稅應納所得額，并帶入公式進行計算。4、該指標仍然不能解決的問題：將產(chǎn)品用于捐贈、廣告、樣品、職工福利、抵償債務以及其他換取非貨幣資

59、產(chǎn)的情形。5、靈活應用：假如往常年度有滯納稅款的行為，應結(jié)合審計報告的內(nèi)容，減去當年繳納往常年度的稅款金額；能夠?qū)⑵髽I(yè)的整個銷售過程的年度情況進行對比。（三）城建稅指標1、目的：通過指標3分析后，選取金額較大的數(shù)和申報繳納的城建稅對比，初步核實內(nèi)資企業(yè)城建稅繳納的情況。2、建立模型： = 1 * GB2 （1）指標13-1：確認收入指標31的情況，即確認收入大于“銷售商品、提供勞務收到的現(xiàn)金”【主營業(yè)務收入+ （預收帳款期末余額 預收帳款期初余額）+ 其他應付帳款定金】* 5%*7% 中華人民共和國都市維護建設稅暫行條例第四條規(guī)定：納稅人所在地在市區(qū)的，稅率為百分之七；納稅人所在地在縣城、鎮(zhèn)的

60、，稅率為百分之五；納稅人所在地不在市區(qū)、縣城或鎮(zhèn)的，稅率為百分之一。申報繳納城建稅 = 2 * GB2 （2）指標13-2、13-3：確認收入指標31的情況，即確認收入大于“銷售商品、提供勞務收到的現(xiàn)金”【銷售商品、提供勞務收到的現(xiàn)金 本期收回前期核銷的壞帳預備 + 當期未收回的“應收帳款”當期收到前期發(fā)生的“應收帳款”】* 5%*7%申報繳納城建稅3、注意：當企業(yè)有增值稅納稅項目時，需靈活應用，應從報表附注中了解企業(yè)資產(chǎn)負債表中“主營業(yè)務收入”營業(yè)稅應納所得額，并帶入公式進行計算。4、該指標仍然不能解決的問題：將產(chǎn)品用于捐贈、廣告、樣品、職工福利、抵償債務以及其他換取非貨幣資產(chǎn)的情形。5、靈