資產評價基礎-價值類型的概念、作用和種類知識點

1、價值類型的概念、作用和種類第五節(jié)價值類型內容概要一概念像值類a作用市像值類a種n-清算價I殘余價值 L其他箭值類則一選擇一一選擇一影響但值類型的因素各種價值類型的選擇、價值類型的概念 價值類型是指資產評估結果的價值屬性及其表現(xiàn)形式。不同價值類型從 不同角度反映資產評估價佰的屬性和特征。不同的價值類型所代表的資產評估價值不僅在性質上是不同的,在數(shù)量上往往也存在著較不同的價值類型所代表的資產評估價值不僅在性質上是不同的,在數(shù)量上往往也存在著較大差異 解釋 同一宗房產 買賣：雖然實際的成交價格有高有低，但客觀上有其正常的買賣價格；征用：實際的補償金額可能有多有少，但客觀上有其合理的補償金額；抵押：不

2、同的人對抵押價值的高低有不同的見解，但客觀上有其正常的抵押價值。彼此間可能是不完全相同的，包括 質和量兩個方面。、價值類型的作用 （一）價值類型是影響和決定資產評估價值的 重要因素；（二）對資產評估方法的選擇具有一定的影響，實際上是評估價值的一個具體標準；避免評估委托人和報告使用人誤用（三）明確價值類型，可以更清楚地表達評估結論，可以 評估結論。避免評估委托人和報告使用人誤用解析 價值類型影響評估方法的選擇評估方法只是估算評估價值的一種思路，價值類型確定必然決定了 評估方法的選擇和使用 例如：評估現(xiàn)行市場價值時，只能用市場法，不能用收益法或成本法；估算未來價值即在用 價值時，用收益法而不能用成

3、本法或市場法。三、價值類型的種類(一)市場價值市場價值是在適當?shù)氖袌鰲l件下，包蜃買方和自愿賣方在各自 理性行事且未受任何強迫的情況下，評估對象在評估基準日進行 公平交易的價值估計數(shù)額。1.解析市場價值(1)自愿買方有購買動機，沒有被強迫。根據(jù)市場真實狀況和市場期望值購買，不會急于購買，不會付出 比市價更高的價格。有動機，沒強迫，不急迫，不高價(2)自愿賣方不以任何價格急于出售或被強迫出售，不會因期望獲得被市場視為不合理的價格而繼續(xù)持有。期望在進行必要的市場營銷之后，以公開市場所能達到的最高價出售資產。不急售，未被迫，高價售(3)評估基準日市場價值是某一特定日期的時點價值，僅反映了評估基準日的真

4、實市場情況和條件，而不是評估基準日以前或以后的。反映某準日.不是以前或以后(4)貨幣單位表示市場價值是在公平市場交易中，以貨幣形式表示的為資產所支付的價格，通常表示為本國貨幣。貨幣表示，本國貨幣(5)公平交易指在沒有特定或特殊關系的當事人之間的交易，即假設在互無關系且獨立行事的當事人之間 的交易。無關系，獨立行事(6)足夠展示時間資產以最恰當方式在市場上展示，不同資產展示時間根據(jù)資產特點和市場條件而不同，展示時間使資產能引起足夠數(shù)量的潛在購買者注意。足夠時間引起注意(7)精明理性行事雙方知道資產性質和特點、實際用途、潛在用途及評估基準日市場狀況，根據(jù)上述知識為自 身利益而決策，謹慎行事以爭取在

5、交易中為自己獲得最好的價格。雙方精明、理性、謹慎(8)估計數(shù)額市場價值中的估計數(shù)額是指在公平交易中，以貨幣形式(正常情況下是本國貨幣)表現(xiàn)的資產的價格。估計數(shù)2.影響因素(1)交易標的因素是指不同的資產，其預期可以獲得的收益是不同的，不同獲利能力的資產有不同的市場價值;(2)交易市場是指該標的資產將要進行交易的市場， 不同的市場存在不同的供求關系等因素，對交易標的市場價值產生影響?？偨Y資產評估中的市場價值可以理解為資產在評估基準日公開市場上最佳使用條件下、資產可能實現(xiàn)的 交換價佰的估計俏。國際評估準則2017對市場價值的以下規(guī)定有助于拓展對市場價值概念的理解：(1)資產的市場價值將反映其 最高

6、最佳用途。(2)市場價值是以最適當?shù)姆绞皆谑袌錾险故厩夷芎侠砣〉玫淖罴褍r格。展示期發(fā)生在評估基準日之前。(3)為出售資產展示的市場是理論上該資產通常被交換的市場。交易方之間 沒有特定的或特殊的關系。（4）市場價值既是賣方能夠合理獲取的 最好售價,也是買方能夠合理取得的 最有利價格（二）投資價值投資價值是指評估對象對于具有明確投資目標的特定投資者或者某一類投資者 所具有的價值估計數(shù)額，亦稱特定投資者價值。.特定投資者或者某一類投資者一定不是主要的市場參與者，或者其數(shù)量不足以達到市場參與者的多數(shù)。.明確的投資目標明確的投資目標，是指特殊的市場參與者一般 追求協(xié)同效應，或者因追求其他特定目的而可 以

7、接受不同的投資回報。注：協(xié)同是關鍵（如果交易當事人僅僅有特定的身份,比如股權的受讓方為該企業(yè)股東，并 不必然要求評估時選擇投資價值。）.投資價值與市場價值比較交易標的因賽交易市場因心市場魅與者於諭因素只有個別因素考慮進去，才稱為殷資欣值。 例如：發(fā)費偏好*直求協(xié)同等。例15:股權轉讓前的雪津啤酒，總資產約為 11.4億元，凈資產約為5.2億元，評估后的凈 資產為6.18億元。并購方進入第二輪談判的荷蘭喜力、比利時英博報出的價格近 60億元, 經(jīng)多方角逐，比利時英博集團報價最高以 58.86億元受讓了雪津100%殳權。思考：雪津啤酒與收購方或競投者之間估價的差異近10倍，原因何在？雪津啤酒報價反

8、映按原有企業(yè)管理持續(xù)經(jīng)營條件進行評估的價格，這一價格屬于市場價格。是假定公司原有生產條件和規(guī)模基本不發(fā)生很大變化為前提，沒有考慮特定的收購方。主要 根據(jù)自愿公開公平的買賣原則進行自身價值評估，在評估時假定沒有改變生產經(jīng)營方式。所 以評估出來的價格基本體現(xiàn)了雪津的現(xiàn)狀價值，為市場價值。站在收購方或競投者角度看，無論是英博還是喜力公司，在評估雪津時，根據(jù)自身公司的管 理戰(zhàn)略，并考慮雪津啤酒特定的管理團隊、品牌或聲譽等方面與自身的管理戰(zhàn)略的協(xié)同條件 進而評估的價格。這個價格包含雪津啤酒廠的重置成本和雪津啤酒本身現(xiàn)金流說明的盈利能力。案例中，可以看到不同的競投者報出的價格是不同的，這個差異源于特定的收

9、購方有獨特的 資源整合方案和獨特的生產經(jīng)營方式和市場。所以，收購方的報價為企業(yè)價值評估中的投資 價值?？傊?，雪津啤酒與收購方之間股價的差異的原因在于他們評估時的立場不同，評估價值類型 不同。（三）在用價值在用價值是是指將評估對象作為企業(yè)、資產組組成部分或者要素資產按其正在使用方式和程 度及其對所屬企業(yè)、資產組的貢獻的價值估計數(shù)額。也稱“使用價值”不一定是最佳用途、最大價值（四）清算價值清算價值是指在評估對象處于被迫出售、快速變現(xiàn)等非正常市場條件下的價值估計數(shù)額。受外力脅迫、快速變現(xiàn)、不正常退出價1,清算價值與市場價值比較清算價值是變現(xiàn)的價值， 是退出價，不是購買的進入價；而市場價值沒有規(guī)定必須

10、的退出價。清算價值的退出變現(xiàn)是 被迫出售、快速變現(xiàn)等非正常市場條件下進行 的、與市場價值所對應 的市場條件明顯不同。2.解析清算價值與以清算為目的的評估有聯(lián)系而又 不是直接對應關系。如繁華地段企業(yè)，因經(jīng)營期滿清算，評估以清算為目的，資產不需快速變現(xiàn)或被強制出售, 不宜選清算價值，可選市場價值。強調“被快速變現(xiàn)或被強制出售”為 前提條件一般不選擇“清箕價值一*可自行定義并使用“有庠變現(xiàn)前提下 的市場價值作為有序值算價值類型 一般不選擇“清箕價值一*在法除、儡根人戢第三方清算機構主 導和控制下進行，清算時間非常有限口(五)殘余價值殘余價值是指機器設備、房屋建筑物或者其他 有形資產等的拆零變現(xiàn)價值估

11、計數(shù)額。整體角度無使用價值只能變現(xiàn)殘余價值實際是 將一項資產拆除成零件 進行變現(xiàn)的價值。整體變現(xiàn)不可能， 只能改變狀態(tài)變現(xiàn),即拆除零部件變現(xiàn)。(六)其他價值類型意見之外的披露評估工作人員采用資產評估價值類型指導意見規(guī)定之外的價值類型時，應當確信其符合該指導意見的基本要求，并在評估報告中披露。1,公允價值比較常見的是會計準則中的公允價值。企業(yè)會計準則第39號一公允價值計量中：公允價值是指 市場參與者在計量日發(fā)生的 直 序交易中出售一項資產所能收到或者轉移一項負債所需支付的價格。公允價值的概念理解(1)有序交易有序交易是指在計量日前一段時期內相關資產或負債具有慣常市場活動的交易。清算等被迫交易不屬

12、于有序交易。(2)脫手價格，也稱退出價格公允價值是出售該項資產所能收到或者轉移該項負債所需支付的價格。根據(jù)企業(yè)會計準則第39號一公允價值計量的規(guī)定：(1)假定在主要市場或最有利市場進行企業(yè)以公允價值計量相關資產或負債，應當假定出售資產或者轉移負債的有序交易在相關資 產或負債的主要市場進行。不存在主要市場的，企業(yè)應當假定該交易在相關資產或負債的最 有利市場進行。交易市場：交易市場是指相關資產或負債交易量最大和交易活躍程度最高的市場。(一般正常交易的市 場就是最主要市場)最有利市場：最有利市場是指在 考慮交易費用和運輸費用后，能夠以最高金額出售相關資產或者以最低 金額轉移相關負債的市場。能進入的交易市場主要市場（或最有利市場）是企業(yè)在計量日能夠進入的交易市場。不同企業(yè)可進入的市場不同，不同企業(yè)相同資產或負債可能具有 不同的主要市場（或最有利 市場）。（2）采用實現(xiàn)經(jīng)濟利益最大化使用的假設企業(yè)以公允價值計量相關資產或負債，應當采用市場參與者在對該資產或負債定價時為實現(xiàn)其經(jīng)濟利益最大化所使用的假設。（3）計量