會(huì)計(jì)實(shí)務(wù)：五招教你合法規(guī)避房產(chǎn)稅

1、50 平方米，考慮到小孩漸漸長大， 想再行五招教你合法規(guī)避房產(chǎn)稅五招教你合法規(guī)避房產(chǎn)稅如下所示：許多購房者詢問房產(chǎn)稅征收的相關(guān)問題，其中“是否免征”、“如何合理免交房產(chǎn)稅”成為購房者咨詢最多的問題。下面總結(jié)了六種方法，幫助您合法規(guī)避房產(chǎn)稅：方法一、先購房再結(jié)婚王小姐為上海人，因結(jié)婚需要想與其男友李先生購買一套婚房，她與男友名下皆無任何房產(chǎn)。當(dāng)前房產(chǎn)稅出臺(tái)，王小姐得知該套婚房購買后，她若想再購買一套房則需要繳納房產(chǎn)稅了，現(xiàn)在她也不確定該不該出手買房。根據(jù)上海市開展對(duì)部分個(gè)人住房在征收房產(chǎn)稅試點(diǎn)的暫行辦法（以下簡稱“暫行辦法”），房產(chǎn)稅的征收對(duì)象為本市居民家庭在上海市新購且屬于該居民家庭第二套及以

2、上的住房（包括新購的二手存量房和新建商品住房）以及非上海市居民家庭在本市新購的住房。而居民家庭是以夫妻雙方及未成年子女為單位的。因此，律師提醒，若尚未購買房產(chǎn)的男女朋友正準(zhǔn)備購房結(jié)婚，且婚后有計(jì)劃再行購買房屋的，則雙方可以單獨(dú)購買一套房屋后再行結(jié)婚，如此該家庭即可擁有兩套房屋而無須支付任何房產(chǎn)稅。方法二、人均住房面積控制在60 平方米高女士一家三口現(xiàn)在居住的房屋面積為購買一套房屋， 她得知人均住房面積若小于60 平方米則可以免征房產(chǎn)稅， 但具體如何計(jì)算高女士卻不甚清楚。根據(jù)房產(chǎn)稅暫行辦法規(guī)定，居民家庭在本市新購且屬于該居民家庭第二套及以上住房的，合并計(jì)算的家庭全部住房面積人均不超過60 平方米

3、的，可免予征收房產(chǎn)稅。房產(chǎn)律師提醒，該“合并計(jì)算的家庭全部住房面積”為居民家庭新購住房面積與之前購買的住房面積的總和。同時(shí)，該家庭中若有成年子女共同居住的，且該子女無住房的，可計(jì)入該居民家庭計(jì)算免稅住房面積。因此以高女士為例， 她們家當(dāng)前住房面積為50 平方米，按照規(guī)定她可以合并購買的面積為 3*60=180 平方米，故其可以再行購買一套130 平方米以內(nèi)的房產(chǎn)而無須征稅。因此，星瀚律師提醒，像高女士這種情況，在購房時(shí)要特別關(guān)注房屋面積的細(xì)節(jié)，千萬不要超過130 平方米，不要只看戶型結(jié)構(gòu)，往往忽視幾平方米的差距就可能帶來長期征收房產(chǎn)稅的負(fù)擔(dān)。此外，律師還建議，子女已成年的家庭欲再行買房的，最好

4、在其子女購買獨(dú)立使用的房屋之前進(jìn)行買房，如此可擁有更大住房面積而避免繳納多余的房產(chǎn)稅。方法三、去除已有房屋份額林小姐為上海人， 其名下?lián)碛卸追课荩?其中一套為掛在父母所住房屋產(chǎn)權(quán)證上，另一套則是結(jié)婚后與丈夫所買的房屋。現(xiàn)在小孩已經(jīng)五歲了，林小姐想賣掉現(xiàn)在住的房屋換套大一點(diǎn)的以改善居住條件，卻得知若要新購房屋則須征收房產(chǎn)稅，林小姐急的如熱鍋上螞蟻，不知如何是好。律師指出，對(duì)于本市居民而言，房產(chǎn)稅的征收重點(diǎn)為“新購”且“第二套”。同時(shí)房產(chǎn)稅暫行辦法亦明確規(guī)定，居民家庭在新購一套住房后的一年內(nèi)出售其原有的唯一一套住房的，其新購住房已按暫行辦法征收的房產(chǎn)稅，可予全部退還。由此可知，若本案中林小姐將其

5、在父母產(chǎn)證上的份額予以去除（即“去名字”），則其在新房購買后一年內(nèi)出售原有的用房即可享受上述免征政策，退還已交的房產(chǎn)稅。通常來說，去名字可采用贈(zèng)與或者買賣的方式進(jìn)行操作。律師提醒，贈(zèng)與和買賣方式都需繳納相應(yīng)稅費(fèi)，且稅費(fèi)比例也各有不同。一般而言，若房屋未滿5 年，則星瀚律師建議，贈(zèng)與方式對(duì)購房者更為有利，所需稅費(fèi)遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于買賣（贈(zèng)與為5%，而買賣比例卻高達(dá)9.65%或 10.65%）；若房屋已滿 5 年且為普通型住房，則買賣的方式更優(yōu)于贈(zèng)與，因?yàn)楫?dāng)前政策規(guī)定，普通住房已滿五年無須繳納5.65%的營業(yè)稅。因此，具體實(shí)踐操作中購房者可根據(jù)房屋產(chǎn)證取得時(shí)間進(jìn)行選擇。方法四、贈(zèng)與取得第二套房屋上海市民吳先

6、生工作后即為父母購買了一套房屋，但產(chǎn)權(quán)證只寫了父母的名字。后吳先生自己購買了一套房屋用于自住，現(xiàn)在他的父母將回老家安度晚年，想將吳先生為他們購買的該套房屋通過贈(zèng)與方式轉(zhuǎn)為吳先生所有，但房產(chǎn)稅政策出臺(tái)，吳先生不確定他是否可以通過贈(zèng)與取得房屋而無須任何繳納房產(chǎn)稅？根據(jù)律師調(diào)查了解，當(dāng)前房產(chǎn)稅暫行辦法征收對(duì)象為第二套“新購房屋”，對(duì)于居民通過贈(zèng)與所取得的房屋是否需要支付房產(chǎn)稅政策尚未明確規(guī)定。因此，就當(dāng)前的情況來看，吳先生只需支付相應(yīng)3%契稅及 2%公證費(fèi)即可受贈(zèng)取得該房產(chǎn)而無須繳納房產(chǎn)稅。方法五、確權(quán)取得第二套房屋鄭先生于 2010 年初因多種原因以他人名義購買了一套房屋，后代持者否認(rèn)其為真正所有權(quán)人，現(xiàn)鄭先生打算通過確權(quán)訴訟要回自己的房屋。但是考慮到房產(chǎn)稅出臺(tái)，而鄭先生之前已經(jīng)購買了一套房屋了，如果訴訟贏了，他不知道拿回來的房子是否屬于免征范圍？法律實(shí)踐中，在涉及房產(chǎn)相關(guān)糾紛中，由于多種因素的綜合作用，經(jīng)常出現(xiàn)實(shí)質(zhì)權(quán)利人與名義權(quán)利人不一致的情況，如房屋登記錯(cuò)誤、借用他人名義購買房屋以及公房改制引起等，這種名不副實(shí)的情況往往導(dǎo)致物權(quán)糾紛的產(chǎn)生，致使最終需要對(duì)房屋產(chǎn)權(quán)歸屬予以