房地產(chǎn)可行性研究報告案例1

1、房地產(chǎn)可行性研究報告案例1房地產(chǎn)可行性研究報告案例124/24房地產(chǎn)可行性研究報告案例1郴州市順原房地產(chǎn)開發(fā)有限企業(yè)北湖水晶城項目可行性研究報告北湖水晶城項目可行性研究報告第一章總論一、項目名稱：北湖水晶城二、項目擬建地：郴州市同心路2號（原玻璃廠）三、項目建設(shè)單位：郴州市順原房地產(chǎn)開發(fā)有限企業(yè)四、項目建設(shè)單位大要郴州市順原房地產(chǎn)開發(fā)有限企業(yè)成立于2005年1月。注冊資本（實收資本）人民幣4000萬元；法人代表黃康隹；注冊住所：郴州市同心路；經(jīng)營范圍：房地產(chǎn)開發(fā)及商品房銷售；室內(nèi)外裝修工程設(shè)計及施工；建筑裝修資料水電器材銷售。企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照注冊號：；經(jīng)營限時為50年。房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)為為三級。

2、是一家引進(jìn)現(xiàn)代企業(yè)管理模式的新式房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。企業(yè)人才隊伍充分，現(xiàn)有職工48人，其中：工程及其他技術(shù)人員35人，其他管理人員13人。組織結(jié)構(gòu)完滿，下設(shè)工程技術(shù)部、開發(fā)策劃部、營銷部、財務(wù)部、拆遷部署部、資料設(shè)施采買供應(yīng)部、行政人事部等職能部門。五、項目大要隨著郴州市城市建設(shè)的發(fā)展，郴州市迅速盛行了好多商住小區(qū)，全市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展勢頭激烈。本次研究項目位于郴州市同心路北湖公園北側(cè)，北依流星嶺，南臨北湖公園，東靠汽車總站，距郴州火車站，交通方便；地段環(huán)境優(yōu)越，商場、醫(yī)院、學(xué)校等生活配套完滿，面對北湖公園，背靠流星嶺，遠(yuǎn)眺蘇仙嶺，湖光山色一目了然，娛樂、休閑十分便利；項目規(guī)劃用地面積，其中：住所用地

3、面積，公共建筑用地面積，道路用地面積，公共綠地面積；總建筑面積21.71萬平方米，停車位867個，居住戶數(shù)1482戶，容積率3.85，建筑密度21.66%，綠地率38.61%，是一個大氣、時興、奇特的高檔純住所小區(qū)。該地段房產(chǎn)開發(fā)遠(yuǎn)景好、增值潛力大。本項目的開發(fā)建設(shè)將完滿該地段城市整體功能，改變周邊環(huán)境，提升該地段城市品位。六、編制依照1、主要依照：（1）郴州市城市整體規(guī)劃（2）建設(shè)部關(guān)于宣布的通知”建標(biāo)（2000）205號（3）國家計委、建設(shè)部頒發(fā)的建設(shè)項目經(jīng)濟議論方法與參數(shù)（第二版）（4）郴州市人民政府辦公室關(guān)于更正龍鳳嘉園等8個項目建筑容積率的批復(fù)郴政辦函2008143號（5）郴州市規(guī)劃

4、局建設(shè)用地規(guī)劃條件通知書郴規(guī)（地）2008108號6）建設(shè)項目環(huán)境影響報告表7）郴國用（2006）393號國有土地使用權(quán)證8）企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照、中華人民共和國房地產(chǎn)企業(yè)資質(zhì)證書9）云南省城鄉(xiāng)規(guī)劃設(shè)計研究院總平面圖10）相關(guān)各專業(yè)的國家設(shè)計規(guī)范11）建設(shè)單位供應(yīng)的其他相關(guān)資料1郴州市順原房地產(chǎn)開發(fā)有限企業(yè)北湖水晶城項目可行性研究報告2、研究范圍：本報告主要依照國家相關(guān)政策、法規(guī)、規(guī)范、規(guī)程對項目建設(shè)的合法性、必要性、市場解析、建設(shè)條件、建設(shè)規(guī)模、建設(shè)方案、環(huán)境保護(hù)、投資估計、經(jīng)濟效益議論等方面進(jìn)行研究，重視點在財務(wù)議論。七、重要經(jīng)濟技術(shù)指標(biāo)序號名稱單位數(shù)量比率%備注1規(guī)劃總用地面積m247,78

5、4.30100.001.1其中：住所用地m227,135.3056.791.2公建用地m25,293.0011.081.3道路用地m28,060.0016.861.4綠地m27,296.0015.272規(guī)劃總建筑面積m2217,139.98100.002.1其中：住所建筑面積m2179,502.9182.672.2公建配套設(shè)施m24,372.482.012.3地下建筑（車庫）面積m233,264.5915.323居住戶（套）數(shù)戶（套）1,482戶平4居住人口人4,7423.2人5容積率/3.856建筑密度%21.667綠地率%38.618停車位個8679項目總投資萬元44,104.662郴州市

6、順原房地產(chǎn)開發(fā)有限企業(yè)北湖水晶城項目可行性研究報告序號名稱單位數(shù)量比率%備注10銷售收入萬元69,635.9611項目凈收益萬元13,856.60稅后12內(nèi)部收益率%23.0813投資回收期年3.2214財務(wù)凈現(xiàn)值（i=12%）萬元5,323.2015建設(shè)總工期年3八、結(jié)論與建議1、結(jié)論（1）本項目符合國家產(chǎn)業(yè)政策，符合國家宏觀經(jīng)濟政策。本項目的建設(shè)可促使地區(qū)經(jīng)濟及城市建設(shè)的發(fā)展，改進(jìn)市民居住條件。2）本項目的建設(shè)，符合郴州市整體規(guī)劃，較好地貫徹了市政府加速中心城區(qū)改造與基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的決定；有利于完滿北湖區(qū)同心路北湖公園周邊的配套設(shè)施建設(shè)，促使郴州市旅游資源的開發(fā)。2）本項目建設(shè)用地處于郴州市

7、北湖區(qū)，位于北湖公園同心路北側(cè)，區(qū)位獨到，自然環(huán)境優(yōu)越，向西與107國道相連，向東與城市骨干道國慶北路相接，位于北湖公園與流星嶺之間，依山徬水，景色宜人，商業(yè)服務(wù)設(shè)施及各項市政設(shè)施如水、電、路、通訊等基礎(chǔ)設(shè)施均較齊全，地理優(yōu)勢明顯，是一幅優(yōu)異福地，是商務(wù)辦公、居住的理想之地，開發(fā)遠(yuǎn)景優(yōu)異。（3）項目總投資為44,104.66萬元，其中：工程花銷28,859.12萬元，其他花銷14,168.36萬元（其中建設(shè)期貸款利息2,052萬元），預(yù)備費577.18萬元，項目周轉(zhuǎn)用流動資本500萬元；建設(shè)資本總數(shù)44,104.66萬元，其中：項目資本金19,694.19萬元，申請商業(yè)銀行貸款20,000萬元

8、，預(yù)售收入投入4,410.47萬元。（4）從項目建設(shè)的經(jīng)濟效益議論來看，項目經(jīng)營收入69,635.96萬元，稅前收益18,475.47萬元，稅后收益13,856.60萬元；項目的財務(wù)凈現(xiàn)值（i=12%）5,323.20萬元；全部投資財務(wù)內(nèi)部收益率（稅后）23.08%；投資回收期3.22年；項目投資稅前收益率41.89%，稅后收益率31.41%。從以上指標(biāo)看出，項目有較好的經(jīng)濟效益。且項目當(dāng)經(jīng)營收入下降5%，項目投資增加5%時，仍有較好的經(jīng)濟指標(biāo)，項目抗風(fēng)險能力較強。因此，從經(jīng)濟角度解析，本報告認(rèn)為項目是可行的。5）該項目建設(shè)對增加就業(yè)機遇，改進(jìn)投資環(huán)境，提升郴州市的城市形象，帶動郴州市經(jīng)濟發(fā)展

9、也有必然的現(xiàn)實意義。從以上解析可以看出，該項目啟動的各項基礎(chǔ)條件已具備，項目的各項優(yōu)勢明顯，擁有投3郴州市順原房地產(chǎn)開發(fā)有限企業(yè)北湖水晶城項目可行性研究報告資牢固，風(fēng)險小的特色，既符合國家的相關(guān)目標(biāo)、政策，又能產(chǎn)生客觀的經(jīng)濟效益和優(yōu)異的機會效益。因此該項目可行。2、建議（1）該項目的社會和經(jīng)濟效益優(yōu)異，建議上級主管部門和銀行恩賜支持，促使該項目早日上馬，早見見效。2）建議認(rèn)真做好工程的招標(biāo)、施工圖設(shè)計和施工工作，加強工程質(zhì)量監(jiān)控，保證工程質(zhì)量和施工進(jìn)度。3）在建設(shè)中要充分注意公用設(shè)施、環(huán)境設(shè)施、生活環(huán)境建設(shè)。4）精心編制工程推行計劃，在保證工程質(zhì)量和進(jìn)度的同時，要嚴(yán)格控制建設(shè)投資，加強營銷運作

10、，加強營銷運作，以趕忙回收資本和減少資本投資；同時狠抓項目建設(shè)質(zhì)量，爭取獲取最正確的經(jīng)濟和社會效益。第二章項目建設(shè)的必要性一、項目的建設(shè)，符合郴州市城市發(fā)展整體規(guī)劃，是郴州市城市建設(shè)和發(fā)展的需要，是不斷完滿城市基礎(chǔ)設(shè)施，改進(jìn)城市環(huán)境，美化城市容顏的需要。該項目的建設(shè)對實現(xiàn)城市發(fā)展戰(zhàn)略、推進(jìn)城市提質(zhì)擴容是有幫助的。二、項目的建設(shè)，有利于完滿北湖區(qū)特別是郴州市同心路北湖公園周邊的配套設(shè)施建設(shè)，有利于加強城市整體功能，促使土地增值，繁榮市場經(jīng)濟，進(jìn)一步促使該地區(qū)城市次中心地位的提升。同時，該項目的建設(shè)，有助于增加財政收入，籌集城市建設(shè)資本，保障城市建設(shè)的連續(xù)發(fā)展。三、項目的建設(shè)，符合國家關(guān)于加速實現(xiàn)

11、城市住所商品化和社會化的政策，有利于促使郴州市住所錢幣化分配進(jìn)度，滿足人們?nèi)找嬖黾拥淖∷ㄤN需求，改進(jìn)人們生活條件和居住環(huán)境，提升人們生活水平。同時，該項目的建設(shè)，可以帶動眾多第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，增加內(nèi)需，刺激消費，促使郴州經(jīng)濟的發(fā)展。同時，項目的建設(shè)有利于增加社會就業(yè)崗位，緩解社會就業(yè)矛盾，保護(hù)社會平定。四、項目的建設(shè)，有利于建設(shè)單位郴州市順源房地產(chǎn)開發(fā)有限企業(yè)提升企業(yè)的有名度和社會信譽度，提升企業(yè)形象，提搞企業(yè)的經(jīng)營效益，壯大企業(yè)實力。第三章市場解析一、全國房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀及發(fā)展趨勢自2003年開始升溫以來，中國房地產(chǎn)市場連續(xù)增加了快要四年，到2007年達(dá)到了頂峰，誠然這種勢頭在2008年出現(xiàn)減

12、緩，全國樓市走向低迷，但GDP仍保持了9.8%的增加。在政府保增加的信心下，預(yù)計2009年GDP仍有望保持8%以上的較快增加，房地產(chǎn)市場的發(fā)展仍有巨大的潛力。這源于相互影響的三方面事實：第一，中國是一個經(jīng)濟轉(zhuǎn)型國家。關(guān)于一個發(fā)展中國家來說，城鎮(zhèn)化是一個不可以防備的問題。自1978年推行市場化改革以來，中國的城鎮(zhèn)化就開始連續(xù)進(jìn)行，1996年今后步伐明顯加快。連續(xù)的城鎮(zhèn)化對房地產(chǎn)市場的不斷發(fā)展提出了要求。不但這樣，中國到目前為止已經(jīng)歷了長達(dá)30年的經(jīng)濟連續(xù)高速增加，人民收入水平的提升和對生活質(zhì)量的追求，為房地產(chǎn)市場的發(fā)展供應(yīng)了激烈動力。4郴州市順原房地產(chǎn)開發(fā)有限企業(yè)北湖水晶城項目可行性研究報告第二

13、，中國是一個系統(tǒng)轉(zhuǎn)型國家。中國正從嚴(yán)格傳統(tǒng)的計劃經(jīng)濟系統(tǒng)國家逐漸轉(zhuǎn)變?yōu)槭袌鼋?jīng)濟系統(tǒng)國家，住所改革也是陪同著其中的諸多改革措施之一。過去城鎮(zhèn)居民主要依靠單位分房，而現(xiàn)在則已基本由市場解決。住所推向市場，促成了一個巨大的房地產(chǎn)市場的產(chǎn)生和發(fā)展。除了這兩個方面以外，中國還是一個人口大國，十幾億的人口總量在世界各國之中絕無僅有，弘大的人口數(shù)量也意味著巨大的對住所的需求。以上三個方面，分別從不同樣層面反應(yīng)了中國的現(xiàn)狀和特色。它們共同揭穿了中國房地產(chǎn)市場發(fā)展不可以預(yù)計的潛力。只要這些要素沒有改變，房地產(chǎn)市場發(fā)展的趨勢就不會改變。而在相當(dāng)長一段時期內(nèi)，這些要素很難改變。因此，我們對房地產(chǎn)遠(yuǎn)景保持樂觀。二、近

14、幾年來郴州市房地產(chǎn)情況及發(fā)展趨勢近幾年來，房地產(chǎn)作為郴州新的經(jīng)濟增加點和城市居民新的花銷熱點，關(guān)于擴大內(nèi)需（包括投資與花銷需求）拉動經(jīng)濟增加，加速城區(qū)擴容提質(zhì)步伐，改進(jìn)居民住所條件和提升人民生活質(zhì)量等方面作出了積極的貢獻(xiàn)。近幾年來，隨著福利房全面停止上市和中心城區(qū)建設(shè)步伐的加速，郴州房地產(chǎn)開發(fā)投資增幅進(jìn)一步加速，房地產(chǎn)市場日益成熟。目前，郴州房地產(chǎn)價格整體來說比較合理，隨著周邊縣市三、銷售遠(yuǎn)景展望解析1、項目價格解析位于郴州市國慶北路的福云國際公寓，其二手房銷售價高達(dá)4000元/平方米左右；位于郴州市人民西路翔云國際，其銷售均價在3200元/平方米左右；位于香雪路與龍泉路交界的天潤天城，其均價

15、在3100元/平方米左右；位于燕泉路的新貴華城，其銷售均價在3300元/平方米左右，位于郴州大道的愛蓮湖畔，8月份開盤其銷售均價預(yù)計在3500元/平方米左右。與上述項目比較，本項目在產(chǎn)品設(shè)計、景觀資源、地區(qū)地址等方面擁有相對優(yōu)勢。依照項目的定位，以及郴州市整體房價水平，預(yù)計本項目2010年至2012年住所銷售平均價為3,600元/平方米，地下車庫平均銷售價為65,000元/個，商場20,000元/平方米。依照郴州市目前商品房的銷售價格及未來趨勢，結(jié)合本項目的特色，本報告認(rèn)為該價格在郴州擁有較強的競爭力。2、銷售遠(yuǎn)景解析本項目定位明確，地址優(yōu)越，資源豐富，交通便利，設(shè)計獨到，較其他房地產(chǎn)開發(fā)項目

16、比擁有十分明顯的價格優(yōu)勢?？梢灶A(yù)示，本項目擁有優(yōu)異的銷售遠(yuǎn)景。第四章建設(shè)地址及自然條件一、地區(qū)地址郴州地區(qū)位于湖南省東南部，南嶺北麓，湘江上游。地理坐標(biāo)為東經(jīng)1121311414，北緯24532650。是以山地為主，東南高西北低，向衡邵丘陵過渡的地帶。東界江西，南接廣東，西近廣西，北通衡陽、株洲，是湖南的南大門，是內(nèi)地通往廣東沿海的咽喉要沖，區(qū)位條件十分優(yōu)越。全市現(xiàn)轄北湖、蘇仙二區(qū)和資興市，以及桂陽、嘉禾、臨武、宜章、汝城、桂東、永興、安仁八縣，總面積1.94萬平方公里，人口472萬，其中市中心城區(qū)人口43萬。2008年全市國內(nèi)生產(chǎn)總值為734.1億元，人均國內(nèi)生產(chǎn)總值為16,668元，城市居

17、民人均可支配性收入為13,765元。本項目位于北湖區(qū)同心路，東側(cè)是汽車總站，西面是107國道，南望北湖公園，北靠流星嶺，四至界限清楚，沒有土地全部權(quán)和使用權(quán)瓜葛。并獲取郴州市人民政府土地出讓審批單審批確認(rèn)，繳納了相關(guān)花銷，辦理了國有土地使用權(quán)證。二、自然條件571.68畝，符合項目建設(shè)要求。郴州市順原房地產(chǎn)開發(fā)有限企業(yè)北湖水晶城項目可行性研究報告郴州屬于亞熱帶季風(fēng)性濕潤天氣，溫暖濕潤，空氣清爽，夏不酷熱，冬無嚴(yán)寒，四時分明，雨量充分，全年無霜期為290天，主要自然條件以下：1、溫度：年平均氣溫：年平均最高氣溫：年平均最低氣溫：2、濕度：年平均相對濕度：79%3、風(fēng)年平均風(fēng)速：/s4、降水年平均

18、降水量：最大月降水量：最小月降水量：最大積雪厚度：5、地震情況依照中國地震動參數(shù)區(qū)劃圖（GB18306-2001），該地區(qū)地震動峰值加速度g=0.05，比較地震基本烈度為度。三、市政基礎(chǔ)設(shè)施本項目用地處于郴州市北湖區(qū)北湖公園旁，周邊是成熟的生活區(qū)，現(xiàn)有配套十分完滿，背山面水，地理優(yōu)勢明顯，擁有優(yōu)越的景觀區(qū)位交通條件，是建設(shè)商業(yè)居住理想之地，開發(fā)遠(yuǎn)景優(yōu)異。四、建設(shè)條件用地呈規(guī)則的多邊形，南底北高，高差，總用地面積第五章主要技術(shù)方案一、設(shè)計原則1、符合“一致規(guī)劃、合理布局、就地取材、綜合開發(fā)、配套建設(shè)”的原則，符合城市規(guī)劃要求，滿足消防、交通、安全分別、環(huán)境保護(hù)等要求。2、敬愛場所環(huán)境特色，合理利

19、用地形地貌，塑造擁有鑒別性與歸屬感的居住小區(qū)。3、“以人為本”，充分考慮居民的行為模式與心理需求，合理組織交通和空間布局，盡能提升居住空間的環(huán)境質(zhì)量。4、消防、環(huán)保必定做到“三個同時”。二、規(guī)劃設(shè)計依照1、中華人民共和國城市規(guī)劃法2、城市規(guī)劃編制方法（推行）3、湖南?。ǔ鞘幸?guī)劃法）推行方法4、城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計規(guī)范GB50180-93(2002年版）5、郴州市城市整體規(guī)劃（2005-2020年）綱領(lǐng)6、郴州市規(guī)劃局郴規(guī)發(fā)（2006）45號7、郴州市規(guī)劃局郴規(guī)（地）條（2008）108號8、建設(shè)方供應(yīng)的相關(guān)資料6郴州市順原房地產(chǎn)開發(fā)有限企業(yè)北湖水晶城項目可行性研究報告三、整體規(guī)劃及總平面部署1、

20、以“看法奇特、整體協(xié)調(diào)、定位合適、符合市場”為指導(dǎo)思想，解決“建筑、人、建筑”三要素的親近關(guān)系，使建筑融入到環(huán)境中，提升居住質(zhì)量。依照地址不同樣，采用不同樣的組合方式，豐富了小區(qū)的整體形態(tài)。2、從城市設(shè)計的高度出發(fā)，力求在周邊繁瑣無序的背景上，創(chuàng)立出一組完滿、大氣、時興、奇特的高檔小區(qū)，結(jié)構(gòu)由北向南分延伸式設(shè)計，采用行列式的布局方式，形成層次鮮亮，井然有序的建筑布局。采用塔樓式的布局方式，以節(jié)約更多用地，形成廣闊空間。綜合考慮采光、通風(fēng)、消防、視覺、衛(wèi)生等要求確立大于的建筑物間距，滿足視覺、私密性、通風(fēng)及綠化空間景觀要求，實現(xiàn)“大視野、大尺度、大自然”的居住環(huán)境質(zhì)量。同時充分利用地形，車庫采用

21、半掩埋形式、階梯狀由北及南逐級降低，在減少投資的基礎(chǔ)上，保證了車庫的連通性、整體性，最大程度的滿足了日照要求及人居住環(huán)境的要求。3、充分考慮住所的基本功能，采用緊湊的平面布局、優(yōu)異的通風(fēng)采光布局，經(jīng)過設(shè)置較大的入戶花園、空中庭院及大天臺，提升居住質(zhì)量。單元式住所每套面積范圍控制在43之間。經(jīng)過用建筑空間語言書寫建筑形象，用輕快的構(gòu)件去概括零散瑣碎的窗、天臺等界面，在局部細(xì)節(jié)上重點刻畫比率、機理來確立小區(qū)的清爽形象，在整體簡潔的基礎(chǔ)上，經(jīng)過對塔樓頂部屋頂?shù)闹攸c辦理而突出小區(qū)的個性特色。4、小區(qū)的對外交通主若是經(jīng)過同心路與中心城區(qū)相連。并以入口廣場為對景，北側(cè)及西側(cè)均設(shè)有次入口，經(jīng)過小區(qū)北部環(huán)形道

22、路連接，保證道路暢達(dá)及人員的分別。小區(qū)內(nèi)道路主要道路寬，次要道路寬。采用人車分流形式。從主入口廣場進(jìn)入小區(qū)，經(jīng)過豎向交通，沿內(nèi)部道路直通各棟大樓。5、小區(qū)配套部署幼兒園、衛(wèi)生站、會所、綜合商店、餐飲、社區(qū)服務(wù)中心、物業(yè)管理用房、配電房等公共服務(wù)設(shè)施。配套設(shè)施采用集中部署和就近利用的原則。四、結(jié)構(gòu)方案1、荷載1）基本風(fēng)壓：W0=0.35KN/m2，基本雪壓：S0=0.35KN/m2。（2）樓面貨載：住所樓面貨載標(biāo)準(zhǔn)值取2.0KN/m2，基層車庫貨載標(biāo)準(zhǔn)值取4.0KN/m2。2、結(jié)構(gòu)選型依照用地周邊已建成結(jié)構(gòu)選型，結(jié)構(gòu)設(shè)計按6度抗震設(shè)防，多層住所樓采用框架結(jié)構(gòu)，高層住所采用框架-剪力墻結(jié)構(gòu)，抗震墻

23、抗震等級為二級。五、供配電及電信工程1、電力負(fù)荷展望用電量取值：住所每戶按0.025KVA/m2，公共服務(wù)設(shè)施按0.1KVA/m2，地下車庫按0.005KVA/m2，則小區(qū)總變配電量為：5091KVA。2、供配電十九層以上消防及應(yīng)急照明用電按一級負(fù)荷，一般客梯、水泵用電按二級負(fù)荷，一般電力照明用電按三級負(fù)荷。該小區(qū)用電電源由同心路金鑫旅店旁的10KV城市供電網(wǎng)采用高壓電纜從室外埋地接入到各配電室。3、電信電話系統(tǒng)分二大區(qū)塊，每一區(qū)塊設(shè)一個電話光節(jié)點機房，由同心路上的城市通訊線路引入主線至小區(qū)內(nèi)的電信交接間，再傳達(dá)至各用戶，引入線采用銅芯鋁絞線。有線電視由同心路市政有線網(wǎng)引入，采用傳輸帶寬860

24、MHZ，雙向HFC網(wǎng)絡(luò)結(jié)構(gòu)形式，共分二大區(qū)塊，每一區(qū)塊設(shè)二個有線電視光節(jié)點機房。電纜干線采用中心分配的星型結(jié)構(gòu)，用戶分配網(wǎng)采用集線器及分配放大器加集中分配的形式分配到戶。用戶采用一戶一根電纜引到戶，同時設(shè)置光纖寬帶、閉路7郴州市順原房地產(chǎn)開發(fā)有限企業(yè)北湖水晶城項目可行性研究報告電視監(jiān)控、家居智能化、家庭安防報警系統(tǒng)。六、給排水和消防1、給水（1）用水量展望生活用水量按/人日，消防用水按/S計，則小區(qū)最大日總用水量為1600噸/日。2）水源：同心路下鋪設(shè)的城市供水干管。給水網(wǎng)管：給水網(wǎng)呈環(huán)狀部署，室外給水管道為生活消防合用系統(tǒng)，主管管徑為DN200，支管管徑為DN40-DN100。2、排水1）排

25、水采用雨污分流制排水。生活污水經(jīng)小區(qū)污水管網(wǎng)收集后排至同心路的市政污水干管。雨水則經(jīng)區(qū)內(nèi)的雨水管網(wǎng)收集后排至同心路的雨水渠箱，按漫流設(shè)計。2）雨污管道一律采用暗裝，主污水干管管徑為DN400,次干管為DN300,雨水管管徑為DN300DN800，雨污管采用混凝土管。室內(nèi)排水管采用U-PVC資料。3、消防（1）消防車道項目南面為城市道路同心路，內(nèi)部主道路為，次要道路為，并暢達(dá)至各棟建筑，滿足消防車通行的要求。2）建筑結(jié)構(gòu)防火設(shè)計帶有地下停車庫的建筑組合樓停車庫部分按耐火等級一級要求設(shè)計，住所樓均按二級耐火等級設(shè)計。3）防火分區(qū)整個小區(qū)按地上、地下室分別設(shè)置防火分區(qū)。地下室設(shè)自動滅火系統(tǒng)。停車庫每

26、個防火分區(qū)面積均小于，設(shè)施用房單獨為一個防火分區(qū)，分區(qū)面積小于。每個防火分區(qū)設(shè)有兩個以上分別口，防煙分區(qū)小于。地上部分每個單元之間設(shè)置防火墻，每個單元為一個防火分區(qū)。（4）室內(nèi)消防栓系統(tǒng)采用環(huán)狀部署，環(huán)網(wǎng)設(shè)在地下室及室外處坪以下。每棟樓均在基層與水平環(huán)網(wǎng)相接。在最高處塔樓上設(shè)消防水箱一座，與水平環(huán)網(wǎng)相接；地下室設(shè)消防栓泵二臺，與地下消防環(huán)網(wǎng)相接，同時在室外設(shè)消防水泵接合器，與地下消防環(huán)網(wǎng)相接，消防栓在室內(nèi)任何一地址均有二股消防水柱射到，在地下車庫消防泵房設(shè)有消防水泵。地下消防池儲水量。第六章環(huán)境保護(hù)、綠化和節(jié)能一、環(huán)境保護(hù)該項目由于所處地段周邊環(huán)境和自己功能的需要，對自己的環(huán)境質(zhì)量和環(huán)境保護(hù)均

27、有較高要求和標(biāo)準(zhǔn)。擬將噪聲和振動設(shè)施盡可能放置在地下室或遠(yuǎn)離使用房間。安裝電動設(shè)施均采用減振彈簧支吊架，樓板上安裝電動設(shè)施隔振橡膠墊。部分重要地區(qū)的設(shè)施基礎(chǔ)采用彈簧減振墊。8郴州市順原房地產(chǎn)開發(fā)有限企業(yè)北湖水晶城項目可行性研究報告1、該項目建成后，經(jīng)過解析，污染的產(chǎn)生主要有以下幾個方面：1）固體荒棄物：如生活垃圾。2）生活污水：住所組團(tuán)內(nèi)排出的生活污水。3）大氣污染：廚房的油煙、汽車尾氣、空調(diào)廢氣。4）噪音污染：汽車行駛和鳴笛產(chǎn)生的噪音，空調(diào)外機工作時產(chǎn)生的噪音。2、污染治理措施1）固體荒棄物：各種固體垃圾產(chǎn)生后，要求自覺投入設(shè)在各處的垃圾收集點內(nèi)，由專人管理，準(zhǔn)時清運至城市垃圾中轉(zhuǎn)站或垃圾辦

28、理場內(nèi)。2）生活污水治理：生活污水必定經(jīng)污水辦理裝置辦理初步達(dá)標(biāo)后方可排入城市排水系統(tǒng)。3）大氣污染：要求入住用戶生活燃料一致采用液化石油氣、管道煤氣或電，杜絕使用燃煤。廚房的油煙可以建議用專用設(shè)施過濾后經(jīng)過煙道排入天空。別的，嚴(yán)格控制進(jìn)入小區(qū)內(nèi)的靈巧車輛，推履行用無鉛的高標(biāo)號汽油，大力倡議使用電動車，達(dá)到改進(jìn)汽車燃料結(jié)構(gòu)的目的。嚴(yán)禁使用質(zhì)量低下的空調(diào)，倡議使用環(huán)保型空調(diào)，控制空調(diào)使用時間，以達(dá)到減小廢氣的排放量。4）噪音污染控制：在規(guī)劃范圍內(nèi)設(shè)禁鳴標(biāo)志，控制車速，要求汽車使用噪音凈化器，以減少由于汽車行駛鳴笛產(chǎn)生的噪9郴州市順原房地產(chǎn)開發(fā)有限企業(yè)北湖水晶城項目可行性研究報告音對居民的攪亂，別

29、的，嚴(yán)格控制空調(diào)使用的頻率。設(shè)置空調(diào)外機隔音網(wǎng)，供應(yīng)使用環(huán)保型靜音空調(diào)。二、綠化小區(qū)公共綠地面積為，綠地率為38.61%。三、節(jié)能為減少能源耗資，擬采用以下措施：1、節(jié)水節(jié)電用水用電采用計量制，采用節(jié)能高矯捷度的電表和水表，并將生活用水與沖洗用水，景觀用水分開。變壓器用科技含量高的干式變壓器，室內(nèi)外路燈設(shè)自控節(jié)能開關(guān)，大力倡議使用節(jié)能型電器。2、節(jié)約暖通、采光耗能在規(guī)劃和建筑單體設(shè)計中，充分考慮各幢建筑物之間的距離和朝向，充分利用自然采光、通風(fēng)，從而達(dá)到節(jié)約采光、通風(fēng)的能耗。3、隔熱、保溫在屋頂和外墻的資料運用時，盡可能采用保溫、隔熱性好的高科技建筑資料，加以封閉性優(yōu)異的門窗等，可達(dá)到較好的節(jié)

30、能見效。4、新技術(shù)應(yīng)用在建設(shè)工程的各個環(huán)節(jié)上，大力推履行用新資料、新工藝、新技術(shù)、充分運用現(xiàn)代科學(xué)技術(shù)，獲取節(jié)能的綜合效益。10郴州市順原房地產(chǎn)開發(fā)有限企業(yè)北湖水晶城項目可行性研究報告第七章項目的組織管理、推行計劃一、項目的組織管理分為兩個階段：建設(shè)階段和經(jīng)營管理階段。1、建設(shè)階段（1）組織機構(gòu)對項目建設(shè)推行過程中建設(shè)單位的組成機構(gòu)、人員裝備作出初步解析。經(jīng)與建設(shè)單位確立，其組織機構(gòu)以下：建設(shè)組織機構(gòu)圖2）職工定員此定員系指建設(shè)單位從事本項目開發(fā)建設(shè)需裝備職員。經(jīng)與建設(shè)單位商定，定員的初步安排以下：職工定員表序號部門人員（人）1董事會32總經(jīng)理13行政人事部54財務(wù)部35采買供應(yīng)部46開發(fā)策劃

31、部47工程技術(shù)部108營銷部109拆遷部署部810合計482、經(jīng)營管理階段（1）組織機構(gòu)項目建成后的物業(yè)管理，依照建設(shè)方的建議以及國家宣布的小區(qū)物業(yè)管理等相關(guān)文件精神，三年之內(nèi)，擬由建設(shè)單位郴州市順源房地產(chǎn)開發(fā)有限企業(yè)邀請物管資深人士組建物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)行管理，推行業(yè)主代表大會及其委員會與物業(yè)管理企業(yè)相結(jié)合的系統(tǒng)。三年今后，由業(yè)主代表大會決議可否需要對外公開招標(biāo)聘物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)行物業(yè)管理。重要問題由業(yè)主代表大會及其委員會與物業(yè)管理企業(yè)共同決議，平常管理則由物業(yè)管理企業(yè)負(fù)責(zé)。物業(yè)管理企業(yè)各機構(gòu)的運行經(jīng)費本源，可依照郴州市政府出臺的郴州市住所區(qū)物業(yè)管理方法及國家宣布的相關(guān)法律、法規(guī)，采用向在該小區(qū)各

32、業(yè)主（含住戶及經(jīng)營性業(yè)主）收取必然的花銷解決，花銷的收取以國家文件為依照。組織機構(gòu)圖11郴州市順原房地產(chǎn)開發(fā)有限企業(yè)北湖水晶城項目可行性研究報告（2）職工定員此定員系指物業(yè)管理企業(yè)從事平常工作所需各部門定員（本報告只作初步解析）。除邀請全國資深物管人士2人專職外，其他各人員均推行外聘。定員的詳表以下：職工定員表序部門人員備注號（人）1經(jīng)理辦公室1專職，設(shè)經(jīng)理1名2管理部5負(fù)責(zé)平常衛(wèi)生、綠化、保安3財務(wù)部2由發(fā)展商專職1人，外聘1名4多種經(jīng)營部1推行有償服務(wù)，負(fù)責(zé)開拓性經(jīng)營活動5維修部2簡單的水、電及設(shè)施維修、保護(hù)6合計11二、項目推前進(jìn)度計劃項目的建設(shè)獲取了相關(guān)部門及領(lǐng)導(dǎo)的大力支持，建設(shè)單位也

33、做了大量的先期準(zhǔn)備工作，本報告認(rèn)為，為保證工程順利進(jìn)行，項目的建設(shè)推行過程中應(yīng)做到有條不紊，科學(xué)管理，側(cè)重施工安全和質(zhì)量，并協(xié)調(diào)好建設(shè)和周邊環(huán)境保護(hù)的關(guān)系，盡量減少對周邊居民生活、生產(chǎn)、學(xué)習(xí)的影響。經(jīng)與建設(shè)單位商定，并依照項目建設(shè)的實質(zhì)特色，推前進(jìn)度初步安排以下：2008年5月2009年10月，完成項當(dāng)先期各項審批工作；2009年7月2009年11月，完成場所平展及建筑設(shè)計、施工招標(biāo)；2009年11月2010年12月，主體工程竣工；2010年11月2011年5月，主體裝修及室外配套工程；12郴州市順原房地產(chǎn)開發(fā)有限企業(yè)北湖水晶城項目可行性研究報告2011年7月，竣工查收。第八章投資估計與資本籌

34、辦一、投資估計1、投資大要項目規(guī)劃總用地為，總建筑面積，經(jīng)測算，項目總投資為44,104.66萬元，其中：工程費用28,859.12萬元，其他花銷14,168.36萬元，預(yù)備費577.18萬元，項目周轉(zhuǎn)用流動資本500萬元（詳見項目投資估計表）。項目投資估計表單位：（萬元）工程項目或花銷名稱建筑工程費設(shè)施及安裝工程費其他花銷合計一工程花銷1住所及地下車庫26,404.431,600.0028,004.432公建配套設(shè)施524.69330.00854.69工程花銷合計26,929.121,930.0028,859.12二其他花銷1征地費（71.68畝）8,990.808,990.802建設(shè)單位管

35、理費538.95538.953勘探設(shè)計費217.14217.144監(jiān)理費269.47269.475建設(shè)期的借款利息2,052.002,052.006其他規(guī)費等2,100.002,100.00其他花銷合計14,168.3614,168.36三預(yù)備費577.18577.18四項目周轉(zhuǎn)用流動資500.00500.00金建設(shè)投資合計26,929.121,930.0015,245.5444,104.662、估計依照及說明（1）工程花銷，依照湖南省建設(shè)廳頒發(fā)的湘建價（2001）第72號文件湖南省建筑工程概算定額估計，同時參照郴州市目前同類建筑單位工程造價。土建工程：包括整個建筑物及其他修筑物等投資；給排水

36、、供配電工程：主要包括給水、排水、供水、配電、通訊等設(shè)施投資及安裝花銷；總圖：主要包括道路工程、綠地工程等投資。13郴州市順原房地產(chǎn)開發(fā)有限企業(yè)北湖水晶城項目可行性研究報告2）安裝工程參照郴州市目前近似工程的造價指標(biāo)進(jìn)行估計。3）其他花銷中包括各種規(guī)費、征地拆遷費、建設(shè)單位管理費、勘探設(shè)計費、監(jiān)理費等。征地費，依照建設(shè)單位供應(yīng)的獲取國有土地使用權(quán)所支付的成本進(jìn)行估計；（4）預(yù)備費：主若是指因設(shè)計改正及施工中增減工程量引起的不可以預(yù)示費部分，以及考慮價格變動帶來的花銷增加。二、資本籌辦項目總投資44,104.66萬元，所需資本擬申請商業(yè)銀行貸款20,000萬元，項目資本金19,694.19萬元，

37、預(yù)售收入投入4,410.47萬元。項目的資本籌辦及運用情況見下表：項目資本籌辦及運用表單位：萬元項目合計1建設(shè)投資44,104.6644,104.66資本籌辦44,104.6644,104.66其中：銀行借款20,000.0020,000.00自籌資本19,694.1919,694.19項目預(yù)售收入4,410.474,410.47第九章項目經(jīng)濟議論一、經(jīng)濟解析的主要依照：1、建設(shè)項目經(jīng)濟議論方法與參數(shù)（第二版）；2、房地產(chǎn)開發(fā)項目經(jīng)濟議論方法；3、國家及地方相關(guān)政策；4、項目設(shè)計方案及相關(guān)市場檢查。二、經(jīng)營設(shè)計及營業(yè)收入1、經(jīng)營設(shè)計本項目設(shè)計用途為商品住所區(qū)，項目建成后，共形成高層商品住所，多

38、層商品住所，地下車庫（675個停車位），地上停車位192個，公共配套設(shè)施。除社區(qū)會所、市政配套房建筑用于物業(yè)企業(yè)管理使用外，其他建筑均以銷售形式經(jīng)營。2、營業(yè)收入測算（1）價格展望14郴州市順原房地產(chǎn)開發(fā)有限企業(yè)北湖水晶城項目可行性研究報告依照建設(shè)單位供應(yīng)的相關(guān)資料以及對項目周邊地區(qū)范圍內(nèi)的商品住所、寫字樓、旅店、商場及門面銷售價格進(jìn)行德抽樣檢查，本報告對水晶城小區(qū)的商品住所、配套商業(yè)設(shè)施（商場）、地下車庫的價格展望以下：商品住所均價為3,600元/m2，配套商業(yè)設(shè)施（商場）均價為20,000元/m2，車庫65,000元/個。2）營業(yè)收入及稅費估計營業(yè)收入商品住所銷售收入：177,137.95

39、3,60063,769.66萬元配套商業(yè)設(shè)施（商場）銷售收入：739.420,0001,478.80萬元地下車庫銷售收入：67565,0004,387.50萬元合計：69,635.96萬元。銷售稅費稅（費）種計稅依照稅（費）率營業(yè)稅銷售收入5%土地增值稅銷售收入1%城市保護(hù)建設(shè)稅營業(yè)稅7%教育費附加營業(yè)稅4.5%依照上述稅費規(guī)定估計經(jīng)營時期銷售稅費額：營業(yè)稅：69,635.965%3,481.80萬元土地增值稅：69,635.961%696.36萬元城市保護(hù)建設(shè)稅：3,481.807%243.73萬元教育費附加：3,481.804.5%156.68萬元合計：4,578.57萬元。15郴州市順原

40、房地產(chǎn)開發(fā)有限企業(yè)北湖水晶城項目可行性研究報告三、營業(yè)成本花銷估計經(jīng)營時期成本花銷主要有營業(yè)花銷、管理花銷和財務(wù)花銷。1、營業(yè)花銷營業(yè)花銷主要包括廣告費、銷售人員的薪水及福利費等，按銷售收入的2%估計：營業(yè)花銷：69,635.962%1,392.72萬元2、管理花銷管理花銷主要包括辦公花銷、水電費、招待費、管理人員的薪水及福利費等，按銷售收入的1.5%估計：管理花銷：69,635.961.5%1,044.54萬元3、財務(wù)花銷財務(wù)花銷按建設(shè)期以外的銀行貸款利息估計。本項目除項目貸款20,000萬元外，不考慮其他貸款，估計財務(wù)花銷為540萬元。4、項目總成本花銷上述各項與項目開發(fā)成本之和即為項目總

41、成本花銷。經(jīng)測算，其總成本為46,581.92萬元（詳見總成本及花銷估計表）。四、財務(wù)效益解析1、收益估計項目依照國家計委、建設(shè)部1993年4月宣布的建設(shè)項目經(jīng)濟議論方法與參數(shù)（第二版）的要求進(jìn)行經(jīng)濟議論。項目總銷售收入扣除銷售稅金及附加與總成本花銷即得收益總數(shù)（詳見損益表）。2、財務(wù)盈利能力解析依照項目成本與收入情況測算的主要指標(biāo)以下表所示：項目主要經(jīng)濟指標(biāo)表16郴州市順原房地產(chǎn)開發(fā)有限企業(yè)北湖水晶城項目可行性研究報告序號指標(biāo)名稱單位指標(biāo)備注全部投資內(nèi)部收益率所得稅前%30.34所得稅后%23.082全部投資回收期所得稅前年3.03所得稅后年3.223全部投資財務(wù)凈現(xiàn)值（Ic=12%）所得稅

42、前萬元8,932.34所得稅后萬元5,323.20五、項目敏感性解析本報告作了所得稅后全部投資的敏感性解析，分別就銷售收入（即綜合價格）、項目總成本（主要為開發(fā)成本、管理花銷、銷售花銷）兩項主要指標(biāo)進(jìn)行了敏感性解析，解析其變動對項目收益的影響程度。項目的敏感性解析情況見下表：項目敏感性解析表序項目財務(wù)內(nèi)部收財務(wù)凈現(xiàn)值項目號益率（%）（i=12%)凈收益1現(xiàn)有指標(biāo)23.085,323.2013,856.602銷售收入下降5%19.173,417.511,416.953項目總成本上升5%19.413,707.0112,130.03從以上解析看出，本項目當(dāng)銷售收入下降5%或總成本支出上升5%時，項目

43、仍有較好的財務(wù)指標(biāo)，說明項目的抗風(fēng)險能力較強。六、經(jīng)濟議論結(jié)論綜上所述，項目經(jīng)營收入69,635.96萬元，稅前收益18,475.47萬元，稅后收益13,856.60萬元，財務(wù)內(nèi)部收益率23.08%，財務(wù)凈現(xiàn)值5,323.20萬元（折現(xiàn)率12%），投資回收期（稅后）3.22年，故本報告認(rèn)為，項目建設(shè)從經(jīng)濟角度解析是可行的。17郴州市順原房地產(chǎn)開發(fā)有限企業(yè)北湖水晶城項目可行性研究報告二一年二月二十九日附表1銷售收入及銷售稅費估計表單位：萬元序號項目合計201020112012一經(jīng)營收入69,635.966,963.6041,781.5820,890.781商品住所銷售收入63,769.666,3

44、76.9638,261.8019,130.902配套商業(yè)設(shè)施（超市）銷售收入1,478.80147.88887.28443.643車庫銷售收入4,387.50438.752,632.501,316.25二銷售稅金及附加4,578.57457.862,747.151,373.561營業(yè)稅3,481.80348.182,089.081,044.542土地增值稅696.3669.64417.82208.903城市保護(hù)建設(shè)稅243.7324.37146.2473.124教育費附加156.6815.6794.0147.0018郴州市順原房地產(chǎn)開發(fā)有限企業(yè)北湖水晶城項目可行性研究報告附表2總成本及花銷估計

45、表單位：萬元序號項目合計2009201020112012一項目開發(fā)成本43,604.6614,253.0618,495.2310,856.37二經(jīng)營成本2,977.26243.731,305.671,427.86及花銷1營業(yè)花銷1,392.72139.27835.63417.822管理花銷1,044.54104.46470.04470.043財務(wù)花銷540.00540.00三合計46,581.9214,253.0618,738.9512,162.041,427.8619郴州市順原房地產(chǎn)開發(fā)有限企業(yè)北湖水晶城項目可行性研究報告附表3損益表單位:萬元序號項目合計2009201020112012一經(jīng)

46、營收入69,635.966,963.6041,781.5820,890.781商品住所銷售收入63,769.666,376.9638,261.8019,130.90商業(yè)配套設(shè)施（超2市）銷售收入1,478.80147.88887.28443.643車庫銷售收入4,387.50438.752,632.501,316.25二銷售稅金及附加4,578.57457.862,747.151,373.561營業(yè)稅3,481.80348.182,089.081,044.542土地增值稅696.3669.64417.82208.903城市保護(hù)建設(shè)稅243.7324.37146.2473.124教育費附加156

47、.6815.6794.0147.00三成本及花銷46,581.924,604.1927,468.4714,509.261銷售成本43,604.664,360.4626,162.8013,081.402營業(yè)花銷1,392.72139.27835.63417.823管理花銷1,044.54104.46470.04470.0420郴州市順原房地產(chǎn)開發(fā)有限企業(yè)北湖水晶城項目可行性研究報告序號項目合計20092010201120124財務(wù)花銷540.00540.00四稅前收益18,475.471,901.5511,565.965,007.96五所得稅4,618.87475.392,891.491,251.99六稅后收益13,856.601,426.168,674.473,755.971盈利公積金2,078.49213.921,301.17563.40應(yīng)付收益3未分