SOHO中國(guó)第一大道投資分析手冊(cè)

1、第一大道投資分析手冊(cè) SOHO中國(guó)PAGE PAGE 27 第一大道投資分分析手冊(cè)SOHO中國(guó)有有限公司目錄第一部分：第一一大道投資收收益分析第二部分：第一一大道投資風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)分析第三部分：第一一大道良好的的退出機(jī)制第一部分：第一一大道投資收收益分析買房作為投資手手段與其它幾幾種投資手段段的比較：投資手段回報(bào)率風(fēng)險(xiǎn)優(yōu)點(diǎn)缺點(diǎn)銀行存款1-2%無保本，流動(dòng)性好好低回報(bào)國(guó)債3-4%很小一般和銀行區(qū)別不大大股票5%（假定按220倍市盈率率購(gòu)入，即便便100%盈盈利用來派息息）股價(jià)可能大幅波波動(dòng)，公司可可能倒閉，使使股票一錢不不值股價(jià)有上漲空間間，流通性好好風(fēng)險(xiǎn)大，對(duì)公司司和股票真實(shí)實(shí)價(jià)值很難判判斷房地產(chǎn)10

2、%（假定不不作按揭），如如按揭則更高高房?jī)r(jià)可能波動(dòng)，有有時(shí)可能租不不出去回報(bào)率高，銀行行按揭支持，價(jià)格格風(fēng)險(xiǎn)比股票小流通性不如股票票結(jié)論：在高回報(bào)、高風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)的投資選選擇中，房地地產(chǎn)的優(yōu)越性性是顯而易見見的。標(biāo)準(zhǔn)情況下第一一大道寫字樓樓投資收益測(cè)測(cè)算 表一項(xiàng)目計(jì)算單價(jià)￥16000面積300平米總價(jià)￥48000000按揭比例60%貸款總額￥28800000年利率5.58 月息：0.47貸款期（月） 120CBD甲級(jí)辦公公樓租金（不不含物業(yè)管理理費(fèi)）$26月租金￥215年租金￥2580假設(shè)空置及其他他費(fèi)用（0%）/凈租金￥2580扣稅（營(yíng)業(yè)及附附加稅5.55）￥142稅后租金￥2438租金回報(bào)率15

3、.2%投資回報(bào)分析11：假設(shè)不作作按揭, 四年后賣賣出，房?jī)r(jià)上上升幅度0年份20022003200420052006現(xiàn)金流 （收入入為正，支出出為負(fù)）房款￥-48000000租金/￥7314988￥7314988￥7314988賣房收入/￥48000000凈現(xiàn)金流￥-48000000/￥7314988￥7314988￥55314998內(nèi)部收益率 (IRR)10.8%總現(xiàn)金回報(bào) (不考慮時(shí)間間成本)￥69944994回報(bào)率19.9%回報(bào)率211.4%投資回報(bào)分析22：假設(shè)作按按揭,四年后賣出出，房?jī)r(jià)上升升幅度0年份20022003200420052006現(xiàn)金流 (收入入為正，支出出為負(fù))房款￥-

4、48000000按揭款￥28800000首付款￥19200000租金/￥7314988￥7314988￥7314988還按揭款/￥3764338￥3764338￥3764338￥3764338賣房收入￥48000000按揭還本￥19156675凈現(xiàn)金流￥19200000￥3764338￥3550600￥3550600￥32393884內(nèi)部收益率IRRR16.5%總現(xiàn)金回報(bào)(不不考慮時(shí)間成成本) ￥35730666報(bào)率116.8%回報(bào)率221.5%4年還按揭總額額：￥15057752 = 4 * ￥3764338，其中本本金= ￥964,3325利息=￥5414427賣房時(shí)按揭還本本=總按揭款款

5、-4年還按按揭的本金=￥28800000-￥964,3325=￥119156775一般來說如果按按揭還款3-5年，總的的按揭款中，約約有65%是是本金，355%是利息。3. 標(biāo)準(zhǔn)情況況下某寫字樓樓投資收益測(cè)測(cè)算某單價(jià)按200000元/月月/建筑平米米，假設(shè)租金金也等比增加加按32美金金/月/建筑筑平米,（屬屬CBD甲級(jí)級(jí)辦公樓較高高租金水平，參參見附表）交交房時(shí)間比第第一大道晚114個(gè)月，其其余測(cè)算條件件同第一大道道。表二項(xiàng)目計(jì)算單價(jià)￥20000面積300平米總價(jià)￥60000000按揭比例60%貸款總額￥36000000年利率5.58%貸款期（月）120CBD甲級(jí)辦公公樓租金（不不含物業(yè)管理理

6、費(fèi)）$32月租金 ￥265 年租金 ￥3176 假設(shè)空置及其他他費(fèi)用（0%） ￥-凈租金 ￥3176 扣稅（營(yíng)業(yè)及附附加稅5.55） ￥175 稅后租金 ￥3001租金回報(bào)率15.0%投資回報(bào)分析：假設(shè)作按揭揭,四年后賣出出，房?jī)r(jià)上升升幅度0年份20022003200420052006現(xiàn)金流 (收入入為正，支出出為負(fù))房款￥ -60000000按揭款￥3600000 首付款￥-2400000 租金/￥900,3005 ￥900,3005還按揭款￥-4705448 ￥-4705448 ￥-4705448 ￥-4705448 賣房收入￥60000000 按揭還本￥-23945594 凈現(xiàn)金流￥-2

7、4000000 ￥-4705448 ￥-4705548 ￥ 4299757 ￥40351663 內(nèi)部收益率IRRR86%總現(xiàn)金回報(bào)(不不考慮時(shí)間成成本) ￥35238225回報(bào)率1101%回報(bào)率2117%測(cè)算方法：租金回報(bào)率 =（月租金 12）/ 單價(jià)1/4回報(bào)率1=（總總現(xiàn)金回報(bào)/首付款） -11回報(bào)率2 =（總總現(xiàn)金回報(bào)/首付款-11）/ 4內(nèi)部收益率IRRR的計(jì)算方方法是對(duì)每年年的凈現(xiàn)金流流的綜合測(cè)算算所得結(jié)論按揭對(duì)投資收益益具有顯著的的放大作用（參參見圖1）假設(shè)不作按揭, 四年后賣賣出，內(nèi)部收收益率是100.8。如果作按揭,四四年后賣出，內(nèi)內(nèi)部收益率高高達(dá)16.55。IRR考慮了投投資

8、的時(shí)間成成本和其他累累計(jì)收益與投投入，是最科科學(xué)的分析投投資收益的方方法，而租金金回報(bào)率有很很大的局限性性。（參見圖圖2）通過第一大道與與某寫字樓的的對(duì)比，在租租金回報(bào)率接接近的情況下下，而實(shí)際的的投資收益有有顯著的區(qū)別別。第一大道IRRR =16.5% 財(cái)富中心IRRR=8.6%主要原因是某寫寫字樓的期房房時(shí)間比第一一大道晚一年年通過IRR分析析，我們可以以進(jìn)一步得到到如下結(jié)論：（測(cè)試案例例的正?；厥帐諘r(shí)間為133年） 晚出租一年，回回收投資的時(shí)時(shí)間（即現(xiàn)金金流為零的時(shí)時(shí)間）將延長(zhǎng)長(zhǎng)三年。房?jī)r(jià)增加10%，回收投資資的時(shí)間將延延長(zhǎng)四年。房?jī)r(jià)、租金、成成功出租所須須的時(shí)間是與與投資收益相相關(guān)性最

9、高的的因素。4. 附圖第一大道采用一一次性付款與與按揭付款投投資收益的對(duì)對(duì)比 圖1采用按揭, 第第一大道與財(cái)財(cái)富中心投資資收益的對(duì)比比圖2第二部分：第一一大道投資風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)分析投資第一大道可可能出現(xiàn)的風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)受市場(chǎng)供需等狀狀況的影響，寫寫字樓租金可可能走低；受市場(chǎng)供需等狀狀況的影響，寫寫字樓售價(jià)可可能走低；變現(xiàn)困難，流動(dòng)動(dòng)性較差；2. 考慮風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)因素后的投投資收益分析析假設(shè)將原租金26 US$/月月/平米下調(diào)調(diào)到20 UUS$/月/平米；將原來的不考慮慮空置及其他他費(fèi)用，調(diào)整整為考慮空置置及其他費(fèi)用用且占租金的的10；將原來的5.55營(yíng)業(yè)及附附加稅調(diào)整為為17房產(chǎn)產(chǎn)稅加營(yíng)業(yè)稅稅；將原來的不考慮慮房?jī)r(jià)

10、變化，調(diào)調(diào)整為房?jī)r(jià)下下降103. 考慮風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)因素后第一一大道寫字樓樓投資收益測(cè)測(cè)算項(xiàng)目計(jì)算單價(jià)￥16,0000面積300平米總價(jià)￥4800,0000按揭比例60%貸款總額￥2,880,000年利率5.58 月息：0.47貸款期（月）120CBD甲級(jí)辦公公樓租金20 US$/月/平米月租金￥165/月/平米年租金￥1985假設(shè)空置及其他他費(fèi)用（100）￥199凈租金￥1786扣稅(房產(chǎn)稅及及營(yíng)業(yè)稅177)￥304稅后租金￥1482租金回報(bào)率9.3%投資回報(bào)分析11：假設(shè)不作作按揭, 四年后賣賣出，房?jī)r(jià)下下降幅度100年份20022003200420052006現(xiàn)金流 （收入入為正，支出出為負(fù)）房

11、款￥-48000000租金/￥4446000￥4446000￥4446000賣房收入/￥43200000凈現(xiàn)金流-48000000/￥7314988￥7314988￥55314998內(nèi)部收益率 (IRR)6.5%￥69944994回報(bào)率16.1%回報(bào)率26.7%投資回報(bào)分析22：假設(shè)作按按揭, 四年后賣賣出，房?jī)r(jià)下下降幅度100年份20022003200420052006現(xiàn)金流 (收入入為正，支出出為負(fù))房款-48000000按揭款￥28800000首付款19200000租金/￥4446000￥4446000￥4446000￥4446000還按揭款/3764388￥37643383764388

12、￥3764338賣房收入/￥43200000按揭還本/19156775凈現(xiàn)金流19200000￥68162￥68162￥68162￥24724887內(nèi)部收益率IRRR13.4%總現(xiàn)金回報(bào)(不不考慮時(shí)間成成本)￥31097446回報(bào)率112.8%回報(bào)率215.5%4相關(guān)理論黃金地段理論（參參下圖）黃金地段的樓盤盤具有高漲幅幅、低跌幅的的抗跌性，如如同股票市場(chǎng)場(chǎng)的績(jī)優(yōu)股。CBD是黃金地地段高風(fēng)險(xiǎn) 高回報(bào)報(bào)理論擁有高回報(bào)率的的產(chǎn)品一般有有比較高的風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)，在房地地產(chǎn)行業(yè)回報(bào)報(bào)率由高到低低依次是商鋪鋪，寫字樓，住住宅。CBD、中關(guān)村村、金融街寫寫字樓租金對(duì)對(duì)比第三部分：第一一大道良好的的退出機(jī)制我們的理

13、念：打造租務(wù)品牌理理念：一個(gè)物業(yè)的真正正價(jià)值不是通通過銷售環(huán)節(jié)節(jié)來體現(xiàn)的，而而是要看其在在租憑市場(chǎng)的的表現(xiàn)。終極服務(wù)理念：開發(fā)商的服務(wù)不不僅限于“微笑服務(wù)”的范疇，而而應(yīng)該打造產(chǎn)產(chǎn)品品牌，通通過輔助客戶戶出租、出售售使客戶得到到較高的投資資回報(bào)，這才才是最高層次次的服務(wù)。我們的措施與業(yè)業(yè)績(jī)率先成立租務(wù)部部：統(tǒng)一出租服務(wù)，避避免業(yè)主間的的惡性競(jìng)爭(zhēng)；投入大量廣告，提提高租務(wù)市場(chǎng)場(chǎng)的知名度緊密與京城各大大中介公司合合作，充分利利用社會(huì)資源源；出租：截止2001年年12月，租租務(wù)部共成交交713套次次，平均租金金回報(bào)率達(dá)9911%, 公寓平均均租金$10012/平平米。(租客客情況參見附附圖1)轉(zhuǎn)售：

14、協(xié)助客戶轉(zhuǎn)售房房屋78套，平平均售價(jià)漲幅幅16.7%。3地產(chǎn)市場(chǎng)中中有利于流通通的政策及發(fā)發(fā)展趨勢(shì)（1）轉(zhuǎn)按揭政政策的推出A轉(zhuǎn)按揭的概概念：“轉(zhuǎn)按揭”往往特指是是變更借款人人的貸款也就是說，借款款人在未將住住房貸款還清清之前，就可可以通過此項(xiàng)項(xiàng)業(yè)務(wù)將房屋屋出售，而由由新的買家將將賣家已經(jīng)支支付的購(gòu)房首首付款、稅費(fèi)費(fèi)、已經(jīng)償還還的貸款本息息等補(bǔ)償給賣賣家，買家再再繼續(xù)支付賣賣家剩余的貸貸款本息。B目前北京只只有工行有政政策，相信其其它銀行會(huì)陸陸續(xù)跟上；C“轉(zhuǎn)按揭”投資者的的擦過球：解決貸款買的房房賣不出去的的瓶頸依據(jù)按揭政策要要求，賣房者者必須一次性性付清所有剩剩余貸款，才才能進(jìn)行房屋屋買賣，而

15、“轉(zhuǎn)按揭”就不必。轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)要交的的營(yíng)業(yè)稅、契契稅可能被“合理”避掉使投資者收益增增加貸款利息不再由由賣房者承擔(dān)擔(dān)，而轉(zhuǎn)移給給買房者。（2）二手房市市場(chǎng)將大有發(fā)發(fā)展北京與上海二手手房市場(chǎng)對(duì)比比成交量：北京：截止20001年底，成成交僅36000多套，不不足30萬平平米上海：截止20001年底，成成交面積共11442.44萬平米，占占商品房總銷銷售的64.1%市場(chǎng)成熟度：北京：尚處于“導(dǎo)入期”上海：已進(jìn)入“成熟期”綜述：上海通過過采用降低稅稅費(fèi)、簡(jiǎn)化手手續(xù)、政府提提供擔(dān)保、增增加金融支持持等措失，使使二手房成交交量由19996年的2556萬平米，增增到20011年的14442.4萬平平米。如北京京

16、調(diào)整政策，相相信二手房市市場(chǎng)也將大有有發(fā)展。附圖一： 資料來源：公公司租務(wù)部，截截止日期：22001年12月18日附圖二：CBD區(qū)域中、高高檔寫字樓租租金對(duì)比 資料來源：公司市場(chǎng)部部單位：美金/建建筑平米/月月 含物業(yè)管管理費(fèi) 日期：20002年8月月附件一：投資小常識(shí)調(diào)整投資心心態(tài) 目前一些投資客客戶的投資心心態(tài)不夠成熟熟，主要表現(xiàn)現(xiàn)在：重一時(shí)的小利，在在租金上不退退讓，合同條條款不靈活，造造成出租時(shí)間間長(zhǎng)期的拖延延。 不注重與租客的的溝通，往往往因窗簾的配配置等小問題題與租客鬧矛矛盾，到頭來來重新出租，多多交中介費(fèi)。 認(rèn)為租金收益是是小錢，不愿愿意花心思。正確的態(tài)度是：積極的與物業(yè)公公司（

17、或發(fā)展展商）合作，提提升整個(gè)物業(yè)業(yè)的形象。主動(dòng)的與租客溝溝通，了解他他們的想法，建建立良好的關(guān)關(guān)系。投入更多的時(shí)間間、經(jīng)歷，掌掌握投資技巧巧。附件二：關(guān)于房屋出租的的稅務(wù)政策根據(jù)中國(guó)法律、法法規(guī)的相關(guān)規(guī)規(guī)定，現(xiàn)將房房屋出租人應(yīng)應(yīng)繳納的稅款款簡(jiǎn)要列明如如下：營(yíng)業(yè)稅。稅率為為租金收入的的5%，納稅期期限分別為55日、10日日、15日或或1個(gè)月。納納稅人的具體體納稅期限，由由主管稅務(wù)機(jī)機(jī)關(guān)根據(jù)納稅稅人應(yīng)納稅額額的大小分別別核定；不能能按照固定期期限納稅的，可可以依次納稅稅。營(yíng)業(yè)稅的附加稅稅：1）城市市建設(shè)維護(hù)稅稅（北京市朝朝陽(yáng)區(qū)）。征征收標(biāo)準(zhǔn)為營(yíng)營(yíng)業(yè)稅的7%（郊區(qū)縣為為5%）；22）教育費(fèi)附附加。征收標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)為營(yíng)業(yè)稅稅的3%。所得稅。稅率為為租金收入總總額的20%，征收標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)為：1）租租金收入不超超過40000元的，租金金收入減去8800元作為為應(yīng)納稅所得得；2) 租租金收入在44000元以以上的