上海郊區(qū)商業(yè)中心發(fā)展探究課件

1、上海郊區(qū)商業(yè)中心發(fā)展探究目錄商業(yè)及商業(yè)中心1郊區(qū)商業(yè)分類及發(fā)展模式2上海郊區(qū)商業(yè)中心發(fā)展現(xiàn)狀3上海郊區(qū)商業(yè)中心未來發(fā)展41、商業(yè)概念2、商業(yè)中心類型3、商業(yè)布局發(fā)展階段1、郊區(qū)商業(yè)分類及發(fā)展2、國外經(jīng)典郊區(qū)商業(yè)模式1、上海郊區(qū)商業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀2、上海郊區(qū)商業(yè)與市區(qū)對比3、上海郊區(qū)商業(yè)發(fā)展分析1、上海郊區(qū)商業(yè)發(fā)展未來2、上海郊區(qū)商業(yè)發(fā)展建議商業(yè)及商業(yè)中心商業(yè)概念商業(yè)釋義商業(yè)廣義所有以營利為目的的事業(yè)狹義從事商品交換活動的營利性事業(yè)概念：指商業(yè)高度集聚、經(jīng)營服務(wù)功能完善、服務(wù)輻射范圍超廣域型的商業(yè)中心或商業(yè)集聚功能區(qū)，是最高等級的城市商業(yè)“中心地”。 區(qū)位特征：位于城市中心區(qū)、主要交通樞紐、歷史形成的

2、商業(yè)集聚區(qū)。功能特征：行業(yè)齊全，功能完備，形成購物、餐飲、旅游、休閑、娛樂、金融、商務(wù)的有機(jī)集聚。 商業(yè)特征：商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)相當(dāng)密集，市場最具活力，商業(yè)最為繁華，輻射力極強(qiáng)。 客流特征：交通方便，客流量大，面向整個(gè)城市的消費(fèi)人群；與旅游、商務(wù)等結(jié)合的商圈市外、海外來消費(fèi)人口占50%以上。 業(yè)態(tài)特征：業(yè)態(tài)齊全，資源配置合理，市場細(xì)分度深，選擇余地大。商業(yè)中心類型(一) 都市級商業(yè)中心商業(yè)中心類型(二) 區(qū)域級商業(yè)中心概念：指商業(yè)中度集聚、經(jīng)營服務(wù)功能比較完善、服務(wù)范圍為廣域型的地區(qū)商業(yè)中心和集聚區(qū)。 區(qū)位特征：位于居民集聚區(qū)、交通樞紐、商務(wù)集聚區(qū)。 功能特征：功能比較齊全，區(qū)域輻射優(yōu)勢比較明顯。 商業(yè)

3、特征：能基本滿足區(qū)域內(nèi)居民的購物、餐飲、休閑、娛樂和商業(yè)活動需要。 客流特征：服務(wù)人口為20萬人左右。 業(yè)態(tài)特征：網(wǎng)點(diǎn)比較密集，結(jié)構(gòu)合理，業(yè)態(tài)多樣。商業(yè)布局發(fā)展階段商業(yè)布局與人口布局有十分明顯的相關(guān)性，一般而言人口密集的地區(qū)，商業(yè)交易活動頻繁，商業(yè)發(fā)展也勢必較好。因此，我們一般把商業(yè)布局發(fā)展分為四個(gè)階段：階段一階段二階段三階段四發(fā)展起步期快速發(fā)展期發(fā)展成熟期郊區(qū)化時(shí)期起步階段，規(guī)模一般不是太大、商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)集中分布在城市中心區(qū)，城市中心區(qū)和商業(yè)中心區(qū)重合，外來人口和城市人口向中心區(qū)集中。中心區(qū)商業(yè)集聚增多，中心區(qū)地價(jià)開始大幅上升，經(jīng)營不善的商業(yè)點(diǎn)退出中心區(qū)，流動人口劇增，居住環(huán)境變差，商業(yè)度更高，

4、功能性逐漸單一。城市拓展和人口外遷出現(xiàn)，城市化水平進(jìn)一步提高，中心區(qū)外圍次級商業(yè)區(qū)逐漸形成并開始興旺，但中心區(qū)仍占優(yōu)勢。中心區(qū)環(huán)境開始改善，逐漸成為商務(wù)區(qū)，商業(yè)呈現(xiàn)高級化趨勢，中心區(qū)邊緣商業(yè)逐步占主要比重，并開始向郊區(qū)發(fā)展，商業(yè)郊區(qū)化開始出現(xiàn)。郊區(qū)商業(yè)分類及發(fā)展郊區(qū)商業(yè)概念及分類商業(yè)郊區(qū)化概念中心城區(qū)的商業(yè)企業(yè)的經(jīng)營收入的增長速度小于郊區(qū)的商業(yè)企業(yè)的經(jīng)營收入的增長速度商業(yè)企業(yè)由中心城區(qū)向郊區(qū)遷移的過程以連鎖的方式在郊區(qū)擴(kuò)散在郊區(qū)出現(xiàn)新的商業(yè)企業(yè)商業(yè)郊區(qū)化開始出現(xiàn)郊區(qū)商業(yè)概念及分類郊區(qū)商業(yè)分類區(qū)域級商業(yè)中心社區(qū)級商業(yè)特色街鋪輻射范圍、服務(wù)對象、規(guī)模體量、功能定位等因素住宅底鋪受郊區(qū)人口、交通、地

5、段等元素限制江橋萬達(dá)廣場、南橋百聯(lián)購物中心等三林好又多超市等羅店北歐風(fēng)情街等龍湖酈城住宅底鋪等郊區(qū)商業(yè)發(fā)展郊區(qū)商業(yè)形成背景形成原因：商業(yè)郊區(qū)化發(fā)展是城市發(fā)展和改建的必然結(jié)果，很多國際化大都市的普遍現(xiàn)象。郊區(qū)商業(yè)是為滿足郊區(qū)化的城市居民的消費(fèi)需求而形成的。郊區(qū)商業(yè)往往建造成具有滿足購物、服務(wù)、娛樂等綜合型需求功能的現(xiàn)代化購物中心。起源發(fā)展：起源：20世紀(jì)50年代，美國由于家庭汽車的普及及城郊高速公路興建使城市人口向郊區(qū)外遷。發(fā)展：20世紀(jì)60年代的英國，70年代的日本、法國、新加坡等國家的居民郊區(qū)化，也開始出現(xiàn)郊區(qū)商業(yè)中心。郊區(qū)商業(yè)的形成是城市發(fā)展進(jìn)程中，城市人口外遷，城市功能結(jié)構(gòu)調(diào)整的必然結(jié)果

6、。國外經(jīng)典郊區(qū)商業(yè)形成模式國外經(jīng)典郊區(qū)商業(yè)模式英國模式英國的城鎮(zhèn)生活中心起源：1940年，阿伯克比提出大倫敦規(guī)劃。形成：第一階段：1946年，第一個(gè)新城斯戴藩開建，人口規(guī)模10萬。第二階段：70年代，33座新城建成，11個(gè)新城人口180萬。第三階段：90年代后，新城人口超過200萬。特征：第一：人口規(guī)模增長相對傳統(tǒng)城市較為緩慢第二：開發(fā)由新城開發(fā)公司統(tǒng)一規(guī)劃實(shí)施第三：新城地理位置與中心城市保持較遠(yuǎn)距離第四：不以贏利為主要目標(biāo)，新城開發(fā)公司擁有土地出售、轉(zhuǎn)讓和租用權(quán)。第五：新城強(qiáng)調(diào)自給自足，每一社區(qū)自我平衡居住與就業(yè)上海郊區(qū)商業(yè)中心發(fā)展現(xiàn)狀上海郊區(qū)商業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀市場現(xiàn)狀層面江橋萬達(dá)廣場七寶龍城購物

7、中心大華虎城購物中心莘莊仲盛商業(yè)廣場寶山百聯(lián)北上海購物中心百聯(lián)橋梓灣購物中心松江開元地中海購物中心南橋百聯(lián)購物中心綠地東海岸外高橋購物休閑廣場周浦萬達(dá)廣場美蘭湖奧特萊斯金橋文峰購物中心張江上海傳奇商業(yè)廣場南匯弘基廣場成功項(xiàng)目之一：梅隴鎮(zhèn)新都會基本信息項(xiàng)目區(qū)位：閔行區(qū)蓮花南路銀都路項(xiàng)目規(guī)模：占地2.89公頃，建筑面積8.9萬平方米開業(yè)時(shí)間：2007年12月8日交通條件：地鐵：1號線蓮花路站下可乘社區(qū)班車或免費(fèi)班車公交：閔行1路，閔行13路，156，180（原上滄線），公交703B， 162，上滄線區(qū)間社區(qū)班車：上海春城班車、易買得班車 車位數(shù)：600個(gè)包含業(yè)態(tài)：商業(yè)+酒店上海郊區(qū)商業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀運(yùn)營

8、現(xiàn)狀餐飲區(qū)將餐飲主力店鋪及特色餐飲店鋪系列化緊密的組織在入口周圍，既能夠吸引非目的性人流臨時(shí)性通過進(jìn)而進(jìn)入主消費(fèi)區(qū)域，另一方面通過國際知名連鎖餐飲如一茶一座、必勝客等在店面設(shè)計(jì)、室內(nèi)外場地布置等方面的優(yōu)勢，起到烘托消費(fèi)氛圍的作用，產(chǎn)生巨大的廣告和招徠作用。主力店：一茶一座、必勝客、味千拉面等。上海郊區(qū)商業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀成功項(xiàng)目之一：梅隴鎮(zhèn)新都會運(yùn)營現(xiàn)狀零售區(qū)通過建筑空間序列化的布局，運(yùn)用好路徑、節(jié)點(diǎn)、邊界與區(qū)域的合理設(shè)計(jì)，將人流匯聚至項(xiàng)目中部的零售區(qū)域，形成人流動線的聚集點(diǎn)，以服裝服飾為主要業(yè)態(tài)。主力店：Jack jones、only等。上海郊區(qū)商業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀成功項(xiàng)目之一：梅隴鎮(zhèn)新都會運(yùn)營現(xiàn)狀娛樂區(qū)主

9、要功能為娛樂健身，針對20-40歲人群的消費(fèi)對象所設(shè)置的，具有針對性和相對區(qū)位條件敏感性不強(qiáng)的業(yè)態(tài)。主力店：美格菲健身中心、大地?cái)?shù)字影院等。上海郊區(qū)商業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀成功項(xiàng)目之一：梅隴鎮(zhèn)新都會運(yùn)營現(xiàn)狀酒店區(qū)項(xiàng)目深處設(shè)置酒店，人流量較少，保證相對安靜的環(huán)境，其在業(yè)態(tài)設(shè)置上，以咖啡吧、茶吧等休閑業(yè)態(tài)為主，為酒店客戶提供休閑性消費(fèi)。主力店：Holiday酒店等。上海郊區(qū)商業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀成功項(xiàng)目之一：梅隴鎮(zhèn)新都會成功項(xiàng)目之二：松江開元地中?；拘畔㈨?xiàng)目區(qū)位：位于松江新城核心位置，北面緊鄰大學(xué)城，處外郊環(huán)間項(xiàng)目規(guī)模：占地60,697平方米， 建面25.6萬平方米開業(yè)時(shí)間：2006年12月租售方式：出租價(jià)格情況：

10、7-15元/平米*天交通條件：地鐵：9號線松江大學(xué)城站1.5公里左右公交：松江14路、松江9路、松江11路、松江20路、松江5路、松江3路、滬松線、松環(huán)4線車位數(shù)：630個(gè)包含業(yè)態(tài)：商業(yè)+酒店上海郊區(qū)商業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀運(yùn)營現(xiàn)狀餐飲區(qū)餐飲區(qū)主要引入燒烤、料理、火鍋、西餐、甜品、咖啡等飲食種類，有傣妹火鍋、港式茶餐廳、一茶一座、味千拉面、兩岸咖啡、星巴克等深受人們喜愛的品牌，不僅吸引了大學(xué)城周圍的消費(fèi)者，還吸引了許多本地的消費(fèi)者。主力店：傣妹火鍋、味千拉面、一茶一座等。上海郊區(qū)商業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀成功項(xiàng)目之二：松江開元地中海運(yùn)營現(xiàn)狀購物區(qū)購物區(qū)包括男裝、女裝、童裝、皮具、飾品、家具等，產(chǎn)品類型豐富，選擇面寬廣，

11、品牌有veromoda女裝、艾萊依、阿瑪施、JACK&JONES、飾覺等一系列吸引年輕人及眾多女性消費(fèi)者，使整個(gè)廣場更具有層次感。主力店： veromoda、 JACK&JONES、飾覺、 NIKE、ADIDAS、KAPPA、童夢奇緣等 。上海郊區(qū)商業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀成功項(xiàng)目之二：松江開元地中海運(yùn)營現(xiàn)狀賣場區(qū)開元地中海配備了TESCO樂購及蘇寧電器兩大賣場，在吸引大量人流、聚集龐大的人氣方面有著不可量化的作用。不管是大學(xué)城里高校的消費(fèi)者群體，還是松江本地的消費(fèi)群體，都被這梁大賣場聚集在了一起，絡(luò)繹不絕。主力店： TESCO樂購、蘇寧電器等。上海郊區(qū)商業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀成功項(xiàng)目之二：松江開元地中海上海郊區(qū)商業(yè)發(fā)

12、展現(xiàn)狀成功項(xiàng)目之二：松江開元地中海個(gè)案總結(jié)項(xiàng)目定位：在市郊居民與都市商業(yè)之間，架起橋梁，提升國際都市商業(yè)認(rèn)知度與滲透性的同時(shí)，更好的滿足城市居民的商業(yè)需求，打造松江新城規(guī)模最大、業(yè)態(tài)最全、氛圍最成熟的商業(yè)中心。業(yè)態(tài)功能：集休閑、餐飲、娛樂、綜合購物、酒店等多元業(yè)態(tài)于一體。目標(biāo)客群：20-40歲的追求品位、注重品牌與消費(fèi)體驗(yàn)的青年人士，其服務(wù)半徑為3-5公里以內(nèi)，人口總數(shù)在15-20萬的區(qū)域級商業(yè)中心。失敗項(xiàng)目之一：外高橋休閑廣場基本信息項(xiàng)目區(qū)位：位于浦東外高橋保稅區(qū)，處外環(huán)間開業(yè)時(shí)間：2005年8月租售方式：出租價(jià)格情況： 312元/平米*天交通條件：地鐵：6號線航津路站600米左右公交：81

13、5路、181路、971路、高川專線、外高橋3路包含業(yè)態(tài)：商業(yè)+酒店上海郊區(qū)商業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀運(yùn)營現(xiàn)狀餐飲區(qū)餐飲區(qū)主要引入火鍋、西餐、中餐、海鮮、咖啡等飲食種類，有小湘南、味千拉面、必勝客、千島湖魚莊、港式餐廳、小紹興等深受人們喜愛的品牌，吸引了眾多周圍的消費(fèi)者。主力店：味之都、小湘南、味千拉面、必勝客、千島湖魚莊等。上海郊區(qū)商業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀失敗項(xiàng)目之一：外高橋休閑廣場運(yùn)營現(xiàn)狀娛樂區(qū)外高橋休閑廣場娛樂區(qū)主要設(shè)施由按摩足浴、K歌等組成。整體檔次定位不高，在吸引年輕顧客群體上無明顯優(yōu)勢。主力店：富僑足浴、藝海龍騰KTV、明園足道等。上海郊區(qū)商業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀失敗項(xiàng)目之一：外高橋休閑廣場運(yùn)營現(xiàn)狀購物區(qū)購物區(qū)包括男裝、

14、女裝、配飾等，產(chǎn)品類型較為單一，產(chǎn)品也只有秋水伊人、李寧、361、海博運(yùn)動等一系列較為低端的品牌，缺少吸引年輕人及一些中端消費(fèi)者眼球的魅力，使整個(gè)廣場更缺少層次感和檔次感。主力店秋水伊人、李寧、361、海博運(yùn)動等。上海郊區(qū)商業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀失敗項(xiàng)目之一：外高橋休閑廣場運(yùn)營現(xiàn)狀賣場區(qū)外高橋休閑廣場配備了世紀(jì)聯(lián)華大賣場，這一足以吸引大量人氣的大型賣場卻因?yàn)樵O(shè)置在整個(gè)休閑廣場的末端致使部分消費(fèi)者不知其存在，未能充分發(fā)揮其聚集人氣的作用。主力店： 世紀(jì)聯(lián)華上海郊區(qū)商業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀失敗項(xiàng)目之一：外高橋休閑廣場上海郊區(qū)商業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀個(gè)案總結(jié)項(xiàng)目定位：在市郊居民與都市商業(yè)之間，架起橋梁，滿足外高橋保稅區(qū)人員以及外高橋當(dāng)

15、地居住者的消費(fèi)需求。業(yè)態(tài)功能：集休閑、餐飲、娛樂、綜合購物、酒店等多元業(yè)態(tài)于一體。目標(biāo)客群：30-50歲的中低層階級，其服務(wù)半徑為3公里以內(nèi)，人口總數(shù)在15-20萬的區(qū)域級商業(yè)中心。失敗原因：周邊小區(qū)入住率低、世紀(jì)聯(lián)華設(shè)置廣場末端的設(shè)想未能發(fā)揮聚集人氣的作用。失敗項(xiàng)目之一：外高橋休閑廣場上海郊區(qū)商業(yè)發(fā)展分析成功因素：成功吸引人流：利用綜合賣場、中端影院、健身中心、KTV等市郊稀缺元素吸引人流，滿足郊區(qū)消費(fèi)者體驗(yàn)市區(qū)的生活方式。成功消費(fèi)定位：一站式的消費(fèi)體驗(yàn)?zāi)Ｊ郊胺袭?dāng)?shù)匦枨蟮南M(fèi)定位使的人流絡(luò)繹不絕。成功運(yùn)營管理：組合大體量酒店業(yè)態(tài)，商業(yè)持有經(jīng)營。成功規(guī)避競爭：通過業(yè)態(tài)業(yè)種、消費(fèi)定位差異化來規(guī)

16、避周圍項(xiàng)目的競爭?？偨Y(jié)對比：項(xiàng)目名稱軌交定位功能組合梅隴鎮(zhèn)新都會5號線春申路站2公里以上滿足市郊居民城市生活方式和消費(fèi)體驗(yàn)休閑、餐飲、娛樂、購物、酒店商業(yè)+酒店開元地中海廣場9號線松江大學(xué)城站1.5公里打造松江新城最繁華最大的商業(yè)中心休閑、餐飲、娛樂、購物、酒店商業(yè)+酒店外高橋休閑廣場6號線航津路站600米滿足外高橋保稅區(qū)人員以及外高橋當(dāng)?shù)鼐幼≌呦M(fèi)休閑、餐飲、娛樂、購物、酒店商業(yè)+酒店上海郊區(qū)商業(yè)中心未來發(fā)展上海郊區(qū)商業(yè)中心發(fā)展未來航頭鎮(zhèn)大型購物中心南匯新城五角世貿(mào)商城嘉定駿豐嘉天下悅合國際廣場臨港百潤天地廣場臨港中邦金座寶山民富商業(yè)廣場浦東迪斯尼配套商業(yè)中心中冶祥騰城市廣場上海郊區(qū)商業(yè)中心

17、發(fā)展未來在建項(xiàng)目之：臨港百潤天地基本信息項(xiàng)目區(qū)位：位于臨港新城主城區(qū)，是臨港新城核心的商業(yè)黃金地段項(xiàng)目規(guī)模：占地10,385平方米， 建面4.45萬平方米交通條件：地鐵：16號線臨港新城站公交：申港1路、龍港地面高速快線、三港專線、機(jī)場八線包含業(yè)態(tài)：商業(yè)+辦公車位：190個(gè)上海郊區(qū)商業(yè)中心發(fā)展未來在建項(xiàng)目之：臨港百潤天地樓層功能區(qū)具體業(yè)態(tài)地下一層中高檔生活館精品生活超市、食品、煙酒、藥品、餐飲、日常生活用品、生活小家電。地面一層中高端商品館黃金珠寶、鐘表眼鏡、品牌服飾、男女鞋包、西式餐飲、水果吧、化妝品、工藝品地面二層女士用品服飾時(shí)尚女裝、職業(yè)女裝、淑女裝、針織羊絨、文胸內(nèi)衣、女鞋飾品、水吧餐飲地面三層男士用品服飾職業(yè)男裝、休閑男裝、襯衣領(lǐng)帶、男士鞋包，女士休閑裝、男女運(yùn)動服飾、水吧餐飲。地面四層兒童主題館主題餐飲、西餐