鎮(zhèn)江城市年度調查

1、 HYPERLINK xxxx/ HYPERLINK xxxx/ 更多企業(yè)學院：中小企業(yè)管理全能版一八3套講座+89700份資料總經理、高層管理49套講座+16388份資料中層管理學院46套講座+6020份資料國學智慧、易經46套講座人力資源學院56套講座+27123份資料各階段員工培訓學院77套講座+ 324份資料員工管理企業(yè)學院67套講座+ 8720份資料工廠生產管理學院52套講座+ 一三920份資料財務管理學院53套講座+ 17945份資料銷售經理學院56套講座+ 14350份資料銷售人員培訓學院72套講座+ 4879份資料2010年鎮(zhèn)江城市調查鎮(zhèn)江城市發(fā)展概況：（1）鎮(zhèn)江城市概況鎮(zhèn)江市

2、地處江蘇省西南部，長江下游南岸，北緯31373219、東經1一八5811958。東西最大直線距離95.5公里，南北最大直線距離76.9公里。東南接常州市，西鄰南京市，北與揚州市、泰州市隔江相望。全市土地總面積3847平方公里，占全省3.74%。其中，市區(qū)1082平方公里，丹陽市1047平方公里，句容市一三87平方公里，揚中市331平方公里。京口區(qū)潤州區(qū)京口區(qū)潤州區(qū)（2）鎮(zhèn)江市人口情況2009年年末全市常住人口306.9萬人，比上年末增加2.9萬人；戶籍人口269.9萬人，比上年增加1.1萬人，其中：男性人口一三5.2萬人，女性人口一三4.7萬人。（3）鎮(zhèn)江市交通情況鎮(zhèn)江是一座區(qū)位獨特、條件優(yōu)越

3、的城，是長江與京杭大運河、經濟圈和南京都市圈的交匯點，區(qū)位優(yōu)勢突出，水陸交通發(fā)達。京滬鐵路、滬寧高速公路、312國道、穿城而過，第一、世界第三的潤揚長江大橋貫通南北。隨著、泰州長江公路大橋、滬寧城際、寧杭城際輕軌的建成，鎮(zhèn)江的交通樞紐地位更加突出。鎮(zhèn)江擁有長江岸線259公里，其中穩(wěn)定的深水岸線80余公里。鎮(zhèn)江港是長江第三大，貨物吞吐量超億噸。鎮(zhèn)江目前沒有機場，乘飛機可取道或無錫市。行政區(qū)劃鎮(zhèn)江市為江蘇省，現轄京口、潤州、丹徒三區(qū)，代管句容、丹陽、三市。另有國家級經濟技術開發(fā)區(qū)-鎮(zhèn)江新區(qū)行使經濟、社會管理權限。鎮(zhèn)江全市總面積2414平方公里，人口306.9萬人。駐京口區(qū)正東路39號。 至2009

4、年底，全市共有51個鎮(zhèn)（街道）。其中:鎮(zhèn)41個， 10個。丹陽市轄一三個鎮(zhèn)，句容市轄10個鎮(zhèn)，揚中市轄5個鎮(zhèn)，丹徒區(qū)轄7個鎮(zhèn)，京口區(qū)轄2個鎮(zhèn)、4個街道辦事處，潤州區(qū)轄1個鎮(zhèn)、4個街道辦事處，鎮(zhèn)江新區(qū)轄3個鎮(zhèn)、2個街道辦事處。 縣/市/區(qū) 面積（k） 人口（萬人） 政府駐地 所轄鄉(xiāng)鎮(zhèn)12636京口路、一三2.6824潤州路61136丹徒新區(qū)、辛豐鎮(zhèn)、谷陽鎮(zhèn)、上黨鎮(zhèn)、寶堰鎮(zhèn)、高資鎮(zhèn)、世業(yè)鎮(zhèn)2一八.921.7金港大道、大路鎮(zhèn)、姚橋鎮(zhèn)句容市一三8562華陽鎮(zhèn)、黃梅鎮(zhèn)、下蜀鎮(zhèn)、白兔鎮(zhèn)、邊城鎮(zhèn)、茅山鎮(zhèn)、后白鎮(zhèn)、郭莊鎮(zhèn)、天王鎮(zhèn)、寶華鎮(zhèn)105980.6蘭陵路、后巷鎮(zhèn)、新橋鎮(zhèn)、云陽鎮(zhèn)、司徒鎮(zhèn)、陵口鎮(zhèn)、呂城鎮(zhèn)、訪

5、仙鎮(zhèn)、導墅鎮(zhèn)、埤城鎮(zhèn)、皇塘鎮(zhèn)、珥陵鎮(zhèn)、延陵鎮(zhèn)33227.49三茅鎮(zhèn)、新壩鎮(zhèn)、油坊鎮(zhèn)、八橋鎮(zhèn)、西來橋鎮(zhèn)注：鎮(zhèn)江新區(qū)并非正式市轄區(qū)，但享有市轄區(qū)經濟、社會管理權限，故列入詳述。鎮(zhèn)江市經濟發(fā)展概況（1）鎮(zhèn)江城市GDP增長2009年全市實現地區(qū)生產總值1672.08億元，按可比價計算比上年增長一三.7%（2）鎮(zhèn)江市產業(yè)結構及非公經濟第一產業(yè)增加值75.92億元，增長4.5%；第二產業(yè)增加值972.21億元，增長11.9%，其中工業(yè)增加值895.76億元，增長11.7%；第三產業(yè)增加值623.95億元，增長17.7%。三次產業(yè)結構之比為4.5:58.1:37.3。在全市生產總值中，民營經濟增加值占全市經

6、濟的比重達到55.6%。（3）鎮(zhèn)江人均收支水平人均地區(qū)生產總值為54732元，按當年匯率計算折合8017美元。2009年，全市城市居民人均可支配收入20949元，比上年實際增長10.4%；人均消費性支出一三031元，增長6.7%。農村居民人均純收入9642元，比上年實際增長11.4%；人均生活消費支出7056元，增長7.3%。年末城市居民人均居住面積達35.2平方米，農村居民人均居住面積達48.4平方米2009年年末全市金融機構各項存款余額1785.29億元，比年初增加522.58億元。居民儲蓄存款余額847.64億元，比年初增加160.93億元。（4）鎮(zhèn)江市房地產投資近年來鎮(zhèn)江市固定資產投資

7、保持在20%以上的增幅，其中房地產投資占10%，城市建設力度比較大，城市擴展速度比較快。鎮(zhèn)江市房地產概況土地市場情況2006-2010年鎮(zhèn)江土地市場供應情況如圖所示，鎮(zhèn)江市土地市場成交從2009年以來大幅增長。2010年2010年土地成交4146.61畝，環(huán)比上漲19.22%，相比2008年上漲98.50%。2008-2010年土地成交價格2008年以來，地塊成交單價上漲幅度較大，由2008年144.82萬元/畝上漲至2009年一五1.26萬元/畝，環(huán)比上漲4.45%，而2010年地塊成交單價一八5.77萬元/畝，較2009年環(huán)比上漲22.82%。成交土地中最高樓面地價分別為2908元/、33

8、99元/、4603元/，環(huán)比漲幅分別為16.88%、35.42%。鎮(zhèn)江房地產市場運行情況說明：鎮(zhèn)江市區(qū)：不含丹陽、揚中、句容三區(qū)，包含京口、潤州、丹徒、丁卯、大港共五區(qū)；鎮(zhèn)江全市：含京口、潤州、丹徒、丁卯、大港、丹陽、揚中、句容共八區(qū)；2008-2010鎮(zhèn)江市全市商品房月度供應量、銷售量分析2010年鎮(zhèn)江全市8區(qū)供應量總計531一三套，與去年全年52049套基本持平，環(huán)比漲幅2.04%，與2008年全年供應37602套相比上漲41.25%。2010年全年鎮(zhèn)江全市8區(qū)商品房銷售累計37526套，與2009年全市全年商品房銷售55388套相比，環(huán)比下跌32.25%，與2008年全市全年銷售2054

9、9套相比上漲82.62%。鎮(zhèn)江市市區(qū)商品房月度供應量、銷售量分析2010年鎮(zhèn)江市內5區(qū)商品房供應量總計252一三套，與2009年24583套基本持平，環(huán)比漲幅2.56%，與2008年全年市區(qū)供應量一八672套相比上漲35.03%。2010年鎮(zhèn)江市內商品房供應情況與全市基本保持一致。2010年鎮(zhèn)江市內5區(qū)全年商品房銷售累計21409套，與2009年全年5區(qū)銷售31024套相比，環(huán)比下跌30.99%，與2008年全年5區(qū)銷售1一八19套相比上漲81.14%。2010年市內5區(qū)銷售情況基本和全市8區(qū)保持一致，除個別月份受政策影響成交量較低外，全年銷售基本保持穩(wěn)定。2008-2010鎮(zhèn)江市房地產銷售金

10、額分析2010年全市8區(qū)商品房銷售金額累計197.14億元，與2009年全市累計銷售243.86億元相比，環(huán)比下跌19.16%，與2008年全市累計銷售86.23億元相比，上漲128.62%。2010年市內5區(qū)商品房銷售金額累計120.72億元，與2009年市內5區(qū)累計銷售149.73億元相比，環(huán)比下跌19.37%，與2008年市內5區(qū)累計銷售54.36億元相比，上漲122.08%。鎮(zhèn)江市市場銷售面積2010年鎮(zhèn)江全市8區(qū)商品房銷售面積累計377.72萬平方米，與2009年全市商品房銷售面積600.35萬平方米相比，環(huán)比下跌37.83%，與2008年全市商品房銷售面積232.76萬平方米相比上

11、漲62.28%。2010年鎮(zhèn)江市內5區(qū)商品房銷售面積累計209.一八萬平方米，與2009年市內5區(qū)商品房銷售面積336.57萬平方米相比，環(huán)比下跌37.85%，與2008年市內5區(qū)商品房銷售面積一三5.10萬平方米相比，上漲54.83%。2008-2010鎮(zhèn)江市場成交價2010年鎮(zhèn)江市全市8區(qū)全年成交均價為5219.一五元/，相比2009年4062.03元/環(huán)比上漲28.47%，與2008年3704.45元/相比，上漲40.89%。此外，2010年1月份鎮(zhèn)江市全市8區(qū)成交均價為4759.45元/，12月份鎮(zhèn)江市全市8區(qū)成交均價6323.61元/，全市均價全年漲幅32.86%。2010年鎮(zhèn)江市市

12、內5區(qū)全年成交均價為5771.19元/，相比2009年4448.74元/環(huán)比上漲29.73%，與2008年4023.65元/相比，上漲43.43%。此外，2010年1月份鎮(zhèn)江市市內5區(qū)成交均價為55一五.79元/，12月份鎮(zhèn)江市市內5區(qū)成交均價7191.48元/，市內均價全年漲幅30.38%。（3）2010年鎮(zhèn)江市區(qū)商品房市場發(fā)展分析2010年鎮(zhèn)江市區(qū)商品房供需情況分析2010年鎮(zhèn)江市區(qū)商品房供應量總計252一三套，商品房銷售總計21409套，供需比為1：0.85，目前市場商品房存量較少，供需基本保持平衡，市場需求潛力依然存在。此外，通過月度供需對比也可看出，目前鎮(zhèn)江房地產市場依然是以市場供應

13、為主導，成交情況根據供應量走勢而變化。2010年鎮(zhèn)江市區(qū)商品房價格走勢分析2010年1月份鎮(zhèn)江市內商品房成交均價為5516元/，而至2010年12月份鎮(zhèn)江市內商品房成交均價為7191元/，全年漲幅為30.37%。由上表可以看出，鎮(zhèn)江市內商品房價格基本保持穩(wěn)步上漲，除年中受到中央政策調控影響，略微下跌后，保持穩(wěn)步上升。2010年鎮(zhèn)江市內各片區(qū)市場對比分析供應量分析從供應量走勢來看，保持每月穩(wěn)定供應量的片區(qū)只有潤州片區(qū)，除京口片區(qū)保持月度少量供應外，丹徒片區(qū)、丁卯片區(qū)、大港片區(qū)均出現月度0供應量。分析認為，丹徒片區(qū)因為是以純住宅項目為主，片區(qū)內的商業(yè)項目銷售基本以樓盤底商為主，幾乎沒有其它商業(yè)項目

14、銷售，因此受到針對住宅銷售方面的政策調控影響較大，導致在一段時期內成交量走低，影響片區(qū)供應量走勢。而丁卯和大港片區(qū)則是因為商品房樓盤很少，丁卯目前在售樓盤也僅僅只有永隆城市廣場、鉆石銘苑、東方新卡納、美景豪庭，而商業(yè)項目諸如鎮(zhèn)江食品城、億都家居建材城、亞太廣場、鎮(zhèn)江義烏小商品城等樓盤基本已是尾盤，或部分房源尚未開發(fā)，因此在售房源較少。成交量分析從2010年鎮(zhèn)江市內各片區(qū)成交量走勢來看，潤州片區(qū)已經成為鎮(zhèn)江市內商品房銷售的主要區(qū)域，隨著近幾年行政中心以及商業(yè)中心南移，潤州片區(qū)的價值潛力益發(fā)凸顯，成為鎮(zhèn)江商品房市場發(fā)展的主力區(qū)域。另外，丹徒片區(qū)也越來越受到購房者重視，因為行政中心和商業(yè)中心南移，丹

15、徒片區(qū)和市中心的距離更加接近，而同時丹徒片區(qū)的自然生態(tài)優(yōu)勢開始突顯，隨著該片區(qū)生活配套陸續(xù)完善，遠離塵囂卻又在城內成為吸引購房者的因素之一，使丹徒片區(qū)成為繼潤州片區(qū)之后住宅商品房銷售得主要區(qū)域。成交均價走勢分析從2010年鎮(zhèn)江市內各片區(qū)成交均價走勢中可以明顯的看到，鎮(zhèn)江市內5區(qū)的成交均價呈明顯的區(qū)域層次化劃分。將鎮(zhèn)江市內5區(qū)成交均價排列，依次為：潤州片區(qū)、丁卯片區(qū)、京口片區(qū)、丹徒片區(qū)、大港片區(qū)。萬科、鎮(zhèn)江萬達廣場、亞東樸園、景天花園等高檔樓盤均位于潤州片區(qū)內，無論是從住宅項目還是商業(yè)項目，潤州片區(qū)的房價已經成為鎮(zhèn)江第一。而丁卯片區(qū)由于其主要是以丁卯五大市場的商業(yè)項目銷售為主，住宅產品較少，因此

16、成交均價排在第二位。而一直以來作為鎮(zhèn)江市內標志的京口片區(qū)近年發(fā)展較慢，房價水平反而位居第三。此外，值得提出的是，從2009年到2010年末，丹徒片區(qū)房價上漲速度很快，2010年12月，丹徒片區(qū)成交均價已經達到5358.17元/，部分樓盤售價已經突破6000元/，2011年丹徒片區(qū)成交均價將直逼6000元/大關。2010年鎮(zhèn)江市區(qū)普通住宅成交情況 各片區(qū)普通住宅成交總數據：2010年鎮(zhèn)江市內普通住宅總成交套數10734套，總成交面積109.43萬平方米，總成交金額561080.63萬元，全年成交均價5127.38元/。普通住宅銷售量占市區(qū)商品房總成交量（市區(qū)總成交21409套）的50.14%，住

17、宅商品房占總成交量比例依然較低。各片區(qū)普通住宅成交均價走勢從普通住宅成交均價來看，依然是潤州片區(qū)位居第一，均價已經突破7300元/；京口片區(qū)和丁卯片區(qū)相鄰，房價較為接近，約為6000元/左右；其次為丹徒片區(qū)，約為4300元/；大港片區(qū)成交均價最低，僅3300元/左右。營業(yè)性用房成交情況各片區(qū)營業(yè)性用房成交總數據2010年鎮(zhèn)江市內累計銷售營業(yè)性用房套數為4741套，總成交面積29.59萬平方米，總成交金額284540.28萬元，全年平均成交價格9616.40元/。2010年鎮(zhèn)江市內營業(yè)性用房銷售占商品房銷售總量的22.14%。 各片區(qū)營業(yè)性用房成交均價走勢2010年鎮(zhèn)江市內營業(yè)性用房成交均價依然

18、是以潤州片區(qū)為最，主要因為鎮(zhèn)江萬達廣場、九潤國際廣場等商業(yè)巨頭位于潤州片區(qū)，其銷售均價較高。相反，丁卯片區(qū)作為鎮(zhèn)江營業(yè)性用房的主要銷售區(qū)域，由于其業(yè)態(tài)上是以大型專一的批發(fā)市場為主，因此在成交均價上反而不如潤州片區(qū)。 鎮(zhèn)江區(qū)域市場發(fā)展詳細分析（1）2010年京口片區(qū)成交情況分析2010年京口片區(qū)商品房銷售共3989套，與2009年相比（8369套）同比下跌52.34%；總供應量4995套；總成交面積42.80萬平方米，總成交金額243834.12萬元，分別與2009年相比，同比下跌56.43%和47.75%；全年京口片區(qū)成交均價為5697.28元/，同比2009年上漲19.94%；平均套均面積1

19、07.29。從上圖可以看出，2010年上半年除個別月份因為拆遷安置房的銷售影響成交均價外，京口片區(qū)成交均價基本保持穩(wěn)定。下半年由于地產調控政策的影響，京口片區(qū)成交均價在有所回落后，保持穩(wěn)步上漲。另外，在戶型面積上京口片區(qū)變化不大，基本保持在110戶型，產品銷售依然是以自住和改善型居住為主。此外，通過對比發(fā)現，京口片區(qū)供需比例為1：0.80，需求潛力依舊存在。部分樓盤舉例：項目名稱恒順尚都優(yōu)山美地頤和家園京潤華庭開發(fā)商售價8200元/平方米6500元/平方米5000元/平方米4500元/平方米銷售情況在售在售在售在售總建筑面積40000460000一三67051746位置京口區(qū)學府路80號京口區(qū)

20、宗澤路京口區(qū)谷陽路京口區(qū)學府路312號（2）2010年潤州片區(qū)成交情況分析2010年潤州片區(qū)商品房銷售共5098套，與2009年相比（6231套）同比下跌一八.一八%；總供應量8706套；總成交面積56.16萬平方米，同比2009年下跌25.48%；總成交金額455675.23萬元，與2009年相比，同比上漲12.22%；全年潤州片區(qū)成交均價為81一三.57元/，同比2009年上漲50.58%；平均套均面積110.17。從2010年潤州片區(qū)的整體銷售情況來看，基本保持穩(wěn)定，隨著2009年房價的上漲，進入2010年后，潤州片區(qū)成交均價基本在7000元/以上。2010年1月潤州片區(qū)成交均價69一八

21、.61元/，至12月份成交均價為9424.32元/，全年漲幅36.22%。2010年潤州片區(qū)商品房總供應量8706套，總銷售5098套，供需比例為1：0.59。由于潤州片區(qū)目前是鎮(zhèn)江房地產開發(fā)的熱點區(qū)域，因此其供應量和銷售量均為鎮(zhèn)江市區(qū)最高。此外，2010年潤州片區(qū)在總成交面積下跌得到25.48%的情況下，總成交金額卻上漲12.22%，其房價上漲幅度也是鎮(zhèn)江市內最快。部分樓盤舉例：項目名稱萬科藍山云開甲第江南茗苑南徐山莊開發(fā)商售價9500元/平方米7500元/平方米5700元/平方米5500元/平方米銷售情況在售在售在售在售總建筑面積4160001636703005068000位置潤州區(qū)九華山

22、路潤州區(qū)南徐大道潤州區(qū)朱方路7號潤州區(qū)朱方路四擺渡（3）2010年丹徒片區(qū)成交情況分析2010年丹徒片區(qū)商品房銷售共4281套，與2009年相比（5685套）同比下跌24.70%；總供應量4451套；總成交面積47.65萬平方米，同比2009年下跌34.63%；總成交金額216828.38萬元，與2009年相比，同比下跌24.03%；全年丹徒片區(qū)成交均價為4550.91元/，同比2009年上漲16.23%；平均套均面積111.29。2010年丹徒片區(qū)受政策調控影響較大，作為以住宅項目為主要銷售產品的丹徒片區(qū)，本身缺乏商業(yè)項目支撐，產品主要是以自住型和改善型居住需求為主，一般戶型面積均在110以

23、上，投資類小戶型產品也幾乎沒有，因此在本輪調控政策中受影響較大。從圖中走勢也能看到，春節(jié)淡季之后，4月份成交量有所上升，但是“4.17調控政策”出臺后，成交量持續(xù)走低，在9月份傳統(tǒng)旺季的帶領下，剛剛有所回升，“9.29二輪調控”出臺，導致全年成交情況走低。不過，丹徒片區(qū)2010年總供應量為4451套，總銷售量為4281套，其供需比例為1：0.92，明顯可見其供應量嚴重不足。隨著丹徒片區(qū)的逐漸開發(fā)以及人們對丹徒片區(qū)潛在價值的逐步認識，丹徒片區(qū)的購房需求也越來越高。 部分樓盤舉例：項目名稱楓華麗府華潤金色陽光茗園開發(fā)商售價4700元/平方米4460元/平方米4600元/平方米4900元/平方米銷售

24、情況在售在售在售在售總建筑面積80000100000239899105819位置丹徒區(qū)谷陽大道丹徒區(qū)谷陽大道80號丹徒區(qū)華山路丹徒區(qū)長山路（4）2010年丁卯片區(qū)成交情況分析2010年丁卯片區(qū)商品房銷售共3903套，與2009年相比（7268套）同比下跌46.30%；總供應量3470套；總成交面積22.77萬平方米，同比2009年下跌58.56%；總成交金額148114.29萬元，與2009年相比，同比下跌43.61%；全年丁卯片區(qū)成交均價為6504.90元/，同比2009年上漲36.10%；平均套均面積58.34。2010年丁卯片區(qū)整體銷售情況出現較大幅度的下滑，主要原因在于2010年丁卯片

25、區(qū)在售的住宅項目僅為永隆城市廣場、鉆石銘苑、東方新卡納、美景豪庭等4家樓盤，其余樓盤基本售罄，或尾盤銷售，住宅整體供應量不高，導致成交量下滑嚴重。而在住宅項目供應量不高的情況下，丁卯片區(qū)銷售主要轉向以營業(yè)性用房為主，因此該片區(qū)整體成交均價上漲幅度以及套均面積下跌幅度均較大。除去營業(yè)性用房外，丁卯片區(qū)住宅項目的銷售均價基本保持在6000元/左右，基本與相鄰的學府板塊相近。另外，值得指出的是，2010年丁卯片區(qū)商品房總銷售為3903套，供應量僅為3470套，供需比例為1：1.12，供應量不足。部分樓盤舉例：項目名稱永隆城市廣場鉆石銘苑東方新卡納美景豪庭開發(fā)商售價6200元/平方米5800元/平方米

26、5800元/平方米6200元/平方米銷售情況在售在售在售在售總建筑面積600000200000一三000032040位置鎮(zhèn)江新區(qū)谷陽路89號鎮(zhèn)江新區(qū)谷陽路89號鎮(zhèn)江新區(qū)緯五路與谷陽路交匯處丁卯路173號（5）2010年大港片區(qū)成交情況分析2010年大港片區(qū)商品房銷售共3307套，與2009年相比（3481套）相比基本持平，同比下跌5.00%；總供應量3491套；總成交面積31.20萬平方米，同比2009年下跌一三.60%；總成交金額76470.03萬元，與2009年相比，同比下跌2.76%；全年大港片區(qū)成交均價為2450.76元/，同比2009年上漲12.52%；平均套均面積94.35。從2010年大港片區(qū)的整體成交情況來看，大港片區(qū)與2009年相比，銷售基本保持穩(wěn)定，但是其成交均價上漲幅度與全市漲幅相比依然較低。主要原因在于大港片區(qū)一直屬于鎮(zhèn)江房地產市場中的弱視區(qū)域，購房者的主要焦點依然在京口、潤州、丹徒、丁卯等靠近市中心區(qū)域，因此大港商品房銷售樓盤較少，其房價也一直保持較低水平。此外，2010年大港片區(qū)供需比例為1：0.95，同樣呈現供應量不足，這主要和大港樓盤較少有關。部分樓盤舉例：項目名稱御都花園港南花苑吉祥苑金港花園海德公園開發(fā)商天慧地產售價3800元/平方米2500元/平方米2000元/平方米400