市體育公園項(xiàng)目策劃可行性研究報(bào)告

1、37/40攀枝花市體育公園項(xiàng)目可行性研究報(bào)告編制某建筑設(shè)計(jì)有限公司編制攀枝花分公司二一年十一月攀枝花市體育公園項(xiàng)目可行性研究報(bào)告項(xiàng)目名稱(chēng)：攀枝花市體育公園項(xiàng)目項(xiàng)目性質(zhì)：新建項(xiàng)目建設(shè)地點(diǎn)：攀枝花市炳三區(qū)項(xiàng)目可行性研究承擔(dān)單位： 資質(zhì)證書(shū)編號(hào)： 項(xiàng)目可行性研究總負(fù)責(zé)人： 參加編寫(xiě)人員： 目 錄 TOC o 1-3 h z u HYPERLINK l _Toc277954496 1 總論 PAGEREF _Toc277954496 h 2 HYPERLINK l _Toc277954497 1.1項(xiàng)目概況 PAGEREF _Toc277954497 h 2 HYPERLINK l _Toc27795

2、4498 1.1.1項(xiàng)目名稱(chēng) PAGEREF _Toc277954498 h 2 HYPERLINK l _Toc277954499 1.1.2建設(shè)性質(zhì) PAGEREF _Toc277954499 h 2 HYPERLINK l _Toc277954500 1.1.3擬建地點(diǎn) PAGEREF _Toc277954500 h 2 HYPERLINK l _Toc277954501 1.1.4建設(shè)內(nèi)容及規(guī)模 PAGEREF _Toc277954501 h 2 HYPERLINK l _Toc277954502 1.1.5投資規(guī)模 PAGEREF _Toc277954502 h 3 HYPERLIN

3、K l _Toc277954503 1.1.6建設(shè)期 PAGEREF _Toc277954503 h 3 HYPERLINK l _Toc277954504 1.1.7資金方式與籌措渠道 PAGEREF _Toc277954504 h 4 HYPERLINK l _Toc277954505 1.2可行性研究報(bào)告編制的依據(jù) PAGEREF _Toc277954505 h 4 HYPERLINK l _Toc277954506 1.3研究范圍與工作概況 PAGEREF _Toc277954506 h 5 HYPERLINK l _Toc277954507 1.3.1研究范圍 PAGEREF _To

4、c277954507 h 5 HYPERLINK l _Toc277954508 1.3.2工作概況 PAGEREF _Toc277954508 h 5 HYPERLINK l _Toc277954509 1.4項(xiàng)目開(kāi)發(fā)要緊技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) PAGEREF _Toc277954509 h 5 HYPERLINK l _Toc277954510 1.5結(jié)論與建議 PAGEREF _Toc277954510 h 8 HYPERLINK l _Toc277954511 1.5.1結(jié)論 PAGEREF _Toc277954511 h 8 HYPERLINK l _Toc277954512 1.5.2建議

5、PAGEREF _Toc277954512 h 9 HYPERLINK l _Toc277954513 2 投資估算與資金籌措 PAGEREF _Toc277954513 h 11 HYPERLINK l _Toc277954514 2.1投資估算依據(jù) PAGEREF _Toc277954514 h 11 HYPERLINK l _Toc277954515 2.2投資估算 PAGEREF _Toc277954515 h 11 HYPERLINK l _Toc277954516 2.3資金籌措 PAGEREF _Toc277954516 h 17 HYPERLINK l _Toc27795451

6、7 3 財(cái)務(wù)和經(jīng)濟(jì)效益分析 PAGEREF _Toc277954517 h 18 HYPERLINK l _Toc277954518 3.1財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)依據(jù) PAGEREF _Toc277954518 h 18 HYPERLINK l _Toc277954519 3.2收入支出預(yù)測(cè) PAGEREF _Toc277954519 h 18 HYPERLINK l _Toc277954520 3.2.1收入估算 PAGEREF _Toc277954520 h 18 HYPERLINK l _Toc277954521 3.2.2成本估算 PAGEREF _Toc277954521 h 20 HYPERLI

7、NK l _Toc277954522 3.3財(cái)務(wù)評(píng)價(jià) PAGEREF _Toc277954522 h 21 HYPERLINK l _Toc277954523 4 結(jié)論與建議 PAGEREF _Toc277954523 h 29 HYPERLINK l _Toc277954524 4.1結(jié)論 PAGEREF _Toc277954524 h 29 HYPERLINK l _Toc277954525 4.2建議 PAGEREF _Toc277954525 h 301 總論 本可行性研究報(bào)告是在攀枝花市體育公園項(xiàng)目可行性研究報(bào)告基礎(chǔ)上和調(diào)整控規(guī)后，將調(diào)整控規(guī)后的接待中心地塊炳M11-C/2009調(diào)整

8、為住宅用地。1.1項(xiàng)目概況1.1.1項(xiàng)目名稱(chēng)攀枝花市體育公園項(xiàng)目1.1.2建設(shè)性質(zhì)新建1.1.3擬建地點(diǎn)攀枝花市炳三區(qū)1.1.4建設(shè)內(nèi)容及規(guī)模（1）建設(shè)內(nèi)容本項(xiàng)目規(guī)劃了該區(qū)域內(nèi)炳M11-C/2009、炳M14-C/2009和炳M16-C/2009三個(gè)地塊。其中，炳M11-C/2009地塊面積2.76公頃，要緊用作住宅開(kāi)發(fā)；炳M14-C/2009地塊面積6.61公頃，建設(shè)內(nèi)容要緊包括羽毛球館、網(wǎng)球館、多功能場(chǎng)館、地下及半地下車(chē)庫(kù)、室外籃球場(chǎng)、室外網(wǎng)球場(chǎng)、室外兒童戲水池、兒童運(yùn)動(dòng)場(chǎng)、沿街商業(yè)、陽(yáng)光房、多功能活動(dòng)場(chǎng)地、其他運(yùn)動(dòng)項(xiàng)目場(chǎng)地、人行天橋以及附屬設(shè)施等；炳M16-C/2009地塊面積0.48公

9、頃，要緊用作住宅開(kāi)發(fā)。（2）建設(shè)規(guī)模攀枝花市體育公園項(xiàng)目總用地面積約9.85公頃，總建筑面積189088 M2。其中：炳M11-C/2009地塊面積2.76公頃，規(guī)劃建筑面積110400 M2。炳M14-C/2009地塊面積6.61公頃，規(guī)劃建筑面積59490 M2，包括一個(gè)室內(nèi)羽毛球館，占地面積4600M2，建筑面積9200 M2；一個(gè)室內(nèi)網(wǎng)球館，占地面積5000 M2，建筑面積10000 M2，一個(gè)多功能體育場(chǎng)館，占地面積3000 M2，建筑面積6000 M2；商業(yè)建筑占地面積9125M2，建筑面積34290 M2。另外還有包括3個(gè)室外網(wǎng)球場(chǎng)、3個(gè)室外籃球場(chǎng)、1個(gè)室外兒童戲水池，占地面積5

10、510 M2。炳M16-C/2009地塊面積0.48公頃，規(guī)劃建筑面積19198.00 M2，規(guī)劃建筑占地面積1253.00 M2。1.1.5投資規(guī)模本項(xiàng)目投資規(guī)模為50176.98萬(wàn)元，暫未考慮投資者的融資成本。1.1.6建設(shè)期項(xiàng)目建設(shè)期3年。項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度：2010年12月完成前期相關(guān)工作；2011年5月完成施工圖設(shè)計(jì)工作；2011年8月完成施工預(yù)備工作；2011年9月至2013年10月完成施工工作；2013年11月完成竣工驗(yàn)收工作。1.1.7資金方式與籌措渠道本項(xiàng)目擬通過(guò)招商引資方式籌集資金。1.2可行性研究報(bào)告編制的依據(jù)（1）關(guān)于編制項(xiàng)目可行性研究報(bào)告的托付書(shū)（2）攀枝花市土地利用總體規(guī)

11、劃（3）攀枝花市都市總體規(guī)劃（4）攀枝花市政府“研究加快推進(jìn)攀枝花體育公園項(xiàng)目建設(shè)有關(guān)問(wèn)題的會(huì)議紀(jì)要”（5）攀枝花市都市總體規(guī)劃（6）國(guó)家計(jì)委、建設(shè)部聯(lián)合頒發(fā)的建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)（第三版）（7）國(guó)家計(jì)委頒發(fā)的投資項(xiàng)目可行性研究指南（8）體育法（9）全民健身打算綱要（10）全民健身?xiàng)l例（11）四川省全民健身?xiàng)l例（12）項(xiàng)目單位提供的與本項(xiàng)目有關(guān)的資料、數(shù)據(jù)（13）現(xiàn)場(chǎng)勘查所得的資料和數(shù)據(jù)（14）國(guó)家其他有關(guān)規(guī)范、標(biāo)準(zhǔn)等1.3研究范圍與工作概況1.3.1研究范圍本項(xiàng)目可行性研究范圍包括：項(xiàng)目建設(shè)的背景及必要性、項(xiàng)目市場(chǎng)分析、項(xiàng)目選址及建設(shè)條件、建設(shè)規(guī)模及方案、節(jié)能、環(huán)保、消防與安全、項(xiàng)目治

12、理、投資估算、資金籌措、項(xiàng)目的財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)等。1.3.2工作概況受東區(qū)政府托付，我公司依據(jù)國(guó)家和地點(diǎn)有關(guān)體育公園項(xiàng)目的法規(guī)和政策對(duì)項(xiàng)目實(shí)際情況進(jìn)行了查證，并組織有關(guān)專(zhuān)家現(xiàn)場(chǎng)踏勘，查閱資料，依照工程項(xiàng)目建設(shè)條件及有關(guān)技術(shù)規(guī)范要求，對(duì)工程建設(shè)地點(diǎn)、建設(shè)規(guī)模、技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)、工程投資、技術(shù)經(jīng)濟(jì)等方面進(jìn)行了系統(tǒng)分析和論證，在此基礎(chǔ)上完成了本項(xiàng)目可行性研究報(bào)告的編制工作。1.4項(xiàng)目開(kāi)發(fā)要緊技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)表1-1 炳M11-C/2009地塊綜合經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)表序號(hào)指標(biāo)名稱(chēng)單位數(shù)量備 注一用地面積m227600二建筑面積m2110400三建筑占地面積m2四建筑密度%30五容積率m24.0六綠地率%30七最高建筑高度米八停

13、車(chē)位：個(gè)552表1-2 炳M14-C/2009地塊分項(xiàng)經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)表序號(hào)指標(biāo)名稱(chēng)單位數(shù)量備 注一用地面積m266100二建筑面積m2594901體育場(chǎng)館m225200羽毛球場(chǎng)26片，網(wǎng)球場(chǎng)5片（室內(nèi)）2商業(yè)m234290三建筑占地面積m21體育場(chǎng)館m2126002商業(yè)m291253室外活動(dòng)場(chǎng)地m255104個(gè)室外籃球場(chǎng)，4個(gè)室外網(wǎng)球場(chǎng)三建筑密度%33四容積率m20.90五綠地率%30六停車(chē)位：個(gè)300七最多建筑層數(shù)層4表1-3 炳M16-C/2009地塊綜合經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)表序號(hào)指標(biāo)名稱(chēng)單位數(shù)量備 注一用地面積m24800二建筑面積m219198三建筑占地面積m21253四建筑密度%27五容積率m

14、24.0六綠地率%35.00七停車(chē)位：個(gè)100八最高建筑高度米表1-4 要緊經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)及評(píng)價(jià)指標(biāo)序號(hào)名稱(chēng)單位數(shù)據(jù)一投資萬(wàn)元50176.98（一）運(yùn)動(dòng)休閑區(qū)萬(wàn)元10241.98建安工程費(fèi)萬(wàn)元7151.32室外工程費(fèi)萬(wàn)元1912.80工程建設(shè)其他費(fèi)萬(wàn)元419.20預(yù)備費(fèi)萬(wàn)元758.67（二）住宅一萬(wàn)元28168.74建安工程費(fèi)萬(wàn)元22835.84室外工程費(fèi)萬(wàn)元988.38工程建設(shè)其他費(fèi)萬(wàn)元2257.94預(yù)備費(fèi)萬(wàn)元2086.57（三）住宅二萬(wàn)元4864.66建安工程費(fèi)萬(wàn)元3855.95室外工程費(fèi)萬(wàn)元133.60工程建設(shè)其他費(fèi)萬(wàn)元514.76預(yù)備費(fèi)萬(wàn)元360.35（四）商鋪萬(wàn)元6901.60建安工程費(fèi)萬(wàn)

15、元5462.40室外工程費(fèi)萬(wàn)元210.88工程建設(shè)其他費(fèi)萬(wàn)元717.09預(yù)備費(fèi)萬(wàn)元511.23二財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)（不考慮土地出讓金）（一）運(yùn)動(dòng)休閑區(qū)投資回收期年-投資利潤(rùn)率% -投資利稅率%-（二）住宅一投資回收期年1.66投資利潤(rùn)率% 58.93投資利稅率%75.21（三）住宅二投資回收期年1.87投資利潤(rùn)率% 52.63投資利稅率%76.84（四）商鋪投資回收期年1.21投資利潤(rùn)率% 234.31投資利稅率%319.09（五）綜合投資回收期年1.80投資利潤(rùn)率% 57.52投資利稅率%68.901.5結(jié)論與建議1.5.1結(jié)論通過(guò)對(duì)該項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)收入支出測(cè)算能夠看出：（1）項(xiàng)目總投資約5億元，按照本方案

16、一般可能，業(yè)主實(shí)質(zhì)需要的投資約1億元（不含土地出讓金）。住宅部分銷(xiāo)售后的純利潤(rùn)為1.96億元，運(yùn)動(dòng)休閑區(qū)內(nèi)的商鋪純利潤(rùn)為1.62億元，合計(jì)3.58億元，完成場(chǎng)館設(shè)施及綠化等工程后約剩余2.56億元（未考慮土地出讓金和融資成本）。（2）本方案的優(yōu)勢(shì)在于住宅、商業(yè)部分盈利優(yōu)勢(shì)明顯。但面臨著如此大體量的住宅和商鋪的銷(xiāo)售問(wèn)題，是否能按期銷(xiāo)售出去是阻礙方案盈利性的重要因素。（3）本方案最大的不足在于公益設(shè)施建設(shè)后年虧損約為287萬(wàn)元，在今后長(zhǎng)期的維護(hù)運(yùn)營(yíng)中無(wú)盈利項(xiàng)目支撐，業(yè)主從逐利角度動(dòng)身，公益設(shè)施功能極可能異化。因此為了保證公益設(shè)施的長(zhǎng)期穩(wěn)定運(yùn)行，運(yùn)動(dòng)休閑中心的部分商業(yè)設(shè)施應(yīng)不能出售，以彌補(bǔ)公益設(shè)施運(yùn)

17、行的虧損，建議該運(yùn)動(dòng)休閑區(qū)可出售的商屋以不超過(guò)17000M2為宜，以保證公益設(shè)施的可持續(xù)運(yùn)行。若按此思路，則全部設(shè)施建完后，假定租金為30元/月.M2，有17290 M2的商鋪可用于出租，年正常商鋪?zhàn)饨鹗找娲笾聻?20萬(wàn)元，扣除公益設(shè)施虧損后，年盈利約為330萬(wàn)，在此情況下，按一般投資者能夠同意的回收期（7年左右）計(jì)算，土地出讓金大約為136萬(wàn)元/畝。1.5.2建議（1）本方案的實(shí)施可能會(huì)導(dǎo)致公益設(shè)施功能異化，保留約17000M2的商鋪盡管從經(jīng)濟(jì)分析上能夠帶來(lái)相當(dāng)?shù)挠匀幻媾R著商鋪銷(xiāo)售不出去或出租困難導(dǎo)致租金下降的風(fēng)險(xiǎn)，假如出現(xiàn)較嚴(yán)峻的市場(chǎng)需求不足的問(wèn)題，投資者極有可能變賣(mài)商鋪，公益設(shè)施

18、的運(yùn)行虧損難以得到有效保證。（2）從提供給市民休閑娛樂(lè)的場(chǎng)所來(lái)看，方案一（M11-C/2009為接待中心）在M11-C/2009地塊設(shè)置了游泳池，對(duì)外開(kāi)放場(chǎng)所較大，而本方案調(diào)整為住宅后，整個(gè)M11-C/2009地塊封閉，市民休閑娛樂(lè)場(chǎng)所大大減少。從那個(gè)角度看，也不推舉使用本方案。（3）假如實(shí)施本方案，則需要重新對(duì)用地性質(zhì)進(jìn)行調(diào)整，在項(xiàng)目實(shí)施的時(shí)刻上可能會(huì)有較長(zhǎng)的延遲。綜上所述，本方案在經(jīng)濟(jì)上具有一定的可行性，能給本項(xiàng)目帶來(lái)較大的收益。當(dāng)存在相當(dāng)多的風(fēng)險(xiǎn)，要緊來(lái)自于公益設(shè)施功能異化的風(fēng)險(xiǎn)和市場(chǎng)需求不足的風(fēng)險(xiǎn)。相比之下，方案一更適合追求長(zhǎng)期收益的資金投資方向，更能滿足攀枝花市體育公園的公益性質(zhì)，因

19、此建議采納方案一（M11-C/2009為接待中心），不推舉使用本方案。但若能妥善解決可能存在的公益設(shè)施功能異化和市場(chǎng)需求不足的問(wèn)題，本方案將具有較大的可行性。2 投資估算與資金籌措2.1投資估算依據(jù)本次投資估算依據(jù)攀枝花市類(lèi)似工程近期造價(jià)水平估算，并參照：（1）四川省定額治理站的有關(guān)文件（2）有關(guān)建筑安裝指標(biāo)（3）現(xiàn)行市場(chǎng)有關(guān)材料調(diào)查價(jià)格（4）體育公園初步設(shè)計(jì)方案（5）四川省建筑工程概算定額（6）四川省其他費(fèi)用定額（7）國(guó)家計(jì)委和建設(shè)部聯(lián)合頒發(fā)建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)（第三版）2.2投資估算（1）運(yùn)動(dòng)中心運(yùn)動(dòng)中心投資由工程費(fèi)用、工程建設(shè)其他費(fèi)用和預(yù)備費(fèi)構(gòu)成。其中工程費(fèi)用包括土建工程、安裝工程

20、以及室外基礎(chǔ)設(shè)施配套工程。投資估算見(jiàn)表2-1。表2-1運(yùn)動(dòng)中心投資估算表序號(hào)名稱(chēng)單位數(shù)量單價(jià)（元）合價(jià)（萬(wàn)元）一建筑安裝工程費(fèi)m29064.12 1羽毛球館1.1土建裝飾m2920022002024.00 1.2給排水m292009082.80 1.3強(qiáng)電m29200229210.68 1.4弱電m29200109100.28 1.5通風(fēng)m292005348.76 1.6合計(jì)m2920026812466.52 2網(wǎng)球館2.1土建裝飾m21000022002200.00 2.2給排水m2100009090.00 2.3強(qiáng)電m210000229229.00 2.4弱電m210000109109.0

21、0 3.5通風(fēng)m2100005353.00 合計(jì)m21000026282628.00 3多功能體育館m260003.1土建裝飾m2600030001800.00 3.2給排水m260009054.00 3.3強(qiáng)電m26000229137.40 3.4弱電m2600010965.40 3.5通風(fēng)m260005331.80 3.6合計(jì)m2600034282056.80 4其余4.1道路及鋪裝m24500280126.00 4.2綠化m226440120317.28 4.3自然水體m2400010040.00 4.4跌水m2200030060.00 4.5室外網(wǎng)球場(chǎng)m24000300120.00 4

22、.6籃球場(chǎng)及活動(dòng)場(chǎng)地m2240015036.00 4.7小天橋m2160350056.00 4.8大天橋m28503500297.50 4.9兒童戲水池項(xiàng)160000060.00 4.10 水管網(wǎng)m24610028129.08 4.11 強(qiáng)電管網(wǎng)m2461001569.15 4.12 弱電管網(wǎng)m2461001882.98 4.13 燃?xì)夤芫W(wǎng)m2661000.53.31 4.14 場(chǎng)地整理費(fèi)m26610030198.30 4.15 景石項(xiàng)118000018.00 4.16 雕塑項(xiàng)130400030.40 4.17 標(biāo)識(shí)系統(tǒng)項(xiàng)128000028.00 4.18 室外家具小品項(xiàng)120000020.0

23、0 4.19 樹(shù)池、花池項(xiàng)1800008.00 4.20 各類(lèi)戶外運(yùn)動(dòng)健身器械項(xiàng)1640006.40 4.21 戶外兒童游樂(lè)設(shè)施項(xiàng)1640006.40 4.22 邊坡治理項(xiàng)12000000200.00 4.23 合計(jì)1912.80 二工程建設(shè)其他費(fèi)用1可研及勘察設(shè)計(jì)費(fèi)62.85 2施工圖審查費(fèi)4.21 3工程招標(biāo)代理費(fèi)40.55 4工程監(jiān)理費(fèi)19.13 5建設(shè)單位治理費(fèi)121.50 6工程量清單及操縱價(jià)編制費(fèi)33.60 7環(huán)境阻礙評(píng)價(jià)費(fèi)1.72 8工程保險(xiǎn)費(fèi)22.28 9行政事業(yè)型收費(fèi)113.36 9.1都市配套費(fèi)1920000.00 9.2新型材料專(zhuān)項(xiàng)費(fèi)19200713.44 9.3異地綠化

24、建設(shè)1920059.60 9.4散裝水泥專(zhuān)項(xiàng)基金1920011.92 9.5人防異地建設(shè)費(fèi)192002038.40 9.6其他50.00 10合計(jì)419.20 三預(yù)備費(fèi)758.67 1差不多預(yù)備費(fèi)5%474.17 2漲價(jià)預(yù)備費(fèi)3%284.50 四項(xiàng)目總投資10241.98 （2）商鋪商鋪部分投資由建安工程費(fèi)用、室外工程費(fèi)、工程建設(shè)其他費(fèi)用和預(yù)備費(fèi)構(gòu)成。投資估算見(jiàn)表2-2。表2-2商鋪投資估算表序號(hào)名稱(chēng)單位數(shù)量單價(jià)（元）合價(jià)（萬(wàn)元）一建安成本1土建裝飾m23429013004457.70 2給排水m23429064219.46 3強(qiáng)電m234290146500.63 4弱電m2342908328

25、4.61 5合計(jì)m2342901593.00 5462.40 二室外工程1水管網(wǎng)m2342902896.01 2強(qiáng)電管網(wǎng)m2342901551.44 3弱電管網(wǎng)m2342901861.72 4燃?xì)夤芫W(wǎng)m2342900.51.71 5合計(jì)210.88 三其他費(fèi)用1可研及勘察設(shè)計(jì)費(fèi)139.08 2施工圖審查費(fèi)12.48 3工程招標(biāo)代理費(fèi)13.55 4工程監(jiān)理費(fèi)102.12 5建設(shè)單位治理費(fèi)51.50 6工程量清單及操縱價(jià)編制費(fèi)19.00 7環(huán)境阻礙評(píng)價(jià)費(fèi)5.11 8工程保險(xiǎn)費(fèi)8.21 9行政事業(yè)型收費(fèi)366.04 9.1都市配套費(fèi)3429065222.89 9.2新型材料專(zhuān)項(xiàng)費(fèi)34290724.0

26、0 9.3異地綠化建設(shè)34290517.15 9.4散裝水泥專(zhuān)項(xiàng)基金3429013.43 9.5人防異地建設(shè)費(fèi)342902068.58 9.6其他30.00 10合計(jì)717.09 四預(yù)備費(fèi)1差不多預(yù)備費(fèi)5%319.52 2漲價(jià)預(yù)備費(fèi)3%191.71 合計(jì)511.23 五項(xiàng)目總投資6901.60 （3）住宅一住宅一投資由建安工程費(fèi)用、室外工程費(fèi)、工程建設(shè)其他費(fèi)用和預(yù)備費(fèi)構(gòu)成。投資估算見(jiàn)表2-3。表2-3住宅一投資估算表序號(hào)名稱(chēng)單位數(shù)量單價(jià)（元）合價(jià)（萬(wàn)元）一建安成本1土建m2110400165018216.00 地下車(chē)庫(kù)m21720.00 2給排水m211040064706.56 3強(qiáng)電m211

27、04001461611.84 4弱電m211040083916.32 5通風(fēng)燃?xì)鈓211040053585.12 6電梯部20400000800.00 7合計(jì)m21104001999.62 22835.84 二室外工程988.38 1場(chǎng)地整理費(fèi)用27600254701.04 2道路m2150028042.00 3地面綠化m2630012075.60 4水管網(wǎng)m2276002877.28 5強(qiáng)電管網(wǎng)m2276001541.40 6弱電管網(wǎng)m2276001849.68 7燃?xì)夤芫W(wǎng)m2276000.51.38 8合計(jì)988.38 三其他費(fèi)用1可研及勘察設(shè)計(jì)費(fèi)531.52 2施工圖審查費(fèi)50.24 3

28、工程招標(biāo)代理費(fèi)40.55 4工程監(jiān)理費(fèi)238.24 5建設(shè)單位治理費(fèi)169.50 6工程量清單及操縱價(jià)編制費(fèi)35.22 7環(huán)境阻礙評(píng)價(jià)費(fèi)21.44 8工程保險(xiǎn)費(fèi)39.31 9行政事業(yè)型收費(fèi)1131.92 9.1都市配套費(fèi)11040065717.60 9.2新型材料專(zhuān)項(xiàng)費(fèi)110400777.28 9.3異地綠化建設(shè)110400555.20 9.4散裝水泥專(zhuān)項(xiàng)基金110400111.04 9.5人防異地建設(shè)費(fèi)11040020220.80 9.6其他50.00 10合計(jì)2257.94 四預(yù)備費(fèi)2086.57 1差不多預(yù)備費(fèi)5%1304.11 2漲價(jià)預(yù)備費(fèi)3%782.46 五項(xiàng)目總投資28168.74

29、 （4）住宅二住宅二投資由建安工程費(fèi)用、室外工程費(fèi)、工程建設(shè)其他費(fèi)用和預(yù)備費(fèi)構(gòu)成。投資估算見(jiàn)表2-4。表2-4住宅二投資估算表序號(hào)名稱(chēng)單位數(shù)量單價(jià)（元）合價(jià)（萬(wàn)元）一建安成本1土建m21919815002879.70 2地下車(chē)庫(kù)m3252.00 3給排水m21919864122.87 4強(qiáng)電m219198146280.29 5弱電m21919883159.34 6通風(fēng)燃?xì)鈓21919853101.75 7電梯部415000060.00 8合計(jì)m2191981853.81 3855.95 二室外工程133.60 1道路m2100028028.00 2地面綠化m2154012018.48 3水管網(wǎng)

30、m248002813.44 4強(qiáng)電管網(wǎng)m24800157.20 5弱電管網(wǎng)m24800188.64 6燃?xì)夤芫W(wǎng)m248000.50.24 7場(chǎng)地整理費(fèi)480012057.60 8合計(jì)133.60 三其他費(fèi)用1可研及勘察設(shè)計(jì)費(fèi)98.37 2施工圖審查費(fèi)8.48 3工程招標(biāo)代理費(fèi)15.33 4工程監(jiān)理費(fèi)71.81 5建設(shè)單位治理費(fèi)51.50 6工程量清單及操縱價(jià)編制費(fèi)22.00 7環(huán)境阻礙評(píng)價(jià)費(fèi)3.59 8工程保險(xiǎn)費(fèi)5.54 9行政事業(yè)型收費(fèi)238.14 9.1都市配套費(fèi)1919865124.79 9.2新型材料專(zhuān)項(xiàng)費(fèi)19198713.44 9.3異地綠化建設(shè)1919859.60 9.4散裝水泥專(zhuān)

31、項(xiàng)基金1919811.92 9.5人防異地建設(shè)費(fèi)191982038.40 9.6其他50.00 10合計(jì)514.76 四預(yù)備費(fèi)用1差不多預(yù)備費(fèi)5%225.22 2漲價(jià)預(yù)備費(fèi)3%135.13 3合計(jì)360.35 五項(xiàng)目總投資4864.66 可見(jiàn)，本項(xiàng)目總投資為50176.98萬(wàn)元，如表2-5。表2-5項(xiàng)目總投資估算表序號(hào)名稱(chēng)土地面積(M2)建筑面積(M2)投資(萬(wàn)元)1運(yùn)動(dòng)休閑區(qū)66100.00 17143.58 1.1體育設(shè)施19200.00 10241.98 1.2商鋪9125.00 34290.00 6901.60 2住宅一27600.00 110400.00 28168.74 3住宅二4

32、800.00 19198.00 4864.66 合計(jì)50176.98 2.3資金籌措本項(xiàng)目擬采納招商引資的方式籌集資金。投資估算中臨時(shí)沒(méi)有考慮籌資資本。3 財(cái)務(wù)和經(jīng)濟(jì)效益分析3.1財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)依據(jù)本項(xiàng)目的取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)按照企業(yè)財(cái)務(wù)制度和國(guó)家稅收政策規(guī)定執(zhí)行。依照項(xiàng)目的市場(chǎng)開(kāi)拓周期，本項(xiàng)目計(jì)算依據(jù)如下：（1）國(guó)家計(jì)委和建設(shè)部聯(lián)合頒發(fā)建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)（第三版）。（2）各種原料及產(chǎn)品按現(xiàn)行市場(chǎng)價(jià)格（3）各生產(chǎn)部門(mén)的原料、輔料、包裝材料消耗量按工藝提供的單位產(chǎn)品消耗定額測(cè)算。（4）收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)：營(yíng)業(yè)稅5%，都市維護(hù)建設(shè)費(fèi)7%，教育附加費(fèi)3%，地點(diǎn)教育費(fèi)附加3%，合計(jì)為5.65%。（5）稅收政策：所得稅按2

33、5%計(jì)取。3.2收入支出預(yù)測(cè)3.2.1收入估算該項(xiàng)目的收入要緊來(lái)源于六個(gè)部分：住宅出售收入，商鋪出售收入，運(yùn)動(dòng)部分經(jīng)營(yíng)收入以及停車(chē)收入。詳細(xì)估算如下：（1）住宅部分考慮到住宅可預(yù)售，將收入獲得時(shí)刻從建設(shè)期的第二年開(kāi)始，三年銷(xiāo)售完畢，其銷(xiāo)售比例為4:5:1。住宅建筑面積129598平方米，參考周邊樓盤(pán)單價(jià)以及炳三區(qū)今后的進(jìn)展?fàn)顩r，該住宅定價(jià)為5000元/m2,停車(chē)位共計(jì)652個(gè)，參照周邊車(chē)位的出售價(jià)格，按照6萬(wàn)元/個(gè)考慮。即整個(gè)住宅部分收入為68711萬(wàn)元。（2）商鋪出售本項(xiàng)目商業(yè)門(mén)面的面積為34290m2，參考周邊商業(yè)門(mén)面銷(xiāo)售價(jià)格，定為10000元/m2，可得商業(yè)門(mén)面銷(xiāo)售收入為34290萬(wàn)元。

34、，將收入獲得時(shí)刻從建設(shè)期的第二年開(kāi)始，三年銷(xiāo)售完畢，其銷(xiāo)售比例為4:5:1。（3）運(yùn)動(dòng)休閑區(qū)收益運(yùn)動(dòng)休閑區(qū)包括網(wǎng)球館、羽毛球館、室外網(wǎng)球場(chǎng)、乒乓球、游泳池和停車(chē)場(chǎng)等。網(wǎng)球館有5片場(chǎng)地，暫定價(jià)40元/片.小時(shí)，考慮每天每片利用4小時(shí)，可得網(wǎng)球館每月收益2.4萬(wàn)元?？紤]運(yùn)營(yíng)的前三年只達(dá)到正常年份的70%、80%、90%。羽毛球館為26片，暫定價(jià)為20元/片.小時(shí)，考慮每天每片利用6小時(shí)，可得羽毛球館每月收益為9.36萬(wàn)元?？紤]運(yùn)營(yíng)的前三年只達(dá)到正常年份的70%、80%、90%。多功能體育場(chǎng)館一個(gè)，考慮到該場(chǎng)館可舉辦籃球、羽毛球、排球、乒乓球等多種體育賽事。其用途具有多樣性，按照綜合場(chǎng)館的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，

35、大約為使用一天3-5萬(wàn)，暫按4萬(wàn)計(jì)算。一年中按使用三分之一的時(shí)刻計(jì)算，則年收入為16萬(wàn)?？紤]運(yùn)營(yíng)的前三年只達(dá)到正常年份的70%、80%、90%。室外網(wǎng)球場(chǎng)為4片，參考周邊室外網(wǎng)球場(chǎng)的價(jià)格，暫定價(jià)為20元/片.小時(shí)，考慮每天每片利用6小時(shí)，可得網(wǎng)球場(chǎng)每月收益為1.8萬(wàn)元?？紤]運(yùn)營(yíng)的前三年只達(dá)到正常年份的70%、80%、90%。乒乓球設(shè)置在網(wǎng)球館和羽毛球館內(nèi)，考慮設(shè)置20處，暫定價(jià)為10元/臺(tái).小時(shí)，考慮每天每臺(tái)利用4小時(shí)，可得乒乓球每月收益為2.4萬(wàn)元。考慮運(yùn)營(yíng)的前三年只達(dá)到正常年份的70%、80%、90%。該項(xiàng)目設(shè)置停車(chē)位450個(gè)，按照每車(chē)位收費(fèi)3元計(jì)算，一天中一個(gè)車(chē)位可周轉(zhuǎn)4次，可得停車(chē)收益

36、為16.2萬(wàn)元/年?？紤]運(yùn)營(yíng)的前三年只達(dá)到正常年份的70%、80%、90%。可得，正常經(jīng)營(yíng)年份運(yùn)動(dòng)休閑區(qū)收入為304.92萬(wàn)元/年，前三年分不為213.44萬(wàn)元/年、243.94萬(wàn)元/年、274.43萬(wàn)元/年。3.2.2成本估算（1）運(yùn)動(dòng)休閑區(qū)成本包括球館等營(yíng)業(yè)支出、球館等設(shè)施維護(hù)、公益設(shè)施維護(hù)、綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)用支出、公益部分人工工資等。依照目前市場(chǎng)情況，球館等營(yíng)業(yè)支出按照營(yíng)業(yè)收入的30%計(jì)??；球館等設(shè)施維護(hù)一般是與其壽命有關(guān)，取費(fèi)比率約為建設(shè)成本的1%-2%，那個(gè)地點(diǎn)按照2%計(jì)?。还嬖O(shè)施維護(hù)按十年壽命考慮，則取費(fèi)費(fèi)率定為設(shè)施費(fèi)用的10%；綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)參照目前各地規(guī)定，按照7元/m2.月考慮；公益

37、部分人工按照50萬(wàn)元/年計(jì)算。（2）商鋪按照銷(xiāo)售收入的10%計(jì)算相關(guān)的銷(xiāo)售成本。（3）住宅由于項(xiàng)目位于炳三區(qū)，近年來(lái)本區(qū)域的房地產(chǎn)是最受人們關(guān)注的，因此這部分的銷(xiāo)售成本相對(duì)而言占收入的比重能夠取的低一些，按照10%考慮。3.3財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)（1）運(yùn)動(dòng)休閑區(qū)如表3-1，投入運(yùn)營(yíng)后，每年需要再貼補(bǔ)287萬(wàn)元作為運(yùn)營(yíng)費(fèi)用。（2）商鋪如表3-2，稅前利潤(rùn)為22022.01萬(wàn)元，稅后利潤(rùn)為16171.43萬(wàn)元，投資回收期為1.21年。投資利稅率為3.19，投資利潤(rùn)率為2.34。（3）住宅一如表3-3，稅前利潤(rùn)為21186.14萬(wàn)元，稅后利潤(rùn)為16599.78萬(wàn)元，投資回收期為1.66年。投資利稅率為75.21

38、%，投資利潤(rùn)率為58.93%。（4）住宅二如表3-4，稅前利潤(rùn)為3738.20萬(wàn)元，稅后利潤(rùn)為2560.41萬(wàn)元，投資回收期為1.87年。投資利稅率為76.84%，投資利潤(rùn)率為52.63%。（5）綜合（不考慮土地費(fèi)用）如表3-5，以十年作為計(jì)算期，稅前利潤(rùn)為34572.76萬(wàn)元，稅后利潤(rùn)為28865.02萬(wàn)元，投資回收期為1.80年。投資利稅率為68.90%，投資利潤(rùn)率為57.53%。表3-1 運(yùn)動(dòng)中心投資現(xiàn)金流量表序號(hào)項(xiàng)目計(jì)算期123456789101現(xiàn)金流入224.64 256.74 288.83 320.92 320.92 320.92 320.92 1.1網(wǎng)球館20.16 23.04

39、25.92 28.80 28.80 28.80 28.80 1.2羽毛球館78.62 89.86 101.09 112.32 112.32 112.32 112.32 1.3多功能體育場(chǎng)館11.20 12.80 14.40 16.00 16.00 16.00 16.00 1.4室外網(wǎng)球場(chǎng)15.12 17.28 19.44 21.60 21.60 21.60 21.60 1.5乒乓球20.16 23.04 25.92 28.80 28.80 28.80 28.80 1.6游泳館68.04 77.76 87.48 97.20 97.20 97.20 97.20 1.7停車(chē)收益11.34 12.96

40、 14.58 16.20 16.20 16.20 16.20 2現(xiàn)金流出2048.40 4096.79 4096.79 573.41 584.85 596.29 607.73 607.73 607.73 607.73 2.1建設(shè)投資2048.40 4096.79 4096.79 2.2球館等營(yíng)業(yè)支出67.39 77.02 86.65 96.28 96.28 96.28 96.28 2.3球館等設(shè)施維護(hù)143.03 143.03 143.03 143.03 143.03 143.03 143.03 2.4公益設(shè)施維護(hù)4.88 4.88 4.88 4.88 4.88 4.88 4.88 2.5綠化

41、養(yǎng)護(hù)費(fèi)275.42 275.42 275.42 275.42 275.42 275.42 275.42 2.6公益部分人工工資70.00 70.00 70.00 70.00 70.00 70.00 70.00 2.8營(yíng)業(yè)稅金及附加12.69 14.51 16.32 18.13 18.13 18.13 18.13 3所得稅前凈現(xiàn)金流量-2048.40 -4096.79 -4096.79 -348.77 -328.12 -307.46 -286.81 -286.81 -286.81 -286.81 4累計(jì)所得稅前凈現(xiàn)金流量-2048.40 -6145.19 -10241.98 -10590.74

42、-10918.86 -11226.33 -11513.14 -11799.95 -12086.77 -12373.58 5調(diào)整所得稅0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 6所得稅后凈現(xiàn)金流量-2048.40 -4096.79 -4096.79 -348.77 -328.12 -307.46 -286.81 -286.81 -286.81 -286.81 7累計(jì)所得稅后凈現(xiàn)金流量-2048.40 -6145.19 -10241.98 -10590.74 -10918.86 -11226.33 -11513.14 -11799.95 -

43、12086.77 -12373.58 表3-2 商鋪（出售）投資現(xiàn)金流量表序號(hào)項(xiàng)目計(jì)算期1234合計(jì)1現(xiàn)金流入13716.00 17145.00 3429.00 34290.00 1.1商鋪出售收入13716.00 17145.00 3429.00 34290.00 2現(xiàn)金流出1380.32 4907.20 5443.83 536.64 12267.99 2.1建設(shè)投資1380.32 2760.64 2760.64 6901.60 2.2土地費(fèi)用0.00 2.3商鋪出售成本1371.60 1714.50 342.90 3429.00 2.6營(yíng)業(yè)稅金及附加774.95 968.69 193.74

44、 1937.39 3所得稅前凈現(xiàn)金流量-1380.32 8808.80 11701.17 2892.36 22022.01 4累計(jì)所得稅前凈現(xiàn)金流量-1380.32 7428.48 19129.65 22022.01 5調(diào)整所得稅0.00 2202.20 2925.29 723.09 5850.58 6所得稅后凈現(xiàn)金流量-1380.32 6606.60 8775.87 2169.27 16171.43 7累計(jì)所得稅后凈現(xiàn)金流量-1380.32 5226.28 14002.16 16171.43 表3-3 住宅一投資現(xiàn)金流量表序號(hào)項(xiàng)目計(jì)算期12341現(xiàn)金流入23404.80 29256.00 5

45、851.20 1.1出售收入23404.80 29256.00 5851.20 2現(xiàn)金流出5633.75 14930.35 15846.06 915.71 2.1建設(shè)投資5633.75 11267.49 11267.49 2.2出售成本2340.48 2925.60 585.12 2.3營(yíng)業(yè)稅金及附加1322.37 1652.96 330.59 3所得稅前凈現(xiàn)金流量-5633.75 8474.45 13409.94 4935.49 4累計(jì)所得稅前凈現(xiàn)金流量-5633.75 2840.71 16250.65 21186.14 5調(diào)整所得稅0.00 3352.49 1233.87 6所得稅后凈現(xiàn)金

46、流量-5633.75 8474.45 10057.46 3701.62 7累計(jì)所得稅后凈現(xiàn)金流量-5633.75 2840.71 12898.16 16599.78 表4-4住宅二投資現(xiàn)金流量表序號(hào)項(xiàng)目計(jì)算期1234合計(jì)1現(xiàn)金流入4079.60 5099.50 1019.90 10199.00 1.1公寓出售收入4079.60 5099.50 1019.90 10199.00 2現(xiàn)金流出972.93 2584.32 2743.94 159.61 6460.80 2.1建設(shè)投資972.93 1945.86 1945.86 4864.66 2.2土地費(fèi)用0.00 2.3公寓出售成本407.96 5

47、09.95 101.99 1019.90 2.6營(yíng)業(yè)稅金及附加230.50 288.12 57.62 576.24 3所得稅前凈現(xiàn)金流量-972.93 1495.28 2355.56 860.29 3738.20 4累計(jì)所得稅前凈現(xiàn)金流量-972.93 522.35 2877.91 3738.20 5調(diào)整所得稅0.00 373.82 588.89 215.07 1177.78 6所得稅后凈現(xiàn)金流量-972.93 1121.46 1766.67 645.21 2560.41 7累計(jì)所得稅后凈現(xiàn)金流量-972.93 148.53 1915.20 2560.41 表3-5 全部投資現(xiàn)金流量表序號(hào)項(xiàng)目

48、計(jì)算期12345678910合計(jì)1現(xiàn)金流入0.00 41200.40 51500.50 10524.74 256.74 288.83 320.92 320.92 320.92 320.92 105054.89 1.1住宅一23404.80 29256.00 5851.20 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 58512.00 1.2運(yùn)動(dòng)休閑區(qū)224.64 256.74 288.83 320.92 320.92 320.92 320.92 2053.89 1.3住宅二4079.60 5099.50 1019.90 10199.00 1.4商鋪13716.00 17145.00 3429.00 34290.00 2現(xiàn)金流出10035.40 26518.65 28130.62 2185.38 584.85 596.29 607.73 607.73 607.73 607.73 70482.12 2.1住宅一5633.75 14930.35 15846.06 915.71 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 37325.86 2.2運(yùn)動(dòng)休閑區(qū)2048.40 4096.79 4096.79 573.41 584.85 596.29 6