房地產(chǎn)論文話說房地產(chǎn)

1、房地產(chǎn)論文話說房地產(chǎn)2004年的宏觀調(diào)控取得了一定成效，但經(jīng)濟運行中的突出矛盾和 問題還沒有根本解決，制約經(jīng)濟平穩(wěn)較快發(fā)展的體制性障礙還沒有消除。 今年年初中央經(jīng)濟工作會議提出，要繼續(xù)加強和改善宏觀調(diào)控，確保經(jīng)濟 平穩(wěn)較快發(fā)展。房地產(chǎn)業(yè)將繼續(xù)在宏觀調(diào)控的環(huán)境中發(fā)展。一、房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展趨勢1 .投資繼續(xù)得到控制，融資渠道醞釀變局繼續(xù)控制投資增長仍是2005年宏觀調(diào)控的重要手段。2004年 在中央的宏觀調(diào)控下，投資率上升速度雖然有所減緩，但仍創(chuàng)出了5 1.3 3%的新高。這表明控制投資增長的任務(wù)仍然緊迫。房地產(chǎn)投資占 固定資產(chǎn)投資20%左右，并對上游產(chǎn)品有極強的拉動作用，所以壓縮房 地產(chǎn)投資應(yīng)在情理

2、之中。2005年房地產(chǎn)投資增速將進一步放緩，但估 計不會低于2 0%。由于央行關(guān)于進一步加強房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通 知的出臺及再次加息的可能等，2 0 0 5年房地產(chǎn)信貸投入增速也將進 一步放緩，這對資金密集型的房地產(chǎn)業(yè)來說，無異釜底抽薪。原有融資渠 道的限貸，迫使房地產(chǎn)企業(yè)尋求新的融資方式與渠道，這意味著房地產(chǎn)融 資將趨向多元化，房地產(chǎn)業(yè)將從項目導(dǎo)向向資金導(dǎo)向轉(zhuǎn)變。土地市場趨向規(guī)范2005年土地市場將趨向規(guī)范，建設(shè)用地增量供應(yīng)控制將更加嚴格。 土地市場將趨向公開透明。“完善土地執(zhí)法監(jiān)察體制，建立國家土地督察 制度，設(shè)立國家土地總督察，向地方派駐土地督察專員，監(jiān)督土地執(zhí)法行 為”，將成為2 0

3、 0 5年土地執(zhí)法、土地管理督察制度改革和完善的重要 方向，中央對地方政府土地利用和土地管理工作的監(jiān)控將得到強化。建設(shè)項目用地預(yù)審管理將更為嚴格，低價土地招商引資的行為將受到遏制。這 些措施將有助于消除土地供應(yīng)雙軌制造成的不平等，有利于打破土地供應(yīng) 的地區(qū)封鎖，形成統(tǒng)一、開放、競爭、有序的土地市場，增強市場形成地 價的機制。從房地產(chǎn)業(yè)的層面看，房地產(chǎn)開發(fā)的圈地行為將受到遏制，大 盤開發(fā)將不再成為主導(dǎo)模式，中小房地產(chǎn)項目將逐步成為市場主體。被動需求有望下降2 0 0 4年停止拆遷、集中解決拆遷遺留問題，說明中央十分關(guān)注拆 遷的負面效應(yīng)，2 0 0 5年的拆遷工作將慎重進行。拆遷工作即使繼續(xù)進 行

4、，拆遷量與前幾年占全國房地產(chǎn)市場5 0%左右相比，也將有較大幅度 的下降，對房地產(chǎn)市場需求將產(chǎn)生重要影響。2004年二手房市場以房源趨于豐富化、購房人群趨于多元化、消 費需求趨于升級化、熱點區(qū)域趨于擴大化為特征。但二手房房源未能充分 釋放，造成有效供給不足，銀行“惜貸”導(dǎo)致申貸難度大，使二手房市場 并未達到理想程度。隨著從中央到地方一系列二手房交易管理政策的完善 和實施以及已購公房的大量上市，房源繼續(xù)放量。二手房市場將增加活力， 價格平穩(wěn)上升。在二、三級市場聯(lián)動下，梯度消費格局逐步形成，住房消 費結(jié)構(gòu)將趨向合理，推進住房市場良性循環(huán)。二手房市場的發(fā)展，將對平 抑房地產(chǎn)價格升高、穩(wěn)定房地產(chǎn)市場發(fā)

5、揮重要作用。供求關(guān)系偏緊近期房價增幅趨緩，其主要原因是：國家上調(diào)銀行存貸款利率、控制 二次購房和投機性購房、控制拆遷規(guī)模等。在當前居住水平普遍較低，住 房需求呈現(xiàn)剛性，房地產(chǎn)市場以首次購房需求和改善型需求為主的背景下， 上調(diào)利率、控制二次購房和投機性購房對需求量的影響不大。因此，可以 預(yù)測，隨著我國經(jīng)濟的快速發(fā)展、城鎮(zhèn)居民人均可支配性收入的增加以及城市化進程的推進，2005年房地產(chǎn)市場的需求將在前幾年的基礎(chǔ)上持 續(xù)旺盛。從供給來看，近期出臺的提高存款準備金率、存貸款利率和項目資本 金比例、嚴格土地管理、控制拆遷規(guī)模等宏觀政策都會對房地產(chǎn)市場的供 給產(chǎn)生較大的影響。2004年全國商品房竣工面積增

6、幅大幅回落，銷售 面積增幅大于竣工面積增幅，價格上升較快，供求關(guān)系偏緊。同時，房地 產(chǎn)新開工面積可以預(yù)計，在2 0 0 5年國家控制投資規(guī)模、緊縮“銀根”、 “地根”的宏觀調(diào)控政策不可能有根本改變的情況下，房地產(chǎn)市場供給增 幅仍將呈下降趨勢，供求關(guān)系偏緊的局面很難改變?？紤]到以下因素，2 0 0 5年房地產(chǎn)價格的升幅將有所回落：市場經(jīng) 濟自身具有通過價格機制來調(diào)整資源配置的功能，高房價將在一定程度上 增加市場供給，擠出部分需求；政府正努力通過增加中低價位的商品房供 應(yīng)、控制投機炒作等手段抑制過高的房價；政策變動初期對市場預(yù)期的影 響最大（市場預(yù)期供給減少是2 0 0 4年房價上漲的深層原因），

7、這種影 響將隨著時間的推移逐步減小。企業(yè)持續(xù)洗牌重組在競爭中，土地資源將更有效地配置到競爭力強的房地產(chǎn)企業(yè)中，導(dǎo) 致企業(yè)的洗牌重組將持續(xù)進行：一些缺少土地和資金支撐的中小開發(fā)商、 一些不具備專業(yè)素質(zhì)和能力而只是憑借有利時機以資金合作方式從房地產(chǎn) 業(yè)務(wù)中分一杯羹的企業(yè)、一些高負債公司有可能在這一輪競爭中出局；房 地產(chǎn)業(yè)調(diào)整重組將主要表現(xiàn)為企業(yè)互利合作，在土地出讓制度真正轉(zhuǎn)軌前 已儲備大量土地而無力融資的企業(yè)，需要選擇與有資金和實力的開發(fā)商進 行合作開發(fā)，2 0 0 4年這種合作現(xiàn)象初現(xiàn)苗頭，預(yù)計2 0 0 5年將會大量出現(xiàn)；來自歐美成熟市場的直接投資有可能成為2005年市場的亮點 之一。概念炒作

8、將逐漸失去效力，品牌、質(zhì)量競爭將成為競爭的主要表現(xiàn)。 近幾年房地產(chǎn)市場概念炒作一浪高過一浪，形形色色的概念標新立異、層 出不窮，表現(xiàn)出濃厚的浮躁色彩，順應(yīng)了高收入購房者不僅重視房屋品質(zhì) 和舒適程度，而且追求文化品位和時尚的需求。隨著高收入階層的需求逐 步得到滿足，市場重心由高收入者向中低收入者轉(zhuǎn)移，購房者對于商品房 的重視也將回歸到它原有的本質(zhì)，即適于安身居住、功能配套、設(shè)施齊全、 高性價比。2004年北京興起的新產(chǎn)品主義理念集中反映了這種變化跡 象，它把京城樓市由注重概念的塑造轉(zhuǎn)移到對產(chǎn)品品質(zhì)的關(guān)注，尤其是從 戶型、規(guī)劃、配套、園林、外立面、可持續(xù)發(fā)展等多個方面重新認識和定位。二、幾點建議房

9、地產(chǎn)業(yè)提供的產(chǎn)品主要是住宅，而住宅既是必需品，又是私人物品。 中國房地產(chǎn)業(yè)作為支柱產(chǎn)業(yè)今后幾十年仍將以較快速度發(fā)展，這是住房社 會需求強力拉動的必然結(jié)果。中國房地產(chǎn)市場總體態(tài)勢是供不應(yīng)求。要站 在落實科學(xué)發(fā)展觀、統(tǒng)籌經(jīng)濟與社會發(fā)展、滿足人民日益增長的住房需求 的高度，正確處理防止固定資產(chǎn)投資增長過熱與保證房地產(chǎn)市場正常供給 的關(guān)系，正確處理保護耕地與增加房地產(chǎn)用地的關(guān)系，正確處理遏制投機 性購房與保護居民合理住房需求的關(guān)系。將保證市場供應(yīng)，平抑房地產(chǎn)市 場，防止供求關(guān)系過大波動作為衡量宏觀調(diào)控是否有效的最重要標準。（二）盤活存量土地，完善土地供應(yīng)辦法。盤活存量土地，不僅關(guān)系 到房地產(chǎn)市場的供給

10、，也是土地制度改革的重要目標之一。緊縮“地根” 的權(quán)力在中央，而盤活存量用地的責(zé)任主要在地方。各級地方政府要在認 真清查閑置土地的基礎(chǔ)上，進一步加強土地市場監(jiān)管，依法限制土地囤積 居奇，搭建交易平臺，減少交易成本，為存量土地流轉(zhuǎn)創(chuàng)造條件。在新增房地產(chǎn)用地供應(yīng)中，要進一步完善土地供應(yīng)辦法，推行經(jīng)營土 地出讓招投標制，并采用綜合評標的方式，改變一味價高者得之的慣例， 嘗試在掛牌和拍賣中增加規(guī)劃設(shè)計、商品房售價等限制性條款來穩(wěn)定商品 房價格。加強土地整理儲備工作，掌握調(diào)劑土地供應(yīng)的主動權(quán)；完善土地 一級開發(fā)制度，盡量采取熟地供應(yīng)的方式出讓經(jīng)營性用地，規(guī)范土地市場。 根據(jù)各地實際情況，在廣泛征求房地產(chǎn)

11、商、購房人和各方面專家意見的基 礎(chǔ)上，制定科學(xué)的土地供應(yīng)，并及時向社會發(fā)布，以穩(wěn)定市場預(yù)期。在保護耕地，控制城市建設(shè)用地的同時我們也應(yīng)認識到：相對于農(nóng)村 居民點用地，城市建設(shè)用地是更集約的用地。中國城市建設(shè)用地人均指標 僅100平方米左右，而農(nóng)村居民點人均用地一般在150200平方 米，因農(nóng)民進城而增加的城市用地與因人口進城而減少的農(nóng)村居民點用地 存在著后者大于前者的置換關(guān)系。因此，我們既要堅持集約利用城市用地， 盡可能的少占耕地，也要防止因過度限制正常的城市建設(shè)用地而增加城市 化和工業(yè)化的成本。（三）改善供應(yīng)結(jié)構(gòu)，完善住房保障體系。解決中低收入家庭住房問 題是建立和諧社會的重要保證。針對房地

12、產(chǎn)市場的結(jié)構(gòu)性矛盾，政府應(yīng)通 過加強規(guī)劃、土地政策的引導(dǎo)，保持普通商品住房在商品房中的主體地位， 控制高檔商品房建設(shè)，提高普通商品住房的供應(yīng)比例；通過稅收、信貸、 利率等手段，控制住宅建設(shè)標準，引導(dǎo)企業(yè)開發(fā)普通商品住房。隨著經(jīng)濟社會的發(fā)展，要逐步完善住房保障體系。一方面，合理安排 經(jīng)濟適用住房的建設(shè)規(guī)模，調(diào)整供應(yīng)辦法，盡量采用定向供應(yīng)的辦法，嚴 格控制銷售對象；在部分條件成熟、普通商品住房供應(yīng)充足、與經(jīng)濟適用 住房價格相差不大的地區(qū)，適時以“補人頭”取代“補磚頭”，通過向低 收入人群發(fā)放住房補貼來取代經(jīng)濟適用住房。另一方面，制定相應(yīng)鼓勵政 策，發(fā)展廉租住房，加大廉租住房的建設(shè)力度，擴大廉租住房

13、的供應(yīng)范圍， 保障最低收入人群，包括農(nóng)村進城務(wù)工人員的基本住房需求。（四）加快二手房市場建設(shè)，引導(dǎo)住房梯度消費。二手房是許多發(fā)達 國家住房供應(yīng)的主體。在國內(nèi)，上海等城市二手房供應(yīng)已經(jīng)超過了新建商 品住宅，但在絕大多數(shù)城市二手房市場還剛剛起步。這一方面是由于中國 住房貨幣化改革起步較晚，存量住房質(zhì)量較低；另一方面則是由于各級政 府對二手房市場的關(guān)注不夠。推進存量住房流轉(zhuǎn)，一是可以增加住房供應(yīng)， 特別是存量房一般價格較低，也就意味著增加了中低價位住房的供應(yīng)。這 對于穩(wěn)定房價，滿足中低收入家庭的住房需求有著重要作用。二是可以降 低住房空置率，提高住房資源配置的效率。三是二手房市場的發(fā)育有利于 人員自

14、由流動，擴大人們自主擇業(yè)的范圍，有利于人力資源要素配置的最 優(yōu)化。四是住房流動性的提高有利于人們在離地點較近的地方選擇住宅， 縮短通勤距離，緩解城市交通壓力。推進二手房市場建設(shè)，要通過引導(dǎo)居民梯度住房消費，改變傳統(tǒng)的 “一套房住一輩子”的置業(yè)觀念，擴大二手房的市場需求。同時降低二手 房交易門檻和稅費標準，簡化交易手續(xù)，推動二手房抵押按揭，規(guī)范房屋 中介。（五）保護合理的住房消費，遏制投機性購房。2004年中國城鎮(zhèn) 居民人均住房建筑面積僅為23.67平方米，與建設(shè)部提出的全面小康 階段人均住房建筑面積3 8平方米的標準相比，還有很大距離。由于長期 低租金、實物分配等原因，中國城鎮(zhèn)居民住房消費的比

15、重遠低于同等發(fā)展 程度國家。因此，要繼續(xù)保護和鼓勵改善型的住房消費，進一步完善住房 分配貨幣化，加快住房補貼的發(fā)放，提高居民購房的支付能力。在當前股市低迷、存款利率較低、物價上漲幅度較大的情況下，投資 房產(chǎn)是一種較為理想的保值、增值投資渠道。作為個人理財行為的不動產(chǎn) 投資，不論是對個人，還是對社會的風(fēng)險都不會太大。并且，投資者對租 金、房價、利率更為敏感，會根據(jù)租金市場的變化調(diào)整自己的投資計劃。 只要對投資性購房進行必要的引導(dǎo)，保證其所占的比例在一個安全的范圍 內(nèi)和不在短期內(nèi)出現(xiàn)大規(guī)模的非理性投資置業(yè)，就沒有必要對此進行過多 的限制。對于當前部分城市出現(xiàn)的投機性購房，可通過限制期房轉(zhuǎn)讓、實行實

16、 名購房、嚴格稅收征管等措施加以遏制。同時，盡快實現(xiàn)商業(yè)銀行間住房 貸款信息聯(lián)網(wǎng)，完善風(fēng)險控制機制，制止利用銀行貸款投機購房行為，消 除炒作對心理預(yù)期的不良影響。（六）整頓房地產(chǎn)市場秩序，規(guī)范企業(yè)行為。中國房地產(chǎn)企業(yè)素質(zhì)較 低，虛假廣告、虛假承諾、擅自變更規(guī)劃和房屋結(jié)構(gòu)、房屋質(zhì)量不合格、 野蠻拆遷、雇傭黑物業(yè)、惡意拖欠工程款等不法行為時有發(fā)生。房地產(chǎn)業(yè) 一直是近年來群眾反映強列、要求治理整頓呼聲最強烈的行業(yè)之一。在當前資質(zhì)管理弱化、市場準入門檻較低、行政管理體制轉(zhuǎn)換的情況 下，加強對房地產(chǎn)業(yè)的行業(yè)管理要轉(zhuǎn)變思路。一是變項目前期審批為全程 服務(wù)、全程監(jiān)管。二是加大市場整頓的力度，嚴格開展房地產(chǎn)市

17、場專項整 治工作，對于違規(guī)企業(yè)給予曝光和必要懲處，直至清出。三是建立房地產(chǎn) 信用檔案，懲戒市場失信主體，促進公平競爭和優(yōu)勝劣汰。擴大信用系統(tǒng) 的覆蓋面和影響力，通過與商品房網(wǎng)上銷售系統(tǒng)的鏈接，使其成為購房者 決策的重要參考依據(jù)。四是加強基礎(chǔ)信息的收集和發(fā)布，為宏觀調(diào)控和消 費者提供決策依據(jù)。市場信息準確、透明、對稱、完全，是有效調(diào)控市場 的基礎(chǔ)，也是消費者理性選擇的重要條件。2004年上海、天津、南京 等城市通過開通商品房銷售合同聯(lián)機備案系統(tǒng)，及時發(fā)布各類房地產(chǎn)市場 信息，使決策者和購房者了解所有房屋供求信息和每一套房的成交價格， 改善了信息不對稱的局面。（八）加強對基礎(chǔ)性、制度性問題的研究。

18、在我國當前的財稅體制下， 來自房地產(chǎn)業(yè)的稅收約占稅收的10%，地方財政收入增加和經(jīng)濟發(fā)展對 房產(chǎn)業(yè)的依賴程度較大，這也是各級政府熱衷房地產(chǎn)開發(fā)的根源所在。房 地產(chǎn)市場一旦出現(xiàn)波動，將對地方經(jīng)濟產(chǎn)生劇烈影響，潛在風(fēng)險較大。物 業(yè)稅又稱為“財產(chǎn)稅”或“地產(chǎn)稅”，是當下財稅體制改革的一個熱點。 開征物業(yè)稅后，土地、房屋等不動產(chǎn)所有者或承租人每年都要交納一定稅 款，稅值隨房產(chǎn)的升值而提高，將對房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)生深遠影響。征收物業(yè)稅 可以減少房地產(chǎn)開發(fā)所需資金，促進存量土地流轉(zhuǎn)；可以穩(wěn)定地方政府土 地收入，改變“寅吃卯糧”現(xiàn)象；可以通過稅率調(diào)節(jié)，限制高檔房、大戶 型房消費，引導(dǎo)中小戶型、中低價位普通住房建設(shè)與消費；同時，也是促 進商品房降價的重要因