會計實務：合作建房的基本稅收處理

1、合作建房的基本稅收處理合作建房：對方出地，房企出資，房企或成立的合營企業(yè)依法取得土地使用權，并以房企或合營企業(yè)名義立項，屬于自行開發(fā)的房地產項目。延伸理解：法釋 20055 號對合作開發(fā)的要求，共同投資、共享利潤、共擔風險。法釋【 2005】5 號又列舉了四種特殊情況，實質上不屬于嚴格意義上的合作建房了。“第二十四條合作開發(fā)房地產合同約定提供土地使用權的當事人不承擔經營風險，只收取固定利益的，應當認定為土地使用權轉讓合同。第二十五條合作開發(fā)房地產合同約定提供資金的當事人不承擔經營風險，只分配固定數量房屋的，應當認定為房屋買賣合同。第二十六條合作開發(fā)房地產合同約定提供資金的當事人不承擔經營風險，

2、只收取固定數額貨幣的，應當認定為借款合同。第二十七條合作開發(fā)房地產合同約定提供資金的當事人不承擔經營風險，只以租賃或者其他形式使用房屋的，應當認定為房屋租賃合同”。一、以地換房甲出土地，乙出資金，聯(lián)合立項，建成后甲乙按比例分房。甲以轉讓部分土地使用權為代價 , 換取部分房屋的所有權, 發(fā)生了轉讓土地使用權的行為; 乙方以轉讓部分房屋的所有權為代價, 換取土地使用權 , 發(fā)生了銷售不動產的行為。延伸理解：國稅發(fā)【 2009】31 號文件第 37 條規(guī)定，企業(yè)以換取開發(fā)產品為目的，將土地使用權投資其他企業(yè)房地產開發(fā)項目的，企業(yè)應在首次取得開發(fā)產品時 【納稅義務發(fā)生時間點】，將其分解為轉讓土地使用權

3、和購入開發(fā)產品兩項經濟業(yè)務進行所得稅處理，并按應從該項目取得的開發(fā)產品（包括首次取得的和以后應取得的）的市場公允價值計算確認土地使用權轉讓所得或損失。二、以地投資甲以土地出資，乙以貨幣出資，成立合營公司，房屋建成后，采取風險共擔、利潤共享的分配方式。以投資入股的形式銷售不動產和轉讓無形資產，屬于有償提供。甲以土地投資入股，應按“銷售無形資產”征稅，并給合營公司開具增值稅專用發(fā)票。延伸理解：按國稅發(fā)【 2009】31 號文件第 36 條規(guī)定，先稅再分，分得利潤方按股息、紅利處理。如果沒有成立獨立核算的合營公司法人單位來開發(fā)，有的觀點認為， 36 條有一句：“且該項目未成立獨立法人公司的”，既然不

4、是獨立法人，還要求先稅再分，怎么繳納企業(yè)所得稅？這不是明顯不符合所得稅法對獨立核算的法人單位征稅的原則嗎？對不對？其實，31 號文件的第36 條前面有一句話：“企業(yè)以本企業(yè)為主體聯(lián)合其他企業(yè)、單位、個人合作或合資”，此處的所得稅納稅主體就是聯(lián)合體主體，就是指本企業(yè)，而本企業(yè)就是獨立核算的法人主體。所以，這個企業(yè)所得稅的納稅主體是合法的，是沒有問題的。三、租地換房甲出租土地使用權給乙，乙投資建房，租賃期滿，乙歸還房屋。雙方不支付價款，但都取得對應的經濟利益。甲以土地使用權出租獲得建筑物的利益，要按財稅【2016】47 號文件規(guī)定，納稅人以經營租賃方式將土地出租給他人使用，按照不動產經營租賃服務繳

5、納增值稅。實際上這個土地使用權出租的對價是什么？是為了獲取建筑物，也就是支付了建筑物的建造費用。延伸理解：乙使用期滿，將不動產轉讓給甲，有的說法是應按“銷售不動產”征稅。具體征稅時還是要具體問題具體對待：出租的計稅。甲出租土地 10 年，乙出資 1000 萬建房，建成后房屋所有權歸甲，乙無償使用 10 年。乙租了 10 年的房子，對價是 1000 萬元的建造費用，甲應按 1000 萬確認為租金。理論上好界定，實際征稅時還是有點麻煩。甲實際取得房屋是在10 年之后，甲應該是每年按100 萬計算繳納？還是在建成的第一年按 1000 萬計算繳納？還是在10 年后取得房子時繳納呢？如果在建成的第一年一

6、次性征稅，甲沒有對應的納稅必要資金，而且在10 年期間，一旦房屋發(fā)生拆遷損毀等變化，或者作價銷售給乙方或第三方，那么，甲方就多繳納了租金的稅款，而且時間太長，即使可以辦理退稅，對于稅企雙方來說都比較麻煩；如果年后取得房屋時繳納，出現上述中途出售等情況，可能造成稅款流失。所以，逐年平均納稅比較公平合理。但是目前，沒有具體的規(guī)定，有待明確。轉讓不動產的計稅。如果產權辦在出資方乙公司名下，按轉讓不動產處理；土地使用權未過戶的，房子產權一般辦在出地方甲公司名下，出資方乙公司只需繳建筑服務這一道增值稅了。四、以地換取固定利潤或按固定比例提成甲將土地使用權轉讓，取得固定利潤或按比例提成，屬于轉讓土地使用權，并給乙開具增值稅專用發(fā)票。乙方按照銷售商品房處理。小編寄語：會計學是一個細節(jié)致命的學科，以前總是覺得只要大概知道意思就可以了，但這樣