信托股份有限公司項目策劃調(diào)查報告

1、杭州工商信托股份有限公司 項目調(diào)查報告 交易對手：杭州穗華置業(yè)有限公司 恒大地產(chǎn)集團上海盛建置業(yè)有限公司 項目類不：股權(quán)投資 保證人： 恒大地產(chǎn)集團有限公司 質(zhì)押人： 恒大地產(chǎn)集團上海盛建置業(yè)有限公司 申報部門（部）： 投資銀行部 部門負責(zé)人： 葉大志 調(diào)查人員：孟凡磊 調(diào)查人員：范一棟、沃金濤 申報日期： 2013年9月25日 目 錄 TOC o 1-1 h z u HYPERLINK l _Toc350438423 一、盡職調(diào)查的要緊發(fā)覺、結(jié)論、建議簡述 PAGEREF _Toc350438423 h 2 HYPERLINK l _Toc350438424 二、調(diào)查過程與方法 PAGERE

2、F _Toc350438424 h 5 HYPERLINK l _Toc350438425 三、交易對手 PAGEREF _Toc350438425 h 5 HYPERLINK l _Toc350438426 四、交易項目 PAGEREF _Toc350438426 h 6 HYPERLINK l _Toc350438427 PAGEREF _Toc350438427 h 18 HYPERLINK l _Toc350438428 PAGEREF _Toc350438428 h 27 HYPERLINK l _Toc350438429 PAGEREF _Toc350438429 h 28 HYP

3、ERLINK l _Toc350438430 八、債權(quán)出讓人-上海恒大 PAGEREF _Toc350438430 h 29 HYPERLINK l _Toc350438431 九、上海恒大財務(wù)情況 PAGEREF _Toc350438431 h 42 HYPERLINK l _Toc350438432 十、擔保人恒大集團 PAGEREF _Toc350438432 h 49 HYPERLINK l _Toc350438433 十一、抵押物或質(zhì)押物 PAGEREF _Toc350438433 h 84 HYPERLINK l _Toc350438434 十二、 PAGEREF _Toc3504

4、38434 h 85 HYPERLINK l _Toc350438435 十三、法律與合規(guī) PAGEREF _Toc350438435 h 85 HYPERLINK l _Toc350438436 十四、 PAGEREF _Toc350438436 h 85 HYPERLINK l _Toc350438437 十五、 PAGEREF _Toc350438437 h 86 HYPERLINK l _Toc350438438 十六、 PAGEREF _Toc350438438 h 86 HYPERLINK l _Toc350438439 十七、 PAGEREF _Toc350438439 h 86

5、 HYPERLINK l _Toc350438440 十八、 PAGEREF _Toc350438440 h 87 HYPERLINK l _Toc350438441 十九、 PAGEREF _Toc350438441 h 87盡職調(diào)查的要緊發(fā)覺、結(jié)論、建議簡述交易對手、交易項目、交易建議簡述交易對手：恒大地產(chǎn)集團上海盛建置業(yè)有限公司（以下簡稱“上海恒大”）杭州穗華置業(yè)有限公司（以下簡稱“項目公司”或“杭州穗華”）恒大地產(chǎn)集團有限公司（以下簡稱“恒大集團”）歷史交易項目：無。交易項目：蕭山區(qū)蕭政儲出（2013）21號地塊住宅用地項目（以下簡稱“蕭山城南項目”或“本項目”）交易建議：交易框架我公

6、司擬以集合信托打算資金或其他資金，通過平價受讓項目公司100,000萬元股權(quán)（對應(yīng)約66.67%股權(quán)）以及受讓上海恒大對項目公司100,000萬元債權(quán)的形式，與上海恒大共同投資開發(fā)上述項目。要緊交易架構(gòu)如下：杭州穗華目前注冊資本為2,000萬元,由上海恒大100%持股，上海恒大將在我公司受讓其股權(quán)前將該項目公司注冊資本增至15億元；我公司擬通過發(fā)行集合資金信托打算，一次性或分期募集20億元，其中10億元用于先行受讓上海恒大持有的項目公司的66.67%股權(quán)，且在我公司向上海恒大支付股權(quán)轉(zhuǎn)讓價款之日起五日內(nèi)，或雙方依照第二筆土地款支付進度另行約定的時刻，上海恒大應(yīng)當通過股東借款方式，向項目公司投入

7、本金額許多于10億元無息股東借款，即形成許多于10億元債權(quán)；募集的信托資金的其余10億元由我公司通過以1:1的價格受讓上海恒大持有的對項目公司相應(yīng)金額債權(quán)的方式投入項目公司，到期由項目公司償還或由上海恒大回購；我公司持有的項目公司債權(quán)期限為24個月，該債權(quán)為無息債權(quán)，該部分債權(quán)將由項目公司從信托打算成立6個月起每三個月分期償還，信托打算成立24個月內(nèi)償還完畢。該筆債權(quán)初步償還安排如下：自信托打算成立之日起屆滿6個月償還1億元，屆滿9個月償還6000萬元，屆滿12個月償還6.18億元，屆滿15、18和21個月均償還4400萬元，屆滿24個月償還9000萬元；我公司持有的項目公司股權(quán)將通過項目清算

8、、股權(quán)轉(zhuǎn)讓、項目分紅等方式實現(xiàn)收益和退出。按目前項目開發(fā)打算可能我公司將于投資24個月后實現(xiàn)退出，最遲于投資36個月內(nèi)實現(xiàn)退出。為保證我公司的利益，上海恒大分不在信托打算成立日起23個月屆滿之日、信托成立日起35個月屆滿之日、信托成立日起47個月屆滿之日三個時點承諾應(yīng)達到相應(yīng)經(jīng)營治理目標。依照上海恒大是否達成該等經(jīng)營治理目標，杭州信托在投資24個月、36個月和48個月三個時點有權(quán)選擇按項目公司評估價值或項目公司可能凈收益折算的股權(quán)價格孰高的方式將持有的項目公司股權(quán)出售給上海恒大。（詳細股權(quán)退出方法見附件1）風(fēng)險操縱措施包括：杭州信托作為項目公司的股東，將通過股東會表決、委派董事等方式對項目公司

9、進行監(jiān)管，項目公司重大事項需經(jīng)我公司同意,除雙方另有約定外，項目公司股東在就重大事項進行表決時，上海恒大擁有51%的表決權(quán)，我公司擁有49%的表決權(quán)，項目公司重大事項需經(jīng)持有三分之二表決權(quán)的股東同意后方可實施；杭州信托有權(quán)委派人員參與公司治理，對項目公司的公章和財務(wù)專用章使用進行必要監(jiān)督，項目公司公章、財務(wù)專用章和其他印章必須依照經(jīng)董事會審批通過的印章治理制度進行使用；項目公司原則上封閉運作，未經(jīng)雙方同意，項目公司資金不得用于項目運營之外的其他用途；我公司對項目公司后續(xù)運營所需資金無追加投入義務(wù)，由原股東方負責(zé)投入。上海恒大以其持有的項目公司全部股權(quán)（對應(yīng)注冊資本15億元）為項目公司債權(quán)償還和

10、上述合作事項的履行義務(wù)提供質(zhì)押擔保；恒大集團為項目公司債權(quán)償還和上述合作事項的履行義務(wù)提供連帶責(zé)任保證擔保。收益簡析按信托資金規(guī)模20億元，其中股權(quán)投資10億元、債權(quán)投資10億元，債權(quán)投資2年內(nèi)分期償還，股權(quán)投資期限3年，經(jīng)初步測算可能本項目可獲得信托收入約5.85億元；按受托人綜合酬勞率3%計算，可能我司可獲得受托人酬勞約1.46億元。 盡職調(diào)查的要緊發(fā)覺、結(jié)論、建議要緊優(yōu)勢與效益：項目地理位置優(yōu)越，屬于杭州市蕭山區(qū)南部臥城板塊，地塊周邊自然環(huán)境優(yōu)美，空氣清新，周邊小區(qū)眾多，居住氛圍良好；項目附近有育才路、晨暉路等多條都市干道，道路通暢，交通便利。臨近規(guī)劃地鐵二號線南部臥城站出口，可能201

11、6年年底前通車，對該項目以后銷售較為有利；項目周邊樓盤差不多以毛坯為主，恒大以高性價比的精裝房入市，將會吸引眾多的潛在購房客戶；恒大地產(chǎn)以高周轉(zhuǎn)率和行業(yè)一流成本操縱為核心競爭力，可能該項目有良好的利潤空間；恒大集團為香港聯(lián)交所上市的內(nèi)地房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)龍頭企業(yè)，信用情況良好，經(jīng)營穩(wěn)健，具有豐富的房地產(chǎn)開發(fā)和商業(yè)綜合體開發(fā)經(jīng)驗恒大集團旗下其他在售樓盤銷售情況良好，以后現(xiàn)金流比較充足，具有較強擔保能力。要緊問題與風(fēng)險：項目地塊旁邊有較多在建的安置房小區(qū)，會對項目整體的居住氛圍產(chǎn)生一些不利阻礙；項目有90/70限制，小戶型房源為主，不利于高端方案設(shè)計，且會阻礙到中高端的消費群體，對整體的規(guī)劃設(shè)計及以后

12、產(chǎn)品定位限制較大。與周邊項目目標客戶群類似，市場競爭較為激烈。結(jié)論與建議：該項目臨近地鐵出口南部臥城站，交通便利。此外，該項目為新競得凈地項目，能夠在短時刻內(nèi)進場開工，按照恒大集團一貫的高周轉(zhuǎn)的開發(fā)策略，可能項目現(xiàn)金流情況較好。此外，項目周邊樓盤多以毛坯為主，恒大以標準化產(chǎn)品模式開發(fā)，操縱開發(fā)成本并加以高性價比的精裝房入市，將會吸引眾多的潛在購房客戶，增加了一定的競爭力，市場前景較好。另外，恒大集團具有一定的品牌溢價，對提升項目的價值也會起到積極的作用。此外，恒大集團（內(nèi)資）母公司恒大地產(chǎn)集團為香港聯(lián)交所上市的內(nèi)地房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)龍頭企業(yè)，經(jīng)營穩(wěn)健，信譽良好，具有較強的住宅以及商業(yè)綜合體開發(fā)經(jīng)驗

13、和實力；恒大集團旗下在售樓盤銷售情況良好，以后現(xiàn)金流比較充足穩(wěn)定，土地儲備量大，具有較強擔保能力，風(fēng)險可控。綜上所述，我部建議推進該項目。調(diào)查過程與方法調(diào)查人：葉大志、孟凡磊、范一棟、沃金濤期間與過程：2013年9月，項目調(diào)查人員赴位于上海的恒大集團上海盛建置業(yè)有限公司，與恒大上海分公司副總經(jīng)理黃為壯以及財務(wù)部寸正鵬進行會談，對方介紹了恒大集團以及上海分公司的整體情況、運營模式以及資金需求等，初步確定合作意向，并就合作框架進行探討協(xié)商；2013年9月，恒大集團董事局副主席李鋼、集團董事局副主席秘書孫蓬勃、集團副總裁張常青、集團資金中心副總經(jīng)理黃菲菲、上海分公司董事長楊松濤、上海分公司副總經(jīng)理黃

14、為壯以及上海分公司財務(wù)部寸正鵬一行赴我公司與公司領(lǐng)導(dǎo)以及項目調(diào)查人員會面，雙方就該項目合作細節(jié)以及房產(chǎn)板塊經(jīng)營情況，進展理念、規(guī)劃，以后合作機會進行了溝通探討。2013年9月，集團副總裁張常青、集團資金中心副總經(jīng)理黃菲菲、上海分公司副總經(jīng)理黃為壯以及上海分公司財務(wù)部寸正鵬多次赴杭州工商信托總部與項目調(diào)查人員洽談本項目合作細節(jié)。2013年9月，項目調(diào)查人員赴項目地塊周邊進行調(diào)查，包括周邊樓盤地理位置、交通環(huán)境、施工建設(shè)以及銷售情況。2013年9月，項目調(diào)查人員赴恒大地產(chǎn)集團廣州總部與集團副總裁張常青、集團資金中心副總經(jīng)理黃菲菲就合作協(xié)議以及后期項目治理細節(jié)進行深入商洽。交易對手交易對手為杭州穗華

15、置業(yè)有限公司差不多信息列表差不多信息杭州穗華置業(yè)有限公司營業(yè)執(zhí)照注冊號330181000389840年檢記錄無貸款卡號及密碼尚未辦理年檢記錄無組織機構(gòu)代碼證尚未辦理年檢記錄無特種行業(yè)證號碼暫無資質(zhì)證書暫無成立時刻2013.9.25法人代表及電話號楊松濤注冊地址蕭山區(qū)北干街道金城路1616號嘉瑞培訓(xùn)大廈27層企業(yè)實際地址蕭山區(qū)北干街道金城路1616號嘉瑞培訓(xùn)大廈27層注冊資本2000萬元實收資本2000萬元差不多賬戶行尚未辦理差不多帳戶賬號尚未辦理國稅稅務(wù)登記號碼尚未辦理地稅稅務(wù)登記號碼尚未辦理企業(yè)性質(zhì)有限責(zé)任公司行業(yè)分類房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)營范圍、主營業(yè)務(wù)、主導(dǎo)產(chǎn)品與服務(wù)；房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營、室內(nèi)裝修、安裝

16、制冷空調(diào)設(shè)備、園藝工程。歷史沿革；是為開發(fā)本項目新設(shè)立的項目公司。交易項目商業(yè)打算書背景；土地坐落土地用途土地面積（）建筑面積（）容積率平均地價（萬元/畝）樓面地價（元/）成交價（萬元）東至規(guī)劃蕭然東路,西至呂才莊河河岸綠化帶,北至呂才莊河河岸綠化帶住宅用地98,328176,990-245,8201.8-2.51,75910,557259,500上海恒大于2013年9月3日以259,500萬元價格拍得該地塊，經(jīng)與蕭山國土部門溝通，其中50%的土地款（含保證金）由2013年9月25日向后延展一個月付清，剩余50%土地款將于2014年1月15日前付清。地塊位置圖： 出讓條款：90方以下小戶型占商

17、品住房總面積70%，2015年4月3號前開工，2018年4月3日前竣工。現(xiàn)場情況：該項目地塊內(nèi)地勢較平坦，有少量雜物，有高壓線；地塊完整性良好，內(nèi)有一棟建筑（無人居住，以后可用作建筑工人臨時居住用房，不阻礙施工），拆遷量較少，除此之外為凈地。然而地塊西面、北面環(huán)水，可能需要做地下建設(shè)相關(guān)評測。地塊現(xiàn)狀圖片：地塊周邊情況：地塊周邊除了北側(cè)為在售的得力名門世家小區(qū)，東側(cè)為新出讓的蕭政儲出2013年（22）號地塊、2013年（23）號地塊及在售的綠都四季華庭項目，西側(cè)為在售的匯宇和庭小區(qū)，南側(cè)為空地及安置房。北側(cè)為在售的得力名門世家小區(qū)及河流 東側(cè)為新出讓的蕭政儲出2013年（22）號地塊、（23）

18、號地塊及在售的綠都四季華庭項目西側(cè)為在售的匯宇和庭小區(qū)南側(cè)為空地及安置房。項目所在區(qū)域差不多情況；蕭山地處中國縣域經(jīng)濟最為活躍的長三角南翼，鈔票塘江南岸，東鄰 HYPERLINK /view/6667.htm t _blank 紹興縣，南接 HYPERLINK /view/102005.htm t _blank 諸暨市，西連 HYPERLINK /view/547613.htm t _blank 富陽市，西北接杭州市 HYPERLINK /view/582581.htm t _blank 濱江區(qū)，北頻 HYPERLINK /view/30697.htm t _blank 杭州灣，與 HYPER

19、LINK /view/131660.htm t _blank 海寧市隔江相望。蕭山綜合實力居浙江各縣市區(qū)首位。區(qū)域面積：1,163平方公里。戶籍人口：151萬人，外來人口87.7萬人。（2011年第六次人口普查數(shù)據(jù)）財政情況：2012年，全區(qū)實現(xiàn)生產(chǎn)總值1611.72億元，比上年增長10.1%，財政總收入230.68億元，比上年增長6.3%，其中地點財政一般預(yù)算收入122.68億元，比上年增長8.2%；城鎮(zhèn)居民人均可支配收入40,570元，比上年增長11.8%,農(nóng)民人均純收入20,790元, 增長13.0%。經(jīng)濟情況：2012年全區(qū)實現(xiàn)工業(yè)總產(chǎn)值5,493.26億元，比上年增長9.3%,其中規(guī)

20、模以上工業(yè)產(chǎn)值5,017.49億元，增長10.3%。消費情況：2012年城鎮(zhèn)居民人均生活消費性支出為24,289元，增長7.7%；農(nóng)村居民人均生活消費支出17,154元，增長11.5%。蕭山經(jīng)濟社會進展要緊有以下幾個特點：一、區(qū)域經(jīng)濟進展迅速，民營經(jīng)濟發(fā)達：改革開放以來，蕭山經(jīng)濟飛速進展，連續(xù)多年位列全國縣域社會經(jīng)濟綜合進展指數(shù)測評第七位。先后榮獲“全國十大財神縣（市）”、“全國明星縣（市）”、“中國最令人向往的都市十強”等稱號。蕭山民營經(jīng)濟發(fā)達，約占全區(qū)經(jīng)濟總量的90%，有14家企業(yè)進入全國大企業(yè)集團競爭力500強，28家企業(yè)進入全國500強民營企業(yè)，居民富裕程度高。蕭山主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢突出，已

21、形成紡織印染、機械汽配、精細化工、服裝羽絨、鋼構(gòu)網(wǎng)架等五大支柱行業(yè)，先后獲得“中國羽絨之都”、“中國花邊之都”、“中國鋼結(jié)構(gòu)產(chǎn)業(yè)基地”、“中國汽車零部件產(chǎn)業(yè)基地”等稱號。二、區(qū)位優(yōu)勢明顯：蕭山臨江近海，地理位置優(yōu)越，交通便捷。年吞吐量排名全國第八位的蕭山國際機場坐落境內(nèi)，擴建筑面積7707畝的機場二期現(xiàn)已投入使用。蕭山境內(nèi)鐵路和公路交通路網(wǎng)稠密，滬杭甬高速公路、杭金衢高速公路、104國道、浙贛鐵路和蕭甬鐵路穿境而過，公路密度達160公里/百平方公里，已形成了區(qū)內(nèi)40分鐘交通圈和20分鐘上高速的便捷交通網(wǎng)。三、投資環(huán)境優(yōu)越：近年來，蕭山積極實施沿江進展戰(zhàn)略，不斷完善進展平臺，在沿鈔票塘江南岸規(guī)劃

22、建設(shè)了國家級蕭山經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)、省級江東工業(yè)園區(qū)和臨江工業(yè)園區(qū)、空港經(jīng)濟區(qū)、鈔票江世紀城及浙江湘湖旅游度假區(qū)，大力進展先進制造業(yè)、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)、空港經(jīng)濟和現(xiàn)代服務(wù)業(yè)。目前，定位為“杭州的浦東”的大江東新城建設(shè)正在大力展開，新城的建設(shè)將為蕭山提供更好的進展舞臺。蕭山良好的投資環(huán)境差不多吸引了來自40多個國家和地區(qū)的外商投資企業(yè)落戶，連續(xù)兩年被評為“大陸投資首選都市第一名”，被亞洲制造業(yè)協(xié)會授予“亞洲制造業(yè)示范基地”、“中國制造業(yè)十佳投資都市”等稱號。交通輻射情況：位置優(yōu)越，交通便利交通時刻輻射圈內(nèi)都市1小時杭州，嘉興，湖州，紹興，德清，海寧，桐鄉(xiāng)2小時金華，寧波，上海，無錫，蘇州以后都市規(guī)劃以后

23、的蕭山城區(qū)，將進展成為杭州三大主城之一江南城，而處于江南城中的南部臥城，以后將是一個適宜人居的集中居住區(qū)。隨著大杭州規(guī)劃的實施，蕭山并軌融入杭州成為以后重要的副城中心成為必定，蕭山將以此為基礎(chǔ)，形成以東片瓜瀝、義蓬，南部以臨浦為核心的組團城鎮(zhèn)。一主城：江南城：由濱江區(qū)、蕭山城區(qū)和江南臨江地區(qū)組成，是主城人口和部分市級功能轉(zhuǎn)移的接納地，培育新的經(jīng)濟增長點的要緊空間，進展高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)、科研服務(wù)產(chǎn)業(yè)、外向型和環(huán)保型產(chǎn)業(yè)，推動全市經(jīng)濟持續(xù)、快速健康進展。南、北部兩翼為商貿(mào)、商住區(qū)，東西兩翼為工業(yè)區(qū)。臨江地區(qū)為遠景商務(wù)中心區(qū)。三組團：臨浦組團：以臨浦鎮(zhèn)為中心，包括義橋、戴村鎮(zhèn)，憑借其環(huán)境和交通有利條件，

24、作為都市高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)進展的要緊空間，帶動周邊地區(qū)經(jīng)濟快速增長，并通過該區(qū)使杭州高新產(chǎn)業(yè)向金華、衢州、諸暨等浙江中部地區(qū)輻射和延伸。北部為居住生活區(qū)，南部為工業(yè)區(qū)。瓜瀝組團：依托瓜瀝、衙前、坎山鎮(zhèn)及杭州蕭山國際機場航空港，利用其位于杭州與寧波聯(lián)系通道上的優(yōu)勢，呼應(yīng)紹興“中國輕紡城”，形成以臨港工業(yè)、輕紡工業(yè)、服裝加工業(yè)為主的綜合工業(yè)區(qū)和區(qū)域性物流中心（航空港型、陸路樞紐型），由此形成杭州向東南延伸，面向紹興、寧波等地的產(chǎn)業(yè)進展基地。北部為工業(yè)區(qū)和物流園區(qū)，南部為居住生活區(qū)。 義蓬組團：該區(qū)域地域開闊，與下沙城隔江相望，空間進展?jié)摿薮?，通過架設(shè)跨江大橋，將德勝路向東延伸，建立江東工業(yè)區(qū)，形成杭州

25、以后大型綜合性工業(yè)基地，以及以后工業(yè)進展的要緊儲備用地，解決杭州、蕭山經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)進展空間不足的矛盾，同時亦為中心城區(qū)化工企業(yè)搬遷和都市化工產(chǎn)業(yè)進展提供出路和空間。東部為工業(yè)區(qū)，西部沿江及南部為居住生活區(qū)。 依照2004年1月完成的蕭山城區(qū)分區(qū)規(guī)劃，以后蕭山將形成“六片五點”的居住用地布局結(jié)構(gòu)?！傲保河杀敝聊戏植皇氢n票江世紀城居住片、蕭山經(jīng)濟開發(fā)區(qū)居住片、新街居住片、蕭山新區(qū)居住片、城廂居住片(舊城區(qū))和城南居住片?！拔妩c”：由北至南分不是鈔票江居住點、橋南居住點、新塘居住點、聞堰居住點、所前居住點。2002年，蕭山區(qū)政府提出“住在杭州，家在蕭山”、建設(shè)南部生態(tài)臥城的都市進展戰(zhàn)略，在蕭山

26、南部臥城操縱性詳細規(guī)劃中規(guī)定：本項目所在的蕭山南部臥城屬于城南居住片，北為蕭山城廂區(qū)環(huán)南路，東為通惠路，西為湘湖農(nóng)場和東方文化園，南至杭州繞城公路南線，規(guī)劃用地面積為2,431萬，規(guī)劃居住人口20萬人。 蕭山區(qū)房地產(chǎn)市場分析；土地市場。依照克爾瑞系統(tǒng)土地市場數(shù)據(jù)，2010年至2013年9月，蕭山區(qū)住宅、辦公、商業(yè)及多屬性用地分不出讓土地55宗、56宗、28宗和24宗；成交金額分不為123.7億元、119.8億元、67.2億元和125.1億元。土地成交幅數(shù)較10年、11年高峰時期有較大幅度的下降，緣故有蕭山區(qū)推地速度減緩的因素，以及房產(chǎn)企業(yè)拿地較以往更為慎重的因素。從成交總價來看，2013年1-

27、9月土地成交總價差不多超越2010年，為近年來新的高點，要緊緣故為今年位置較好的土地供應(yīng)量較少，以及大量實力較強的外地房企涌入蕭山，造成成交樓面價較2012年提高近68%，達到歷史高點的5,241元/。2009-2013年9月蕭山區(qū)土地成交匯總表（住宅、辦公、商業(yè)及多屬性用地）時刻蕭山區(qū)成交幅數(shù)(幅)成交占地面積(萬)成交建設(shè)用地(萬)成交建筑面積(萬)成交總價(萬元)成交樓板價(元/)2010年55.0166.3161.0385.71,237,088.03,207.12011年56.0157.7157.7437.51,197,807.02,737.82012年28.070.070.0216.

28、3672,275.03,108.32013年1-9月24.0116.6116.6238.71,251,227.05,241.5*以上數(shù)據(jù)來源于科爾瑞系統(tǒng)從土地成交數(shù)量上看，2013年蕭山區(qū)成交的土地住宅、商業(yè)各半，24宗成交土地中，商業(yè)性質(zhì)用地為11宗，占比45.8%；住宅用地成交12宗，占比50%。今年住宅用地成交較去年有較大幅度上升。屬性成交幅數(shù)(幅)占比(%)成交占地面積(萬)占比(%)成交金額(萬元)占比(%)住宅1250.0%7665.0%1,104,23288.3%商業(yè)1145.8%39.3233.7%142,25411.4%辦公0.0%0.0%0.0%多屬性用地14.2%1.44

29、1.2%4,7410.4%合計：24100.0%117100.0%1,251,227100.0%*以上數(shù)據(jù)來源于科爾瑞系統(tǒng) 2013年1-9月蕭山成交土地類型表：商品住宅成交情況：依照克爾瑞統(tǒng)計信息顯示，2013年至今年蕭山區(qū)住宅供應(yīng)體量約為100.8萬，占商品房總體供應(yīng)量的85.4%，成交80.3萬，占商品房成交面積的94.1%。成交套數(shù)上，2013年至今共成交住宅7,173套，占商品房成交套數(shù)的93.5%。 2013年1-8月蕭山區(qū)商品住宅總成交面積為 80.3萬。從月度成交示意圖上看，2013年2月因受房地產(chǎn)宏觀調(diào)控以及春節(jié)假期房地產(chǎn)成交淡季的雙重阻礙，商品住宅市場低迷，交投清淡，總成交

30、面積僅為5.11萬；3月開始市場回暖明顯，成交面積大幅增加。5月開始因杭州推出房產(chǎn)稅傳言導(dǎo)致市場觀望情緒較濃阻礙，成交面積大幅回落。此后三個月度，成交面積有緩慢回升。2013年1-8月全區(qū)共成交商品住宅7,173套，占全年商品房成交套數(shù)的93.5%。其中2月樓市相對低迷，成交套數(shù)僅為444套。3、4月樓市明顯好轉(zhuǎn)，成交總量超過1000套，且成交量呈遞增狀態(tài)。5月開始成交套數(shù)及均價集體大幅回落。從成交均價來看，2013年1-8月蕭山區(qū)商品住宅成交均價約為15,075元/。從月度走勢看，2月整體住宅受宏觀調(diào)控及供應(yīng)區(qū)域等阻礙，環(huán)比1月降幅達12%，5月和7月成交均價均有明顯回落，目前全區(qū)住宅整體均

31、價在14,000-15,000 元/之間。項目周邊市場分析項目所在位置及周邊樓盤情況：*以上得力半島國際及廣仁小區(qū)已售罄。項目周邊可比樓盤：項目名稱開盤日期戶型總建筑面積已售銷售均價樓面價開元廣場2012-1-880-90、130-140、180-190360,000170,639 12,000-17,000元/;4,751綠都四季華庭2011-12-1480-90、130-140250,000119，049 17,000元/;5,576得力名門世家2011-9-2890、120、200、340210,00093,242 22,000元/;6,434財和湘域灣2011-8-1390-11083

32、,73025,544 19,000元/;6,366高運學(xué)林尚苑2011-3-3180-90、110-130、160100,00053,59522,000元/;6,782匯宇和庭2013-4-1890-170,31267,58121,08721,500元/;11,261開元名郡未開盤90，120，140151,2110n/a5,482項目所在區(qū)域樓盤整體檔次較高，售價及品質(zhì)屬于蕭山高端居住區(qū)域，且自身配套豐富，可打造優(yōu)質(zhì)景觀樓盤，且過去三年該區(qū)域土地出讓有限，除本次與本項目同時出讓的22號、23號地塊外，周邊成交地塊差不多已開盤，且如上表所示，周邊樓盤開盤時刻較早，配備的小戶房型銷售情況超預(yù)期，

33、如得力名門世家、開元廣場小戶型房源已全部售罄，其余幾個樓盤小戶型房源存量也較少，隨著區(qū)域內(nèi)小戶型房源存量不斷減少，本項目90/70的限制條款反而為今后的銷售和溢價帶來機會。本項目主打精裝小戶型戶型，精裝出售與周邊其他項目形成一定區(qū)分，且戶型與市場需求相契合，將會吸引更多潛在客戶。項目西側(cè)開元廣場地下的地鐵站將在2016年運營，為項目帶來較高的交通便捷性。另外，本項目土地面積及建筑面積較大，在區(qū)域內(nèi)屬于規(guī)模地塊，容易提升整體檔次。配套設(shè)施分析交通情況：項目附近有育才路、晨暉路等多條都市干道，道路通暢，交通便利。教育：項目北側(cè)約3公里處有杭州市蕭山中學(xué)（省級重點中學(xué)），距離2醫(yī)院等級：距離項目北側(cè)

34、3.8公里處有杭州市蕭山區(qū)中醫(yī)院，2大型購物中心距蕭山區(qū)商業(yè)中心市心廣場4.6公里文化、體育、娛樂設(shè)施：在項目范圍3公里銀行、郵局：項目附近2公里內(nèi)有相關(guān)配套，有配套中國郵政儲蓄銀行、中國銀行、中國農(nóng)業(yè)銀行等，距離項目北側(cè)2.8客群定位：依照蕭山城鎮(zhèn)人口分布特點，以及以后交通規(guī)劃，項目位于蕭山城區(qū)中通往城南鄉(xiāng)鎮(zhèn)的要緊交通干道旁；因此項目的目標客群將界定為以下四類人群：周邊組團進城置業(yè)的較有經(jīng)濟實力的客戶群；蕭山本地剛需及首次改善客戶群；投資客戶；以后在地鐵沿線工作的客戶。SWOT分析優(yōu)勢項目地理位置優(yōu)越，屬于杭州市蕭山區(qū)南部臥城板塊，地塊周邊自然環(huán)境優(yōu)美，空氣清新，周邊小區(qū)眾多，居住氛圍良好；

35、項目附近有育才路、晨暉路等多條都市干道，道路通暢，交通便利。臨近規(guī)劃地鐵二號線南部臥城站出口，可能2016年年底前通車，對該項目以后銷售較為有利；項目周邊樓盤差不多以毛坯為主，恒大以高性價比的精裝房入市，將會吸引眾多的潛在購房客戶；恒大集團以高周轉(zhuǎn)率和行業(yè)一流成本操縱為核心競爭力，可能該項目有良好的利潤空間；恒大集團為香港聯(lián)交所上市的內(nèi)地房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)龍頭企業(yè)，信用情況良好，經(jīng)營穩(wěn)健，具有豐富的房地產(chǎn)開發(fā)和商業(yè)綜合體開發(fā)經(jīng)驗恒大集團旗下其他在售樓盤銷售情況良好，以后現(xiàn)金流比較充足，具較強擔保能力。劣勢項目土地成本較高；本項目為恒大首個杭州項目，品牌知名度和阻礙力獲得當?shù)乜蛻粽J可有待檢驗。機會城

36、南幾個項目的熱銷，以及近年周邊土地拍賣量較少，臥城板塊可售小戶型房源量急速減少，為項目的銷售和溢價帶來機會；地鐵2號線以后開通將縮短該區(qū)域與主城區(qū)的及杭州的交通時刻；在限購政策下，項目主打以90方以下為主剛需房源，契合市場需求。威脅項目周邊競爭樓盤較多；項目周邊較多安置房，對居住環(huán)境提升有一定限制；項目有90/70限制，小戶型房源為主，不利于高端方案設(shè)計，且會阻礙到中高端的消費群體，對整體的規(guī)劃設(shè)計及以后產(chǎn)品定位限制較大。合規(guī)性交易項目是否屬于其經(jīng)營范圍；符合。取得審批、證照、許可情況。恒大地產(chǎn)具備房地產(chǎn)一級開發(fā)資質(zhì)；項目注冊資本15億元，總投47.1億元，自有資金符合30%的合規(guī)性要求。財務(wù)

37、治理要緊發(fā)覺簡述： 我公司通過派駐董事，以及按月收集資金打算等形式參與公司治理。要緊發(fā)覺詳述：要緊問題與風(fēng)險：結(jié)論與建議：投資打算要緊發(fā)覺簡述：本項目可售業(yè)態(tài)包括住宅及車位。規(guī)劃可售住宅面積為245,820，機動車位2，450個。項目可能銷售額約577,554萬元，可能總投資約470,775.4萬元，稅后凈利潤約80,084萬元。要緊發(fā)覺詳述：項目要緊規(guī)劃指標：科目數(shù)據(jù)總用地面積98,328 總建筑面積338,920 地上建筑面積245,820 住宅建筑面積245,820 地下建筑面積93,100 容積率2.5 車位2,450 建筑密度25.0%戶數(shù)2,450 項目進度打算2013年10月31

38、日前，完成初步方案設(shè)計；2013年11月初繳清土地款；2013年11月31日前完成項目規(guī)劃報批；2013年 12月31日前取得施工許可證，項目正式動工；2014年 2月1日前現(xiàn)場售樓部土建完成；2014年3月31日前，現(xiàn)場售樓處及景觀樣板區(qū)開放；2014年5月31日前，項目開盤銷售；2016年10月31日前，外立面施工完成2016年 12月31日前，景觀施工完成；2017年1月31日前，項目交付；戶型配比：設(shè)置總住宅面積70%以上的小戶型，要緊設(shè)置90方左右的小三房。銷售測算定價依據(jù)：周邊在售樓盤價格參考小區(qū)名稱掛牌價格去化率裝修標準位置湘域灣1.9萬30.5%毛坯地塊北側(cè)名門世家2.2萬44

39、.4%毛坯地塊北側(cè)匯宇和庭2.15萬31.2%毛坯項目西側(cè)開元廣場1.7萬47.2%毛坯地塊西側(cè)四季華庭1.7萬47.6%毛坯地塊東側(cè)參考以上在售或已售罄樓盤，并考慮本項目3,000-4,000元的精裝標準及規(guī)劃情況，項目住宅部分的以后市場售價可能將在2.2萬元/以上。銷售測算：業(yè)態(tài)面積單價銷售額（萬元）住宅245,82022,000540,804商業(yè)000車位2,450 150,00036,750銷售收入合計：577,554成本測算：項目成本總預(yù)算：序號科目定價標準總價單價一土地開發(fā)成本267,285.0 10,873.2 1土地出讓金依照國地出合同繳交地價259,500.0 10,556.

40、5 2轉(zhuǎn)讓土地出讓金時交契稅土地出讓金*3%7,785.0 316.7 二各項政府收費4,039.3 164.3 1配套設(shè)施建設(shè)費按建筑面積:50元/1,694.6 68.9 2工程測量費按建筑面積:30元/1,016.8 41.4 3城區(qū)人防建設(shè)費按建筑面積:25元/847.3 34.5 4施工圖設(shè)計審查費工程造價1100.9 4.1 5建設(shè)工程交易費工程造價1100.9 4.1 6建設(shè)工程質(zhì)量監(jiān)督費工程造價2201.8 8.2 7土地權(quán)屬調(diào)查、地籍測繪費依照收費標準32.0 1.3 8環(huán)保評審費依照相關(guān)合同計算45.0 1.8 三前期投入費用1,679.8 68.3 1總體規(guī)劃設(shè)計及(曬)

41、圖紙費畝*5000元73.7 3.0 2總體規(guī)劃設(shè)計修改費上項收費50%36.9 1.5 3建筑設(shè)計及圖紙費按建筑面積:23元/779.5 31.7 4臨時施工道路按建筑面積:3.3元/ 111.8 4.5 5施工用電按建筑面積:5.5元/186.4 7.6 6施工用水按建筑面積:4.5元/152.5 6.2 7其它費用按建筑面積:10元/338.9 13.8 四基礎(chǔ)設(shè)施及建筑工程費用 110,535.0 4,496.6 1夯擴樁基礎(chǔ)及基坑工程按建筑面積:130元/4,406.0 179.2 2建筑安裝工程費住宅1,800元/、地下室2,000元/62,883.6 2,558.1 3鋁合金工程

42、按300元/（工程量按總建筑面積的25計）2,541.9 103.4 4入戶門按每戶1500元367.5 14.9 5電梯及安裝工程按25萬一臺計算650.0 26.4 6消防工程按建筑面積:40元/1,355.7 55.1 7土方工程 按建筑面積:20元/677.8 27.6 8智能化系統(tǒng)按建筑面積:13元/440.6 17.9 9發(fā)電機及環(huán)保設(shè)施按建筑面積:10元/338.9 13.8 10住宅裝修住宅1500元/36,873.0 1,500.0 五小區(qū)配套工程費用4,621.4 188.0 1道路環(huán)衛(wèi)設(shè)施及配套等工程分攤用地面積*150元/1,474.9 60.0 2園林綠化工程用地面積

43、*320元/3,146.5 128.0 六不可預(yù)見費 暫按建安工程費1%1,105.3 45.0 七銷售費用銷售收入*1.5%8,663.3 352.4 八治理費用銷售收入*1.5%8,663.3 352.4 九財務(wù)費用借款金額*利率*期限20,000.0 813.6 十營業(yè)稅銷售收入*5%28,877.7 1,174.7 十一都市建設(shè)維護稅、教育費附加、水利營業(yè)稅*12%3,465.3 141.0 十二印花稅 銷售收入*0.05%288.8 11.7 十三土地增值稅銷售收入*2%11,551.1 469.9 合計：470,775.4 19,151.2 *單價為按地上可售面積攤算。靜態(tài)盈利測算

44、：項目金額銷售收入577,554土地成本267,285建筑成本120,876不可預(yù)見費1,105銷售/治理費用17,327財務(wù)成本20,000營業(yè)稅28,878土地增值稅11,551企業(yè)所得稅26,695凈利潤80,084凈利潤率13.87%股本收益率(3年）17.80%總投資回報率17.01%*建筑成本包含政府收費、前期費用、基礎(chǔ)及建安費用以及配套費用。敏感性分析：項目由價格可承受下浮空間約20%。價格每上漲5%,項目凈利潤可增加約2億元，價格對利潤阻礙較大。住宅售價16,50017,60018,70019,80020,90022,00023,10024,20025,30026,400車位售

45、價112,500120,000127,500135,000142,500150,000157,500165,000172,500180,000變動系數(shù)-25%-20%-15%-10%-5%現(xiàn)價5%10%15%20%銷售收入433,166462,043490,921519,799548,676577,554606,432635,309664,187693,065土地成本267,285267,285267,285267,285267,285267,285267,285267,285267,285267,285土地之外成本159,308159,308159,308159,308159,308159,

46、308159,308159,308159,308159,308項目毛利潤6,57335,45164,32893,206122,084150,961179,839208,717237,595266,472營業(yè)稅及附加24,47426,10527,73729,36931,00032,63234,26335,89537,52739,158土地增值稅8,6639,2419,81810,39610,97411,55112,12912,70613,28413,861所得稅前利潤-26,56410426,77353,44180,110106,779133,447160,116186,784213,453企業(yè)

47、所得稅0266,69313,36020,02826,69533,36240,02946,69653,363凈利潤-26,5647820,08040,08160,08380,084100,085120,087140,088160,090凈利潤率-6.13%0.02%4.09%7.71%10.95%13.87%16.50%18.90%21.09%23.10%總投資回報率-5.78%0.02%4.26%8.36%12.30%17.01%19.77%23.31%26.73%30.04%地價投資回報率-9.94%0.03%7.51%15.00%22.48%29.96%37.45%44.93%52.41%

48、59.89%項目現(xiàn)金流預(yù)測：2013201420152016三季度四季度一季度二季度三季度四季度一季度二季度三季度四季度一季度二季度三季度四季度一、期初資金余額0 0 1,107 38,026 65,132 130,561 122,208 171,443 209,559 253,389 288,623 320,425 289,978 260,480 二、現(xiàn)金流入 1、銷售資金回籠90,308 70,000 70,205 58,164 68,245 66,226 54,185 40,205 30,105 29,901 2、新增銀行貸款資金50,000 50,000 3、收到投資款50,885 2

49、30,000 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 集團所屬公司50,885 130,000 其他股東100,000 4、其他往來收入現(xiàn)金流入小計50,885 230,000 50,000 50,000 90,308 70,000 70,205 58,164 68,245 66,226 54,185 40,205 30,105 29,901 三、現(xiàn)金流出 1、開發(fā)成本50,885 226,560 8,748 9,042 8,117 7,866 7,866 7,866 11,461 13,593 14,905 14,243 4,968 0 土地費用50,885 218,400 0 0

50、0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 1）土地出讓金50,885 208,615 2）違約保證金2,000 3）土地契稅7,785 前期費用756 420 252 251 工程費用0 7,404 8,328 8,790 7,866 7,866 7,866 7,866 11,461 13,593 14,905 14,243 4,968 0 1）建安工程費用6,123 6,123 6,123 6,123 6,123 6,123 6,123 6,123 5,100 3,074 2,550 1,025 2）材料設(shè)備費用1,281 1,281 1,281 1,281 1,281 1,281 1,281

51、 1,281 1,025 769 631 256 3）精裝修工程費用3,687 7,375 11,062 11,062 3,687 4）配套工程費用924 1,386 462 462 462 462 370 93 2、營業(yè)稅金及附加0 0 0 0 5,102 3,955 3,967 3,286 3,856 3,742 3,061 2,272 1,701 1,689 3、其他政府收費1,000 2,000 520 520 4、土地增值稅0 0 0 0 1,806 1,400 1,404 1,163 1,365 1,325 1,084 804 602 598 5、四項費用支出0 1,333 2,3

52、33 3,333 3,333 3,333 3,333 3,333 3,333 3,333 3,333 3,333 2,333 1,333 營銷及治理費用1,333 1,333 1,333 1,333 1,333 1,333 1,333 1,333 1,333 1,333 1,333 1,333 1,333 銀行貸款利息1,000 2,000 2,000 2,000 2,000 2,000 2,000 2,000 2,000 2,000 1,000 利息支出（除銀行） 其他費用支出 6、歸還銀行貸款資金50,000 50,000 7、歸還股東借款10,000 6,000 61,800 4,400

53、 4,400 4,400 9,000 現(xiàn)金流出合計50,885 228,893 13,081 22,895 24,878 78,354 20,969 20,048 24,415 30,992 22,383 70,651 59,604 3,620 四、期末資金余額0 1,107 38,026 65,132 130,561 122,208 171,443 209,559 253,389 288,623 320,425 289,978 260,480 286,760 *可能2014年1、2季度獲得10億元開發(fā)貸款,利率假設(shè)8%，期限2.5年；*其他股東借款為無息借款，未計算財務(wù)成本；*可能2014年

54、2季度末開始銷售，考慮蕭山區(qū)按揭政策，銷售資金預(yù)測在3季度回籠；要緊問題與風(fēng)險：銷售價格風(fēng)險：以后房地產(chǎn)市場的走勢目前仍不明確，價格存在著波動的可能性。通過敏感性分析能夠得出，銷售價格對該項目的凈利潤和投資回報率較為敏感，若銷售價格不能達到預(yù)期或是與預(yù)期差距較大，將對整個項目的盈利產(chǎn)生阻礙。成本操縱風(fēng)險：因開發(fā)周期較長，開發(fā)成本對項目利潤有較大阻礙，但考慮到恒大成熟的成本操縱流程及體系，此方面風(fēng)險可控。結(jié)論與建議：本項目以90方小戶型為主，且為該區(qū)域稀缺的精裝房源，在迎合市場剛需戶型需求的同時，與周邊樓盤形成差異化裝修標準，吸引更多有該方面需求的客戶。依照該區(qū)域小戶型銷售情況，可能去化速度較快

55、，銷售資金回籠情況較好。此外，若參照恒大集團以往其他的成本測算，本項目有較好的安全邊際和利潤空間，總體風(fēng)險可控。項目公司依靠自身項目銷售有能力支付我公司股東借款及股東分紅。融資打算要緊發(fā)覺簡述：項目公司打算于2014年1季度向銀行申請項目開發(fā)貸款10億元，可能分兩筆發(fā)放。要緊發(fā)覺詳述：相關(guān)于本項目26億元土地款和47億元總投資預(yù)算，10億元開發(fā)貸款額度屬于較為保守預(yù)測，按土地款對折預(yù)測。要緊問題與風(fēng)險：無。結(jié)論與建議： 項目公司10億元開發(fā)貸款的融資打算合理，屆時按預(yù)測發(fā)放幾率較高。要緊發(fā)覺簡述：要緊發(fā)覺詳述：股本結(jié)構(gòu)與股東；治理結(jié)構(gòu)與決策體系；其他問題。要緊問題與風(fēng)險：結(jié)論與建議：要緊發(fā)覺簡

56、述：項目公司由上海恒大獨資控股，系為開發(fā)本項目新設(shè)立的項目公司。要緊發(fā)覺詳述：含并購、重組、轉(zhuǎn)制、更名等情況要緊問題與風(fēng)險：無。結(jié)論與建議：股本結(jié)構(gòu)一覽表機構(gòu)名稱： 杭州穗華置業(yè)有限公司 有效時刻：2013.2.28股東出資方式出資額注冊資本占比實收資本金額實收資本占比上海恒大貨幣2,000萬元100%2,000萬元100%合 計2,000萬元100%2,000萬元100%備注：債權(quán)出讓人-恒大集團上海盛建置業(yè)有限公司要緊發(fā)覺簡述：要緊發(fā)覺詳述：差不多信息列表差不多信息營業(yè)執(zhí)照注冊號310110000495903年檢記錄有貸款卡號及密碼3101150009536903年檢記錄有組織機構(gòu)代碼證6

57、9162322-2年檢記錄有成立時刻2009.7.21法人代表及電話號趙長龍冊地址上海市黃浦區(qū)武東路198號1301-1室企業(yè)實際地址黃浦區(qū)黃河路21號鴻祥大廈15樓注冊資本5000萬元實收資本5000萬元差不多賬戶行工行漕河涇支行差不多帳戶賬號1001266309200233085國稅稅務(wù)登記號碼310110691623222地稅稅務(wù)登記號碼310110691623222企業(yè)性質(zhì)一人有限責(zé)任公司行業(yè)分類房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營經(jīng)營范圍、主營業(yè)務(wù)、主導(dǎo)產(chǎn)品與服務(wù)；經(jīng)營范圍：房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營，室內(nèi)裝飾， 制冷空調(diào)設(shè)備安裝，園藝工程，實業(yè)投資，投資治理及咨詢，房地產(chǎn)咨詢，商務(wù)咨詢，

58、物業(yè)治理，企業(yè)形象策劃，市場營銷策劃。歷史沿革；上海盛建置業(yè)有限公司成立于2009年7月21日，作為恒大地產(chǎn)集團有限公司駐上海治理平臺公司，注冊資本5,000萬元。理念、目標、戰(zhàn)略；上海恒大是一家融房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營，室內(nèi)裝飾， 制冷空調(diào)設(shè)備安裝，園藝工程，實業(yè)投資，投資治理及咨詢，房地產(chǎn)咨詢，商務(wù)咨詢，物業(yè)治理，企業(yè)形象策劃，市場營銷策劃為一體的綜合性企業(yè)。此外，作為恒大集團駐上海治理平臺公司，偏向于治理職能，所治理項目公司股權(quán)隸屬于恒大集團。上海恒大是恒大集團開拓華東地區(qū)市場的重要區(qū)域公司，在集團的以后進展上將扮演重要角色，秉承恒大集團“困難創(chuàng)業(yè)、無私奉獻、努力拼搏、開拓進取”的經(jīng)營理念與企業(yè)

59、精神。歷史成就與業(yè)績（可含市場排名、份額、榮譽）；上海恒大目前治理華東片區(qū)14個項目，分布在上海浦東新區(qū)、杭州、寧波、嘉興、無錫等長三角經(jīng)濟發(fā)達地區(qū)。治理層:建行廣東開平支行 主辦會計廣州TCL電器銷售有限公司 財務(wù)主管廣東羅特藥業(yè)有限公司 財務(wù)經(jīng)理恒大地產(chǎn)集團有限公司 成本會計恒大地產(chǎn)集團天津公司 財務(wù)副經(jīng)理恒大地產(chǎn)集團有限公司 財務(wù)中心總經(jīng)理助理恒大地產(chǎn)集團上海公司 財務(wù)經(jīng)理職務(wù)股權(quán)架構(gòu)：股本結(jié)構(gòu)一覽表機構(gòu)名稱：恒大集團上海盛建置業(yè)有限公司 有效時刻：2013.9.25股東出資方式出資額注冊資本占比實收資本金額實收資本占比恒大地產(chǎn)集團有限公司貨幣出資5000萬元100%5000萬元100%

60、合 計5000萬元100%5000萬元100%備注：無。運營狀況：上海恒大為恒大集團區(qū)域治理公司，要緊業(yè)務(wù)為區(qū)域項目治理業(yè)務(wù)；此外，上海恒大通過股權(quán)投資間接控股下屬兩個項目公司進行房產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)。治理業(yè)務(wù)：上海恒大現(xiàn)治理華東片區(qū)14個項目，分布在上海浦東新區(qū)、杭州、寧波、嘉興、無錫等長三角經(jīng)濟發(fā)達地區(qū)，項目土地118.17萬（1772畝），總建筑面積共計約333萬方，已銷售面積約85萬方。截至2013年8月，治理總資產(chǎn)約95.09億元，凈資產(chǎn)約39.39億元，該年銷售金額約22.91億元。序號項目名稱項目公司占地面積（萬）總建筑面積（萬）概況工程進度四證情況注冊資金（萬元）融資情況銷售情況1嘉興