XX項(xiàng)目總體策劃方案

1、項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告XXX項(xiàng)目可行性報(bào)告 PAGE 29XXX項(xiàng)項(xiàng)目總體體策劃方方案第一部分分：項(xiàng)目目市場(chǎng)調(diào)調(diào)查報(bào)告告一、調(diào)查查說(shuō)明（一）調(diào)調(diào)查目的的確定XXXX項(xiàng)目目區(qū)域概概況，確確定項(xiàng)目目的市場(chǎng)場(chǎng)定位，搞清在在開(kāi)發(fā)中中不清楚楚的問(wèn)題題，對(duì)項(xiàng)項(xiàng)目的可可行性進(jìn)進(jìn)行分析析，并對(duì)對(duì)項(xiàng)目的的規(guī)劃設(shè)設(shè)計(jì)提供供建議和和構(gòu)想。（二）調(diào)調(diào)查內(nèi)容容1、某市市經(jīng)濟(jì)發(fā)發(fā)展?fàn)顩r況2、本項(xiàng)項(xiàng)目周邊邊區(qū)域狀狀況調(diào)查查3、同類(lèi)類(lèi)競(jìng)爭(zhēng)性性項(xiàng)目調(diào)調(diào)查4、區(qū)域域消費(fèi)者者調(diào)查（三）調(diào)調(diào)查方法法搜集二手手信息、現(xiàn)場(chǎng)調(diào)調(diào)查法、問(wèn)卷調(diào)調(diào)查法（四）調(diào)調(diào)查范圍圍以XXXX為中心心，周邊邊約1公公里的區(qū)區(qū)域。具具體區(qū)域域?yàn)槟呈惺薪?jīng)七路路以北，經(jīng)

2、一路路以南，緯六路路以東，順和高高架路以以西的區(qū)區(qū)域。（五）樣樣本量1、商場(chǎng)場(chǎng)/超市市：8個(gè)個(gè)2、寫(xiě)字字樓：66個(gè)3、目標(biāo)標(biāo)客戶（問(wèn)卷）：3550份（六）調(diào)調(diào)查時(shí)間間：20004年年5月225日6月99日（七）研研究方法法：定性性分析與與定量分分析相結(jié)結(jié)合二、本項(xiàng)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)濟(jì)環(huán)境分分析（一）220033年某市市整體經(jīng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展展?fàn)顩r20033年，某某市國(guó)民民經(jīng)濟(jì)快快速發(fā)展展。經(jīng)初初步核算算，全市市GDPP達(dá)到113677.8億億元，比比上年增增長(zhǎng)144.5%。第一一產(chǎn)業(yè)增增加值1105.0億元元，增長(zhǎng)長(zhǎng)5.00%；第第二產(chǎn)業(yè)業(yè)增加值值5999.6億億元，增增長(zhǎng)188.0%；第三三產(chǎn)業(yè)增增加值666

3、3.2億元元，增長(zhǎng)長(zhǎng)13.0%。三次產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的比比例為77.7：43.8：448.55。人均均國(guó)內(nèi)生生產(chǎn)總值值236632元元（按現(xiàn)現(xiàn)行匯率率折算為為28555美元元），可可比增長(zhǎng)長(zhǎng)13.2%。同時(shí)，某某市物價(jià)價(jià)水平平平穩(wěn)回升升。居民民消費(fèi)價(jià)價(jià)格總水水平比上上年下降降0.11%，降降幅明顯顯縮小。其中：食品類(lèi)類(lèi)、居住住類(lèi)、煙煙酒及用用品類(lèi)分分別上漲漲0.99%33.6%；衣著著類(lèi)、家家庭設(shè)備備及維修修服務(wù)類(lèi)類(lèi)、醫(yī)療療保健和和個(gè)人用用品類(lèi)、交通和和通訊類(lèi)類(lèi)、娛樂(lè)樂(lè)教育文文化用品品及服務(wù)務(wù)類(lèi)分別別下降00.7%4.3%。工業(yè)品品出廠價(jià)價(jià)格上升升3.22%；原原材料、燃料、動(dòng)力購(gòu)購(gòu)進(jìn)價(jià)格格上升111.

4、22%。經(jīng)濟(jì)和社社會(huì)發(fā)展展中存在在的主要要困難和和問(wèn)題是是：經(jīng)濟(jì)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)調(diào)整步伐伐不快；外向經(jīng)經(jīng)濟(jì)依然然薄弱；就業(yè)壓壓力仍然然較大；城鄉(xiāng)居居民收入入差距擴(kuò)擴(kuò)大；社社會(huì)保障障體系尚尚需完善善；保障障水平有有待提高高等。（二）某某市商業(yè)業(yè)發(fā)展?fàn)顮顩r20033年，某某市全年年實(shí)現(xiàn)社社會(huì)消費(fèi)費(fèi)品零售售總額5533.2億元元，比上上年增長(zhǎng)長(zhǎng)15.6%。其中：批發(fā)零零售貿(mào)易易業(yè)零售售額4333.22億元，增長(zhǎng)115.77%；餐餐飲業(yè)零零售額774.44億元，增長(zhǎng)115.44%。按按經(jīng)濟(jì)類(lèi)類(lèi)型分，國(guó)有及及國(guó)有控控股零售售額833.6億億元，增增長(zhǎng)9.3%；集體經(jīng)經(jīng)濟(jì)零售售額788億元，增長(zhǎng)55.3%；個(gè)體體

5、私營(yíng)經(jīng)經(jīng)濟(jì)零售售額3002.66億元，增長(zhǎng)119.66%；其其他經(jīng)濟(jì)濟(jì)零售額額69億億元，增增長(zhǎng)200.8%。連鎖鎖企業(yè)商商品銷(xiāo)售售總額占占全市社社會(huì)消費(fèi)費(fèi)品零售售額的比比重達(dá)224.66%，同同比提高高5.55個(gè)百分分點(diǎn)。限額額以上批批零貿(mào)易易業(yè)（指指批發(fā)業(yè)業(yè)年銷(xiāo)售售額20000萬(wàn)萬(wàn)元以上上和零售售業(yè)年銷(xiāo)銷(xiāo)售額5500萬(wàn)萬(wàn)元以上上的企業(yè)業(yè)）商品品銷(xiāo)售額額5866億元，增長(zhǎng)337.22%，連連鎖商店店商品銷(xiāo)銷(xiāo)售總額額1311億元，增長(zhǎng)337.77%。（三）某某市居民民生活狀狀況與分分析至20003年底底，某市市常住總總?cè)丝?582.6萬(wàn)人人，比上上年增長(zhǎng)長(zhǎng)1.33%。全全市人口口出生率率9.4

6、43，死亡亡率7.35，自然然增長(zhǎng)率率2.008，機(jī)械械增長(zhǎng)率率14.2%，其中市市區(qū)凈遷遷入人口口8.55萬(wàn)人，增長(zhǎng)11.4倍倍。全市市男女性性比例為為1022：1000。20003年年在崗職職工工資資總額1126.4億元元，比上上年增長(zhǎng)長(zhǎng)12.8%；在崗職職工平均均工資1162332元，增長(zhǎng)112.88%。其其中：中中央屬單單位在崗崗職工平平均工資資223394元元，增長(zhǎng)長(zhǎng)17.2%；省屬單單位在崗崗職工平平均工資資204498元元，增長(zhǎng)長(zhǎng)14.1%；市級(jí)單單位在崗崗職工平平均工資資148860元元，增長(zhǎng)長(zhǎng)11.0%；縣及縣縣以下單單位在崗崗職工平平均工資資124488元元，增長(zhǎng)長(zhǎng)13.1

7、%。20003年，城市市市區(qū)居民民人均可可支配收收入為1110113元，增長(zhǎng)99.1%；人均均消費(fèi)性性支出883955元，增增長(zhǎng)7.4%。農(nóng)民人人均純收收入36619.3元，增長(zhǎng)77.9%；人均均生活費(fèi)費(fèi)支出223166.2元元，增長(zhǎng)長(zhǎng)8.55%。城城鄉(xiāng)居民民的消費(fèi)費(fèi)結(jié)構(gòu)發(fā)發(fā)生較大大變化，生活質(zhì)質(zhì)量提高高。城市市恩格爾爾系數(shù)331.11%，農(nóng)農(nóng)村恩格格爾系數(shù)數(shù)38.9%，分別比比上年減減少1.8和00.9個(gè)個(gè)百分點(diǎn)點(diǎn)。（四）結(jié)結(jié)論某市近年年來(lái)，經(jīng)經(jīng)濟(jì)持續(xù)續(xù)快速發(fā)發(fā)展，商商品市場(chǎng)場(chǎng)繁榮興興旺，人人民的生生活水平平不斷提提高，居居民購(gòu)買(mǎi)買(mǎi)力不斷斷增強(qiáng)。這為本本項(xiàng)目的的開(kāi)發(fā)提提供了良良好的大大環(huán)境。

8、三、本項(xiàng)項(xiàng)目周邊邊環(huán)境分分析（一）街街區(qū)功能能描述經(jīng)過(guò)實(shí)地地調(diào)查統(tǒng)統(tǒng)計(jì)，在在該區(qū)域域內(nèi)擁有有城市主主干道四四條，分分別為緯緯二路、經(jīng)七路路、經(jīng)二二路和經(jīng)經(jīng)一路；擁有城城市支道道六條；擁有銀銀行、證證券、保保險(xiǎn)等金金融網(wǎng)點(diǎn)點(diǎn)57個(gè)個(gè)，擁有有商場(chǎng)、超市、專(zhuān)業(yè)市市場(chǎng)等大大型商業(yè)業(yè)場(chǎng)所共共15個(gè)個(gè)，擁有有學(xué)校、書(shū)店、圖書(shū)館館等文化化教育場(chǎng)場(chǎng)所188個(gè)，擁?yè)碛懈鞣N種休閑娛娛樂(lè)場(chǎng)所所共422個(gè)，擁?yè)碛袑?xiě)字字樓、賓賓館等商商務(wù)機(jī)構(gòu)構(gòu)30個(gè)個(gè)。從絕對(duì)數(shù)數(shù)量上分分析，區(qū)區(qū)域內(nèi)商商業(yè)場(chǎng)所所的數(shù)量量相對(duì)較較少。由由于泉城城路商業(yè)業(yè)街的商商圈優(yōu)勢(shì)勢(shì)逐步突突出，加加上該區(qū)區(qū)域內(nèi)人人民商場(chǎng)場(chǎng)、XXXX商場(chǎng)場(chǎng)的營(yíng)業(yè)業(yè)狀況每

9、每況愈下下，商業(yè)業(yè)中心逐逐步轉(zhuǎn)移移到泉城城路區(qū)域域。以XXXX商商場(chǎng)和人人民商場(chǎng)場(chǎng)為兩極極，由經(jīng)經(jīng)四路地地下商城城相連接接而組成成的商業(yè)業(yè)帶，成成為某市市的亞商商業(yè)圈。同時(shí)，區(qū)區(qū)域內(nèi)金金融機(jī)構(gòu)構(gòu)和商務(wù)務(wù)場(chǎng)所的的迅速發(fā)發(fā)展，使使得人流流、物流流、資金金流都在在此集中中。因此此，該區(qū)區(qū)域的商商業(yè)中心心地位正正在下降降，而作作為中心心商務(wù)區(qū)區(qū)（CBBD）的的地位正正在上升升。（二）區(qū)區(qū)域人文文環(huán)境分分析本區(qū)域?yàn)槟呈械睦铣菂^(qū)，區(qū)域內(nèi)臨街建筑多為現(xiàn)代化的高樓，但高樓后面則是老式的危房、簡(jiǎn)陋用房。社區(qū)環(huán)境較差，衛(wèi)生狀況不佳。居民特點(diǎn)：區(qū)域內(nèi)多為老某居民，素質(zhì)較高，購(gòu)買(mǎi)力較強(qiáng)，對(duì)城市有強(qiáng)烈的感情。某市亞商圈

10、的核心（三）商商業(yè)環(huán)境境以XXX和人民商場(chǎng)為兩極，中間加上經(jīng)四路人防地下商城、順和商業(yè)街、火車(chē)站等，共同組成某市的亞商業(yè)圈。以經(jīng)營(yíng)服裝、古文化用品、休閑娛樂(lè)、小吃等為主。XX路：城市主干道，緯二路以西為雙向四車(chē)道，以東為雙向六車(chē)道車(chē)流量為45輛/分鐘，有12條公交線路。道路中心設(shè)有人行天橋。（四）道道路交通通系統(tǒng)XX路：城市支道，基本上是小吃一條街，很少有機(jī)動(dòng)車(chē)通過(guò)。XX路：城市主干道，雙向六車(chē)道，車(chē)流量約41輛/分鐘，有10條公交線路。道路比較完善，交通較為便利XX路：城市次干道，雙向兩車(chē)道，車(chē)流量約為27輛/分鐘。（五）結(jié)結(jié)論本區(qū)域道道路干支支交錯(cuò)，可直達(dá)達(dá)城市的的各個(gè)區(qū)區(qū)域，交交通較為為

11、便利；區(qū)域環(huán)環(huán)境狀況況一般，現(xiàn)代化化的建筑筑與老建建筑相互互交錯(cuò)；居民素素質(zhì)較高高，購(gòu)買(mǎi)買(mǎi)力較強(qiáng)強(qiáng)；有較較好的商商業(yè)基礎(chǔ)礎(chǔ)，具備備成為中中央商務(wù)務(wù)區(qū)的條條件。因因此，該該區(qū)域比比較符合合本項(xiàng)目目的條件件。四、區(qū)域域市場(chǎng)現(xiàn)現(xiàn)狀判斷斷（一）本本區(qū)域商商圈范圍圍界定本區(qū)域商商圈范圍圍可以向向東、向向北和向向南延伸伸，東面面可與人人防地下下商城、人民商商場(chǎng)相連連接，南南面可以以接上經(jīng)經(jīng)七路的的繁華地地段，北北面可以以連通到到火車(chē)站站。本區(qū)區(qū)域商圈圈的范圍圍基本上上就是以以經(jīng)四路路東段為為主，以以人民商商場(chǎng)和XXXX商商場(chǎng)為兩兩端，輻輻射周?chē)鷩鷧^(qū)域的的。（二）區(qū)區(qū)域內(nèi)商商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)點(diǎn)分布及及競(jìng)爭(zhēng)分分析1、商

12、業(yè)業(yè)網(wǎng)點(diǎn)分分布在該區(qū)域域內(nèi)，對(duì)對(duì)我公司司項(xiàng)目有有直接影影響的商商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)點(diǎn)有7個(gè)個(gè)，分別別是XXXX商場(chǎng)場(chǎng)、人民民商場(chǎng)、人防商商城、萬(wàn)萬(wàn)隆超市市連鎖店店（三個(gè)個(gè)分店）和益康康百姓超超市。在在分布上上，XXXX商場(chǎng)場(chǎng)、人防防商城、人民商商場(chǎng)分布布在經(jīng)四四路的兩兩側(cè)，萬(wàn)萬(wàn)隆連鎖鎖超市的的三個(gè)分分店分布布在經(jīng)七七路、小小緯二路路和館驛驛街，益益康百姓姓超市分分布在經(jīng)經(jīng)五路和和緯三路路交叉口口。除此之外外，對(duì)我我公司項(xiàng)項(xiàng)目有間間接影響響的商業(yè)業(yè)網(wǎng)點(diǎn)有有沃爾瑪瑪、銀座座、嘉華華、華聯(lián)聯(lián)和大潤(rùn)潤(rùn)發(fā)的天天橋店。其中，沃爾瑪瑪超市在在泉城路路，銀座座購(gòu)物廣廣場(chǎng)在濼濼源大街街，嘉華華商場(chǎng)在在，華聯(lián)聯(lián)商場(chǎng)在在，大潤(rùn)

13、潤(rùn)發(fā)天橋橋店在堤堤口路。2、競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)強(qiáng)度分分析（1）人人均超市市面積分分析在本項(xiàng)目目所在的的區(qū)域，大約包包括經(jīng)二二路、館館驛街、魏家莊莊、XXXX和經(jīng)經(jīng)七路共共五個(gè)街街道辦事事處，總總?cè)丝诩s約6.554萬(wàn)人人；區(qū)域域內(nèi)所有有超市的的營(yíng)業(yè)面面積大約約為61140平平方米，見(jiàn)下表表：街道辦事事處人口（萬(wàn)萬(wàn)人）超市名稱(chēng)稱(chēng)營(yíng)業(yè)面積積（m22）經(jīng)二路0.988人民商場(chǎng)場(chǎng)超市21000館驛街0.944萬(wàn)暢超市市20000魏家莊1.777萬(wàn)隆經(jīng)七七路店800XXX1.644萬(wàn)隆小緯緯二路店店700經(jīng)七路1.211萬(wàn)隆館驛驛街店400益康百姓姓超市140共計(jì)6.544共計(jì)61400根據(jù)以上上數(shù)據(jù)計(jì)計(jì)算，該該區(qū)域

14、內(nèi)內(nèi)人均超超市營(yíng)業(yè)業(yè)面積僅僅為0.0944平方米米，超市市營(yíng)業(yè)面面積不足足以滿足足居民的的購(gòu)物需需要。居居民問(wèn)卷卷調(diào)查的的結(jié)果也也顯示，有211.6%的居民民在區(qū)域域之外的的超市如如大潤(rùn)發(fā)發(fā)、華聯(lián)聯(lián)等購(gòu)物物。（2）各各超市客客流量分分析從超市的的客流量量分析，沃爾瑪瑪以其超超強(qiáng)的品品牌吸引引力招徠徠了最多多的顧客客。在本本項(xiàng)目的的區(qū)域內(nèi)內(nèi)，人民民商場(chǎng)的的客流最最多，其其次是XXXX區(qū)區(qū)域的萬(wàn)萬(wàn)隆超市市和萬(wàn)暢暢超市。根據(jù)對(duì)對(duì)居民的的問(wèn)卷調(diào)調(diào)查，有有27.9%的的居民經(jīng)經(jīng)常到人人民商場(chǎng)場(chǎng)購(gòu)物，有255%的居居民到XXXX購(gòu)購(gòu)物，與與上述的的結(jié)論是是一致的的。（注注：以上上數(shù)據(jù)是是各超市市每100分

15、鐘的的客戶流流量）（3）市市場(chǎng)飽和和度指數(shù)數(shù)分析根據(jù)區(qū)域域內(nèi)各超超市的人人流量統(tǒng)統(tǒng)計(jì)，結(jié)結(jié)合居民民平均每每次購(gòu)物物的金額額，可以以計(jì)算出出區(qū)域內(nèi)內(nèi)各個(gè)超超市每月月的營(yíng)業(yè)業(yè)額。結(jié)結(jié)果如下下表：超市名稱(chēng)稱(chēng)每月?tīng)I(yíng)業(yè)業(yè)額（萬(wàn)萬(wàn)元）營(yíng)業(yè)面積積（m22）單位面積積營(yíng)業(yè)額額（元）人民商場(chǎng)場(chǎng)超市3102100014766XXX萬(wàn)萬(wàn)暢超市市3022000015122萬(wàn)隆經(jīng)七七路店76800945萬(wàn)隆小緯緯二路店隆館驛驛街店8400189益康百姓姓超市3814027000共計(jì)8856140014411同時(shí)，根根據(jù)對(duì)居居民的調(diào)調(diào)查分析析，該區(qū)區(qū)域居民民家庭月月消費(fèi)品品支出金金額大約約為52

16、21元，被調(diào)查查者的平平均年齡齡為355歲，平平均家庭庭人口數(shù)數(shù)為2.6人。由此可可知，該該區(qū)域居居民人均均月消費(fèi)費(fèi)品支出出金額約約為2000元。按總?cè)巳丝?.54萬(wàn)萬(wàn)計(jì)算，區(qū)域居居民月消消費(fèi)品支支出總額額達(dá)約為為13008萬(wàn)元元。因此，該該區(qū)域飽飽和賣(mài)場(chǎng)場(chǎng)面積應(yīng)應(yīng)為90077平平方米，但目前前該區(qū)域域已有超超市面積積大約為為61440平方方米，超超市飽和和度指數(shù)數(shù)約為00.322。可以以初步判判斷該區(qū)區(qū)域超市市輕度不不飽和。（三）本本區(qū)域商商業(yè)前景景分析1、區(qū)域域內(nèi)商戶戶對(duì)其商商業(yè)前景景的看法法在該區(qū)域域內(nèi)，認(rèn)認(rèn)為商業(yè)業(yè)前景比比較好和和很好的的商戶占占18.2%，認(rèn)為商商業(yè)前景景不行的的占1

17、11.2%，而有有將近770.77%的商商戶認(rèn)為為該區(qū)域域的商業(yè)業(yè)前景一一般，與與過(guò)去相相比有很很大的差差距。他他們認(rèn)為為主要原原因在于于目前XXXX商商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)營(yíng)落后，產(chǎn)品結(jié)結(jié)構(gòu)單一一且不夠夠檔次，無(wú)法吸吸引客戶戶，也不不能帶動(dòng)動(dòng)周邊的的商業(yè)發(fā)發(fā)展。在調(diào)查對(duì)對(duì)該區(qū)域域投資回回報(bào)的信信心時(shí)，有533.8%的商戶戶認(rèn)為很很難說(shuō)，39.2%的的商戶比比較有信信心。大大部分商商戶認(rèn)為為，只要要XXXX商場(chǎng)的的經(jīng)營(yíng)能能夠得以以改善，他們對(duì)對(duì)該區(qū)域域商業(yè)的的重新崛崛起還是是充滿信信心的。2、居民民對(duì)該區(qū)區(qū)域商業(yè)業(yè)前景的的看法根據(jù)問(wèn)卷卷調(diào)查結(jié)結(jié)果，居居民對(duì)該該區(qū)域的的商業(yè)前前景還是是比較樂(lè)樂(lè)觀的。認(rèn)為該該區(qū)

18、域前前景還可可以、比比較好和和很好的的居民占占66%以上，認(rèn)為該該區(qū)域前前景不行行的只有有9.11%，認(rèn)認(rèn)為該區(qū)區(qū)域商業(yè)業(yè)前景一一般的占占24.5%。他們普普遍認(rèn)為為XXXX商場(chǎng)產(chǎn)產(chǎn)品結(jié)構(gòu)構(gòu)單調(diào)，商品不不全，服服務(wù)質(zhì)量量差，而而且商品品價(jià)格貴貴，與商商品的檔檔次不符符。（四）區(qū)區(qū)域?qū)懽肿謽鞘袌?chǎng)場(chǎng)分析1、區(qū)域域內(nèi)寫(xiě)字字樓市場(chǎng)場(chǎng)總體分分析本項(xiàng)目所所在區(qū)域域?yàn)槟呈惺姓畽C(jī)機(jī)關(guān)集聚聚地，靠靠近火車(chē)車(chē)站，交交通便利利。區(qū)域域內(nèi)集聚聚了明珠珠國(guó)際商商務(wù)港、匯寶大大廈、魯魯能大廈廈等一大大批高檔檔的寫(xiě)字字樓，加加上區(qū)域域內(nèi)的山山東賓館館、某賓賓館、金金橋賓館館、山東東郵電賓賓館等以以及多達(dá)達(dá)57個(gè)個(gè)的金融融

19、網(wǎng)點(diǎn)，使得整整個(gè)城市市的人流流、物流流、資金金流匯集集于此，從而推推動(dòng)該區(qū)區(qū)域成為為某市的的CBDD商務(wù)中中心。該該區(qū)域內(nèi)內(nèi)的寫(xiě)字字樓總體體狀況如如下表所所示：已建成寫(xiě)寫(xiě)字樓在建寫(xiě)字字樓在售/租租寫(xiě)字樓樓匯寶大廈廈齊魯商會(huì)會(huì)大廈匯寶大廈廈魯能大廈廈明珠國(guó)際際商務(wù)港港恒昌大廈廈恒昌大廈廈泉景中房房大廈明珠國(guó)際際商務(wù)港港東興商住住樓泉景中房房大廈其他東興商住住樓2、寫(xiě)字字樓租售售情況分分析在該區(qū)域域內(nèi)，在在售/租租的樓盤(pán)盤(pán)主要有有以上圖圖表中的的五個(gè)，下面的的分析就就以這五五個(gè)樓盤(pán)盤(pán)為樣本本進(jìn)行。（1）租租金/售售價(jià)分析析該區(qū)域內(nèi)內(nèi)的寫(xiě)字字樓部分分采用出出售方式式，部分分采用出出租方式式進(jìn)行營(yíng)營(yíng)銷(xiāo)

20、，也也有部分分樓盤(pán)同同時(shí)采用用出售和和出租兩兩種方式式。具體體情況見(jiàn)見(jiàn)下表：樓盤(pán)名稱(chēng)稱(chēng)租金平均售價(jià)價(jià)XXX大大廈3.5元元/平米米/天80800元XXX大大廈2.5元元/平米米/天66000元XX商務(wù)務(wù)港68000元XX大廈廈70000元XX商住住樓2.8元元/平米米/天其中需要要說(shuō)明的的是，XXXX大大廈目前前只采用用出租方方式經(jīng)營(yíng)營(yíng)而不再再出售，XXXX大廈目目前只出出售而不不出租，上表中中列出它它們的租租金或售售價(jià)是這這些樓盤(pán)盤(pán)以前執(zhí)執(zhí)行的租租金或售售價(jià)，可可以作為為參考。其余樓樓盤(pán)的租租金和售售價(jià)都是是目前正正在執(zhí)行行的價(jià)位位。由以上的的數(shù)據(jù)分分析，區(qū)區(qū)域內(nèi)寫(xiě)寫(xiě)字樓綜綜合區(qū)位位、工程程

21、進(jìn)度等等方面的的差異，其平均均售價(jià)為為68000元/平方米米，平均均租金水水平為22.5元元/平米米/天（注：寫(xiě)寫(xiě)字樓只只提供簡(jiǎn)簡(jiǎn)單裝修修，不提提供辦公公家具和和停車(chē)）。（2）租租售比例例分析目前該區(qū)區(qū)域內(nèi)寫(xiě)寫(xiě)字樓的的租售比比例大致致如下表表：樓盤(pán)名稱(chēng)稱(chēng)租售比例例XXX大大廈95%XXX大大廈55%XX商務(wù)務(wù)港75%XX大廈廈30%XX商住住樓0%整體上看看，區(qū)域域內(nèi)的寫(xiě)寫(xiě)字樓租租售狀況況相差懸懸殊。其其中原因因在于XXXX大大廈已經(jīng)經(jīng)投入運(yùn)運(yùn)行將近近兩年，租售情情況自然然較好；XX商商務(wù)港預(yù)預(yù)計(jì)到220055年6月月份交付付使用，由于市市場(chǎng)推廣廣力度特特別大，目前已已經(jīng)銷(xiāo)售售達(dá)755%，應(yīng)應(yīng)

22、該說(shuō)也也是不錯(cuò)錯(cuò)的；XXX大廈廈建成也也有一年年多的時(shí)時(shí)間，由由于工程程質(zhì)量和和市場(chǎng)形形象的原原因，銷(xiāo)銷(xiāo)售情況況比較差差；XXX大廈目目前接近近竣工，但在現(xiàn)現(xiàn)場(chǎng)沒(méi)有有售樓部部，銷(xiāo)售售力度不不夠，租租售比例例也比較較低；XXX商住住樓為魯魯能的職職工宿舍舍樓，目目前出租租的部分分只是其其下面的的一、二二、三層層，一層層作為商商用，二二層和三三層作為為寫(xiě)字間間出租，據(jù)調(diào)查查截至目目前還沒(méi)沒(méi)有出租租出去。3、寫(xiě)字字樓市場(chǎng)場(chǎng)前景從該區(qū)域域?qū)懽謽菢鞘袌?chǎng)的的租售情情況分析析，總體體上看寫(xiě)寫(xiě)字樓的的市場(chǎng)前前景還是是比較好好的。隨隨著經(jīng)一一路的拓拓寬改造造，以及及區(qū)域內(nèi)內(nèi)眾多高高檔寫(xiě)字字樓的投投入使用用，勢(shì)必

23、必會(huì)帶動(dòng)動(dòng)區(qū)域?qū)憣?xiě)字樓市市場(chǎng)的發(fā)發(fā)展。從從另一方方面看，該區(qū)域域內(nèi)目前前多數(shù)寫(xiě)寫(xiě)字樓是是采用出出售方式式經(jīng)營(yíng)的的，采用用出租方方式的只只有XXXX大廈廈、XXX商住樓樓和其他他一些已已經(jīng)投入入使用的的寫(xiě)字樓樓，而且且XXXX大廈已已經(jīng)基本本出租完完畢、XXX商住住樓沒(méi)有有競(jìng)爭(zhēng)力力。在這這種情況況下，采采用出租租方式的的寫(xiě)字樓樓會(huì)更受受市場(chǎng)的的歡迎。五、區(qū)域域消費(fèi)者者行為分分析（一）區(qū)區(qū)域消費(fèi)費(fèi)者的人人口規(guī)模模及分布布本項(xiàng)目位位于某市市的市中中區(qū)，是是某市的的老城區(qū)區(qū)之一。至20003年年底，某某市常住住總?cè)丝诳?822.6萬(wàn)萬(wàn)人，市市中區(qū)常常住人口口為577.211萬(wàn)人，占某市市全部人人口的比

24、比例為99.822%。本本項(xiàng)目所所輻射區(qū)區(qū)域主要要包括該該區(qū)的經(jīng)經(jīng)二路、館驛街街、魏家家莊、XXXX和和經(jīng)七路路共五個(gè)個(gè)街道辦辦事處，總?cè)丝诳诩s6.54萬(wàn)萬(wàn)人。從人口分分布看，市中區(qū)區(qū)的人口口密度要要小于AAA區(qū)、CC區(qū)區(qū)和DDD區(qū)，僅僅為0.21萬(wàn)萬(wàn)人/kkm2。就本本項(xiàng)目所所輻射的的區(qū)域而而言，人人口密度度約為00.266萬(wàn)人/km22，要高高于市中中區(qū)的平平均水平平。（二）區(qū)區(qū)域消費(fèi)費(fèi)者的購(gòu)購(gòu)買(mǎi)力分分析1、居民民每周購(gòu)購(gòu)物次數(shù)數(shù)分析由以上數(shù)數(shù)據(jù)可知知，區(qū)域域內(nèi)居民民每周購(gòu)購(gòu)物次數(shù)數(shù)在3次次以下的的占有779%，區(qū)域內(nèi)內(nèi)居民每每周購(gòu)物物的平均均次數(shù)為為2.777次。2、居民民每次購(gòu)購(gòu)物金額

25、額分析根據(jù)調(diào)查查，該區(qū)區(qū)域居民民每次購(gòu)購(gòu)物的金金額集中中在200600元，在在此區(qū)間間的居民民比例為為60.5%。經(jīng)過(guò)加加權(quán)計(jì)算算，該區(qū)區(qū)域居民民每次購(gòu)購(gòu)物的平平均金額額為477.4元元。3、居民民家庭月月消費(fèi)零零售商品品金額分分析由下圖可可以分析析，該區(qū)區(qū)域居民民家庭每每月消費(fèi)費(fèi)零售商商品的金金額在7700元元以下所所占比例例為811.3%，區(qū)域域居民家家庭每月月平均消消費(fèi)零售售商品的的金額為為5211元，大大體上等等于平均均每周購(gòu)購(gòu)物次數(shù)數(shù)與每次次購(gòu)物金金額乘積積的四倍倍。（三）區(qū)區(qū)域消費(fèi)費(fèi)者的購(gòu)購(gòu)買(mǎi)行為為分析1、對(duì)目目前購(gòu)物物條件的的態(tài)度分分析經(jīng)過(guò)調(diào)查查，大約約有255.5%的居民民對(duì)目

26、前前的購(gòu)物物條件不不滿意。這些因因素主要要包括購(gòu)購(gòu)物環(huán)境境、店員員服務(wù)態(tài)態(tài)度、產(chǎn)產(chǎn)品質(zhì)量量、價(jià)格格等，其其中購(gòu)物物環(huán)境主主要指停停車(chē)、臨臨時(shí)歇腳腳、結(jié)賬賬等方面面存在的的困難。2、對(duì)商商場(chǎng)（超超市）的的理想距距離分析析由于現(xiàn)代代城市道道路和交交通工具具的發(fā)展展，距離離對(duì)居民民的購(gòu)物物不再產(chǎn)產(chǎn)生決定定性的影影響。同同時(shí)，零零售業(yè)的的迅速發(fā)發(fā)展使得得居民能能夠在最最近的地地方買(mǎi)到到理想的的商品。根據(jù)調(diào)調(diào)查，有有83%的居民民認(rèn)為商商場(chǎng)或超超市的理理想距離離不應(yīng)大大于5000米。各商場(chǎng)場(chǎng)或超市市的免費(fèi)費(fèi)購(gòu)物班班車(chē)可以以減小距距離對(duì)居居民購(gòu)物物的影響響。3、居民民購(gòu)物常常用交通通工具分分析很明顯，居民

27、購(gòu)購(gòu)物最常常用的交交通工具具是公交交車(chē)，因因此，交交通是否否便利對(duì)對(duì)一個(gè)商商場(chǎng)或超超市具有有很大的的影響。其次，有277.9%的居民民習(xí)慣于于步行去去購(gòu)物，26%的居民民會(huì)騎自自行車(chē)去去逛商場(chǎng)場(chǎng)。六、本項(xiàng)項(xiàng)目SWWOT分分析（一）SSWOTT矩陣S（優(yōu)勢(shì)）1、區(qū)位2、交通3、知名度4、購(gòu)買(mǎi)力W（劣勢(shì)）1、人氣 2、配套3、人口 4、競(jìng)爭(zhēng)5、拆遷 6、運(yùn)作7、現(xiàn)狀O（機(jī)會(huì)）XXX商場(chǎng)與天上人間的合作T（威脅）1、非規(guī)劃發(fā)展重點(diǎn)2、潛在競(jìng)爭(zhēng)威脅3、不可預(yù)見(jiàn)因素（二）優(yōu)優(yōu)勢(shì)分析析根據(jù)對(duì)該該區(qū)域的的調(diào)查與與分析，本項(xiàng)目目所擁有有的優(yōu)勢(shì)勢(shì)主要體體現(xiàn)在以以下方面面：1、區(qū)位位優(yōu)勢(shì)。本項(xiàng)目目位于城城市的主主

28、干道緯緯二路與與經(jīng)四路路的交匯匯處，為為某市的的亞商業(yè)業(yè)中心和和商務(wù)中中心區(qū)域域，人流流、物流流、資金金流比較較集中。2、交通通條件優(yōu)優(yōu)越。本本項(xiàng)目臨臨近主干干道，共共有222條公交交線路能能夠直接接到達(dá)XXXX，這對(duì)開(kāi)開(kāi)發(fā)商鋪鋪來(lái)說(shuō)是是得天獨(dú)獨(dú)厚的優(yōu)優(yōu)勢(shì)。3、XXXX聞名名全國(guó)。作為擁?yè)碛?00多年歷歷史的老老字號(hào)商商場(chǎng)，XXXX的的知名度度是相當(dāng)當(dāng)高的，每年都都有眾多多的外地地顧客慕慕名而來(lái)來(lái)。4、區(qū)域域居民購(gòu)購(gòu)買(mǎi)力較較強(qiáng)。經(jīng)經(jīng)調(diào)查統(tǒng)統(tǒng)計(jì)，該該區(qū)域內(nèi)內(nèi)每年人人均超市市消費(fèi)金金額近224000元。而而據(jù)某市市統(tǒng)計(jì)局局信息，20003年全全年人均均消費(fèi)支支出為883955.366元，其其中所有

29、有食品消消費(fèi)支出出占總消消費(fèi)支出出的311.1%，大約約為26600元元。可見(jiàn)見(jiàn)該區(qū)域域居民的的消費(fèi)水水平要高高于城市市的平均均水平，購(gòu)買(mǎi)力力也較強(qiáng)強(qiáng)。（三）劣劣勢(shì)分析析本項(xiàng)目的的劣勢(shì)也也十分明明顯，主主要體現(xiàn)現(xiàn)在：1、區(qū)域域的商業(yè)業(yè)地位在在不斷下下降。由由于XXXX商場(chǎng)場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)營(yíng)落后，來(lái)此處處購(gòu)物的的顧客越越來(lái)越少少，也無(wú)無(wú)法帶動(dòng)動(dòng)周邊商商業(yè)的發(fā)發(fā)展，導(dǎo)導(dǎo)致該區(qū)區(qū)域“人氣”漸失，商業(yè)地地位不斷斷下降，形成惡惡性循環(huán)環(huán)。2、配套套設(shè)施匱匱乏。由由于項(xiàng)目目占地面面積過(guò)小小，無(wú)法法建造大大面積的的停車(chē)場(chǎng)場(chǎng)和休閑閑廣場(chǎng)，使得大大量的客客流無(wú)法法保存下下來(lái)。本本項(xiàng)目處處于主干干道的交交叉口，必須有有足

30、夠大大的廣場(chǎng)場(chǎng)才能存存住過(guò)往往的客流流和車(chē)流流，而在在目前條條件下規(guī)規(guī)劃出大大面積的的停車(chē)場(chǎng)場(chǎng)難度較較大。3、區(qū)域域的人口口密度較較小，地地廣人稀稀。前面面已經(jīng)提提及，市市中區(qū)的的人口密密度僅僅僅高于歷歷城區(qū)和和長(zhǎng)清區(qū)區(qū)，人口口總體規(guī)規(guī)模也一一般。另另?yè)?jù)調(diào)查查，該區(qū)區(qū)域居民民收入相相差懸殊殊，一部部分低收收入的居居民根本本不去超超市購(gòu)物物。4、周邊邊競(jìng)爭(zhēng)對(duì)對(duì)手眾多多。目前前，該區(qū)區(qū)域居民民購(gòu)物的的超市主主要是人人民商場(chǎng)場(chǎng)的超市市、萬(wàn)暢暢超市和和區(qū)域內(nèi)內(nèi)的小型型連鎖超超市，但但區(qū)域外外的大潤(rùn)潤(rùn)發(fā)、沃沃爾瑪、嘉華購(gòu)購(gòu)物廣場(chǎng)場(chǎng)、市華華聯(lián)、銀銀座等都都對(duì)本項(xiàng)項(xiàng)目構(gòu)成成競(jìng)爭(zhēng)。5、拆遷遷工作的的困難。該項(xiàng)

31、目目拆遷會(huì)會(huì)牽涉到到產(chǎn)權(quán)單單位達(dá)220多個(gè)個(gè)，其中中不少是是目前正正在經(jīng)營(yíng)營(yíng)的商戶戶，拆遷遷的阻力力會(huì)非常常大，拆拆遷成本本也會(huì)比比較高。6、我公公司的運(yùn)運(yùn)作實(shí)力力。我公公司的主主要業(yè)務(wù)務(wù)是超市市的運(yùn)作作，對(duì)于于商業(yè)房房地產(chǎn)尤尤其是商商場(chǎng)的運(yùn)運(yùn)作可以以說(shuō)沒(méi)有有經(jīng)驗(yàn)可可以借鑒鑒，因此此在此處處開(kāi)發(fā)綜綜合商城城對(duì)我公公司的運(yùn)運(yùn)作能力力是一個(gè)個(gè)挑戰(zhàn)。7、本項(xiàng)項(xiàng)目的現(xiàn)現(xiàn)狀是：建筑物物比較破破舊，且且布局混混亂；市市場(chǎng)管理理不善，在熱鬧鬧的表面面，使人人感到無(wú)無(wú)序且檔檔次較低低。（四）機(jī)機(jī)會(huì)分析析屬于本項(xiàng)項(xiàng)目的機(jī)機(jī)會(huì)并不不多，從從目前來(lái)來(lái)看，可可以利用用的機(jī)會(huì)會(huì)是XXXX商場(chǎng)場(chǎng)和北京京一家“天上人人間”

32、娛樂(lè)公公司的合合作。XXXX商商場(chǎng)與“天上人人間”合作后后，商場(chǎng)場(chǎng)將由主主營(yíng)零售售業(yè)改為為主營(yíng)休休閑娛樂(lè)樂(lè)。若我我公司能能同時(shí)啟啟動(dòng)這一一項(xiàng)目，則能和和“天上人人間”一起炒炒熱XXXX商業(yè)業(yè)區(qū)，并并在經(jīng)營(yíng)營(yíng)上互為為補(bǔ)充。這樣將將從很大大程度上上促進(jìn)XXXX區(qū)區(qū)域商業(yè)業(yè)的發(fā)展展，降低低項(xiàng)目開(kāi)開(kāi)發(fā)的風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)。（五）威威脅分析析1、XXXX區(qū)域域?qū)儆谀衬呈械睦侠铣菂^(qū)，并非城城市規(guī)劃劃發(fā)展的的重點(diǎn)區(qū)區(qū)域，而而且由于于各方面面原因，本項(xiàng)目目要得到到市領(lǐng)導(dǎo)導(dǎo)的極力力幫助存存在很大大不確定定性。2、潛在在競(jìng)爭(zhēng)對(duì)對(duì)手的威威脅。目目前某市市已經(jīng)有有不少頗頗有實(shí)力力的商業(yè)業(yè)公司在在競(jìng)爭(zhēng)，并伺機(jī)機(jī)擴(kuò)張；同時(shí)還還有許多

33、多外地的的公司準(zhǔn)準(zhǔn)備進(jìn)軍軍某，其其中也不不乏國(guó)際際知名的的商業(yè)機(jī)機(jī)構(gòu)，如如法國(guó)的的毆尚、泰國(guó)的的易初蓮蓮花等。3、其他他的不可可預(yù)見(jiàn)的的因素。政府政政策的變變化，競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境境的變化化，以及及其他一一些不可可預(yù)見(jiàn)的的因素都都會(huì)有可可能對(duì)本本項(xiàng)目形形成威脅脅。（六）對(duì)對(duì)策分析析S（優(yōu)勢(shì)） W（劣勢(shì)）O（機(jī)會(huì)） T（威脅）1、SOO對(duì)策（最大與與最大對(duì)對(duì)策）即根據(jù)本本項(xiàng)目的的優(yōu)勢(shì)，最大限限度地發(fā)發(fā)揮的項(xiàng)項(xiàng)目的機(jī)機(jī)會(huì)，突突出賣(mài)點(diǎn)點(diǎn)，利用用“優(yōu)勢(shì)”和“機(jī)會(huì)”產(chǎn)生的的“合力”，確定定項(xiàng)目開(kāi)開(kāi)發(fā)的相相關(guān)對(duì)策策。對(duì)本項(xiàng)目目來(lái)講，要抓住住XXXX商場(chǎng)的的改造之之際，迅迅速介入入XXXX北部區(qū)區(qū)域的改改造，南南北

34、呼應(yīng)應(yīng)，以建建立巨大大的XXXX改造造效應(yīng)，聚集人人氣。同同時(shí)利用用該區(qū)域域在區(qū)位位、交通通、知名名度和居居民購(gòu)買(mǎi)買(mǎi)力等方方面的優(yōu)優(yōu)勢(shì)，推推動(dòng)本項(xiàng)項(xiàng)目的順順利進(jìn)行行。2、STT對(duì)策（最大對(duì)對(duì)最小對(duì)對(duì)策）即最大限限度的發(fā)發(fā)揮項(xiàng)目目?jī)?yōu)勢(shì)，弱化威威脅。項(xiàng)項(xiàng)目的威威脅主要要來(lái)自外外部因素素，而且且具有極極大的不不確定性性，因此此，弱化化威脅的的最直接接的方法法就是快快速開(kāi)發(fā)發(fā)，快速速清盤(pán)。對(duì)于本本項(xiàng)目而而言，潛潛在的威威脅和不不可預(yù)見(jiàn)見(jiàn)因素的的威脅可可以通過(guò)過(guò)快速開(kāi)開(kāi)發(fā)來(lái)降降低，政政府部門(mén)門(mén)的關(guān)系系需要通通過(guò)公關(guān)關(guān)手段來(lái)來(lái)加以解解決。項(xiàng)目市場(chǎng)定位及規(guī)劃建議3、WOO對(duì)策（最小與與最大對(duì)對(duì)策）即最大限限

35、度的發(fā)發(fā)揮項(xiàng)目目的機(jī)會(huì)會(huì)，把劣劣勢(shì)帶來(lái)來(lái)的負(fù)作作用降到到最小?？梢酝ㄟ^(guò)過(guò)如下的的途徑降降低劣勢(shì)勢(shì)帶來(lái)的的負(fù)作用用：與天天上人間間聯(lián)合炒炒作XXXX商業(yè)業(yè)區(qū)，提提升區(qū)域域的“人氣”；完善善區(qū)域的的商業(yè)配配套設(shè)施施，提高高顧客的的滿意度度；采用用靈活的的拆遷方方式，降降低拆遷遷的阻力力和成本本；采用用靈活的的開(kāi)發(fā)方方式，降降低我公公司單獨(dú)獨(dú)開(kāi)發(fā)商商場(chǎng)和寫(xiě)寫(xiě)字樓的的風(fēng)險(xiǎn)；實(shí)施現(xiàn)現(xiàn)代化的的經(jīng)營(yíng)管管理方式式，提高高商業(yè)運(yùn)運(yùn)作的效效率和商商場(chǎng)的活活力等。七、結(jié)論論通過(guò)以上上各個(gè)方方面的分分析，我我們可以以得出以以下結(jié)論論：該區(qū)區(qū)域是某某市的亞亞商業(yè)中中心和CCBD商商務(wù)中心心；居民民的素質(zhì)質(zhì)較高，購(gòu)買(mǎi)力力

36、較強(qiáng)；該區(qū)域域超市競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)屬于于輕度飽飽和；項(xiàng)項(xiàng)目本身身存在諸諸多的優(yōu)優(yōu)勢(shì)和劣劣勢(shì)、機(jī)機(jī)會(huì)和威威脅等等等?？偟牡膩?lái)說(shuō)，該區(qū)域域比較適適合開(kāi)發(fā)發(fā)含大型型超市在在內(nèi)的綜綜合商城城，但在在具體的的開(kāi)發(fā)過(guò)過(guò)程中有有諸多的的問(wèn)題需需要注意意和解決決。第二部分分：項(xiàng)目目市場(chǎng)定定位及規(guī)規(guī)劃建議議一、項(xiàng)目目市場(chǎng)定定位根據(jù)區(qū)域域的優(yōu)劣劣勢(shì)分析析以及某某市商業(yè)業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)格局，本項(xiàng)目目的市場(chǎng)場(chǎng)定位應(yīng)應(yīng)是面向向大眾的的，集大大型超市市、風(fēng)味味小吃、休閑娛娛樂(lè)為一一體的現(xiàn)現(xiàn)代化綜綜合商城城。首先，本本項(xiàng)目的的目標(biāo)市市場(chǎng)是大大眾市場(chǎng)場(chǎng)。在已已經(jīng)形成成的競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)格局中中，銀座座購(gòu)物廣廣場(chǎng)和貴貴和購(gòu)物物中心鎖鎖定的是是中高端端的

37、客戶戶市場(chǎng)，人民商商場(chǎng)和XXXX商商場(chǎng)的目目標(biāo)市場(chǎng)場(chǎng)為大眾眾市場(chǎng)。對(duì)本項(xiàng)項(xiàng)目而言言，沒(méi)有有必要改改變?cè)瓉?lái)來(lái)的市場(chǎng)場(chǎng)細(xì)分和和競(jìng)爭(zhēng)格格局，將將目標(biāo)市市場(chǎng)定位位在大眾眾市場(chǎng)也也符合對(duì)對(duì)項(xiàng)目的的功能定定位。其次，本本項(xiàng)目的的功能定定位是綜綜合商城城。無(wú)論論從歷史史經(jīng)驗(yàn)還還是對(duì)區(qū)區(qū)域商戶戶的調(diào)查查都可以以認(rèn)定，該區(qū)域域做綜合合商城最最為合適適。與其其他的綜綜合商城城相比，XXXX商城應(yīng)應(yīng)突出其其富有特特色的傳傳統(tǒng)形象象，匯集集全國(guó)各各地知名名的風(fēng)味味小吃、推出面面向大眾眾的現(xiàn)代代化的休休閑娛樂(lè)樂(lè)，提供供豐富多多樣的大大眾化商商品等等等。第三，本本項(xiàng)目的的風(fēng)格定定位是現(xiàn)現(xiàn)代化商商城。目目前XXXX商場(chǎng)場(chǎng)經(jīng)

38、營(yíng)失失敗的根根本原因因就是經(jīng)經(jīng)營(yíng)方式式落后，不符合合人們對(duì)對(duì)現(xiàn)代化化商城的的期望。因此，本項(xiàng)目目一旦推推向市場(chǎng)場(chǎng)，必須須全面改改變?nèi)藗儌儗?duì)XXXX商場(chǎng)場(chǎng)的落后后形象，樹(shù)立起起全新的的現(xiàn)代化化商場(chǎng)的的形象。這就需需要在項(xiàng)項(xiàng)目的建建筑設(shè)計(jì)計(jì)、市場(chǎng)場(chǎng)推廣以以及投入入運(yùn)行后后的經(jīng)營(yíng)營(yíng)方式等等方面做做出重大大的變革革。二、項(xiàng)目目功能策策劃本項(xiàng)目的的整體功功能定位位是集大大型超市市、風(fēng)味味小吃、休閑娛娛樂(lè)等為為一體的的綜合商商城。具具體的功功能策劃劃如下：1、項(xiàng)目目為多層層商場(chǎng)，地下兩兩層，地地上六層層，高度度約300米左右右。地下下兩層為為停車(chē)場(chǎng)場(chǎng)，地上上部分為為商場(chǎng)。2、地面面上一層層為商鋪鋪，主營(yíng)營(yíng)

39、各地風(fēng)風(fēng)味小吃吃；二、三層為為大型超超市，即即超市超市市；四、五層為為服裝服服飾經(jīng)營(yíng)營(yíng)層，主主營(yíng)大眾眾化的品品牌服裝裝服飾；六層為為綜合配配套區(qū)，主營(yíng)休休閑娛樂(lè)樂(lè)、運(yùn)動(dòng)動(dòng)健身等等。三、競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)策略建建議本項(xiàng)目的的總體競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)策略略為差別別化競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)戰(zhàn)略。主要體體現(xiàn)在：1、在項(xiàng)項(xiàng)目定位位方面，本項(xiàng)目目定位于于區(qū)別于于其他商商場(chǎng)的富富有特色色的大眾眾化綜合合商城，“特色”表現(xiàn)在在充分利利用XXXX的歷歷史文化化背景，注重恢恢復(fù)XXXX的歷歷史傳統(tǒng)統(tǒng)和地域域特色，樹(shù)立一一個(gè)明確確的富含含文化內(nèi)內(nèi)容的現(xiàn)現(xiàn)代化商商城。2、在經(jīng)經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)態(tài)的選擇擇上，避避開(kāi)與強(qiáng)強(qiáng)大競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)對(duì)手的的直接競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)，以以經(jīng)營(yíng)大大型超市市、

40、風(fēng)味味小吃和和大眾化化的服裝裝服飾為為主，主主推大眾眾化消費(fèi)費(fèi)。3、在目目標(biāo)市場(chǎng)場(chǎng)的選擇擇上，將將目標(biāo)客客戶定位位于中等等收入的的消費(fèi)者者。在該該區(qū)域甚甚至于整整個(gè)城市市中，中中等收入入的消費(fèi)費(fèi)者都是是最大的的顧客群群體，這這部分顧顧客也是是最有消消費(fèi)潛力力的部分分。4、在商商場(chǎng)的運(yùn)運(yùn)作管理理方面，建議引引進(jìn)專(zhuān)業(yè)業(yè)的營(yíng)銷(xiāo)銷(xiāo)策劃?rùn)C(jī)機(jī)構(gòu)、物物業(yè)管理理企業(yè)等等，幫助助建立獨(dú)獨(dú)特的市市場(chǎng)形象象和良好好的社會(huì)會(huì)聲譽(yù)。5、在招招商過(guò)程程中，嚴(yán)嚴(yán)格把握握對(duì)項(xiàng)目目的市場(chǎng)場(chǎng)定位，防止為為了盡快快回籠資資金而隨隨意引進(jìn)進(jìn)，導(dǎo)致致項(xiàng)目形形象的模模糊，使使得項(xiàng)目目的定位位失去意意義。四、建筑筑規(guī)劃建建議（一）要要把握

41、的的幾個(gè)原原則1、商業(yè)業(yè)性，即即以出售售商品為為目的，以贏利利為目的的；2、文化化性，建建筑與文文化交融融，形成成某市的的精神建建筑與文文化建筑筑；3、開(kāi)放放性，注注重對(duì)傳傳統(tǒng)文化化和外來(lái)來(lái)文化的的吸收、延伸和和創(chuàng)新；4、個(gè)性性化，形形成獨(dú)特特的商業(yè)業(yè)風(fēng)格和和建筑風(fēng)風(fēng)格；5、專(zhuān)業(yè)業(yè)化，商商場(chǎng)運(yùn)作作的專(zhuān)業(yè)業(yè)化，建建筑外觀觀的統(tǒng)一一與整齊齊；6、現(xiàn)代代化，將將豐富的的傳統(tǒng)文文化融入入現(xiàn)代化化的建筑筑當(dāng)中。（二）總總體設(shè)計(jì)計(jì)要點(diǎn)與與設(shè)計(jì)主主題XXX商商業(yè)區(qū)作作為某傳傳統(tǒng)文化化商業(yè)區(qū)區(qū)的核心心，在總總體設(shè)計(jì)計(jì)要點(diǎn)及及設(shè)計(jì)主主題上要要準(zhǔn)確、大膽及及突破。作為本本項(xiàng)目最最大的特特色就是是商業(yè)性性；因此此，

42、建筑筑設(shè)計(jì)概概念與設(shè)設(shè)計(jì)主題題要新穎穎、時(shí)尚尚，倡導(dǎo)導(dǎo)一種現(xiàn)現(xiàn)代與文文化的商商業(yè)性建建筑。1、功能能要點(diǎn)：購(gòu)物、休閑、娛樂(lè)、民俗展展示等；2、形象象要點(diǎn)：商業(yè)性性建筑、文化性性建筑、現(xiàn)代化化建筑；3、設(shè)計(jì)計(jì)主題：人氣、財(cái)氣、喜氣、鬧氣。（三）各各項(xiàng)技術(shù)術(shù)經(jīng)濟(jì)指指標(biāo)建議議用地面積積XXXXXm2總建筑面面積地下停車(chē)車(chē)場(chǎng)XXXXXm2商場(chǎng)及配配套XXXXXm2共計(jì)XXXXXm2容積率XXXXX（四）建建筑形式式及風(fēng)格格建議1、建筑筑形態(tài)：多層，建議做做六層的的商場(chǎng)。2、建筑筑風(fēng)格：后現(xiàn)代代主義的的建筑風(fēng)風(fēng)格，以以粗線條條勾畫(huà)為為主，細(xì)細(xì)部處理理可以充充分體現(xiàn)現(xiàn)文化內(nèi)內(nèi)涵，內(nèi)內(nèi)部裝修修可以注注重文化

43、化的含量量。項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益及社會(huì)效益分析3、建筑筑色彩：目前該該區(qū)域的的辦公樓樓多為銀銀灰色，居民建建筑多為為磚青色色，XXXX商場(chǎng)場(chǎng)主樓為為磚紅色色。為從從區(qū)域的的灰色中中脫穎而而出，建建議本項(xiàng)項(xiàng)目主色色調(diào)使用用淡黃色色，既能能與XXXX商場(chǎng)場(chǎng)相協(xié)調(diào)調(diào)，又能能體現(xiàn)出出特有的的現(xiàn)代氣氣息。第三部分分：項(xiàng)目目經(jīng)濟(jì)效效益及社社會(huì)效益益分析一、項(xiàng)目目基本技技術(shù)經(jīng)濟(jì)濟(jì)指標(biāo)1、 總總占地面面積：XXXXXXm2 規(guī)劃可可用面積積：XXXXXmm2拆遷建筑筑面積：XXXXXm222、 總總建筑面面積：XXXXXXm2 商場(chǎng)及及配套：XXXXXm22 地下停停車(chē)場(chǎng)：XXXXXm223、 容容積率：XXXXX二

44、、項(xiàng)目目投資估估算序號(hào)項(xiàng) 目單方費(fèi)用用（元）投資額（萬(wàn)元）備 注一、土地費(fèi)用用1基本地價(jià)價(jià)2土地出讓讓金3契稅4拆遷安置置費(fèi)用5總計(jì)二、基本建設(shè)設(shè)投資1前期工程程費(fèi)2房屋開(kāi)發(fā)發(fā)費(fèi)2.1建安費(fèi)2.2附屬工程程費(fèi)2.3室外工程程費(fèi)3總計(jì)三、經(jīng)營(yíng)設(shè)備備投資四、項(xiàng)目開(kāi)辦辦費(fèi)五、期間費(fèi)用用1管理費(fèi)用用2財(cái)務(wù)費(fèi)用用3招商費(fèi)用用六、其他費(fèi)用用七、不可預(yù)見(jiàn)見(jiàn)費(fèi)總 計(jì)計(jì)根據(jù)上表表估算，項(xiàng)目總總投資為為XXXXX萬(wàn)元元。按建建筑面積積計(jì)算，單方建建筑面積積成本達(dá)達(dá)到XXXXX元元；除去去地下停停車(chē)場(chǎng)不不能帶來(lái)來(lái)收益之之外，商商場(chǎng)單方方建筑面面積的成成本達(dá)到到XXXXX元。三、項(xiàng)目目資金籌籌措方案案項(xiàng)目在投投入運(yùn)行

45、行前需要要投入近近XX億億元，資資金來(lái)源源主要有有如下三三個(gè)部分分：1、銀行行貸款：XXXXX萬(wàn)元元2、自有有資金：XXXXX萬(wàn)元元3、工程程隊(duì)等墊墊支：XXXXXX萬(wàn)元土地費(fèi)用用第一期期支付XXX%，以后分分期支付付；建設(shè)設(shè)投資先先由工程程隊(duì)墊支支，待項(xiàng)項(xiàng)目完工工后清算算。四、項(xiàng)目目收益預(yù)預(yù)測(cè)項(xiàng)目收益益主要包包括以下下兩個(gè)部部分：1、商鋪鋪?zhàn)饨鹗帐找姘凑諈^(qū)域域內(nèi)同類(lèi)類(lèi)商場(chǎng)的的租金水水平，預(yù)預(yù)計(jì)本項(xiàng)項(xiàng)目一層層的租金金水平能能夠達(dá)到到XX元/平米/天；二二、三層層為超市市超市，不計(jì)算算租金收收益；預(yù)預(yù)計(jì)四層層的租金金能夠達(dá)達(dá)到XXX元/平平米/天天；五、六層的的租金每每平米每每天能夠夠達(dá)到依依次為XXX元和和XX元。經(jīng)加權(quán)權(quán)平均計(jì)計(jì)算，本本項(xiàng)目能能夠?qū)崿F(xiàn)現(xiàn)的租金金水平為為XX元/平米/天，扣扣除其中中的水、電、暖暖、冷、物業(yè)管管理等經(jīng)經(jīng)營(yíng)費(fèi)用用，凈租租金收益益約為XXX元/平米/天。除去超市市超市大大約占XXXXXX平米外外，本項(xiàng)項(xiàng)目可出出租面積積為XXXXX平平米，平平均出租