重慶省房地產(chǎn)估價師案例與分析-在建工程實地查勘記錄考試題

1、文檔編碼 : CZ7H4X7T4N10 HF2U10U6D7A7 ZD10Y9L8R3R8. -XX 省房地產(chǎn)估價師 .案例與分析 .：在建工程實地查勘記錄考試題本卷共分為 2 大題 50 小題,作答時間為 180 分鐘,總分 100分,60 分及格；一、單項選擇題共25 題,每題 2 分,每題的備選項中,只有1 個事最符合題意1、某成片荒地面積15000m2,取得該荒地的代價為1000萬元,將其開發(fā)成“ 五通一平熟地的開發(fā)本錢和治理費用為1500 萬元,其中 60%從銀行貸款取得,開發(fā)期為 3 年,貸款年利率為 8%,銷售費用、銷售稅費和開發(fā)利潤分別為可轉(zhuǎn)讓熟地價格的 2%、5.5%和 10

2、%,開發(fā)完成后可轉(zhuǎn)讓土地面積的比率為 60%,假設(shè)開發(fā)本錢和治理費用在開發(fā)期內(nèi)均勻投入,地的平均單價為元 /m2 ；A2237 B2265 C2346 D3964 那么該荒地開發(fā)完成后可轉(zhuǎn)讓熟2、某房地產(chǎn)開發(fā)股份 XX 擬通過競標(biāo)方式取得某房地產(chǎn)開發(fā)工程,為此托付一家房地產(chǎn)估價機構(gòu) 以下簡稱估價機構(gòu) 供應(yīng)包括市場分析、工程融資、開發(fā)進度、營銷方案及投標(biāo)報價等內(nèi)容的詢問報告；雙方協(xié)定,開發(fā)公司在簽訂托付協(xié)議的同時向估價機構(gòu)支付局部款項, 余款在估價機構(gòu)完成和提交詢問報告后支付；該估價機構(gòu)在開場市場分析之前, 需仔細明白該工程各項把握性詳細規(guī)劃指標(biāo),以下屬于用地把握指標(biāo)的是；A：綠地率B：人口容量

3、. word.zl. -C：用地性質(zhì) D：建筑密度 E：執(zhí)行層的組織和諧 3、實際估價中設(shè)定將來凈收益每年不變條件下,求取凈收益最合理的方法是；A：過去數(shù)據(jù)簡潔算術(shù)平均法 B：過去數(shù)據(jù)加權(quán)算術(shù)平均法 C：將來數(shù)據(jù)簡潔算術(shù)平均法 D：將來數(shù)據(jù)資本化公式法 E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格4、替代效應(yīng),是指；A：當(dāng)某商品的價格發(fā)生變動時,消費者需求量發(fā)生變動的現(xiàn)象 B：在理論上可用替代效應(yīng)和收入效應(yīng)的綜合作用價格效應(yīng)來說明 C：其他商品價格不變, 某商品價格發(fā)生變動, 從而商品的相對價格發(fā)生變化,消費者在原先價格組合下的購置力水平?jīng)]有發(fā)生變化的情形下,對價格變動商品的需求量發(fā)生變化的現(xiàn)象 D：由于商品

4、價格變化引起消費者的收入相對變化而引起商品的購置量發(fā)生變 化的現(xiàn)象 E：執(zhí)行層的組織和諧5、有甲、乙兩宗面積形狀都一樣的相鄰地塊,價值各為50 萬元,假設(shè)將兩宗土地合并為一宗, 合并后的價值各為 110萬元,假如甲地塊的使用權(quán)人欲購置乙地塊的使用權(quán),乙地塊的使用權(quán)人所要的交易雙方都是公正合理的正常價格應(yīng)為 _；A50 萬元. word.zl. -B55 萬元 C60 萬元 D60 萬元以上6、某宗面積為 3000的工業(yè)用地,容積率為0.8,樓面地價為 700元/ ；現(xiàn)按規(guī)劃擬改為商業(yè)用地,容積率為 5.0,樓面地價為 960元/ ；理論上應(yīng)補地價 _ 萬元；A78 B882 C1210 D12

5、72 7、城市房屋拆遷估價方法一般應(yīng)當(dāng)接受；A：路線價法 B：本錢法 C：假設(shè)開發(fā)法 D：市場比擬法 E：房地產(chǎn)估價機構(gòu)必需加蓋公章 8、證券是一種；A：真實資本 B：虛擬資本 C：實際資本 D：能執(zhí)行資本的職能 E：執(zhí)行層的組織和諧. word.zl. -9、土地不會毀損,投資者在其上所擁有的權(quán)益通常在 _年以上；A20 B30 C70 D40 10、在撤除有產(chǎn)權(quán)糾紛的房屋之前,拆遷治理部門應(yīng)當(dāng)組織拆遷人 _,并將有關(guān) 材料向公證機關(guān)辦理證據(jù)保全；A選擇拆遷安置的地點 B拆遷安置 C對被撤除房屋進展評估,做好勘察記錄 D確定房屋重置價的標(biāo)準(zhǔn) 11、某辦公樓經(jīng)過更新改造后, 其實際成新率通常

6、_用直線折舊法運算出的成新 率；A等于 B大于 C小于 D無法判定 12、投資者進展房地產(chǎn)投資的主要目的一般是 _；A獵取房地產(chǎn)當(dāng)期收益B獵取房地產(chǎn)將來收益C直接從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動D間接參與房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動13、某房地產(chǎn)的酬勞率為8,收益期限為 30 年時的價格為 4 000元；假設(shè). word.zl. -酬勞率為 6,收益期限為 A：3 800 B：4 500 C：5 200 D：5 600 50 年時,那么該房地產(chǎn)的價格為元；E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格 14、在房地產(chǎn)工程可行性爭論階段,對房屋開發(fā)費的估算中用到的估算公式：直 接費 =每平方米造價指標(biāo)建筑面積,屬于；A：單元估算法

7、B：單位指標(biāo)估算法 C：概算指標(biāo)法 D：工程量近似匡算法 E：借款合同 15、以下不屬于住房公積金歸集內(nèi)容的是 _；A繳存住房公積金的對象 B繳存住房公積金的工資基數(shù) C繳存比例 D公積金使用16、某宗房地產(chǎn)交易中,買方付給賣方 該地區(qū)的房地產(chǎn)交易,賣方按正常價格的2500 元,交易稅費均由買方負擔(dān)；5繳納有關(guān)稅費；買方按正常價格的3繳納有關(guān)稅費,那么該宗房地產(chǎn)的正常成交價格最接近于元；A：2427 . word.zl. -B：2500 C：2575 D：2632 E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格 17、住宅專項修理資金劃轉(zhuǎn)后的賬目治理單位,由準(zhǔn)備；A：房地產(chǎn)開發(fā)單位 B：業(yè)主大會 C：業(yè)主委員會

8、 D：直轄市、市、縣人民政府建立 房地產(chǎn) 主管部門E：執(zhí)行層的組織和諧18、某地塊為一帶有陳舊建筑物200m2的空地,地價為 2500元/m2 ,面積為 400m2；撤除建筑物費用為 150元/m2 ,殘值 50 元/m2 ；那么該地塊總價為 _萬元；A102 B52 C54 D103 19、某 10 年前建成交付使用的建筑物,估價人員實地觀看判定其剩余經(jīng)濟壽命 為 30年,殘值率為零該建筑物的成新率為；A：75B：65C：55D：45. word.zl. -E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格 20、從某房地產(chǎn)投資工程的資產(chǎn)負債表上,我們可以得到如下工程信息：負債合 計為 3000 萬元,資產(chǎn)合計為

9、 5000 萬元,流淌資產(chǎn)和流淌負債分別為 2500 萬元 和 1250萬元,存貨為 1500萬元；那么該房地產(chǎn)投資工程的速動比率為 _；A167% B80% C200% D60% 21、以下房地產(chǎn)不是按經(jīng)營使用方式來劃分的類型的是；A：出租的房地產(chǎn) B：自用的房地產(chǎn) C：餐飲的房地產(chǎn) D：營業(yè)的房地產(chǎn) E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格 22、當(dāng)完成市場分析和其他前期爭論工作并進展了工程評估之后,就要進入實施過程,而實施過程的第一步就是 _；A確定建立施工的各種圖紙已經(jīng)預(yù)備就緒 B完成全體工作人員的選擇工作 C獵取土地使用權(quán) D明確各工作人員及施工階段應(yīng)發(fā)放的工資 23、住房公積金委員會各項決策的

10、執(zhí)行機構(gòu)是 _；A住房公積金治理中心. word.zl. -B住房公積金治理委員會托付的銀行 C各個單位 D全體職工大會 24、房地產(chǎn)面積測算中的房屋面積,不包括 _；A房屋建筑面積 B房屋使用面積 C共有建筑分攤面積 D房屋占地面積 25、土地使用者超過土地使用權(quán)出讓合同商定的開工開發(fā)日期滿 _未開工開發(fā)的,國家可以無償收回土地使用權(quán)；A四年 B三年 C兩年 D一年二、多項選擇題共 25 題,每題 2 分,每題的備選項中,有 2 個或 2 個以上符 合題意,至少有 1 個錯項；錯選,此題不得分；少選,所選的每個選項得 0.5 分1、評估一宗房地產(chǎn)的價值,估價方法的選用主要取決于；A：估價對象

11、 B：估價師對估價方法的熟識程度 C：托付人 D：估價機構(gòu)資料庫中可用資料情形 E：當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場狀況. word.zl. -2、以下關(guān)于城市房屋拆遷的表述中,不正確的選項是 _；A協(xié)議是公正主體之間的有關(guān)民事補償安置的內(nèi)容 B依法簽訂的拆遷補償安置協(xié)議,對當(dāng)事人具有法律約束力 C協(xié)議簽訂后,可以進展公證 D協(xié)議應(yīng)當(dāng)向房屋所在地市、縣人民政府房屋拆遷主管部門備案 3、依據(jù)會計要素進一步分類,以下屬于會計科目分類的是；A：處分類會計科目 B：負債類會計科目 C：全部者權(quán)益類會計科目 D：本錢類會計科目和權(quán)益類會計科目 E：資產(chǎn)類會計科目 4、_主要適用于城鎮(zhèn)街道兩側(cè)商業(yè)用地的估價；A估算法 B本

12、錢法 C路線價法 D基準(zhǔn)地價法 5、以下關(guān)于城市規(guī)劃的表述中,正確的選項是 _；A城市規(guī)劃是指為了實現(xiàn)確定時期內(nèi)城市的經(jīng)濟和社會開展目標(biāo),確定城市 性質(zhì)、規(guī)模和開展方向, 合理利用城市土地, 和諧城市空間布局和各項建立的綜合部署和詳細支配 B城市規(guī)劃經(jīng)過法律規(guī)定的程序?qū)徟_立后,就具有法規(guī)效力,城市規(guī)劃區(qū) 內(nèi)的各項土地利用和建立活動,都必需依據(jù)城市規(guī)劃進展. word.zl. -C城市規(guī)劃區(qū)是指城市市區(qū)、郊區(qū)以及城市行政區(qū)域內(nèi)因城市建立和開展需 要實行規(guī)劃把握的區(qū)域 D城市規(guī)劃治理是對批準(zhǔn)的城市規(guī)劃進展治理,對城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的各項建立 進展統(tǒng)一的支配和把握,保證城市規(guī)劃的順當(dāng)實施E城市規(guī)劃治理不

13、具有政府行政職能 6、對房地產(chǎn)開發(fā)工程進展可行性爭論的目的是 _；A可行性爭論過程就是房地產(chǎn)開發(fā)工程的決策過程 B提高房地產(chǎn)開發(fā)的收益才能 C實現(xiàn)工程決策的科學(xué)化治理 D降低房地產(chǎn)開發(fā)的本錢 7、契稅的稅率接受 _；A定額稅率 B超額累進稅率 C比例稅率 D各地適用稅率 8、依據(jù)規(guī)定,以下房地產(chǎn)不得設(shè)定抵押權(quán)的有；A：權(quán)屬沒有爭議的房地產(chǎn) B：學(xué)校用于教學(xué)的房地產(chǎn) C：列入文物愛惜的建筑物 D：已依法公告列入拆遷 X 圍的房地產(chǎn) E：被依法查封的房地產(chǎn)9、開發(fā)工程總投資包括建立投資和_；word.zl. . -A前期投資 B后續(xù)投資 C經(jīng)營投資 D治理投資10、某企業(yè) 2022年 12月末,流

14、淌資產(chǎn)為540萬元,流淌負債為270萬元；那么該企業(yè)流淌比率是；A：40B：50C：200D：250E：執(zhí)行層的組織和諧 11、房地產(chǎn)業(yè)是房地產(chǎn)開發(fā)活動的 _；A籌劃者 B組織者 C監(jiān)視者 D實施者 E發(fā)包者 12、甲公司為躲避風(fēng)險,購置了企業(yè)財產(chǎn)保險,其可投保的標(biāo)的是；2022 年試 題 A：甲公司非法占用了財產(chǎn) B：甲公司全部的危房 C：曱公司替乙公司保管的財產(chǎn). word.zl. -D：甲公司未經(jīng)規(guī)劃許可建造的房屋 E：執(zhí)行層的組織和諧 13、以下土地狀況中,不屬于土地權(quán)益狀況的是 _；A土地使用期限 B土地使用管制 C土地面積大小 D土地權(quán)益性質(zhì) 14、報建審批治理主要包括審批核發(fā) _

15、；A工程選址看法書 B建立用地規(guī)劃許可證 C建立工程規(guī)劃許可證 D國有土地使用證 E施工開工證 15、.2022 年 3 月,某房地產(chǎn)開發(fā)公司投資開發(fā)建立一經(jīng)濟適用住房工程,總投 資 2 億元,那么該工程資本金應(yīng)不低于萬元；A：4000 B：5000 C：6000 D：7000 E：執(zhí)行層的組織和諧16、A 市 B 住宅小區(qū),專有局部面積為8 萬,小區(qū)總面積為 9 萬；該小區(qū)于 2022年 10 月業(yè)主全部入住,并召開了業(yè)主大會,成立了業(yè)主委員會；假如該小區(qū)共. word.zl. -有 750戶業(yè)主,該小區(qū)業(yè)主做出有關(guān)改建小區(qū)建筑物準(zhǔn)備,應(yīng)當(dāng)經(jīng)；A：專有局部面積為 45 萬以上的業(yè)主同意 B：

16、專有局部面積為 6 萬以上的業(yè)主同意 C：且有業(yè)主總數(shù)中的 375戶以上業(yè)主同意 500戶以上業(yè)主同意 D：且有業(yè)主總數(shù)中的 E：由于其他經(jīng)濟緣由 非銀行訴訟 法院裁定強制拍賣已經(jīng)被抵押給銀行的房地 產(chǎn),應(yīng)通知抵押權(quán)人, 或解除抵押, 或依據(jù)國家規(guī)定的拍賣標(biāo)的拍賣金額的受償次序受償 17、消費信用有兩種類型；A：類似商業(yè)信用,由企業(yè)以賒銷或分期付款方式將消費品供應(yīng)應(yīng)消費者 B：屬于民間信用,由企業(yè)以賒銷或分期付款方式將消費品供應(yīng)應(yīng)消費者 C：類似國家信用,由政府以賒銷或分期付款方式將消費品供應(yīng)應(yīng)消費者 D：屬于商業(yè)信用,由企業(yè)以賒銷或分期付款方式將消費品供應(yīng)應(yīng)消費者 E：屬于銀行信用,由銀行等

17、金融機構(gòu)以抵押貸款方式向消費者供應(yīng)資金 _；18、以下房地產(chǎn)市場調(diào)控政策等措施中,會導(dǎo)致房地產(chǎn)市場價格上升的是 A降低房地產(chǎn)開發(fā)貸款利率 B增加土地有效供應(yīng) C降低契稅 D提高購房貸款利率 19、以下關(guān)于 A 市 w 房屋拆遷公司對設(shè)有抵押權(quán)的房屋被拆遷時的做法,正確 的選項是；A：要認定抵押的有效性,對未進展抵押登記的視為無效抵押,拆遷時不應(yīng)按. word.zl. -已設(shè)定抵押的房屋進展補償、安置 B：被拆遷房屋進展抵押的,抵押合同從登記之日起生效 C：準(zhǔn)時通知抵押人,也就是承擔(dān)被拆遷房屋抵押的銀行 D：能解除抵押合同的,補償款付給被拆遷入,付款前已征得抵押權(quán)人認可 E：不能解除抵押關(guān)系的,

18、依據(jù)法律規(guī)定的清償次序進展清償 20、房地產(chǎn)價格的影響因素可分為一般因素、區(qū)域因素和個別因素,其中土地的 位置屬于 _；A一般因素 B區(qū)域因素 C個別因素 D其他 21、房地產(chǎn)估價機構(gòu)資質(zhì)等級分為；A：一級 B：二級 C：三級 D：四級 E：五級 22、分析市場趨勢的方法有；A：潛在分析法 B：宏觀環(huán)境推測法 C：銷售人員看法綜合法 D：專家看法法. word.zl. -E：購置者意圖調(diào)查法 23、以下關(guān)于稅收的征管,表述正確的選項是；A：稅收的開征、停征以及減稅、免稅、退稅、補稅,都要依照法律的規(guī)定執(zhí) 行B：稅務(wù)機關(guān)應(yīng)當(dāng)廣泛宣揚稅收法律、行政法規(guī),普及納稅意識,有償?shù)貫榧{ 稅人供應(yīng)納稅詢問效勞 C：稅務(wù)機關(guān)應(yīng)當(dāng)依法為納稅人、扣繳義務(wù)人的情形 XX D：納稅人、扣繳義務(wù)人無權(quán)要求稅務(wù)機關(guān)為納稅人、扣繳義務(wù)人的情形 XX E：納稅人依法享有申請減稅、免稅、退稅的權(quán)益24、.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)治理規(guī)定 的條件包括；