8203估價(jià)師協(xié)會(huì)網(wǎng)站cms案例分析

1、說明：本案例內(nèi)相關(guān)數(shù)據(jù)為概數(shù)，僅作為案例說明：本案例內(nèi)相關(guān)數(shù)據(jù)為概數(shù)，僅作為案例說明使一、估價(jià)項(xiàng)目背景介1、估價(jià)目的： 限價(jià)商品房地塊國(guó)有土地使用權(quán)出讓價(jià)格評(píng)2、估價(jià)范圍：總用地面積:90000 平方米其中界內(nèi)用地面積:70000方米;界外處理面積：20000可建設(shè)用地面積:65000 3、待估宗地介紹：待估宗地位市東麗區(qū)規(guī)劃雪（路與規(guī)劃方山規(guī)劃建設(shè)限價(jià)商品房，因出讓的需要，對(duì)其出讓價(jià)值進(jìn)行評(píng)地已拆遷整理完畢，目前達(dá)到場(chǎng)地平整狀況C建筑密度D建E退讓規(guī)劃雪山路紅線 10 米為綠化帶用地F該地塊內(nèi)規(guī)劃安排一，用地面積為5000方米求安排在臨規(guī)劃雪山道居中位置一G該地塊內(nèi)應(yīng)安排為居住區(qū)配建的郵政所

2、建筑面積 200 平方米居民活動(dòng)場(chǎng)用地 6500 平方米5、地價(jià)定義：待估宗地在 2008 年 8 月 1 日實(shí)際用途和設(shè)定用途均為居住（限價(jià)商品房）用地，宗地和宗地內(nèi)實(shí)際開發(fā)程度和設(shè)定開發(fā)程度均為“七通（通路、通電、通水、排水、通氣、通暖、通訊）和宗地內(nèi)場(chǎng)地平整”，規(guī)劃容積率小于等于 1.5，居住用地出讓年限為 70 年?duì)顩r下的國(guó)有土地使用權(quán)出讓價(jià)格。6、區(qū)域內(nèi)用地狀況：待估宗地北側(cè)在建的好美嘉園為經(jīng)濟(jì)適用住房，周邊為待規(guī)劃整理的土地。2008 年經(jīng)營(yíng)性土地信息發(fā)布會(huì)上，東麗區(qū)津?yàn)I大道南地塊：可建設(shè)用地面積為39.48公頃，規(guī)劃居住、商業(yè)用地，未來集聚效益趨好。7、提供資料：市規(guī)劃局行政事項(xiàng)

3、規(guī)劃條件通6、區(qū)域內(nèi)用地狀況：待估宗地北側(cè)在建的好美嘉園為經(jīng)濟(jì)適用住房，周邊為待規(guī)劃整理的土地。2008 年經(jīng)營(yíng)性土地信息發(fā)布會(huì)上，東麗區(qū)津?yàn)I大道南地塊：可建設(shè)用地面積為39.48公頃，規(guī)劃居住、商業(yè)用地，未來集聚效益趨好。7、提供資料：市規(guī)劃局行政事項(xiàng)規(guī)劃條件通核定二、估價(jià)技術(shù)經(jīng)估宗地所處區(qū)域土地市場(chǎng)比較發(fā)替代性的限價(jià)商品房的土地交易實(shí)例，故可采用市場(chǎng)比較法進(jìn)待估宗地規(guī)劃建設(shè)限價(jià)商品一供求圈內(nèi)存在限價(jià)2008用地，缺少估價(jià)時(shí)點(diǎn)前若干年的土地收益資料，因此未來年的土地預(yù)期收益，故不適宜采用收益還原法進(jìn)行評(píng)估；其土地開易把握政策對(duì)于利潤(rùn)及土地增值收益的故放棄采用成近法評(píng)估；由于基準(zhǔn)地時(shí)間較早，其

4、價(jià)格水平與目前實(shí)際況相差較大，因此不宜采用基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)進(jìn)行選擇市場(chǎng)法和剩余法作為本次估價(jià)的主要方法三、估價(jià)難點(diǎn)及解決1、估價(jià)范圍的確定按規(guī)劃條件，該宗地總用地面積:90000 平方米，其中界內(nèi)用地面積:70000 平方米，界外處理面積：20000 平方米，可建設(shè)用地面積:65000 平方米。該可建設(shè)用地面積 65000 平方米，不包含規(guī)劃幼兒園的用地面積5000方米。即，僅有可建設(shè)用地面積可產(chǎn)生未來開發(fā)價(jià)值，因此計(jì)算數(shù)用可建設(shè)用地面積 65000 平方米2、規(guī)劃為限價(jià)商品房用地，未來開發(fā)完成后價(jià)值的確市限價(jià)商品住房管理暫行辦法的相關(guān)規(guī)劃品上比前 3個(gè)月內(nèi)周2、規(guī)劃為限價(jià)商品房用地，未來開發(fā)完成

5、后價(jià)值的確市限價(jià)商品住房管理暫行辦法的相關(guān)規(guī)劃品上比前 3個(gè)月內(nèi)周邊或同地區(qū)普商品房住房?jī)r(jià)格低 20%左東麗區(qū)已出讓限價(jià)商品房（津東麗昆（掛）2008-062）地塊（樣位于環(huán)內(nèi)牌時(shí)約定該地塊內(nèi)限價(jià)商品房元/平方米，此價(jià)格有一定的區(qū)域代表性，適用于本宗地，因此確本宗地開發(fā)完成后限價(jià)商品房銷售單價(jià)為 5800 元/平方米3、規(guī)劃為限價(jià)商品房用地，開發(fā)利潤(rùn)的確定待估宗地規(guī)劃建設(shè)限價(jià)商品品住房是住房保障政一種，按照“以房?jī)r(jià)定地價(jià)”的思路，采組、市場(chǎng)作的模為解決住家庭住房問題，對(duì)、銷售對(duì)象、戶型比例及單套面積等進(jìn)行限定而建設(shè)的對(duì)開發(fā)商的開發(fā)成本和合理利定土地出的價(jià)格范圍，上對(duì)房?jī)r(jià)進(jìn)行調(diào)控市限價(jià)商品房市場(chǎng)

6、估對(duì)由于限價(jià)商品房新生事物，不如經(jīng)濟(jì)適用住房的相關(guān)法律文件全面，經(jīng)濟(jì)適用住房開發(fā)利潤(rùn)必須控制在 3%以內(nèi)，經(jīng)估向管理部，最終定限價(jià)商品房的開發(fā)商利潤(rùn)受政策限制，業(yè)內(nèi)約定利潤(rùn)率小于 為政策性開發(fā)利4、未來開發(fā)規(guī)模的確對(duì)于擬出讓宗充分了解土地未來的建設(shè)規(guī)劃限制和工計(jì)的要點(diǎn)。包括土地的性質(zhì)、用途、建筑密度、容積率及公共配套各項(xiàng)規(guī)劃限制條件多為最高或最低建設(shè)水平的如容積率得超過 5、或者建筑密度不大于 30%等等，在計(jì)算過程中對(duì)未來開發(fā)強(qiáng)度應(yīng)按規(guī)劃限制的最大幅樣才能真正反應(yīng)最大開發(fā)強(qiáng)下該宗土地的實(shí)際價(jià)值。綜合考慮和評(píng)估上，才能衡下該宗土地的實(shí)際價(jià)值。綜合考慮和評(píng)估上，才能衡量土地用權(quán)價(jià)值高低和房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的成本控制及未來投資回報(bào)狀況 65000 平方米，容積率小于等于 1.5，則最大可建設(shè)建筑面積為 97500平方米。建筑密度小于等于 25%，則最終可建設(shè)房屋層數(shù)為 6 層剩余法中由開發(fā)完成后價(jià)值中扣除造價(jià)時(shí)，還應(yīng)扣和土地估價(jià)作為一種鑒證