2005年寫字樓市場預(yù)測分析

1、從市場的大環(huán)境來，中國入世、申奧成功、CEPA 協(xié)議的簽定、泛珠三角洲的提出以及廣州申亞成功等一系列利好消息的頒布，對廣州的寫字樓市場的刺激十分明顯，今年市場對寫字樓的需求呈大幅度上升的態(tài)勢，特別是與上述有直接聯(lián)系的貿(mào)易、會展、科技、服務(wù)等行業(yè)對廣州寫字樓，特別是高檔寫字樓強大的需求。經(jīng)濟環(huán)境的持續(xù)發(fā)展，更是吸引了國內(nèi)外500 強企業(yè)在廣州設(shè)立辦事處，甚至華南、的地區(qū)總部的意向。一、近年廣州寫字樓市場回顧（一）廣州 2002-2004 年寫字樓供求分析從 2001 年初，廣州市寫字樓市場開始呈現(xiàn)出強勁態(tài)勢，新供應(yīng)面積、成交量和成交均價皆呈現(xiàn)階梯性增長。經(jīng)過近幾年的調(diào)整和消化，寫字樓空置率明顯下

2、降，2002 年為 22%，遠低于1996 年的 47%。部分高檔寫字樓更出現(xiàn)了供不應(yīng)求的局面，如中信廣場、電子、東山廣場等出租率接近 95%。隨著空置率的降低，水平也有所。到了 2003 年，隨著中國加入 WTO 和CEPA 的簽定，市場對寫字樓的需求仍然呈上升趨勢，而市場的供貨量也急劇增加，廣州市原八區(qū)寫字樓預(yù)售面積更大幅上升，達 38.4 萬平方米，較 2002 年上升 61%。2004 年上半年，廣州市寫字樓市場呈現(xiàn)出繼續(xù)發(fā)展的良好趨勢，辦公樓完成投資 4.62 億元，同比增長 10.5。同期推出的寫字樓項目很多，大部分集中分布在東山區(qū)和天河區(qū)，升幅。大部分在 7，0009，000 元

3、之間。二手寫字樓租賃宗數(shù)上升，租價也有輕微的從以上兩個表可以看出，天河區(qū)的預(yù)售面積和成交面積仍然為全市之最，占原八區(qū)的預(yù)售面積和成交面積的一半以上。其次則屬東山、海珠、越秀、荔灣四個區(qū)。（二）廣州 1998-2004 年一季度寫字樓成交價格分析廣州寫字樓市場的均價走勢由 1998 年到 2001 年都呈現(xiàn)穩(wěn)步下降的趨勢，到 2002 年，預(yù)售寫字樓均價開始上揚，均價達 9718 元/平方米，是近五年來預(yù)售寫字樓首次均價首次出現(xiàn)回升的狀況。而到了 2003 年，預(yù)售寫字樓均價又出現(xiàn)了較大幅度的回落，相較 2002 年，寫字樓均價下降了 20.86%，為 7691 元/平方米，是近五年來寫字樓價格

4、的低。到 2004 年的上半年，寫字樓價格出現(xiàn)了微升，但是仍然保持在 8056 元/平方米這樣的價幅，變化不大。分析近兩年寫字樓價幅下降的主要原因，主要是由于近兩年上市的大部分寫字樓項目的檔次較低，集中以公寓式或中檔寫字樓為主，甲級寫字樓項目并不多見，因而使價格出現(xiàn)一定程度的下滑。二、2005 年寫字樓市場（一）2005 年寫字樓供應(yīng)步入 2005 年，由于天河區(qū)有多個大型的甲級寫字樓項目會進入市場，將會是寫字樓巨量上市的一年，全市的寫字樓供應(yīng)量將會比今年有大幅度 。根據(jù)中原地產(chǎn)的保守估計，2005 年全市大約有 7080 萬平方米的寫字樓進入市場。（二）2005 年廣州商務(wù)格局的分析在過去，

5、當(dāng)提到廣州的商務(wù)區(qū)時，人們總是立即想起了環(huán)市東路和天河北，但隨著廣州發(fā)展的城市東移和南移，環(huán)市東和天河北商務(wù)區(qū)廣州商務(wù)格局中獨一無二的地位已經(jīng)逐步淡化，但他們的商務(wù)地位將從轉(zhuǎn)變?yōu)槿律虅?wù)格局的策源地，一個全新的商務(wù)格局-大商務(wù)格局已經(jīng)逐步形成。大商務(wù)格局中的縱軸是根據(jù)廣州市關(guān)于中軸線規(guī)劃的方針，規(guī)劃確立起來的新型商務(wù)區(qū)，其以中信廣場為中心，包括天河北、珠江新城西部、琶洲三個版塊，隨著廣州大橋II、琶洲大橋的開通、地鐵線的開通，這幾個版塊之間的聯(lián)系將更加緊密地連為一體。從現(xiàn)階段的發(fā)展態(tài)勢來看，天河北商務(wù)氛圍已經(jīng)成熟，將作為中軸線商務(wù)區(qū)的起跑點；珠江新城的商務(wù)已經(jīng)起步，隨著區(qū)域配套的逐步完善，將成

6、功做好天河北和琶洲之間的，成為大商務(wù)格局縱軸的。事實上自 2004 年下半年開始，已經(jīng)有包括雙城國際、華普廣場、勤建商務(wù)、保利商務(wù)、信合廣場等大量的寫字樓已經(jīng)先期陸續(xù)投入市場，而琶洲，由于琶洲會展中心以及新區(qū)的進駐，中洲中心、保利國際的逐步投入市場，該區(qū)域的角色將著重于做好廣州的政治、文化交流和會展中心。大商務(wù)格局中的橫軸是自環(huán)市東為起點，向東發(fā)展，歷經(jīng)東風(fēng)東、天河城到崗頂-五山地域。東風(fēng)東地域是 2004 年商務(wù)最熱門的地區(qū)之一，天譽商務(wù)、東寶等一系列全新寫字樓的推出，大大豐富了該區(qū)域的商務(wù)氛圍、隨著這一發(fā)展的態(tài)勢，該區(qū)域 2005 年將繼續(xù)有大量的寫字樓推出市場，比如錦城花園寫字樓項目、粵

7、電等，所以東風(fēng)東地域?qū)?2005 年將繼續(xù)保持良好的發(fā)展勢頭。崗頂-五山地域是大商務(wù)格局橫軸中特別值得一提的區(qū)域。該區(qū)域以科技研發(fā)為龍頭，在一定數(shù)量和質(zhì)量的高等學(xué)府的高科技力量帶動下，貿(mào)易、金融一同發(fā)展，從而形成一個非常良好的科技商務(wù)氛圍，從某種意義上講，崗頂-五山區(qū)域已經(jīng)具備成為廣州硅谷的條件。就好比的西雅圖和的中關(guān)村。正是這一區(qū)域的背景，將大大拉動需求的增加，壬豐等一系列大規(guī)模高檔次寫字樓的推出，將及時彌補該區(qū)域缺乏高檔寫字樓的事實，進而促進該區(qū)域商務(wù)氛圍的完善。中軸線商務(wù)區(qū)交錯，互相呼應(yīng)，氣勢磅礴，無論地域、規(guī)模還是規(guī)劃來說，都不亞于北。從的范疇看，廣州的大商務(wù)格局將京和泛珠角洲的商務(wù)，

8、華南地區(qū)新的經(jīng)濟、金融。（三）2005 年寫字樓有關(guān)政策分析2004 年，盡管經(jīng)濟運行中還存在一些不確定，但國內(nèi)外經(jīng)濟環(huán)境總體上有利于廣州市經(jīng)濟的持續(xù)快速穩(wěn)定發(fā)展。展望 2005 年全球經(jīng)濟和國際貿(mào)易增長將進一步回升；經(jīng)濟運行處于上升期，經(jīng)濟增長的潛能將得到進一步和發(fā)揮；黨的和十六屆三中全會為廣州的加快發(fā)展提供了正確的指引；加入世界貿(mào)易組織的積極作用將進一步顯現(xiàn)，將有力地推動廣州進一步融入國際經(jīng)濟社會；CEPA 將使珠三角與的聯(lián)系更為密切，同時新型工業(yè)化、文化大省建設(shè)、珠三角經(jīng)濟、區(qū)域協(xié)調(diào)等地實施，將有利于促進廣州服務(wù)業(yè)升級，擴大廣州的經(jīng)濟腹地，增強廣州對周邊區(qū)域的輻射力和力；隨著南沙開發(fā)建設(shè)

9、的加快實施、中心城市功能的不斷完善等，將促進廣州經(jīng)濟結(jié)構(gòu)調(diào)整優(yōu)化和新的經(jīng)濟增長點的培育；隨著珠三角的各項指標如創(chuàng)新經(jīng)濟能力等被國際間一再推高，顯示廣州地區(qū)吸納投資的能力極強，且在經(jīng)濟發(fā)展的方面獲得優(yōu)先。廣州市更定下構(gòu)建大交通和拓寬大商流兩項重點，立志營造一個能帶動周邊城市發(fā)展的具有多種功能的區(qū)域城市中心，新客源將會是一大保證。另外，2005年將是企業(yè)轉(zhuǎn)制的期，企業(yè)間及企業(yè)將成為市場另一主力。的重組、整合帶動辦公物業(yè)轉(zhuǎn)換，轉(zhuǎn)制分流客源（四）2005 年寫字樓價格走勢與近兩年廣州寫字樓市場以中端產(chǎn)品為主的格局不同，2005 年的寫字樓供應(yīng)將集中在高端的甲級寫字樓為主。而隨著近年廣州經(jīng)濟的迅速發(fā)展，以及中國加入世貿(mào)、CEPA 的實施、9+2經(jīng)濟合作協(xié)議的建立，、保險、會計和等公司將被允許經(jīng)營本地業(yè)務(wù)，而它們的進入將會對甲級寫字樓產(chǎn)生很大的需求，可以預(yù)見，未來幾年廣州市的寫字樓市場前景看好，將進入高速發(fā)展的階段。而展望 2005 年，由于有多個大型的甲級寫字樓項目進入市場，如位于天河路的壬豐、正佳東翼寫字樓廣晟、天河北天譽三期、金海、盤活中的中誠廣場、大鵬國際廣場、以及珠江新城的寫字樓等。這些寫字樓都以甲級寫字樓配置為賣點，素質(zhì)高，越來越重視高科技高智能化，在規(guī)劃設(shè)計配套上也各有特色，更強調(diào)