金地物業(yè)工程管理服務策劃

1、10 目的20 本文件規(guī)定工程管理、修理服務的組織結構以及標準，用于規(guī)范和評價工程管理和修理服務。3.0 范圍4.0 適用于商貿中心小區(qū)的工程管理和修理服務。41服務提要工程管理和修理服務包括小區(qū)的房屋設施、機電設備管理和修理等服務內容。內容工程部組織結構圖崗位描述序號崗位負責審批工程設備管理方案.崗位職責管理處主任工程主管負責檢查、監(jiān)督工程設備管理工作。負責對修理工辭退及辭職的審批.負責對重大工程設備事故的處理或報告。下達的各項工作任務。管理好、使用好本小區(qū)的設備設施,使設備設施時常處于良好的技術狀態(tài)，優(yōu) 質高效、低耗、平安運行，對管轄區(qū)域要嚴格做到三不漏（不漏電、不漏水、不漏油)、四潔凈（

2、)、五良好（潤滑良好、保養(yǎng)良好、調整良好、緊固良好、設備性能良好）。做好班組管理工作,解決技術上的疑難問題.做好日常修理、保養(yǎng)工作，做到修理快速準時，保證質量，不留問題；設備發(fā)生故障時,千方百計組織力氣搶修,保證設備的正常運行。擬定備品備件方案,報管理處主任審核，做好備品備件的驗收、入庫、保管和發(fā)放。做好機電設備設施修理、保養(yǎng)的技術檔案。設備修理、故障排解、更換零部件狀況應清楚地填入相關表格，每月交管理處主任批閱。關表格.負責小區(qū)入戶修理的協(xié)調支配及指導、監(jiān)督。負責小區(qū)公共設施設備修理保養(yǎng)方案的實施支配。負責工程遺留問題的協(xié)調處理。3班長負責小區(qū)水電表的抄錄統(tǒng)計.負責修理保養(yǎng)物料的統(tǒng)計.完成上

3、級領導支配的其它工作.按方案支配設備保養(yǎng)，準時做好保養(yǎng)記錄。按方案支配設備保養(yǎng)，準時做好保養(yǎng)記錄。負責設備的修理指導、監(jiān)督工作.負責設備運行工作的檢查、監(jiān)督。4運行班長幫忙外包單位做好設備修理、保養(yǎng)工作。每月按時收集各項設備巡檢，保養(yǎng)記錄，并整理歸檔.督促責任人完成設備、設備房的清潔工作。完成上級支配的其它工作.負責小區(qū)業(yè)戶的入戶修理。負責小區(qū)的公共設施設備的修理養(yǎng)護.負責責任片區(qū)內公共設施設備的巡察檢查，并做好記錄。負責小區(qū)內住戶及公共水電表的抄錄.5修理員裝修期間負責業(yè)戶裝修的巡察檢查,監(jiān)管工作。聽從管理處調遣，參與搶修工作。負責責任片區(qū)設備房的清潔工作。完成上級領導支配的其它工作.按規(guī)定

4、準時交接班.定期對小區(qū)內設備的巡察檢查并作好記錄.負責水景、環(huán)境照明等設備的開啟工作。6設備運行人員負責設備的日常修理及應急處理。按方案對設備進行保養(yǎng)。負責責任片區(qū)設備房的清潔工作.7） 上級支配的其它工作。序號項目日序號項目日頻周月次季年標準1非工作人員，未經許可禁止進入變配電房。2工作人員進入變配電房應保持頭腦糊涂,拖鞋。3變配電房內地面無易燃、易爆物品及雜物堆放，無明顯灰塵、無漬，配電柜，電容柜無塵、無漬，墻壁無塵、無漬、無蜘蛛網，日光燈無塵、無蜘蛛網，門無塵、無漬，玻璃窗光變潔、光明、無漬，滅火器無塵，保持配潔凈、干燥,嚴禁吸煙.1電變配電房24變配電房內無特別聲響，門窗完系整，照明、

5、通風良好，溫濕度正常，統(tǒng)配電設備電壓電流表指示正常；雨天,熱天冷卻裝置和通風設備運行正常.5堵塞洞孔,設置防鼠設施,防止小動物串入室內，造成設備短路，影響供電.6禁止帶電檢修，如在特殊狀況下需帶電工作時，應做好防觸電、防短路等平安措施，并設專人監(jiān)護。7除緊急狀況外，未經上級批準不得任憑拉閘停電.2運行2見變配電系統(tǒng)運行操作規(guī)程3標識牌2合閘、分閘、啟動、停止及其它具體指示牌齊全4保養(yǎng)1見變配電系統(tǒng)維護保養(yǎng)規(guī)程1。機房內禁止存放易燃、易爆物品，嚴禁吸煙、嚴禁明火。2.地面無雜物堆放、無明顯灰塵、無漬，發(fā)電機組無塵、無漬,油箱無塵、日光燈。3.發(fā)電機平常置于自動待發(fā)狀態(tài)，蓄電池置于浮充電狀態(tài)，須定

6、期進行充5發(fā)電機房2放電。發(fā)電機6運行2次4。 機油箱內儲備小時滿負荷用油量(750公升左右）。機房及油庫內消防須定期檢查,確保設施完好、有效。油庫內應放置沙桶.電機檢查時須將主令開關擲于停止檔,機運行，發(fā)生意外損害。依據柴油發(fā)電機修理保養(yǎng)規(guī)程的要求及柴油發(fā)電機組操作規(guī)程程序,每月試運行兩次,每次手動啟動機10 分鐘，檢查機組及各項運行中的數據。7保養(yǎng)8巡察2水泵房2次給排水排污泵1次次見柴油發(fā)電機修理保養(yǎng)規(guī)程觀看分析運行中的各項數據，發(fā)覺隱患準時排解，重大特別狀況如有危害人身平安或造成嚴峻設備事故應緊 急停機并準時報告，認真填寫發(fā)電機房巡察記錄。工作人員進入水泵房須經工程主管或管理處主任批準

7、后，由機電修理工伴隨，方可進入。泵房的機電設備由運行人員負責操作，其他人不得擅自操作。把握柜上轉換開關，無特殊狀況應打在“自動位置。生活水泵每2 天進行輪換；消防水泵（消火栓泵、噴淋泵)每半月應手動點動操作一次，確保消防泵在緊急狀態(tài)下的正常使用.保持良好的通風及照明狀況，門窗開啟機敏，無破損。不得擅自改動機房線路、器材。若需改動，須經工程主管批準后方可進行。消防設施應保持完好。堆放雜物。水池觀看孔應加蓋并上鎖，鑰匙 （孔）應用不銹鋼網包扎，以防止雜物掉入水中。排污泵把握箱上轉換開關SA，無特殊狀況應打在“自動”位置,排污泵每月轉換一次。每月應手動點動操作一次，檢驗其信號把握器是否正常，確保排污

8、泵在緊急狀態(tài)下的正常使用。雷雨天氣加強對排污泵、污水井的巡察檢查,確保其正常運行。下水池及屋頂水箱應每年清洗消毒 二次，清洗單位應持有深圳市水務局次 頒發(fā)的二次供水設施清洗消毒許可證，清洗后取水樣送市衛(wèi)生防疫檢測站化驗取證。設備運行正常,無大面積泛水、跑水、停水現(xiàn)象。閥門、管網無跑冒滴漏、銹蝕現(xiàn)象,閥門轉動機敏. 排水地溝、污水井等排水暢通,地下室、車庫、機房、道路無積水、浸泡現(xiàn)象.11水池（箱)12運行21311水池（箱)12運行213生活水泵保養(yǎng)生活水泵每季進行一次一般性保養(yǎng)，每年進行一次全面保養(yǎng).消火栓泵和噴淋泵及穩(wěn)壓泵每個月1消火栓泵和噴淋泵及穩(wěn)壓泵每個月11510 分鐘，每年進行一次

9、全面保養(yǎng)，消火栓泵起動時在管網頂部試消火栓出口6 米以上。保養(yǎng)閉 攝像機鏡頭路監(jiān)21次1次排水泵、潛水泵每半年進行一次全面保養(yǎng)。進行一次除塵處理,并用鏡頭紙擦拭潔凈鏡頭,清理降溫風扇。控17系統(tǒng)18攝像機護罩各類指示燈（含電源、信號)各類開關各電器觸消 點防 各電器元聯(lián) 件接線端動 子及端子臺 排端子次1次進行一次除塵處理，清掃玻璃上的灰塵,并檢查接插件是否松動.1指示燈指示正常1處于開啟或自動狀態(tài)1次觸點完好，無燒損1次各端子連接堅固，無燒傷各電源、信號線把握臺內部除塵把握臺表消面除塵1次防指示燈設備直流電源設 火 電壓1次施 災 自檢功能1次19報警 內部各接器 線端子（電源)線表面及內部

10、除塵感煙探測火 器災20探 感溫探測測 器器手動報警按鈕1次導線無破損、燒焦現(xiàn)象1次無塵無塵“Ac Power”（綠色)指示燈亮,其余指示燈不亮指針指示+24V（5V）主機上全部指示燈閃亮，回路工作電流正常1次各端子連接堅固、不松動1次導線無破損、老化1次無塵用力吸一口香煙,在距探測器 20CM1次處噴向探頭。每次2比例，紅色指示燈亮750W 電吹風,500MM1次處，向探測器熱風。每次2，報警指示燈亮1次用螺絲刀打開玻璃測試報警.每次 2%比例，報警功能正常防火卷簾門火門排煙系統(tǒng)把握器內部各電器觸點把握箱內部各電器元件接線端子機械部分（齒輪、鋒條）卷簾門門體電機接線端子升降按鈕防火門玻璃防火

11、門彈簧絞鏈消防通道、防火門排煙風機表面除塵把握柜內部各電器觸點把握柜內各接線端子或端子排端子把握柜電源指示燈微動開關機內部接1次觸點完好，無燒傷1次端子無燒傷或松動1無銹蝕且表面涂有潤滑油1無銹蝕111端子無松動動作機敏，到位精確完好無損1完好，彈性適度1消防通道暢通，防火門開閉自如1無塵1次觸點完好，把握啟停正常1次端子無燒傷或松動電源指示燈光明1次端子無松動、微動開關固定良好排線端子煙復位閥按鈕、導輪、1復位按鈕把握無誤、排煙口開啟機敏鋼絲、轉軸風機、排煙閥手動、自動功能試驗24加壓動功能試驗24加壓加壓送風機表面除1無塵送塵風 把握柜內系 部各電器統(tǒng) 觸點把握柜內各接線端子或端子排端子

12、把握柜電源指示燈送風口微動開關機內部接線端子各送風口百葉窗管 各消防閥道 門25及 各減壓閥、附 排氣閥件 消防管道急燈損傷急燈損傷照應急燈1按測試鍵后，指示燈亮，充放電正常明表面除塵1表面無灰塵設機房衛(wèi)生1機房潔凈、潔凈備機房機房內照明、電話1照明完好、電話通話正常262728滅 推車式滅1次觸點完好，把握啟停正常1次端子無燒傷或松動1次電源指示燈光明1次端子無松動、微動開關固定良好1次送風口百葉位置正確1次閥門開啟自如，不漏水1次排氣閥排氣正常、不漏水。減壓閥工作正常1次管路無滲漏或銹蝕1次指示燈亮且處于等待狀態(tài)無松動、1次完好無損，壓力在正常范圍配件齊全11轉軸轉動機敏配件齊全11轉軸轉

13、動機敏點動時,漏水在正常范圍內1水泵運轉機敏1無塵1開啟自如，不漏水火火器器手提式滅材火火器器手提式滅材火器水泵水泵添加盤根室內水泵加潤滑油外水泵、電機消除塵29火消火栓各栓閥門系各消火栓、統(tǒng)水帶、接扣、消火栓按鈕及其它配件功能試驗30自水泵1次各項功能正常1次轉軸轉動機敏動噴淋系統(tǒng)氣體滅系統(tǒng)消防應廣播對講電系統(tǒng)水泵添加盤根水泵加潤滑油水泵、電機除塵自動噴淋各閥門放水閥、壓力表信號閥 水流指示器噴淋頭 各氣瓶氣壓執(zhí)行元件 電磁閥、放氣閥、瓶頭閥、安排閥氣體把握 箱瓶體及管路表面除塵主機各電 源、把握信號及音量 調整器各切換器、把握器各放大器 各接線端 子及線路 CD機磁頭各層揚聲 器接線是 否

14、堅固、紙盒是否完 好主機柜內除塵各接線端 子及線路 主機、固定電話、插孔之間通話1次點動時，漏水在正常范圍內1次水泵運轉機敏1次無塵1次開啟自如，不漏水，壓力指示正常1次壓力表指示正常,放水閥開啟自如1次關閉時有電信號在中控室顯示1次在中控室有電信號顯示1次噴淋頭表面油灰不行過多1次氣壓指示正常1次氣壓正常，各閥無泄露，放氣閥、瓶頭閥、安排閥能正常工作1次觸點無銹蝕、無松動，模擬功能正常1次無塵1次信號指示正常,音量調整位置合適1次轉換工作正常1次音質、音量良好1次端子無松動，各導線完好1次表面無粉塵1次各揚聲器接線堅固、紙盒無破損1次無塵1次端子無松動，各導線完好1次音質清楚、無雜音主機按鍵

15、1次按鍵無阻滯，通斷良好上樓修理時間隨時修理服務態(tài)度隨時供應修理材料隨時修理服務時間隨時服務對象滿足隨率時洗臉盆漏水隨時洗菜盆漏水隨時洗菜盆堵塞隨時洗臉盆堵塞隨時43上43上疏通馬桶門維44修疏通地漏45房間沒水46水龍頭漏水47接頭漏水48樓上水漏到樓下49馬桶漏水50房間無電51燈不亮52業(yè)戶門鈴不響53房間插座無電54培訓隨時隨時隨時隨時隨時隨時隨時隨時隨時隨時接到修理要求，預約時間的按商定時15現(xiàn)場.熱忱、虛心、使用文明用語.應向業(yè)戶供應合格的修理材料。視工藝簡單狀況而定,一般不超過 87295應達到原先標準,經反復試用，不漏水, 服務對象滿足。接頭、閥門、軟管應按原標準安裝，1達到暢

16、通標準，修理時間不超過2時。下水應達到相當流暢，檢查口應恢復原狀，并對修理現(xiàn)場進行清理，修理2使之相當暢通，即使往馬桶里扔少許紙巾也不影響暢通，修理時間不超過2使之暢通,并對切口恢復原樣，修理1此項緣由多種，應盡快解決業(yè)戶用水問題。（市政停水除外)修理后應達到原來標準,密閉、開關30達到緊固、密封、不滴水,修理時間1盡快找到漏水緣由，以達處處理好不漏水為標準，并對墻地面等污染清理4以不漏水為標準，如需拆馬桶安裝， 2以恢復房間正常用電為標準，在修理完畢后應盡量保持原狀，修理時間不2應達到原來照明標準,修理時間不超30以達到動聽動聽為標準，修理時間不30使用便利、平安為標準，并把故障緣由21。制

17、定培訓方案。2.按培訓方案組織實施.3100%。59資料管理4.4 房屋建筑修理模式土建修理模式序號公共建筑設施名稱序號公共建筑設施名稱事項方案養(yǎng)護周期01上人屋面02外墻飾面（涂料、面磚）03內墻飾面日常記錄供電運行記錄表、變配電房巡察記錄表、柴油發(fā)電機組運行記錄表、發(fā)電機房巡察記錄表、電梯和電梯機房巡察檢查記錄、水泵房巡察記錄、生活水泵運行記錄表、消防中心消防設備巡察檢查表月度記錄閉路監(jiān)控系統(tǒng)設備保養(yǎng)記錄表、發(fā)電機組保養(yǎng)記錄表、紅外報警系統(tǒng)月保養(yǎng)記錄表、立體車庫月保養(yǎng)記錄表、 車輛道閘月保養(yǎng)記錄季度記錄閉路監(jiān)控系統(tǒng)設備保養(yǎng)記錄表、門禁對講系統(tǒng)季/年度保養(yǎng)記錄/設施季保養(yǎng)記錄表4。年度記錄A

18、BB 低壓空氣開關維護保養(yǎng)記錄、閉路監(jiān)控系統(tǒng)設備保養(yǎng)記錄表、干式變壓器保養(yǎng)記錄、發(fā)電機組保養(yǎng)記錄表、給排水設備（設施） 保養(yǎng)記錄表、空調機組保養(yǎng)記錄表、立體車庫半年/年保養(yǎng)記錄 /年度保養(yǎng)記消防設備/池設備的維護保養(yǎng)記錄、背景音樂系統(tǒng)半年保養(yǎng)記錄要求內容完整有效質量記錄應標準化c。 質量記錄應有用，符合質量管理需要d. 質量記錄的真實性和精確性1)對損壞的面層進行修補2 年2)對分格縫用瀝青進行勾縫2 年3)對天臺泛水、變形縫進行處理2 年4)對屋面滲漏進行處理2 年1)重點部位進行清洗1 年2)外墻裂縫修補、空鼓面磚更換，外墻整體清洗3 年3)涂料外墻粉刷5 年1)涂料飾面重點部位粉刷1 年2)涂料飾面全面粉