2005年寫字樓市場預測分析

1、從市場的大環(huán)境來，中國入世、申奧成功、CEPA 協(xié)議的簽定、泛珠三角洲的提出以及廣州申亞成功等一系列利好消息的頒布，對廣州的寫字樓市場的刺激十分明顯，今年市場對寫字樓的需求呈大幅度上升的態(tài)勢，特別是與上述有直接聯(lián)系的貿易、會展、科技、服務等行業(yè)對廣州寫字樓，特別是高檔寫字樓強大的需求。經濟環(huán)境的持續(xù)發(fā)展，更是吸引了國內外500 強企業(yè)在廣州設立辦事處，甚至華南、的地區(qū)總部的意向。一、近年廣州寫字樓市場回顧（一）廣州 2002-2004 年寫字樓供求分析從 2001 年初，廣州市寫字樓市場開始呈現(xiàn)出強勁態(tài)勢，新供應面積、成交量和成交均價皆呈現(xiàn)階梯性增長。經過近幾年的調整和消化，寫字樓空置率明顯下

2、降，2002 年為 22%，遠低于1996 年的 47%。部分高檔寫字樓更出現(xiàn)了供不應求的局面，如中信廣場、電子、東山廣場等出租率接近 95%。隨著空置率的降低，水平也有所。到了 2003 年，隨著中國加入 WTO 和CEPA 的簽定，市場對寫字樓的需求仍然呈上升趨勢，而市場的供貨量也急劇增加，廣州市原八區(qū)寫字樓預售面積更大幅上升，達 38.4 萬平方米，較 2002 年上升 61%。2004 年上半年，廣州市寫字樓市場呈現(xiàn)出繼續(xù)發(fā)展的良好趨勢，辦公樓完成投資 4.62 億元，同比增長 10.5。同期推出的寫字樓項目很多，大部分集中分布在東山區(qū)和天河區(qū)，升幅。大部分在 7，0009，000 元

3、之間。二手寫字樓租賃宗數(shù)上升，租價也有輕微的從以上兩個表可以看出，天河區(qū)的預售面積和成交面積仍然為全市之最，占原八區(qū)的預售面積和成交面積的一半以上。其次則屬東山、海珠、越秀、荔灣四個區(qū)。（二）廣州 1998-2004 年一季度寫字樓成交價格分析廣州寫字樓市場的均價走勢由 1998 年到 2001 年都呈現(xiàn)穩(wěn)步下降的趨勢，到 2002 年，預售寫字樓均價開始上揚，均價達 9718 元/平方米，是近五年來預售寫字樓首次均價首次出現(xiàn)回升的狀況。而到了 2003 年，預售寫字樓均價又出現(xiàn)了較大幅度的回落，相較 2002 年，寫字樓均價下降了 20.86%，為 7691 元/平方米，是近五年來寫字樓價格

4、的低。到 2004 年的上半年，寫字樓價格出現(xiàn)了微升，但是仍然保持在 8056 元/平方米這樣的價幅，變化不大。分析近兩年寫字樓價幅下降的主要原因，主要是由于近兩年上市的大部分寫字樓項目的檔次較低，集中以公寓式或中檔寫字樓為主，甲級寫字樓項目并不多見，因而使價格出現(xiàn)一定程度的下滑。二、2005 年寫字樓市場（一）2005 年寫字樓供應步入 2005 年，由于天河區(qū)有多個大型的甲級寫字樓項目會進入市場，將會是寫字樓巨量上市的一年，全市的寫字樓供應量將會比今年有大幅度 。根據(jù)中原地產的保守估計，2005 年全市大約有 7080 萬平方米的寫字樓進入市場。（二）2005 年廣州商務格局的分析在過去，

5、當提到廣州的商務區(qū)時，人們總是立即想起了環(huán)市東路和天河北，但隨著廣州發(fā)展的城市東移和南移，環(huán)市東和天河北商務區(qū)廣州商務格局中獨一無二的地位已經逐步淡化，但他們的商務地位將從轉變?yōu)槿律虅崭窬值牟咴吹?，一個全新的商務格局-大商務格局已經逐步形成。大商務格局中的縱軸是根據(jù)廣州市關于中軸線規(guī)劃的方針，規(guī)劃確立起來的新型商務區(qū)，其以中信廣場為中心，包括天河北、珠江新城西部、琶洲三個版塊，隨著廣州大橋II、琶洲大橋的開通、地鐵線的開通，這幾個版塊之間的聯(lián)系將更加緊密地連為一體。從現(xiàn)階段的發(fā)展態(tài)勢來看，天河北商務氛圍已經成熟，將作為中軸線商務區(qū)的起跑點；珠江新城的商務已經起步，隨著區(qū)域配套的逐步完善，將成

6、功做好天河北和琶洲之間的，成為大商務格局縱軸的。事實上自 2004 年下半年開始，已經有包括雙城國際、華普廣場、勤建商務、保利商務、信合廣場等大量的寫字樓已經先期陸續(xù)投入市場，而琶洲，由于琶洲會展中心以及新區(qū)的進駐，中洲中心、保利國際的逐步投入市場，該區(qū)域的角色將著重于做好廣州的政治、文化交流和會展中心。大商務格局中的橫軸是自環(huán)市東為起點，向東發(fā)展，歷經東風東、天河城到崗頂-五山地域。東風東地域是 2004 年商務最熱門的地區(qū)之一，天譽商務、東寶等一系列全新寫字樓的推出，大大豐富了該區(qū)域的商務氛圍、隨著這一發(fā)展的態(tài)勢，該區(qū)域 2005 年將繼續(xù)有大量的寫字樓推出市場，比如錦城花園寫字樓項目、粵

7、電等，所以東風東地域將 2005 年將繼續(xù)保持良好的發(fā)展勢頭。崗頂-五山地域是大商務格局橫軸中特別值得一提的區(qū)域。該區(qū)域以科技研發(fā)為龍頭，在一定數(shù)量和質量的高等學府的高科技力量帶動下，貿易、金融一同發(fā)展，從而形成一個非常良好的科技商務氛圍，從某種意義上講，崗頂-五山區(qū)域已經具備成為廣州硅谷的條件。就好比的西雅圖和的中關村。正是這一區(qū)域的背景，將大大拉動需求的增加，壬豐等一系列大規(guī)模高檔次寫字樓的推出，將及時彌補該區(qū)域缺乏高檔寫字樓的事實，進而促進該區(qū)域商務氛圍的完善。中軸線商務區(qū)交錯，互相呼應，氣勢磅礴，無論地域、規(guī)模還是規(guī)劃來說，都不亞于北。從的范疇看，廣州的大商務格局將京和泛珠角洲的商務，

8、華南地區(qū)新的經濟、金融。（三）2005 年寫字樓有關政策分析2004 年，盡管經濟運行中還存在一些不確定，但國內外經濟環(huán)境總體上有利于廣州市經濟的持續(xù)快速穩(wěn)定發(fā)展。展望 2005 年全球經濟和國際貿易增長將進一步回升；經濟運行處于上升期，經濟增長的潛能將得到進一步和發(fā)揮；黨的和十六屆三中全會為廣州的加快發(fā)展提供了正確的指引；加入世界貿易組織的積極作用將進一步顯現(xiàn)，將有力地推動廣州進一步融入國際經濟社會；CEPA 將使珠三角與的聯(lián)系更為密切，同時新型工業(yè)化、文化大省建設、珠三角經濟、區(qū)域協(xié)調等地實施，將有利于促進廣州服務業(yè)升級，擴大廣州的經濟腹地，增強廣州對周邊區(qū)域的輻射力和力；隨著南沙開發(fā)建設

9、的加快實施、中心城市功能的不斷完善等，將促進廣州經濟結構調整優(yōu)化和新的經濟增長點的培育；隨著珠三角的各項指標如創(chuàng)新經濟能力等被國際間一再推高，顯示廣州地區(qū)吸納投資的能力極強，且在經濟發(fā)展的方面獲得優(yōu)先。廣州市更定下構建大交通和拓寬大商流兩項重點，立志營造一個能帶動周邊城市發(fā)展的具有多種功能的區(qū)域城市中心，新客源將會是一大保證。另外，2005年將是企業(yè)轉制的期，企業(yè)間及企業(yè)將成為市場另一主力。的重組、整合帶動辦公物業(yè)轉換，轉制分流客源（四）2005 年寫字樓價格走勢與近兩年廣州寫字樓市場以中端產品為主的格局不同，2005 年的寫字樓供應將集中在高端的甲級寫字樓為主。而隨著近年廣州經濟的迅速發(fā)展，以及中國加入世貿、CEPA 的實施、9+2經濟合作協(xié)議的建立，、保險、會計和等公司將被允許經營本地業(yè)務，而它們的進入將會對甲級寫字樓產生很大的需求，可以預見，未來幾年廣州市的寫字樓市場前景看好，將進入高速發(fā)展的階段。而展望 2005 年，由于有多個大型的甲級寫字樓項目進入市場，如位于天河路的壬豐、正佳東翼寫字樓廣晟、天河北天譽三期、金海、盤活中的中誠廣場、大鵬國際廣場、以及珠江新城的寫字樓等。這些寫字樓都以甲級寫字樓配置為賣點，素質高，越來越重視高科技高智能化，在規(guī)劃設計配套上也各有特色，更強調