過程稿大道項(xiàng)目建議

1、東風(fēng)路中州大道項(xiàng)目規(guī)劃建議易居中國(guó)2013年07月項(xiàng)目發(fā)展方向研判1寫字樓市場(chǎng)鄭州市寫字樓市場(chǎng)均價(jià)歷年增長(zhǎng)緩慢，東區(qū)寫字樓市場(chǎng)飽和，未來市場(chǎng)供應(yīng)量巨大，銷售去化壓力大。寫字樓市場(chǎng)飽和，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈隨著鄭東新區(qū)及高鐵站的建設(shè)，自2009年以來鄭州寫字樓市場(chǎng)進(jìn)入飛速發(fā)展階段，市場(chǎng)成交均價(jià)一路攀升；2012年市場(chǎng)成交面積及成交價(jià)格相對(duì)于2011年環(huán)比增長(zhǎng)速度放緩，寫字樓市場(chǎng)開始進(jìn)入調(diào)整階段；2013年上半年，寫字樓市場(chǎng)價(jià)格呈現(xiàn)下行趨勢(shì)，市場(chǎng)成交整體均價(jià)比2012年下降近2500元/平米。2012年8月份以后，鄭東新區(qū)寫字樓市場(chǎng)開始下行，成交均價(jià)逐月下降，從2012年8月最高近20000元/平米下降至

2、2013年1月的12700元/平米，下降約7000元/平米。進(jìn)入2013年以來，市場(chǎng)成交面積走高，但成交均價(jià)持續(xù)下降。綠地中心內(nèi)部認(rèn)購(gòu)，低價(jià)策略集中簽約，拉高整體成交量公寓市場(chǎng)均價(jià)歷年增長(zhǎng)幅度大，目前市場(chǎng)毛坯公寓均價(jià)已達(dá)9500-10000元/。隨著城市東區(qū)的逐步成熟，未來區(qū)域內(nèi)高端公寓市場(chǎng)需求潛力巨大。公寓市場(chǎng)公寓市場(chǎng)發(fā)展?jié)摿薮笾兄荽蟮阑▓@路文化路東風(fēng)路農(nóng)業(yè)路黃河路金水路藍(lán)堡灣世豪小公館怡豐新都匯翡麗公館綠城MINI國(guó)際華潤(rùn)悅府，金林中心，經(jīng)三路本案目前鄭州市在售公寓類項(xiàng)目主要集中在文化路黃河路、金水路未來路區(qū)域，項(xiàng)目區(qū)域內(nèi)目前無公寓類產(chǎn)品，區(qū)域市場(chǎng)處于空白期。公寓市場(chǎng)均價(jià)歷年增長(zhǎng)幅度大，

3、目前市場(chǎng)毛坯公寓均價(jià)已達(dá)9500-10000元/黃河路文化路翡麗公館翡麗公館項(xiàng)目區(qū)位經(jīng)七路紅旗路向北100米路西 占地面積6665建筑面積37548容 積 率4.90總戶數(shù)644開發(fā)商河南華正置業(yè)有限公司鄭東CBD經(jīng)三路商務(wù)帶中州大道經(jīng)三路東風(fēng)路農(nóng)業(yè)路項(xiàng)目區(qū)位緊鄰城市主干道，交通便利；新老城區(qū)交接地帶，經(jīng)三路商務(wù)帶、鄭東CBD環(huán)伺，區(qū)域內(nèi)商務(wù)人士集中，高端公寓市場(chǎng)需求旺盛；北向東風(fēng)區(qū)，自然景觀條件優(yōu)越，大大提升了土地價(jià)值。具有發(fā)展高端公寓住宅物業(yè)的先天優(yōu)勢(shì)和市場(chǎng)條件。住宅用地70年產(chǎn)權(quán)項(xiàng)目屬性70年住宅用地土地屬性，無論何種業(yè)態(tài)形式都受限貸限購(gòu)政策影響。住宅用地土地屬性大大降低項(xiàng)目投資價(jià)值。對(duì)比分析市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈，未來市場(chǎng)供應(yīng)量充足未來市場(chǎng)發(fā)展?jié)摿薮罂們r(jià)段高，投資門檻高總價(jià)低，投資/置業(yè)門檻低市場(chǎng)發(fā)展客戶紅海藍(lán)海客戶基數(shù)少客戶基數(shù)多寫字樓戶型面積偏大，總價(jià)高，投資價(jià)值低土地屬性公寓產(chǎn)品戶型面積小，投資門檻低，可抵消一部分因土地屬性帶來的不利影響投資價(jià)值