二手房交易流程逐環(huán)解析課件

1、二手房交易流程逐環(huán)解析搜房網(wǎng)置業(yè)大講堂（NO.9）目錄：房地產(chǎn)最新政策解析 加息影響公積金額度上限調(diào)整影響房地產(chǎn)交易流程逐環(huán)解析二手房交易流程 重點(diǎn)環(huán)節(jié)解析 上海各區(qū)域行情及交易情況 上海東區(qū) 購(gòu)房詳解上海南區(qū)購(gòu)房詳解上海北區(qū)購(gòu)房詳解房地產(chǎn)最新政策解析特邀講師：趙煒存款基準(zhǔn)利率上調(diào)0.27%貸款基準(zhǔn)利率上調(diào)0.18%一年期存款利息3.33%上升到3.60%一年期貸款利息6.84%上升到7.02%加息！2007年8月22日第四次加息第一次購(gòu)買(mǎi)自住住房的住房公積金貸款借款人從以戶(hù)為單位計(jì)算貸款額度，改為以戶(hù)為基礎(chǔ)，配偶（或參貸人）分別計(jì)算額度的辦法公積金額度上限調(diào)整！五年以?xún)?nèi)公積金貸款利率從4.5

2、0%調(diào)整到4.59% 五年以上公積金貸款利率從4.95%調(diào)整到5.04%公積金額度上限調(diào)整二人及以上參與貸款的家庭分別計(jì)算每一個(gè)符合貸款條件的借款人的可貸額度，每個(gè)人的基本公積金可貸款額度不超過(guò)20萬(wàn)元，補(bǔ)充公積金可貸款額度不超過(guò)10萬(wàn)；然后將所有借款人的基本公積金可貸款額度累加，合計(jì)不超過(guò)40萬(wàn)，補(bǔ)充公積金可貸款額度累加，合計(jì)不超過(guò)10萬(wàn)元。一戶(hù)家庭總貸款額度不超過(guò)50萬(wàn)元。 一人參與貸款的家庭仍按現(xiàn)有計(jì)算規(guī)則，基本公積金可貸款額度不超過(guò)20萬(wàn)元，補(bǔ)充公積金可貸款額度不超過(guò)10萬(wàn)?？傆?jì)不超過(guò)30萬(wàn)元。加息前商業(yè)105萬(wàn)(20年),每月還7689.15元加息后商業(yè)105萬(wàn)(20年),每月還77

3、82.6元差額93.5元，平均萬(wàn)元借款息差小于1元商業(yè)貸款：加息前公積金30萬(wàn)(15年) +商業(yè)75萬(wàn)(20年),每月還2364.6+5492.3=7856.9元加息后公積金50萬(wàn)(15年) +商業(yè)55萬(wàn)(20年),每月還3964.5+4076.6=8041.1元差額184.2元，平均萬(wàn)元借款息差小于1.75元組合貸款：21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)理財(cái)服務(wù)一站式、終身化、全方位的服務(wù)服務(wù)內(nèi)容租賃、買(mǎi)賣(mài)房屋、按揭、融資、產(chǎn)權(quán)交割、資產(chǎn)處置、金融產(chǎn)品代理等房地產(chǎn)交易流程逐環(huán)解析 特邀講師：賀嘉琪房地產(chǎn)交易流程逐環(huán)解析 二手房交易流程淺析重點(diǎn)環(huán)節(jié)解析住宅類(lèi)型的區(qū)分簽約注意要點(diǎn)交房須知最新交易稅費(fèi)1、面積劃分 在我

4、們上海市是以140平方為界限的。房產(chǎn)證上的建筑面積超過(guò)這個(gè)面積就是非普通住宅；2、容積率的劃分 容積率就是：一個(gè)樓盤(pán)的總建筑面積/該樓盤(pán)的占地面積。如果說(shuō)容積率小于1，那這些房子就都是非普通住宅。一、普通住宅和非普通住宅的區(qū)別核對(duì)房地產(chǎn)權(quán)利證明,明確房地產(chǎn)權(quán)利及產(chǎn)權(quán)情況(產(chǎn)權(quán)調(diào)查,抵押情況,有無(wú)租賃).核對(duì)房地產(chǎn)權(quán)利人身份證或護(hù)照,明確其身份并對(duì)照房地產(chǎn)權(quán)利證明,確認(rèn)其為該房權(quán)利人.若簽約一方有委托人,則簽訂正式房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同時(shí)必須有公證委托書(shū) 二、簽違約注意要點(diǎn)簽約前注意要點(diǎn)簽約時(shí)應(yīng)核對(duì)居間協(xié)議上填寫(xiě)的物業(yè)地址與產(chǎn)權(quán)證明記載是否一致,特別要注意門(mén)牌數(shù)字是否一致;同時(shí)應(yīng)核對(duì)正式買(mǎi)賣(mài)合同填寫(xiě)的物

5、業(yè)地址及產(chǎn)權(quán)編號(hào)與居間協(xié)議及產(chǎn)權(quán)證上記載是否一致.并且要辨別產(chǎn)證的真?zhèn)?不存在產(chǎn)權(quán)爭(zhēng)議及其他人主張權(quán)及派生權(quán).出售居間協(xié)議上應(yīng)注意要求產(chǎn)權(quán)人填寫(xiě)聯(lián)系地址,證件號(hào)碼,以便日后送達(dá)法律文件.核對(duì)正式買(mǎi)賣(mài)合同中成交價(jià)格前后是否一致,包括補(bǔ)充條款中價(jià)格與正式條款中價(jià)格是否一致.核對(duì)正式買(mǎi)賣(mài)合同中產(chǎn)權(quán)人名稱(chēng)及數(shù)量是否填寫(xiě)清楚完整,不能少填,錯(cuò)填.核對(duì)正式買(mǎi)賣(mài)合同中騎縫章是否蓋完,不能漏蓋.合同簽訂日期是否填寫(xiě)正確.簽約時(shí)注意要點(diǎn)交房前要先查清上家有沒(méi)有水、電、煤的欠費(fèi)，和最后一期付到的數(shù)字（這樣有利于結(jié)算）交房時(shí)要到物業(yè)公司辦理物業(yè)更名，同時(shí)將物業(yè)管理費(fèi)結(jié)清；到房間抄水、電、煤數(shù)字，根據(jù)前面查到的數(shù)字，

6、算好結(jié)算清，如果有已經(jīng)安裝煤氣設(shè)備則要辦理煤氣戶(hù)名更名手續(xù)，水、電根據(jù)賬單上戶(hù)名，如果是個(gè)人名字要更名，如果是開(kāi)發(fā)商或物業(yè)公司的名字一般不需要更名；對(duì)房屋進(jìn)行驗(yàn)收和家具清點(diǎn)。房款交接帶租約的房子，交房時(shí)進(jìn)行物業(yè)更名，結(jié)算物業(yè)管理費(fèi)；三方（買(mǎi)賣(mài)雙方、租客）簽訂一份轉(zhuǎn)租約協(xié)議，把新業(yè)主的信息（賬號(hào)、戶(hù)名等）告知租客，將原租賃合同、租賃保證金轉(zhuǎn)給買(mǎi)受方三、交房需知煤氣更名上下家都到到場(chǎng)并帶好身份證明原件、買(mǎi)賣(mài)合同，如果有委托業(yè)主帶好委托公證書(shū)代理人身份證明原件，客戶(hù)委托帶好委托公證書(shū)代理人身份證明原件。電力更名：如果是個(gè)人名義的上下家?guī)Ш蒙矸葑C明原件及產(chǎn)證原件到電力公司辦理更名，如果是單位的名義則新

7、業(yè)主帶好身份證明原件及產(chǎn)證原件到電力公司辦理更名。電話(huà)及寬帶更名：需要帶好機(jī)主身份證明原件，下家身份證明原件，產(chǎn)證原件更名費(fèi)均為10元特別注意！房屋買(mǎi)賣(mài)的相關(guān)稅費(fèi)上海各區(qū)域房地產(chǎn)行情及交易情況 上海北區(qū)購(gòu)房詳解 特邀講師：胡華強(qiáng)上海東區(qū)購(gòu)房詳解特邀講師：邵蘆琴上海南區(qū)購(gòu)房詳解 特邀講師：梅常明上海北區(qū)購(gòu)房詳解區(qū)域介紹新政策出臺(tái)對(duì)北區(qū)的影響北區(qū)熱點(diǎn)板塊介紹 受益于整體市場(chǎng)的不斷升溫，無(wú)論從成交量還是成交價(jià)格北區(qū)都有明顯的上升。特別是一些性?xún)r(jià)比高的房源掛盤(pán)一般不會(huì)超過(guò)1周就會(huì)有買(mǎi)家爭(zhēng)相購(gòu)買(mǎi)，持續(xù)幾個(gè)月的上漲行情使得業(yè)主普遍看好后市，價(jià)格反彈較大。 北區(qū)熱點(diǎn)板塊二：閘北區(qū)的中興路板塊 該板塊目前基本

8、全是棚戶(hù)區(qū)的舊公房，環(huán)境較差。不過(guò)以不過(guò)以中心城改造為領(lǐng)頭羊的舊區(qū)改造已經(jīng)啟動(dòng)，區(qū)域環(huán)境的改善以及指日可待。目前區(qū)域內(nèi)也基本沒(méi)有新樓盤(pán)的供應(yīng)量，可供參考的是上世紀(jì)90年代開(kāi)發(fā)的點(diǎn)式高層，售價(jià)基本在10000元/平米左右，在次新房的供應(yīng)方面，具有代表性的樓盤(pán)有精文城上城、北方佳苑、北美公寓等，單價(jià)在12500-13000元左右。上海東區(qū)購(gòu)房詳解區(qū)域介紹新政策出臺(tái)對(duì)東區(qū)的影響東區(qū)熱點(diǎn)板塊介紹東區(qū)熱點(diǎn)板塊一： 曹楊板塊擁有優(yōu)越的生態(tài)環(huán)境、便利的商業(yè)交通設(shè)施，房?jī)r(jià)卻相對(duì)遠(yuǎn)低于周邊板塊目前該板塊內(nèi)次新房的價(jià)格一般在14000-17000左右，比較有代表性的樓盤(pán)有世紀(jì)同樂(lè)、上海春天、綠地世家、江南名廬、新

9、湖明珠城等，且近期成交活躍，掛牌量少，若有合適的房源推出，建議購(gòu)房者應(yīng)及時(shí)買(mǎi)進(jìn)。東區(qū)熱點(diǎn)板塊二： 該板塊目前基本全是棚戶(hù)區(qū)的舊公房，環(huán)境較差。不過(guò)以不過(guò)以中心城改造為領(lǐng)頭羊的舊區(qū)改造已經(jīng)啟動(dòng)，區(qū)域環(huán)境的改善以及指日可待。目前區(qū)域內(nèi)也基本沒(méi)有新樓盤(pán)的供應(yīng)量，可供參考的是上世紀(jì)90年代開(kāi)發(fā)的點(diǎn)式高層，售價(jià)基本在10000元/平米左右，在次新房的供應(yīng)方面，具有代表性的樓盤(pán)有精文城上城、北方佳苑、北美公寓等，單價(jià)在12500-13000元左右。上海南區(qū)購(gòu)房詳解區(qū)域介紹新政策出臺(tái)對(duì)南區(qū)的影響南區(qū)熱點(diǎn)板塊介紹 受益于整體市場(chǎng)的不斷升溫，無(wú)論從成交量還是成交價(jià)格北區(qū)都有明顯的上升。特別是一些性?xún)r(jià)比高的房源掛盤(pán)一般不會(huì)超過(guò)1周就會(huì)有買(mǎi)家爭(zhēng)相購(gòu)買(mǎi)，持續(xù)幾個(gè)月的上漲行情使得業(yè)主普遍看好后市，價(jià)格反彈較大。 南區(qū)熱點(diǎn)板塊一： 曹楊板塊擁有優(yōu)越的生態(tài)環(huán)境、便利的商業(yè)交通設(shè)施，房?jī)r(jià)卻相對(duì)遠(yuǎn)低于周邊板塊目前該板塊內(nèi)次新房的價(jià)格一般在14000-17000左右，比較有代表性的樓盤(pán)有世紀(jì)同樂(lè)、上海春天、綠地世家、江南名廬、新湖明珠城等，且近期成交活躍，掛牌量少，若有合適的房源推出，建議購(gòu)房者應(yīng)及時(shí)買(mǎi)進(jìn)。南區(qū)熱點(diǎn)板塊二： 該板塊目前基本全是棚戶(hù)區(qū)的舊公房，環(huán)境較差