揚州商業(yè)、公寓、辦公市場報告20140827

1、揚州商業(yè)市場調研報告尚美佳中國常州分公司尚美佳中國2014年8月辦公市場概況整體市場分析公寓市場概況商業(yè)市場概況報告框架2014上半年，商業(yè)土地市場供銷兩旺，優(yōu)質地塊頻繁推出，成交價、成交金額上漲明顯2014上半年，揚城商業(yè)土地市場用地供銷兩旺，全市累計商業(yè)用地供應27.94萬方、成交34.51萬方，今年上半年商業(yè)用地成交量超去年全年八成，區(qū)別于10年、11年的瘋狂供應，自12年起，商業(yè)土地市場正處于良性發(fā)展態(tài)勢；2014上半年揚州商業(yè)地塊成交金額為16.75億元，約為去年全年商業(yè)地塊成交總額的三倍。畝成交單價、土地樓面地價分別為323.55萬/畝、1363元/，成交價格的上漲意味今年推出商業(yè)

2、地塊含金量有所提高，2010-2014上半年揚州土地市場供銷情況2010-2014上半年揚州土地市場成交價格情況2010-2014上半年揚州土地市場成交金額土地供銷價揚州商業(yè)市場分析/土地市場（僅商業(yè)地塊）2014上半年商業(yè)土地市場熱點板塊供銷兩旺；價格方面，各成交區(qū)域均價都有所上漲，西區(qū)漲幅最為明顯2014上半年揚州商業(yè)土地市場供銷主力區(qū)為東區(qū)和西區(qū)，北區(qū)、鄉(xiāng)鎮(zhèn)占少量比重，南區(qū)、老城區(qū)持續(xù)無商業(yè)地塊供應成交。2014上半年東區(qū)商業(yè)地塊供應是去年全年總量的3倍，2014上半年東、西二區(qū)商業(yè)地塊成交占比合計接近全市9成。價格方面，除北區(qū)、南區(qū)以外，各區(qū)域商業(yè)地塊成交價均明顯上漲，尤其體現(xiàn)在西區(qū)，

3、成交價為6096元/，同比上漲36.1%，2014上半年西區(qū)商業(yè)地塊成交均價領跑全市。13-14上半年揚州土地市場分區(qū)域供應結構13-14上半年揚州土地分區(qū)域成交均價13-14上半年揚州土地市場分區(qū)域成交結構揚州商業(yè)市場分析/土地市場（僅商業(yè)地塊）區(qū)域供銷價2014年上半年西區(qū)商業(yè)土地上市量可觀，總建面可達51.4萬方，成交單價達6096元/，競爭壓力凸顯聚焦西區(qū)新推土地地塊編號土地座落面積(畝)規(guī)劃用途容積率最大計容建面(萬)成交單價(元/)成交樓面價(元/)成交單位859邗江中路西17 商業(yè)3.336934 117303555 深圳前海股份有限公司（聯(lián)合）860中興西路南側91 商業(yè)3.8

4、230649 45001184 揚州金陽光房地產開發(fā)有限公司揚州市時尚水邑城置業(yè)有限公司862興城西路南33 商業(yè)3.577039 63001800揚州新能源邗城置業(yè)有限公司863國展路33 商業(yè)3.986198 67501731江蘇華建地產有限公司、揚州易盛德產業(yè)發(fā)展有限公司、江蘇萬宇投資置業(yè)發(fā)展有限公司（聯(lián)合）865潤揚路32 商業(yè)3.983253 67501731 揚州市城建國有資產控股（集團）有限責任公司揚州商業(yè)土地市場2014上半年西區(qū)推出純商業(yè)地塊共5宗，859地塊憑借優(yōu)異的地理位置溢價率達到67%，拍地現(xiàn)場競爭較為激烈，5塊地總建面達到51.4萬方，新城西區(qū)商業(yè)配套將更為完善。揚

5、州商業(yè)市場分析/土地市場（僅商業(yè)地塊）揚州商辦市場分析/市場特征從量上看，2013年供應量猛增，然而成交量并未增長有限，供求差距逐漸擴大，步入今年，有所回調，供求較為平衡商辦市場2014上半年，全市商業(yè)土地市場供銷兩旺，商業(yè)地塊含金量凸顯，價格方面，區(qū)域成交均價都有所上漲，西區(qū)推出地塊地理位置優(yōu)越，成交均價較去年漲幅可觀；前兩年商辦市場供應量突增，然而成交量并未隨著上漲，導致市場存量逐步擴大；總結：揚州商業(yè)市場分析/市場總結辦公市場概況整體市場分析公寓市場概況商業(yè)市場概況揚州辦公市場概況/區(qū)域分布12357461022825281626152327920121321111824171419揚州

6、辦公在售項目分布情況在售售罄1通運商貿城 2大世界國際廣場 3運河城市廣場 4東城國際大廈 5首席國際大廈6銀泰商務中心7環(huán)球金融城25江陽商貿城 8五亭龍商務國際 9太和國際廣場 10東宇大廈11金馬大廈12崇文國際大廈13天地大廈14九洲大廈15金天城商務大廈16萬象都匯 17星座國際大廈18金緣國際大廈19華遠國際20聯(lián)合廣場 21凱旋國際22金茂廣場23文景苑 24德馨大廈26紫金文昌 27三盛國際廣場 28財富廣場 揚州辦公市場主力分布在大西區(qū)及東區(qū)板塊，目前大西區(qū)辦公市場相對成熟，在售項目較集中，未來市場競爭環(huán)境激烈西區(qū)項目名稱財富廣場太和國際廣場聯(lián)合廣場崇文苑揚子萬象都匯三盛國際

7、文景苑中集紫金文昌恒通金天城總體量（）47261.5512131.919493.4215972.6729545.1311754.194127.5524263.4628118.01去化量（）21936.6111042.9315319.521395818238.142050.882975.8422002.0523884.18存量（）25324.941088.974173.92014.6711306.999703.311151.712261.414233.83西區(qū)項目名稱凱旋國際金緣國際大廈京華城德馨大廈 星座國際九洲大廈華遠國際天地大廈合計總體量（）15742.8215701.6422536.97

8、31403.8112005.521621.347699.87319379.8去化量（）13808.2714134.6218483.8126883.0110814.9221252.797625.99244411.6存量（）1934.551567.024053.164520.81190.58368.5573.8874968.27揚州辦公市場概況/整體存量（已推待售）揚州辦公市場概況/整體存量（已推待售）東區(qū)項目名稱運河城市廣場通運商貿城大世界國際廣場環(huán)球金融城銀泰商務中心東城國際大廈首席國際合計總體量（）62853.6738632.7718282.684600.616515.2823043.283

9、6912.98280841.18去化量（）51916.9323511.1414220.11016295.0923043.2835117.45164104存量（）10936.7415121.634062.4984600.6220.1901795.53116737.18北區(qū)項目名稱江陽商貿城二期五亭龍國際玩具城合計總體量（）18060.57724.2918784.86去化量（）16076.42724.2916800.71存量（）1984.1501984.15截止2014年7月底揚州整體辦公市場已推待售房源總存量在19.37萬方西區(qū)項目名稱財富廣場太和國際廣場聯(lián)合廣場崇文苑揚子萬象都匯三盛國際文景苑

10、中集紫金文昌恒通金天城總辦公面積（）47261.5512131.919493.4215972.679500022493.354127.5524263.4628118.01已推（）47261.5512131.919493.4215972.6729545.1322493.354127.5524263.4628118.01未推未售（）000065454.870000西區(qū)項目名稱凱旋國際金緣國際大廈京華城德馨大廈 星座國際九洲大廈華遠國際天地大廈合計總辦公面積（）15742.8215701.6422536.9731403.8112005.521621.347699.87395573.86已推（）157

11、42.8215701.6422536.9731403.8112005.521621.347699.87330118.99未推未售（）000000065454.87揚州辦公市場概況/整體存量（未推為售）揚州辦公市場概況/整體存量（未推為售）東區(qū)項目名稱運河城市廣場通運商貿城大世界國際廣場環(huán)球金融城銀泰商務中心東城國際大廈首席國際合計總辦公面積（）62853.6763411.818282.623000016515.2823043.2836912.98451019.61已推（）62853.6763411.818282.684600.616515.2823043.2836912.98305620.21

12、未推未售（）000145399.4000145399.4北區(qū)項目名稱江陽商貿城二期五亭龍國際玩具城合計總辦公面積（）18060.57724.2918784.86已推（）18060.57724.2918784.86未推未售（）000截止2014年7月底揚州整體辦公市場未推未售房源總存量在21.06萬方已推未售辦公房源：19.37萬方未來供應量：40.13萬方按照2014年上半年月均去化1.35萬方的速度計算，未來供應量足夠支撐2.5年辦公物業(yè)需求未推未售辦公房源：21.06萬方揚州辦公市場概況/存量總結注：預計2010-2014年揚州目前出讓未開發(fā)地塊商業(yè)存量在200萬方左右，后期項目競爭壓力明

13、顯16是目前行業(yè)內自發(fā)形成的一種叫法，國家及行業(yè)內均無成文的規(guī)范界定。國際上判斷甲級寫字樓主要有8大特征：管理國際化、24小時寫字樓、人性化、空間的舒適性和實用性、數(shù)字化、節(jié)能化、便捷的交通和商務化等等。影響寫字樓產品品質的因素包括：區(qū)位交通、規(guī)模、硬件設施、裝飾裝修、商業(yè)配套、軟件服務和客戶組成。 甲級寫字樓定義指標定義指標定義發(fā)展商背景有良好的市場聲譽的專業(yè)開發(fā)商室內凈高不低于2.6m位置核心商業(yè)區(qū)域，與公共交通系統(tǒng)直接連接樓板承重不低于250公斤/物業(yè)管理國際化的物業(yè)管理公司、豐富的甲級寫字樓管理經驗架高地板不低于70mm體量大于30,000進深不低于8m產權單一產權、只租不售走廊寬度電

14、梯前室：不低于3m公共走廊：不低于1.5m樓層平面整層可出租使用面積超過1,000使用率超過70%采用無柱型設計，單層平面最好是長方形或者方形空調系統(tǒng)四管制風機盤管系統(tǒng)或VAV系統(tǒng)新風量：30m/人/小時（按照10/人密度計算）24小時機房冷凍水/冷卻水系統(tǒng)具備衛(wèi)生間男女各一，每個按照不低于樓層使用面積的1:10配置甲級寫字樓定義指標定義指標定義24小時熱水供應具備環(huán)保要求ISOI4000認證電力系統(tǒng)雙路供電應急發(fā)電機電力負荷達80-90VA/sqm提供備用的發(fā)電機組，保證供應量為在250千伏安電梯系統(tǒng)（貨梯及消防）載重量：不低于1000公斤/部梯速：1.75米/秒衛(wèi)星天線安裝位置預留具備照明

15、系統(tǒng)公共區(qū)域：350lux租賃區(qū)域：500lux電梯系統(tǒng)（客梯）分區(qū)設置平均等候時間不超過40秒載重量：不低于1350公斤/部梯速：2.5-4.0米/秒配置比例：不高于5000/部設置有電梯空調系統(tǒng)停車位不低于0.9個/100無障礙設計可以考慮垃圾處理設置地下垃圾房甲級寫字樓定義（續(xù)）產品代表寫字樓第一代匯展閣、金萊閣等第二代金馬大廈、天地大廈等第三代九洲大廈、東城國際大廈、凱旋國際大廈、公元國際大廈等第四代聯(lián)合廣場、京華城中城德馨經貿大廈、華遠國際大廈、金天城大廈、運河城市廣場、萬象都匯等第五代環(huán)球金融城從第一代寫字樓到第五代寫字樓，無論是從形象設計、硬件配套，還是建筑技術和材料的使用、理念

16、等方面都有了很大的進步；第四代產品整體特征：高層建筑、玻璃幕墻、豪華大堂、國際品牌電梯、5A智能設施、高級商務服務、中央空調、高級公用衛(wèi)生間、大型會議室、大型地下停車場等；高租金、高物業(yè)管理費；第五代產品整體特征：整合城市大型優(yōu)質資源為寫字樓服務的商務綜合體。揚州辦公市場概況/發(fā)展歷程揚州辦公市場概況/去化情況已建成交付的項目去化情況普遍達到90%左右，新項目去化情況一般去化情況樓盤名稱 總建面積（）可售面積（）套數(shù)（套）去化套數(shù)（套）去化率運河城市廣場25899 685 52751297%環(huán)球金融城84601 84601 82900%首席國際大廈36913 1796 27826995%東城國

17、際23043 0 117117100%財富廣場47262 25236 69629947%太和廣場12132 1047 26023591%聯(lián)合廣場19493 4174 17414779%京華城德馨大廈56279 6672 31827288%揚子萬象都匯29545 11307 25116062%三盛國際廣場22493 12889 31514643%中集紫金文昌24263 2261 272591%金緣大廈24263 2261 15012891%金天城大廈28118 4234 25922385%揚州辦公市場概況/租金水平辦公物業(yè)服務水平普遍不高，租金在0.8-1.4元/M2*日租金水平樓盤名稱 投資開

18、發(fā)售價及租賃價格運河城市廣場華盛置業(yè)1元/*日環(huán)球金融城揚州市德華置地有限公司 首席國際大廈揚州市泰達投資置業(yè)有限公司0.6元/ *日東城國際揚州金利華置業(yè)有限公司0.8元/ *日財富廣場揚州良國地產1.38元/*日太和廣場江蘇源納置業(yè)有限公司1.03元/*日聯(lián)合廣場揚州安廈房地產開發(fā)有限公司1.2元/ *日京華城德馨大廈揚州京華城中城生活置業(yè)有限公司1.4元/ *日揚子萬象都匯揚州揚子江置業(yè)有限責任公司 三盛國際廣場揚州三盛房地產開發(fā)有限公司 中集紫金文昌揚州中集達宇置業(yè)有限公司 金緣大廈金鑫房地產開發(fā)有限公司1.4元/ *日金天城大廈揚州恒通企業(yè)有限公司1.2元/ *日揚州辦公市場概況/空

19、置情況辦公項目空置情況參差不齊，新項目空置率明顯高于老項目空置情況樓盤名稱 套數(shù)（套）去化套數(shù)（套）空置套數(shù)空置率運河城市廣場527512350套左右70%環(huán)球金融城8290未交房100%首席國際大廈27826980套左右30%東城國際11711710套以內8%財富廣場696299500套左右70%太和廣場260235150套左右60%聯(lián)合廣場17414720套左右10%京華城德馨大廈318272220套左右70%揚子萬象都匯251160230套左右90%三盛國際廣場315146未交房100%中集紫金文昌272515套55%金緣大廈15012830套左右20%金天城大廈25922310套左右1

20、0%樓盤名稱 中央空調網絡外立面運河城市廣場地源熱泵光纖石材+幕墻環(huán)球金融城地源熱泵暫無幕墻首席國際大廈日立光纖幕墻東城國際無光纖涂料+幕墻財富廣場無寬帶石材+幕墻太和廣場地源熱泵寬帶大理石+面磚聯(lián)合廣場無寬帶深灰色玻璃幕墻，淺色大理石京華城德馨大廈獨立中央空調光纖玻璃幕墻、大理石，材質高檔揚子萬象都匯無寬帶玻璃幕墻、石材三盛國際廣場暫無暫無幕墻中集紫金文昌分戶式中央空調光纖幕墻金緣大廈無寬帶部分玻璃幕墻，淺色大理石金天城大廈無寬帶玻璃幕墻、大理石，材質高檔揚州辦公市場概況/產品水平高檔項目普遍使用集中供熱供暖，大部分項目為寬帶網絡，外立面均使用幕墻產品水平樓盤名稱物業(yè)公司物業(yè)費（元/月）運河

21、城市廣場珠港物業(yè)未定環(huán)球金融城卓越物業(yè)4.2首席國際大廈珠港物業(yè)1.5東城國際康樂物業(yè)3.0財富廣場揚州萬楊物業(yè)3.0太和廣場揚州萬楊物業(yè)3.0聯(lián)合廣場揚州萬楊物業(yè)1.5京華城德馨大廈新能源物業(yè)3.8揚子萬象都匯深圳鵬基3.5三盛國際廣場揚州萬科商業(yè)經營物業(yè)6.7（中央空調）中集紫金文昌揚州萬楊物業(yè)3.4金緣大廈雙龍大成物業(yè)5.6（冬夏供氣）金天城大廈安康物業(yè)3揚州寫字樓市場低層次、低水平的開發(fā)階段，也直接造成了目前服務于寫字樓的物業(yè)公司品質一般，大都為開發(fā)商自身物業(yè)以及本地部分物業(yè)公司，如萬楊物業(yè)，這些公司大都資質較低，服務水平較差；揚州目前寫字樓物業(yè)費大都集中于3-4元/M2/月（不含中央

22、空調費用）。揚州辦公市場概況/物業(yè)水平辦公物業(yè)服務水平普遍不高，物業(yè)費在3-4元/M2/月物業(yè)水平項目名稱車位數(shù)建筑面積（）車位數(shù)：建筑面積公元國際大廈152411151：270星座國際大廈150320001：213東城國際大廈135400001：296首席國際大廈287360001：125金天城400372901：93環(huán)球金融城16004600001：288運河城市廣場5221180001:266聯(lián)合廣場200左右400001：200揚州辦公市場概況/車位配比隨著汽車時代的到來，客戶對車位配置要求越來越高車位配比候梯廳：陽光、生態(tài)、寬敞、品質電梯間需要融合甲級寫字樓的特色以及與大堂整體效果融

23、合；電梯廳作為除大堂外客戶最關注的公共空間，選材要考究；一般采用高檔大理石不銹鋼裝飾材料，融合與大堂相協(xié)調的地面裝修，形成特有商務特質。揚州辦公市場概況/公共空間公共衛(wèi)生間：衛(wèi)生間細節(jié)之處體現(xiàn)品質高低細節(jié)決定成敗，洗手間設計是最容易忽視的細節(jié)，但卻是客戶實在感知到的地方；設施完備的衛(wèi)生間，與各辦公間門口要有分隔距離；設置玄關和過渡前室，并利用該空間提供人性化服務，如化妝間；在基本裝修方面，地面和墻面選用高檔塊材，配備廁紙、衣物鉤、干手機，選用感應式水龍頭，選用名牌潔具如科馬、科勒、美特、TOTO等。揚州辦公市場概況/公共空間公共導示：國際化的公共導視系統(tǒng)體現(xiàn)一個項目在細節(jié)上的體貼入微，展示項目

24、的品質感和國際商務感；指位明確；采用國際統(tǒng)一圖標；造型精雅；材質商務感強。揚州辦公市場概況/公共空間客戶群需良好辦公環(huán)境的公司總部或部門，如研發(fā)需獨立辦公環(huán)境進行統(tǒng)一人力資源管理的公司：如后臺服務公司呼叫中心等某些不需聚集在商務成本高的市中心公司企業(yè)對公司形象要求高需要濃厚的商業(yè)氛圍以增加商業(yè)機會的服務產業(yè)，如貿易、咨詢、廣告等金融企業(yè)總部：需在市中心的核心地段置業(yè)，以顯示其實力，增強投資人信心客戶心理通過好的辦公環(huán)境，激發(fā)員工創(chuàng)造力及工作效率以獨棟寫字樓承載公司實力和品牌看重公司的綜合商務成本體現(xiàn)公司形象和實力揚州辦公市場概況/客戶情況揚州辦公市場概況/總結整體市場總結：辦公存量：已推在售以

25、及未推未售的庫存量到達40萬方左右，后期市區(qū)去化壓力顯著；項目去化：目前已交付項目去化率基本達到90%左右，去化情況較為良好，相比目前在售項目，去化速度略顯緩慢；空置情況：前期銷售階段辦公產品去化速度較快，但是空置率并沒有達到理想狀態(tài)，主流項目前期去化在90%左右，但相對高端的辦公產品空置率達到50%-70%左右。辦公市場概況整體市場分析公寓市場概況商業(yè)市場概況32公寓是商業(yè)地產投資中最為廣泛的一種地產形式。五個或五個以上居住單位之樓宇，這就是通常我們所說的公寓（ApartmentBuilding）。一般分為：住宅公寓、服務式公寓，服務式公寓主要以酒店式公寓、創(chuàng)業(yè)公寓、青年公寓、白領公寓、青年

26、SOHO等多種業(yè)態(tài)存在。影響公寓品質的因素包括：區(qū)位交通、規(guī)模、硬件設施、裝飾裝修、商業(yè)配套、軟件服務和客戶組成。 公寓定義公寓類型劃分 普通公寓 商務公寓 酒店式公寓目前對公寓的概念沒有嚴格的定義與界定，嚴格來說，目前市場上出現(xiàn)的公寓應屬于住宅的范疇，但它們的功能卻與一般住宅有所不同，且由于各種公寓類型的不同，在產權和年限上也各不相同；一般可以從“面積大小”、“裝修狀況”、“地段位置”、“物業(yè)管理”和“配套設施建設”等方面進行區(qū)分公寓和一般住宅；根據(jù)目前市場上常見的幾種類型，主要分為居住型公寓、商務型公寓、酒店式公寓等幾種類型。普通公寓公寓類型劃分產品特點 戶型面積小，3060平米 精裝修交

27、房標準，拎包即可入住 配套設施完善 物業(yè)提供高于普通住宅的額外優(yōu)質服務 銷售價格一般高于區(qū)域整體水平目標客戶及功能需求： 高級白領及投資客 低首付、低月供 精裝修交房，配套完善，交通方便 具有較大投資價值，升值潛力大此類典型項目為：環(huán)球金融城、星河西岸、高力俬巢等公寓類型劃分產品特點一般處于城市核心地段及商務中心區(qū) 既可居住，又可辦公 具備寫字樓功能，可注冊公司 價格相對寫字樓較低 產權性質為商務公寓，非寫字樓目標客戶及功能需求：自用型客戶，尤其受成長中的中小企業(yè)及創(chuàng)業(yè) 者的偏好 投資者，可作為商住型出租，投資回報率高， 升值潛力大 可注冊公司，價格相對寫字樓低、首付和貸款均有較大吸引商務公寓

28、此類典型項目為：首席國際大廈、五亭龍商務國際、財富廣場、萬馬濱河城1919等公寓類型劃分產品特點面積較小，主力戶型主要在90平米以下，裝修檔次較高 大多位于城市核心繁華地帶、商圈周邊，交通方便 按照星級酒店的設施標準進行建筑的外部及內部設計，體現(xiàn)檔次與舒適性 一般以只租不售和產權式經營為主 大多聘請國際知名品牌物管公司，專業(yè)酒店管理集團提供專業(yè)、細致、科學的酒店式服務，因此物業(yè)管理費也較高目標客戶及功能需求：租客主要以外籍跨國企業(yè)高管、外地企業(yè)長期駐揚州工作高管 購買客戶主要以投資客為主 具備良好的商業(yè)、商務、交通條件 具備較高的投資價值酒店式公寓此類典型項目為：順達廣場公寓類型劃分揚州市公寓

29、產品劃分普通公寓酒店式公寓商務公寓環(huán)球金融城運河壹號公館江南一品英華麗園鉑領公館高力俬巢陽光水岸金輪星城集品嘉園旺庭公館三盛國際廣場力寶廣場京華城雙星公寓幸福魔方太和國際廣場恒通順達廣場（桔子水晶酒店合作部分）萬馬濱河城1919五亭龍商務國際 財富廣場首席國際大廈目前市場公寓項目一般為普通公寓及酒店式公寓，商務公寓一般作為寫字樓使用不同功能產品的市場啟示基于前面介紹的不同產權類型和不同功能的公寓劃分，主要有以下幾點市場啟示：公寓產品劃分界限相對模糊，尤其是產權性質和年限較復雜，需要區(qū)分不同性質和功能；不同產權性質和功能的產品，所產生的價值和投資回報區(qū)別較大，如商務公寓的特殊功能決定了其價格的差

30、異性，在定價時應有所體現(xiàn)；不同公寓產品所針對的目標客戶有所區(qū)別，銷售時需要針對不同產品進行客戶群體的細分，體現(xiàn)產品和功能營銷。揚州公寓市場概況/區(qū)域分布1236459871011121314151617181920揚州公寓項目分布情況在售售罄1集品嘉園2金輪星城3財富廣場4鉑領公館5力寶廣場6高力俬巢7三盛8怡景苑9翡翠城10太和國際廣場11星河西岸12祥生旺庭公館13英華麗園14五亭龍商務國際15陽光水岸16環(huán)球金融城17萬馬濱河城191918運河一品19江南一品20運河壹號公館21恒通順達廣場揚州公寓市場項目主要分布在東區(qū)和西區(qū)板塊，目前在售項目較集中，未來市場競爭環(huán)境激烈。五亭龍商務國際

31、陽光水岸21161712362021揚州公寓市場概況/整體存量（已推待售）西區(qū)項目名稱英華麗園旺庭公館星河西岸太和國際廣場三盛國際力寶廣場怡景苑翡翠城鉑領公館總體量（）20124.1811186.1317674.2512131.910739.1642836.4733742.4717926.82349.7去化量（）13493.1610265.115386.4611183.297144.9323064.3331123.7610042.540存量（）6631.02921.032287.79948.613594.2319772.142618.717884.28349.7西區(qū)項目名稱高力俬巢財富廣場集品

32、嘉園金輪星城合計總體量（）31638.747261.5521641.8822161.6289414.81去化量（）30062.322085.4811451.65821.88186124.88存量（）1576.425176.0710190.2321339.72103289.93揚州公寓市場概況/整體存量（已推待售）截止2014年7月底揚州整體公寓市場已推待售房源總存量在16.13萬方東區(qū)項目名稱環(huán)球金融城運河一品萬馬濱河城1919江南一品運河壹號公館首席國際合計總體量（）27247.767855.0228843.7312178.7811658.53941197194.82去化量（）03125.7

33、26879.58189.048755.54941156360.78存量（）27247.764729.321964.233989.742902.99040834.04北區(qū)項目名稱五亭龍商務國際陽光水岸合計總體量（）32485.283183.9135669.19去化量（）16152.52324.7418477.24存量（）16332.78859.1717191.95西區(qū)項目名稱英華麗園旺庭公館星河西岸太和國際廣場三盛國際力寶廣場怡景苑翡翠城鉑領公館總公寓面積（）20124.1811186.1317674.2512131.910739.1642836.4733742.4717926.82349.7已

34、推（）20124.1811186.1317674.2512131.910739.1642836.4733742.4717926.82349.7未推未售（）000000000西區(qū)項目名稱高力俬巢財富廣場集品嘉園金輪星城合計總公寓面積（）31638.747261.5521641.8822161.6289414.81已推（）31638.747261.5521641.8822161.6289414.81未推未售（）00000揚州公寓市場概況/整體存量（未推未售）揚州公寓市場概況/整體存量（未推未售）東區(qū)項目名稱環(huán)球金融城運河一品萬馬濱河城1919江南一品運河壹號公館首席國際合計總公寓面積（）80000

35、7855.0228843.7312178.7811658.539411149947.1已推（）27247.767855.0228843.7312178.7811658.53941197194.82未推未售（）52752.240000052752.24北區(qū)項目名稱五亭龍商務國際陽光水岸合計總公寓面積（）32485.283183.9135669.19已推（）32485.283183.9135669.19未推未售（）000截止2014年7月底揚州整體辦公市場未推未售房源總存量在5.28萬方已推未售公寓房源：16.13萬方未來供應量：21.41萬方按照2014年上半年月均去化0.52萬方的速度計算，未

36、來供應量足夠支撐45個月公寓物業(yè)需求未推未售公寓房源：5.28萬方揚州公寓市場概況/存量總結注：上半年月均去化面積按主要在售項目平均月度總去化量算出揚州公寓市場概況/典型項目區(qū)域位置：邗江區(qū)邗江中路306號產品組成：公寓+商業(yè)占地面積：3.7萬建筑面積：17萬戶型面積：30-56物業(yè)公司：高力物業(yè)物 業(yè) 費 :2.5元/月成交均價：9500元/交付標準：精裝修交付裝修標準：1500元/去化概況：售罄力寶國際廣場揚州公寓市場概況/典型項目力寶國際廣場項目簡評力寶國際廣場地處揚州市邗江區(qū)，周邊配套環(huán)境成熟，且自身有用大型商場；緊鄰汽車西站以及邗江大道，交通便利力寶國際廣場目前已推房源基本售罄，目前

37、市場價約10500元/，租金1500元/月力寶廣場現(xiàn)階段市場價格達10500元/，較銷售階段均價9500元/上漲約10.5%；且二手房出租狀況良好，租金呈逐步上升趨勢項目賣點地段 周邊社區(qū)條件成熟配套 自身商業(yè)配套交通 緊鄰汽車西站與邗江大道精裝修交付月均備案2套，14年2月年末清盤累積備案9套揚州公寓市場概況/典型項目區(qū)域位置：文昌東路文昌大橋東側產品組成：辦公+公寓+商業(yè)占地面積：8.5萬建筑面積：46.6萬戶型面積：36-67物業(yè)公司：未定物 業(yè) 費 : 未定成交均價：8500元/交付標準：精裝修交付裝修標準：1500元/去化情況：首批房源560套去化約95%環(huán)球金融城揚州公寓市場概況/

38、典型項目環(huán)球金融城項目簡評環(huán)球金融城地處廣陵新城核心區(qū)域，項目周邊規(guī)劃配套齊全，目前尚處開發(fā)建設；緊鄰揚州市主干道文昌路，交通便利環(huán)球金融城公寓一期2014年6月15日開盤，開盤當天推出房源560套，去化450套，去化情況較好，成交均價約8600元/據(jù)悉，目前環(huán)球金融城一期公寓房源已基本售罄，剩余少量公寓尾房在售，二期公寓2014年下半年推出，三期公寓2015年上半年推出項目賣點地段 廣陵新城核心區(qū)域 配套 城慶廣場、李寧體育公園、自身商業(yè)配套交通 臨近汽車東站及文昌路精裝修交付項目總體銷售情況備注：環(huán)球金融城備案受政府阻力，至今未集中備案房屋用途套數(shù)面積（平方米總套數(shù)已售已備案已售未備案可售

39、總面積已售已備案商鋪36003610796.080辦公829198872284600.63227.65揚州公寓市場概況/典型項目區(qū)域位置：江陽西路123號高力汽配城產品組成： 公寓+商鋪占地面積：1.5萬建筑面積：4.3萬戶型面積：24-85物業(yè)公司：高力物業(yè)物 業(yè) 費 : 2元/月成交均價：5500元/交付標準：毛坯交付裝修標準：無去化情況：共735套房源，去化707套高力俬巢揚州公寓市場概況/典型項目高力俬巢項目簡評高力俬巢位于揚州市邗江區(qū)西南角，地理位置相對較偏；緊鄰江陽西路，交通便利高力俬巢2012年10月29日開盤，銷售至今歷時約22個月，目前剩余少量尾房在售高力俬巢地段較偏僻，因此

40、，通過戶型及價格調整帶動銷售。據(jù)悉，高力俬巢成交均價約5500元/，小戶型成交總價約12萬元左右項目賣點價格 成交均價約5500元/，小戶型總價12萬元配套 自身商業(yè)配套交通 緊鄰江陽西路高力俬巢月均備案10套左右，總套數(shù)735套，累積去化707套揚州公寓市場概況/典型項目區(qū)域位置：文匯西路與邗江中路交匯處產品組成：辦公+公寓+商業(yè)+住宅占地面積：4萬建筑面積：22.3萬戶型面積：56-63物業(yè)公司：未定物 業(yè) 費 : 未定成交均價：9000元/交付標準：毛坯交付裝修標準：無去化情況：已推房源去化90%三盛國際廣場三盛國際廣場地段優(yōu)越，周邊配套建設齊全，且自身配有大型商業(yè)設施，已有多家知名品牌

41、入住。公寓定價約9000元/，毛坯交付，與辦公部分處于同一幢樓棟，后期應作為辦公使用揚州公寓市場概況/典型項目三盛國際廣場項目簡評三盛國際廣場位于揚州市邗江區(qū)黃金地段，緊鄰文匯路與邗江路交通便利，自身配有大型商業(yè)設施，項目賣點配套 自身擁有大型商業(yè)設施交通 位于邗江路與文匯路交匯處，出行便利地段 周邊設施齊全，地段成熟三盛國際廣場地段優(yōu)越，辦公備案情況良好，月均備案約14套揚州公寓市場概況/典型項目區(qū)域位置：開發(fā)區(qū)順達路與二橋河路交匯處產品組成：商業(yè)+公寓占地面積：2.3萬建筑面積：7.7萬戶型面積：38-52物業(yè)公司：未定物 業(yè) 費 : 未定成交均價：辦公式公寓8200元/ 精裝修公寓950

42、0元/ 精裝酒店式公寓8700元/裝修標準：1200元/去化情況：1、2#380套房源去化210套 3#210套房源去化30套恒通順達廣場揚州公寓市場概況/典型項目恒通順達廣場項目賣點配套 自身擁有大型商業(yè)設施銷售模式 酒店式公寓通過與桔子水晶酒店合作，客戶購買后返租給桔子水晶酒店（返兩年租金約4萬元/戶，在總房款中直接扣除）項目簡評順達廣場離揚州市主城區(qū)較遠，位于揚州南區(qū)大學城附近，該區(qū)域雖然較為成熟，但投資客群相對受限恒通順達廣場地處汊河大學城附近，自身配有商業(yè)設施，雖然地段較遠，但其推出的酒店式公寓與桔子水晶酒店合作，通過客戶購買后再由桔子水晶酒店進行返租，保證客戶投資收益，通過這一新的

43、銷售模式對項目去化帶來增益。同時，通過首批開盤情況來看，此類公寓去化情況相對較好。時間物業(yè)類型套數(shù)面積(m2)總套數(shù)已備案未備案可售總面積已售已備案2014/8/24車庫100110331.320商鋪346127421525632.65631.7辦公590103354723958.14398.89項目總體銷售情況恒通順達廣場14年8月17日開盤，至8月24日，辦公累積備案10套，開盤去化良好，主要去化房源以精裝修酒店公寓為主 此類項目一般地段成熟或區(qū)域發(fā)展規(guī)劃較為優(yōu)越，并以此作為賣點，結合自身產品打造吸引客戶投資置業(yè)。揚州公寓市場概況/典型項目典型項目小結產品：目前，揚州市場公寓項目產品搭配方

44、面，多采用公寓+商業(yè)的模式，通過開發(fā)商自身對產品的打造，為公寓項目增加配套，從而對后期公寓的去化形成助力，并且自身配套的商業(yè)設施也為后期客戶的入住帶來便利銷售：從個案情況可以看出，目前公寓的銷售方式大致可以分為3類優(yōu)質地段助力去化 此類項目地段較為劣勢，同時土地成本也相對較低，銷售價格方面易于控制，通過低售價來減輕客戶投資壓力，吸引客戶投資置業(yè)低價入市形成快銷 通過銷售后進行返租或其他方式，滿足客戶的投資信心，打消客戶對投資失敗的恐懼，從而促進項目去化銷售模式助力去化產品打造/立面分析玻璃幕墻玻璃幕墻+干掛石材玻璃幕墻+干掛石材玻璃幕墻+干掛石材目前市場高端公寓樓盤多采用玻璃幕墻搭配干掛石材的

45、外立面，凸顯項目品質以及表現(xiàn)外面的質感樓盤名稱 外立面層高（m）樓盤名稱 層高（m）外立面環(huán)球金融城干掛、真石漆3.3鉑領公館3.1干掛、涂料、幕墻萬馬濱河城1919幕墻、真石漆3.2五亭龍商務國際4.5幕墻、干掛江南一品真石漆3.2陽光水岸3.2干掛運河壹號公館干掛、涂料3高力俬巢3.5涂料英華麗園干掛3財富廣場3干掛、幕墻旺庭公館真石漆3.2集品嘉園3干掛、涂料星河西岸真石漆4.2金輪星城5.05干掛涂料太和國際廣場干掛、真石漆3.5三盛國際廣場幕墻4.5力寶廣場涂料、幕墻3.5京華城雙星公寓干掛、幕墻3.2幸福魔方涂料3揚州公寓市場概況/立面分析高品質公寓外立面一般采用干掛石材及玻璃幕墻

46、，普通項目為干掛搭配涂料，層高一般在3.2-3.5米，挑高項目層高達4米以上產品水平樓盤名稱 交付標準樓盤名稱 交付標準環(huán)球金融城精裝修（1800元/）鉑領公館毛坯萬馬濱河城1919毛坯五亭龍商務國際毛坯江南一品毛坯陽光水岸毛坯運河壹號公館精裝修（1500元/）高力俬巢毛坯英華麗園毛坯財富廣場毛坯旺庭公館毛坯、精裝修（1000元/）集品嘉園精裝修（1500元/）星河西岸精裝修（1000元/）金輪星城毛坯太和國際廣場精裝修（1000元/）三盛國際廣場毛坯力寶廣場精裝修（1500元/）京華城雙星公寓精裝修（1500元/）幸福魔方精裝修（1800元/）產品打造/精裝修概況從表格中可以看出，目前揚州市

47、場公寓項目多采用精裝修交付，毛坯交付公寓較少精裝修產品打造/精裝修概況目前揚州市場精品公寓項目交付標準為精裝修交付拎包入住，裝修情況大致如下：功能區(qū)地面墻面頂部設備設施客廳地板或地磚乳膠漆乳膠漆/臥室、書房整體衣柜衛(wèi)生間地磚瓷磚鋁制扣板坐便器、洗手盆、局部五金配件、玻璃隔斷廚房乳膠漆整體櫥柜裝修價格約1500-2000元/整體衣柜整體廚柜乳膠墻面、電器開關洗浴房馬桶、洗手盆樓盤名稱物業(yè)公司物業(yè)費（元/月）環(huán)球金融城未定未定萬馬濱河城1919揚州誠智物業(yè)有限公司0.85江南一品揚州珠港物業(yè)管理公司1.45運河壹號公館南京江鴻物業(yè)發(fā)展有限責任公司（揚州）1.26英華麗園揚州翠崗物業(yè)管理有限公司1.

48、65旺庭公館揚州祥生物業(yè)管理有限公司1.8星河西岸揚州恒通高邁克不動產管理公司1.5太和國際廣場揚州萬楊物業(yè)3.0三盛國際廣場揚州萬科商業(yè)經營物業(yè)6.7元（中央空調）力寶廣場高力物業(yè)2.5京華城雙星公寓新能源物業(yè)3.8幸福魔方揚州華南物業(yè)有限公司1.0鉑領公館揚州金三源物業(yè)1.0五亭龍商務國際未定未定陽光水岸上海新長寧集團仙霞物業(yè)有限公司1.2高力俬巢高力物業(yè)2.5財富廣場南京江鴻物業(yè)發(fā)展有限責任公司1.3集品嘉園揚州中集天宇物業(yè)管理有限公司1.95金輪星城揚州珠港物業(yè)管理公司1.3揚州早期公寓項目物業(yè)服務水平普遍不高，物業(yè)服務費也較低，隨著市場不斷的發(fā)展變化，高品質樓盤受到人們的推崇，從而物

49、業(yè)服務水平也隨之變高，新興高端公寓項目物業(yè)服務費普遍在3元以上。產品打造/物業(yè)水平公寓物業(yè)服務水平隨著公寓項目定位而各有不同，中低端物業(yè)服務費在1.3-1.8元/月之間，高端公寓項目物業(yè)費在3元/月以上物業(yè)水平產品打造/產品面積段揚州主流公寓的主力面積段集中在30-60，公寓面積較為多樣化。產品面積段 面積 項目2030405060708090100以上金輪星城集品嘉園財富廣場高力俬巢鉑領公館 翡翠城 怡景苑 力寶廣場 三盛國際太和國際廣場星河西岸 旺庭公館 英華麗園 產品打造/產品面積段（續(xù)上表） 面積 項目2030405060708090100以上環(huán)球金融城運河一品 萬馬濱河城1919江南

50、一品運河壹號公館五亭龍商務國際陽光水岸價格（元/）環(huán)球金融城萬馬濱河城1919運河一品江南一品運河壹號公館英華麗園祥生旺庭公館星河西岸太和國際廣場三盛國際廣場力寶廣場7000800090001000011000產品打造/價格調查從揚州公寓市場價格調查來看，除個別項目價格或高或低，主力價段集中在7000-9000元/。怡景苑翡翠城鉑領公館五亭龍商務國際陽光水岸高力俬巢財富廣場集品嘉園金輪星城案名購買客戶區(qū)域屬性目的環(huán)球金融城主要是東區(qū)周邊及江都區(qū)30-40歲企業(yè)管理層，個體老板，政府部門職員投資客占90%濱河城1919西南區(qū)域客戶，揚州本地客戶28-45歲企業(yè)管理層，個體老板，普通職工投資客戶占

51、80%江南一品東區(qū)及江都區(qū)為主東區(qū)原住民，周邊拆遷戶，投資客80%投資運河一號公館主城區(qū)客戶、東區(qū)客戶25-40歲企業(yè)高管、私營老板，企事業(yè)客戶，政府部門職員投資70%首席國際大廈東區(qū)及江都區(qū)為主江都區(qū)、東區(qū)私營業(yè)主，周邊拆遷戶投資投資90%以上英華利園西區(qū)、北區(qū)及周邊原住客戶周邊原住民，拆遷戶投資90%投資祥生旺庭公館西區(qū)及周邊客戶25-45歲企業(yè)高管、私營業(yè)主、西區(qū)拆遷戶80%投資星河西岸西區(qū)及周邊客戶西區(qū)及西南片區(qū)投資客戶、周報私營業(yè)主80%投資太和國際廣場主要是西區(qū)周邊人群企事業(yè)管理層、私營業(yè)主投資三盛國際廣場主要是西區(qū)周邊客戶企事業(yè)客戶、西區(qū)周邊原住民、政府部門職員投資客戶占80%力

52、寶廣場主要是西區(qū)周邊客戶周邊拆遷戶投資、私營業(yè)主投資客戶占75%怡景苑主要是西區(qū)周邊客戶私營業(yè)主，周邊拆遷戶投資客戶占85%幸福魔方主要是西區(qū)周邊客戶揚廟投資客，私營業(yè)主、職大教職員工投資客戶占80%鉑領公館主要是西區(qū)周邊客戶周邊就業(yè)人員、私營業(yè)主投資客戶占85%五亭龍商務國際主要是北區(qū)周邊和在周邊做生意的個體老板玩具行業(yè)私營業(yè)主投資陽光水岸主要是北區(qū)周邊人群北區(qū)原住民、企事業(yè)單位管理、私營業(yè)主投資高力俬巢主要西區(qū)周邊和蔣王鎮(zhèn)西區(qū)就業(yè)人員、普通職工投資客占90%財富廣場主要西區(qū)周邊私營業(yè)主、周邊就業(yè)人員投資集品嘉園主要西南片區(qū)周邊私營業(yè)主、周邊原住民、附近就業(yè)人員、企事業(yè)管理投資金輪星城主要西

53、區(qū)周邊私營業(yè)主、周邊原住民、附近就業(yè)人員投資、辦公客戶屬性客群小結根據(jù)市場調研統(tǒng)計表格可以看出，目前揚州市場公寓產品購買客戶主要為私營業(yè)主、企事業(yè)單位高管、區(qū)域原拆遷人員等，而其置業(yè)目的90%以上為投資公寓產品總價以及首付相對住宅、商鋪等產品較低，投資壓力小，并且初期可以出租獲取租金，后期亦可出售獲益客戶群有一定經濟承受能力且有興趣將手頭資金用于投資的客戶外地企業(yè)高管，有資金實力而又不會在此地永久安居，投資于公寓即可住也可以在以后離開時出售獲利工作地點在該區(qū)域的年輕白領地理位置要選擇商業(yè)成熟地段或具有較大辦公人群的區(qū)域品質高于同區(qū)域早期產品，凸顯其競爭力配套齊全，服務完善，給業(yè)主后期生活帶來便

54、利客戶心理首付低，風險小，收益高前期可自住后期可出售獲益總價低，資金壓力小，居住環(huán)境舒適，緊鄰工作區(qū)域，出行方便周邊配套齊全，相較于住宅而言，在承擔少量資金壓力的同時又能擁有便利的生活環(huán)境公寓市場總結公寓產品劃分：普通公寓、酒店式公寓、商務公寓，目前揚州市場多為普通公寓與商務公寓，酒店式公寓僅有恒通順達廣場與橘子水晶酒店合作的部分公寓；市場存量：未來揚州市場公寓存量約21.41萬方，體量較大，但從統(tǒng)計列表中可以看出，多數(shù)為住宅項目搭配建設的公寓，且此類項目多為尾盤，并且未進行有針對性的銷售動作；產品打造：越來越趨向于高端產品建設，產品搭配多采用公寓+商業(yè)設施的模式，彼此對銷售去化形成助力；銷售

55、模式：大致分為三類：1.優(yōu)質地段，通過自身的優(yōu)質資源對項目去化帶來助力；2.通過價格吸引客戶投資，加速去化；3.采用新型銷售模式，對銷售去化形成助力；客群方面：多為企業(yè)高管、個體商戶等具有一定資金實力的客戶前來投資置業(yè)。整體市場總結：辦公市場概況整體市場分析公寓市場概況商業(yè)市場概況揚州商鋪市場分析/項目分布1揚州商鋪項目分布情況1大世界國際廣場 2東方國際商業(yè)廣場3明發(fā)商業(yè)廣場4環(huán)球金融城5和昌運河天街6通運商貿城7中港金屬交易城8教場9匯金廣場10綠地尚錦匯11萬宇城12萬科彩虹匯13五亭龍商務國際14恒通順達廣場15三盛國際廣場16昌建廣場17月星家具國際廣場18瘦西湖旅游休閑文化廣場19

56、瘦西湖新天地揚州商業(yè)項目商鋪分布較為分散；專業(yè)市場商鋪主要集中于運河南路沿線及周邊地區(qū)2345678910111213141516商業(yè)項目商鋪專業(yè)市場商鋪171819揚州商鋪市場成交排行榜中，專業(yè)市場商鋪與商業(yè)項目商鋪占絕大比重，縱觀年度銷售T0P5，絕大多數(shù)項目的銷售量還處在較低水平市場格局2013年度商鋪成交排行榜TOP10（按照面積排序）排號 項目名稱商鋪屬性成交面積(） 成交套數(shù)(套)1大上海御龍灣商業(yè)項目29103.4782瘦西湖旅游休閑文化廣場商業(yè)項目20358.2653東方國際商業(yè)廣場專業(yè)市場16157.72504月星家居國際廣場專業(yè)市場11446.762815錦都揚州國際酒店用

57、品城專業(yè)市場6187.17836凱運壹位廣場商業(yè)項目5928.51447揚州中港金屬交易城專業(yè)市場5926.63888富川瑞園住宅配套5585.92429通運商貿城專業(yè)市場5128.543610中星海上紫郡住宅配套4973.62142014年1-8月商鋪銷售TOP5名排行榜（按照面積排序）排號 項目名稱商鋪屬性成交面積(） 成交套數(shù)(套)1瘦西湖旅游休閑文化廣場商業(yè)項目1976312貴宇商業(yè)廣場商業(yè)項目11477893月星家具國際廣場專業(yè)市場105871884東方國際食品城專業(yè)市場62191115瘦西湖新天地商業(yè)項目587887數(shù)據(jù)截止至2013年12月30日數(shù)據(jù)截止至2014年8月25日揚州

58、商鋪市場分析/市場特征2013-2014年8月?lián)P州商鋪市場排行榜：商業(yè)項目商鋪市場揚州商鋪市場分析/商業(yè)項目商鋪市場項目名稱總體量（）去化量（）存量（）綠地尚錦匯65114.6624894.7740219.89萬宇城18822.916907.531915.37恒通順達廣場25632.65321.3920311.21三盛國際廣場21559.96081.0615478.84昌建廣場 明發(fā)商業(yè)廣場266526.733121.51233405.2環(huán)球金融城40000040000和昌運河天街74325.94698.1869627.72大世界國際廣場15695.8613159.072536.79萬科彩虹匯

59、瘦西湖旅游休閑文化廣場27049.5526468.95580.6瘦西湖新天地56659.145872.8710786.23總計611387.1176525.3434861.8揚州商業(yè)項目商鋪存量約為43.49萬方，未來存量去化壓力明顯存量情況房地產信息網數(shù)據(jù)，可能與實際調研情況有出入揚州商鋪市場分析/商業(yè)項目商鋪市場揚州商業(yè)項目商鋪市場去化情況參差不齊，入市時間較長、地理位置較優(yōu)的項目去化均已過半去化情況樓盤名稱 總建面積可售面積套數(shù)去化套數(shù)去化率（）（）（套）（套）大世界國際廣場15695.862536.7945642984%明發(fā)商業(yè)廣場266526.7233405.16236265712%

60、環(huán)球金融城 4000010796.083600%和昌運河天街74325.97669.01955210%教場20089匯金廣場8784.542841.6116312668%綠地尚錦匯65114.6640200.91149843938%萬宇城18822.91915.3726323190%萬科彩虹匯76215恒通順達廣場25632.620311.2134612021%三盛國際廣場21560154791448628%瘦西湖文化廣場27049.55580.6141398%瘦西湖新天地56659.110786.2381978381%房地產信息網數(shù)據(jù)，可能與實際調研情況有出入揚州商鋪市場分析/商業(yè)項目商鋪市