寧波科技園區(qū)香溢軟件園全程規(guī)劃提案

1、寧波科技園區(qū)香溢軟件園全程策劃提案 TOC o 1-1 h z HYPERLINK l _Toc57048635 第一部分 公司介紹 PAGEREF _Toc57048635 h 3 HYPERLINK l _Toc57048636 第二部分 寧波房市整體市場分析 PAGEREF _Toc57048636 h 5 HYPERLINK l _Toc57048637 第三部分 江東區(qū)及科技園區(qū)房市分析 PAGEREF _Toc57048637 h 13 HYPERLINK l _Toc57048638 第四部分 江東區(qū)、科技園區(qū)、鄞州中心區(qū)三大房市板塊競爭分析 PAGEREF _Toc570486

2、38 h 15 HYPERLINK l _Toc57048639 第五部分 科技園區(qū)地產(chǎn)板塊優(yōu)劣勢分析 PAGEREF _Toc57048639 h 17 HYPERLINK l _Toc57048640 第六部分 項(xiàng)目周邊新近已售樓盤分析 PAGEREF _Toc57048640 h 19 HYPERLINK l _Toc57048641 第七部分 科技園區(qū)香溢軟件園公寓住宅樓部分項(xiàng)目策劃建議 PAGEREF _Toc57048641 h 25 HYPERLINK l _Toc57048642 第八部分 俱樂部項(xiàng)目策劃建議 PAGEREF _Toc57048642 h 43 HYPERLIN

3、K l _Toc57048643 第九部分 科研樓部分項(xiàng)目策劃建議 PAGEREF _Toc57048643 h 47 HYPERLINK l _Toc57048644 第十部分 香溢軟件園項(xiàng)目市場行情價(jià)格評析 PAGEREF _Toc57048644 h 57 HYPERLINK l _Toc57048645 第十一部分 香溢軟件園項(xiàng)目銷售及資金回籠打算 PAGEREF _Toc57048645 h 58第一部分 公司介紹 上海古北房產(chǎn)代理銷售有限公司，成立于1993年，是上海最早的中外合資房地產(chǎn)專業(yè)銷售公司，已累積代理銷售商品房面積120萬平米、銷售額過百億元。 十余年的風(fēng)雨征戰(zhàn)，今天的古

4、北銷售公司已成為，圍繞房地產(chǎn)投資、開發(fā)、策劃、推廣、代理、中介、咨詢、物業(yè)服務(wù)等業(yè)務(wù)的綜合房產(chǎn)代理銷售公司，古北銷售公司善于把握市場先機(jī)，勇于挑戰(zhàn)，敢于進(jìn)取，用智慧澆灌以后，努力向國際型、綜合型的專業(yè)房產(chǎn)代理公司進(jìn)取。 要緊代理案例： 古北中央花園 黃金豪園 佘山銀湖不墅 古北新區(qū)二期 蘇州西山不墅 古北虹苑 古北公寓 永嘉路古嘉公寓 虹橋路三期高標(biāo)準(zhǔn)內(nèi)銷售房 碧玉公寓 明珠大廈 廣場大廈 鉆石公寓 萬科園不墅 雅典花園 維多利亞大廈 巴黎花園 金獅大廈 金象公寓 第二部分 寧波房市整體市場分析這兩年寧波房市供不應(yīng)求，房價(jià)水平上漲專門快，并連續(xù)兩年位居全國第一。寧波老百姓對房價(jià)的呼聲也越來越高

5、，仿佛恨不得房價(jià)立馬降下來，在“房價(jià)上漲太快，市場房源緊張，老百姓買不到合適的房子”的市場環(huán)境下，這種心情是能夠理解的。然而，把目光從寧波市區(qū)放眼周邊余姚、奉化、寧海郊區(qū)縣市，從郊區(qū)縣市又放眼到溫州、臺州、杭州周邊都市以致整個浙江省，單就房價(jià)而言，不光是寧波市區(qū)房價(jià)漲得快，余姚、奉化、寧海等地的房價(jià)在這兩年也快翻了一番，杭州2002年的房價(jià)并沒有如專家的預(yù)言一樣“冬天來臨”而是又一個快速上漲年，整個浙江省的房價(jià)都漲得專門快，不要講浙江省，以上海為龍頭的整個長江三角洲如南京、蘇州等都市，這兩年的房價(jià)也都快速飛揚(yáng)，南京的房價(jià)水平在省會都市里已排名第一，上海城區(qū)許多樓盤如上海春城等在2002年的漲幅

6、近20%且還有上漲空間，雖講寧波房價(jià)漲幅已連續(xù)二年排居全國第一，然而，在這種大背景下，“寧波房價(jià)漲得太快的現(xiàn)象”也只是一百步與九十九步的差不，應(yīng)該講是“見怪不怪”。房地產(chǎn)從來差不多上與宏觀經(jīng)濟(jì)緊密聯(lián)系的，寧波房價(jià)以至整個浙江省房價(jià)水平的快速上揚(yáng)是有其宏觀背景的。寧波房價(jià)是否過高、漲得是否過快，只有跳出寧波，置于一個宏觀大背景下才能得出一個正確的結(jié)論。1、包含寧波在內(nèi)的長江三角洲經(jīng)濟(jì)圈已逐漸成為中國經(jīng)濟(jì)最活躍、進(jìn)展最強(qiáng)勁的區(qū)域。上個世紀(jì)末，中國改革開放的重點(diǎn)在南方，以香港、深圳、廣州、佛山為代表的珠江三角洲是中國經(jīng)濟(jì)最活躍、進(jìn)展最快的區(qū)域，也是當(dāng)時中國房價(jià)上漲最快的區(qū)域，目前也是中國最富裕的區(qū)域

7、。然而自從92年國務(wù)院把上海浦東作為經(jīng)濟(jì)特區(qū)列入改革開放重點(diǎn)進(jìn)展區(qū)域后，以上海為龍頭的長江三角洲，北線以南京、鎮(zhèn)江、常州、無錫、蘇州等都市為代表，南線以寧波、溫州、臺州、杭州、紹興等都市為代表，已成為中國歷史上繼珠江三角洲經(jīng)濟(jì)圈之后“經(jīng)濟(jì)最活躍、進(jìn)展最快”的區(qū)域，由于長江三角洲背靠長江領(lǐng)域，輻射十三省二直轄市，領(lǐng)域闊度遠(yuǎn)大于珠江流域，上海在解放前又是遠(yuǎn)東最大的國際都市，因此，有專家預(yù)言上海的經(jīng)濟(jì)地位將與香港毗美，長江三角洲將成為中國經(jīng)濟(jì)最強(qiáng)盛的區(qū)域。長江三角洲經(jīng)濟(jì)的繁榮反映到房價(jià)上是，這幾年，那個地點(diǎn)成了中國房價(jià)上漲幅度最快的區(qū)域，寧波也自然成為其中的一員。2、浙江省民營經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)，是一個“藏富

8、于民”的省份，民間購買力旺盛浙江省國民生產(chǎn)總值盡管位據(jù)廣東、山東、江蘇省之后，但廣東要緊以外商投資拉動為主，剩余價(jià)值大多以貨幣形態(tài)轉(zhuǎn)移到國外；山東、江蘇省經(jīng)濟(jì)成份，國有、鄉(xiāng)鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)占有較大比重，個人可支配的相對財(cái)寶較少；浙江省經(jīng)濟(jì)因歷史緣故，國家投資較少，要緊以本地民間經(jīng)濟(jì)的進(jìn)展帶動全省經(jīng)濟(jì)的快速增長，形成了內(nèi)地兄弟省份學(xué)習(xí)榜樣的如“溫州模式”、“臺州模式”發(fā)達(dá)的民營經(jīng)濟(jì)，產(chǎn)生了許多大大小小的“老總”，匯合了大量的民間資本，從而也刺激了浙江省房地產(chǎn)業(yè)的高速進(jìn)展，浙江省房價(jià)漲得快，寧波也自然成為其中的一員。3、浙江省及寧波過去的都市化程度偏低，與其經(jīng)濟(jì)地位不相稱，浙江省及寧波都市化進(jìn)程正進(jìn)入一個高

9、速進(jìn)展時期。浙江省經(jīng)濟(jì)總量在全國居第四，人均GDP更是位于前列，然而浙江省的都市水平遠(yuǎn)沒有達(dá)到遼寧、吉林等經(jīng)濟(jì)相對落后的省份，因此，原省委書記張德江提出了加速浙江省都市化進(jìn)程的建設(shè)目標(biāo)，這對拉動浙江省房地產(chǎn)業(yè)的進(jìn)展是一個長期的利好，因?yàn)檗r(nóng)村都市化、農(nóng)民變都市人，需要大量的住宅滿足。4、浙江省土地的規(guī)范化、透明化程度較高，刺激了房價(jià)的上漲土地價(jià)格的上漲是房地產(chǎn)價(jià)格上漲得重要因素，浙江省先是在杭州全面實(shí)行土地的招標(biāo)、拍賣、掛牌交易政策，推動了土地價(jià)格的一路上場；然后，溫州、臺州、寧波等都市也相繼學(xué)習(xí)杭州的經(jīng)驗(yàn)，實(shí)行土地的招標(biāo)、拍賣、掛牌交易政策，使這些都市的土地價(jià)格在短期內(nèi)翻幾番。廣州等南方都市盡

10、管在全國最早施行了土地的招標(biāo)、拍賣、掛牌交易政策，但做得專門不完全，在2001年往常，拍賣招標(biāo)的交易量不到總量的10%，房地產(chǎn)開發(fā)商的用地要緊以協(xié)議方式出讓，如華南板塊的八個上千畝大盤，差不多上協(xié)議拿地。寧波的土地價(jià)格在兩年內(nèi)翻了二、三番，這與政府實(shí)施的土地拍賣、招標(biāo)政策有專門大關(guān)系。寧波土地價(jià)格的快速上漲必定帶動房價(jià)的快速上漲。5、股市低迷，投資資本涌入房地產(chǎn)業(yè)，刺激了房價(jià)的上漲目前，寧波的房產(chǎn)市場上，有大約30%以上的人購買房產(chǎn)要緊以投資為目的，這與股市低迷、缺乏其它投資渠道有專門大關(guān)系。大量投資、投機(jī)成本涌入房地產(chǎn)業(yè)，在一定程度上助長了房價(jià)的快速上揚(yáng)。能夠講，經(jīng)濟(jì)宏觀大環(huán)境是促使寧波房價(jià)

11、的快捷上漲的重要因素，然而，就寧波都市經(jīng)濟(jì)本身而言，寧波房價(jià)水平的上漲也有其合理之處，寧波作為一個港口大都市，是長江三角洲唯一一個能夠在各方面與上海毗美的都市，優(yōu)越的地理位置將使寧波成為帶動浙江省經(jīng)濟(jì)進(jìn)展的龍頭，寧波2002年的GDP已達(dá)到1500億元，直逼省城杭州，并有超過杭州的勢頭，自然對寧波過去與其經(jīng)濟(jì)地位嚴(yán)峻不對稱的房地產(chǎn)價(jià)格水平有一個重新調(diào)整認(rèn)識過程，寧波的GDP總量及人均國民生產(chǎn)總值，均超過大連、溫州、青島等都市，但過去的房價(jià)水平遠(yuǎn)沒有達(dá)到這些都市的水平，如大連60008000元/平方米為（中心城區(qū)）、溫州4500元/平方米，青島4200元/平方米，更沒有達(dá)到省城杭州的水平（城區(qū)均

12、價(jià)一般在5000元/平方米以上）。都市經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)，商業(yè)機(jī)會多，工作機(jī)會多，謀生賺鈔票機(jī)會多，相應(yīng)的商品房的價(jià)值確信要勝過經(jīng)濟(jì)落后、就業(yè)謀生難的都市，這也是什么緣故紐約的房價(jià)是非洲一個落后都市房價(jià)水平數(shù)十倍的緣故。相關(guān)于其它行業(yè)而言，房地產(chǎn)業(yè)對政府政策的阻礙最大，政府通過“有形的手調(diào)控市場無形的手”，然而，在政策調(diào)控中，珠江三角洲偏向于“小政府大市場”，讓房地產(chǎn)業(yè)充分市場競爭進(jìn)展，在殘酷的競爭中也帶來房地產(chǎn)業(yè)水平的質(zhì)的飛躍；長江三角洲更偏向于“大政府大市場”，政府對市場的調(diào)控力度較大，正確的政策力度將促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的健康進(jìn)展，但當(dāng)政策調(diào)控不到位或錯估市場進(jìn)展形勢時，又在一定程度上阻礙房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)展。能

13、夠講，寧波房價(jià)的上漲是對寧波都市價(jià)值的正確體現(xiàn)。但寧波房價(jià)水平在短期內(nèi)的快速上漲確實(shí)超過了大多老百姓的心理承受力，這與政府對房地產(chǎn)市場的調(diào)控治理不到位有一定關(guān)系。政府在2001年制定的土地供應(yīng)打算中，盡管略顯不足，但差不多可滿足市場的需求。但打算不如“變化快”，土地上市受交地嚴(yán)峻滯后的阻礙，實(shí)際的土地上市供應(yīng)量嚴(yán)峻不足，如交通房產(chǎn)開發(fā)的明樓北地塊（常青藤小城），本來打算在2000年年底全部交地，實(shí)際上到2002年年底還有近百分之五十土地未交付；水上公園地塊（建筑面積50萬平方米）原打算在2002年年初交一半，2002年6月份左右全部交付完畢，實(shí)際執(zhí)行中，已延遲一年還有大1AQ土地未交付，諸如這

14、種情況，在寧波是較普遍有的現(xiàn)象。一方面土地上市供應(yīng)嚴(yán)峻不足，而預(yù)售門檻的提高又進(jìn)一步加深這種不足；一方面拆遷房子過快又帶來更多的需求，真正導(dǎo)致了寧波房地產(chǎn)市場的短期內(nèi)的嚴(yán)峻供不應(yīng)求的現(xiàn)象，房價(jià)的快速上漲也就在情理之中。 目前寧波房產(chǎn)市場的供不應(yīng)求的現(xiàn)象應(yīng)該是短期的。2003年，隨著寧波一些大盤的推出，如常青藤小城二期，濱江地塊波波城，水上公園地塊青林灣，鋼鐵廠地塊北岸琴森，咸寧街地塊，華儼街地塊，鄞州中心區(qū)各地塊，灣頭天水家園等樓盤的推出，市場的供給量顯著增加，樓市的緊張狀態(tài)逐漸緩解，樓價(jià)的上升將進(jìn)入一個緩慢爬升過程。 值得講明的是，寧波房價(jià)的快速上漲除受市場供不應(yīng)求，土地價(jià)格上漲過快等因素阻

15、礙外，樓盤品質(zhì)的顯著提高也是重要因素，如寧波原老樓盤的單位綠地面積投入一般是幾十元每平方米，而常青藤小城一期綠地面積單位投入打算在300元每平方米左右，智能化投入在40元平方米左右，總得單位建筑成本比往常明顯提高，品質(zhì)也自然比往常高得多。我們常講寧波沒有好樓盤，或拿得出手叫得響的樓盤，在過去的房價(jià)水平下，開發(fā)商確有其難。隨著寧波房價(jià)水平的提高，越來越多的好樓盤將展現(xiàn)在世人面前。總結(jié)：寧波房價(jià)盡管因上漲過快含有一定的泡沫成分，但那個房價(jià)水平差不多上反應(yīng)了寧波的都市價(jià)值，總體是合理的，展望以后，寧波房價(jià)水平還具有500至1000元每平方米的上漲空間，這對科技園區(qū)香溢軟件園是一個大勢利好，但隨著20

16、03年一些大盤如青林灣、常青藤小城二期、濱江波波城、北岸琴森、東湖花園二期等樓盤的推出，市場供給量顯著增加，寧波的房價(jià)水平將進(jìn)入一個慢牛爬升的過程，但那些希望寧波房價(jià)水平從此將下跌的方法是不現(xiàn)實(shí)的。第三部分 江東區(qū)及科技園區(qū)房市分析 江東區(qū)作為市府重點(diǎn)進(jìn)展的新城區(qū)，其地理位置優(yōu)越，交通便捷，通往滬、杭的高速公路的起點(diǎn)，江南公路、通途路則與北侖港、寧波經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)的大榭開發(fā)區(qū)緊緊相連。江東區(qū)經(jīng)濟(jì)進(jìn)展迅速，第三產(chǎn)業(yè)依附于城區(qū)建設(shè)而不斷拓展領(lǐng)域。隨著新一輪都市建設(shè)東擴(kuò)工程的實(shí)施，城區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施日益完善，新住宅區(qū)的大規(guī)模開發(fā)建設(shè)和市區(qū)主干道的向東延伸，高標(biāo)準(zhǔn)景觀大道世紀(jì)大道的建成、新的國際匯展中心落成

17、、濱江路的全線啟動等，為江東進(jìn)展構(gòu)造出一由幅美好的藍(lán)圖。依照寧波市都市總體規(guī)劃綱要（20012020），寧波都市進(jìn)展目標(biāo)確定為：近期重點(diǎn)向東進(jìn)展，中遠(yuǎn)期重點(diǎn)進(jìn)展北部，適度進(jìn)展西部，有限制地進(jìn)展南部。寧波市府東移的確定（位于百丈東路延伸段）與都市東擴(kuò)，使得東部的土地及房價(jià)將有比較大的升值空間，相對來講，東部的房市有更大的進(jìn)展。目前江東四類地段的房價(jià)要高于江北區(qū)四類地段房價(jià)近1000元/平方米，反映了江東區(qū)的進(jìn)展前景看好?？萍紙@區(qū)與江東區(qū)一脈相承，已逐漸融為一個整體，盡管科技園區(qū)位置較偏，但江東區(qū)的房產(chǎn)進(jìn)展勢頭必將波及科技園區(qū)。目前江東區(qū)及科技園區(qū)在售樓盤較少，只有楓丹馨園、盛世東方等少數(shù)樓盤，市

18、場上差不多上無盤可供應(yīng)，但立即推出的樓盤較多，華嚴(yán)街地塊、都市映象北側(cè)地塊、東港二期、豐潤置業(yè)地塊、寧川路地塊、時代華庭、常青藤小城二期（部分）、新天地、波波城、安居股份地塊。第四部分 江東區(qū)、科技園區(qū)、鄞州中心區(qū)三大房市板塊競爭分析江東區(qū)、科技園區(qū)、鄞州中心區(qū)三大房市板塊中，先是江東區(qū)一枝獨(dú)秀 ，要緊代表樓盤有華光城、江南春曉、中興小區(qū)、東?；▓@、常青藤小城等，但隨著鄞州中心區(qū)市政配套設(shè)施的完善，鄞縣改縣為區(qū)，格蘭云天、華泰劍橋、金灣華庭等中大型樓盤的面世，特不是70萬平方米超大型樓盤東湖花園的推出，鄞州中心區(qū)房產(chǎn)板塊有后來者居上的感受?？萍紙@區(qū)在政府宣傳中唱的調(diào)子較高，但由于定位為科技產(chǎn)業(yè)

19、園區(qū)，更強(qiáng)調(diào)工業(yè)制造業(yè)，作為第三產(chǎn)業(yè)的房地產(chǎn)，其進(jìn)展速度較慢，現(xiàn)有的樓盤如桃園不墅、華豐莊園、丹桂園、丁香園等，規(guī)模小，設(shè)計(jì)較落后，整體形象較差，正在建設(shè)的樓盤中也沒有一個象樣的，全然無法與江東區(qū)樓盤、鄞州中心區(qū)的樓盤競爭，在寧波的房產(chǎn)領(lǐng)域的形象較差，與科技園區(qū)的政治經(jīng)濟(jì)地位專門不配備，也與其優(yōu)越的地理位置不相吻合。 結(jié)論：在三大房市板塊競爭中，科技園區(qū)處于明顯的劣勢中，這對香溢軟件園地塊是不利的。但由于江東區(qū)土地資源稀缺，可供房源較少，本項(xiàng)目只要具有一定的性能質(zhì)價(jià)比，不僅能留住一部分在科技園區(qū)工作的客戶，還可吸引江東區(qū)的客戶前來置業(yè)。另外，北侖、小港、鎮(zhèn)海由于進(jìn)展臨港工業(yè)的緣故，也有許多人預(yù)

20、備到寧波中心城區(qū)安家，科技園區(qū)優(yōu)越的地理位置，使本項(xiàng)目可挖掘的客源較廣泛。第五部分 科技園區(qū)地產(chǎn)板塊優(yōu)劣勢分析 隨著都市東擴(kuò)步伐和都市化進(jìn)程的加快，以及都市規(guī)模的不斷擴(kuò)張，房地產(chǎn)開發(fā)不僅在江東區(qū)如火如荼地展開，而且波及到周邊其它地區(qū)，使得旁邊一些區(qū)域的房地產(chǎn)業(yè)也得到迅猛進(jìn)展，房價(jià)也得以迅速提升，寧波市科技園區(qū)即是如此一個區(qū)域。2001年11月份，科技園區(qū)丁香路旁的丁香苑，多層售價(jià)只有18001900元/m2左右，而現(xiàn)在，比丁香苑位置更差的丹桂苑，多層均價(jià)達(dá)到3500元/m2左右，；綠墅等樓盤的不墅甚至賣到46005000元/m2，且絕大部分已售完。科技園區(qū)的配套設(shè)施已日臻完善，道路、通訊等基礎(chǔ)

21、設(shè)施在加快建設(shè)與不斷完善中，房地產(chǎn)業(yè)也形成一定的開發(fā)規(guī)模，處于蓬勃進(jìn)展中；而寧波市老三區(qū)（海曙區(qū)、江東區(qū)、江北區(qū)）可供開發(fā)利用的土地資源卻日益缺乏。諸多利好因素使得科技園區(qū)逐漸成為一個能夠與鄞州中心區(qū)相媲美的房地產(chǎn)開發(fā)熱點(diǎn)地區(qū)但由于科技園區(qū)定位為產(chǎn)業(yè)園區(qū)，以工業(yè)制造企業(yè)等廠房占多數(shù)，缺少購物、餐飲等生活配套設(shè)施，公交路線也不夠密集，在寧波大多老百姓心目中，科技園區(qū)更象工業(yè)區(qū)，而不是居住生活區(qū)，正因?yàn)槿绱?，在過去的二年里，科技園區(qū)的房價(jià)漲幅水平不如鄞州中心區(qū)甚至不如海曙區(qū)西邊的望春。能夠預(yù)測，以后的十年，都市東擴(kuò)將接著是寧波都市進(jìn)展的主流，江東區(qū)與北侖區(qū)相向進(jìn)展的趨勢越來越明顯，科技園區(qū)的工業(yè)企

22、業(yè)正面臨著二次搬遷的可能，寧波中心都市的東移，科技園區(qū)的土地將更適合建以寫字樓經(jīng)濟(jì)為特征的研發(fā)中心、企業(yè)總部，江東區(qū)、科技園區(qū)的土地增值空間是特不寬敞的。現(xiàn)在，政府已明確了江東三個中心的建設(shè)目標(biāo)，即國際會展中心、生態(tài)科技中心、行政中心，這對項(xiàng)目地塊是特不利好的信息。就寧波土地拍賣市場來看，土地拍賣價(jià)格越來越高，從明樓地塊74萬元/畝，到水上公園地塊103萬元/畝，到鄞縣中心區(qū)地塊152萬元/畝，再到彩虹南路450萬元/畝，不到一年時刻，土地平均價(jià)格翻了一番多，地價(jià)在“飛漲”。目前，科技園區(qū)的商品房價(jià)格及土地價(jià)格處于相對較低狀態(tài)，而進(jìn)展前景特不看好，只要通過協(xié)議方式或掛牌方式能夠獲得土地，能夠斷

23、言，拿到即賺到。第六部分 項(xiàng)目周邊新近已售樓盤分析一、項(xiàng)目周邊區(qū)域已售類比樓盤表一：住宅樓盤銷售情況（部分）序號樓盤名稱物業(yè)類型地段標(biāo)準(zhǔn)層高（米）單價(jià)范圍總價(jià)范圍（萬）銷售均價(jià)銷售狀況1都市映象小高層江東一類29 4000-510060-88 4900差不多售完2中山名都高層江東三類293800-5150106-1504450差不多售完3荷花家園小高層、高層江東二類293000-400036-483700已售完4凌江名庭高層江東一類293900-570094-1374600差不多售完5東海曙光高層江東一類48500075006800差不多售完（寫字樓）分析：上述樓盤分布在江東一、二、三類地段，

24、差不多上以高層、小高層形式出現(xiàn)，小面積、低總價(jià)套型幾乎沒有，樓盤品質(zhì)中上，價(jià)格大約在3600元至5700元之間，其中，東海曙光為純寫字樓，品質(zhì)、地段均比經(jīng)本案好，其均價(jià)為6800。二、周邊區(qū)域的類比樓盤盛世東方地址：中山東路與世紀(jì)大道交匯處產(chǎn)品類型：四幢2025層的高層戶型定位：140、160、170、180、190、200、210、230不等銷售價(jià)格：均價(jià)52005300元/平方米銷售情況：由于總價(jià)較高、目前位置較偏，銷售形勢不樂觀。楓丹馨園開 發(fā) 商：中建房產(chǎn)樓盤位置：中山東路和桑田路交界處1、要緊技術(shù)數(shù)據(jù)：產(chǎn)品類型：三幢9層小高層總戶數(shù)：約200套戶型面積：101、122、125、150

25、平方米主力戶型：三房兩廳（120平方米左右的套型）均價(jià)：5500-5600元/平方米2、銷售情況：4月10日開盤至今，銷售率已達(dá)60%以上，售樓中心人氣不旺，與寧波市前段時期深夜排隊(duì)搶購的場面形成截然不同的對比。單價(jià)偏高是其銷售業(yè)績一般的要緊緣故。好陽光商務(wù)公寓 地址：百丈東路好陽光酒店旁邊 產(chǎn)品：四五十平方米至七十幾平方米的酒店式商務(wù)公寓 價(jià)格：二至七樓挑高5米，毛胚房平均售6800元/平方米 八至頂樓為標(biāo)準(zhǔn)層，帶裝修平均售價(jià)6500元/平方米銷售情況：盡管單價(jià)較高，但總價(jià)較低，且包裝策劃較成功，大都已售完。名 稱：華宏國際中心開發(fā)商：華宏置業(yè) 位置：開元酒店后面 價(jià)格：六樓5800元/平方

26、米，15樓6500元/平方米 銷售情況 ：開盤十天約訂40% 要緊賣點(diǎn) ：四星酒店服務(wù)，挑高13.80米大堂，3.7米標(biāo)準(zhǔn)層高。數(shù)據(jù)：2003年6月結(jié)論：若本地塊也走大面積高總價(jià)或不能營造自身的特色的定位，從住宅到寫字樓都將面臨較大的銷售壓力。第七部分 科技園區(qū)香溢軟件園公寓住宅樓部分項(xiàng)目策劃建議一、寧波房市高層住宅產(chǎn)品市場特征分析寧波高層住宅市場要緊分為三個進(jìn)展時期：1、2001年往常 在那個時期，寧波的住宅市場要緊以多層住宅為主，高層住宅差不多上不被市民同意、銷售抗性較大，要緊緣故是價(jià)格高（相對多層住宅）、物業(yè)治理費(fèi)貴、有用率較低，那個時期的要緊代表高層產(chǎn)品有江北區(qū)槐樹公寓、聯(lián)紅紅樓、中央

27、花園?；睒涔ⅰ⒙?lián)紅紅樓走得是低檔次路線，槐樹公寓雖為江北一類地段，但平均售價(jià)只有3000元/平方米左右，聯(lián)紅紅樓的平均售價(jià)在2500元/平方米左右；中央花園走的是高檔次路線（止今尚沒有哪個樓盤在檔次品位上可與其毗美），平均售價(jià)在5000元/平方米左右。這兩種類型樓盤由于當(dāng)時的市場環(huán)境因素，現(xiàn)樓的銷售率只有50%左右，而當(dāng)時多層的現(xiàn)樓銷售率一般可達(dá)到100%。 那個時期唯一例外的是“大時代”和“銀桂公寓”，一枝獨(dú)秀，單個飄風(fēng)。“大時代”雄居三江口，視野曠達(dá)，區(qū)位優(yōu)勢明顯。大時代作為高層商住兩用物業(yè)，在寧波99年下半年推出時，就擊起了千層波瀾，引發(fā)了一系列的爭議，然而其良好的銷售業(yè)績卻足以講明一

28、切。從整體上評價(jià)，“大時代”不僅具備了物業(yè)素養(yǎng)的優(yōu)越性和物業(yè)的獨(dú)創(chuàng)性、前瞻性，而且在許多方面表現(xiàn)優(yōu)良。從價(jià)格上看，“大時代”所推出的“層高4.9米，買一層住二層”主力總價(jià)在33萬左右的價(jià)格定位，在較大程度上迎合了中小企業(yè)、個人工作室等創(chuàng)業(yè)精英的現(xiàn)實(shí)需求。而其所提出的“以租金的價(jià)格買樓”對潛在的購房者的造成了強(qiáng)大的吸引力。大時代在半年多的時刻中，即銷售告罄，要緊緣故在于準(zhǔn)確的市場定位、合理的價(jià)格設(shè)定、個性化的戶型設(shè)計(jì)和完善的配套設(shè)施。 銀桂公寓以超低的價(jià)格（均價(jià)約3200元/平方米）、緊鄰月湖的優(yōu)越位置、南苑飯店加盟的物業(yè)治理是該樓盤旺銷的要緊緣故。2、20012002年那個時期，高層、小高層逐

29、漸放量，市中心高層逐漸被甬都市民所同意，大面積、高總價(jià)套型占主導(dǎo)地位。從2001年下半年開始，隨著寧波房產(chǎn)市場進(jìn)入供不應(yīng)求的緊張狀態(tài)，高層住宅逐漸進(jìn)入銷售佳境，一些老高層樓盤如聯(lián)紅紅樓、繁景公寓、槐樹公寓、中央花園等迎來了一個“銷售春天”，久銷不動的高層住宅陸續(xù)在2002年上半年左右銷售完畢。那個時期是寧波高層住宅迅速進(jìn)展時期，一方面多層緊缺，一方面高層住宅作為現(xiàn)代生活、現(xiàn)代都市的標(biāo)志，安全、舒適、方便的居住環(huán)境，高品味的生活象征，逐漸被市民同意。這一個時期高層住宅大量涌現(xiàn)，有江景高層樓盤凌江名庭、錦地水岸、日月星城，園景高層樓盤江東新世紀(jì)、中山名都（櫻花公園）、豐華名都（月湖公園）、星辰明珠

30、（兒童公園），鬧中取靜的高層樓盤新河明珠、彩虹新鉆，尊貴繁華地段高層樓盤中山首府、世紀(jì)廣場，還有高層酒店式公寓天海華庭名仕閣等。這段時期的高層住宅開發(fā)差不多差不多上以三江口為中心，以中山東路為軸線進(jìn)展，要緊集中在一類、二類地段。地段是高層住宅最能體現(xiàn)價(jià)值的一點(diǎn)。人們購買高層住宅，要緊看中的確實(shí)是它地段好、周圍配套全。3、2003年以后 在此往常的寧波高層住宅要緊集中在都市的中心一、二、三類段，隨著寧波郊區(qū)都市化的進(jìn)程，土地價(jià)格的飛漲，容積率的明顯提高，寧波市區(qū)的住宅產(chǎn)品將進(jìn)入高層（含小高層）時代，如原來的四類、五類地段，大多是以多層為主，新招標(biāo)的地塊，如鄞州中以區(qū)地塊、濱江一號地塊、水上公園地

31、塊，從其現(xiàn)在的規(guī)劃方案來看，高層、小高層產(chǎn)品是主流。2003年，寧波房產(chǎn)市場將真正進(jìn)入一個高層時代，并面臨著真正的市場考驗(yàn)?？偨Y(jié)：寧波房市的火熱要緊是多層住宅的火熱，分析寧波高層住宅市場的進(jìn)展歷程，高層銷售狀況普遍較為艱巨，特不是戶型面積大的套型，往往會因?yàn)榭們r(jià)過高造成較大的銷售抗性，如錦地水岸、中山名都、日月星城等樓盤一百六十平方米以上的面積戶型差不多上在最后無其它套型可選擇、寧波房市日益供不應(yīng)求的緊張局面情況下逐漸消化完畢。去化速度專門快的幾個高層樓盤，大時代的熱銷是因?yàn)槲恢煤茫ㄐ劬尤冢⒌涂們r(jià)（30萬）；銀桂公寓、凌江名庭的搶購是因?yàn)榈囟魏?、單價(jià)低（銀桂公寓均價(jià)3300元/平方米、凌

32、江名庭4600元/平方米），一般無明特色的高層樓難以吸引消費(fèi)者，確實(shí)是在樓市火爆的去年、今年，其去化速度都較慢?？萍紙@區(qū)香溢軟件園是位于寧波五類地段的高層樓盤，都市的東擴(kuò)和市政府的東遷，使本地塊區(qū)位優(yōu)勢獨(dú)特，但也面臨著市區(qū)其它較好地段的高層樓盤競爭，如華儼街地塊、咸寧街地塊（輪船碼頭）、錦地水岸二期、日本孫氏開明街項(xiàng)目、冠華明星廣場、華僑城旁地塊等。從區(qū)位優(yōu)勢、房產(chǎn)大形勢來看，科技園區(qū)香溢軟件園的市場前景是樂觀的，但從產(chǎn)品的高總價(jià)、高層的銷售難度系數(shù)、同類樓盤的競爭來看，也面臨著一定的銷售壓力。二、 寧波高層住宅推廣策略分析 寧波近期要緊高層住宅樓盤推廣策略分析如下：樓盤名稱推廣主題廣告平面表

33、現(xiàn) 要緊訴求點(diǎn)錦地水岸1.百年明亮江景，現(xiàn)代錦地水岸2.優(yōu)雅中心城,完美水岸家表現(xiàn)1：恢宏場面,效果圖、繁華漂亮都市、江景三合一表現(xiàn)2：效果圖、水景表現(xiàn)3：效果圖傲立三江,一道350米現(xiàn)代都市天際線;水岸住宅,戶戶江景石材飾面,品質(zhì)永恒270度弧形熱彎玻璃景觀窗獨(dú)戶獨(dú)梯;南北通風(fēng),無限采光;層高3米,板式高層;國際化休閑會所面積1000平方米,內(nèi)設(shè)室內(nèi)溫水泳池、茶吧、圖書室、棋牌室、乒乓室、健身房等;9.專業(yè)高效的物業(yè)治理日月星城1.三江六岸景觀生活圈,健康生活特區(qū)2.景觀商住樓,盡攬三江美景表現(xiàn)1：立面效果圖表現(xiàn)2：戶型、效果圖表現(xiàn)3：效果圖、空中花園三江美景;2000平方米社區(qū)VIP室內(nèi)體

34、育中心;真正網(wǎng)絡(luò)化卓越的物業(yè)治理32平方米空中大花園;江景樓中樓,20平方米自由空間凌江名庭浙江第一住宅高樓投資價(jià)值1.高聳挺拔的立面效果圖,配以三江夜景為背景2.高聳挺拔的立面效果圖配以水景標(biāo)志性建筑;創(chuàng)新的設(shè)計(jì);舒適豪華生活享受：空中花園、八部高速電梯、2000平方米VIP會所;4.價(jià)格實(shí)惠;5.體貼入微的高水準(zhǔn)物管;6.實(shí)力雄厚的開發(fā)商.世紀(jì)廣場地王之地,與市政廣場、陽光廣場面對面立面效果圖加老鷹CBD中心區(qū)傲視地標(biāo);價(jià)格不高,較松入住1000平方米、10米以上挑高室內(nèi)全玻璃頂超大中庭;近1700平方米氣派非凡會所大廳總?cè)肟?全方位超級生活配套、電子信息公告牌、商務(wù)中心、健身中心、發(fā)泄中

35、心;新河明珠都市里的和諧家園以立面效圖為主鬧中取景三景一體（新河路、琴橋、新河） 從上表可知,寧波市區(qū)的高層住宅樓盤在推廣策略上要緊以景觀、地段為第一賣點(diǎn),其次是價(jià)格、配套設(shè)施、物業(yè)治理等,在平面表現(xiàn)手法上要緊以效果圖為主、適當(dāng)配以水景、都市美景、戶型效果圖等.三、 項(xiàng)目面臨的市場困境都市的東擴(kuò)和市政府的東遷，使本地塊區(qū)位優(yōu)勢獨(dú)特，這是它最大的競爭優(yōu)勢，但展望2003年寧波高層住宅市場，其銷售形勢不容樂觀，要緊表現(xiàn)在：從歷年成交量來看，寧波高層豪宅的需求相對比較遲鈍，2003年以市中心一類地段為主寧波將推出100萬平米的高層樓盤將使銷售競爭空前激烈。2002年上半年，高層、小高層成交量僅175

36、5套，目前市場上的空置樓盤差不多都以高層豪宅為主，其銷售進(jìn)度要遠(yuǎn)慢于多層住宅，而中低檔住宅嚴(yán)峻供不應(yīng)求，市場供應(yīng)結(jié)構(gòu)已呈現(xiàn)一定的失衡狀態(tài)，由于2003年市中心高層豪宅的推量明顯放大，這趨勢將有增無減。結(jié)構(gòu)矛盾的進(jìn)一步凸現(xiàn)將導(dǎo)致樓市過早進(jìn)入調(diào)整期，面對開發(fā)定位瞄準(zhǔn)高檔市場的高層住宅而言，短期內(nèi)供應(yīng)量的劇增將會加大市場銷售風(fēng)險(xiǎn)，而在售高層住宅的“緩銷”確實(shí)是一個信號。2003年，寧波樓市進(jìn)入“高層住宅年”，高層住宅四面開花，江東區(qū)有華嚴(yán)街地塊、都市映象北側(cè)地塊、東港二期、豐潤置業(yè)地塊、寧川路地塊、時代華庭、常青藤小城二期（部分）、盛世東方，海曙區(qū)有靈橋路四號地塊、冠華明星廣場地塊、梅龍鎮(zhèn)地塊、南苑

37、豪宅、龍灣銀都、香榭麗舍（部分）、時代新居、永得易居（部分）、江北區(qū)有北岸琴森、第三醫(yī)院東側(cè)地塊、人民路地塊、鄞州中心區(qū)有東湖花園二期（部分）、華泰劍橋二期（部分）。據(jù)初步不完全統(tǒng)計(jì)，市區(qū)將推出近30個純高層住宅或高層住宅混合項(xiàng)目，市場供應(yīng)總量將超過100萬平方米，供應(yīng)區(qū)域以市中心一類地段為主，銷售競爭空前激烈。高層住宅產(chǎn)品同質(zhì)化競爭激烈。在30個未推樓盤中，80%以上的樓盤走高檔產(chǎn)品路線，其130180平方米的主流供應(yīng)面積與不菲的單價(jià)所形成的高總價(jià)，使高層住宅幾乎成了“高檔住宅”的代名詞。3、高層高檔住宅相對比較單一的客源構(gòu)成對樓市銷售形成較大的壓力。目前寧波市區(qū)高層高檔住宅的主力客源以寧波

38、市區(qū)（包括鄞州區(qū)）的個私企業(yè)主為主，對慈溪、余姚等市的輻射能力也不是專門強(qiáng)，對真正區(qū)域意義上的外地客戶的輻射能力更是較弱，這與上海、杭州等都市的高檔住宅客戶構(gòu)成有著較大的區(qū)不，如上海市2002年上半年外地客戶（包括境外客戶）購買高檔住宅的比例高達(dá)53.6%。另外，個私企業(yè)主由于受經(jīng)濟(jì)、行業(yè)及自身等種種不確定因素阻礙，他們的消費(fèi)能力往往也具有不確性和隨機(jī)性，相對比較單一的客源構(gòu)成對樓市的形成的壓力不言而喻。4、市場輿論導(dǎo)向已在向房市提出了警告信號。房市過熱，房價(jià)上漲過快，老百性的呼聲越來越高，迫使政府采取各種措施調(diào)控過勢的房市。國務(wù)院總理朱镕基已承認(rèn)某些地區(qū)房產(chǎn)過熱，要相關(guān)部門采取調(diào)控措施。5從

39、房地產(chǎn)進(jìn)展的“5+2”規(guī)律來看，房地產(chǎn)通過5年的發(fā)足進(jìn)展，有專家預(yù)言，2004年將進(jìn)入小幅回落時期，2005年將進(jìn)入大幅回落時期。寧波房市在通過長達(dá)五年的繁榮進(jìn)展時期，2004年將進(jìn)入一個調(diào)整時期。因此，寧波科技園區(qū)香溢軟件園在實(shí)際銷售合同率未達(dá)到90%往常，不能輕言“成功”。而且，與一般項(xiàng)目所不同的是，本案的地段價(jià)值和商業(yè)價(jià)值存在著專門大的彈性空間，為保證科技園區(qū)香溢軟件園的開發(fā)成功，并達(dá)到更高的預(yù)期利潤目標(biāo)，本案有著特不大的營銷策劃空間。我們有必要對寧波科技園區(qū)香溢軟件園進(jìn)行專業(yè)的策劃包裝定位，提高產(chǎn)品的附加值，制造與眾不同的價(jià)值特征，塑造企業(yè)與項(xiàng)目的良好口碑與品牌形象，最后達(dá)到社會效益與

40、經(jīng)濟(jì)效益的雙豐收，實(shí)現(xiàn)開發(fā)公司在寧波的長遠(yuǎn)進(jìn)展目標(biāo)。四、項(xiàng)目定位策略（一）市場競爭背景分析2002年往常，寧波的高價(jià)樓盤的平均售價(jià)都在5000元/平方米以內(nèi)，最具典型代表的是中央花園，其平均售價(jià)在4800元/平方米左右，直到今年才差不多銷售完畢，銷售時刻達(dá)五、六年之長；其次是世紀(jì)城，平均售價(jià)也在4800元/平方米左右，交付使用時才差不多銷售完畢。比較成功的熱銷高價(jià)盤還數(shù)江東的幾個盤，凌江名庭以4600元/平方米的平均售價(jià)在半個月左右全部銷售完畢，錦地水岸、日月星城一期的開盤平均售價(jià)在4000元/平方米左右，現(xiàn)已漲至6500元/平方米，且差不多銷售完畢。 （二）中心城區(qū)拍賣高地價(jià)對高價(jià)樓盤的阻礙

41、簡析華東飯店地塊、華嚴(yán)街地塊、江北咸寧街、三橫街地塊的拍賣創(chuàng)下了寧波高地價(jià)的記錄，也預(yù)示著寧波以后高價(jià)樓盤的平均售價(jià)將在5000元/平方米以上，并突破6000元/平方米，比過去提升了好幾個檔次。以如此的價(jià)格推向市場，前景如何呢？就目前寧波市場的供求狀況來講，其前景是樂觀的。然而，這么多高價(jià)樓盤將在大致相當(dāng)?shù)臅r刻內(nèi)推向市場，競爭壓力是嚴(yán)峻的，怎么講金子塔尖上的人數(shù)是少數(shù)，中央花園、世紀(jì)城賣得專門困難、錦地水岸、日月星城也賣得較辛苦確實(shí)是例子。 （三）項(xiàng)目產(chǎn)品定位策略建議 1、戶型定位以80135平方米為主，除頂層及少量景觀較好的位置外，盡量少設(shè)計(jì)象錦地水岸、中山名都、盛世東方那樣大量的一百七八十

42、平方米、二百幾十平方米的戶型。戶型量化建議 項(xiàng)目面積段格 局錯層比例套數(shù)百分比4050一室一廳一衛(wèi)15%80-90二室二廳一衛(wèi)10%15%90-105三室二廳一衛(wèi)15%12%105-119三室二廳二衛(wèi)30%30%120-130三室二廳二衛(wèi)50%20%140-150四室二廳二衛(wèi)60%8%合計(jì)100% 2、建筑特色由于面積小，建筑特色不要追求大氣，但要追求精巧、高貴、典雅。 3、戶型設(shè)計(jì)中央花園之因此賣了五、六年，戶型設(shè)計(jì)落后是其中要緊緣故之一。世紀(jì)城、中山名都、錦地水岸賣得專門辛苦，戶型定位不準(zhǔn)確是重要緣故。科技園區(qū)香溢軟件園應(yīng)進(jìn)一步完善戶型設(shè)計(jì)。 4、產(chǎn)品創(chuàng)新 （1）錯層戶型；（2）一百四、五

43、十平方米的小高層復(fù)式戶型（蘇州工業(yè)園有此產(chǎn)品） 五、項(xiàng)目整體廣告主題策略香溢軟件園位于科技園區(qū)，從名字到區(qū)位都具有較強(qiáng)的科技概念，生態(tài)設(shè)計(jì)又是本項(xiàng)目設(shè)計(jì)的一大主題，科技園區(qū)是寧波以后的新都市中心，因此，項(xiàng)目產(chǎn)品主題定位策略為： 寧波新都市中心首席生態(tài)科技公寓 第八部分 俱樂部項(xiàng)目策劃建議項(xiàng)目定位為何要進(jìn)行定位？經(jīng)由對客觀環(huán)境的慎重評判，推導(dǎo)出準(zhǔn)確的項(xiàng)目市場定位，能夠使消費(fèi)者對項(xiàng)目多一分關(guān)注，產(chǎn)生進(jìn)一步了解的愿望，并在眾多物業(yè)中起到獨(dú)特的識不作用，為項(xiàng)目的銷售打下良好的基礎(chǔ)市場定位更是決定項(xiàng)目的形象高度和價(jià)值高低的關(guān)鍵，對項(xiàng)目進(jìn)行成功準(zhǔn)確的定位，將使開發(fā)商獲得比原始市場經(jīng)營狀態(tài)下更多更高的經(jīng)濟(jì)效

44、益和社會效益如何定位？必須符合現(xiàn)代社區(qū)物業(yè)的進(jìn)展趨勢和潮流必須符合本案的大體量和多種物業(yè)形式的自身?xiàng)l件必須去制造市場引導(dǎo)市場而非迎合市場1、經(jīng)營定位：寧波首個會員制式的俱樂部會所2、業(yè)態(tài)定位球類室（乒乓球、羽毛球、網(wǎng)球、壁球、臺球）健身室、跳舞房、兒童益智中心、棋牌中心中西餐廳、茶廳、宴會廳、茶館、酒吧商務(wù)中心、多功能會議廳健康桑拿中心、美容美發(fā)、影視廳、視聽室室內(nèi)游泳池水療、水浴、溫泉、藥池。3核心價(jià)值理念定位新消費(fèi)主義革命理念詮釋那個理念包含以下涵義：市場引導(dǎo)者：本案將在寧波市商業(yè)會所中樹立一個繼往開來的新模式的引導(dǎo)者的角色，完善和超越同現(xiàn)時同類物業(yè)，填補(bǔ)包頭此類市場空白理念革命：新消費(fèi)主

45、義的靈魂是休閑消費(fèi)，引導(dǎo)出本案時刻消費(fèi)及精神消費(fèi)的革命模式第九部分 科研樓部分項(xiàng)目策劃建議一、寧波房產(chǎn)寫字樓市場特征分析 相關(guān)于住宅而言，寫字樓對戶型結(jié)構(gòu)、朝向的要求不高，但對位置的選擇較為苛求，能夠作為寫字樓使用的物業(yè)用房較為廣泛，既能夠是一般住宅、不墅，也能夠是酒店，還能夠是各種邊角廂房，寧波寫字樓市場的供應(yīng)渠較為廣泛：一是各單位自用兼出租的寫字樓，如中國電信建筑的電信大廈、財(cái)政局建筑的財(cái)政大廈、稅務(wù)局建筑的稅務(wù)大廈、各金融機(jī)構(gòu)自建的金融大廈，還有政府各職能部門建筑的大樓等，這一塊市場供應(yīng)量較大；二是商業(yè)開發(fā)的純寫字樓，如寧波華聯(lián)、中農(nóng)信、會展中心等；三是商住兩用的物業(yè)用房，如華僑城兩幢高

46、樓；四是物業(yè)邊角裙房，下面作門面，上面辦公等。正因?yàn)閷懽謽堑墓?yīng)渠道較為廣泛，可作為寫字樓使用的物業(yè)選擇又多，使得寧波寫字樓市場的銷售一直不活躍，遠(yuǎn)落后于住宅、商業(yè)用房的成交量。 寧波早期的高檔純商務(wù)寫字樓，如寧波華聯(lián)、中農(nóng)信、石油大廈、保險(xiǎn)大廈、天宇大廈、會展中心等，大多只租不售，即使零星的交易，價(jià)格也不高，專門少超過5000元/平方米。 2001年下半年至2002年，寧波寫字樓市場逐漸復(fù)蘇，并逐漸有一些純寫字樓推向市場，如靈橋廣場、中山銀座（中山東路、舟孟北路交匯處）、世紀(jì)偉業(yè)（中山西路、中山家園南邊）都市廣場（望京路旁）、世紀(jì)龍騰（中興路旁）等，這些寫字樓樓盤盡管檔次品位較低，沒有住宅好

47、銷，但也逐漸消化完畢。 通過多年的進(jìn)展，寧波眾多中小公司已完成原始積存，開始在市中心區(qū)域查找屬于自己產(chǎn)權(quán)的辦公場所，而目前寧波的寫字樓市場以只租不售為主，位置優(yōu)越的高素養(yǎng)產(chǎn)權(quán)式寫字樓確實(shí)吻合了市場需求：1、銀億房產(chǎn)收購保險(xiǎn)大廈上萬平方米物業(yè)，加價(jià)1000元/平方米發(fā)售，專門快賺了上1000萬元；2、中山東路上的東海曙光以純寫字樓發(fā)售，幾個月的時刻里，大多銷售完畢（3.1米標(biāo)準(zhǔn)層均價(jià)5500元/平方米，4.8米挑高層均價(jià)7000元/平方米）；2002年下半年，是寧波房產(chǎn)最高漲的時候，市場上幾乎無房可供，過去積壓的寫字樓或歷史遺留需處理的寫字樓，都在趁著好市道推向市場，如濱江大廈、中山東路新華書店

48、1516樓、黃金水岸、靈橋廣場、中遠(yuǎn)物流大廈、貴都商務(wù)樓、創(chuàng)時代等。盡管沒有住宅和公寓熱銷，但也逐漸消化完畢。2003年下半年，CBD地塊陸續(xù)將有日本華人孫氏公司開發(fā)的太陽廣場、冠華置業(yè)開發(fā)的明星廣場部分純寫字樓推向市場，面積大約在5萬平方米左右。 在同類地段，寫字樓能夠比住宅賣出高得多的價(jià)格，但寫字樓對品質(zhì)的要求更高，位置的區(qū)位優(yōu)勢性更為苛求?？偨Y(jié)：寧波許多中小公司有購買寫字樓、改善公司形象的需求，寧波寫字樓市場面臨著一個新的進(jìn)展機(jī)遇。縱觀這一、二年寧波上市的寫字樓，整體品質(zhì)較低，寧波還缺少位置優(yōu)越、高品質(zhì)的寫字樓。 本項(xiàng)目地塊定為高品質(zhì)的寫字樓，有較大的市場機(jī)會空間。同時，寧波寫字樓可選擇

49、物業(yè)范圍大，供應(yīng)渠道多元化，一定的銷售壓力依舊有的。 二、寧波寫字樓區(qū)域分布 寧波城區(qū)面積比起其他同類都市相對較小，因此寫字樓的分布也較為集中，大致概括其分布要緊集中于兩區(qū)域和兩線。第一集中區(qū)域?yàn)榉植加谔煲粡V場周邊的CBD區(qū)域，這一區(qū)域?yàn)閷幉ǖ闹醒肷虅?wù)區(qū)，也是高檔寫字樓的積聚地。周邊集中了華聯(lián)寫字樓、平安大廈、中農(nóng)信、中銀大廈、世貿(mào)中心、保險(xiǎn)大廈等一系列高檔寫字樓，因其專門地段優(yōu)勢，這一區(qū)域了也是各進(jìn)駐公司租用寫字樓的首選之地。另一集中區(qū)域?yàn)樵谌趨^(qū)域，三區(qū)沿江而劃，專門的地理景觀位置，也使許多寫字樓沿江而立，集中了一批較高檔次的寫字樓，如：金融大廈、浦發(fā)銀行、金港大廈、港房大廈等。另外市區(qū)

50、的兩條交通大動脈也集中一些辦公寫字樓。沿中山路有海光大廈、海曙大廈、天寧大廈、東海曙光、中山銀座等。沿百丈路的有：會展中心、彩虹大廈、鄞信大廈等。從寫字樓供應(yīng)量來看，海曙區(qū)數(shù)量最多，供應(yīng)量最大，江東區(qū)次之，江北區(qū)最少。三、寧波寫字樓的租售價(jià)目前寧波區(qū)的寫字樓依據(jù)其地段和品質(zhì)，售價(jià)大致可分為三類，由于地段都比較集中，因此寫字樓的品質(zhì)更多決定其檔次價(jià)格。一類高檔寫字樓如中農(nóng)信、會展中心、天寧大廈等的售價(jià)大致集中在6200-6800元/平方米之間。二類寫字樓如中山時代、靈橋廣場、雅戈?duì)枮I江大廈等辦公樓價(jià)格大致集中在5700-6200元/平方米之間。三類寫字樓大都為舊樓包裝項(xiàng)目，地段品質(zhì)都一般的辦公樓如：創(chuàng)時代、貴都商務(wù)樓、中山銀座等辦公樓售價(jià)在5000-5500元/平方米之間。相關(guān)于以上各類寫字樓的售價(jià)其租金水平大致為：一類租金大約為2.0-3.9元/平方米/天二類租金大約為1.5-1.8元/平方米/天三類寫字樓大約租金為1.0-1.3元/平方米/天（以上租金按實(shí)際使用面積計(jì)算 ）從近兩年寧波寫字樓的租金情況看，呈現(xiàn)小幅上升趨勢。這要緊得益于寧波經(jīng)濟(jì)的高速進(jìn)展所帶來的效應(yīng)，經(jīng)濟(jì)的迅速進(jìn)展，誕生了越來越多的企業(yè)，因此辦公空間就顯得比較緊俏，租金上漲也就勢在必定。從租金的增長幅度來看，三類寫字樓的租金上漲幅度最快，約達(dá)到26%，二類次之，約達(dá)到2