案例背后的思考

1、案例背后的思考? 一、責(zé)任心二、敢于懷疑三、站在業(yè)主的視角考慮問題四、甲方工程師不僅僅是照圖施工五、直面問題不逃避，處理事項及時性露臺貫通問題情況說明：五期中心商業(yè)二層露臺大部分采用貫通設(shè)計，現(xiàn)業(yè)主入住后考慮到老人小孩獨處時間長，集體反映對貫通的陽臺進(jìn)行封閉，獨享私密空間。 各期區(qū)塊內(nèi)景觀道路此項投訴比較集中，均反映景觀道路不能滿足日常使用及安全性要求，物業(yè)反映發(fā)生不少老人、小孩絆倒事件，現(xiàn)愛麗絲公園更換為陶磚道路。大部分通道業(yè)主私自設(shè)置臨時坡道樣式不統(tǒng)一，影響整體效果影響美觀及安全性將原有路面拆除原有道路已不具備美觀及使用功能改造后陶磚道路使用過程中不具備使用及美觀效果 地暖壁龕設(shè)置問題壁龕

2、設(shè)置深度不夠，導(dǎo)致分水器突出墻面，大部分業(yè)主裝修過程中要安裝遮擋門，此項投訴較為集中。突出墻面，裝修影響此問題比較突出10cm地下室排水溝情況說明：地中海未設(shè)計空調(diào)冷凝水管，部分商鋪業(yè)主使用空調(diào)后造成地面積水。起因為地下車庫均未設(shè)計空調(diào)冷凝水管，屬于設(shè)計瑕疵，但如果排水溝能起到排水作用的話，不至于大量積水。排水溝多處斷頭，未能起到排水效果Page 19責(zé)任心：回填土回填土是責(zé)任心的最強體現(xiàn)，13年期間由于回填土造成的相關(guān)投訴是最集中的。下面對發(fā)現(xiàn)的問題加以總結(jié)，以便各位同事知曉，并在以后的施工中用心管控回填土。Page 20D1-三拼高層15#、17#樓東側(cè)綠化下陷，靠近外墻處下陷達(dá)10cm之

3、多，并造成該處污水管斷裂。四期F1西側(cè)綠化下陷，并造成該處雨水管斷裂。銀河丹堤地下車庫長期滲水，經(jīng)開挖后現(xiàn)場查看有些滲漏部位為不均勻沉降造成管道斷裂。一八中學(xué)圍墻外停車位及操場周邊，大量回填土下陷，嚴(yán)重影響公司品牌形象。E2西別墅樣板區(qū)由于回填土下陷導(dǎo)致圍墻多處開裂，最大處達(dá)5cm，多處各種管件拉裂，大門下陷后無法開啟。Page 21此處下陷嚴(yán)重，回填土與外墻脫離Page 22此處污水管被拉斷Page 23此處雨水管被拉斷Page 24E2西東二樣板間院落圍墻開裂。寬度達(dá)3cm之多Page 25雨水管斷裂地面下沉Page 26多處綠化草皮與道牙石接觸處下陷Page 27地下車庫外圍地面下陷達(dá)三

4、十多個平方米，深度達(dá)二十公分左右。開挖后底部大面積空洞。 空調(diào)室外機a 、南側(cè)商鋪的室外機位置大部分被下水管及天然氣管道占用而導(dǎo)致無法使用，將原有百葉移位或?qū)⒃杏么u砌實，反向懸掛。b、室外機預(yù)留洞尺寸偏小，由于商鋪內(nèi)沒有地暖，考慮到冬天取暖，多數(shù)業(yè)主采用5P機，尺寸不滿足要求。c、北側(cè)商鋪由于設(shè)計時未考慮空調(diào)的位置，均為后期補砌隔墻當(dāng)室外機位置，將原有落地窗改造為百葉門方便排風(fēng)，費用綜合一戶大約1萬元。 在施工中如有管道處應(yīng)考慮后期的使用性向公司提出移位申請。（遲早要改，施工中改肯定比交付后改省錢、省時、省力）。1、我司要求的室外機放置位置2、3P室外機已放置難度較大，現(xiàn)此商鋪需要5P。室外

5、機位置，補砌后反掛 車庫出入口：現(xiàn)中心商業(yè)區(qū)車流量并不多，但已接多起投訴，出入口處苗木影響視線導(dǎo)致碰撞事故，親身體驗后確實存在此問題。此影響視線樹木已修整此處存在安全隱患車流量不大的前提下接多次投訴D1、E1車庫案例分析存在問題：D1、E1車庫由于坡度及寬度問題造成1、業(yè)主車輛入庫前臉碰坡2、車輛側(cè)身蹭到車庫旁磚砌花壇。3、現(xiàn)在車庫基本成電動車位。現(xiàn)用大眾老款邁騰作為試驗車型：長*寬*高：4765mm1820mm1472mm不能入庫出庫碰 車內(nèi)空載前臉碰坡車內(nèi)空載前臉碰坡車內(nèi)空載前臉碰地 此為23#車頭情況 防水滑落15cm此為26#車頭情況，坡度沒有23#陡，不存在入庫碰坡情況規(guī)劃中車位駕齡

6、司機移位兩次后位置擺正，后因前車頭碰坡放棄。后面3個停車位清空，移庫兩次道路最高處道路最低處 已碰坡發(fā)現(xiàn)碰車頭立即停止還未到最陡處沿著車身入庫處均有不同程度的石材、磚砌花壇擦碰情況 車庫限高：五期車庫限高為2m，頂面為石材，一般情況下能滿足使用，但投入使用沒多久就全部破損嚴(yán)重，通過觀察其它車庫限高2.2的均不存在此類問題?，F(xiàn)通過測量帶行李架頂?shù)腟UV車型基本尺寸超過1.9m，加上起坡前的減震帶，車速稍快就碰到石材。結(jié)論：隨著生活水平的提高，大型SUV車型越來越普遍，應(yīng)考慮車庫限高至2.2m。此車型之前被蹭過，五期仍有不少此類高度車型減速帶通過減速帶車速快時碰頂東西兩個車庫入口情況一致，此處均已

7、提升20cm。坡度過陡，上坡前經(jīng)減震帶一般都加油門窗臺、造型、腰線案例分析存在問題：別墅區(qū)楓丹白露94戶、香榭麗舍150戶的窗臺維修，三拼高層2層、9層、23層的腰線維修是13年工作中溝通協(xié)調(diào)占用時間較長的。 業(yè)主家靠近腰線、窗臺處下雨墻體潮濕，局部發(fā)霉，裝修后的木地板、靠墻柜子、壁紙均變形，如何處理后續(xù)問題的溝通協(xié)調(diào)工作量較大。訴求： 1、業(yè)主家均已裝修完畢，成品保護(hù)及生活影響給予考慮 2、防水修復(fù)后怎么保證后期不滲漏。 原因分析: 經(jīng)現(xiàn)場觀察，分析原因有三： 1、露臺、線條坡度施工時不到位，造成下雨時積水不能排走。 2、防水施工節(jié)點處存在施工質(zhì)量問題。 3、施工時沒有監(jiān)管到位，導(dǎo)致落水口處

8、偏高二層線條九層線條二十三層線條九層線條涂刷防水涂料1m寬，施工難度相當(dāng)大。經(jīng)過現(xiàn)場兩邊澆水試驗，證實此處為滲水點，水倒入后基本都流到室內(nèi)落水口位置雨后積水均不能外排此現(xiàn)象比較普遍將原有露臺處全部破除并垃圾歸堆水泥砂漿往雨水口處找坡采用帶頁巖的SBS防水卷材施工案例反思： 1、質(zhì)量是管出來的，細(xì)化重點工序及隱蔽工程的交接是很有必要的。 2、前后費用對比：前期精細(xì)化施工無非多損耗幾個人工及少量的材料費，而后期一處僅維修費用窗臺處約400元，露臺處約5000，造型腰線處花費近20000元，業(yè)主家的合理維修（壁紙、木地板、乳膠漆等）需多方協(xié)商后更是一筆不少的支出。 車庫電梯口吸頂燈：此位置距地面7m

9、左右，且在頂面中心，亮度不佳，維修起來更是困難，一般的加長梯子無法操作，方案只有市政用的升降機或4組1.8m高的活動腳手架組裝，租賃加維修費用過高，換個成本10元的燈管維修費用達(dá)千元，后期將無法保證正常使用。一層大堂及頂層同樣存在此類問題 已解決：我司負(fù)責(zé)材料，物業(yè)負(fù)責(zé)更換線路燈壞拍攝效果不佳，費用過高一直未修復(fù)，總計22個單元此燈之前壞過，物業(yè)維修費用約700元22個單元1層由此問題，損壞過半未能維修28個單元頂層，此問題相對好解決可以靠墻架梯子 天然氣管道隱蔽入石材：驗收時未能通過，破除石材后將天然氣管暴漏通過驗收，現(xiàn)重新恢復(fù)，將石材在天然氣管道處斷開。 商鋪門、地鎖問題：在陸續(xù)交付業(yè)主的

10、過程中，接到8戶商鋪門開啟受阻，原因為門扇與門框遺留縫隙過小，時間長后稍微有點變形就導(dǎo)致開啟受阻，地鎖性價比不高建議公司后期產(chǎn)品采用另外形式鎖體，現(xiàn)觀察此種鎖開啟較難，損壞頻率高且不易維修，大多數(shù)業(yè)主均采用明鎖形式，此鎖有時妨礙門的開啟，有6戶已將此鎖卸掉。鎖壞后去掉否則影響開啟鎖壞后去掉否則影響開啟遺留縫隙過小，稍有變形便難以開啟 車庫集水井蓋板：在車庫出入口處及車道上原集水井為8cm厚單層網(wǎng)片配筋砼蓋板，在入庫車輛不多的情況下?lián)p壞嚴(yán)重，大部分為掉角，中間斷裂，存在極大安全隱患，現(xiàn)全部更改為15cm后雙層配筋砼蓋板。此位置均破壞嚴(yán)重 車庫排污管影響車位情況說明：各期車庫車位線、排污管規(guī)劃時，

11、未能均衡考慮，存在多處排污管影響車位，雙拼高層車庫已改造8處，五期改造6處，溫莎城堡改造2處（因投訴升級改造，另還有多處），影響的車位存在無法停車或者刮蹭車的情況。溫莎城堡車庫排污管雙拼高層車庫改造8個此車位停車門無法使用 五期5#樓為不上人屋面，單元內(nèi)設(shè)計有通向屋面的防火門，由于防火門與墻面存有縫隙，下雨時雨水沿外墻滲入室內(nèi)，且此門距離樓梯平臺近4m。五期防火門此防火門離樓梯平臺近4m，基本無使用價值下雨時沿門縫邊嚴(yán)重滲水，圖片可以清晰看到縫隙 四期多戶邊戶地下室滲水墻體裂縫、滲水是維修組接到投訴最多的兩項，墻體裂縫雖影響美觀但對房屋功能的使用影響甚微，但滲水確有著維修繁瑣、損失較大、責(zé)任難

12、以界定等問題?，F(xiàn)就13年處理比較集中的F1區(qū)邊戶地下室滲水進(jìn)行分析，望各項目部在防水施工時給予重視。存在問題：塞納維斯F1區(qū)3#5單1東、6#5單1東、9#1單1西、10#1單1西等12戶外墻處防水問題導(dǎo)致1、業(yè)主家地下室墻體潮濕，局部發(fā)霉，地下室精裝修后的木地板、靠墻柜子均變形，外墻土方開挖損壞業(yè)主家所種植被及公共景觀，溝通協(xié)調(diào)工作量較大。2、降低業(yè)主滿意度，協(xié)商施工事項及賠償難度較大。8#1單1西施工前將靠外墻景觀搬移墻體潮濕、起皮開關(guān)的安全隱患大，前期有一戶因為滲水將開關(guān)及入戶配電箱燒掉難度： 1、維修時的周邊景觀破壞及維修后的恢復(fù)。 2、大部分牽涉天然氣、雨污水管道，只能采用人工保護(hù)性

13、開挖。 3、室內(nèi)修復(fù)及賠償溝通難度較大。 苗木的清理原因分析:經(jīng)現(xiàn)場土方開挖后觀察，分析原因有三：1、卷材鋪貼完后大面積沒有聚苯板做保護(hù)層，回填土中存在石塊及磚渣廢料，導(dǎo)致卷材破損。2、卷材的搭接長度普遍低于規(guī)范要求的100mm，從挖開的12戶觀察局部有脫開現(xiàn)象。3、部分區(qū)域漏掉防水卷材，以滲水最為嚴(yán)重的F1-9-1-1西為例。大石塊磚渣廢料此處未施做卷材燃?xì)夤艿来罱娱L度普遍5cm至8cm方案：1、清理業(yè)主家庭院內(nèi)苗木及公共景觀2、將原有外墻卷材處土方人工開挖至底面，對燃?xì)夤艿馈⑾滤芴幱眯¤F鍬專人保護(hù)開挖。3、由于堆土場地、及現(xiàn)場實際情況，采用半幅施工。邊坡處用土袋維護(hù)燃?xì)夤芴幘眯¤F鍬開挖

14、南側(cè)卷材完工，鋪貼聚苯板并回填部分土方。前后費用對比：前期所用費用無非是聚苯板、卷材的搭接用料、回填土的控制，而后期一處維修費用約5000元，維修時破壞景觀綠化約1000元，業(yè)主室內(nèi)能維修的費用1000至5000不等，局部需賠償?shù)木透蠠o頂線。 車庫的滲水問題就目前情況而言靠后期維修的話處理難度非常大，往往只能從頂板處打注膠釘，綜合銀河丹堤、五期車庫滲水，主要易發(fā)生的幾個點均為后澆帶、施工縫、對拉螺栓、套管預(yù)留孔處，外墻的回填土也是滲水控制的關(guān)鍵點，望各項目工程師在施工過程中多加把控。別墅區(qū)斜屋面案例分析存在問題：楓丹白露斜屋面滑移導(dǎo)致、防水層拉裂后往業(yè)主家滲水、滑移后的砼塊、防水、屋面瓦使檐

15、溝排水堵塞，不能正常排水。滑移4cm滑移后蓋住排水天溝 滑移10cm 13年楓丹白露斜屋面完成了62戶的維修。右圖所示為楓丹白露2201斜屋面防水保溫層滑移。 由于滑坡使連接處外墻磚被拉裂原因分析：1、設(shè)計時忽略了斜屋面坡度過陡，選用的結(jié)構(gòu)及材料如（卷材）有欠缺 2、施工過程中的監(jiān)管，砼保護(hù)層強度太低，基本不用力就捏碎，且均大面積松散。 防水滑落15cm掉的砼塊保溫板上砼塊落入排水溝加固方案：1、將原有屋面清理至基底面或卷材面并沖洗干凈2、用頁巖防水卷材重新施做防水。3、用12400的U型鋼筋植筋，C20砼澆筑200mm120mm的底梁后再施做保溫及砼保護(hù)層。清理至基底面帶頁巖的防水卷材之前為光面卷材U型鋼筋植筋此處防水重點監(jiān)控優(yōu)化后的坡屋面施工鋼砼底梁U型鋼筋預(yù)埋鋼砼底梁澆筑采用粘結(jié)砂漿對保溫板進(jìn)行粘結(jié)5cm細(xì)石砼保護(hù)層原來為2.5cm鋼砼底梁粘結(jié)砂漿固定保溫板成品保護(hù)：在地暖回填前或回填時導(dǎo)致地暖管道破壞形成漏水。在已完的防水上穿管或打膨脹絲。沿地暖管周邊砼全部人工鑿除更換管道外貼石材施工時對防水層的破壞十、各位置雨污水管倒坡事宜情況說明：三期D2-2#-3-1西廚房頻繁出現(xiàn)污水返水現(xiàn)象，物業(yè)工程維修人員多次對該管道進(jìn)行疏通，均不能得到徹底處理。4月19日廚房再次出現(xiàn)返水，造